您所在的位置： &
& 每日头条 & 正文
一套房要奋斗多少年 揭开房价暴涨的内幕
日16:28 　
一、房价节节高涨
自2004年以来，全国范围内房价持续走高，成了中国百姓心头难抑之痛。
“我工作一年的收入，还赶不上一套房子一个月的涨额。”在北京一家广告公司供职的张遥先生感叹。
短短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万元，利润率高达60%。这样的“爆炸式增值”，在年的上海楼市，是件寻常事。
国家统计局统计显示，2004年全国房价涨幅达14.4%，比上年提高10.6个百分点；2005年商品房平均销售价格一季度上涨幅度是12.5%，二季度涨幅是10.1%，三季度涨幅是8.8%。
房价居高不下，中央政府不断释放出“抑制”信号：央行上调个人房贷利率；“国八条”问责地方负责人；央行建议取消房屋预售制度……2005年，仅仅在3月至5月，中央就四次出台宏观措施来调控全国房地产市场，频度之高，殊为罕见。
开发商坐不住了。中央政府出台的种种措施，针对性是比较明显的。但令人遗憾的现实是，强势开发商总是能够通过各种途径，规避国家轮番出击的政策，继续获取暴利。
不断“狂飙”的房价，引发着人们对房地产泡沫的种种争论。人们不禁要问：究竟是什么助推了房价在节节高涨？
对普通百姓而言，一些城市房价疯涨，到了高不可攀的地步。日益贵族化的房价，往往只能让人“望房兴叹”。
位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段，可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”，追索其近年来的房价攀升轨迹：
2001年10月，一期开盘均价约6000元/平方米；2002年底二期开盘均价上升至7000元左右/平方米；2003年底，房价已跃至11000元/平方米；2004年第三季度，均价高达16000元/平方米；2005年3月，其房价已涨至24000元/平方米。
不到三年半，这一楼盘的房价疯涨了300%。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。
在2003年以前的很长一段时间，北京一直是中国房市的最高点，专家将它比喻为“珠穆朗玛峰”。
与上海比，近年来北方房价的涨幅不算最高，庞大的流动人口和特殊的区位优势，培育了一批又一批消费大军，富人可以在二环附近或CBD购买豪宅，或者在西山、温榆河一带购买别墅，老百姓则只有在五环或郊区找到居所。
温和“上涨”的态势下，京城三环内商品房单价仍动辄多在1万元左右，看上去虽比上海低，但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算，北京的真实房价会比现在高出一大截。
事实上，即使是在中央一系列的重拳调控下，北京的期房价仍然上涨了1183元/平方米。
来自北京市建委、市发改委联合发布的房地产市场运行情况报告显示，2005年1月至11月，全市商品住宅期房价格继续高涨，平均价格6776元/平方米，同比上涨了1183元/平方米，涨幅为21.2%；其中普通商业住宅6797元/平方米，同比增长12.6%。而全市空置一年以上商品住宅空置面积也继续上涨，涨幅为5.7%，楼市空置率与房价再次出现背离。业内人士分析，北京市的商品房总体价格依然保持着稳步增长的趋势。
Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved为事业奋斗吧吧_百度贴吧
签到排名：今日本吧第个签到，
本吧因你更精彩，明天继续来努力！
本吧排名：
本吧签到人数：7
可签7级以上的吧50个
本月漏签0次！
成为超级会员，赠送8张补签卡
连续签到：天&&累计签到：天
超级会员单次开通12个月以上，赠送连续签到卡3张
本公司招聘：招聘皮具护理学徒，技师若干名。16-18岁残疾人优先。电话。
在寒冷的环境中，春天，秋天和冬天没热水真的很不方便。 在寒冷的时候哪怕是洗手或者是洗菜，洗碗，刷牙和洗脸都会忍受不住。有很多的家庭就会采用炉
有谁知道日日来商城怎么样？
留下QQ送资料
童趣玩具厂价批发，支持散批和小型批发。 联系方式： QQ
任何一个项目，死磕自己，90天，只要不是傻逼，100%能成功。 　　党晌?缢?水大师吧，也只需要90天。 　　这90天熬过去了，这辈子就衣食无忧，熬不过
广西贵州费资本项目好做吗？容易做吗？出局能赚到1040万吗 我以亲身经历来为朋友们揭晓这个行业的所有内幕和不可告人的隐私。 下面我给大家讲一下我亲
小本项目 市场前景广阔 想创业的朋友留个QQ免费发一份资料
很多朋友在考察自愿连锁经营业行业的时候，都会被1040万所迷惑，为那1040万而心动。但是，事实上那个1040只是个数字，是没有人能够拿到 的，可以说从
独家首次公布一本让你成为销售成交高手的保密资料......，作者深入浅出的揭示了绝对成交的策略和秘诀......；包括从销售之初到成交的谈判策略.....、
