2012住宅物业管理法律法规学习普及参考题(一)单项选择_百度文库
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2012住宅物业管理法律法规学习普及参考题(一)单项选择
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你可能喜欢物业公司管理过程中遇到的法律问题及如何保障物业公司的合法权益
建设和谐社会、和谐社区是现今全社会共同关注的话题，从物业管理发展的进程来看，物业纠纷的不断上升，从另一个方面也说明人们对于物业管理工作的重视程度在加深，这同样是一种社会进步。现结合相关实际案件，把物业公司管理过程中遇到的法律问题加以阐述，并提出保障物业公司合法权益的一些措施，与同行们共鸣。
一、物业费
大家知道目前有不少业主不交物业费引起的问题很多。在法庭上，业主不交物业费的抗辩理由就是：没有享受物业管理服务;购买的商品房存在瑕疵;物业公司没有及时进行维修;业主买房后没有居住;没有签订物业合同;业主丢失东西，物业未尽到保安责任的;物业未按约定履行承诺等。下面举例说明，然后讲讲业主为何要抗辩。
我们说业主享受了物业管理服务就应当交物业费。
杨先生经营的网络公司位于北京市某小区内，日，小区的业主委员会和某物业公司签订了物业管理委托合同。合同签订后，这家物业公司进行了物业服务，但杨先生以自己没有和物业公司签订合同、物业公司给其经营的商业网点提供服务不多为由，拒绝交纳物业费。物业公司遂向法院提起了诉讼，将杨先生告上了法庭。
杨先生最后输了这场官司，北京市中级人民法院最终判定，杨先生将拖欠的物业费支付给物业公司。
案件评析：一些业主拖欠物业费的理由之一，就是没有和物业公司签订物业合同。但是，按照我国的《物业管理条例》规定，业主委员会和物业公司签订的物业管理合同，对全体业主都有约束力，每个业主都负有交纳物业费的义务。另外一种情况是：业主委员会也没有与物业公司签订物业合同，物业公司还是沿用以前与开发商签订的前期物业服务合同，通常法院的观点是：即使业主委员会没有和物业公司签订书面的物业服务合同，但物业公司实际在管理小区的物业工作，业主只要事实上接受了物业服务，就应该按照实际前期物业合同约定的价格，向物业公司交纳相应的物业费。
另外，房子有质量问题或存在瑕疵通常是开发商遗留的问题，并不是物业公司的责任，以此为由业主拒绝交物业费也是不行的，因为这是开发商遗留的问题。比如，有的业主入住小区，小区由某物业公司接管进行物业管理。随后业主以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到管理服务义务为由，一直不交纳物业费。物业公司最终将该业主诉至法院。
法院判令该业主向物业公司交纳拖欠的物业费，并向物业公司支付违约金。
案件评析：业主不要将由于房屋质量等问题引发的对开发商的不满迁怒于物业公司，拒绝缴纳物业费。实际上，物业公司和业主之间是物业合同关系，开发商和业主之间是商品房买卖合同关系，开发商和物业公司是两个独立的民事主体，互相之间没有谁替谁承担责任的依据。业主购买的房屋出现质量问题，不可以作为拒绝向物业公司交纳物业费的理由。
但是，如果物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮的义务，而物业公司没有履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。
还有一些业主，提出我没有入住，房子一直空着，没有享受物业公司的服务，提出不交纳物业费，这个理由也是不成立的，只要开发商给业主发出了入住通知单，即使有的业主未实际入住，那么也是要交物业费的。因为物业公司有的服务不具有分割性。如绿化、保洁、消防监控等，这些服务就是业主没有入住也给该业主买的房屋带了保值增值和安全。所以，业主应当交纳物业费用，况且该业主不交，就损害了其他业主的权益。
还有一种情况在前一段时间曾经是报纸很关注的事情，就是，住在一楼的业主该不该交纳电梯费用的问题，有人说不该交纳，有的说应该少交纳电梯费用，为这件事，京华时报的一个记者，想让我们替业主说几句，不交电梯费用的理由。我说，一楼的业主应该交纳电梯费用，那个记者说，一楼业主不坐电梯，为什么要交纳电梯费用，我说：一楼的业主也坐电梯，他说：一楼业主坐电梯去哪儿，我说，他坐电梯去地下室，去开他的汽车或自行车呀，怎么能说一楼业主不坐电梯呢?
