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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
石家庄市商业地产 市场调研报告
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
市场调研说明
市场调研目的：根据对石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼市场基本状况调研，分析石家庄市区市场竞争对 手及市场操作空间，方便开发商结合本项目自身地价及其他成本，准确推断本项目的市场操作可 行性。 市场调研内容：石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼市场现阶段基本状况 重点调研对象：石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼项目 市场调研时间：2010 年 10 月 27 日——10 月 30 日 调研负责单位：河北恒森房地产开发顾问有限公司
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
第一部分 石家庄市概况介绍 第二部分 石家庄市区商业地产现状 第三部分 现售城市商住综合体项目 第四部分 区域内商住综合体解析 第五部分 商业地产市场总体分析 第六部分 未来商圈发展趋势与项目建议
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
第一部分 石家庄市概况介绍
家庄关键词：
旧称“石门” ； 河北省省会 位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与 山西为邻，北与保定为界； 该市区历史文化悠久，交通便利，旅游资源丰富； 全国最大的抗生素生产基地座落在石家庄——华北制药 厂； 1948 年新中国成立之初全国第一个解放的省会城市。 1999 年石家庄时被评为“中国优秀旅游城市”。
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
一、 地理位置
石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对 外开放的城市。 石家庄地处河北省中南部， 环渤海湾经济区， 距首都北京 283 公里。 位于北纬 37°27 ′～38°47 ′,东经 113°30 ′～ 115°20 ′之间，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。南北最长处约 148.018 公里，东西最宽处约 1 75.383 公里，周边界长 760 公里。石家庄市总面积 15,848 平方公里，其中市区面积 455.8 平方千米 。
二 、 历史沿革
1947 年 11 月 12 日石家庄市解放，成为全国解放最早的较大城市之一。同年 12 月 26 日，更名为石家庄市。当时，全 市人口 19 万，有大小工厂 27 家，工业总产值 2000 万元左右。1948 年 5 月－1949 年 3 月间，西柏坡是中共中央和中国人 民解放军总部所在地，毛主席、党中央在此指挥了震惊中外的三大战役，召开了著名的中国共产党七届二中全
会。1968 年 1 月 29 日，河北省会迁至石家庄市。1993 年 6 月 30 日，石家庄地区行政公署与石家庄市人民政府合并，成立了新的石家 庄市人民政府。
三 、 政区划分及人口状况
石家庄市辖 6 区 17 县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、 鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和 1 个 高新技术开发区。常住人口 966 万人，其中市区面积 455.8 平方千米，市区人口 240 万人，共有 43 个少数民族成分，648 43 人，占全市总人口的 0.8%，少数民族中以回族为最多，占少数民族人口总数的 76.8%。主要分布在市内五区和无极县、 藁城市、新乐市、辛集市、正定县。全市有 3 个民族乡，18 个民族村。
四、 资源特点
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石家庄市旅游资源丰富， 名胜古迹众多， 其中国家级重点文物保护单位 18 处，省级重点文物保护单位 105 处，市、县 级重点文物保护单位 240 余处，各类文物景点多达 1200 余处；有国家级风景名胜区 2 处（苍岩山、嶂石岩） ，省级风景名 胜区 2 处（封龙山、天桂山） ；还拥有国家历史文化名城――正定，省历史文化名县――赵县；以及省级旅游度假村 4 处（蟠 龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩） ，国家级森林公园１处（五岳寨） ，省级森林公园 7 处（仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州 湖、西柏坡等） ，国家级和省爱国主义教育基地 6 处；独特的省会地位、繁荣的商贸更为发展商贸会展旅游提供了很好的条 件。 1999 年石家庄时被评为“中国优秀旅游城市” 。
五、 政情概况
