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基于理想值法的开发区土地集约利用评价关键技术探讨
来源：&&&&&&作者：谭永生 游小敏&&&&&&发布时间： 16:31:53&&&&&&阅读：1013 次
摘要：摘要：本文是在实际工作的基础上，对开发区土地集约利用评价进行了探讨。重点从工作底图的制定、现状值调查技术、评价指标选取和权重确定以及评价指标理想值确定等方面进行了有益探索，以期能为其他开发区开展土地集约利用评价工作提供参考。
作者简介：谭永生（1983-），男，硕士，中级工程师，湖南人。研究方向：土地评价和土地整理。作者单位：湖南万源评估咨询有限公司关键词：开发区；土地集约利用；评价；理想值&开发区作为我国城市经济发展的重点区域, 是带动城市经济快速发展的增长极和排头兵,在促进区域快速发展中发挥了举足轻重的作用，同时开发区占用了大量的城市建设用地,在土地利用中,重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重引资轻规划等问题仍未得到有效解决[1-2]。推动开发区土地的集约利用,是促进城市土地资源集约利用的重点和有效途径。为此,国务院提出&要研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等评价指标体系,加快开发区土地节约集约利用评估工作&[3 ]。国土资源部据此于 2008年7月,下发了《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》（国土资发 2008145 号）和《开发区土地集约利用评价规程》 (试行) [4-5]，决定部署全国公告开发区开展土地集约利用评价工作。本文是作者在参与湖南省各类开发区土地集约利用评价工作的基础上,对开发区土地集约利用评价的一些思考,抛砖引玉,以期能对今后开发区土地集约利用研究有所借鉴意义。1 开发区集约利用评价的内涵&& 所谓土地节约集约利用是相对于浪费和粗放用地而言的,主要包括三层含义：一是节约用地，即各项建设都要尽量节省用地尤其是少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地的结构、布局，挖潜用地潜力，提高土地配置和利用效率[6]。土地节约集约利用的内涵还可以从狭义和广义两个方面理解，从狭义上理解，土地集约利用就是只增加投入，以获得土地的最高报酬；从广义上理解，土地集约利用就是指以合理布局优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入，改善经营管理途径，不断提高土地的使用效率和经济效益，实现更高的经济、社会和生态环境效益。由此可见，土地集约利用有个合理限度问题，并非投入越多就越集约，效果越好,同时也是一个动态过程，并不存在于一个绝对的评价标准。土地集约利用的科学内涵，不应寻找最高的土地利用强度，而应寻找土地最优集约度或最佳集约度，达到土地利用的经济效益、环境效益和社会效益的统一[7-8]。2评价方法和流程根据《开发区土地集约利用评价规程》的要求和开发区实际情况，确定此次土地集约利用评价的技术路线为，以资料收集与实地调查相结合的土地利用状况调查为基础，分别从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面建立评价指标体系，评价开发区土地集约利用程度，并测算开发区土地集约利用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力。3评价中关键技术探讨3.1 工作底图的制定工作底图是开发区土地集约利用评价的基础，是一系列数据收集工作开展的先决条件，直接关系到评价数据的准确性与评价结果的应用性。开发区土地集约利用评价工作底图的概念可以归纳为:在地籍图、地形图、航空影像图等能够反映土地利用状况资料的基础上，综合制作而成的，覆盖评价对象，以宗地为图斑单元，能够反映在评价时点，评价范围内宗地的位置、面积、权属等信息的开发区土地集约利用评价基础矢量图。工作底图只要具备在评价时点，评价范围内宗地的位置、面积、权属等信息就可以足评价工作的需要。因此，工作底图一般由地籍图、地形图、土地利用规划图、航空影像图、宗地分布图、四至边界范围组合而成。