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成都大魔方项目立项可行性报告(含酒吧、餐饮、影院、购物中心、室内游乐等，超高层建筑（娱乐主题酒店）、高档写字楼以及住宅).doc179页
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成都城市活力之心?大魔方项目
可行性研究报告
一．总论 6
1.1项目背景 6
1.1.1项目名称 6
1.1.2承办单位概况 6
1.1.3可行性研究报告编制依据 7
1.1.4项目提出的理由与过程 7
1.2项目概况 7
1.2.1拟建地点 7
1.2.2 项目物业功能构成 8
1.2.3主要技术经济指标 9
1.2.4 项目投入总资金及效益情况 9
二．投资资源分析与评价 10
2.1成都市社会经济发展评价 10
2.2天府新城区域投资评价 15
2.3项目位置选择 19
2.3.1地点与地理位置 19
2.3.2地块开发条件 20
2.4项目开发环境影响评价 22
三．项目相关市场分析 24
3.1 成都观演建筑市场分析 24
3.2酒店市场分析 25
3.2.1成都市星级酒店整体概况 25
3.2.2成都市星级酒店的分布状况 26
3.2.3成都市高星级酒店市场供需分析 28
3.2.4成都市高星级酒店市场未来发展趋势分析 34
3.2.5天府新城区域酒店市场分析 34
3.3写字楼市场分析 39
3.3.1成都市写字楼市场成熟度分析 39
3.3.2天府新城写字楼市场研究 41
3.4休闲娱乐市场分析 49
3.4.1成都休闲娱乐市场整体状况 49
3.4.2成都市电影院市场发展特征分析 50
3.4.3成都市夜总会及酒吧市场分析 57
3.4.4成都市电玩业市场分析 66
3.4.5城南区域休闲娱乐市场分析 72
3.5商业市场分析 77
3.5.1成都商业格局分析 78
3.5.2成都市商圈发展趋势 83
3.5.3天府新城商圈发展状况 83
3.5.4天府新城商业规划前景分析 84
3.5.5天府新城商圈商业供应特征分析 85
3.5.6 天府新城商圈商业需求特征分析 87
3.5.7项目区域商圈分析 89
3.6住宅市场分析 92
3.6.1成都住宅市场整体供需分析 92
3.6.2天府新城住宅供应分析 95
3.6.3天府新城住宅需求分析 96
3.6.4天府新城住宅客群分析 97
3.6.5天府新城住宅市场前景分析 98
四. 项目市场竞争力分析 99
4.1 项目各物业市场竞争力
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北京统计局：前10月商品房销售面积同比增7.2%
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来源：观点地产网
　11月12日，北京统计局公布前十月该市房地产市场运行情况。
　　11月12日，北京统计局公布前十月该市房地产市场运行情况。
　　数据显示，1-10月，北京全市完成房地产开发投资3511.4亿元，比上年同期增长10.6%。其中，住宅投资完成1602.5亿元，增长0.2%；写字楼投资完成707.7亿元，增长15.3%；商业、非公益用房及其他投资完成1201.2亿元，增长25%。
　　房地产市场供给方面，截至10月末，北京全市商品房施工面积为12449.5万平方米，比上年同期下降5.8%。其中，住宅施工面积为6069.6万平方米，下降10.9%；写字楼为2306.1万平方米，增长4.9%；商业、非公益用房及其他为4073.6万平方米，下降3%。
　　观点地产新媒体获悉，1-10月，北京全市商品房新开工面积为2154.2万平方米，比上年同期增长7.2%。其中，住宅新开工面积为920.2万平方米，下降15.3%；写字楼为488.9万平方米，增长49.6%；商业、非公益用房及其他为745万平方米，增长24.9%。
　　此外，前10月，北京市的商品房销售面积为1104.3万平方米，比上年同期增长7.2%。