石家庄是一个极具发展潜力的城市。自然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资 环境较为优越，是国内外客商投资兴业的理想之处。在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄依托自身优势，正在全力打 造“中国药都” “全国纺织基地” “华北重要商埠” “北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。 、 、 、
石家庄市地处河北省中南部，跨华北平原和太行山地两大地貌单元，具有良好的农业生产条件，是全国粮、菜、肉、蛋、 果主产区之一，农业集约化和产业化水平较高，生产规模位居全国 36 个重点城市第一位，被国家确定为优质小麦生产基地， 素有“北方粮仓”之称。
石家庄工业发展迅速，预计到 2012 年，省级以上企业技术中心由目前的 45 个增至 55 个；中国驰名商标由目前
的 22 件增加到 25 件；国家高新技术企业达到 200 家以上；发明专利总量达到 9000 项以上。四是主导产业打造新优势：到 201 2 年，生物（医药） 、装备、化工、电子信息、纺织等 5 个主导行业规模以上工业增加值达到 1487 亿元，比 2008 年增长 1 61%。
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八、 财贸金融
石家庄市经济总体回升向好。2009 年地区生产总值跃上 3000 亿元台阶，达到 3114.9 亿元，同比增长 11.1%。第一产 业实现增加值 305.3 亿元，增长 0.2%；第二产业实现增加值 1558.5 亿元，增长 11.6%；第三产业实现增加值 1251.1 亿元， 增长 13.0 %。年末全市城镇单位从业人员 83.5 万人，比上年同期减少 1.5％，其中在岗职工 80.2 万人，比上年同期减少 2. 1％；全市在岗职工平均工资 27372 元，比上年增长 16.7％。年末市区单位从业人员为 52.8 万人，其中在岗职工 50.0 万人， 在岗职工平均工资 30649 元，比上年同期增长 16.4％。
九、 交通通讯
2010 到 2015 年前后，将建成城区东北部的滹沱新区的总体设施和城南的铁路入地工程（新客站） ，到 2012 年中旬， 新客站完工，1、2 号线也将完成初步通车条件。石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该 市北部；京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和 107、307、308 等到国家级公路在市域内纵横交错；地方道路 基本实现县县通油路，村村通公路，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉，纵横交错，公路交通网络。主要航空 枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区 32 公里，是经国务院批准的国际口岸机场。2008 年吞吐量 已突破 100 万。北京奥运会期间，石家庄正定机场是北京首都国际机场的主要备降机场之一。 石家庄已与世界众多国家和地 区以及国内各大中城市开展互办特快专递业务，通信便捷；全市电话总容量超过 50 万门.。
十、 文教科技
石家庄是河北及华北的教育中心，有很多所大学，如河北师范大学、河北经贸大学、河北科技大学等等；并且还有很多 重要的军事院校，如石家庄陆军军官学院、石家庄陆军参谋学院、石家庄军械学院，装甲兵指挥学院等等，石家庄共有高校 135 所。
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总结： 总结
1、石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开 放的城市； 2、辖区内有华北制药、中国石化集团、石家庄卷烟厂等几十家全国大中型国有企业； 3、市区历史文化
悠久，交通便利，旅游资源丰富； 4、各种丰富的资源和迅速大发展的经济吸引了大量的外来人口，推动了商业地产消费的不断发展； 5、人口数量持续性增加，带来了巨大的商业、医疗、文化消费，市区投资环境与水平与日俱增； 6、市区建设干净整洁，道路宽平，交通顺畅，居民素质较高。
第二部分 石家庄市区商业地产现状
石家庄商业房产关键词：
三大商圈 商业经营混杂 城市经济高速发展，人们购买力在不断增加 商业格局以“点”向“线和面”发展 经营管理水平有待提高
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传统百货经营业态仍占主导地位，现正趋向多面业态形式发展
三大商圈 一、 三大商圈
从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为如下几个商圈：东购-新百商圈、北 国商圈、怀特商圈。 （如图）其中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业分散最密集、配套设施最完善、 人流量最集中的地段；而怀特商圈是 04 年才开工建设，至今经过 5 年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。 石家庄市现有商圈分布图
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东购-新百商圈： 东购-新百商圈：