工作底图的生产流程大致总结为以下几步:l)通过坐标配准，将收集到的资料统一到同一坐标系统中(例如:通过坐标配准将地籍图、地形图等统一到四至边界拐点的坐标系统中);2)将评价对象的四至边界拐点与用来制作工作底图的图件叠加，确定评价范围，删除评价范围以外的图形，保留评价范围内的图形;3)以宗地为图斑单元对评价范围内的土地进行分割，提取与工作底图相关的要素，保留各宗地之间的权属界线，剔除道路中心线、地物标识、建筑基底等要素，形成项目初步的工作底图;4)通过格式转换，将工作底图由*.dwg格式转为*.ShP格式;5)建立拓扑关系，将以上线型的工作底图(*.shP格式)，在ArcGis软件中转换成面文件并建立拓扑关系;6)纠错和整饰，将工作底图交给委托方，由其技术人员对工作底图中可能存在的错误和问题进行检查纠正和整饰。3.2 现状值调查技术开发区土地集约利用评价需要的数据可以分为三个方面:土地利用和管理基础数据、建筑数据和经济社会数据。土地利用和管理基础数据主要包括土地的位置、面积、权属、使用者、类型、审批时间、出让方式、规划用途等。在土地利用和管理基础数据调查中，主要运用工作底图属性数据、供地台账、调查表格填报和实地调查相比较、相校正的方法获得。建筑数据主要包括已建成城镇建设用地的建筑面积、基底面积等数据。《规程》对这类数据怎么调查？以什么资料为依据？均未作出相应规定。实践过程中，建筑数据主要通过以下三种方式进行调查:1)查阅竣工验收、房产登记资料;2)地形图、地籍图数据测量与实地补测相结合;3)实地测量。二调成果中的地籍图能够反映已建成城镇建设用地最新的建筑信息，为评价工作的开展提供了坚实的数据基础。在以后的开发区土地集约利用评价工作中，建筑数据的调查应以查阅竣工验收、房产登记资料为首选，其次通过地形图、地籍图数据测量与实地补测相结合的方式获得。依据《规程》的评价指标体系，经济社会数据主要包括开发区历年工业企业固定资产投资总额、工业总产值、高新技术产业总产值等数据。《规程》将经济社会数据调查表述为:&针对评价范围内高新技术产业用地的用地位置、范围、规模，以及高新技术产业总产值等开展调查&、&用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的投入产出情况开展调查，主要包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额等。调查所涉及的工业企业，其注册和生产均应在评价范围内&。对于经济社会数据来源和渠道均没有明确规定，很难保证数据的可得性与可检验性，以及数据口径的一致性。为了保证数据的准确性与可检验性，经济社会数据的调查应采取统计资料查阅与企业数据填报两种途径相结合的方式。3.3 评价指标体系探讨3.3.1评价指标探讨&&& 目前的规程评价指标体系，定位于全国各类国家级和省级开发区，是在国土资源部原有开发区评价指标体系(2003)、商务部《国家级经济技术开发区投资环境综合评价》指标体系和学术研究中针对开发区土地利用评价的指标体系综合分析的基础上，经过历时近2年的两轮方案筛选与两批共 14个开发区试点应用后最终确定，包括3层指标体系，分为3个目标、6个子目标。规程的指标体系经过近两年的试点和调研工作，其各级各类指标口径、权重和理想值确定方法经过适当调整，指标体系理论上较为完善和合理。但实际操作过程中存在一定的局限性，主要包括：1) 部分指标统计、计算口径有待商榷。如评价指标中，工业用地固定资产投入强度计算时分母仅包括&已建成国有工矿仓储用地&，而分子&工业企业固定资产投资总额& 则未进一步明晰，已建成与在建的国有工矿仓储用地均会产生投入，从而造成该指标计算产生偏差。同时高新技术产业用地产出强度计算时分母为&高新技术产业用地&，但分子却仅定义为&高新技术产业总产值&，易在&高新技术产业用地上企业总产值&、&高新技术企业总产值&、&认定为高新技术产业的企业总产值& 之间造成混淆。在计算容积率与建筑密度时，分子为已建成的城镇建设用地的建筑面积与建筑占地面积，其中道路与绿地无建筑面积与建筑占地面积，但分母却均为&已建成的城镇建设用地&，包含了道路与绿地等用地，分子分母统计口径的不一致使得计算的土地利用强度较实际偏低。另外，历年工业企业固定资产投资总额数据的获取性和准确性更加难以保证，基本无法获得。在评价实践中，笔者发现规模以上工业企业的统计资料比较丰富，数据的获取性和可信度也比较强。2 ) 规程指标体系未完全体现各类开发区特点。我国开发区类型众多，各类开发区均有其自身特色，部分开发区还具有多类开发区特点。而规程指标体系一方面仅针对开发区发展定位设立了关于高新技术产业开发区的两个可选指标，未考虑为不同发展定位的其他类型开发区设立可选指标。另一方面，对于不同分类标准中如金融贸易区、互市贸易区等非工业型的开发区，规程指标体系也难以适用，涉及工业的部分指标值通常都较小，无法同工业型开发区相比。