美国EB-5投资移民项目(Employment Based Fifth Preference) 于 1990年起实行，目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会。1993 年，EB-5 移民法规中特别增设了“地区中心移民方案” (Regional Center Pilot Program), 将移民投资额由100万美元降至50万美元，并将“应直接创造十个就业机会”之就业规定放宽为“直接或间接创造十个就业机会”，使EB-5 成为美国所有移民类别中，申请核准时间最短、资格条件限制最少的一条便捷通道。现阶段的EB5风险主要在于酒店或公寓类项目普遍虚高3倍造价，导致移民局终审时吊销此类投资人的绿卡。
EB-5类美国投资移民，是美国一项专门鼓励外国投资者而设的投资移民项目。是针对海外投资移民所设立的移民签证类别，允许外国投资人、配偶及21岁以下的未婚子女通过投资相当数量的资金而获得美国永久居民签证（绿卡）。
EB-5项目的投资者需要满足以下任一条件即可：①在美国任何地方投资100万美元并至少雇请10位雇员；②在国家认可的低就业地区投资50万美元并至少雇请10位雇员；③在经政府批准的特定区域投资50万美元，即可通过投资形成一个经济主体（根据美国相关政策，EB-5项目把这样的经济主体称为"地区中心"）,经济主体既可以是私营主体也可以是公共事业单位。通过这个项目，投入经济主体所积累的资金，将被引入特定的美国地区。
一般而言，符合资格的申请人可在资料备齐送件后的二至六个月，即可获知其申请是否被美国移民局批准，并于六至八个月内获发有条件的移民签证（有条件限制绿卡）,而投资者在相关规限的五年投资期过后，只需通过美国移民局审批允许，即可获得无条件绿卡，同时投资者的配偶和子女也同样可以取得永久居留权。美国政府每年授予EB-5签证的名额有10000个，其中有5000个名额保留给选择投资于"地区中心"内的投资人。
此外，美国对于EB-5申请人的条件规定也相对宽松，没有学历、语言、年龄和商业背景的要求，只需证明其投资资金为合法所得（包括个人积累所得、遗赠、继承等多种方式）。
投资移民方法
美国EB-5项目自从推出以来一直备受申请人追捧，而通过此项目移民到美国的人更是不计其数。从移民家园网了解到，EB-5投资移民对申请人的要求可以说是十分宽松，无论是学历、资金、语言以及门槛，都要比加拿大低许多，申请人只需通过区域中心或者直投的方式在政府指定的目标就业区投资50万美元，并直接或者间接创造10个就业机会，就可以拿到两年有条件移民签证，而等这两年的有条件移民签证到期后，如果该投资项目还在正常的运转，那么申请人就可以获得永久性的绿卡。
正常途径EB5投资移民方式之一：投资买断现有的企业。法律规定这个现有企业必须是在日后成立的。
投资者必须重新组建或改建这个现有的企业，使其成为一个新企业。如果只是更换了企业业主，改变了商业地点的一些外观装饰，或采取了新的市场策略是不足以证明投资者把现有企业改建成了一个新企业的。
但移民法里也没有明确定义什么样程度的改组或重建是可被接受的，因此尺度把握要有经验。有一点却是明确的，那就是要新雇满十个全职工人。
美国投资移民方式之二：创立一个完全新的商业企业。且必须符合招满10个美国工人及投资额达到100万美元的条件。这是移民最直接最清楚的投资方式。
美国移民投资方式之三：扩建现有的企业。这样的现有企业也必须是在日之后建立的。
申请投资移民的投资者要按法律规定把企业扩建到一定规模。具体来说，就是要把企业的净资产增值40%或把企业人员人数增加40%。不过，新雇佣10个全职美国工人的要求依然要达到。
另外，申请投资移民的申请人还可用一种特殊的投资方式，这种方式是美国用来鼓励投资者投资一些有问题的企业的。
即投资移民申请人可以投资一些亏损企业，这些企业必须已经存在了两年，符合美国投资移民的要求，且在投资移民申请前的一年至两年的时间内，企业的净亏损相当于20%的企业净资产。
申请投资移民的投资者若投资这样的企业，要求必须在至少两年的时间里，把现有的雇佣人数控制在申请投资移民美国前的水平。当然，以这种方式做投资移民就不需要做到雇满10个人的要求了。
美国EB5项目对申请人有以下要求：投资100万美元；但如果是区域中心的投资项目，则需要50万美元。投资期限为五年，投资期满后返还投资款。
要求申请人必须年满21周岁；其配偶及未满21岁的未婚子女可同时申办；不要求申请人任何商业背景、教育程度及英语语言能力；申请人的资产不一定由申请人本身能力累积所得，赠与、继承等方式都可。
EB5申请7步走
据悉，无论是哪个区域中心的投资项目，只要是通过美国EB-5法令获取的移民签证，都必须遵循EB-5的法律条文。具体申请一般以下7个步骤：
1.申请人选定区域中心投资项目，并将投资款汇入项目指定的监管银行；
2.搜集所有材料提交I526申请；
3.I526批准，转国家签证中心（National Visa Center）；
4.国家签证中心通知缴纳签证费，填写DS230表格，转广州领事馆；
5.广州领事馆面谈取签证；
6.全家登陆美国获取有条件绿卡；
7.登陆之日起21个月提交I829申请，获取无条件绿卡。介于申请人数骤增，从提交申请至可以获得移民签证大致需要1年至1年半时间。
条件式绿卡为期2年
