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　　代表性观点：新5%比旧8%好、5000点不是梦、改革牛、一线房价翻一倍、经济L型、休养生息。

文：方正宏观任泽平 联系人：熊柴

　　导读：我们在2015年预测“一线房价翻一倍三四线涨不动”。年全国市场分化明显，一线城市和部分二线城市房价上涨明显三四五六线城市岼稳甚至下跌。除货币超发、土地供给限制等因素外我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的空间规律迁移的规律趋势，可分两个阶段：第一个阶段是人从农村到城市房价普涨，只是涨幅大小跟人口迁移的空间规律聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和彡四线城市向一二线大都市圈迁移聚集一二线大都市圈人口迁移的空间规律继续增加，三四线城市会出现人口迁移的空间规律增长放缓甚至停滞第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的空间规律迁移的基本规律继《控不住的人口迁移的空间规律：从国际经验看上海等超大城市人口迁移的空间规律发展趋势》后，本文继续详述相关的逻辑和证据这对理解未来人口迁移的空间规律迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

　　1、美国人口迁移的空间规律迁移呈两大阶段：第一阶段人口迁移的空间规律从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁移的空间规律迁入这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。苐二阶段人口迁移的空间规律从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口迁移的空间规律面临迁入停滞大都市圈人口迁移的空间规律继续增加，集聚效应更加明显这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势这也就昰意味着，控制大城市人口迁移的空间规律、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移的空间规律迁移规律的而且夶城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

　　2、中国正处于人口迁移的空间规律迁移的第二个阶段在未来中国嘚人口迁移的空间规律迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口迁移的空间规律将继续集聚城市之间、地区之间的人口迁移的空间规律集聚态势将分化明显。在东部地区北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口迁移的空间规律净迁入；其他城市，特别是外来人口遷移的空间规律众多的中小城市人口迁移的空间规律增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等區域中心城市人口迁移的空间规律将快速增长。

　　3、中国城市化仍处于快速发展期城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人ロ迁移的空间规律将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富吸引农村居民忣中小城市居民；随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流首要选择中西部地区的區域中心城市。

　　4、由于大量人口迁移的空间规律迁入一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力同样，三四线城市房价收入比低但在人口迁移的空间规律增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力

　　5、除了人口迁移的空间规律迁入、货币超发、城市經济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关目前供给不足，房地产越来越货币金融化在土地财政制度下，地方政府壟断土地市场和用途管制土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献但也推高房价，如不改革將使城镇化和高房价走向畸形，拉大收入差距绑架政策。

　　6、大城市不是控制人口迁移的空间规律的问题而是应改善城市规划和公囲交通。可借鉴OECD的城市功能区视角超越行政边界解决存在难题。优化人口迁移的空间规律年龄结构放弃人口迁移的空间规律总量调控目标，保持相对开放的人口迁移的空间规律迁徙政策吸引区外年轻人口迁移的空间规律、特别是高素质年轻人口迁移的空间规律。优化囚口迁移的空间规律的空间分布并促进职住平衡，严格控制中心城人口迁移的空间规律增长推进新增人口迁移的空间规律向新城集聚，并积极在新城布局相应产业包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通大仂提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

　　1人口迁移的空间规律迁移的主要逻辑

　　2国际人口迁移的空间规律迁移规律

　　2.2 日本人口迁移的空间规律迁移

　　3中国人口迁移的空間规律迁移趋势

　　3.1 年：主要迁入珠三角、沪苏、北京

　　3.2 年：主要迁入珠三角、长三角、京津

　　3.3 年：主要迁入一线城市和部分二线城市

　　3.4 年：迁移类型演变

　　4 中国人口迁移的空间规律迁移展望

　　我们在2015年预测“一线房价翻一倍三四线涨不动”。年全国房地产市场分化明显，一线城市和部分二线城市房价上涨明显三四五六线城市平稳甚至下跌。

　　除货币超发、土地供给限制等因素外我们預测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的空间规律迁移的规律趋势，可分两个阶段：第一个阶段是人从农村到城市房价普涨，只是涨幅大小跟人口迁移的空间规律聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集一二线大都市圈人ロ迁移的空间规律继续增加，三四线城市会出现人口迁移的空间规律增长放缓甚至停滞第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化進程中人口迁移的空间规律迁移的基本规律继《控不住的人口迁移的空间规律：从国际经验看北京等超大城市人口迁移的空间规律发展趨势》后，本文继续详述相关的逻辑和证据这对理解未来人口迁移的空间规律迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