此外，部分成立时间较早的开发区，早期经营性用地供应方式大多采用划拨方式，各地全面实施工业用地招拍挂前，由于各开发区的招商政策不同，竞争力强、效益好的企业相比中小企业存在较大的选择余地，并不一定倾向于走招拍挂程序，从而避免支付较高的竞争地价。因此在土地有偿使用率和土地招拍挂率两个指标方面的分值明显偏低。仅用土地有偿使用率和土地招拍挂率难以反映管理绩效。3.3.2 评价指标权重探讨评价指标权重的确定关系着集约度分值的高低。指标权重的确定是由评价目的和客观规律共同决定的。与评价指标的选择类似，指标权重的确定也是政府评价意图的反映。例如，政府的评价意图倾向于考察开发区管理机构的管理绩效，则可以通过赋予管理绩效目标较高的权重值来实现。指标权重的确定方法主要有:特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法、主成分分析法和嫡值法等。3.3.3 理想值确定理想值是指标标准化的依据，确定理想是开发区土地集约利用评价的关键因素，对评价结果具有决定性影响。《规程》提出了目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法、问卷调查法等方法。目标值法主要结合国家或地方等国民经济和社会发展规划等目标，结合土地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等，确定指标理想值。发展趋势估计法按该区域的历史发展趋势设置的合理值。先进经验逼近法主要参照发达国家的相应标准；参照理论最优值；国内邻近区域内相同规模和相同类型区域的最高值。专家咨询法:选择一定数量的专家咨询确定。问卷调查法对评价区域内的居民进行问卷调查确定。这些方法在理论上都是可行的，但在实际评价过程中由于方法或参照的评价标准具有多意性，导致确定的理想值因地方、评价人的主观因素导致结果差异很大，特别是开发区土地集约利用评价涉及到考核，各开发区评价时往往依据现状值略高确定理想值，在方法上完全符合《规程》的要求，从而导致几乎所有开发区土地集约利用评价分值都很高，依据判断我国所有的开发区土地利用都是集约的，结果与事实严重不符。针对开发区土地集约利用评价过程指标体系中存在的问题，解决开发区评价结果的可比性问题，湖南省在2010年开发区土地集约利用评价更新过程中，以文件方式统一规定了开发区评价的指标、权重及理想值标准。将评价指标体系作了一定修改，删除原有的&土地开发率&，将&土地有偿使用率&和&土地招拍挂率&改为&土地有偿使用实现率&和&土地招拍挂实现率&。对于现有指标体系中易混淆的各项指标应尽量细化明晰：对于工业用地固定资产投入强度，明确工业企业固定资产投资总额为已建成的国有工矿仓储用地固定资产投资总额；对于高新技术产业用地产出强度，明确高新技术产业总产值为高新技术企业( 非高新产业) 总产值；对于容积率与建筑密度，应充分参考各地城市规划部门的规划口径，避免产生统计口径不一致的情况。 1 湖南省开发区土地集约利用评价指标权重值及理想值[9]单位：万元/公顷，%
土地利用程度（A1）
土地供应率（A11）
土地建成率（A12）
用地结构状况（A2）
工业用地率（A21）
高新技术产业用地率（A22）
土地利用强度（A3）
综合容积率（A31）
建筑密度（A32）
工业用地综合容积率（A33）
工业用地建筑系数（A34）
产业用地投入产出效益（B1）
工业用地固定资产投入强度（B11）
工业用地产出强度（B12）
高新技术产业用地产出强度（B13）
土地利用监管绩效（C1）
到期项目用地处置率（C11）
闲置土地处置率（C12）
土地供应市场化程度（C2）
土地有偿使用实现率（C21）
土地招拍挂实现率（C22）
&参考文献：[1] 吴郁玲,曲福田,冯忠垒.我国开发区土地资源配置的区域差异研究 [J] ,中国人口资源与环境,2-116.[2] 王梅,曲福田.昆山开发区企业土地集约利用评价指标构建与应用研究 [J],中国土地科学,-27.[3]《国务院关于促进节约集约用地的通知》. 国务院,国发〔 2008〕 3号文.[4]《国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》.国土资源部,国土资发(号文.[5]《开发区土地集约利用规程 (试行) 》 (2008)及其讲义.[6] 师秀峰,奥民的力根,冯志强.开发区土地集约利用评价应注意的几个问题[J],5-116.[7] 翟文侠,黄贤金,张强等.开发区土地集约利用研究[J],地域研究与开发,1-105.[8] 陈逸,黄贤金,陈志刚等.城市化进程中的开发区土地集约利用研究[J],中国土地科学,-16.[9] 《关于湖南省开发区土地集约利用评价更新工作中指标权重及理想值设定有关问题的通知》（湘国土资办发[号）【编辑：曹佳】免责声明：本文仅代表作者个人观点，与本网站无关。