　　其中，住宅销售面积为884.6万平方米，增长10.3%；写字楼为127.6万平方米，增长24.1%；商业、非公益用房及其他为92.1万平方米，下降26.7%。而房地产开发企业项目到位资金为5526.6亿元，比上年同期增长3.9%。
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本期提要：
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26地政府建豪华办公楼：含4国家贫困县 最高花40亿
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近日，国家发改委、住建部联合下发党政机关办公用房建设新标准，首次明确，严禁超规模、超标准、超投资建设党政机关办公用房；新建项目不得配套建设大型广场、公园等设施。
《法制晚报》记者根据媒体公开报道，盘点了近几年媒体曝光过的“政府豪华办公大楼”，花费最低的也超过五百万，耗资巨大的动辄上亿甚至几十亿，造价超过亿元的至少有13个，最高花费40亿。有4个国家级贫困县也建造了与实际级别不符的办公楼。
专家称，规定出台只能说是良好开端，未来执行的严格性和监管的有效性，才是关键。
26地政府建豪华办公楼 最高花40亿
近日出台的《党政机关办公用房建设标准》显示，中央机关及省级机关基本办公用房建筑面积小于(等于)6000平方米，市级机关建筑面积控制在4000平方米；县级机关在2000平方米。标准首次明确，党政机关办公用房不宜建造一、二层的低层建筑，也不应建造超高层、超大体量的建筑。
法晚记者根据近年来媒体曝光的26地“豪华办公楼”投资花费情况盘点发现，不论是面积还是花费都远远超过中央规定。建设大体量建筑，地方的政府大楼不是简单的一栋建筑，而是以建筑群的形式出现。
在这26个政府办公大楼中，投入最少为五百万，最多的超过40亿。其中，有21地政府办公大楼花费超过千万，13个整体投入超过亿元。
据人民日报社旗下的《中国经济周刊》2013年11月报道，济南市政府办公楼龙奥大厦耗资40亿元，建筑面积达36万平方米，被称为“全世界仅次于五角大楼的第二大单体建筑，有40余部电梯，里面走廊周长1公里，光电话和电脑信息点插座就有45000个。而浙江省长兴县政府办公楼投入超过20亿元，大楼内包括52个机关部门，800多人办公，被称为“世界第一县衙”。
根据媒体报道可以发现，政府豪华大楼并不只在发达省市才会出现，在一些县城大手笔花钱建楼的例子也屡见不鲜。
据央视报道，宁夏彭阳县办公大楼总投资为9193.4万元，该县全年财政收入为2亿多元。也就是说建个政府大楼，当地一年的财政收入就被花掉了近半。
国家行政学院教授许耀桐接受法晚记者采访时表示，政府建造豪华办公大楼是种不太好的现象。“党政机关大楼是一个办公、为人民服务的地方。办公虽然需要一定的条件，但办公楼或办公室只要符合、满足公务需要就行了。需要突出的是端庄、简捷、方便。装修得多豪华，面积有多大，对政府工作并不起决定作用。”
4国家贫困县加入建豪华办公楼队伍
法晚记者注意到，虽然这26地被曝光的“政府豪华办公楼”造型各异，造价也有差别，但突出气派等特点成了他们的共同特点和当地主政官员的“共同追求”，甚至有的地方政府不惜举债建造。
如2004年末重庆市忠县黄金镇政府举债修建办公楼，花费了500多万元，建的镇政府外形酷似天安门。安徽省阜阳市颍泉区花费3000万元仿照“美国白宫”建造了占地42亩的政府办公大楼。
此外，浙江省长兴县政府办公楼，中间两幢大楼高15层，旁边两幢高7层，行政大楼前建有音乐喷泉和大剧院，被称为“世界第一县衙”。
而国家级别贫困县，河南台前县、陕西省汉阴县、内蒙古宁城县、陕西省延川县也都建造了与实际级别严重不符的政府办公大楼。其中，陕西省汉阴县国土资源局的办公楼花费近千万元，内蒙古宁城县政府的办公大楼则造价约2亿。
北京大学社会发展研究所副教授王文章接受法晚记者采访时表示，这是权力不受监督的结果，有些政府先把自己搞舒服了，为自己服务。从职能上来讲，肯定是不应该的。
当下的情况，不只是办公的楼房气派，设备也是气派，除了建设费用，日后的维护费用也很高，好多贫困县政府办公楼建得和白宫一样，这是很滑稽的。这就是在浪费公共资源。也有些规定明确了什么级别用多大面积，他们往往是超标，浪费了有限的公共资源，这些钱完全可以用于民生，最好的房子应该是学校、医院这些公共建筑。
