点击上方标题「美国房地产」可快捷关注　　导读：从七八万元到三十万元，这听上去不菲的数额不是别的，是当下中学生“留学一族”出国前的中介服务费。利用今年暑期跑了七八家中介、为出国做准备的北京一所中学的钟同学，自称“已被现今涨到离谱的中介费‘吓傻’”。本报记者调查发现，近两年各留学机构的中介费越来越高昂，尤其是美国学校的申请中介费，从过去的一两万涨到了四五万以上，部分中介明确表示，由于市场大好，今年8月将迎来一波“涨势”。那么收了高额费用后中介都提供哪些服务？一个中介向本报记者透露，其实就是用来“包装”，这里面“虚虚实实”，“水”深莫测。　　30万也不能保证留学申请成功　　准备出国留学的高二学生钟同学咨询了一家留学机构的收费标准，“普通级别老师帮申请美国排名在30名后的学校，全套下来约7万-8万；20-30名的学校要8万-9万；1-10名的学校就是10万以上了；再往上找级别更高的老师，就是钻石老师、金牌老师，分别要再递增3万；到老总为你做留学申请服务，就是30万。”　　一位顾问就此向北青报记者解释说，这是他们的“精英计划”，虽然开价昂贵，但是无所不包，“包括每次考试的报名费、网申费、材料寄送费、去外地考试的住宿费等等，还安排了十次的一对一培训、小班授课、模拟考试36次……”　　在采访中北青报记者了解到，无论请哪个级别的顾问、花多么昂贵的中介费，所有中介机构都表示他们没法打“绝对的包票”，就算是老总亲自出手，也不能保证绝对申上理想学校。　　对于易“打水漂”的中介费，一些留学机构推出的招数是，分前期和后期收费，即前期先收一部分，后期待学生申请上大学后，根据学校排名再补附加费，还有中介承诺“没有成功申请到学校，全额退费”。　　一位颇有经验的申请留学的学生表示，虽然中介表示可以全额退费，但其中容易有“诈”，“中介帮你申请的时候，一般会给你申一两个最有把握的，排名比较靠后的学校，既保证成功率，也不用全额退费。” 美国富升地产是南加州大洛杉矶地区专业房产经纪公司，买房卖房、商业地产、土地投资、请联系我们。该学生认为，即使真能全额退款，但到最后关头，没能申请上学校，“时间都耽误了，没学可上，受害的还不是自己？！”　　“包装”履历说大话天价收费暗藏“诈”　　猫腻之一　　帮学生“丰富”人生经历“美化”家庭背景　　“申请美国前30的学校，当然是软实力最重要了！成绩大家都差不多，挑谁就看你的活动背景，比如慈善活动、志愿者经历……”留学中介机构在咨询时，往往会给出这样的指导意见。所以，“形象包装”也成了他们的主要服务内容。　　“只要跟我们合作之后，我们可以帮你提升软性背景，丰富一下你的人生经历，包括咱们会适当地夸大，美化一下你的父母背景、你的实习经历。”某留学机构一位姓王的顾问告诉北青报记者，申请美国学校最重要是三点，成绩好坏、实践经验，以及“拼爹”。　　该顾问具体解释说，“如果你有一个非常强大的家族背景或者企业背景的话，你就有可能申到一个很好的学校。”所以，留学机构会重点帮学生“夸大美化背景”，提升“软实力”。　　另一家留学机构表示，他们和学生签完合同后，会进行“头脑风暴”，即要求学生在“特定阶段参加哪些与专业相关的活动与竞赛”，他们的要求是只需参与，不求名次，“只要能为后期的‘包装’提供些素材即可”。　　猫腻之二　　中介有关系“开证明” “露个脸”就能添一项经历　　“半天社区服务，也算一种公益实践吗？”北青报记者以家长的身份咨询一家中介机构时，一位顾问老师连连肯定，“当然算。我们可以为您打通关系，去社区开出证明”。　　该顾问老师表示，他们除了帮学生们挖掘和“美化”已有的活动资源外，还可以提供一些“不占用学生多余的时间，就能开到证明”的资源，“像社工、志愿者这类的活动，我们会按照学生居住的区域来提供志愿者、慈善类活动的信息和电话，在我们指导下家长去运作一下，不需要学生亲自到场，或是学生露个脸就行。”　　该老师解释说，他们和一些企业和社会单位都有合作关系，因此可以协助家长去给孩子开些活动证明，“对于开学高三的学生，最重要的任务是刷分，所以开证明这种事，无需学生到场的。我们做这种事情比较轻车熟路了，要不也不会收您那么高的费用”。　　猫腻之三　　老总收30万服务费“卖”保密资源　　“我们总裁级的老师，他每年帮助办出去的学生都是常春藤级别或文理学院排名在前十的学校。”