你好。请问房子是32层。一楼有个五米的架空层。我是87年阳历1月25号出生的，买几楼。什么朝向比较好_百度知道
你好。请问房子是32层。一楼有个五米的架空层。我是87年阳历1月25号出生的，买几楼。什么朝向比较好
生于阳历1987年1月穿伐扁和壮古憋汰铂咯25日，阴历日，水瓶座
属虎。属虎的五行是木，代表东方，需选择三层和八层的楼层为吉，朝向：坐北向南。（甲戌日子）人还是蛮不错的，较仁义厚道，心地善良，有同情和怜悯之心，也有上进心和事业心的。
我买了14层，东南朝向的。。。不知道怎么样
13层，18层，23层，28层都属生肖虎居住，14层适合属猴属鸡属狗居住，代表西方。真的购买了14层，且已经入住，只有在房子的前阳台种上麒麟树。
其他类似问题
为您推荐：
其他1条回答
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁架空层属于业主还是开发商&&&浙江开发商一审输了官司
架空层属于业主还是开发商
开发商一审输了官司，架空层权属目前仍属法律空白
　 日 　早报房产网　文字大小[大中小]&
　　“如果架空层可以改装成车库出售，是不是楼道和小区道路，开发商也可以封起来，业主只有从小区飞出去？”昨天下午，在杭州市中级人民法院的庭审现场，王彤的言语尽管有些激愤，但得到了旁听席上人们的认同。
　　旁听席上坐的大都是王彤所住的西湖区嘉绿苑的业主，他们旁听的目的只有一个：要求开发商停止侵害业主对嘉绿苑各个单元底楼架空层的使用权；拆除已安装在嘉绿苑西41幢1单元底层41-2号架空层的封闭滑动门，恢复原状。
　　嘉绿苑为1999年前后开发的安居房，大多为五层砖混结构，其中一层为架空层，二至五层住人。
　　底楼架空层被开发商封闭
　　2001年4月，王彤夫妇向开发商、杭州市居住区发展中心有限公司购买了嘉绿苑西41幢1单元402室的商品房，并于2003年6月取得该房产有关权属证书。
　　但入住后，他们发现开发商强行在该幢1单元底层原开放式的41-2号架空层安装了封闭的滑动门，使得原本开放的架空层被封闭，并拟当机动车车库出售。
　　王彤夫妇认为，嘉绿苑西41幢1单元的所有房屋，都是建造在该架空层上的，开发商出卖该商品房时的价格已包含了架空层的成本。而业主房屋权属证书上的平面图也显示拥有架空层的使用权。因此开放的架空层应由业主共同所有、共同使用。开发商封闭架空层的行为，严重侵犯了业主对架空层的使用权。
　　开发商一方则辩称，整个嘉绿苑的商品房都是他们开发的，而王彤夫妻所购买的仅是嘉绿苑西41幢1单元402室的房屋，并不包括架空层。架空层并没有出售。而商品房的价格是随行就市，不是国家法定的，故不存在“成本价”的说法。正因为架空层属于开发商所有，所以开发商有权自行对架空层予以封闭。
　　最终判决结果将有示范意义
　　西湖区人民法院对该案公开开庭审理后，于今年4月7日对该案作出一审判决：责令杭州市居住区发展中心有限公司停止侵害王彤夫妻对嘉绿苑西41幢1单元底层41-2号架空层的使用权，并于本判决生效之日起10日内拆除已安装在嘉绿苑西41幢1单元底层41-2号架空层的封闭滑动门，将该架空层恢复原状。
　　开发商一审败诉后不服，并提出上诉。在杭州市中级人民法院昨天下午的庭审过程中，双方围绕架空层权属和业主是否有使用权进行了激烈辩论。
　　但辩论中，双方均没有举出对架空层有合法产权的直接法律依据。据了解，嘉绿苑53幢商品房的单元架空层目前大多已被开发商作为车库出售，嘉绿苑其他业主正等待法院最终判决，视情采取进一步维权行动。业内人士表示，目前对于架空层的权属有关法律法规和规章没有明确规定，法院终审裁定将对解决类似问题和纠纷具有示范意义。
&作者： 翟学佳
陈绕锋 陈洋根 　
[打印] [关闭]
博主给地下室架空层维权业主的建议与忠告（二）
&&&&博主近期接到一些已经维过权、却败诉的业主来电，询问有无救济渠道。楼主特别在此一并提醒这类业主们：即便已经维权过的业主一方一审、二审都败诉了，倘若不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以区别以下情形分别选择不同的法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
（1）若属于是在‘部分业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，其他业主可基于新的证据和新的理由提起另外的物权确认之诉。
（2）若属于是在‘全体业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，则可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
（3）若业主或者业主委员会仅仅是在与开发商作为原被告之间的侵权之诉或者原物返还之诉中发生业主或者业主委员会败诉的情形，即便在裁判文书中有‘本院认为：该地下室、架空层为开发商所有。’的表述，业主仍然可提起物权确认之诉。因为：侵权之诉或者原物返还之诉的裁判文书并没有‘本院判决如下：该地下室、架空层归开发商所有’的表述。
（4）若仅仅是在业主委员会与开发商作为原被告之间的物权确认之诉中发生业主委员会败诉的情形，博主个人认为：业主仍然可以以业主自己为正当原告当事人（真正适格的原告当事人）提起物权确认之诉。因为严格说来，尽管业主委员会可以做诉讼主体，但业主委员会实际上不是地下室架空层物权确认纠纷的适格主体，故，不能视同不适格主体之间的纠纷诉讼就当然解决了真正适格当事人之间的纠纷。当然，若是这种情形，在立案时或许就会遭遇困难，比如有些法院可能会误用‘一事不再理’拒绝立案。
附博客文1：业主委员会不能想告谁就告谁
(&14:08:31)
业主委员会作为民事诉讼主体在诉请范围上应受的限制&
&&&&&&&&&&&&作者：唐震东、卢家玉律师(法律硕士）
一、观点：依法成立的业主委员会在其职责范围内经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼，并有权对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的情形，以自己名义提起诉讼。其他的情形，比如与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。也就是说，业主委员会具有诉讼主体资格、可以告状，但不能随意告状、不能想告谁就告谁，它只能针对法律、行政法规、地方性法规和司法解释认可的上述事项提起诉讼，对业主的共有权问题，只能由业主自己主张和行使。
