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裁判文书>&>&>&>民事裁定书
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案例标题：原告崔?诉被告烟台鲁东华?????酒有限公司、烟台津?????有限公司、胡??、胡??、胡??、胡??、烟台市?????限公司民间借贷纠纷一案
审理机构：山东省烟台经济技术开发区人民法院
山东省烟台经济技术开发区人民法院
案号：（2014）开民一初字第?号文书类型：民事裁定书
审结日期：审理程序：一审
审理人员：徐永芹;王雪琳
原始文档：无&
山东省烟台经济技术开发区人民法院
民事裁定书
（2014）开民一初字第?号
原告崔?。被告烟台鲁东华?????酒有限公司,住址：??????。法定代表人胡??,总经理。被告烟台津?????有限公司,住址：??????。法定代表人胡??,总经理。被告胡??。被告胡??。被告胡??。被告胡??。……(本文书还有410字未显示)
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原告崔?诉被告烟台鲁东华?????酒有限公司、烟台津?????有限公司、胡??、胡??、胡??、胡??、烟台市?????限公司民间借贷纠纷一案
摘录标签名：
常用摘录标签黄埔区人民法院
崔斌诉广州市万科置业有限公司商品房买卖合同纠纷案
&&&&【要点提示】
&&&&商品房买卖过程中，买卖双方应严格按合同的约定履行各自的义务。对于房屋的质量问题，要从两个方面来进行审查判断：第一个方面，房屋的主体工程结构及质量要求要严格按相关的法律法规的规定，经相关的政府主管部门规划和验收合格；另一个方面，不涉及主体工程的内外装修工程质量及结构要求，应按双方买卖合同的约定和通常的使用标准来进行审查判断。
&&&&【案例索引】
&&&&一审：广州市黄埔区人民法院(2007) 黄法民三初字第106号(2007年6月7日)
&&&&二审：广东省广州市中级人民法院（2007）穗中法民五终字第2239号（2007年9月7日）
&&&&【案情】
&&&&原告(上诉人)：崔斌，男，1967年7月13日出生，汉族，住所：广州市东山区寺右新马路140号704房。
&&&&委托代理人：金承炼，系广东广之洲律师事务所律师。
&&&&被告(被上诉人)：广州市万科置业有限公司，住所：广州市黄埔区大沙东路171号首层。
&&&&法定代表人：徐洪舸，董事长。
&&&&委托代理人：潘斌，系广东岭南律师事务所律师。
&&&&委托代理人：周佳平，系被告的职员。
&&&&广州市黄埔区人民法院经审理查明：2005年11月30日，原告与被告签订了一份《万科城市花园认购书》，约定原告向被告购买位于广州市黄埔区石化路西、大沙东路以北地段万科城市花园在建商业综合楼142号商铺，商铺设计层高为8米，面积54.44平方米，总价款1592769元。在双方签订认购书前被告已经将该商铺装修成两层，并作为样品房对外公开展示，同时认购书也注明“商铺为样品房，总楼价中已包含30万元装修费用”。2005年12月10日，双方正式签订《商品房买卖合同》，合同订明：“原告向被告购买该商铺，测绘地址为黄埔区大沙地东599号大院142房，商铺套内建筑面积为51.98平方米，总价款1592769元，被告应当在2006年7月30日前交付房屋，交付的房屋应当符合经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”。此外，合同附件还包含一份《商铺工程量清单》，该清单指向涉案商铺作为样品房已经装修过的内容。随后，原告依约向被告支付了全部房款，2006年7月20日，被告向原告出具了购房发票，同日，被告向原告发出《商品房交付使用催告函》和《商品房交付使用通知书》。2006年7月26日，原告对商铺进行验收，提出外墙渗水等五个问题要求被告整改，同时与被告约定上述问题在同年8月26日前处理完毕。2006年8月26日，原告再次验收商铺，又提出二楼门下积水等四项问题。2006年9月19日，被告向原告发出《关于促请确认维修事项完成结果的温馨提示》，指出原告在8月26日所提四项问题已经处理完毕。同年9月20日，被告又向原告发出《商品房交付使用催告函》，要求原告尽快办理相关手续。2006年9月23日，原告再次验收商铺，又提出墙面整改问题。2006年9月24日、9月26日和10月11日，原告向被告分别发出《商铺交付督促函》、《关于你司来函〈关于促请确认维修事项完成结果的温馨提示〉的回复》和《律师函》指出应当及时交付质量合格的商铺给原告，并出示相应技术资料和验收文件。2006年10月20日，被告对原告函件进行了回复，指出被告已经履行了商品房交付及保修义务，原告应及时办理收楼手续。因双方协商不成，2006年11月6日，原告以房屋存在质量问题无法收楼为由向本院起诉[（2006）黄法民三初字第243号]，要求：1、判令被告按已付房款每日万分之五向原告支付违约金；2、判令被告向原告提供房屋装修部分符合法律规范要求并通过图纸审查的施工图纸；3、判令被告收回合同附件四约定的家具，向原告支付家具赔偿款5万元；4、判令原告保留解除商品房买卖合同的权利。2006年12月18日，本院判决驳回原告诉讼请求。另查明，涉案楼盘已于2006年6月26日通过竣工验收，同年7月7日取得《广州市建设工程规划验收合格证》，7月18日在广州市黄埔区建设和市政局办理了竣工验收备案手续。