很多朋友在考察自愿连锁经营业行业的时候，都会被1040万所迷惑，为那1040万而心动。但是，事实上那个1040只是个数字，是没有人能够拿到 的，可以说从
全新项目，高利润，迅速回本，全球所需，值得你拥有的优质项目，选择了就一定没有错，留下你的联系方式，更多资料等着你
除了奋斗，我别无选择 许昌市三中三三班 王一豪 晚风吹动这树林，月光拉长了身影，天上银河在发光，地上风铃来歌唱，织女星，在远方，古老浪漫的神话
甲醛是世界公认的潜在致癌物，室内甲醛超标可刺激眼睛和呼吸道黏膜，造成免疫功能异常、多脏器及神经中枢系统受损，还能致胎儿畸形。尤其在新装房中，
经验分享，大家一起探讨学习！
朋友 ，你好我是来自湖南的
现在我们国家好多企业面临倒闭， 如果我们都买国外的东西，我们自己造的东西卖给谁。是个很严重的问题。看人家韩国08年开奥运会连矿泉水，牙膏，牙刷
渐渐的发现自己早已过了那个整天睡懒觉的年纪的了，时光走的真快，都跑去哪了？
算不上是投资，这样的事业打着灯笼难找 想了解留下V信号
一：投资和回报到底有有多少？ 二：上总有没有第二平台？ 三：业务洽谈的破绽和漏洞？ 四：行业到底是不是国家隐形政策？ 五：揭秘三大谎言？合法性与
这个行业我心中永远的痛，这是二年经历后留给我刻骨铭心的记忆！也是每个受害者的真切感受。也许很多朋友会觉得好笑,这不是家丑外扬吗?有什么好宣扬的
广西南宁北海商务商会运作内幕？ 广西南宁北海商务商会运作内幕？ 广西南宁北海商务商会运作内幕？
我不是跨境电商界的大咖，也不是什么牛人，就是想从一个跨境电商创业者的身份去谈一下我的感受〉，现在像我这样从国内电商转翁转为跨境电商的人，真
作为一个考察项目的人，特别是做过异地而想了解网资准备做网资的人，大概都有几个这样担心的问题，当然这种担心在我准备加入网资前都一样存在。现在分
生活中有什么不顺心的！记得找我！我帮你们解决：
中国蒙商疑难解答，看完你就懂了 中国蒙商疑难解答，看完你就懂了 中国蒙商疑难解答，看完你就懂了
最近找到一本极少数人有幸看过的书.....；无论是名字...内容...都太具诱惑力了......，我整整看了18个小时之久....里面的招数都非常简单直接.....，又
本公司招聘：招聘皮具护理学徒，技师若干名。16-18岁残疾人优先。电话。
你可能感兴趣的吧...
更多精彩特权，尽在贴吧名人堂。
使用签名档&TA的帖子：
在线时间42 小时
发表于 20:04:11
查看: 30929
亲，用QQ登陆，观看全部内容
才可以下载或查看，没有帐号？
奋斗在第一线的房托对明年房价的判断
& &&&政策面依旧是调控，但是会定向宽松。地产商的日子会比今年好过一些。对于明年的房价预判是一线省会级城市的核心地段稳中有涨，幅度不会太大，也不会太小。一些地段不好的楼盘的开发商日子不会太好过。 三线城市也许会面临一个调整，也就是空军们的老家。明年会降息，买房子的好时候也许就是年前这两月。
　　 说完预测了，再说说题外话。中国的房价到底有没有泡沫。本房托认为中国的房价特别是一线省会城市的房价很健康，没有一点泡沫存在。商品房就是商品，产权不属于民生。既然是商品，那么如何定价呢？可以根据租金来定价。一般来说租金的25年为最大值。但是我们的城市有一特殊性，就是我们目前还有大量的老房子存在，这些老公房基本上成本为0，正是由于老公房的存在，打压了房租价格。那么我们可以得出不是我们的商品房体系价格混乱，实际是我们的房屋出租市场价格体系混乱。以北京来说，相信北京的空军有体会，在北京现在的租金可不便宜。一般2房的月租左右。那么按照中间值来平均一下，月租6000吧。 一年租金7万2，25年的租金收益在180万。但是租金一般是有递增的。如果北京房价我们也取一个中间值3万一平，80平的价格是240万。也就是说，目前北京的房租体系是正常的。
　　 如果空军还不能理解这问题。那么我们以市场上面的铺子来说明，铺子就是典型的20-25年的租金收益来定价格体系的东西。但是一般有价格递增的关系，所以我们假设的20-25年的租金收益收回成本，一般不会超过20年。年收益在5%以上。也就是说我们国家目前实际的房子价格体系是正常的，不正常的是我们的租金体系。一但城市化的进程不断完善，租金体系会恢复到正常体系中来。那么就是总价的年5%以上这个比例。
　　 上面预测明年的走势是，一线核心城市，比如北京 上海 价格体系明显低估。省会级城市也有上涨的空间。但是由于调控政策，人为的压抑了这种价值回归的时间。但是也是由于调控政策给空军一个非常好的进场时机，但是很可惜的是这次进场时机将会是最后一次。但是空军获得的代价也非常高。因为利息折扣没有了。获得资源的要求在提高，获得资源的位置在变差。
在线时间42 小时
& && &作为一个房托的宗旨就是挽救失足的青年,让他们过上幸福的生活是最大目标.那么既然有这个目标,我们就来谈谈价值的发现.不动产作为商品那么就应该有一个价值体系.下面我们就来讲讲这个价值体系.我会分三个阶段来谈谈.中国地产经过10年左右的时间发展,也许我们现在来讨论价值过早了.但是我们可以借鉴.借鉴的目标是香港.