&&&二、基本依据
1、相关法律、法规
（1）《物权法》第八十三条
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号&）第十五条　
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
据此，业主委员会的诉请范围被限制在“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为”，即对上述事项，业主委员会才享有诉讼主体资格、才可以依法向人民法院提起诉讼。
（3）&《物业管理条例》&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
第2条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
第15条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”等规定。
第19条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的。物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
据上，《物业管理条例》赋予业主委员会的权利能力中并无针对业主的合同权利及共有权问题参与民事诉讼的规定。故，业主委员会具备诉讼主体资格是毫无疑问的，但它的诉请范围受限&比如：针对业主的共有权问题，只能由业主自己主张和行使。
（4）《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的复函（2002)民立他字第46号&
&&&&&安徽省高级人民法院：
&&你院[2002]皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》收悉。经研究，答复如下：
&&根据《中华人民共和国民事诉讼法》第&四十九条、最高人民法院《关于适用&&/SPAN&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。
（5）《广东省物业管理条例》
第41条：“建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，……，业主委员会可以依法向人民法院起诉。”
（6）第56条：“建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，……，业主委员会可以依法向人民法院起诉。”
（7）广东省高级人民法院在对深圳中院的批复》
“经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅规划图等资料，未提供配套公用设施，公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己名义提起诉讼。”
&&&&基此，依法成立的业主委员会在其职责范围内经业主代表大会授权，有权对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。其他的情形，比如与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。
2、相关判例（浙江省内乃至全国备受关注的业主委员会状告开发商案，
最终因为业主委员会就诉请事项主体不适格，而被驳回起诉）
（1）浙江高级法院（2003）浙民一初字第5号民事裁定
日，温州市银都花园业主委员会（以下简称银都业主委员会）向浙江省高级人民法院起诉称，日，温州市建设房地产开发公司（日经浙江省温州市工商行政管理局变更为温州市建设房地产开发有限公司，以下简称房地产公司）发布广告及售楼书宣称：创国内一流的别墅花园，区内设超市、医疗保健、银行及三个标准网球场、游泳池等，拥有4500多平方米的俱乐部，提供丰富的业余生活；花园绿化面积达2.7万平方米、绿化率为38.6%或50%以上，实为城市居住小区绿化之最；银都花园内拥有三个标准网球场，一个游泳池及3000多平方米的俱乐部，俱乐部内有台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身、娱乐设施，有900多平方米的幼儿园，有物业管理楼、购物超市、保健、医疗、银行、酒店等生活设施，是全市配套最齐全的别墅区，小区还实行封闭式管理，并设有电视监控、红外线报警系统；……。根据广告及售楼书，业主分别与房地产公司签订了购房合同。
1999年下半年，房地产公司开发的银都花园一类住宅交付使用，业主们陆续入住银都花园后发现，房地产公司当初售楼广告及《售楼书》中的诸多承诺并未兑现。为维护业主们的合法权益，经业主大会授权，银都业主委员会遂起诉至浙江省高级人民法院请求：1、判令房地产公司立即履行承诺将银都花园内拥有的4500平方米的俱乐部、三个网球场、一个游泳池交给银都业主委员会管理使用，并赔偿银都业主委员会的经济损失324万元；2、判令房地产公司立即履行承诺，完成俱乐部内台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身、娱乐设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；3、判令房地产公司因没有依照规定移交1368平方米的物业用房和132平方米的经营用房，并赔偿银都业主委员会经济损失921.6万元；4、判令房地产公司立即履行承诺，完成小区内超市、医疗、保健、银行等生活设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；5、判令房地产公司立即履行承诺，完成小区的部分电视监控、红外线报警系统、卫星电视及自备发电机等设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；6、判决房地产公司因没有按承诺完成小区的38.6%绿化率，赔偿业主委员会因绿地减少4.1亩的经济损失1435万元；7、判决房地产公司赔偿擅自占用小区东首区内道路800平方米造成银都业主委员会的经济损失420万元；8、判令房地产公司因无法完成小区东侧和北侧的封闭性围墙向银都业主委员会支付补偿金1040万元。