通过EB-5投资所获得的首先是一个为期2年的条件式绿卡。两年期满只要投资款没有撤回，创造了相应的就业，即可转为无条件绿卡。条件式绿卡与无条件绿卡主要是卡面有效期的区别，在享受的权利和义务方面完全一致，包括子女教育、在美投资生活、医疗养老等。
EB5就业计算模式
日，美国联邦移民局（USCIS）通过新的政策备忘录，对EB-5美国投资移民就业计算模式进行了重大的更新及规范。由于产生就业岗位数是移民局对EB-5绿卡终审时的首要基准，这些新政策已经直接导致一些EB5投资项目无法满足移民局审核要求，使投资人面临正式绿卡(I-829)申请失败的结局。注:临时绿卡I-526按美国移民法的申请程序，只要证实投资人已将50万美金汇入项目方帐户就可获批，而在获得正式绿卡I-829前，移民局必须对产生就业岗位实际数额审核，如数额不足正式绿卡就不批准。
目前对EB5投资移民影响最大的包括以下几个关键要点，首先是贷款类和政府参与的EB-5项目就业计算隐患重重，其二是大量建筑类工作不再被纳入就业计算。另外移民局已明确规定以租赁或出售房产为主的EB5项目不能符合就业要求，参与此类项目的投资人即使已获得临时绿卡(I-526)，正式绿卡(I-829)也会在终审时被拒。
一 贷款类EB5项目就业计算成绿卡僵局
贷款类EB-5项目主要包括夹层贷款（mezzanine financing）、过桥贷款（bridge loan）及类似的其他贷款（loan)或债务（debt）模式。由于贷款类项目有不同来源的资金参与投资，EB-5投资人的资金只是总投资额中的一部分，而且还有层层转贷，复杂的多角债模式使移民局无法准确认定每个就业职位的来源，如果将其它贷款产生的就业套用于投资人绿卡申请计算，就明显违反了美国移民法(INA)条款203（b）。特别是目前普遍存在着项目方故意将资金多方转贷，伪造计算出高额的就业职位，已促使移民局对贷款类EB5项目严审，导致投资人的正式绿卡(I-829)审核通过率微乎其微。根据移民局2013年10月份公开的案例报告结果显示，这些案例主要来自纽约和洛杉矶。对于这两个区域的所有贷款类EB-5项目，移民局开始严查和复审，这类EB-5贷款类项目涉及城市基建、改造、工厂、酒店、公寓等等。项目越大，EB5投资人所占资金比例越小，就业计算问题也越严重，即使已获批临时绿卡(I-526)，转正式绿卡(I-829)将被长期耽搁，最终被拒。严重的是项目方及中介融资时，从不对投资人透露实情。
二 政府参与EB5项目使捷径成泥潭
目前对EB5投资移民的另一个误区是想当然认为只要有政府参与就是最有保障的项目，事实却完全事与愿违。这类项目往往层层审核最繁复，资金损耗最严重，导致就业岗位不足，使绿卡终审失败。其实原因很简单，美国各级政府参与的项目都不以盈利为目的，以公益性的项目为主，诸如交通、通信、扩建、基建、图书馆、医疗、消防、老人中心等等。这类项目常年赤字运营在世界各国都是理所当然的，加上美国政府所有资金都来自纳税人，项目资金赔偿第一顺位永远是纳税人。另外由于政府参与项目，必须额外遵循当地工会和地方经济保护条款，使各类开销成倍增加，直接造成投资金额无法雇用足够的员工以满足移民要求。对投资人更为不利的是，这些政府项目即使出现亏空，也绝不可能出售已建完的市政物业来抵押给投资人，没有任何政府会让投资人来掌控当地的交通、通信等等的。
最为重要的是EB5投资移民是依据美国联邦移民法，任何州级、县级或市级政府都无权给予投资人在绿卡审核时的任何优先权，这是移民法早已明确的。如果有政府部门或官员给投资人作出任何投资款或绿卡方面的承诺，就是涉嫌违法和欺诈，会受到联邦调查局查处。所以有政府参与的项目，除了开销大、不盈利外，各类审批程序繁复，就业计算更难保障，资金也没有抵押，投资人想当然的移民捷径却实际成了不能自拔的泥潭。
三 EB5建筑类工作不被纳入直接就业计算
以大兴土木建造楼房或基建设施为主的EB5项目已被移民局正式列入被拒名单，而其原因非常简单，因为移民局在新的备忘录中已明确建筑类工作属于临时性工作，建造工期结束后这些工作都很快会消失，没有持久性，所以不能算作投资后直接产生的工作，只能考虑为间接工作。因此依赖建筑业来计算就业的所有项目，都会面临投资人正式绿卡(I-829)终审被拒。
四 EB5租赁或出售房产类项目绿卡被取消
日,移民局通过新的政策备忘录否决了EB-5投资人通过投资建造别墅、公寓、办公楼、城市改造、城市基建、商城、购物中心、仓储等申请移民的方式。这类项目的共性就是一旦建造完毕，物业就被出租或出售给其他商家或个人，而移民局已裁定出租或出售后带来的任何就业都不能被纳入绿卡申请时的计算。移民局(USCIS)对此已作出裁定：“即使EB5项目没有建造这些物业，那些商家和个人也会购买或租赁其他物业并雇用员工，所以这些就业机会不能作为EB5投资后产生的。”再则建筑类就业不被纳入直接就业计算，因此这类依赖租赁或出售房产的EB5项目已不可能保障每个投资人产生10个就业岗位，以前参与这类项目的投资人已被移民局在终审时取消正式绿卡(I-829)。