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【爱校 敬业 奉献】“做好一名老师是我的理想” ——记数学与计算科学学院教师王晟
发布时间： 14:47, 星期五
新闻来自：宣传部 点击数：1696
前言:我们常常将眼球投向功成名就者，殊不知在普通人当中，也蕴藏着丰富的价值和哲理。期末年中，我们选取了几位平凡普通桂电人的故事呈现给大家。这些默默趟过生活之河的普通人，力量单薄却精神丰盈。普通人也许入不了史册，他们的所作所为却传递出可贵的生命光辉和精神境界，焐热了桂电校园许多人的眼眶。
他们也许只是桂电发展沧海中的一瓢水，还有更多人和他们一样践行对生活的热爱、对学校发展大业的执著，以及对事业的追求。无数“普通”桂电人的默默奉献，正是我们桂电发展所需要的完整精神版图。
　　英国作家狄更斯曾经这样充满深情地描述生命的意义：“如果我能够弥补一颗破碎的心，我便不是徒然地活着。如果我能够减轻一个生命的痛苦，抚慰一个生命的创伤，或者让一只离巢小鸟回到巢里，我就不是徒然地活着。”是的，每一个人，都应该具有这样的人生信念：不能让自己徒然地活着。华夏幸福：上半年结算业绩理想 推荐评级_公司研究_新浪财经_新浪网
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华夏幸福：上半年结算业绩理想 推荐评级
　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。
　　[摘要]
　　事件：（600340）公布的14年中报显示，公司上半年实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
　　基本每股收益1.74元。
　　点评：
　　上半年业绩保持较快增长。公司14年上半年实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。基本每股收益1.74元。业绩保持较快增长，令人满意。
　　销售额大幅增长完成全年销售计划近半。1―6月公司销售额共计242.13亿元，较上年同期增长52.20%，完成全年500亿销售计划近一半。
　　其中产业新城业务销售额共计208.91亿元（含园区开发业务结算回款47.66亿元，产业园区配套住宅签约销售额161.25亿元），城市地产签约销售额29.15亿元，其他业务（物业、酒店）销售额4.07亿元。
　　下半年房地产结算资源充裕业绩将有进一步提升空间。房地产业务方面，产业新城项目中，园区结算回款额47.66亿元，园区内新开工配套住宅面积383.47万平方米，竣工配套住宅面积66.70万平方米；签约销售面积209.47万平方米，签约销售额161.25亿元。城市地产业务中，新开工面积66.51万平方米，竣工面积4.73万平方米，签约销售面积35.52万平方米，签约销售额29.15亿元。预计下半年园区住宅配套、城市地产施工面积合计约1，628.93万平方米，预计竣工面积合计约187.89万平方米。结算资源充裕，年内业绩将有进一步提升空间。
　　新增签约投资逾200亿土储资源充足。期内公司投资运营的园区新增签约入园企业36家，新增签约投资额211.8亿元。截止报告期末，公司期末储备开发用地规划建筑面积约为585万平方米，土地储备充足。
　　公司整体财务状况良好。财务方面，公司期末资产负债率为86.92%，负债率偏高；但扣除预收账款后负债率为43.3%，负债水平合理。公司期末融资总额为301.70亿元（本年新增借款123.24亿元），除对控股子公司担保外无其他对外担保。加权平均融资成本10.32%，整体财务状况良好。期内三费率为8.63%，低于去年末1.53个百分点。
　　总结与投资建议。公司房地产业务在行业整体销售平淡情况下录得同比大幅增长，远较同业优胜。上半年业绩增长较快，预计下半年充裕的结算资源将能推动业绩进一步释放。公司自身经营模式独特，具备吸引力；同时受惠于国家对京津冀区域发展规划的进一步落实，公司未来提速发展更值得期待。预测14年――16年EPS分别为2.84元，3.82元和4.97元，对应当前股价PE分别为9.5倍，7倍和5.5倍。
　　维持公司“推荐”投资评级。
　　风险提示。行业政策变化销售情况低于预期。
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