浙江省高级人民法院受理案件后，房地产公司答辩称，银都业主委员会主体不适格，起诉既没有充分的事实依据，更没有法律依据。银都业主委员会的起诉理应依法予以驳回。
案件经浙江省高级人民法院公开审理后，于日作出（2003）浙民一初字第5号民事裁定。该号裁定以“根据合同对性原则，本案银都业主委员会与房地产公司间不存在合同关系，故不是合同当事人。同时，从物业管理条例规定看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能行使业主权利，代表业主提起诉讼。因此，银都业主委员会在本案中的原告主体不适格……”。为由，裁定驳回银都业主委员会的起诉。
（2）最高院（2005）民一终字第12号民事裁定
银都业主委员会不服一审裁定，向最高人民法院提起上诉称，其诉讼主体适格，符合民事诉讼法规定的起诉条件，一审裁定驳回起诉于法不符。案件经最高人民法院审理。于日作出最高人民法院（2005）民一终字第12号民事裁定。裁定认为“关于银都业主委员会作为原审原告诉讼主体是否适格的问题。根据法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未兑现，业主可通过法律途径解决。银都业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共同权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。虽然本案中银都花园业主大会授权银都业主委员会提起诉讼，但这种授权超出了业主大会的职责范围，不能产生业主享有的合同权权利转换的效果，因此不能导致民事诉讼主体的转移。本案中，银都业主委员会在一审起诉时提出的诉讼请求，基本上属于业主与房地产公司签订的商品房买卖合同约定的内容，虽然有一些涉及到全体业主的公共利益问题，但这些问题也都属于合同权利衍生的权益问题，银都业主委员会主张属于违约和侵权的竞合，与本案的实际情况不符。银都业主委员会在一审起诉时主张的8项诉讼请求，涉及全体业主拥有的共有权，虽然无法以单个业主名义实际取得份额，但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额，该项共有权可以由银都花园全体业主共同主张和行使。银都业主委员会认为该类共有权只能由其主张和行使的理由不成立。因此，一审法院认定银都业主委员会作为本案的原审原告主体不适格，裁定驳回银都业主委员会的起诉，在适用法律上并无不当。基此，最高人民法院作出了“驳回上诉，维持原裁定”的裁定。
附博客文2：有网友问：开发商欠别人的钱，执行法院欲将小区的架空层停车库给别人抵债，业主该如何寻求救济？
(&12:02:01)
答：业主依法享有以下救济途径：
&&&（1）向执行法院提出“对执行标的的书面异议”。
&&&（2）起诉或申请再审。
&&&&法律依据：
&&&《民事诉讼法》第二百零四条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。&
　&&《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》　第五条　案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。&
　　在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，按照诉讼法第二百零四条的规定处理。
附博客文3：给地下室架空层维权业主的忠告与建议
(&11:42:03)
&&&&最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，本博主在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。本博主特于此告诉并建议大家如下：
&&&&一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。至少有些是开发商独有或与业主共有的——当然这是极少极少的少数。
&&&&二、博主坚定地认为全体业主才是绝大多数小区内地下室架空层的真正权利人。业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。
三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过‘勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。
四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。
五、业主们应推举出有号召力及领导力的领头人、并应尽早开始维权的前期工作，毕竟集合众业主意志，以及去房地局、规划局、土地局、档案馆、城建档案馆、物价局、测绘中心、工程造价管理站等部门查询复制相关图纸文件就需要很长的期限。
六、业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······博主特别提醒业主们：即便已经维权过的业主一审、二审都败诉了，但不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。博主另外特别提醒业主们：新《民事诉讼法》第205条规定：当事人申请再审，应当在裁判生效后6个月内(老《民事诉讼法》是‘二年’）提出；有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。而抗诉没有期限限制。
七、业主们要选择提起‘物权确认之诉’——这样只需缴纳50元左右的诉讼费，本博主正在代理的桂林市铁西60名业主共同起诉要求确认对其所在楼盘地下室享有共有权的物权确认之诉就只缴纳了诉讼费50元。特别提示业主们一开始千万不要提起返还地下室架空层等与财产价值相关的‘给付之诉’——这样交的诉讼费会很高。