位于繁华的中山路段，交通便利（距火车站不足 10 分钟路程） ，易达性强。东购-新百商圈以东方城市购物广场和新百购物广 场两大百货商场为主，集天元名品、金百利时尚广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、国贸酒店及写字楼、乐仁堂药店、世纪大 饭店、民族路步行街、尚品南花园步行街、大众剧院、人民影院、KFC、McDonald's、华银大厦写字楼等多种综合商业业态共同构成。 凭借其独特的地理优势和多年的历史沉淀形成石家庄位列首位的 A 级商圈。 东购商业区平均日人流量为 25 万人， 其中东购的客流量 为 10 万。
商业名称 东购
规模 4.5 万平米
档次 中高档
消费群体 辐射石家庄，主要是桥西中 高收入者 中低消费群 桥西中高收入者 工薪中等收入群体 年轻时尚群体
经营情况 先进管理模式、一流商场、省会零售业龙头
惠普生数码广场 新百广场 华联商厦 天元名品
3.8 万平米 4 万平米 4 万平米 4 万平米
中低档 中高档 中档 中档
业态转型，运转良好 按 MALL 模式升级、属省会三大巨头之一 经营良好 南国时尚服饰广场、 经营状况良好， 有赶超福兴阁 之势 一度风靡省会、以低价取胜、而今仍有市场 电子产品的集散地 知名家用电器零售商 名牌休闲服饰
福兴阁 专业市场 太和电子城 大中、国美、苏宁 专卖店 李宁、班尼路、以 纯 肯德基、必胜客 4 万平米 2 万平 各约 100 平米 —— —— —— 批发为主 电器 时尚年轻群体 2 万平 低档 低收入及工薪阶层
西式快餐连锁
时尚饮食消费
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北国商圈： 北国商圈：
和东购—新百商圈同为石家庄最早，也最具优势的核心商圈。以北国商城为主，还有北国超市、彩虹国际名品、西美国际商务 酒店、三利国际名品、图书大厦、长安大厦（含商业和写字楼） 、新燕春集团（新燕春花园酒店、新燕春饭店） 、福满楼、欧贵客、 KFC、M 等。北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在 10 万人，其中北国商城客流量为 8 万人，占整体的 80%。
商业名称 北国商城
规模 5 万平米 0.9 万平 米 1 万平米 2200 平米 300 平米 3000 平米
档次 中高 档 高档 高档 中高 档 中档 中高 档 中档
消费人群 桥东中高收入
经营情况 北国品牌深入人心，定位明确，销售额属省会百货业之最
三利国际 名品 世贸名品
高收入群体 高收入人群 时尚休闲 工薪， 白领消费 各消费层
提升了省会形象，丰富了省会高端市场，满足了高收入群体的需求 世贸皇冠酒店底商，构成高消费区，状况良好 体育用品专营 本土品牌，定位准确，有固定的本土客户群体 体育名品专卖店、餐饮店等，经营很好
运动大本 营 三信
专卖店 云水方舟 配套商业 业态
工薪，白领
省会知名娱乐场所聚集地，餐饮 KTV 酒吧影院等
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怀特商圈： 怀特商圈：
石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀, 除传统百货等购物场所外, 以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。保龙仓槐 底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目，其他餐饮、娱乐项目如西美美世界、龙世 界、河北人家、大宅门等也引人关注。以及大石门饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，将使这里成为最具潜力和商业价 值最高的区域。
商业名称 怀特商城
规模 10 万平米
档次 中高 档 中高 档 中高 档 中高 档 中等 中低 档 高档
消费人群 裕华中高收 入 裕华中高收 入 全市
经营情况 运营 5 年目前经营状况趋稳，已有固定客源。 200 多个国内外家居知名品牌汇集于此。首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域的 商业中心。 燕春集团、怀特烧鹅仔美食城、湘君府、光明渔
港、东来顺等，素有省会东南餐饮 娱乐中心之称。 经营状况良好 经营状况良好 经营状况良好
怀特家居城 怀特餐饮一条 街 怀特建材装饰 城
3万 3万 1万
区域人群 区域人群 区域人群
海鲜副食城 花鸟市场
配套商业 业态
三星级涉外酒店
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
二、 商业租赁模式
石家庄商业包含百货商城、服饰城、批发市场、地下商业街、零售店铺等各种商业模式，租赁方式有销售额返点、现金 租赁、买断使用权三种方式，销售额返点的形式就有如东方购物中心（简称东购） 、先天下等大型商城采用，其他多数商业还 是以现金租赁形式为主。 （如下图）
商业 东方购物中心 先天下
经营类型 中高档百货商城 中高档百货商城
面积 30—100 平方米 20—100 平方米
租赁方式 销售额返点 销售额返点
租金 扣销售额的 30%为租金 返 25%—27%（依据品牌划分）
四周为国际品牌，中 间是国内品牌， 电费 1 元/度 押金 3000 元
中档服饰城
10—30 平方米
3 层，12 平方米，68000 元/年 4 曾，10 平方米，40000 元/年 2 层，14 平方米，96000 元/年 3 层，12 平方米，90000 元/年 2 层，10 平方米，40000 元/年