&&&&原告诉称：2005年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于广州市黄埔区大沙地东599号万科城市花园142号房屋一套。合同约定，该房屋为商业用途，面积54.44平方米，层高约8米，价格为1592769元（含300000元装修费），被告应于2006年7月30日前将办妥竣工验收备案手续的房屋交给原告。2006年7月26日，被告通知原告收房，原告发现被告所交房屋存在外墙渗水，内墙发霉等问题，更为严重的是被告在未经有关规划部门批准的情况下，擅自将原告购买的房屋装修成上下两层，改变了房屋的主体结构，造成原告购买房屋的装修为非法建筑。请求法院判令被告返还原告购房装修款300000元，并支付利息18000元（自2005年12月10日起按银行同期贷款利率暂计至2007年3月），案件受理费由被告负担。
&&&&被告辩称：1、被告不同意原告的诉讼请求，原告之诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。2、在程序上，原告所诉的事实和请求已经由黄埔区人民法院（2006）黄法民三初字第243号案件作出生效判决，根据民诉法规定一事不再理原则，本案诉讼无法律依据，应予驳回。3、实体上，涉讼房屋是样品房，在买卖合同签订之前，该房屋已装修完成，并公开展示，装修标准和装修项目均作了详细说明，原告在详细了解该房屋状况后，才与被告签订买卖合同，并约定房屋交付条件及在装修清单中列明应交付的装修标准和项目，且原告的诉请已由第243号案件作出认定和判决，故原告之诉应予驳回。
&&&&【审判】
&&&&广州市黄埔区人民法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容符合国家法律规定，是有效的经济合同，双方应严格履行。原告购买的房屋属商业用途，设计为层高8米，被告将其装修成上下两层，属于对经营性建筑物的内部装修。2004年8月6日公布的《广州市人民代表大会常务委员会关于取消广州市地方性法规中的部分行政许可事项的决定》第32项规定，已经取消了对经营性建筑装修工程的建设工程规划许可证的核发，即不列入规划竣工验收范围。再者，该建筑物属内部装修，并不影响整个楼盘的外观设计，也不影响房屋的主体结构及与其他楼宇之间的间隔、采光等。况且，该房屋是作为样品房对外公开展示，原告在购买前已经知道房屋的状况，同时也是基于该房屋可以间隔成两层使用的有利条件才购买，故其认为被告在未经有关规划部门批准的情况下，擅自将原告购买的房屋装修成上下两层，改变了房屋的主体结构，造成原告购买房屋的装修为非法建筑，于法无据，本院不予支持。本案虽然与（2006）黄法民三初字第243号案是同一当事人、同一讼争房屋，但并非同一诉讼请求，不违反民诉法规定一事不再理原则。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，判决如下：
&&&&驳回原告崔斌的诉讼请求。
&&&&一审宣判后，崔斌不服提出上诉。
&&&&上诉人崔斌上诉称：一、一审法院适用法律错误。原审法院适用《广州市人民代表大会常务委员会关于取消广州市地方法规中的部分行政许可事项的决定》第32项规定的具体内容是：取消《广州市城市规划条例》第30条第二项中的经营性建筑装修工程需首先取得规划许可证才能施工的规定，其目的是为了简化行政行为，但该条中的其它内容仍然生效，即对于增加了建筑物高度、层数、面积的原状维修工程仍然是需要规划部门许可。同时，广州市规划局在2004年9月2日下发的《关于取消核发经营性建筑装修工程的建设工程规划许可证的通知》第一条也规定：取消经营性建筑装修工程的建设工程规划许可证的核发，从2004年8月6日起施行。但若经营性建筑装修工程涉及《广州市城市规划条例》第38条第一款情形的，仍须报批。上诉人经向讼争房屋建筑规划主管部门即广州市黄埔区规划局的咨询，本案讼争房屋的装修事实上改变了房屋的内部结构、增加建筑面积，属应向政府规划部门报批的范围，在取得施工许可证后方能施工。二、被上诉人应保证所销售房屋在法律上无任何的瑕疵，而本案被上诉人，在未取得政府相关部门的批准下，擅自将规划为一层的房屋装修成两层违反了商业活动中的合法性原则。故上诉请求撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求；被上诉人承担本案诉讼费用。