八、顺便做个自我推介：本博主及本博主的地下室架空层维权律师团队可以接受全国各地的业主委托、为大家更专业、更有力地办理地下室架空层维权法律事务,律师费分两步收取：1，签订委托合同时收取基本费10万元（桂林本地的确权案基本费可减半按5万收取）；2，在确权成功后收取100万（确权不成功的则不收取，另外，地下室架空层面积偏小的可酌情减少收取，地下室架空层面积超大的酌情增加收取）。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房子是32层的电梯房。一楼有个五米的架空层。我是87年阳历1月25日出生的。买几层楼？西南朝向还是东南较好_百度知道
房子是32层的电梯房。一楼有个五米的架空层。我是87年阳历1月25日出生的。买几层楼？西南朝向还是东南较好
我有更好的答案
对你运势好..，建议选择尾数为5.，生木）..怎么选....而选择西南.，但不会西晒...0的楼层（因为1+5=6..朝向选择东南.，你自己决定吧...，但是有西晒....；0+1=6...属水，会消耗你经历.......架空层当做一层
来自：求助得到的回答
其他类似问题
为您推荐：
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁君，已阅读到文档的结尾了呢~~
扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
架空层基本概念解读
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='/DocinViewer-4.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口地下室架空层维权业主39个常问问题答疑（更新中······）
【前言】随着车辆保有量的增长，停车难、停车贵问题日益加剧,越来越多的人开始为车所累、为停车担忧，广西鹏韵律师事务所唐震东律师地下室架空层维权团队近年来就接到全国各地很多小区业主的求助咨询，其中，不少业主都会在咨询时一并抱怨开发商多么恃强凌弱、为富不仁；其实，民事利益需要业主自己依法去争取，如果不去争取，那就需要忍受非权利人占有、收益甚至处分业主共有部分的怪状。
现将其中具有普遍性的39个常问问题及其答疑整理出来，作为普法用途。
问题1：我去年买了小区10个无产权证的车位用于投资，早几天因为资金周转问题向银行提出想用车位抵押贷款，但被银行拒绝，银行说没有证不能证明车位是我的，不能抵押。国家有这方面明确的规定吗？
&唐震东律师答：
&国家有规定。
《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
&据此，您买的车位无证，也就意味着没有登记，且您又不能证明车位是专有部分（可以登记的部分）的话，这从法律上讲，属于没有证据证明您有10个车位的专有权。
　《房屋登记办法》第42条规定：以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。第43条第3项规定：申请抵押权登记，应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书。2016年1月日公布施行的《不动产登记条例实施细则》第4章第9节也有同理规定。
据此，由于您提供不了10个车位的房屋所有权证书或者房地产权证书，银行拒绝您是对的，这个银行是清晰明白毫不含糊的。
问题2：那么，我去年买的10个无证的车位就有风险啰？不会钱财两空吧？
唐震东律师答：
法律级别的《房地产管理法》第38条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让（正当的受备案监督的商品房预售除外）。
行政法规级别的《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
据此，您所谓购买无证车位的行为确实是有风险。因为：即便您与开发商的买卖协议本身符合合同的成立与生效条件，也只能说明你们之间存在债权债务关系，该买卖协议并不为您设立物权。如前面问题所答，若您又不能证明车位是专有部分（可以登记的部分）的，您就没有证据证明您享有它们的专有权。再假如若干年以后，您小区的其他业主“睡醒”了，开始主张10个无证车位是小区业主的共有部分并主张成功，而出卖人又已经注销或变卖转移财产成为空壳公司的，这真有钱财两空的可能。
问题3：开发商出卖（人防）车位使用权合法吗？
唐震东律师答：
出售（人防）车位使用权不合法，没有法律依据。
（人防）车位使用权不能够依法成为出售的对象，出售的对象依法只能是它们的所有权。
&小区的物业要么是专有权利部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能登记办得专有产权证的（人防）地下室及利用该类（人防）地下室设置的车位，也毫无疑问是业主的共有部分；对于它们的所有权或使用权，开发商不得擅自处分。
问题4：如何直观判断地下室架空层的所有权归属？
唐震东律师答：
小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分,凡是不能办得专有产权的地下室架空层（含车位、车库）都毫无疑问是全体业主的共有部分。
问题5：依据何法判定人防地下室的所有权？
唐震东律师答：
人防地下室也是不动产，判断它的所有权归属也应依据民事物权、房地产以及土地管理等方面的法律法规。
问题6：开发商讲它是人防地下室车位的投资者，这应当如何正确理解？
唐震东律师答：
&(1)开发商不仅是小区人防地下室车位的投资者，它还是您居住房屋的投资者；但它仅仅是初始的投资者，不是投资成本的最终承担者。
(2)投资者特别是初始的投资者，并不当然就是最终的所有权者。投资者身份仅仅是可以成为所有权者的必须条件，但不是充分条件。比如，开发商在小区建筑区划内投资建设的社区警务用房一开始就是政府的，开发商投资建设的物管用房和小区道路（城镇公共道路除外）是全体业主共有的。
(3)开发商投资建设的没有专有产权的人防地下室停车位也毫无疑问是业主共有的。