一位顾问老师解释说，价值主要体现在老总的申请经验和成功概率。　　无论什么基础的学生，老总都能保证申上常春藤学校？该顾问老师又否认了这一“保票”，但她表示老总会有自己的一些“特别”优势，“比如我们机构陈总，他有一些保密的平台资源，是其他老师都不可能知道的。他手上有的实践活动资源很稀缺，按照他的指点参加他所提供的活动，效果会很好，但是这只针对他的VIP学生，不共享。所以他每年办出去的学生，结果才会那么理想。”　　“出国族”对中介机构褒贬不一　　对于中介机构帮申请留学过程中，究竟会有多大的帮助？越来越高昂的中介费，究竟是否物有所值？中学“出国族”们，对此看法不一。　　“中介的包装当然重要了，他们会告诉你在学校申请什么职务，在学校要着重参加什么活动，告诉你那边的生活环境、治安等等。”一位花了数万元和中介签约的学生表示，虽然她很清楚这笔中介费不能帮助她提高任何一项客观成绩，但是她相信“软件背景”的包装，能帮助她申上更好的学校。　　北京四中国际部的学生则有不同看法，据一位林同学透露，他们老师非常反对大家使用中介，原因包括中介提供的信息不对称，她自己也做过一些调查，发现七八万的申请费确实不划算，有些中介还很“坑爹”，“比如我们要跟国外学校联系的邮箱，有些中介故意不让我们进入，而由他们掌握密码操控邮箱，对方学校一旦回复后，中介就以此为条件向我们‘透露’信息，索要利益，所以说，申请的事情自己不参与，很容易被坑。如果你自己不去搞懂，你的信息和中介提供的信息就永远是不对称的。”美国富升地产：南加州大洛杉矶地区和橙县本地房产经纪公司 - 高端住宅房产买卖(一手新房和二手房)、投资房和公寓出租、商铺、酒店、仓库、办公室、土地、海景豪宅、法拍屋、学区房、投资房、出租公寓；洛杉矶房源: 通过微信、邮件、电话留下您的姓名、联系方式、所寻找的房屋类型等，第一时间获取最新洛杉矶和橙县本地房源信息；中文热线: (626)782-8696联系邮箱: sun(#)BuyUsaHome. com购美居网: www.BuyUsaHome. com微信公众账号：搜索 “BuyUSA” 加关注美国房地产(buyusa)　
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美国纽约州前州长David Paterson先生接受本站专访
365地产家居网 南京讯 当笔者终于有幸见到这位美国历史上在任时间最长的盲人州长时，他已经忙碌地接受了一上午的采访。即使来中国路途遥远，但因为坚持要做EB-5的&代言人&，这位刚过&耳顺&之年的美国老人仍然在来往中国的路上乐此不疲。当笔者提到EB-5，他连呼&谢天谢地&，原来对于EB-5，他有好多话想说。
&别人总问我，EB-5签证怎么申请，拿到绿卡有没有保障，但我只能无奈地告诉他们，EB-5是个投资项目，而不是签证的类型！&纽约州前州长David&Alexander&Paterson先生说到曾经接受过的采访，只能用&无奈&来形容，当前市场对于项目认识的不充分性和政府&误用&项目投资方向使Paterson先生不得不总大声疾呼：&EB-5是个救命的好项目，但请好好用它。&&&&
多事之秋临危受命 他与EB-5的缘分从这开始
对于Paterson先生身份的巨大转换，人们不免总有疑问：是什么契机让他从一个政府要员&变身&成为一个商人，是何种EB-5的魅力促使他不远万里屡次造访这个古老的东方大国？
前州长先生的回答将时间点拖回到2008年，那个他上任的年份，他称之为&临危授命&的夏天。2008年对美国来说可谓多事之秋，次贷危机的爆发让纽约蓬勃的建筑业陷入停滞。当年，因为大量银行倒闭，其他艰难生存的银行又不愿意放贷，只有30%的工程公司能勉强开工。签好的项目不能按时完成，国内投资微乎其微，时任州长的David不得不去纽约州政府寻找帮助。这就是EB-5项目进入他视线的第一步。
通过EB-5吸引的外来投资，使纽约州的经济压力在很大程度上得到了缓解。与此同时，在对EB-5项目进行详细研究后，这种灵活的小企业辅助模式引起了David的兴趣。&我认为这是一项可以长期发展的事业，&Paterson先生到现在都很庆幸当初的选择，&资源交换，强强联合，这是最好的合作模式。&&&&