中档服装城
10—30 平方米
管理费 1000 元/年
中高档品牌批发城
20—100 平方米
市场全部以产权卖 出，3 层价格 15000 元/平方米
中高挡品牌批发城
10—100 平方米
现金租赁 买断使用权
租金形式：1 层主通道旁，10 平方米， 5700 元/月，6.8 万元/年 买断形式：3 层，40 平方米，10 万/ 年（一次性买断 5 年） 8 平方米，10000 元/年 承租一年赠送半年
新万宝购物中心
地下商业街
8—12 平方米
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10 平方米，12000 元/年 12 平方米，14000 元/年 主通道旁价格贵
元/年 中心线商业街 地下商业街 10—30 平方米 现金租赁
暂未收取物业费
13 平方米， 1800 元/月 （3 个月一付） ， 21000 元/年 第一年不收取任何物 18 平方米， 2500 元/月 （3 个月一付） ， 业费，第二年缴纳保 25000 元/年 证金和物业费 19 平方米， 3000 元/月 （3 个月一付） ， 35000 元/年 位置普通的，60-70 元/天； 位置较好的，100-200 元/天； 多数是租金形式，买断情况较少 仓库 30 元/平方米/月 （有电梯），无物业 费、 卫生费， 厕所 0.3 元/次， 停车收费比其 他地方贵一半 （汽车 4 元、自行车 0.3 元）
批发商业街
15 平方米， 需
要大面积的 自己打通
现金租赁 买断使用权
零售商业店铺
10—100 平方米
10 平方米， 3000 元/月； 15-30 平方米， 无物业费， 有卫生费，
元/平方米； 平方米以上， 40 5-20 元/月 10000 以上
总结： 总结：
石家庄现最核心并且已营运成熟的只有“新百-东购商圈”“北国商圈”“怀特商圈”三个商圈； 、 、 租赁方式上，大型百货商场多以销售额返点为主，其他多以现金租赁形式为主； 租赁铺面面积多在 10—100 平方米之间，租金水平由于所处位置的关系，有较大差距。
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第三部分 现售城市商住综合体项目
石家庄在售商住综合体项目一览表
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一、石家庄一环内所有在售城市综合体项目
物业名称 项目所在地 开发单位 投资商 营销策划 占地面积 楼宇数量 建筑风格
新源 NASA 中山路大径街口 石家庄新源发开发有限公司 新源国际控股公司 北京洋麒国际 总建筑面 190000 平米 积 2栋 物业类型 公寓，写字楼 现代 整体色调 浅灰色 银行：中国建设银行、交通银行、河北银行、邮政储蓄 教育：石家庄一中、石家庄第三十二中、平安南大街小学、东马路小学 餐饮购物：中江商务酒店、国宾大酒店、天鸿大厦 北国商城、东方城市广场、平安家具城、国讯通讯、苏宁电器 天元超市、36524 超市 医疗：石家庄第九医院（交通医院）、蓝天中医院、同仁堂 娱乐休闲：滚石娱乐城 1 路、6 路、29 路、30 路、31 路、34 路、35 路、45 路、55 路、106 路 写字楼 1400 平米，整层，公寓 40—140 精装 LOFT 公寓均价 11800 元/㎡ 家庭公寓，海派写字楼，剧场型商业 25300 平米
公交线路 主要户型 整体均价 推广形象定位
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
入住时间 交房标准
2012 年底 精装
高档写字楼公寓，地下二三层为停车们，负一为大型超市全部公寓都为 LOFT 新源 NASA 位于市中心，是由星级酒店、写字楼、购物中心、商务公寓、LOFT 公寓、住宅等多种业态组成的多座建筑 项目点评 体汇聚而成的城市综合体， 是近几年商业地产开发的热点； 据称世界 500 强企业、 零售业巨头沃尔玛公司将进驻 NASA。
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物业名称 项目所在地 开发单位 总建筑面积 楼宇数量 建筑风格 绿化 周边配套 公交线路 主力户型 面积区间 整体均价 入住时间 交房标准 项目点评 售楼处 咨询
鼎泰中心商务 石家庄市中山东路 166 号，中山路休门街交叉口东南角 石家庄鼎泰房地产开发有限公司 45000 平方米 1栋 物业类型 公寓、写字楼、商业 现代 项目类型 高层 25.2% 容积率 6.49 包含商场、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲等多种消费模式，汇聚国际名品购物中心，时尚百货、电器广场、 大型生活超市、现代餐饮娱乐休闲机构。 主干道之侧，交通四通八达，1 路、2 路、6 路、29 路、30 路、31 路、34 路、35 路、45 路、55 路、106 路等多条 公交线路经过 一室、两室、LOFT 创意空间 44 ㎡——159 ㎡ 公寓均价 6800 元/平方米，现仅销售 19 层，全款 98 折。商业、写字楼价格未定 2012 年 12 月 31 日 精装修 物业费 —— 采暖费 —— 25 层精装行政公寓共 25 层，1—3 层为商业， 4—7 层敞开式办公，8—23 层为 50—120 ㎡行政公寓，24、25 层 Lo ft 多功能空间。商业价格未定，并且商业将实行捆绑式销售模式，即 1 商铺+半层或一层写字楼捆绑销售。 中山路与休门街交口东南角 鼎泰中心商务北楼一楼大厅（雅戈尔专卖东邻） 7、