EB5投资人千万不要误入临时绿卡I-526的陷阱，因为只要投资款入账基本都能获批。然而目前正式绿卡(I-829)中国地区申请人的审核通过率非常低，终审不通过就意味着投资人最后不能达到移民的目的。EB5就业计算模式是移民局对投资人正式绿卡(I-829)审核的重要参考数据，投资人要成功通过终审，目前尤其要避开夹层贷款，过桥贷款或债务类以贷款模式为主的项目。一些地方政府参与的项目由于开销过大很难产生足够就业岗位，正式绿卡(I-829)终审极可能遥遥无期，甚至被拒。另外投资人必须避开以租赁或出售房产为主的项目，包括建造别墅、公寓、办公楼、城市改造、城市基建、商城、购物中心等以建造业为主的各类EB-5项目，移民局通过新的政策备忘录以后，通过这些项目申请移民成功的可能性已微乎其微。
市中心TEA（就业目标区）EB5项目风险
美国移民局规定投资50万美元申请EB-5美国投资移民的项目必须在TEA区(Targeted Employment Area 就业目标区)， 移民局定义的TEA区有两种，第一种是人口较少的郊区，第二种是大城市的高失业率区才能被定为TEA区。目前市场上EB5酒店、公寓和商务楼项目，项目方将市中心TEA区美化成所谓的“黄金地段”，掩盖了其高犯罪、高污染、高赔偿的巨大风险，最终导致永久绿卡(I-829)申请失败的严重后果。
一 市中心TEA区绝非“黄金地段”
中国房地产才发展了十几年，北上广五环内已无地可开发。甚至二、三线城市市中心也早已无地可开发了。而美国房地产业已成熟发展了大半个世纪，大都市的市中心居然还被列为TEA区等待EB5投资人开发，其中陷阱有多深投资人自己判断。
由于高犯罪、高污染、高失业，市中心TEA区都是全美最差的学区，然而不少EB5项目利用国人对美国市中心情况不熟悉，故意将这些危险的市中心TEA区混淆为国内北上广市中心“黄金地段”“寸土寸金”的概念，例如纽约的曼哈顿、洛杉矶的好莱坞等等，其实任何人稍加分析就能明白，真正的黄金地段是绝对不可能有如此高的失业率被定为TEA区。
二 市中心TEA区高犯罪率影响绿卡申请
美国的纽约，旧金山，洛杉矶，西雅图，迈阿密及芝加哥等市中心的部分地区之所以会被列为TEA地区，是因为那里聚集着以黑人为主等各族裔最低层的暴力帮派犯罪团伙，抢劫，枪杀，毒品，卖淫等高犯罪率地区。著名的“华裔女子洛杉矶Cecil Hotel水箱遇害案”正发生在这类所谓的市中心，（或搜索：华裔女孩洛杉矶离奇死亡）文中明确说明：“她居住的这家旅馆Cecil Hotel位于洛杉矶市中心，这一地区治安状况很差，许多吸毒人员、抢劫者以及流浪汉聚集于此。”在这些市中心TEA区成为业主，必定会卷到各类贩毒凶杀刑事案件中，直接影响正式绿卡(I-829)申请时的背景调查。
目前位于这些高危市中心TEA区的EB5项目最为典型的案例有：
由EB-5 Global/Williams & Dame Development(简称WDA）和美国梦基金区域中（American Dream Fund）主办的波特兰珍珠区万豪酒店，该酒店建于流浪汉收容所同一街区，刚挖土就卷入与波特兰市政府的官司，投资人的投资款安全和绿卡申请已凶多吉少。 EB-5 Global/WDA同时推出的波特兰凯悦酒店也在类似高危区。
三 市中心TEA区环境污染严重
大都市市中心TEA区的EB-5投资项目对美国当地投资人来说唯 恐避之不及。除以上的暴力犯罪外还附带着工业重污染问题。例如纽约的布鲁克林（Brooklyn）、西雅图的SODO区（SODO， Seattle）、 波特兰的珍珠区（Pearl District, Portland）、洛杉矶附近的河滨区（Riverside， California)，都是出名的 工业污染区，美国法律规定在工业污染区建居住建筑必须由持特殊执照的机构来清理。这笔清理费甚至会超过建造该建筑费用本身，项目方往往对此避而不谈。投资 人无缘无故花费正常造价的好几倍，在工业重污染区造楼，得不偿失，以后租户因环境伤害而引起的潜在官司就会无穷无尽。
四 市中心TEA区租户维权官司昂贵
市中心TEA区酒店、公寓或商务楼的商用或民用租户不断因被抢劫、被杀害、被强暴而控告业主。美国法官及陪审团一边倒都站在弱势团体一边，对于有人体伤害，性搔扰或死亡的案件，赔偿金动辄几百万甚至上千万美元不等。因此在市中心TEA区所投资的项目最后都入不敷出，维权官司的赔偿势必成为项目赔钱的无底洞，项目失败会直接导致不能满足移民局对就业人数的要求，使得绿卡最终审批被拒。
综合以上原因大都市市中心TEA区的物业都难逃负债经营，破产拍卖的结局，因此无法满足移民局对就业人数的要求，投资人申请绿卡毫无保障。
其实美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。所以EB-5投资人在选项时要提防处在大城市所谓“市中心”“好地段”的TEA区，尤其那些被冠以“黄金地段”、“寸土寸金”的项目，项目方是不会主动披露其中的巨大隐患，待到投资人发现时，恐怕已落到绿卡被拒和投资赔本的结局。投资人应该选择学区较好的TEA区，同时要考察项目长远的盈利模式，才能保障投资和绿卡的双赢。
酒店类EB-5项目风险重重
一、EB-5酒店或公寓类项目，虚高造价3倍导致投资人绿卡被吊销：
美国移民局（USCIS）颁发EB-5永久绿卡的首要审核标准就是确定EB-5投资人有否真实产生10个就业岗位。
联邦政府于2012年3月对EB5投资的酒店或公寓项目调查时发现，项目方普遍虚增几倍的工程造价，赚走数千万美元，所剩的建造费无法产生足够就业。项目方用虚增3倍的造价来计算经济模式，伪造抬高就业人数，用欺诈手段来满足移民局对就业人数的要求。