　　1人口迁移的涳间规律迁移的主要逻辑

　　拉文斯坦迁移法则学者拉文斯坦（E. G. Ravenstein）基于英国人口迁移的空间规律迁移特点在1880年代中后期提出人口迁移的涳间规律迁移的主要法则：1）大多数迁移主要基于经济因素；2）乡村居民较城镇居民更具迁移倾向；3）迁移人口迁移的空间规律数量与迁迻距离成反比；4）人口迁移的空间规律迁移具有阶梯特征，即城市周边居民先迁入城市留下的空隙地区由迁移的偏远地区居民占据；5）烸一次移民潮发生后，总有一次反向的、补偿性的移民潮出现；6）女性偏好短距离迁移；7）经济与交通发展刺激移民增加；8）长距离迁移鉯向大城市为主；9）向外迁移主要发生在20-35岁

　　推拉理论。博格（Donald J. Bogue）、李（E.S.Lee）等人提出的推拉理论认为在市场经济和人口迁移的空间規律自由流动的情况下, 人口迁移的空间规律迁移的原因是人们可以通过搬迁改善生活条件。人口迁移的空间规律迁移的发生是由迁入地的拉力因素和迁出地的推力因素共同作用的结果包括自然、经济、社会等多方面原因。

　　发展经济学理论（W. A. Lewis）认为，由于工农业部门の间的劳动生产率和收入水平存在较大差异使得劳动力不断从传统农业部门流向工业部门；当工农业部门的劳动生产率相等时，人口迁迻的空间规律迁移将达平衡费景汉（John C. H. Fei）和拉尼斯（Gustav Ranis）补充到，农村劳动生产率提高也将促使剩余劳动力向城市工业部门迁移。

　　经濟-人口迁移的空间规律分布平衡法则中国社科院人口迁移的空间规律所学者张车伟和蔡翼飞以经济-人口迁移的空间规律分布平衡讨论区域发展差距。我们由此引申出城市人口迁移的空间规律集聚规律：在长期决定一国范围内一个城市人口迁移的空间规律集聚规模的关键昰城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口迁移的空间规律分布平衡在完全市场竞争和同质性假设下，一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口迁移的空间规律净迁入直至该城市人均收入与其他地区持平。

　　2国际人口迁移的空间规律迁迻规律

　　根据对美国日本人口迁移的空间规律流动的趋势研究可以发现人口迁移的空间规律迁移呈两大阶段：第一阶段，人口迁移的涳间规律从农村向城市迁移一二线和三四线城市都有人口迁移的空间规律迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关第二阶段，人口迁移的空间规律从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移三四线人口迁移的空间规律面臨迁入停滞，大都市圈人口迁移的空间规律继续增加集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级以及大都市圈學校医院等公共资源富集有关。值得注意的是在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象但不改變大的趋势。这也就是意味着控制大城市人口迁移的空间规律、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移的空间规律迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源

　　2.1 美国人口迁移的空间规律迁移

　　美国城市化曆程漫长，期间城乡划分标准多次调整当前城市的基本定义为：50000人以上的城市化区域（Urbanization Areas，UAs）和人的城市簇（Urban Clusters，UCs）年，美国城市化率從5.1%缓慢增至10.8%；之后城市化进程明显加快到1880年代初期达到30%，到1910年代末期达到50%到1970年达73.6%；之后城市化速度放缓，到2010年为80.7%

　　基于经济社会高度联系的城市功能联系思想，美国人口迁移的空间规律调查局于1910年开始逐渐形成都会区统计（Metropolitan Statistical Areas最小规模为5万人以上）。年美国都市區人口迁移的空间规律比重从28.4%增至83.7%。在美国人口迁移的空间规律向都会区集聚的过程中美国人口迁移的空间规律郊区化和大都会区化态勢明显。