问题7：我小区的开发商欠别人的钱，法院准备拍卖我小区的地下室架空层，有什么救济途径？
唐震东律师答：
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第10条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”等相关法律规定，执行法院在未查清地下室架空层确归开发商这个被执行人所有之前，法院依法不得任意执行它们。若法院以公权力强行对不能办得独立产权证的、业主共有的地下室架空层采取执行措施，则业主可以依据《民事诉讼法》第二百二十七条提出书面异议（即“案外人对执行标的之异议”）并应当即刻着手提起地下室架空层的物权确认之诉。
民事执行程序中，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖的对象必须是属于被执行人的财产。对于不能办得独立产权证的、业主的共有部分，不能视为开发商被执行人的财产用于单独拍卖替开发商还债。
&问题8：开发商方面认为并声称，地下室架空层公摊了就归业主共有，未公摊就不归业主共有。这种认识对吗？
&唐震东律师答：
&公摊了就归业主共有，未公摊就不归业主共有”这句话的前半句毫无疑问正确，但后半句缺乏基本专业常识，且完全没有法律依据。后半句是糊涂、不负责任、视业主巨额共有物权利益为儿戏的的谬论。该谬论已经忽悠了很多普通人乃至一些“专家”。
&现指出其谬误如下：
&(1)“未公摊的就不归业主共有而归开发商专有”完全没有法律依据。
&我国没有哪一部法律、行政法规规定了以面积是否进入公摊作为界定开发商与业主之间不动产权属的依据与标准,更没有哪一部法律、行政法规规定了凡是没有进入公摊面积的部位就是开发商的专有部分、就不是业主的共有部分。
&正确的认识应该这样：凡是计入了公摊的，毫无疑问是业主共有的；没有计入公摊的，并不表示就不是业主共有的。
&实际上，许多没有计入公摊面积的部位都归业主，不归开发商。
&比如：《房产测量规范》B3共有建筑面积的分摊B3.1&第三款规定：“为多幢服务的警卫室，管理用房不计入共有（分摊）建筑面积。”但不计入分摊面积的上述物管用房法定属于业主共有。
又比如：《房产测量规范》&8&．2&．2&之c)规定：“未封闭的阳台计算一半建筑面积。”这也就是说，未封闭的阳台的（另）一半是不计算建筑面积的，这不计算建筑面积的（另）一半阳台既然连建筑面积都不计算，就足以表明这（另）一半阳台不能计入公摊（面积都“没有”，何以公摊？），但又有谁敢说：因为未封闭阳台的（另）一半没有列入公摊，所以这（另）一半阳台是开发商的？
再比如，《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.13&规定：“窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”但又有谁敢说：因为凸(飘)窗的（另）1/2面积没有列入公摊，所以这（另）1/2面积的凸(飘)窗也是开发商的？
如果未列入公摊的就是开发商的谬论能够成立，那么就会人人自危。不管你是法官、是律师、是开发商的员工还是其他公民，只要你购买商品房，说不定什么时候你家的房屋，也随时会被开发商以不侵犯你的住宅权为由而利用你家的一半阳台、一半凸(飘)窗了。这是什么逻辑？只能是强盗逻辑。
唐震东律师依法认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条明文规定了判定共有部分的法定标准。这个法定标准为：不是专有(权利)部分，就是共有部分。即，公摊与否不是判定共有部分的标准。
(2)共有面积（共有部分）本来就分为“应列入公摊的共有面积（共有部分）”和“不应列入公摊的共有面积（共有部分）”两种。
“不应列入公摊的面积（部分）”指的是规则上不允许分摊、但建筑功能上服务于小区或楼栋居民的共有建筑面积以及公共开放空间的面积，比如上面讲的为多幢服务的警卫室，管理用房面积（部分）等等。
&由于商品房销售普遍以建筑面积计价，而建筑面积又由套内面积加分摊面积组成，为了维护购房人的利益、规范商品房销售行为、避免开发商在建筑面积测算方面侵害购房人利益，国家才制定了共有建筑面积分摊规范。
&即，何种部分应列入公摊，何种部分不列入公摊是为了房产测绘、统计以及维护社会公平正义的经济秩序等等方面的管理需要、结合物业自身的规划条件属性，由我国相关政策、规范直接规定的，并不是将其或为了将其作为确定不动产物权归属的标准。
&比如：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条就直接规定了“作为人防工程的地下室不计入（公摊）共有建筑面积”，即：不论权属归谁，人防地下室都不能列入公摊。即：人防地下室法定不公摊。
&总之，除法律另有明文规定的外，“登记”才是我国法定的、用于确定不动产专有部分物权归属的标准。即：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登记办得产权证的地下室、架空层，毫无疑问都是共有部分。
&(3)列入公摊的建筑物自身必须具备公摊属性。
&只有计入了容积率的部分才可以公摊。没计入容积率的地下室、架空层不允许公摊，是共有部分,是不应列入公摊的共有部分。
&问题9：若开发商有地下室架空层的预售证和专有产权证，这就不是我们业主的吧？
&唐震东律师答：
&(1)开发商能出示预售证和产权证的地下室、架空层（含车位、车库）在未被推翻之前推定判定是开发商的（但不一定真是开发商的）。即：只有办证程序和实体均符合法律规定，才是开发商的。若违法勾兑办得预售证和产权证的，则不是开发商的。实务中不排除会发生违法勾兑办得预售证和产权证的情形。
&(2)开发商在有的小区中确实会建设有其专有的车位车库，但这并不表明该小区就没有任何比例的业主共有的公共车位车库(居民公共停车场)。
&(3)开发商有车位、车库的预售证和产权证并不表明开发商有小区全部车位车库的预售证和产权证。
&问题10：开发商声称交了人防异地建设费，故小区没有人防地下室车位，小区的车位都是纯正的专有车位，这能信吗？
&唐震东律师答：
&在小区能够建设地下工程时，不存在缴纳人防异地建设费的可能。人防异地建设费适用于不具备地下工程施工的小区，比如小区的地下管网复杂、地下地质条件不允许等等。也就是说，若开发商声称：它交了人防异地建设费，故小区没有人防地下室车位，小区的车位都是纯正的专有车位的话，这得考究其真伪。