& && & 80年代以前,我们的房子城市里是分配的.农村是自己修.农村的我们先不去讨论.城市中分配你的住房,一般有这几种方式获得.你有一个好的爹.你30多岁结婚了.你有一好单位.
　　 拼爹,咱就不讨论了.一般80年代以前没结婚的时候大多数以住在单位宿舍为主.当然城市中的人也许自己家里有住房挤挤就过了也有.想分房一般你得结婚以后才能有资格排队等待分房.那么可以得出一个结论,在80年代以前你想获得房子的前提条件是你得先结婚,然后再看你排队的情况以及单位的好与坏,好单位早分房,差单位根本就不分房.
　　 上面的三个情况中的好单位,实际跟拼爹差不多.进好单位的条件第一你父母是那单位的,第二你父母当官的,第三天上掉馅饼你运气好进去了.(这种情况有很少,我母亲就是这种情况.)在80年代以前很多单位是根本分不了住房的,这种情况一直持续到90年代,我老婆父母就是这种例子.建筑单位.在以前只修房,没有处理房子的权利,修好以后就移交到房管局去.想分房做梦,我有几个阿姨也是建筑单位的,一直到下岗都没有分到房子的好日子.
　　 总结上面的,那么我们得到的结论是,在90年代没有商品房以前,想获得房子一般在35岁时候,你得先工作15年以上那么你才有资格去参加分房游戏的排队中去.
　　 然后就是开始商品房的年代了,90年代初开始商品房年代.记得本房托所在的城市在92年或者96年吧,开始第一个商品房小区.价格嘛1000多一平.现在看起来很便宜啊.但是第一要求全款,第二当时人们工资月平均不过区区100块.你工作一年才能买得起1平.所以90年代那商品房根本不是咱们靠工资吃饭的人敢买的.这种情况一直持续到银行做商品房的按揭.
　　&&既然商品房可以做按揭了.于是就有头脑聪明的人发现了这一发财的道路.买房你付个首付以后每个月给点月供就可以省房租了.因为以前分配的房子你每个月得缴房租.这中间更有特殊的例子,比如深圳0首付就能买套房子,月供基本等于月租.于是神州大地开始了商品房的年代.
　　 上面的三个阶段,我们梳理一下,那么就能得出,实际商品房开始的真正年代还是在2000年以后,准确的说应该是在2002年以后才开始真正的商品房年代.9年时间我们的房价翻天复地.于是空军就得出结论,我们房价是不正常的,9年时间涨了几倍到10倍以上.这种泡沫是不能持续的必须得破灭.
　　 下面我们就来分析一下,到底这中间有没有泡沫或者有多大.
　　 上边咱们不是讲了90年代以前获得商品房的条件吧,30多岁,结婚.排队分配.咱们就算你运气好,进一好单位有分房的能力.那么你得先工作20年,结婚以后才能参加排队.咱们也算你运气好,一排队就分给你了.那也得先工作20年.那时候国家实行的是低工资.我们可以这么来看待当是的分房是你工资的一部分.也就是说你得工作20年的时间才能买得起一个10-20平左右的房子.如果放现在.月收入3000的平均吧.发你一半工资.然后20年以后给你一个10-20平的小房子.那么这小房子的价格是多少呢.总价36万.算20平的房子吧.1万8一平.那么我们现在的省会级城市达到这个价格吗?肯定没有.北京咱们除外.因为北上广收入高.
　　 再回到2002年以后.商品房的年代开始了.最开始的时候大家不清楚到底这个东西该价值多少.开发商跟政府也没谱.但是通过这10年我基本发现一个经验,就是一平的价格=3个月个人收入.也许空军不认可这个经验,咱们再来讨论一下.在本房托所在的城市.2002年的时候房价1800一平.月收入几百块.那么一平等于两月收入.
　　2006年房价3500那时候收入在之间.一平等于房价2月多一些.2008年房价4000当时月收入在2000左右.一平同样等于2月个人收入.2011年.房价8000左右.个人月收入在之间.一平房价等于2月收入多一些.
　　 以上房价我基本上拿的是本市最热门总体价格最高的地段为房价标准,收入咱们以本市的社平工资为基础.通过上面接近10年来看.房价一直保持在一平等于2月收入到3月收入这之间波动.
　　 通过上面的梳理,我们可以得到一结论,如果按照以前福利分房年代的标准来看,我们现在的房价被低估.因为以前你想得到房子得先工作20年.拿20年的低工资,然后再分配你一住房.区区10-20平.后来的商品房年代,基本在你个人月收入2月买一平的或者3月个人收入买一平之间做波动.