业主以种种理由不交物业费主要是：
首先，业主的诚信意识差。现在很多物业纠纷，双方有合同，写得很清楚，但谁也没有按照法律的手段解决问题。如，有的小区业主因为幼儿园收赞助费，结果，业主就拒绝交纳物业费，而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由，又如，某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由，拒邀物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多，其本质是诚信意识太差，能拖就拖，能赖就赖。
其次，就是业主抗辩的对象错误，如开发商的责任却转嫁到物业公司。或明知是开发商的责任，但找开发商解决不了，就只有找物业公司。这些错误认识也不一定都是业主的错觉，因为，确实存在开发商与物业公司有一定的“血缘关系”这种情况，业主提出物业公司就是开发商办的，他们都是一帮人马，两快牌子。但是从法律上讲，物业公司不论是不是开发商办的，他与开发商都是两个不同的单位，相互独立承担责任，不能混同为一家公司，开发商的责任就是开发商的责任，不能转嫁给午夜公司。
解决这些问题不能头痛了医头脚痛了医脚，在目前情况下，最有效的办法一是签订一份详尽的购房合同。物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如，买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的代收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。最近几年，开发商在销售商品房时已经注意到这些问题，大多注明了物业费用和供暖费用的收费标准。
解决纠纷的途径就是要签订一份完整明确的物业管理合同。现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此，物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。合同是服务者和被服务者的约定，只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”，留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益
二、小区内安全防范问题。即小区内业主人身、财产受到损失，物业公司要不要承担责任。
下面通过案例来具体分析。
小区内丢车，物业承担部分责任。
日，王女士在购买北京某小区的房屋时，与某房地产实业有限公司签订了一份委托物业管理合同，由北京一家物业管理有限公司对该小区进行物业服务管理，承诺全封闭式管理、24小时保安系统、防火防盗监控系统管理。
日，王女士购置了一台价值1950元的助力自行车。日该车丢失，王女士向警方报案，同时向物业公司进行了反映。但物业公司称事发时间的监控录像显示并无异常，该录像资料已被删除。北京市中级人民法院二审认定，该物业公司违反了双方管理公约的规定，但王女士自行车的丢失并不是该违约行为直接造成的。法院最终判决物业公司赔偿孙先生丢失自行车价值的20%，即390元。
案件评析：我国《物业管理条例》规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
但是，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理小区内的财产流失责任要根据不同情况确定。如果物业合同中约定了财产保管服务，在发生财产丢失时，除了符合法定的免责条件外，物业公司要按照双方的协议承担赔偿责任。
如果双方没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，物业公司就应当承担违反义务的违约责任。
相反，如果物业公司尽到了安全防范业务，则业主因自身原因造成人身、财产损害的。物业公司就不应该承担责任。比如，有个业主在冬天下楼门口的台阶时摔倒，使脚和腰受伤以及腿部骨折。业主诉讼中一口咬定是保洁员用湿墩布檫地，使台阶结冰把这个业主滑倒受伤的，在这情况下，如果物业公司委托的保洁公司在的清洁卫生服务中，尽到采取防滑措施和提示业主的义务。那么，摔倒是因业主自己下楼梯快，不小心摔倒的，则由业主自己负责。业主不能因与物业公司签订了《物业管理合同》就要求物业公司保障其在小区不受到任何的损害。法律上规定的权利、义务是相对的。物业公司只是在合同的范围内，为业主提供物业管理服务。在业主人身损害赔偿的案件，法院通常是看物业公司是否尽到一定的注意和防范义务，以此判断物业公司是否应该承担责任。
