2009年房地产10月全国自考房地产项目评估...

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2011-10-10 00:55 标签： 2009年房地产
浙江省2008年10月房地产项目评估试题-自考试题-自考答案
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浙江省2008年10月房地产项目评估试题&nbsp
试题类型：WORD文档
试题时间：2008年10月
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试卷内容预览
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浙江省2008年10月房地产项目评估试题
课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产是实物、权益和区位三者的结合，其中实物又可进一步分为(
A.有形实体和建筑物外观两方面
B.有形实体、建筑物的质量、组合完成的功能三方面
C.有形实体和功能两方面
D.有形实体、建筑物的外观和质量三方面
2.在房地产的权益中，_____是指在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。(
A.地役权 B.租赁权
C.所有权 D.使用权
3.随着时间的推移，一定减少的是房地产(
A.原始价值 B.投资价值
C.市场价值 D.帐面价值
4.建筑密度又称建筑覆盖率，是指地块上的_____与土地总面积之比。(
A.建筑基底总面积 B.总建筑面积
C.总使用面积 D.地块绿化面积
5.有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/M2，乙土地的单价为510元/M2；甲、乙两块土地的容积率分别为5和3，则楼面地价甲比乙(
C.相等 D.无法判断
6.以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济学原理是(
A.收益递增递减原理 B.均衡原理
C.适合原理 D.理性人假设原理
7._____要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。(
A.替代原则 B.估价时点原则
C.合法原则 D.公平原则
8.类似房地产是指估价对象处在_____，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。(
A.一个完全竞争的市场 B.同一供求范围内
C.同一城市 D.相似环境的地段上
9.在实际估价中，设定标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地临街深度的(
A.平均数 B.众数
C.中位数 D.中位数和众数的平均值
10.用比较法估价，在经过交易日期修正后，就将可比实例在成交日期的价格变成了_____的价格。(
A.成交日期 B.作业时点
C.估价时点 D.现在
11.如果建筑物的实际维修保养情况优于正常维修保养，则实际成新率_____用直线法计算出的成新率。(
A.大于 B.小于
C.等于 D.无法判断
12.房地产估价实践中，假设开发法和收益法都是根据(
A.替代原理 B.均衡原理
C.供求原理 D.预期原理
13.有一房地产，建筑物占其总价值的55%，土地占其总价值的45%，建筑物的资本化率为10%，土地的资本化率为8%，则综合资本化率为(
A.9.5% B.9.1%
C.10.1% D.10%
14.下列不适宜用收益法来估价的是(
A.商务办公楼 B.影剧院
C.旅店 D.政府办公楼
15.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，评估时该建筑物的折旧年限应取_____年。(
16._____可以看作是成本法的倒算法。(
A.假设开发法 B.比较法
C.收益法 D.路线价法
17.标准深度是指标准宗地的(
A.街道宽度 B.临街深度
C.街道长度 D.街道曲度
18.根据四三二一法则，临街深度为100英尺的土地，其后半临街75英尺部分占该宗土地总价的(
A.40% B.50%
C.60% D.70%
19.接近人口中心地区的地租较偏远地区的地租高，该地租属于(
A.级差地租 B.垄断地租
C.绝对地租 D.城市地租
20.估价报告的外在质量是指估价报告的(
A.估价参数的合理性 B.格式、文字表述水平等
C.估价结果的准确性 D.估价参数确定的合理性
二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.属于不动产的是(
A.房屋 B.河流
C.汽车 D.地下管线
E.可移动家具
2.直接影响楼面地价高低的因素有(
A.土地单价 B.容积率
C.建筑层数 D.建筑物风格
E.建筑物层高
3.可能引起某种房地产需求量增加的因素是(
A.该类房地产价格上升 B.替代性房地产的价格下降
C.消费者收入增加 D.该房产风格符合消费者偏好
E.消费者对未来持悲观预期
4.房地产形成价格的必备条件是(
A.有用性 B.不可移动性
C.有效需求 D.稀缺性
E.数量充足
5.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于_____引起的。(
A.装饰装修改造 B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理
E.周围环境改善
6.比较法估价中，选取的可比实例要满足(
A.为估价对象类似 B.成交日期接近估价时点
C.为新建成房产 D.由同一估价人员估价
E.成交价格为正常价格
7.下列房地产中适用收益法估价的是(
A.政府办公楼 B.出租型房地产
C.加油站 D.公益设施
三、简答题（本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分）
1.试述房地产估价中比较法的概念和理论依据。
2.目前主要有哪些方面需要对房地产进行估价？
3.为什么要对高层建筑物进行地价分摊？
4.估价中如何运用最高最佳使用原则？
四、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)
1.某企业有一厂区占地面积20亩，建筑物面积3万M2，建筑物建成于2000年10月，当时的建造成本为1800元/M2，现在的建筑物重置价为2500元/M2，建筑物经济寿命为50年，残值率为5%，若土地现时价格为80万元/亩，试评估整个厂区于2007年10月的价值。
2.某宾馆建筑面积为20000M2，有标准客房200间，按当地正常房价水平该宾馆房价为260元/间·天，客房入住率为85%，水、电、工资、管理费等支出为正常年收入的65%，若尚可使用的年限为无限年，资本化率为10%，试评估该宾馆收益价格（一年按365天计算）。
五、案例综合题(本大题共14分)
某企业拟投标一土地开发权，土地面积为，容积率为1.5,开发期为二年。若建成后预计的价格为6000元/M2，建筑安装工程费为1600元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为销售价格的2%，所有费用可视为在开发期内均匀投入，年利率为6%，开发商的直接成本利润率为15%，销售税费为土地价格的6%。
问：（1）应该用什么方法评估这块土地价格？简述其操作步骤。
（2）该企业应该以多少的地价去竞标？
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自己也曾经是自考生，当初考的是计算机专业的专科，花了我四年半年时间。许多朋友跟我说自考太难了，他们快要坚持不下去了。我自己的经验是，其实自考不难，难的是坚持。
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