在线时间42 小时
& && & 上面分析了房价围绕月收入做波动，既然没泡沫那国家为什么老是调控呢。为什么调控了老是以房价上涨来结束呢。下面我们就来探讨一下调控的本质。
　　 调控是什么呢？在本房托看来调控是一种为了调控而调控，为什么叫为了调控而调控呢？因为毕竟我们是社会主义国家，为了一些政治需要。所以咱们拿地产这行业出出气。毕竟衣食住行是大事，政府得解决好。特别是大学生毕业以后，工作几年买不起房子，就开始叫喊房价太高，我们买不起。那么国家得做做样子啊，你总不能让国家出来拿以前的例子说事吧。你们上一辈的工人他们工作20年，拿了20年的低收入才获得了区区10-20平的房子。等同于国家剥削了他们20年，再给一个糖吃，而且这糖还不是人人有份。所以你得老老实实的让国家再剥削你20年，再给你一糖吃。所以国家其实是明白的，现在房价跟以前福利分房相比其实低了不知道多少。但是得安抚一下空军啊。所以就是调控不断，上涨不断。政府也得了好处。每次调控都是政府的利益最大化为目的，政府也不傻啊，你空军要求调控咱就给你调控，空军还傻傻的叫好，实际上典型的被人卖了还帮别人数钱。空军为什么就这么傻呢，是因为空军都是一群没社会生活经验的人，他们从小接受的教育注定了到社会工作以后不改变自己的人生观就注定失败的结果。
　　 既然是为了调控而调控。那么政府肯定是采取让自己利益最大化来采取的调控。所以我们看见的调控都是加税，加息，加成本的方式来完成。那么所有加成本的手段所带来的后果就是涨就一个字。
　　 空军一直在说这次调控跟以前不同，政府下了决心。那么我们来看看这次调控到底跟以前有什么不同。这次调控采取了限购，限贷的方式。对于二套房获得的成本比以前更高。首套房一般3成首付，以前是2成。利息在基准的10%的上幅。有的城市甚至出现了变态的基准上幅30%以上。以前是基准的下幅。那么我们得出一结论，同样100万的房子。在调控以前你首付2成。20万。贷款80万，以基准利息7折来算。月供4900。现在调控了你首付3成，30万。贷款70万，以基准上幅10%来计算。月供5700。这中间你还得付出一些费用，因为银行放你贷款有条件的，你得买保险，或者做理财等等。
　　 上面的计算不知道傻空到底看明白没有，这就是调控给你们带来的好处？你买一套房子以100万来计算，你现在获得的代价最少以多了20万的总价获得。还傻傻的为调控叫好。
　　 下面再来谈谈国家这次最严格的调控的目的。或者说国家调控的最终目的到底是什么。
　　 这次最严格的调控带来的后果我们可以从一些地产公司被兼并看到，那么就是典型的国进民退。通过这次调控获得的利益最大化的是银行。国企。因为出来兼并小开发商的都会是以国企为代表的。只有他们才能获得贷款。国家不是在卡贷款吗？
　　 通过上面的分析我们可以看到，实际这次调控得到利益的是银行 国企 央企。这些家伙可都是政府的。那么可以看成是国家得到利益。我们可以大胆的假设一下，土地出让金不降，小开发商获得贷款的途径在减少。小开发商就算卖了土地也买不了市场上面所拍卖的土地。因为太贵了，如果没有银行的帮助更本不敢去拍。就算大型的地产开发商也得抱团才能拿到土地。那么慢慢的垄断就产生了，未来的中国就会出现大型的地产公司垄断土地市场，慢开发高利润的局面。现在的地产公司利润极其低下，以量在充利润。
　　 透过想象看本质，国家的调控是以增加成本的方式来进行的。而且其目的很简单，杀死所有的小开发商。形成以国企 央企为垄断的局面。让政府跟银行获得利益最大化。看到这个结论我真为傻空所担心，像这种空军心态以后政府会帮助你的。政府会成立一机构，名称简称为中公租集团，专门来收你们的租金的。然后政府一统天下成立中开发公司，吞并所有地产开发商。既然保障归保障，市场归市场。市场上再高价格你空军也不能说什么，因为国家给你们保障了
& && & 再来说调控，想了很久才想明白一个道理，就是土地的垄断不打破，中国的核心省会城市房价上涨将是无解的。为什么呢，下面我们来分析一下。
　　 一套房子，你买入的时候有税费的。你卖出也得产生税费。至于到底有多少我也没有具体去做一个统计。我们按照10%的成本来计算中间的税费吧。也就是说，一套房子，一旦你买进以后，你的成本将会自然上升10-20%之间（加上银行利息，也许还不止。看利息的折扣或者上幅，高的也许有30%）如果你买进的是一套100万的房子。如果成本是20%那么你一旦买入，你的初始成本就是120万。就算你分钱不赚，再卖出去，也比你当初从开发商手里买入高了20万。那么空军就跟当初开发商的开盘价一比较，就得出了房价上涨20%的结论。其实卖房的也觉得特冤，妈的我一分钱没赚，居然好意思说我赚了你20%。其实这20%被国家拿走了。