提示：物业公司在管理过程中，尽量做到使小区的设施、设备对小区内的人员没有危险性，要防范于未然。如小区内健身器械要牢固并且要定期检查、维修;小区花园中雕塑是否放置稳定;护拦是否带尖，是否容易扎伤人;在预防小孩不小心掉进喷泉水池的前提下，喷泉水池的深度是否会淹死小孩;业主装修时要及时清除装修不要的废弃材料，以免伤到业主、小孩等;业主丢弃的容易使人受伤的尖利物品像废鱼缸、铁丝等要立马清除等等。在意外事故发生前，做到“先知先觉”。当然，即使物业公司做到所有的防范措施，也不能够就说，该小区就没有意外发生了。最重要的是物业公司在平时工作中要注意收集证据，详细做好工作记录，并让相关人员签字;把所发生的事情用摄像机录制并制作成光盘保存;还可以在周末邀请部分业主座谈，互相沟通。
保安措施，不单单是做好平时的保安工作，还要防止一些突然发生的事件发生，比如，某小区曾发生业主在小区内刚刚把车停住，在小区外马路上几个人，忽然翻越小区护拦进到小区内，在小区内把业主的包抢走，并很快又翻越护拦出了小区，这个事件很突然，保安都没来的及做出反映，处理结果物业公司虽然没有承担责任，但是，却使得业主们对小区的安全保卫工作感到不满。提示大家注意的是，小区与外界分界的护栏高度，不能过低，毕竟现在的社会治安状况并不很好。此外，以前有个小区还发生过小区外的人在马路上打架，结果追打到小区里头，把其中被追打的人扎伤的事件，虽然打人与被打的都不是业主，但是，业主就认为小区保安工作没做好，小区不安全，并以此为由拒绝交纳物业费，所以，小区大门口的保安很重要，要安排男保安站岗，配备一定的保安器械。避免出现这种突发事件发生。
三、占用公共部分业主被起诉
1、平台、楼道
有的小区常常发生业主圈占小区楼顶的平台和楼内的通道的现象。
2003年9月，李先生在某小区购买了一处房屋，当年9月27日，李先生和开发商、物业公司签订了《物业管理公约》，其中的公约附件中明确规定“业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器”。去年8月，李先生在自家的屋顶安装了太阳能热水器。去年9月，物业公司将李先生诉至法院，要求拆除屋顶的热水器，并恢复原状。
李先生认为，小区的全体业主并没有对其安装太阳能热水器的行为提出异议，也没有授权物业公司起诉，而热水器安装在自家的屋顶上，他人无权干涉。
最终法院判令李先生拆除安装在屋顶的太阳能热水器，恢复原状。
案件评析：本案中，李先生的行为违反了物业公约，给房屋的防水带来了隐忧，影响了房屋其他共有人的权益，因此物业公司作为物业的委托管理人，依据业主委员会的授权开展管理活动，有权纠正李先生可能妨碍房屋正常使用功能的行为。
对于业主的违章行为，如乱搭乱建;占用公共部分，违章搭建;改变户型，影响结构的，物业公司要及时阻止，并向业主说明原因。物业公司也可向业主委员会反映，不能解决的，可向城管部门反映。物业公司在解决问题时，态度要和蔼，还需有耐心。
2、地下室产权问题
地下室产权问题，也是最近诉讼的焦点，有业主委员会起诉人民防空办公室的，也有业主委员会起诉物业公司的，我们认为地下室产权严格来说应该分三部分，一是在销售房屋时已经计算进分摊面积的部分，这部分应该属于全体业主，二是人防工程部分，这部分到底归政府人防办还是归开发商，还有争议。第三，就是没有分摊，也不属于人防工程的部分，这部分业主和开发商之间在争夺，我们认为，这第三部分的产权，应当属于开发商所有。
在2005年8月，就发生了一起争夺地下室里没有进行分摊部分的产权和经营权的案子，北京某小区业主委员会起诉该小区物业公司侵犯其地下室产权和出租经营权。业主委员会认为，地下室产权属于全体业主，因此由业主委员会行使出租经营的权利，要求物业公司停止侵权，并将过去收取的租金返还给业主们。
那么地下室产权到底归谁?法律上没有明确，政府部门的文件是模糊不清，不论原稿还是被告都能找到其中对自己有利的只言片语，然后就开始发挥。我认为在销售商品房时，没有进行公摊的小区地下室的产权人是小区商品房的开发商。
(1)依据所有权取得原理，小区地下室产权对于建设单位北京市某房地产开发有限公司来说属于原始取得。
房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品的所有权，比如，开发商投资建成商品房，生产厂家生产出产品等等，因此，取得了房屋或产品的所有权;继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，比如，购房人通过购买商品房而取得房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了他所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人(业主)，但是，业主所取得的也只是它所购买房屋及合同约定公摊部分的所有权.业主并没有取得他未购买和未分摊的部分的所有权.