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位
勒泰中心 中山路休门街 中国勒泰投资集团
建筑设计单 上海华东建筑设计研究院 位 概念设计 占地面积 楼宇数量 建筑风格 周边配套 公交线路 均价 入住时间 交房标准 项目点评 咨询电话 美国 JEDER 国际建筑事务所 总建筑面 62.36 万平米 积 4栋 物业类型 公寓、写字楼、商铺 现代简约 项目类型 城市综合体 北国，人民广场，博物馆，市人民医院，市四院，省四院，市一院，南三条等 8 路、18 路、34 路 未定 2013 年 —— 物业费 未定 采暖费 未定 此项目将设两个直升飞机停车坪，大型地下停车场，超市，地上商场，公寓，酒店，满足不同层次人群需求。售楼 部在建，地址在项目对面的苏宁电器一层整层 8、 招商电话：6 6.5 万平米
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 建筑设计单位 营销推广 占地面积 楼宇数量 建筑风格 绿化率 周边配套 公交线路 主要户型 整体均价 总套价及优惠 推广形象定位 入住时间 交房标准 项目点评
滨江尚城国际 中山路休门街口 河北滨江房地产开发有限公司 河北建筑设计研究院有限责任公司 上海雅露广告 15 亩 总建筑面积 80946 平米 2栋 物业类型 公寓、写字楼 现代 整体色调 浅灰色 25% 容积率 6.3 银行：工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、民生银行，石家庄邮政长安分局， 医院
：石家庄市第一医院、石家庄市第四医院、河北省第四医院 综合商场:北国商城、新天地商城、苏宁电器、乐仁堂、国讯通讯、国美、南三条、 1路、6路、29路、30路、31路、34路、35路、45路、55路、106路 写字楼 80---138 平方米，整层，公寓 43—91 平方米 8000 元/平方米 38 万/套起，全款 98 折，贷款 98 折 城市精英领地 2012 年 公寓 2.8 元/平方米/月；写 精装 物业费 采暖费 中央空调 3.6 元/平方米/月 字楼 6.4 元/平方米/月 中央空制冷暖，全款现优惠98折，物业，物业，公寓公摊25%，写字楼公摊35%，公寓现在售7—16层，层价为40—70元不 等。产权期限到2044年。咨询电话：7
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 规划设计 物业公司 整合推广 占地面积 建筑风格 绿化率 容积率
中基礼域 和平路，平安大街口 河北中基房地产开发有限公司 瑞士墨泽尔机构 深圳深华物业 韩迪品牌策略顾问 总 260 亩 总建筑面积 总 60 万平米 现代 物业类型 公寓 46% 整体色调 浅咖色 3 购物： 北国商城、东购、西美彩虹名品、天元名品、新百广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、南三条批发市场、新 华集贸市场及周边繁荣的沿街商业区；工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等金融机构； 医疗：省四院、市政医院、交通医院、市四院、市一院、社区医疗机构及乐仁堂大药房等； 教育：长征街小学、石家庄一中、二十三中、大山外国语学校，从小学到大学，项目周边的教育培训资源一应俱全； 休闲娱乐：社区内 2000 平米会所、长安公园、人民广场、钱隆 KTV、影乐宫、德宝保龄球等。 4路、5路、7路、21路、26路、31路、43路 公寓 45.58—139.37 ㎡ 起价 7300 元/平方米 地下两层车库。负二层 11 万/个，负一层 13 万/个 2012 年 精装 物业费 1.2 元/平方米/月 采暖费 中央空调 市区唯一70年产权公寓，物业费也是按住宅算，1—5层商业。6
公交线路 主要户型 整体均价 停车位 入住时间 交房标准 项目点评
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 整合推广 总建筑面积 楼宇数量 建筑风格
华锦 H2O 中山路休门街东 80 米路南 河北利嘉房地产开发有限公司 河北攻略地产营销 2 万平米 1栋 物业类型 公寓，写字楼 现代 整体色调 浅灰色 商城：北国商城、西美、国宾大酒店、图书大厦； 市政：市政府、人民广场； 医疗：市第一医院； 教育：青少年宫、河北科技大学 ； 餐饮：全聚德、中京冀菜馆、新山东，肯德基、麦当劳、必胜
客； 绿化：平安两大中心市政公园，紧邻人民广场。 1路、2路、5路、6路、10路、18路、26路 50——64 平方米 写字楼均价 6300 元/平米，精装公寓均价 6800 元/平米，一次性优惠 200 元/平米；贷款优惠 100 元/平米 2011 年底 精装 物业费 1.5 元/平方米/月 采暖费 中央空调 1-2层商业，3-7层写字楼，8-25公寓。4梯12户，公摊占25%
公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 交房标准 项目点评
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 物业公司 总建筑面积 楼宇数量 建筑风格