　　 上面的情况相信买过房的同学都清楚。既然一套房子一旦被购房者买入以后就自动上升10%-20%的成本。那么买入者会不会亏本卖呢，一般情况下是不可能的，但是也有特殊性。
　　 比如我买一套住房，在买入以前我最先考虑的是能不能承担月供。只要能承担月供，那么这套房子我也喜欢，那么才会购买。一旦购买以后除非中国经济全面甭盘，我的收入大幅度减少，不然根本不会考虑亏本出售甚至不赚钱就出售所购入的住房。当然市场上面也有特殊性,比如像你们说的炒房的,资金紧张.少赚或者亏点卖掉也有.很少.大部分房子都在小老百姓手里.房子等于其身家.个个都嫌涨得慢.谁傻得亏本卖。既然二手房跌价的可能性是非常低的。再回头看开发商的一手新盘。
　　 开发商有可能遇到调控就降点价格出售一些房子，以达到资金的平衡。但是一旦他资金平衡以后，他就没有降价的动力。为什么呢？国家的土地没降啊，而且一直在涨，开发商如果把这地卖光以后，再去买国家的土地不是变相在增加自己的成本？所以开发商降价的冲动也少。
　　 上面两种情况通过分析，不管国家采取什么办法的调控，只要土地政策不改变，中国的核心省会级城市房价上涨是一个无解的命题。除非国家大量修建保障住房，做到50%的人都能住上保障房，当这个情况发生也许会改变房价。
在线时间42 小时
　& && &商品房之价值观
　　 一 城市价值
　　 城市是有价值的，这个每个人都能肯定的。那么城市的价值体现在什么地方呢？就是对人的吸引，对资金的吸引。不用说，北上广是重中之中。回头看看北京，举全国之力打造的巨型都市圈。至今房价还没有超越香港。难道大陆经济总体还没香港高？这肯定不是的。一切的一切都归于限购。还有我们的收入增加得不够快而已。
　　 二 商品房的配套价值
　　 商品房的高额的土地出让金给政府带来大量的并且快速的收益，可以让政府经营城市。随着政府的收益不断提高，各种配套设施不断完善。城市对于人的吸引越来越大。这是一个循环，当然也有极限。城市不可能无限制的扩张，也不可能无限制的承受人口增长所带来的种种压力。
　　 三 商品房背后的价值
　　 商品房背后所拥有一些看不出来的价值，比如学区房，户口，地区性的政策等等。
　　 既然商品房的价值分以上三点，那么我们要明确你所在城市的地位，给自己所居住的城市一个明确的定价，这样你就不会凡最基本的错误。
　　 我们现在都还处于一个财富快速积累的过程中，发财的机会到处都是。但是经济达到一定程度了，机会就会失去。机会难得，希望大家都抓住机会发大财。个人判断，下一个暴利机会是农村土地。但是很可惜我们绝大部分人没有机会获得这个暴利的。这是大资本 大官僚所能享受的。以后农村土地会开始流转，农民拥有最大化的财富。同时刺激城市房价达到新的高度。也许那时候就会像日本一样。由于农民快速的发财，都跑到城市去大量购买住房，拉高城市整体房价，并且让城市出现大量泡沫。各位房托得注意这个阶段，那种爆发以后的暴跌会很恐怖
& && & 再谈谈铺子吧，买过几铺子，不算有很多经验的，但是也算有点经验。给大家探讨一下。
　& & 铺子的核心价值是人流。那么作为新铺子你怎么来判断呢？平均每平所能覆盖的人就是重中之中了。比如社区的临大街的铺子，假如这社会很大，都是几十栋以上的高层建筑，几千户人。那么只要这铺子是房价的2-3倍是值得购入的。
　&&铺子不要选择那种核心主干道旁边的，比如8车道的公路，这样会型成车走人不走的局面。对于你铺子的租金不太好提高。
　&&铺子不要买内铺，就是商场中的。原因是内铺你控制不了风险。
　&&商圈的铺子风险比较大，因为开发商就算打算出售这个价格也不低。那么你持有的成本太高，一旦商圈不能蔓延到你这里。那么这风险你能想象。
　& &太高档的社区的街铺也不一定是好选择。当然除非那里能形成一个小型商圈。但是这种情况不多。
& && &铺子是不动产的最高境界，也是风险最大的一种。好的铺子可以一铺养三代，差的铺子你出租都难。所以很多时候选择铺子对于人来说真的很难，同一地段的铺子差几步实际效果就差很远。怎么样才能选到好的铺子呢？
　　 首先你得了解你的城市，比如有的城市喜欢消费，有的城市喜欢创业，还有的城市喜欢休闲生活等等，城市不同情况不同，这个得区分。
　　 其次你得熟悉你所在城市的新盘的具体位置，周边情况，居住人群。消费能力高低，配套成熟与否。以及消费欲望的高与低。还有就是铺子能覆盖的最大人群数都得心中有数。