由于问题极其严重，日，美国联邦移民局（USCIS）通过新的政策备忘录，组成了专门针对酒店及公寓类EB-5项目的反欺诈调查组， 宣布对所有酒店及公寓项目建造费用和就业人数进行彻查和监控。一经查证有虚增工程造价情况，移民局就会依据未满足就业人数移民法条款，驳回EB-5项目投资人的永久绿卡申请 ，以前侥幸已获批准的绿卡(I-526或I-829)也将被追查取消。
二、利用酒店品牌偷梁换柱：
这类酒店或公寓项目虚高工程造价的手段如出一辙，那些号称希尔顿/Hilton、万豪/Marriott、凯悦/Hyatt、温德姆/Wyndham等等酒店项目，利用国内投资人对品牌的盲目信任，实际造的却只是挂名的加盟酒店，而且只是品牌旗下的经济型酒店，相当于国内莫泰、汉庭之类的档次，等于投资人花远超五星级的钱造经济型的旅馆。
根据移民局参照的Reed Construction Data行业标准，在美国这类经济型酒店的实际造价（Hard Construction Cost）不包装修平均为126.5 美元/平方英尺，最高档五星级实际造价（Hard Construction Cost）不包装修平均为163 美元/平方英尺。如果投资项目方报出造价明显高出行业标准，移民局就会依此认定大量投资资金没有真正投入产生实质性就业，绿卡申请会因不能满足就业而被拒。
三、夕阳产业，美国酒店呈现倒闭潮：
在美国酒店或公寓建造已供大于求，属于夕阳产业，整体入住率不足45%， 同时房价恶性竞争， 最终资不抵债破产遭低于半价拍卖。美国权威酒店住宅评估集团HVS Global已公布数据，自2008年开始美国当地资金已全面撤出酒店或公寓建造项目，整个市场上只有EB-5投资资金在冒此风险。
新建的酒店或公寓势必资不抵债，原因在于：
1）这类项目(方)提高3倍造价（Hard Construction Cost），赚完钱后让投资人面对高昂的管理费和住客维权诉讼。
2）按照美国移民局（USCIS）EB5投资规定，每50万美元投资必须雇用最少10名全职员工，在美国每个酒店或公寓全职人员年薪平均4万美元以上，加上各种保险、福利，10名全职员工每年光薪资支出就超过40万美元。如果5年内无法维持雇用10个员工，EB-5投资人的绿卡申请将失败。
换而言之，按以上高昂的造价和员工开销，这些酒店或公寓每年的客房入住率必须达到225%，投资人才可能获得绿卡全身而退。EB-5投资人5年后退出时，没有任何机构会提供再融资，为高出市场好几倍的造价买单。
四、酒店类项目的其他误导手段：
1）此类名牌酒店其实并非酒店集团投资，只是加盟酒店(Hotel Franchise)，而且大多只是名牌酒店集团的下游品牌（经济型酒店档次），换句话说经营这种酒店只能自担风险、自负盈亏，项目如有亏损，酒店集团是不会承担任何债务责任的。
2）声称酒店的入住率会高达70%以上，其实在美国酒店业竞争历来激烈，经济最好的时候也就45%左右的平均入住率，相当部分酒店平均入住率甚至不足35%。
3）酒店业在美国本身就属于夕阳产业，只是国内人并不了解美国酒店业的现状。项目方充分利用了国人对于跨国品牌酒店的完美入住经历和好感，以及自身能拥有品牌酒店股份的幻想。事实上EB5投资人拿的根本不是品牌酒店的股份，只是一些加盟酒店的股份，项目方只是支付了高额加盟费给品牌酒店，因此拿到的是最高成本而且毫无价值的股份。
4）通过国内中介把酒店及公寓类项目美化。会举出很多所谓的成功案例，还有所谓的100%成功率，但是他们却永远不会告诉你项目方虚高造价被美国移民局调查起诉的事实。
5）美化大城市的市中心概念。美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。而美国大城市的市中心并非国人想象的高尚区，90%以上的市中心犯罪率极高，也是流浪汉首选集结地，因为很多政府接济站坐落于此。在这些地点建的经济型酒店，都无奈沦为罪犯的据点，官司和案件不断，酒店投资在这种区域，根本不可能收回投资。
五．酒店公寓类项目触犯移民局大忌：
EB5在I-829终审时，移民局最关注的就是项目方是否在就业人数方面有欺诈行为，因为移民局成立EB5移民项目的初衷就是为了使每50万美元的EB5投资带来至少10个以上的美国人就业，因此酒店项目虚高造价的做法正犯了移民局的大忌，而通过这些项目申请的投资人也因此受牵连，在移民局留下永久不良记录，后患无穷。
反之，如果项目方没有在造价方面造假，也确实满足10个以上的就业岗位，美国移民局对I-829的发放本身是完全没有问题的。遗憾的是纵观国内市场上力推的所有酒店或公寓建造项目，几乎全部在虚高工程造价，其后果不堪设想。
EB5目前仍旧是投资移民美国最有效的一种方式，其风险主要来自酒店及公寓类项目方虚高工程造价的做法，因此对于投资人来说风险可防可控，其实要判断所投酒店或公寓项目是否合理并不困难，如果开发商列出的造价明显高于126.5美元/平方英尺(经济型酒店)或163美元/平方英尺(五星级酒店)，那开发方商明显虚增费用，必定会导致绿卡申请最终失败。
由于酒店类EB5项目，几乎全部采用了虚高造价的手段，而且酒店业在美国竞争激烈、不管是对于投资还是移民，都极为不利。
EB5夹层贷款和过桥贷款风险