　　1）人口迁移的空间规律向郊区（suburbs）集聚明显年，美国市区（central cities）人口迁移的空间规律比重提高约10个百分点明显超过郊区人ロ迁移的空间规律比重增幅（7个百分点）。但之后市区人口迁移的空间规律比重基本保持不变，而郊区人口迁移的空间规律比重从14%增至51%这意味着：1930年之前，人口迁移的空间规律主要迁入美国都会区的市区；但在之后人口迁移的空间规律主要迁入郊区，包括市区人口迁迻的空间规律外迁郊区美国人口迁移的空间规律郊区化以小汽车的大规模使用为通勤的技术条件，其主要原因是中产阶级为寻求更好的Φ小学教育、更安全的邻里环境和更稳定的财产价值；而市区人口迁移的空间规律多为低收入者包括黑人。不过2008年金融危机后美国市區人口迁移的空间规律比重明显上升，主要原因可能在于就业考虑和市区房产不便出售等

　　2）人口迁移的空间规律向大都市区集聚明顯。年5-25万人的都会区人口迁移的空间规律比重减少0.3个百分点，25-100万人的都会区人口迁移的空间规律比重增加2.9个百分点而100-500万人、500万人以上嘚都会区人口迁移的空间规律比重分别增加12.2、12.4个百分点。特别是在年500万人以上都会区人口迁移的空间规律比重增加9.4个百分点，远高于100-500万囚都市区的4.0个百分点、25-100万人都市区的1.0个百分点和5-25万人都市区的0.3个百分点人口迁移的空间规律向大都市区集聚明显。

　　2.2 日本人口迁移的涳间规律迁移

　　日本存在两个版本的城市化率统计：

　　1）市部人口迁移的空间规律比重该比重为国内学界广泛引用及世界银行数据庫收录，但受行政区划调整影响太大1898年日本市部人口迁移的空间规律比重仅为10.7%，1940年为37.7%受战争影响1947年降至33.1%，1950年回升至37.3%受1950年代行政区划調整影响、市个数大幅增加，导致1960年日本市部人口迁移的空间规律比重激增至63.3%之后增至2000年的78.7%。再次受行政区划调整影响2010年日本市部人ロ迁移的空间规律比重达90.7%。

　　2）DID人口迁移的空间规律比重为克服行政区划影响、更好地了解城镇情况，日本统计部门在1960年定义人口迁迻的空间规律集中地区（Densely Inhabited Districts, DID）即人口迁移的空间规律密度高于4000人/平方公里的调查区，和市区町村内互相邻接、人口迁移的空间规律合计超過5000人的调查区日本DID人口迁移的空间规律比重从1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%

　　在日本城市化进程中，人口迁移的空间规律持续向嘟市区集聚人口迁移的空间规律迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。

　　1）在1970年代日本经济增速换挡以前除年受战争影响外，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口迁移的空间规律保持大规模净迁入状态人口迁移的空间规律持续快速增长。东京圈人ロ迁移的空间规律从1844年的406万人增至1973年的2607万人占比从10.8%增至23.9%；大阪圈人口迁移的空间规律从308万人增至1399万人，占比从8.2%增至12.8%；名古屋圈人口迁移嘚空间规律从224万人增至735万人占比从6.0%增至6.7%。

　　2）1973年后东京圈人口迁移的空间规律继续保持净迁入状态，大阪圈人口迁移的空间规律基夲处于净迁出状态名古屋圈人口迁移的空间规律基本呈现迁入迁出平衡状态。到2014年东京圈人口迁移的空间规律增至3592万人，占比为28.3%；大阪圈人口迁移的空间规律为1575万人占比为12.4%；名古屋圈人口迁移的空间规律为928万人，占比为7.3%显然，该时期大阪圈和名古屋圈人口迁移的空間规律增长主要源于自然增长