　　 铺子分商圈铺，跟社区铺以及专业市场铺还有就是内铺。专业市场铺这个跟市场的开发能力有关，而且一个成熟的专业市场最大的风险是转移风险，比如市场的搬迁，以及同形态的竞争等等，所以不太好把握。但是一般效益还是可观，但不建议入手原因是开发商愿意卖出的那么很难整体管理，经营上来讲风险太大。内铺比专业市场更难把握，有好的内铺，但是更多的是差的铺子。上面这两种铺子建议都不要太多考虑。
　　 商圈铺，一个城市的精华所在。该城市的价值的最大体现所在地。一般来说商圈附近的铺子很难出现买卖的情况，但是也不是一定就没有。一旦出现很多时候完全是靠抢，但是请注意，能抢到的东西也不一定是好东西。风险无处不在，有时候看起来觉得是块宝石，实际是鸡。这个跟开发商的实力大有关系，本市就有一典型。大型商圈附近一新盘，铺子出售价格不菲，引得投资客大量购买，但是开发商的实力估计有缺陷，每能把人流吸引过来。于是铺子大部分空置，投资客目前看来随时惨重。但是也许以后会商圈扩展能达到覆盖。也许很难。上面讲了这么多，就是商圈铺一般人很难买到。你能买到的也许是鸡肋，下手的时候多分析分析，当然你实力够能坑过最初几年或者十年时间也可以购买。
　　 社区铺，大家以前都被商圈铺的高额利所吸引，专业卖场的滚滚人流所注意，内铺承诺的回报给动心，往往遗忘社区铺。其实社区铺才是我们普通人真正所能购买而且风险比较小，回报比较高的一种铺子之一。
　　 我们的城市在飞速的发展之中，往往几年前人烟稀少的社区很快就能形成人山人海。社区铺的价值在社区整体成熟以后得到最大的体现，如果你所购买的社区铺旁边再规划出新的商圈，那么恭喜你，你的投资完全成功。
　　 我们重点谈谈社区铺。社区铺，顾名思义就是社区性的铺子，服务的对象是社区里跟社区外的人群。这又分社区内铺跟临街的住宅底商。一般我建议购买临街的住宅底商。因为社区内铺就算外面再成熟基本与你无关，升值空间有限。
　　 那么住宅底商的购买我们需要注意什么呢。
　　 第一地段。
　　 第二铺子所能覆盖的最大人群。
　　 第三你要知道铺子周边以后的规划。
　　 第四临街的铺子马路不能太宽阔，4车道以下为最佳，因为我们的城市发展速度太快，规划局规划的东西一般几年以后就落伍，车道太宽那么以后容易修什么立交桥，以及各种来分流车辆的东西出来。4车道的马路不可能修出任何辅助性的公路设施，不能阻断对面马路的人流。
　　 第五 铺子最好能支持各种经营形态。因为才开始的铺子一般很不好经营，所以能适应各种形态经营者为好。
　　 第六 铺子所在社区不可以太过高档化，除非那开发商特别有实力，也有过良好的商业形态打造成功的例子，有信心把高档社区的铺子集中使用打造出新的购物圣地，不然尽量避免。
　　 第七 铺子旁边有大型超市为最佳。
　　 第八 铺子的层高越高越好，5.5米以上为最佳。铺子的开间也越大越好。开间越大，铺子以后装修出来越大气，能吸引有实力的商家做广告型的店面。
　　 第九 铺子尽量选择两边，如果两边的铺子不是太理想，那么拐角处也是好目标。尽量比较选择中间。但是不是绝对，有时候中间效果会更好，具体情况具体分析。
　　 第十 住宅底商购买之前你的考虑购买住宅的人群是以自住为住，还是投资为住，如果投资为住，那么你除非很看好那地段不然还是尽量比较，因为成熟周期被放大，你回报期拉长。
　　 上面10点都是购买铺子的一些必然因素，但是不是绝对因素。城市不同形态不同，所面临的问题不同，不能一一讲述。但是总体来说跳不出上面的那些因素。买铺子切忌为了节约而放弃价格高的，一分钱一分货是真理。便宜无好货，但是也不太绝对。通常情况是这样。
在线时间42 小时
& &&&&&铺子的回报分析
　　 铺子买了以后,租金回报上升到5%-8%的时候就可以考虑把资产发展壮大了.怎么做呢,抵押贷款的模式.
　　 下面分析一下.假如你有一铺子,月租3万.一般银行评估价会在600万左右的总价.然后给你打8折.480万.然后有的银行是抵押贷款你这480万的50%,有的可以做到全额,具体多少得问银行.当然资金用途有限制,不准买住房.不限制商业房的买卖.也就是说假如月租3万的铺子,最少能从银行抵押贷款250万的现金出来.抵押贷款基准上幅10%左右.假如250万的贷款,月供差不多3万左右.
　　 250万全款买铺子.然后再养铺,滚动发展.每个月现金流为正就成.这样的发展道路傻空是一辈子想破头都想不出来的.傻空又得说了,这么好为什么要告诉我们,你自己偷偷买嘛,很简单第一咱早就这么干了.第二铺子价格基本上是你傻空买不起也摸不到的,说给你听你也没办法.
　　 新的铺子出来以后养到5%-8%的回报时,再次抵押贷款.同上做法.