&问题11：目前我小区只有我们少数业主积极想维权，但还有相当多的其他业主基于各种各样的考虑不愿维权，我们应当怎么办？
&唐震东律师答：
&维权应当自愿，不能强求。
&但是，鉴于任何人包括法官、律师、法学院教授、房地产行政部门官员、网站新闻媒体从业人员乃至房地产公司的工作人员以及这些人员的子孙后代等等现在是或将来都会是某个小区的业主，他们都会迟早面对停车难、停车贵问题,都会为车所累、为停车担忧，故，人人关心小区的地下室架空层归属就是人人关心自己的利益和自己子孙后代的利益。
&很多情况下，正义似乎离业主很远，甚至遥不可及，但如果不去追求，永远也不可能实现。唐震东律师衷心希望法治的阳光照耀到所有小区的所有共有部分。&
&问题12：为什么要自力进行地下室架空层维权？国家难道不管吗？
&唐震东律师答：
&国家在民事权利的保护与刑事犯罪的追究方面遵循不一样原则。
&对于刑事犯罪，国家一般会主动干预、追究。而对于民事权利，国家奉行不告不理的原则，民事法不保护躺在权利上睡觉的民事权利人。
&即便是刑事犯罪，也存在国家不主动干预、追究的罪种（即存在“告诉才处理的犯罪”）。比如侵占罪，若被害人或人民检察院、被害人的亲属不告诉的，国家也不会主动干预、追究（详见刑法第98条、第270条的规定）。
&&故，若他人非法占有、收益、甚至图谋把业主共有的这部分地下室或架空层停车场所变为永久提款机的，业主得自力维权。否则，好比开发商衣食父母的业主们，即便已经把一个个开发商都造就成了亿万富豪，这还不算完。
&问题13：我们业主应当用何种方式维权？
&唐震东律师答：
&优选诉讼、仲裁程序。之所以选诉讼、仲裁程序，一是为了能够得到一份恒久具有物权确认效力的裁判文书，二是这种程序有利于引导当事人通过合法、冷静、理性的渠道解决纠纷。
&问题14：如何进行地下室架空层维权？
&唐震东律师答:
&应当依法、及时、专业、理性、彻底、冷静、有效维权。
&问题15：为什么要依法维权？
&唐震东律师答:
&依法就受法律和国家机器保护，就能胆大，就能持久。
&问题16:如何确保依法维权？
&唐震东律师答:&
&维权时不要堵路拉条幅，这既费时、费力、费钱，消耗人心和战斗力又解决不了终极问题，且容易引起人身伤害等突发状况。
&问题17：为什么要及时维权？
&唐震东律师答:
&及时就不会错过时机且能减少许多后遗症麻烦。
&实践中，房地产开发一般都是以项目公司的名义进行。即：在进行楼盘开发前，投资方先设立一项目公司，然后再以该项目公司的名义去拿地和进行开发。这类项目公司除了开发这个或几个楼盘外，一般不再长久持有其他经营性资产（即便持有、也会在外观上转移至老板、老板亲友个人名下），且在楼盘开发完成并销售完毕后，这些项目公司往往会予以注销。
&若业主们在开发商“卖掉”车位使用权并注销项目公司后才开始维权，业主要么就只能与买了车位使用权的业主发生锅里斗，要么就找不到开发商作被告。
&问题18：如何及时维权？
&唐震东律师答:
&及时就是在法定诉讼时效内从快进行。当然，业主们不要轻举妄动，不要轻易进入维权实战程序，特别是不要轻易自力进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。毕竟，胜败在此一举——胜败都在此举。
&问题19：为什么要专业维权？
&唐震东律师答:
&普通业主在地下室架空层法律领域几乎没有任何了解，维权往往就会失去方向，此时就需要律师的帮助，并且是专业律师的帮助。就像医生，术业有专攻，律师也分为很多专业领域，对地下室、架空层纠纷陌生的律师面对这方面的纠纷往往也会无从下手，也会感叹“隔行如隔山”。
&&胜败在此一举，容不得轻率行事。业主们若想在地下室架空层之诉中战胜强势的开发商，就必须确保自己比对方、比办案法官更吃透这方面的法律，并做到滴水不漏、步步为营。
&&何况，业主自己摸着石头过河，往往会因为不专业而四处碰壁，走冤枉路，既消耗人力财力又会因解决不了问题而变得疲惫不堪、人心涣散，往往需要推倒重来甚至没有可能再推倒重来，从而白白错过时机乃至与应有的物权利益失之交臂。
而真正专业的律师会帮助当事人将案件与法律有机结合，灵活运用实体法、程序法以及精妙的诉讼技巧，使当事人花最低的诉讼费用，为当事人依法谋取法律框架内的最大权益。
&&问题20：如何专业维权？
&&唐震东律师答:
&&专业就是找对律师。即找真正专业律师。男怕入错行，女怕嫁错郎。现阶段能真搞懂并真办好地下室架空层案件的人凤毛麟角。业主在财力和人脉等资源的比拼上远不是开发商的对手，唯一的“杀手锏”只能是依靠法律及真正专业的律师。
&&问题21：如何有效、彻底维权？
&&唐震东律师答:
&&有效就是委托专业律师依法行动起来，而不是堵路拉条幅或论坛发帖打口水仗。
&&彻底就是用尽一切合法手段和程序、为权利斗争到底，不因一时的或阶段性困难和挫折而放弃对小区公平正义的追求，直到收回共有部分，做上小区物业真正的、完整意义上的主人。
问题22：业主维权需要解决的首要问题？
&&唐震东律师答:
&&兵马未动、粮草先行。业主维权需要解决的首要问题是能筹齐维权经费，即集资、认真打好这个官司，否则就别去折腾。当然还得找对律师。
&&问题23：为什么要收前期基本律师费？
&&唐震东律师答:
&&地下室、架空层案件大多复杂疑难，需要专业收集和分析的材料往往会有几十公分高，且收集材料又需要与很多部门打交道，特别是有些地方的有些部门还依然多多少少存在门难进、脸难看、事难办的情形。故，为了保证案件质量，律师前期往往需要在调查取证、分析研究图纸和报建批文等方面付出大量时间和精力，且专业的律师往往是团队协作办案，人力和财力消耗都是巨大的，所以，律所在前期一定要收取相应的基本代理费才能安排律师启动相应的工作。另外，地下室架空层维权案件的组织效果决定案件最终的质量，根据我们的经验，付出一定成本的维权能够最大程度地团结每一位意志坚定的维权业主，不至于半途退出而废，从而最大程度保证案件的顺利进展和质量。
&&问题24：律师收费贵不贵？
&&唐震东律师答:
&&相对于案件的工作量、疑难复杂程度以及工作环境来讲，律师收费不贵。相对于地下室、架空层的物业价值，更是九牛一毛。
问题25：律师承诺包赢官司吗？
&&唐震东律师答:
&&每一位当事人都希望律师作出百分百胜诉的承诺，这样的心情可以理解。但是，律师执业规范不允许律师给当事人做出任何关于案件结果的承诺（即便内心有必胜的把握）。当事人最好是自己通过与律师的交流，了解律师的专业方向和专业化程度、并据此从法律上预见案件的成功率。
&&并且，从理论上讲，一名合格的、负责任的律师也绝对不会给当事人做出任何关于案件结果的承诺。这是因为：裁判文书是裁判者制作的、不是代理律师制作的；裁判结果取决于裁判者的良知、当事人双方的博弈力度、程度、证据以及双方的专业法律功力。
&&一个聪明理性的当事人，应当内心明了：我是要律师替我辩护与代理，而不是要律师给我作出裁判。怎么裁判，那是裁判者的事。因而评价律师，不能单纯以裁判的胜败论英雄。
&&当事人终究将领悟到：不轻率答应包打赢官司的律师，往往反而是负责任的、综合素质高的律师。
&&问题26：法院收的案件受理费贵不贵？
&唐震东律师答：
&&这取决于业主如何提诉讼请求。如果提得好，比如从民事确权方面提诉讼请求，案件受理费为50-100元。
&&问题27：万一开发商打击报复维权业主，怎么办？
&&唐震东律师答：
&&业主们通过诉讼或仲裁途径解决纠纷是法律赋予并受国家机器保护的正当权利。业主们不去搞“打砸抢”，若被“打砸抢”，该报警的报警，该起诉的起诉。故，开发商遵守法律规则，业主们应当欢迎；若它不遵守，业主们也不用怕，法律会做挡箭牌和护身符。
&&业主们要回共有部分是正义的，是理直气壮的，是值得为之奋斗的。当然,争取利益的道路并不平坦，这就要求业主们的维权行动要依法讲究方式方法，要用智慧、要团结一心。
&问题28：为什么竟然很多业主都讲地下室架空层是开发商的？
&唐震东律师答：
&以下关于牛顿的故事或许可以回答这个问题。
牛顿上大学时，他的数学老师巴罗教授曾告诫牛顿：“许多看起来很正确很简明的理论，实际都是错误的，它们都缺乏严谨地论证。”这句话使牛顿养成了严谨的治学风格，终结硕果。
我们普通人之所以不伟大，不能成为科学家，就是因为我们普通人看问题习惯靠直觉，看到什么就是什么，不往深层考虑，不能严谨地推理论证。古人看到太阳东升西落，凭直觉就以为太阳是围绕地球转的，而实际上恰恰相反，地球是围绕太阳转的。凭直觉去看问题，错误不小。
许多人想不通南京大屠杀为什么会有这么多中国人被杀害？固然有日寇的凶残，我个人认为或许也有中国人的自恃聪明和懦弱。几个日本兵赶着一大群中国人走向死亡之地时，为什么不起来反抗呢？或许谁都在期待着有奇迹发生，而不是奋起抗争。
&问题29：维权要不要成立业委会并以业委会的名义？
&唐震东律师答：
&维权不必需要以业委会的名义，也不需要过半数的业主，直接以一个以上的业主名义便可操作（这里面有诉讼技巧、看你诉讼请求如何写）。当然，尽管不需要刻意追求人多，但业主人数多比少好，起码共同诉讼在阵势上威武。
业委会不能想告谁就告谁，不能随意作诉讼主体，否则极易被人民法院以诉讼主体不适格为由驳回起诉或上诉。比如，成都市中级人民法院就“上诉人（原审原告）金牛区尚锦城第二届业主委员会”诉“被上诉人四川名品佳实业有限公司”建筑物区分所有权纠纷一案，在其二〇一五年十二月二十一日作出的（&2015&）成民终字第9209&号民事裁定书中，就以“成都市金牛区尚锦城二届业委会不具有适格的原告主体资格”为由，驳回了业委会提起的上诉。
关于业委会的主体资格，唐震东律师早在2012年就专门写了一篇论文，论文的题目就是“业主委员会不能想告谁就告谁”。大家可以链接查看。
&问题30：我小区的商品房买卖合同（延期交房违约金维权）案一审刚输了官司，人心就有点散了，有些人甚至想放弃上诉，很多业主更就没有意愿继续原本打算的其它维权比如架空层的维权了，我们应当怎么办？
&唐震东律师答：
&输赢、胜败是可能转化的，一审败诉的案件通过努力可能在二审胜诉、二审败诉的案件可能通过审判监督程序在再审时胜诉，故：
(1)若是业主这方自己不专业造成，则建议在提出上诉后补好漏洞、重振斗志。
&&(2)若一审证据、事实对你们确实不利又无法突破，则建议提起上诉后尽快另找专业律师分析诊断。
&&(3）若是裁判不公，更建议提出上诉且依法较真到底。尽管正义有时候会迟到，但是它绝不会缺席。
&问题31：业主应当避免什么心态、状况？
&唐震东律师答：
&应当避免一盘散沙、无组织、无经费、一门心思搭便车的心态、状况。
&并且，在依法维权的大前提下，小区维权一定要谋定而动，不能轻举妄动；一定要专业彻底，不能外行和半途而废。
&&问题32：您可以亲自来我们当地代理业主维权吗？
&&唐震东律师答：
&&只要业主选用合法手段维权，地下室架空层维权律师团队成员或者唐震东律师本人可以到当地依法代理业主维权。若继续沟通需要传递材料，可以给发邮件或加微信。
&&问题33：如何正确理解“实现内部道路公共化”
&&唐震东律师答：&&&&&&
《中共中央&国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。
“实现内部道路公共化”并不意味着“全体业主共有的小区道路将收归国有”。
“城镇公共道路”和“建筑区划内全体业主共有的公共道路”是不同的物权，各有特定的内涵和外延。两者同属公共道路，公共道路既包括城镇公共道路也包括建筑区划内全体业主共有的道路。《若干意见》讲“实现内部道路公共化”，并没有讲“实现内部道路城镇公共化”。
“公共化”并不否定产权人的物权，城镇道路早就公共化了，但没有人怀疑它有物权人，它的物权人是国家；与小区绿地又称公共绿地一样，小区道路又称公共道路，本就公共化了，但是，同理，再怎么提公共化，人们也不能怀疑它的物权权利人是全体业主。
&&故《若干意见》并没有剥夺业主对小区土地已经享有的共有权，《若干意见》中的该提法也并没有违反物权法。
&&当然，实现内部道路公共化后，人们通行是没有问题的，但是否可以机动车自由穿越，这还得依照现行法律规范决定，《城市居住区规划设计规范》8.0.1.2就规定了:“小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行”。
&&问题34：&我小区的停车费是年年涨价，去年是350元/月，今年又被开发商坐直升机般涨到了500元/月，您能给我们业主一些解决办法吗？&&
&&唐震东律师答：
&&实际上，我认为业主要关注的首要问题是这些停车位的权属，即究竟谁才是这些车位的真正权利人？