国大商务公寓 桥东建设大街与北人字街交口西行 200 西路北 石家庄市纪元房地产开发有限公司 石家庄市纪元房地产公司 4 万平方米 1栋 物业类型 商业、办公、公寓于一体的城市综合体 现代 整体色调 浅灰色 区位：紧邻北国商城、西美、国宾大酒店、图书大厦、市政府、人民广场、市第一医院、青少年宫、河北科技大学等场所； 交通：紧邻省会交通主干道——中山路，公共交通网密布，覆盖全市“四横八纵”； 购物：北国商城，辐射都市中心商圈，步行在热闹繁华的中山路； 餐饮：本案附近餐饮业发达，既有传统的中式饭店——全聚德、中京冀菜馆、新山东，又有便捷的非国产美味——肯德基、 麦当劳、必胜客； 休闲娱乐：钱隆 KTV、叨唻咪 TKV； 绿化：坐拥长安、平安两大中心市政公园，紧邻人民广场，茶余饭后，散步聊天。 1 路、5 路、30 路、6 路、112 路、18 路、31 路、29 路、70 路、83 路、2 路、10 路等北国站下车即 52—81.43 平方米 10 层起价 6960 元/平方米，每层递增 30 元 2012 年 3 月 精装 物业费 2.50 元/平方米·月 采暖费 —— 现在推出两种方式：1、自用；2、与国大签订合同代租。返租是前5年总房款的8%，后5年总房款的9%。
公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 交房标准 项目点评
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 建筑面积 楼宇数量 建筑风格
融智财富中心 南长街，工农路口 石家庄华域房地产开发有限公司 26300平米 1栋 物业类型 公寓，写字楼，商业 现代 整体色调 浅灰色 30% 容积率： 3.30 东购，人民商场，火车站，汽车站，燕山大酒店，金利来家具城等 13路、8路、47路、49路、22路、48路、3路、14路、107路、10路、15路、24路、27路、33路等 100—1500 平米自由给合 6480元/平方米，全款购房可享受95折优惠，按揭可享受98折优惠；另外如订购50平米以上和100平米以上的户型，还 可在原有折扣基础上再分别减1万元和2万元 20
11 年 4 月 精装 物业费 待定 裕华路和南长街交叉口南行20米路西
周边配套 公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 交房标准 售楼处 项目点评
1-5 层为商业，6 层，开发商自用，以上部分为公寓，地上地下停车位共 300 余个。咨询热线：279832
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 投资商 物业类型 周边配套 公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 交房标准 项目点评 销售热线
石门不夜城 中山路与广安大街口 河北寰宇房地产开发有限公司 浙江商会、浙江台州商会、香港名店街集团 商业街 北国商城，博物馆，人民医院，人民广场 1 路、5 路、10 路、34 路、51 路、36 路等多条公交线路 15—100 平方米，主力在 35 平米以上商铺 25000 元/平方米，全款 9.5 折优惠 2011 年 毛坯 物业费 待定 采暖费 中央空调 全款 9 折，贷款 9.5 折，地上车位 300 个，地下 580 个，当天付全款，再优惠 058333
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 占地面积 楼宇数量 周边配套 公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 交房标准 项目点评 咨询电话
中心线·广安商业街 广安大街 宇东房地产开发有限公司 广安街 总建筑面积 3.3 万 地下 物业类型 商业街 北国商城，博物馆，人民医院，人民广场； 周遍:高端写字楼林立、高档社区云集 如：世贸皇冠、国际大厦、银泰、美东、时代方舟、世纪方舟、安桥商务、官鲤、 名门华都、冠城等，省科技馆、图书馆、博物馆 1 路、6 路、12 路、69 路、34 路 15--100 平米商铺 25000元/平方米，全款购房优惠1500元/平米，贷款优惠800元/平米 2010年4月 毛坯 物业费 待定 采暖费 中央空调 免一年物业费， 水电按商业算， 现出租的商铺4.5—5.5元/平米之间； 现以返租形式优惠， 前两年按总房款的8%返还租金， 两年后按实际租金返还租金。 8、
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 规划设计 占地面积 楼宇数量 建筑风格 绿化 公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 推广选用形式 交房标准 项目点评 售楼地址 咨询电话
金世界中央新城 桥西区南小街自强路交叉口 河北金城房地产 浙江东寰建筑 381 亩 总建筑面积 100 万平方米 30 栋 物业类型 住宅、公寓、写字楼、商铺 现代简约 整体色调 黄色 30% 全城 80%公交路线 一居40㎡-90㎡ 二居84㎡-129㎡ 三居100㎡-175㎡ 6550元/平方米，全款优惠200元/平米，贷款优惠100元/平米； 201
0年底 报广、广播、围挡 简装 物业费 1.2元/平方米·月 采暖费 未定 商铺暂时未售，面积都在500平方米以上 火车站对面（自强路与南小街交叉口西南角） 8 、