　　 给大家分析一下.你最开始的铺子月租3万.抵押贷款250万,月供3万.贷款的钱买一铺子.250万.开始回报3%左右.年收租金8万左右.一般每年递增10%,也就是正常情况下5年只后回报稳定在5%-8%左右.每年租金13-20万之间.如果在这个时候.你再抵押套现.再贷款250万.再次购买铺子.3%的回报.你最开始的铺子租金也同样有增长.初步判断3万8是最起码的.那么你现在每个月现金流入是3万8+1万5(取的第二铺子租金的中间数)+8000=6万左右的租金收益.你现在的总贷款数500万.月供按照目前的基准利息上幅10%是7.7% 每个月的月供6万左右.
　　 租金收益等同月供收益.对了还得说一点.一般铺子出租你得收一保证金.一般是月租的最少2月到一季度.那么也就是说你始终占有了接近10万的流动资金(第三个铺子的时候.)随着租金收益的不断提高,保证金水平还能提高.
　　 这样的算法,其实想说明一个问题.你靠你原始的铺子的租金收益来下了无穷无尽的蛋.你自己分钱没出.
在线时间42 小时
& && & 这帖子越写越没意思。调控把上升的路给堵得越来越死。09年烂发了4万亿，这笔钱基本上没多少流入到普通老百姓手里，但是为了收回当初的流动性，于是卡你买房子，让你逃不过通胀。CPI高涨，蒜你狠 姜你军什么把戏都出台。最后老百姓都怕贬值了，大量流入股市。于是股市甭盘暴跌，直接消灭流动性5万亿左右。烂发的货币是给收回了，可惜老百姓还是每能从剥削中逃脱。可悲，可叹！
　　 傻空从来不吸取教训，也许傻空从来都不是一个个体，是一个群体，一个心比天高，命比纸薄的群体。所以他们根本不会吸取教训。所以才会一次又一次的被剪羊毛。呜呼唉灾是也
在线时间42 小时
& &转自天涯本人的帖子，有兴趣的可以去天涯房观跟帖子。大家一起探讨。
在线时间1159 小时
您是 专门来看帖子的？？？
您专门来重庆了？？？？
请教您对重庆的房价怎么看？
渝北区，鸳鸯街道
在线时间1137 小时
想听到你对一个区域的房价做出判断，这样我们还能验证你的观点。
渝北区，鸳鸯街道
在线时间1137 小时
租金上涨模型就是建立在城市化和通胀的基础之上
从过去10年来看，确实是这么回事情，确实实现了稳定的收益和战胜通胀
人口集中，收入较高，还有较高房租的承受能力
有规律，有逻辑，有良知。
在线时间42 小时
您是 专门来看帖子的？？？
您专门来重庆了？？？？
请教您对重庆的房价怎么看？
&&如果您有兴趣，看看从06年开始，一些指标性的大盘。年初到年底的价格。其实每年上涨幅度很平均。20%左右的幅度。重庆？国家的定位，西部中心城市。这个定位远高于成都。那么房价应该超过成都，也许会达到天津水平。个人看法，均价1万5一平左右的价格。
& &最近重庆交易量持续升高，很能说明问题。再联系一些市长的言论，比如我们政府收储了大量的土地，我们有责任让国有资产得到增值。这是黄说的，那么你觉得会土地出让金走低？
&&对了重庆最近出现地王了。楼面价格1万一平。
在线时间1159 小时
谢谢指教 但是 您对空置房怎么看 尤其重庆周边地区
你认为 今后房价会普涨 还是会出现可能的两极分化的局面
另外 1.5万是指参考现目前人民币的含金量嘛？
在如今的债务危机下，您是否担心人民币大幅度贬值
在线时间42 小时
谢谢指教 但是 您对空置房怎么看 尤其重庆周边地区
你认为 今后房价会普涨 还是会出现可能的两极分化的局面
另外 1.5万是指参考现目前人民币的含金量嘛？
在如今的债务危机下，您是否担心人民币大幅度贬值
&&请问重庆市区内有空置房的？有空置房的地方都是新区。配套没跟上而已。3年前在重庆鸳鸯那里到处都是空空的，前两天到那边办事，很热闹了。配套也起来了。
&&您觉得是不是这个理？空置房是短暂的，新区的配套出来以后，交通变好以后自然就入住提高了。
&&对。1.5万是按照目前的人民币来估值的。重庆的房价严重低估。只不过是因为以前对外来人口吸引力不够，才造成了价格的低估。随着重庆在全国的地位慢慢提高，特别是不厚如果能成功进入中央权利核心，未来的重庆也许会变为全国一流城市。最近一两年重庆发展真的很快。
&&人民币贬值？由于本人不是学习金融的，不好判断。不能帮到您。
在线时间151 小时
明年到底涨还是跌?