2015年EB-5项目名额增加基本已成定局 项目种类仍需改进
不同于往年，今年中国EB-5的名额早早在八月就发放完毕，而后在10月，针对2015年EB-5的排期也已悄然开始了。David Paterson先生的随行人员，来自美国莫娜莎律师事务所的首席律师莫娜向笔者透露，明年EB-5增额的消息基本已经确定。&名额数量很有可能会翻倍！&莫娜女士高兴地告诉笔者。
然而即使受欢迎度如此之高，Paterson先生仍然表达了对项目的担忧。&我认为现在政府有些误用（misused）EB-5的项目，他们用投资大酒店来吸引投资者，&David这样严厉地指出，&但我相信当1992年，老布什将这个项目写入法案时，他绝不是想要今天的效果。&他认为EB-5的投资应该用于扶持小型产业，给真正需要帮助的人伸出一双支援的手。为了举例，他为笔者介绍了纽约的绿色交通项目。&纽约不缺大酒店，但我们缺出租车。但除了曼哈顿的黄色出租，稍远一些地区的人甚至打不到正规的出租车，而黑车的司机们成天在警察的追捕下担惊受怕，我们想为这些人做些事！&就这样，绿色出租应时而生。&到时候，布鲁克林的人能打到车，失业的人能有份可以支撑生活的工作，这才是值得投资的好项目。&&&&
项目难避风险 不轻易听信他人和主动学习很重要
当笔者提到项目风险的问题，Paterson先生并不避讳而是坦言，风险是商业投资中不可避免的一项，自己去研究而不要单纯相信宣传，客户的回报才能有保证。
&总说什么都好的人并不可信，相反你也许该相信那些说它有缺点的人，因为他认识到了缺点，才有机会去改正它。&David说出的这段话让笔者深思。&虽然收益不如其他项目高，但我认为投资教育才是最保险也是最有成就感的项目，&Paterson先生表示，&教育不是短期投资，但长期的投入可以让下一代享受恩惠，为下一代，下下代创造未来。&这位60岁的老人对未来充满期望。
作为党内为数不多的非裔参议员，David Paterson的美国梦已经在他虽然看不见但真实存在的世界里实现了。而作为国人走向美国的&敲门砖&，EB-5也承载了很多中国人的美国梦。&接受好的教育，拥有知识，通过自己的努力把自己的理想实现，这就是美国梦，我们的美国梦。&他这样说。（365地产家居网 杨昭洁）
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和中移民：美国投资房产类移民项目成黑马
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伴随着经济危机的退潮，2014年美国经济、就业好转，楼市不断复苏，积压需求逐渐得到释放，多处地区新房产供不应求，房地产还贷违约行为已降至最低。美国商务部2014年12月公布的最终修正数据显示，美国三季度国内生产总值(GDP)按年率计算增长5%，这是2003年三季度以来最快增速，远高于此前估测的3.9%，也超出和中移民市场预期，反映出美国经济增势强劲。据美国相关机构预测，2015年美国经济将进入繁荣期。
伴随着经济危机的退潮，2014年美国经济、就业好转，楼市不断复苏，积压需求逐渐得到释放，多处地区新房产供不应求，房地产还贷违约行为已降至最低。美国商务部2014年12月公布的最终修正数据显示，美国三季度()按年率计算增长5%，这是2003年三季度以来最快增速，远高于此前估测的3.9%，也超出和中移民市场预期，反映出美国经济增势强劲。据美国相关机构预测，2015年美国经济将进入繁荣期。 美国地产市场的稳健复苏，大大提升了本土开发商的信心指数，也吸引了众多海外开发商及投资人的资本涌入。 和中移民专家就目前市场上出现的美国EB-5项目类别划分，有工厂类、餐饮类、酒店类、住宅商业房产类、医疗类等等，众多项目虽让投资者眼花缭乱，但不难其中区域中心项目仍以房产开发类居多。 庞大的投资市场　EB-5房产类项目成为黑马 众所周知，房地产价格在美国一向被视为经济的晴雨表，紧随经济而动。2014年9月，美国商务部公布的一项数据显示，9月份新房销售量经季节调整，按年率计算为46.7万套，预期为47.0万套，环比微增0.2%，同比增加17%，销量创2008年7月以来新高。