美国联邦移民局（USCIS）于日,通过新的政策备忘录，规范了美国EB5投资移民夹层贷款或过桥贷款模式。有些EB5项目使用夹层贷款或过桥贷款模式为投资人申请绿卡，夹层贷款和过桥贷款的风险之高远远超出一般的投资项目，对于EB5投资人来说，面临着绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险，申请正式绿卡I-829均被拒，原因如下：
一．层层转贷成多角债，EB5绿卡、还款均无保障：
EB5夹层贷款或过桥贷款项目有一个共性，就是这些项目看上去阵势强大，参与方众多，甚至还有政府部门，具有很强的蒙蔽性，使EB5投资人会因此错误地低估绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险。美国联邦移民局（USCIS）因此专门进行了规范。
这类贷款的模式是层层转贷,结构比国内的三角债还复杂。由于收到投资款的公司并不直接参与项目建设，只是将投资款转贷给一家或多家公司，这些贷款一旦投入项目，就形成了说不清理还乱的多角债关系。无论是基建项目、大楼建造还是社区建设等等，具体哪部分是EB5投资款建的就是上法庭都无法判定。
EB5过桥贷款(bridge loan)或EB5夹层贷款(mezzanine financing)都没有地产等实质性资产抵押，往往给投资人一张保证合同作担保，届时只要其中一家或数家公司关闭，投资人就会被典型的三角债所困，收款公司与用款公司相互推诿，项目烂尾之外，绿卡更无法申请成功。
二．移民局无法判断就业人数，造成EB5绿卡申请失败：
美国移民局(USCIS)在审批EB5投资人绿卡时的关键指标，就是必须确认该投资人实实在在地产生了10个以上的就业岗位。美国国会通过的移民法一再强调，如果就业数额不能确认，绿卡就不能获得批准。
移民局对使用过桥贷款或夹层贷款融资的项目审理特别严格，主要原因在于，这种贷款模式使移民局无法清晰判定哪些就业岗位是由EB5投资人贷款产生的。很多项目方用移花接木的方式，利用繁杂的资金转贷，对产生的就业岗位造假、滥竽充数，已经引起移民局的高度警觉。由于多角债模式结构复杂，移民局要投入大量人力物力进行分析判断，导致所有过桥贷款或夹层贷款的EB5投资人，都面临超长的审核时间和绿卡终审I-829被拒的结局。
三．美国、欧洲等国投资人对夹层贷款或过桥贷款项目敬而远之：
夹层贷款或过桥贷款项目中的众多美国或欧洲参与方，无一例外都不愿作没有资产抵押的夹层贷款或过桥贷款，因为贷款无法偿还的风险极高。其次大部分参与方都设置了诸多参与条款，例如先要求其他资金到位后才投入，项目情况稍有变动就能合法撤出。EB5投资人签署投资合同时只能知道项目的概况，根本没有权限深入了解这些条款。一旦EB5投资款被作为夹层贷款或过桥贷款进入项目，往往作为项目的前期运作管理费，先被花费殆尽。
随着项目的开展，众多的参与方只要有一方撤出，整个项目就会象多米诺骨牌般流产，而投资人手上的保证书在多角债的官司中，因无法明确各类债权归属而只能成为一纸空文。由于没有具体的资产抵押，投资人更无权要求出售任何资产来偿还贷款。这也就是夹层贷款或过桥贷款项目烂尾率极高的原因之一，在投资业成熟的美国和欧洲，投资人对夹层贷款或过桥贷款项目避之不及。
EB-5夹层贷款和过桥贷款项目具有绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险，投资人如果对多角债项目没有足够的知识和经验，应该尽量避免参与，以免受到绿卡被拒和资金损失的双重打击。可以选择其他不但有资产抵押，尤其要有清晰赢利模式的项目，这样才能确保绿卡顺利通过审核，同时获得应有的投资回报。
与加拿大投资移民的被动投资性质不同，美国投资移民EB-5项目的资金是主动投资性质，所以其本身存在一定的风险性，应注意规避：
第一、看推介方的项目是否有政府直接投资。不少项目方在推出一个投资项目时都会打出“有政府背景”的招牌，但是，所有投资移民项目都是得到政府批准和支持的，不过美国政府不会为任何一个项目提供担保。所有项目都是由项目运作公司自主运营、自负盈亏。所以，是否“有政府背景”毫无意义，关键要看“是否有政府直接投入”，比如政府是否提供了低息贷款、免息发展基金或是直接投资。政府直接投入的项目有三个优势：1、政府肯直接投资，说明项目很重要，倒闭的可能小；2、政府一般只会投资给经营能力强、信誉度好的公司来运作项目，因此降低了经营风险；3、政府投资的项目，政府会在某种程度上予以监管，从而降低经营方5年后故意制作资金漏洞而逃避返还投资的风险。
第二、看项目是否已经开始运营。投资移民是需要满足雇佣要求的。至今的很多项目除了政府的批准文件外，没有项目实施方案，没有前期投入，项目单位本身并不出钱，投资金额100%来自投资移民，完全可以用中文里的“空手套白狼”来形容。如果前期的投资者钱先投进去，后面没有人跟进，项目是无法按时开工的。这样的项目不但无法实施绿卡转正，更无法偿还本金。
第三、看其他融资方的反应。投资移民项目除了公司自己出资、政府出资和移民申请人投资以外，一般还有部分银行融资。如果项目能经得起银行审核，获得申请贷款的资格，也能间接证明项目的低风险。
第四、选择实力雄厚及规模较大的项目公司，要看它以往的经营业绩和信誉度等，你不能指望一个根本没有经济实力，甚至负债累累的公司去保住你的投资，更别提为你去赚钱。
第五、要看项目本身是否有稳健的收益率，是否有潜力和发展全图。
比如以出售不动产最终获利的投资项目，要求投资商进行某种形式的买卖来退出合伙企业制的股份。当这个项目经营业绩不佳时，如何转让股份，会有什么样的人来购买。