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 整合推广 占地面积 楼宇数量 建筑风格 容积率 公交线路 周边配套 主要户型 面积段控制 整体均价 入住时间 交房标准 项目点评 咨询电话
金正·海悦天地 裕华路与中华大街交叉口 石家庄金正房地产开发有限公司 香港太平洋国际集团 120 亩 总建筑面积 30 万平方米 6栋 物业类型 写字楼、公寓、酒店 欧式 整体色调 金色 3.75 107 路、48 路、44 路、10 路、22 路 维明路小学、草场街小学、6 中、24 中省艺术中心、西清公园 社区内部:小学、双语幼儿园、五星级酒店会所 一居、二居、三居 最小 40 平方米 起价 7600 元/㎡ 最高价 8000 元/㎡； 写字楼 7600 元/平米-8000 元/平米， 全款购房优惠 5 万元/套， 公寓 7500 元/平米-8000 元/平米 2012 年 6 月 毛坯 物业费 未定 采暖费 未定 6栋，1栋五星级酒店，3栋公寓，2栋写字楼LOFT
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 物业/经营 单位 占地面积 楼宇数量 建筑风格 周边配套 公交线路 主要户型 面积段控制 整体均价 销售周期 推广形象定 位 入住时间 交房标准 开间 销售方式 售楼处 项目点评
汇隆国际 桥东区 石家庄平安北大街与阜康路交口西南角 河北隆昌房地产开发有限公司 自营 2亩 总建筑面积 1 栋 22 层 建筑结构 现代简约 整体色调 中基礼域、中行、石家庄一中、南三条 7 路、85 路、6 路、12 路 一室、两室 53-97 平方米 均价 6000 元/平方米，全款优惠 100 元/平米 一年 投资 2010 年 10 月 31 日 精装 物业费 1.2 元/平方米/月 4.2 米 进深 8.6 米 自销 销售率 80-90% 石家庄一中对面乐模大厦 2714 室 即将清盘，独栋，灰白色外立面 1万 剪力墙 灰白
采暖费 层高
未定 3.2 米
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位
中铁商务广场 桥东裕华东路 56 号（裕华路与平安大街交叉口东南，平安公园对面） 中国中铁置业集团有限公司
物业/经营 中铁第一太平 单位 占地面积 楼宇数量 建筑特色 绿化率 物业类型 周边配套 公交线路 整体均价 入住时间 交房标准 项目点评 咨询电话 9338 平方米 总建筑面 积 建筑结构 整体色调 容积率 76000 平方米
1栋 双塔式结构，A 塔 28 层，B 塔 26 层，商业裙楼 4 层 复合地产 蓝色 3
0% 6.50 写字楼、写字楼，商住公寓 省国资委、省国税、省地税、市规划局、平安公园、北方设计院、核工业第四研究设计院、中国银行、建设银行、光 大银行、交通银行、石家庄商业银行、市青少年宫、北国商城、河北大戏院、澳门豆捞、百尺杆、中体倍力 7 路、10 路、16 路、27 路、32 路、35 路、45 路、50 路、55 路、70 路、106 路省国资委站下车即到 40000 元/平方米，全款 97 折 2010 年 10 月 毛坯 物业费 14 元/平方米·月 地上1-2层为高档配套型裙楼底商；3-4层定位于会议会展中心、商务宴会厅、培训中心等商务配套功能；A座5-11层为 高档商务酒店。地下两层停车场，设计车位近350个。 8、033360
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 物业公司 推广形象定位 占地面积 楼宇数量 绿化率 周边配套 公交线路 主要户型 整体均价 销售周期 入住时间 交房标准 咨询电话
东海国际 桥东区建设北大街与华新路交叉口西北角 石家庄东海房地产开发有限公司 石家庄东海物业管理有限公司 办公、休闲、购物为一体的综合性商业大厦 81200 平方米 总建筑面积 12838.82 平方米 1栋 物业类型 高层 （34 层） 30% 容积率 3 紧邻北国商圈，御膳阁、燕凤楼、北国商城、长安公园、燕春花园酒店等娱乐休闲场所，燕都花园、冀兴花园、新浩 城等30多个成熟住宅小区，中浩商务、汇金宾馆、和美大厦等20多个写字楼及高档商用楼以及众多企事业单位和办事 机构。 2 路、31 路、41 路、112 路、201 路 90.37 平米、140 平米、179 平米及 1000 余平整层 4700 元/平方米一次性付款、银行按揭 32、33 层特价购房 9 折优惠 2009 年 2 月开盘至今 2010 年 4 月 1 日 精装修 物业费 1.2 元/月/平米 采暖费 未定 8、
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 规划设计 整合推广 占地面积 楼宇数量 建筑风格 绿化率
昆仑盛阳门 胜利大街 61 号 石家庄市住宅开发建设公司 石家庄市金昆仑房地产开发公司 石家庄市设计院 明和地产 24 亩 总建筑面积 110000 平米 现代 物业类型 公寓，写字楼 现代 整体色调 浅灰色 6.06% 容积率 4.92 商业：东方购物广场、新天地，北国商城商圈，天元名品、新百广场、南花园步行街、太和电子城、国美电器等； 教育：周边省艺术中心、汇文图书大厦、一中、六中、二十四中等； 金融：农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、庄家金融大厦等； 餐饮：河北饭店、中江商务酒店、中振美爵大酒店、世纪大饭店、国贸大厦、