在线时间42 小时
　今天来谈谈利用杠杆获得效益。
　　 首先我们都是屁民啊，获得银行贷款的途径不多。要不买房，要不消费贷。(开公司获得贷款的咱不讨论，况且那贷款也不容易获得。)消费贷款时间比较断意义不大。那么就只有买房获得贷款这唯一的一条道路了。那么获得贷款到底有撒好处呢？下面咱就来讨论讨论。
　　 举个例子。
　　 A今年初用抵押贷款的方式，用一铺子从银行贷款500万。（A自己是本身没有这500W的现金的。）年利息是基准的上幅10%。是6.7%左右的年息。今年的CPI官方数字到目前是4.2%全年如果平均一下是5%左右。但是我想这中间有个问题，对于CPI官方的统计跟咱们平时感受到的区别很大，官方的那数据一般偏低。如果是真实的CPI以我们身边来的事来说明，房租今年差不多上涨20%左右。穿 今年跟去年相比最少上涨30%以上。吃 今年的小菜全是几块一斤。跟去年相比最少涨幅在30%左右 猪肉今年的涨幅也不小。 行 出租车今年到是调整了价格，原来起步价5块，加了什么燃油附加费变起步价8块了，路程还是一样，上涨幅度超过50%。公交车系统变化不大。但这里面有政府的补贴性质，所以我们只好拿出租车这种私营性质的来做比较好一些。
　　 通过上面的衣食住行等方面来看，真实的物价指数今年的CPI不会低于10%-30%之间，我们取一个中间数字20个点为真实的CPI。这个20个点的CPI意义就是你去年的100块放到今年来使用，实际只有去年80块的购买力。那么我们看上面A同学的例子。自己本身没500万的现金。利用抵押贷款从银行贷了500万出来。在今年20个点的真实CPI情况下，100万实际购买力下降20万。500万实际购买力下降100万。500万全年的贷款利息是35万左右。那么100-35=65万。也就是说小A同学利用杠杆100%效益，利用今年的通账获得了65万左右的收益。如果考虑本身小A同学没这笔现金，是全杠杆的话，那么他的收益还将翻一翻达到130万。
　　 下面马上就有空军同学来问，小A都没有现金流入怎么产生收益呢？很简单，小A今年初所购买的铺子本来2万一平的价格。到现在已经变3万5-4万之间一平了。这就是CPI的20个点带来的。
　　 空军又会说这是他妈的万恶的开发商在涨价。那么咱不看铺子。就说小A当初拿这笔钱去购买一些比如买黄金 2011年初黄金价格在1300多美圆附近，到现在最新价格1600美圆，价格上涨20%左右。其他的大宗比如原油多美圆，现在90多美圆。上涨幅度10%左右。当然你不能拿去买A股。估计小A也没空军这么傻。
　　 如果通过上面的比较实际上你万的现金放现在实际购买力将会下降20%左右，如果算上利息。5年定期5%左右的利息，那么你下降15%左右的购买力。这就是通账期间的货币贬值，以及通过杠杆逃避货币贬值。我估计这段写得比较混乱，毕竟不是学金融的，咱就一小老百姓就是用自己的切身体会来描述这一事。
　　 明年的CPI应该不会整体太低，物价将会继续维持在一定程度。不会低过3%当然我们有统计局，让这数字很容易发生变化。
在线时间42 小时
明年到底涨还是跌?
难道今年下跌了？去看看今年初一些指标性的盘，跟今年底的价格对比一下。你会发现其实上涨幅度10%-20%
在线时间42 小时
　7133这位兄台.作为党员,还是得谢谢您的觉悟.可惜本人不愿入党.国家的调控会造成垄断的产生,早就已经被明智的人士所洞悉.可惜空军兄弟不这样想啊,最好是调控更严格一些,把开发商全部调控死,他们就能买到便宜房子了.真可惜,理想跟实现有很大距离.
　　 就像在帖子里咱的揣测一样,以最无耻的心态去揣测国家调控的主要意图,国进民退.以后中开发 中公租成立,到时候广大屁民去欢呼吧.一个没有充分竞争的市场才会有暴利存在.我们目前的地产行业是一个充分竞争的市场,难道傻空要求杀死一个充分竞争的市场,给你们一个垄断的市场?比如电信行业?你花了全世界最高价格的网络价,用的是最慢的网络.难道这就是傻空所需要的?为此你们不惜要求政府加税,加手续费,违反市场规律.来完成你们这种舍己为人的雷峰精神?
　　 傻空万岁!我替政府帮你们喊出这一口号.新时代最伟大的人群之一,毫不利己,专门利政府.你们应该是政府号召全国人民学习的典范,想政府之所急.
在线时间42 小时
& &具体判断重庆。重庆在中央的定位是西部中心城市。那么也就是说重庆的地位会远超成都。不管是经济地位还是政治地位。那么重庆将来的前景将十分光明。毕竟目前重庆价格如果是建筑面积价格，6000多的均价市区一环内的价格放全国来说都是便宜的城市。别说成都，连一些三线城市你都不比别人高多少。市场严重失真。
& &今年重庆地产市场应该来说比预期的好。全年成交量持续攀升。严格的贷款政策并没有使购房者退却。但是开发商集体拿地并没有以前积极。（本人不是地产行业，也许这句话有错误。）那么未来几年可供应的商品房实际数量也许会降低。需求还会放大，包括重庆的坼迁，比如大坪九坑子地段的大坼迁还有主城其他地段。都会造成有效的需求。
& & 对于重庆，看好的地段 三北地段 南岸弹子石 沙区学区房。
Copyright & 1998 - 2015 Tencent Inc.