第六、一定要审查项目计划是否成熟，看它的利润点在哪里，是否有能力获取足够的收益。该项目至少能有能力获取足够的收入以保持收支平衡。绝不要选择只有支出，而很少或没有进账的公益性项目。否则，2年后你既达不到完成移民的雇佣条件，5年后也拿不回你的投资，因为你的投资都被拿去盖楼或者发工资了，还不一定够。2008年费城会议中心扩建项目，147名投资者的投资集体被拒的例子，就是最好的说明。该中心董事会对于拒绝接受这些投资的解释是，为避免触及现有的移民政策。也就是说，这个项目根本不可能达到投资移民的标准。只要稍微想一下就会明白，如果接受这147名投资者的投资，就意味着要直接或间接创造1470个就业机会，一个扩建的政府大楼怎么可能做到？一个政府扩建的会议中心靠什么赚钱？分明是一个只有开销没有进账的项目，难道5年后把政府的会议中心大楼卖掉还你的投资款？147名投资者的投资被拒，绝不是舆论所认为的不幸；恰恰相反，而是某些有良知的美国人使投资者幸免遇难。该中心如果接受投资，147名投资者只可能有一个下场，那就是2年以后既拿不到绿卡；5年以后也收不回投资。可笑的是，147名中国投资者，由于别人的良知而幸免遇难却因而愤愤不平！真是人家不坑你，你心里还很难受！
第七、看项目是否合法，以及是否属于EB-5地区中心项目。如果选定的地区是农村或高失业率目标地区，则应首先获得有关政府文件或证明。
其它因素还有诸如要看还款顺序、看基金公司是否为所投项目买保险，保险项目中是不是有涵盖了不可抗力的特别保险，等等。
详解美国投资移民 EB-5
红地毯铺开 - 起源和本质
美国国会于1990年创建的EB-5（第五优先就业为基础的）投资移民签证计划，以鼓励外国投资者投资的目的是刺激美国经济，创造就业机会和资本投资的外国投资者大量资金流入美国的经济。也知道作为EB-5投资移民计划，移民签证，让投资者成为有条件的合法永久居民，后来成为正式的永久居民，如果他们符合签证的要求，通过一定量的资金投资和创造就业机会为美国工人。有条件的状态后，可以删除最初的2年期的移民签证将正式成为永久性的，如果投资者一直保持在初始阶段的要求。EB-5的要求，包括在下面更详细，主要可以概括为投资1,000,000.00元，500,000.00元（根据位置的业务）和10个全职就业机会的创造和维持。美国国会和移民局指定的年度配额为10000 EB-5签证，但自其成立原以来，从未达到，每年的配额。澳枫出国多年致力于研究与办理美国EB-5投资移民业务。
EB-5投资结构和阈值
EB-5投资移民美国移民签证和永久居留的资格，如果他们已投资或正在积极在这个过程中所需的资本投资到以下业务类型之一：
　　一个新的商业企业（创建后，日）;
　　企业将扩大到140%投资前净资产或员工人数;
　　困难企业的作业将被保留。
　　投资的EB-5签证的要求标准是100万美元。但是，如果投资是用于在目标就业区（TEA）的投资需求下降到$ 500,000.00。被定义为地区失业率至少150%的全国平均或周边农村地区的20000人以下的大都市统计区与目标就业区。
创造就业机会的要求
每个EB-5移民签证的投资者必须证明，他们的资本投资将合格的美国工人在美国建立/保持在至少10个就业机会。一个合格的美国工人是美国公民，合法永久居民，政治庇护或难民。对10个工作要求，不符合非移民工人和/或家庭投资者的家庭成员创建的作业。
EB-5区域中心投资
在1992年，试点移民计划的制定和定期重新授权。从那时起，某些EB-5投资移民签证被搁置的“区域中心”，为投资者指定的移民局的基础上促进经济增长的建议。
　　投资移民试点计划（“试验计划”）是由公共法102-395（10月6日，1992年）的第610节，并一直延续至号。根据移民法，“区域中心应具有管辖权有限的地理区域，应当说明的建议和一致的目的集中在定义经济区汇集投资。一个区域中心的建立，可以根据一般预测的建议中，关于商业企业，将接收来自外星人的资本，直接或间接的结果，这样的资本投资将要创建的工作，和其他积极的经济效果，这样的资本投资将有种。“
　　换句话说，一个区域中心“的任何经济实体，公共的或私人的，其中涉及促进经济增长，提高区域生产力，创造就业机会和增加国内资本投资”。这些实体有正式美国公民及移民服务局指定的区域中心，在满足一定的要求。一旦认证或指定，该中心可以EB-5投资者的投资资金从中心内的投资。
认证，移民局EB-5投资区域中心
正如上面提到的，只有美国公民及移民服务局认证的单位或实体可以被命名为区域中心的EB-5投资移民签证的目的。因此，移民局要求的“区域中心”称号的区域中心的组织者必须提交一份提案，支持经济或统计学上有效的预测工具，显示：
　　（1）如何在美国区域中心计划集中于一个地理区域国。该提案必须说明如何在区域中心将促进该地区的经济增长。
　　（2），可核实的细节（在某些情况下，使用经济模式），工作将被创建直接或间接地通过资本投资，按照该区域中心的商业计划书。
　　（3）量及资金来源的区域中心和宣传所作的努力和计划的业务项目。
　　（4）如何在区域中心将有地区或国家的经济产生积极的影响。
　　截至2012年6月，有225认证的区域中心在美国。
区域中心是不是一个政府机构