人民网评论称，政府大楼成了“玉宇琼楼”，起码有四重危害：一是靡费财政，挤占民生支出；二是挥霍权力公信，引发民怨沸反；三是张扬了“奇怪建筑”，宣扬权力美学；四是激化办公环境攀比之风，享乐主义安营扎寨。可以说，盲目追崇新建政府大楼成地标建筑，不仅是扭曲的价值观在作祟，更是财权滥用的铁证。从这个意义上说，政府大楼成地标，应为权力之耻辱。
多单位进驻分摊办公面积
豪华办公楼的“惹眼”，被媒体曝光后引发的诸多“吐槽”，让一些政府官员似乎也意识到了需要“避风头”。
去年11月，《法制晚报》独家报道了河南淇县亿元建豪华办公楼，为避风头17个月未挂牌的事实。仅有6万人口的河南淇县县城，投资亿元建成了占地逾百亩、装修豪华的政府办公大楼，投入使用17个月都没有挂牌。
无独有偶，据《羊城晚报》报道，当地媒体记者在江西宜春等地调查发现，位于宜春市宜阳新区的多栋政府办公大楼拔地而起。然而，早已建成投入使用的行政中心办公楼却以近乎“隐身”的方式存在，对外被称作商务楼宜阳大厦，也并未挂有明显的政府标牌。
一些地方和部门正以“商务中心”“写字楼大厦”“综合业务大楼”“市民服务中心”等名义暗度陈仓。将当地绝大多数的政府机关集中到一个“大办公楼”里面是常见的一种手段。如深圳市政府办公所在地为广东深圳市市民中心，投资在25亿元左右。
广东省深圳市市委宣传部工作人员告诉《法制晚报》记者，市政府班子确实在市民中心办公，除此之外还有其他多个政府机关部门，同时还用于市民娱乐活动。当记者问道，“为什么要建这么大的市民中心、有多少是用来给政府机关办公的？”该工作人员回应称不清楚。
国家行政学院教授张孝德表示，楼堂馆所禁建令之下，地方大玩“变身术”，“偷梁换柱”地兴建豪华政府办公楼，是对多个中央政策的变相抵抗，严重影响政府形象和公信力。
今天上午，河南淇县县委宣传部常委副部长张天文告诉《法制晚报》记者，去年该县的政府办公大楼已经挂牌。但是对于目前进驻了多少个单位，张天文表示由于自己不分管该工作所以不太清楚。但是，他表示，去年经过几次调整之后，已经有不少单位搬进了办公大楼。
人民网发表评论称，对应新标，眼下而言，当务之急应该是两件事：一是对于既成事实的“地标式”政府大楼，逐一查究其背后有无违规违纪事实，同时按照新规整改到位；二是严控在建、待建政府大楼，把“地标式梦想”遏止在规划之中。清廉政府、权力谦抑、厉行节约，不妨就从看得见的政府大楼做起。
各地回应不一 部分地方发现腐败
豪华大楼被曝光之后，有的地方政府回应则解释为土地置换没有花钱为由继续使用，有的地方则称会进行整改，有的地方则在开展调查之后发现了腐败行为。
据《21世纪经济报道》消息，负责龙奥大厦运营和维护的济南龙奥资产运营公司一位办公室主任介绍，网上所称“总投资40亿元”，并不是建造龙奥大厦的耗资，而是包括整个奥体片区的拆迁、土地整理等在内的全部费用。他还称，实际上建造龙奥大厦“没有花政府一分钱”。但他没有进一步解释置换的具体情况。
最近在接受央视采访时，谈到一些超标办公室、办公楼的处理方式时，内蒙古检察院机关事务管理中心主任张燕枝说，房间原来是42平米，现在我们在中间一分为二打了一个隔断。
2007年7月，湖南省娄底市政府搬迁建设中的财务管理混乱等问题曝光，以原娄底市政府秘书长申庆华被“双规”为起点，共涉及厅级官员2人、处级官员5人，涉案金额2000多万元。2008年12月，申庆华因犯受贿罪被一审判处有期徒刑14年。
王文章表示，对于严重不合规定的豪华政府办公楼，“首先要搞清楚钱是哪来的？第二，是如何使用的？”政府花钱需要监督，“预算决算等，都需要人大批准”。政务、开支需要公开化，“为什么要建、标准是什么、花多少钱等”，都应该是很细化的，需要人大通过，然后向新闻媒体、社会公开。
政务公开也有利于民众的监督。例如说政府要建一个办公楼，那就需要在网上公开，要建多大面积，多少预算，有多少人多少部门要使用这个办公楼，一测算就知道是否存在超标。
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