(2)通过现行法律、法规和事实情况可以判断出未分摊的地下室属于原建设单位所有，而不属于业主。
依据《商品房买卖合同》及分摊明细业主购买的房产面积只是套内建筑面积和分摊的面积，业主并未购得未分摊地下室的所有权。因为购买房屋合同约定业主分摊并拥有共有权中并没有地下室中未分摊的部分。
依据房屋土地管理局测绘文件中的销售面积和分摊面积明细表，业主购买的房产面积只是套内建筑面积和分摊的面积，业主并未购得未分摊地下室的所有权。
依据北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定：五、可分摊的公用面积中也未列地下室。
依据北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定：“
六、不应计入的公用建筑空间:1、作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋。”
从上述规定可以看出,地下室中还有相当多的部分不属于公摊面积，没有分摊的部分，并没有转让给业主们，其所有权仍然属于建设单位，建设单位有权对其自营、自用。
建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条，公用建筑面积计算原则：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”这说明地下室有大量的空间没有分摊,也没有出售给业主,是可以由开发商销售或出租的。
(3)依据实务中办理产权的手续，也说明未出售、分摊的面积不属于业主。
实务中办理产权先是由开发商取得整栋楼房的产权，(开发商如果没有取得产权，那就不能进行商品房的销售，)而后，随着商品房的销售，各购房人取得自己所购买的房屋面积的产权，开发商的产权面积逐步扣减，未出售的产权面积，因所有权未发生变动，其产权仍属于开发商所有。因此，未发生所有权转移的部位，其产权仍属开发商所有。
业主购买房屋后，他所办理的产权证上登记的房产面积只含有其购房的套内面积和已分摊的面积，而不含有未分摊的面积和开发商还没有出售的面积。故业主要求对自己产权证中不包含的部分行使占有、使用和收益的权利，没有事实与法律依据。
那么业主委员会认为开发商在销售商品房时，已经将所有的成本都计算进商品房的价格中，因此，地下室以及小区的其他设施的成本都含在售房款中，所以地下室都应该归全体业主所有，许多律师和法学教授也是这种看法。我们觉得这些教授也是混淆视听，用成本含在价格中来决定地下室的产权问题，是错误的，任何一个企业销售的商品的价格，都包含这个企业的全部成本，不仅包含成本，还要包含利润、税收、损失、福利，这些成本中也包括那些企业的生产车间、机器设备、办公楼、职工住宅等，比如，燕京啤酒公司，它销售的啤酒价格中也要包含企业全部成本，你能认为自己买了一箱燕京啤酒，所以燕京啤酒公司的车间、办公楼、生产线中，就应该有你一部分产权，这显然是不行的，所以按成本说的观点，来决定产权归谁所有，是错误的，这简直是对经济运行秩序进行挑战。业主购房仅仅支付了其购买房屋的套内面积和已分摊面积的购房款，并未缴纳未分摊面积的购房款。因此，未分摊部分的所有权并没有发生转移，仍属于原建设单位或开发商。
故在业主委员会争夺地下室产权的案件中，物业公司并没有侵犯业主的权益。
3、利用公共部位经营的，收益问题。利用电梯，楼顶做广告等，(暂时不讲)
4、物业公司对外出租地下室或办公用 房屋产生纠纷问题，
物业公司受开发商或其他产权人委托，对外营业用房屋，这也是经常发生纠纷的一个问题，通常是在违约、解除合同、以及因解除合同产生的赔偿损失问题，这方面的纠纷也不少，比如，
某房地产有限责任公司将产权归其所有的地下室委托小区物业公司进行管理，授权小区物业公司将地下室出租出去。小区物业公司将地下室出租给某商贸有限责任公司。后商贸公司经营不善，未能按约定交租。该商贸公司改变经营方向将地下室该作他用。商贸公司既不交租又不解除合同承担违约责任。以致物业公司将其诉之法院。
在对外出租房屋过程中，物业公司要注意的是：
1、谁有权对外签订房屋出租合同的问题，一般来说是产权人有权对外签订出租合同，物业公司在对外出租房屋时，要注意在对外签订出租合同时，可以选择两种方式：一是以产权人名义签订出租合同以物业公司名义签订物业管理合同，另一种方式是，事先与产权人之间要有一个书面的委托出租经营的手续，由产权人，授权物业公司可以以物业公司名义对外签订出租合同，这样才能解决物业公司可以以自己的名义对外签订出租合同的问题。
2、租房屋的用途问题，这是容易引起纠纷的地方，承租人往往会中途改变用途，比如将办公改为加工生产、或居住，引起其他业主的不满或工商部门找上门，所以我们认为对房屋的用途要约定清楚，要约定明确的用途，还要约定禁止的用途，只能做什么，禁止做什么用途。从两方面约定清楚。
3、关于租金、保证金、违约条款、期限等，不多讲，提示大家注意，支付租金，交付房屋，清退房屋的日期，最好选用日历上的某个日期，不要使用一些可能不会出现的日期，比如;说在办完某手续后十日内，这样的日期，可能就不会出现，万一所说的手续办不下来，那十日这个日期就是不能出现，那是不是租金就不交了，这个问题大家注意，不多讲。