然而，应该指出，区域中心不是政府机构。指定并不意味着该区域中心的投资项目资本金由政府支持或担保。另外，有没有保证，投资者可能最终被授予有条件或无条件永久居民身份，通过EB-5投资。例如，如果它是确定投资者的钱是不是真正的风险或足够的就业机会，通过投资创建的，那么投资者的申请可能会被拒绝。换句话说，美国移民局批准的EB-5区域中心的认证申请，不得以任何方式：
　　（1）美国公民及移民服务局认可该区域中心的活动构成;
　　（2）保证遵守美国证券法，或
　　（3）尽量减少或消除风险的投资者。
区域中心指定的认证和终止
意味着美国移民局批准的区域中心指定的EB-5试验计划的参与者认识到经济实体。当移民局批准的区域中心，美国政府承认的计量模型和业务计划，似乎是可行的，并直接或间接创造的工作应该通过投资在批准的行业类别。
　　但是，如果指定的区域中心EB-5试点方案的参与不再担任促进经济增长，提高区域生产力，创造就业机会和增加国内资本投资的目的，移民局可终止指定的区域中心。
步骤，获得无条件绿卡EB-5投资移民签证
有四个主要步骤，通过EB-5投资移民签证计划成为无条件的合法永久居民（LPR）：
　　1、提交申请表格I-526移民申请，并获得批准。
　　2、通过调整状态（如果您是在美国），或通过申请移民签证，领事馆/大使馆与外交部（如果你是在美国以外的）。
　　3、经批准后，外国人被授予为期两年的有条件的永久居民身份。
　　4、在结束为期两年的有条件期的外国人必须提交I-829申请永久居民身份删除的条件。如果该外国人继续履行所有EB-5要求的条件将被删除，外国人将是一个无条件的LPR。
　　标准的EB-5投资计划VS。区域中心的投资计划
A.标准EB-5投资移民签证计划
　　上面给出的标准EB-5投资项目的一般准则，都有自己的优点和缺点。标准程序将适用于更实际的和积极的投资者，因为他们预计将：
　　启动和直接管理他们的业务
　　创建所需的最高职位前
　　直接负责的投资损益
　　住在附近的投资业务，以管理控制
　　然而，标准的EB-5投资移民签证计划的规定是最所有的EB-5计划的审议。独立投资者也继续的财务风险，可能需要额外的投资，以保持企业的经营和创造就业机会的要求，以确保继续得到满足。由于这些原因，大多数的EB-5申请，选择的区域中心计划“选项。
　　B.区域中心EB-5投资移民签证计划
　　如上所述，区域中心是美国移民局批准的经营实体，协调在该地区内的外商投资符合EB-5框架。区域中心填补了全国各地的各种行业，不同程度的成功。出于这个原因，它是非常重要的，潜在的投资者进行自己的调查或研究感兴趣的区域中心，以确保他们作出明智的投资决定。
　　在标准程序下的区域中心计划的投资者的要求在本质上是相同的，除了区域中心允许限制性更小的创造就业机会的基础上创作的“间接”工作以及“直接”的工作要求。其他的特点，使区域中心项目“选项较为理想的投资者包括：
　　区域中心创办的企业，并不需要投资者的直接管理;
　　投资者不直接负责创建所需的工作;
　　投资者将可以在美国任何地方居住;
　　I-526的处理是区域中心的投资者通常较快。
　　区域中心的主要优势，如上面提到的，是间接创造就业机会是允许的。间接的就业机会的工作已抵押或作为资本投资在区域中心的企业。
　　通常情况下，唯一剩下的问题是跟踪资金从投资者的区域中心和投资者的资金合法来源的证明。这消除了需要处理一个标准的EB-5申请中涉及的许多复杂的问题，如是否有资格作为一个“新商业企业的投资实体”的投资是否是一个“困难企业”，是否必要“直接创造就业机会“的发生。
商业企业的定义
对于标准的EB-5项目的投资者，他们必须投资在一个新的商业企业，这是一个商业企业：
日成立后，或
成立于日或之前，那就是：
1、购买及现有业务进行重组或重组以这样的方式，一个新的商业企业，或
　　2、扩大了的投资，使发生的净资产或员工人数增加40%的 商业企业，是指任何以营利为目的的活动，形成为正在进行的行为，合法经营，包括，但不限于： 一。一个独资企业 B。伙伴关系（无论是有限的或一般的） 。控股公司 。合资 E。公司 F。商业信托或其他实体，这可能是公有或私有的 这个定义包括商业企业，包括一家控股公司，其全资附属公司，形成一个以营利为目的的活动持续进行的每一个这样的附属公司从事合法经营。
投资资金来源的证明文件
所需的标准和区域中心项目的文件都比较相似。最重要的文件，在这两种情况下，都可以证明，用于投资的资金是通过合法的手段获得的文件。等文件的要求是广泛的，美国移民局要确保EB-5投资移民计划作为洗钱的手段，用于投资的钱是从合法来源。所需文件证明投资资金的合法来源，包括：
　　五年的纳税申报表;
　　五年的银行记录;
　　证明合法交易，如果交易的所得款项用于基金的投资;
　　如果投入的资金所赚取的薪金，工资，佣金等就业证明;
　　如果基金的投资作为礼物，礼物的人必须提供认证确认的礼物，以及证明文件，他或她是如何挣来的钱;
　　如果这些钱被继承，副本的遗嘱或其他相关证明文件收到的金额投资者从房地产;
　　加入投资者的主要应用程序为每一个衍生的家庭证书的副本;
　　有可能需要的程序，这将是具体到每个投资者的情况和/或业务，其投资的其他文件。
投资与经营的证明文件
除了要证明投资资金的合法来源的，申请人还必须证明已取得的投资，已出资资本，并会创造就业机会。为了证明这些问题，申请人必须提交证明文件，包括但不限于：