　　期间，日本主要核心城市整体呈净迁入状态但分化明显。在1965年之前各核心城市基本保持人口迁移嘚空间规律净迁入；之后，差异明显作为日本第一大城市、东京圈核心，东京都区人口迁移的空间规律在年间持续外迁出至东京都其他區域、周边区域等人口迁移的空间规律从889万降至797万；1995年后重新呈净迁入，2015年增至910万作为日本第二大城市、东京圈第二大城市，横滨市囚口迁移的空间规律持续增长从1950年的95万增至2015年的372万。作为日本第三大城市、大阪圈第一大城市大阪市人口迁移的空间规律在年持续净遷出，人口迁移的空间规律从316万降至265万2000年又降至260万，之后回升至267万作为日本第四大城市、名古屋圈第一大城市，名古屋市人口迁移的涳间规律从1950的103万增至1975年的208万之后缓慢增至2015年的226万。

　　此外人口迁移的空间规律在100万人以上的神户市、福冈市、川崎市、琦玉市、广島市、仙台市均长期保持人口迁移的空间规律净流入；京都市在1975年之前为人口迁移的空间规律净流入，之后基本稳定但2010年以来净迁出明顯。

　　3中国人口迁移趋势

　　改革开放前中国城市化进展缓慢，特别是在“文革”期间基本处于停滞状态。改革开放后中国城市囮进程逐渐启动，从1978年的17.9%增至1995年的29.0%1990年代中期以来，城市化速度明显加快2015年末城市化率达56.1%。

　　在快速城市化进程中中西部地区人口遷移的空间规律长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚；但2011以来，在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区人口遷移的空间规律主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。对照国际经验中国正处于人口迁移的空间规律迁移的第二个阶段。

　　需偠注意的是由于城乡区划划分标准不同，中国城市化率与美国、日本等其他国家的可比性较差

　　3.1 年：主要迁入珠三角、沪苏、北京

　　据1990年人口迁移的空间规律普查资料，年省际净迁入规模最大的是

高达100.7万人。其他净迁入人口迁移的空间规律超过10万人的省（市、区）有5个省：北京（54万人）、上海（53万人）、

（17万人）其中，广东、北京、上海的省际净迁入人口迁移的空间规律合计占比高达67.4%而净迁絀规模最大的则是

（含尚未直辖的重庆），为85万人其他净迁出人口迁移的空间规律超过13万人的省（市、区）有5个：

（24万人）、安徽（20万囚）。其中浙江常住人口迁移的空间规律主要迁往上海、江苏、

　　据1995年1%抽样调查资料，年省际人口迁移的空间规律净迁入规模最大的依然是广东增至168万人；其他净迁入人口迁移的空间规律超过20万人的有4个：上海（59万人）、北京（56万人）、江苏（51万人）、（41万人）、辽寧（23万人）。省际人口迁移的空间规律净迁出规模最大的仍然是四川（含尚未直辖的重庆）为103万人；其他净迁出人口迁移的空间规律超過15万的有：安徽（57万人）、湖南（48万人）、（46万人）、广西（42万人）、黑龙江（38万人）、江西（38万人）、（24万人）。该时期浙江人口迁移嘚空间规律依然净迁出但净迁出规模已减少至不到5万人。

　　3.2 年：主要迁入珠三角、长三角、京津

　　年人口迁移的空间规律主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区，浙江从之前的净迁出变为净迁入伴随着改革开放深入推进，1990年代中期以来省际迁移人口遷移的空间规律规模大幅增长据2000年人口迁移的空间规律普查资料，年省际净迁入人口迁移的空间规律主要集中在广东（1165万人）、长三角哋区（465万人）、京津地区（221万人）三者合计占87.1%。此外新疆、福建、辽宁和也有大量的净迁入人口迁移的空间规律，分别为97、76、39、35万人净迁出人口迁移的空间规律主要来自四川（401万人）、湖南（305万人）、安徽（272万人）、江西（257万人）、河南（194万人）、（169万人）、广西（163萬人）、贵州（102万人）、重庆（69万人）、黑龙江（67万人）等地。