关于解除合同的条件和解除合同后有关事项的处理，要在合同中约定清楚，什么条件下，就应该解除合同，比如：不支付租金超过多少天，改变用途，或造成某种噪音或污染、或存放危险品等，可以解除合同。解除合同后的事项的处理问题：1、已经进行的装修，怎么处理，是否计算成损失，以及损失怎么计算。2、何时将房屋腾空退还，以及不退还时的违约金怎么计算，3、房屋内物品的处理，有的承租人不退还房屋，也不来，房屋内扔几件桌椅，占着房屋，也不交纳租金，人也找不到，类似这种情况，就要明确约定处理办法。
签署租赁合同非常重要。合同文本在可能的情况下要通过律师修改、审核以下，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家意见。
四、停车管理
1、地下车库产权归属
2、车辆丢失
根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积即分摊面积。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
车库产权明确，有利于物业公司对小区车库管理。有关车辆在车库受损或丢失及对车库的收益处理等问题避免争议。物业公司在对地下车库进行管理时应注意的是：对进出车辆一定要如实做好登记，不仅是对车辆进出的时间做记录，对车辆的状况也应详细记载。比如：车辆在进车库前是否有划伤，车辆为哪种型号等等。
五、与业主委员会和开发商的关系
1、与业主委员会
供暖季即将来临，可北京某小区因业主委员会阻扰业主交纳供暖费纠纷却正在等待法院审理判决。
2004年海淀区环境保护局为了贯彻北京市的有关文件，要求将市区内的燃煤锅炉改为燃气锅炉。某物业公司根据环保局下发的《限期整理通知书》，于2005年8月投入巨资，将小区供暖的燃煤锅炉改造为燃气锅炉。因此，按照北京市物价局的[号文件，供暖费价格相应由原来的19元/平米/年调整为30元/平米/年。但因供暖价格和供暖面积该小区业主委员会与物业公司存在争议。双方通过多种形式进行沟通，甚至向有关部门反映，结果都未能解决问题，导致该小区面临供暖季即将来临，收不到供暖费，没有资金充入供暖磁卡，不能按时给小区业主供暖。
本案中关键是业主委员会在小区门口、楼道发公告、在业主论坛上发布信息要求全体业主暂缓交纳供暖费。要求业主在该小区业主委员会与物业公司重新签订供暖协议后再交供暖费。业主委员会的行为就违背《物业管理条例》第15条之规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主委员会有协助物业公司履行物业管理合同的义务。
2、与开发商的关系
最后，我总结一下实践中物业管理公司为避免纠纷应注意的事项：
一、物业公司与业主签订物业管理合同应注意：
1、物业管理合同要详细。把提供服务的内容和标准具体约定，并详细地让业主知道。对于公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务。这些属于共性的服务，每个小区却是不尽相同的。比如有的小区管理的绿地“争奇夺艳”，而有的却连冬青都种不活。故物业公司管理即使做了绿化的工作，但要达到怎样的结果才能算是符合管理合同约定，这就需要合同约定服务标准。
2、对于代办性服务，如代收水费、电费等。物业公司可以提供这样的服务，但必须约定一旦水费、电费不能按时收取，该责任应该由谁承担。在法律上来说，物业公司只是一个中间人，因为真正发生法律关系的是提供水资源，提供电，提供热力的企业与广大业主消费者。
3、对于特约性服务，如室内维修、代送报纸等。这些服务在多长时间就应该办到。比如室内维修，物业公司承诺24小时服务，能否在出现紧急情况下，按承诺为业主解决问题。
4、不管开发商对业主有过怎样的承诺，在管理合同中一定要写明确，小区环境管理的具体制度。因为只有该合同约定的权利、义务对物业公司发生法律效力。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，住户是否可在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。
5、在管理过程中发生意外，如停在小区楼下的轿车，由于从天而降的高空坠物损害轿车，可能导致纠纷时，物业公司应该作到：(1)应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。(2)全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。(3)根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。
6、物权的保护在物业管理
中很重要，物业管理双方应该有一个规范性很强的合同，应该比商品房买卖合同还要严格，在这个合同中，应将消费者的权利义务加以明确，对涉及面积、质量、业主间的纠纷、环境、设备、隐私权、知情权、参与权等综合因素都考虑到。
同时，物业公司在小区文化建设方面也要多搞活动组织业主学习，使广大业主增强法律意识，有效维护自身的合法权利。业主委员会代表广大业主维权也应该理智。
只有大家努力、物业公司的明天更美好!
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