&&&&被上诉人广州市万科置业有限公司答辩称：同意原审判决，且认为上诉人没有依据证实黄埔区规划局的咨询意见，而且讼争房屋已经规划验收合格，上诉人以不属于司法职能评判的规划验收问题主张返还房屋整体的装修费30万元缺乏关联性，故应驳回上诉人的上诉请求。
&&&&除一审法院查明的事实外，广州市中级人民法院另查明：（2006）黄法民三初字第243号民事判决已生效。原审法院于2007年5月29日去广州市黄埔区规划局调查的笔录载明，讼争房屋的装修属于经营性建筑物的内部装修，并不影响整个楼盘的外观设计、内部立体结构以及楼层间的间隔采光等，故无须报批。上诉人对该调查笔录的真实性无异议，但认为原审法院可能未能向规划局说明讼争房屋的具体情况。
&&&&广州市中级人民法院认为：上诉人与被上诉人于2005年11月30日签订的《万科城市花园认购书》及于2005年12月10日签订的《商品房买卖合同》均是双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于在双方签订认购书前讼争房屋已经被上诉人装修成两层，其所在涉案楼盘已于2006年6月26日通过竣工验收并于7月18日在广州市黄埔区建设和市政局办理了竣工验收备案手续，而原审法院于2007年5月29日去广州市黄埔区规划局调查的笔录亦载明讼争房屋的装修属于经营性建筑物的内部装修而无须另行报批。上诉人主张讼争房屋的装修事实上改变了房屋的内部结构、增加建筑面积，属应向政府规划部门报批的范围缺乏依据，本院不予采信；上诉人以讼争房屋的装修为非法建筑为由要求被上诉人返还装修款的理据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
&&&&驳回上诉，维持原判。
&&&&【评析】
&&&&商品房买卖合同纠纷是当前房地产纠纷案中比较多的一类案件，纠纷的焦点主要是涉案房屋存在的质量问题。本案的案情比较简单，但涉及到的问题在司法实践中具有一定的新颖性。本案的矛盾焦点与通常的房屋买卖合同纠纷不同。通常，商品房买卖合同纠纷案件中，主要是买方对房屋的质量不满意，而要求卖方（通常是开发商）对房屋存在的质量问题进行修复。房屋的质量问题通常分为两个方面：一方面是房屋的主体工程存在质量问题，这一类问题在实践中并不多见，因为主体工程在工程竣工之前都经过了专门的政府主管部门进行了检测和验收；另一个方面是房屋内外装修工程质量问题，如：渗漏、裂痕、内外批荡及帖面，等等。本案双方争议的焦点是：开发商将涉案商铺装修间隔成两层结构，对于间隔为两层结构的定性，原告方认为是改变了房屋的主体结构，造成原告购买房屋的装修为非法建筑。被告方则认为涉讼房屋是样品房，在买卖合同签订之前，该房屋已装修完成，并公开展示，装修标准和装修项目均作了详细说明，原告在详细了解该房屋状况后，才与被告签订买卖合同，并约定房屋交付条件及在装修清单中列明应交付的装修标准和项目。那么，究竟是原告方的主张正确，还是被告方的观点可信。法官在评判时，就需要有一个明确的标准。
&&&&在我国，房地产开发从立项、规划、施工到销售，都要经过严格的行政审批程序。对一个房地产商在房地产开发过程中是否存在违法违规现象，主要就是看其在房地产开发过程中是否严格履行了行政审批手续，并按照审批规划的要求进行施工建设。本案中，一审法院也抓住了问题的症结，并到相关的行政主管部门即广州市黄埔区规划局就涉案房屋间隔成两层的定性问题进行了调查，黄埔区规划局的解释答复是：涉案房屋的装修属于经营性建筑物的内部装修，并不影响整个楼盘的外观设计、内部立体结构以及楼层间的间隔采光等，故无须报批。也就是说，涉案房屋属于商铺，被装修间隔成两层，属于正常的经营性装修，并没有违反相关的审批制度。在这一点上，二审法院持与一审法院一样的观点和评判标准。
&&&&另外，需要注意的是，本案中还涉及到一个诚信问题。一审法院已经注意到了这一点，那就是：本案涉案房屋是作为样品房对外公开展示的，原告方在购买前已经知道该房屋的装修状况，不应在事后主张说被告方擅自将原告方购买的房屋装修成上下两层，改变了房屋的主体结构，并认为其为非法建筑。这显然是原告方不守诚信的表现。退一步说，如果被告方出售的样品房真的如原告方所主张的存在违法违规的问题，也应该在签订商品房合同时及时向被告方提出，而不应在收房时才提出，使问题进一步复杂化。
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崔斌：见义勇为被消防员踩伤腿 屡次申请救助遭拒
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