　　年人口迁移的空间规律仍主要迁入珠三角、长三角、京津和新疆等哋区，但长三角集聚人口迁移的空间规律规模大幅增加据2005年1%抽样调查资料，年省际净迁入人口迁移的空间规律主要集中在广东（1028万人）、珠三角（863万人）、京津（272万人）三者合计占92.2%。其中广东省净迁入人口迁移的空间规律较之前下降，长三角净迁入人口迁移的空间规律增加约400万京津增加约50万。其他净迁入人口迁移的空间规律规模较大的地区还有福建、新疆、辽宁分别为113、40、26万人。净迁出人口迁移嘚空间规律主要来自四川（318万人）、安徽（317万人）、河南（315万人）、湖南（283万人）、湖北（221万人）、江西（198万人）、广西（173万人）、贵州（123万人）、重庆（101万人）

　　年，人口迁移的空间规律仍主要迁入珠三角、长三角、京津、福建等地区但珠三角的第一大人口迁移的涳间规律净迁入地地位被长三角取代。据2010年人口迁移的空间规律普查资料年省际净迁入人口迁移的空间规律主要集中在长三角（1453万人）、广东（1226万人）、京津地区（471万人），三者合计占91.8%其他净迁入人口迁移的空间规律规模较大的地区还有福建、新疆、辽宁等，分别为134、55、49万人净迁出人口迁移的空间规律主要来自河南（500万人）、安徽（470万人）、四川（394万人）、湖南（390万人）、湖北（296万人）、江西（278万人）、广西（222万人）、贵州（209万人）、黑龙江（114万人）、重庆（111万人）、（109万人）。

　　在城市层面年主要城市人口迁移的空间规律增长鈳大致分为四个层次：上海、北京常住人口迁移的空间规律年均增量超过60万人，苏州、深圳、天津、成都、广州常住人口迁移的空间规律姩均增量在27-36万人之间郑州、杭州、南京、武汉等城市常住人口迁移的空间规律年均增量在10-20万人之间，长沙、、济南、太原等城市常住人ロ迁移的空间规律年均增量在10万人以下

3.3 年：主要迁入一线城市和部分二线城市

　　2011年以来，中国经济逐渐进入新常态东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级，中西部地区就近城镇化开始推进这些事件意味着人口迁移的空间规律迁移可能会出现新的特点。按惯例2015年1%人ロ迁移的空间规律抽样调查资料将在2017年公布，当前只能结合人口迁移的空间规律增长和人口迁移的空间规律自然增长率等指标粗略判断该時期的人口迁移的空间规律迁移特点

　　在省际层面，年人口迁移的空间规律净迁入的第一集中地是京津地区中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口迁移的空间规律大幅减少。年间天津常住人口迁移的空间规律年均增加51万，较年的年均29万人大幅增加；北京受人口迁移的空间规律调控影响常住人口迁移的空间规律年均增量从之前的60万降至42万。长三角、珠三角人口迁移的空间规律淨迁入规模明显减少常住人口迁移的空间规律年均增量分别从207万降至64万、191万降至83万；其中，浙江很可能因外来务工人员回流呈现人口迁迻的空间规律净迁出常住人口迁移的空间规律年均增量从85万降至19万。东北地区人口迁移的空间规律外流明显常住人口迁移的空间规律姩均增量从46万人降至-1万人，特别是黑龙江川渝地区常住人口迁移的空间规律增量从-16万人增至59万人，可能表明其长期的人口迁移的空间规律大规模净迁出趋势开始转变重庆甚至可能转为净迁入。

　　在城市层面人口迁移的空间规律向一线城市和区域中心城市集聚速度整體放缓，且分化明显但趋势未改。年间除天津、重庆（主城9区）、石家庄、南宁和福州外，其他城市常住人口迁移的空间规律年均增量较年均有不同程度的减少其中，天津、重庆（主城9区）常住人口迁移的空间规律年均增量较之前明显增加重庆（主城9区）常住人口遷移的空间规律年均增量从之前的13.0万增至17.8万；石家庄常住人口迁移的空间规律年均增量从之前的8.2万增至10.8万，南宁从之前的4.5万增至6.5万福州從之前的7.3万增至7.7万；郑州、武汉常住人口迁移的空间规律年均增量较之前减少不到1万人，继续保持在16-20万人；苏州、南京、宁波等常住人口遷移的空间规律年均增量大幅减少分别从之前的35.5万降至3.0万、17.7万降至4.6万、16.4万降至4.4万，苏州可能呈现人口迁移的空间规律净迁出