对于有意通过EB-5申请美国绿卡的中国投资者而言，如今美国经济的复苏正向他们发来了一种强烈的积极信号，选择地产类移民项目正当时！ 和中移民专家表示，从中长期来看，美国房价上涨有助于偏好地产类项目的中国申请人保障其资金安全及投资回报率。政府许可支持　优质房产类项目相对稳健 全美住宅建筑商协会(NAHB)公布数据显示：2014年11月NAHB房产市场指数反弹至58，连续5个月高于50，前值为54。房产专家表示，该项指数高于50表明建筑商对美国房产销售前景持乐观态度。但是EB-5项目众多，但是目前EB-5市场上可觅得的精品房产项目为数不多，因为这类项目不仅要受到当地刚性需求市场的热烈欢迎，还要获得政府认可，给予全面政策支持及经济补贴。不论从项目本身发展还是投资人绿卡、资金安全来看，选择和中移民精品地产项目都有相当的保障。 房产类项目作为EB-5投资三大优势尽显 首先，EB-5的操作方式已经逐步标准化，和中移民多年经验表明，花费型的就业机会是最可靠的。例如，房地产建筑类的项目由于花费的金额比较大，可以产生大量的可靠的间接就业机会。以美国区域中心为例，如果每50万建筑花费可以产生10个间接就业，那么5000万美元的建筑花费就可以产生1000个就业，可以招募100名投资人。到I-829阶段，只需要向移民局提供承包商账单和支付证明，证实之前所说的5000万美元建筑费用全部花掉了，就可以证明1000个就业机会得到了实现。目前，I-829最成功的区域中心项目都是依赖建筑花费推算就业机会的。 此外，从商业可靠性即还款角度选择那些大都市的房地产项目。美国地广人稀，真正具有稳定价值的房地产区域都集中在大都市。许多中西部、南部地区的土地和房产价值不高也没有很好的市场需求来消化。如果遇到经济波动，这些地方的房产价格跌幅大，而好地段的房地产价值不容易下跌。 还值得注意的是，EB-5投资一般都是以夹层贷款或者优先股权的形式进入投资项目的，有5年还款的预期。相比其他行业来说，房地产项目具有“有形“的特点，项目看得见摸得着，其估值和今后经营预期比较容易被理解。其他实业行业，例如制造业和科技行业等等，投资人很难判断该行业的竞争和产品前景，无法判断这些行业的潜在风险。因此，中国EB-5投资人都不约而同地选择了房地产类型的项目。 如何甄选优质EB-5房产类项目？选品牌 看团队 和中资深移民专家认为，优质的房产类移民项目背后都拥有知名品牌作为支撑，所谓的知名品牌包括：知名老牌区域中心，成熟运营模式，全球众多成功运作范例，这些对于EB-5成功投资都具有强大的保障。 其次看项目运作团队，一个成功的房产项目运作，有一套完整的商业模式和标准，从前期的商业计划，包括投资风险、消费人群、投资回报的预期，到建筑开发，到经营运作，都有清晰的工作方向和应对各种突发情况的娴熟的能力。运作能力强大的团队，是项目成功、也是移民成功的最根本的保障。 在这样的势头下，拥有极佳前景的美国投资移民优质地产类项目便被视为推动当地经济发展的重要引擎，不仅得到当地政府的强力支持，其背后实力强劲的开发商阵容更是受到投资人的青睐。例如和中移民近期推出的几款优质EB-5房产类项目：CMB老牌区域中心旗下的洛杉矶世纪广场项目、费城独立宫城市花园项目、TDI高尚住宅系列项目、费城喜达屋W酒店项目，特别是将要隆重推出旧金山猎人角新城项目，更是因其供不应求的楼市市场，强劲的经济实力和绝佳的自然地理位置，旧金山市政府作为强有力的领导支持而备受瞩目。猎人角新城项目是旧金山有史以来最大的开发项目，这片预计将用20年完成的项目正在旧金山海湾沿岸创建一个全新充满活力的社区，猎人角无疑是美国最充满活力和商机的社区之一。 和中移民专家提醒，随着美国国内经济形势的继续好转，借助外来资金刺激经济、创造就业的紧迫需求在2015年将得到缓解。此外，在近期公布的美国移民改革提案中可以看到，EB-5最低投资金额的规定作出了改动，将根据之前5个财年的消费指数积累百分比变动进行调整。这意味着美国投资移民将面临“涨价”，有意移民美国的投资人，需要把握现行的黄金机会在移民申请的道路上加速奔跑，赶在涨价前“撕下”绿卡这张名牌！
[责任编辑：robot]
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