&&若车位本身归全体业主共有，则开发商占将它们的使用权出租便无合法基础。
&&若车位本身归开发商专有，则开发商有权逐年涨价（违反当地政府或有的限价的除外）。
&&唐震东律师一直说，作为业主，利益要自己依法去维护，愚味就会挨欺。
并且，对于业主共有的车位，如果被开发商拿来收租时，业主却没有为权利而斗争的意识、勇气和行动，那么，业主也就应该也就只能心甘情愿地接受开发商占有、逐年涨价出租的现实。
&&问题35：我们就地下室归属问题咨询过本地专家，感觉他们跟您讲的不一样。该相信谁？
&&唐震东律师答：
&&毋容置疑，您说的专家在其他很多法律事项上都肯定会有过人之处，但专家也不可能全专。
&唐震东律师讲过：现阶段能真搞懂地下室架空层（停车场）归属的人凤毛麟角。
&唐震东律师注意到很多专家对地下室架空层（停车场）归属的理解和发声确实没表现出“专”。唐震东律师想起了被绝大多数专家学者误读误解的以下两个方面。现把它们列出来，立此存照。
&误读误解一：“没有进入公摊的就不是业主共有的”。
&误读误解二：“既然物权法第74条第2款规定了：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。那么，小区规划报建的的所有车位就归开发商所有”。
&为了给公众正确的法律认知，唐震东律师针对误解一，在日写过一篇博文，博文名及链接是：车位常见糊涂观点之澄清。
&为了澄清误解二，唐震东律师已经在日向全国人大法工委和最高人民法院研究室分别特快专递了律师建议函，并在建议函中针对误解二做了清晰、真专业的分析解读。
&顺便谈个小发现，日以前，将“面积公摊与否”作为界定地下室、架空层究竟是归全体业主共有还是归开发商专有的判断标准，像传染病蔓延一样，在专家、学者、行政部门乃至司法实践中都有相当的影响，且往往振振有辞底气十足，弥漫一片。而现在，唐震东律师明显感觉到“面积公摊与否的判断标准”不再那么精气神了。
&&问题36：您已经答复的这么全，我们不请专业律师、请普通律师或者自己来打官司，行吗？
&&唐震东律师答：
&&唐震东律师语重心长的、早期给业主的以下金典语录可以作为回答：
&&&······业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。······业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士（律师中专注于该问题的律师）维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······
&&唐震东律师希望你们找到具备以下条件和素质的代理律师：比对方、比办案法官更吃透与这类案件相关的法律，并愿意在法律框架内，穷尽己能，穷尽所有法律事实，穷尽所有法律关系，穷尽所有法律适用,最大限度地维护当事人的合法权益。最好的境界是：不是金刚钻、就别揽瓷器活。&&
&&当然，如果业主确实认为自己可以很好的驾驭这类诉讼，则可以独立提起诉讼。否则业主们就不要试图自己摸着石头过河。
&问题37：您讲过：“真正专业的律师会帮助当事人将案件与法律有机结合，灵活运用实体法、程序法以及精妙的诉讼技巧，使当事人花最低的诉讼费用，为当事人依法谋取法律框架内的最大权益。”我好奇其中的“使当事人花最低的诉讼费用”这一句话，难道律师还能调高调低诉讼费用吗？我小区此前维权光诉讼费就花了20多万。
&唐震东律师答：
（1）律师无权调高调低诉讼费用，但可以通过诉讼请求等的安排，达到既能向裁判机构提起解决争议事项的诉求又只需花很低的诉讼费或仲裁费用之效果。
&（2）唐震东律师团队认为：人类社会的每一次进步都是由少数有先知先觉的追梦者推动的，为自己应有的共有权而依法诉争的小区，就是在为全国小区争取公平正义，就是在为自由平等、公平正义的法治中国添砖加瓦。
&（3）唐震东律师团队深知，业主是相对的弱势群体，喊得起做不起是小区目前的通病。
&&故，对于勇于依法维权的小区，唐震东律师团队在实务中要做的工作之一就是通过诉讼请求等的合理安排，确保既可以提请解决争议事项又花很低的诉讼、仲裁费用，并确保即便增加业主一方当事人人数的，诉讼或仲裁费用也不会成倍增加。那种首次诉讼、仲裁便交一大笔诉讼、仲裁费用的诉讼请求是对弱势业主不负责任的诉讼请求，是唐震东律师团队在实务中不采用的诉讼请求。
&问题38：唐律师，您好，我是我小区的住宅业主，但没买没租车位，我能不能在小区停车？
&唐震东律师答：
“（有没有）停车权”与“（有没有）停车位的所有权或使用权”是两码事。
&若事先没有限制停车的合法约定也无业主大会限制停车的合法决定，则业主都享有在小区停车的权利。&&&&&&&
“停车权”是业主在小区停放车辆的权利，是每个业主具有的基本权利，是业主在小区搁置物品的天然权利。当然，如何规范在小区共有道路上的停车行为，必须由全体业主通过业主大会来决定。
“车库（位）的所有权”指的是对车库（位）享有的占有、使用、收益、处分等支配权。
&至于究竟谁享有车库（位）的所有权？究竟谁才是车库（位）的真正权利人？其判断标准还是唐震东律师的那句经典语录：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能办得独立产权证的地下室、架空层车库（位）都毫无疑问是业主的共有部分。
&问题39：唐律师，您好，我小区解决了车位权属问题后，新的问题又发生了，即，开发商持有小区的1-3层商场，它向我们业主提出要求分配小区停车位的租金，这有道理吗？我们应当如何分配小区停车位的租金收益？
&唐震东律师答：
&开发商有道理。它也是业主，是商场这类经营性用房的业主。鉴于你们小区没有达成收益分配的合法约定，故，你们应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定租金收益分配值。此处的建筑物总面积不包括共有部分面积，而是专有部分面积的总和。
&当然，要注意扣掉费用分摊，费用分摊也按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
&顺便祝愿你们小区越来越法治，越来越公平、正义、阳光。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。