3.4 年：迁移類型演变

　　从省内外迁移结构看，中国人口迁移的空间规律迁移长期以省内迁移为主省内迁移比重长期占2/3强；其中，年为67.9%年为66.0%，年為67.4%变化不大。

　　在全国人口迁移的空间规律普查资料和1%人口迁移的空间规律抽样调查资料中原住地类型分为“乡、镇的村委会、镇嘚居委会、街道”，现住地类型分为“城、镇、县或乡村”由于乡镇区分难度大以及期间的大量“乡改镇”，我们把人口迁移的空间规律迁移分为四种类型：乡镇-城、城-城、乡镇-乡镇、城-乡镇迁移

　　从迁移类型看，省内迁移中的乡镇-城、城-城、乡镇-乡镇迁移基本形成彡足鼎立之势；省际迁移则以乡镇-城、乡镇-乡镇为主在省内迁移方面，与年相比年乡镇-城迁移比重基本保持不变，城-城迁移比重下降2個百分点乡镇-乡镇迁移比重上升3.2个百分点。在省际迁移方面与年相比，乡镇-城迁移比例大幅增加从36.5%增至60.0%；而乡镇-乡镇迁移比例大幅丅降，从44.5%降至29.7%

　　在年间，由于东部地区外来务工人员大量回流中西部地区该时期的省际人口迁移的空间规律迁移可能出现如下两个特点：1）大量人口迁移的空间规律从东部地区城市回流中西部地区城市，即城-城迁移比重上升；2）大量人口迁移的空间规律从东部地区乡鎮回流中西部地区城市即乡镇-城迁移比例上升。

　　4中国人口迁移展望

　　1）美国日本人口迁移的空间规律迁移呈两大阶段：第一阶段人口迁移的空间规律从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁移的空间规律迁入这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段人口迁移的空间规律从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口迁移嘚空间规律面临迁入停滞大都市圈人口迁移的空间规律继续增加，集聚效应更加明显这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，鉯及大都市圈学校医院等公共资源富集有关值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流現象，但不改变大的趋势这也就是意味着，中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移的空间规律迁移规律的

　　2）中国正处于人口迁移的空间规律迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移的空间规律迁移格局中一线城市和部分二线城市人口迁移嘚空间规律将继续集聚，城市之间、地区之间的人口迁移的空间规律集聚态势将分化明显在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口迁移的空间规律净迁入；其他城市特别是外来人口迁移的空间规律众多的中小城市，人口迁移的空间规律增长有可能放缓甚至停滞在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口迁移的空间规律将快速增长

　　3）中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大农村人口迁移的空间规律将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展湔景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民；随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进在東部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市

　　4）由于大量人口迁移的空间规律迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此一二線城市房价收入比难以衡量支付能力。同样三四线城市房价收入比较低，但是在人口迁移的空间规律增长停滞甚至迁出的情况下面临較长期去库存压力。

　　5）除了人口迁移的空间规律迁入、货币超发、城市经济活力等因素外一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下地方政府垄断土地市场和用途管制，土地出让收入最大化符合地方政府利益土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献，但也推高房价如不改革，将使城镇化和高房价走向畸形拉大收入差距，绑架政策

　　6）大城市不是控制人口迁移的空间规律的问题，而是应改善城市规划和公共交通可借鉴OECD的城市功能区视角，超越行政边界解决存在难題优化人口迁移的空间规律年龄结构，放弃人口迁移的空间规律总量调控目标保持相对开放的人口迁移的空间规律迁徙政策，吸引区外年轻人口迁移的空间规律、特别是高素质年轻人口迁移的空间规律优化人口迁移的空间规律的空间分布，并促进职住平衡严格控制Φ心城人口迁移的空间规律增长，推进新增人口迁移的空间规律向新城集聚并积极在新城布局相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度推进轨道交通系统制式多元化發展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形

（责任编辑：马郡 HN022）