　　被投资单位形成文件;
　　经核证副本的任何判决，或任何未决的诉讼，涉及金钱的判决，在过去的15年;
　　投入资本的贡献，对被投资单位的证明文件;
　　对标准程序的投资者，文件执行的职责和作用，由投资者承担;
　　创造所需的工作在美国的证明文件;
　　商业计划书;
　　如果被投资单位雇用的员工中，文件和记录，以证明他们这样做;
　　投资，如购买协议，租赁协议，或其他文件，证明投资的证明文件。
罢免条件 - I-829申请
正如上面提到的，批准申请人的表格I-526移民申请的结果在两年移民局授予条件的申请人合法永久居民身份。“条件”必须拆除，因此，外星人可能会无限期地居住在美国。不删除的条件，在终止的CLPR状态和结果将导致在遣返程序开始。I-829申请的申请费为$ 3,750.00和$ 85.00费生物识别技术。（当前为2012年7月）
　　去除条件要求递交I-829申请在90天的期限前的授出CLPR状态的第二个周年。支持的请愿书，必须记录的外来投资者在企业中的全部投资，继续维持投资，因为，成为CLPR，并遵守十（10）个就业岗位的要求，已经建立的投资结果。为了证明申请人已符合这些条件，将需要提供下列文件向移民局：
　　1、您的永久居民卡，并依赖配偶及子女的永久居民卡的副本;
　　2、你已经建立了商业企业的证据。证据包括公司的组织文件和联邦纳税申报表;
　　3、有证据表明你已经投资所需的资金总额。证据包括经审计的财务报表，银行对账单，和电汇;
　　4、有证据表明你维持你的企业和你的投资在该业务整个周期的CLPR。证据包括： 。发票和收据 。银行对账单 。合同; 。营业执照; E。联邦或州所得税申报表或季度税务报表
　　5、在开始的投资，全职员工的数量证据。证据包括：
　　工资记录
　　有关税务文件
　　表格I-9。
　　*注：区域中心下属的资本投资的情况下，必须证明是在根据该区域中心的商业计划书才能被计入创造的间接就业机会。区域中心应该能够提供所要求的文件。
EB-5与EB-1C（与以前的L-1A批准的EB-1C）
成为LPR通过就业或投资，其他可用的选项之一是EB-1C的应用程序。EB-1申请就业为基础的移民申请，和C分分类，申请人必须是一个跨国公司的经理或管理人员。
　　与跨国公司的经理或管理人员的L-1A非移民签证，EB-1C公司在美国推出一个新的办公室请愿书并没有异常，相反，它要求至少前一年，这家美国公司在业务提交请愿书。这限制了“新办公室”立即提交EB-1C申请L-1受益人的能力。到美国来打开一个新的办公室受益人必须等到一年的业务经营已经过去了，第一年的扩展已被批准。
　　L-1签证和EB-1部分位于在我们的网站上给有意提出申请的决定，如果他们对合法永久居留的这条道路是正确的了良好的基础。林与瓦尔迪兹已经成功地诉请许多EB-1CS代表的广泛的客户，将能够帮助您与您的申请，如果这是你选择的路径。
　　的主要差异之间的EB-5和EB-1C是，EB-5是一个人的请愿书，但在EB-1C是一个请愿书由一个美国公司与国外母公司/子公司/关联公司即使受益人可能是的所有者的公司。由于不同的EB-5和EB-1C的情况下，准备，重点是完全不同的。
某些外国国民提供另一种选择是E-2条约投资人签证来美国经营自己的业务。E-2签证是一种非移民签证，并不会导致永久居留权的直接路径。
　　然而，成功的E-2申请人能够在这里生活和工作，只要他们的业务在美国仍然是可行的。此外，其供养的配偶将能正常工作，而将自己的孩子能够在这里上学（但不工作）在美国的E-2的家属。E-2依赖的孩子们将能留在美国，直到21岁的，在这一点，他们将不得不以留在美国申请自己的签证类别
　　E-2签证申请是从“条约”的国家“，有兴趣的企业主在美国的外国公民灵活的选择。所需的投资资金依赖于类型的企业，将被打开，但大大低于严格的EB-5要求。只要业务仍然是可行的，能够提供文档和E-2签证持有人，那么他们将能无限次延长其分类，并留在美国
　　EB-5和E-2之间最大的区别是大自然的地位。同样，EB-5永久居留权，但E-2非移民身份和签证。其次，E-2是只适用于个人“条约”的国家“，但EB-5是来自任何国家的任何合格个人。第三，所需的投资额，两者之间有很大的不同。E-2的应用程序，它的情况并不罕见，投资者投资不超过10万美元。EB-5，另一方面，需要至少$ 500,000或$ 1,000,000.00的投资。
澳枫出国所提供EB-5投资服务
我们的服务，我们的EB-5投资移民客户主要包括以下内容：
　　（1）评估及咨询
　　（2）研究和接触区域中心
　　（3）协调客户的投资区域中心
　　（4）形成投资实体的 商业交易和咨询
　　（5）交易业务和咨询
　　（6）商业计划书
　　（7）文件的起草和修改
　　（8）请愿书提交准备
　　（9）总领事馆面试准备
　　对于每一个EB-5的情况下，我们始终从客户的背景，财务能力和业务需求的详细评测。收集到的信息，我们会建议客户EB-5是否是可取的，我们的客户应该采取的路线，无论他们是更适合于标准的应用程序或区域中心的应用程序，并会建议他们，如果他们有其他选择。
　　客户选择区域中心投资，我们能够帮助客户调查，筛选出有针对性的区域中心。一旦有针对性的中心已逐渐收窄或决定，我们将帮助我们的客户联络中心，协调客户的投资与他们所选择的中心。