裕园广场等商务酒店。 1 路、5 路、6 路、31 路、10 路、12 路、14 路、8 路 87-183 平方米 6180 元/平方米 2010 年 12 月 31 日 毛坯 物业费 1.5 元/平方米·月 采暖费 分体空调 层差10，17层为均价5850，公摊35%总共28层，至少半层销售，西塔同层价格高于东塔。总建筑高度99.3米 项目主体部分标准层高3.3米 商业部分中一层标准层高5.1米， 二至四层4.8米,五层层高3.9米 总体规划是以两栋28层塔楼,及链接主楼的空中走廊，五层商业裙楼合为一体，居住、办公和商业相结合，南三条超 大型商务综合体。咨询电话：68787
公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 交房标准
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 物业公司 建筑类别 楼宇数量 项目特色 绿化率
众鑫大厦 ME 码 桥东北国商城南行 150 米，建设大街与范西路交叉口 河北大地行房地产开发有限公司 石家庄恒辉物业管理有限公司 高层 总建筑面积 45640 平方米 1栋 物业类型 写字楼 宜居生态地产,投资地产 整体色调 金色 30.30% 容积率 5.90 购物：北国商城、西美百货、新天地、鹏华SOHU； 商务写字楼：丽迪亚、富邦大厦；西美大厦； 银行：工商银行，建设银行，华夏银行，农业银行，商业银行，民生银行，交通银行，中国银行； 酒店：西美商务酒店、燕春花园酒店、华庭时尚、如家快捷酒店； 市政：省政府东院、石家庄市委、市人大、市城管局、市国税局、市政设计研究院； 学校：范西路小学、四十中、四中、石家庄职工大学、河北科技大学； 医院：市第一医院、市第四医院、省四院； 其他：长安公园、人民广场、图书大厦、影乐宫、中体倍力健身俱乐部； 1 路、5 路、6 路、10 路、12 路、26 路、29 路、32 路、34 路、43 路、601 路、106 路等多条公交路线 公寓 40—110 平米，写字楼 100—1600 平米，商业四层共 6400 平米 8300 元/平方米 2010 年 07 月 31 日 精装修 物业费 2 元/平方米·月 采暖费 未定 6/
公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 交房标准 咨询电话
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
物业名称 项目所在地 开发单位 物业公司 整体推广 项目特色 占地面积 楼宇数量 绿化率 建筑风格 开间 销售周期
CTZ 中央时区 桥东区和平路和工人路交叉口西北角 石家庄中山恒基房地产开发公司 恒辉物业 惹目房地产 雕塑，水景，林木与地采光车库设计 4.2 米挑空连廊 47.5 亩 总建筑面积 13.8 万平方米 8栋 物业类型 一栋写字楼、七栋住宅 30.24% 容积率 3.2 现代简约 整体
色调 白色与黄色 4.2 米 层高 2.9米 一年半 销售率 80% 商务：国宾大酒店、世贸皇冠酒店、如家快捷酒店、速8快捷酒店 办公：九派大厦、开元大厦、时代方舟、世纪方舟美东国际、东方城市广场 居住环境：医疗：省二院、省四院、市一院、省人民医院 文教：市一中、市二中、23中、长征街小学、实验小学、石家庄市图书馆 休闲环境：购物：北国商城、东购、西美、保龙仓超市、北国 4，5,7,21,26，31,43,101 59、89-98、125-160 平方米；写字楼商业价未定 6500 元/平方米 2011 年 09 月 30 日 毛坯 物业费 1.10 元/平方米·月 采暖费 未定
公交线路 主要户型 整体均价 入住时间 交房标准
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中央时区生态环境优越，外部配套齐全，环界城市一环占，据城市核心稀缺资源，是城市首席综级院落的高尚生态楼 盘。咨询电话
二、在售城市商住综合体项目指标分析
1、开发指标分析： 开发指标分析：
项目名称 中基礼域 滨江尚城国际 新源 NASA 鼎泰中心商务 国大商务公寓 华锦 H2O CTZ 中央时区
占地面积 260 亩 15 亩 25300 平米 —— —— 2 万平米 47.5 亩
建筑面积 60 万平米 80946 平米 190000 平米 45000 平方米 40000 平米 19000 平方米 13.8 万平方米 3 6.3 6.5 6.49 —— —— 3.2
容积率 46% 25% 20% 25.2% —— ——
项目位置都为市较好位置，市中心区域楼盘开发规模较小； 项目容积率偏高，都在 3 以上，最高的达到 6.5，依据项目位置，越接近市中心，容积率越高； 绿化率普遍不高，项目均为城市综合体项目，在寸土寸金的地段，为保证土地最大化利用，并且主要以商业、办公为主，因此 绿化指标均不高。
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2、营销推广风格 、
项目名称 中基礼域 滨江尚城国际 鼎泰中心商务 国大商务公寓 新源 NASA 华锦 H2O CTZ 中央时区 营销策划单位 韩迪品牌策略顾问 上海雅露广告 —— —— 书服务，触手可及的租金与升值双重收益，资本暴力升值的组合体。 北京洋麒国际 河北攻略地产营销 惹目房地产 ONE-BOX+开放式街区以及不限时的商业街区 毗邻北国商城等众多高档消费场所图行天下，定位于市中心小户型公寓 雕塑，水景，林木与地采光车库设计 4.2 米挑空连廊 推广特色 城市发展绝对核心地段，两大商圈--北国商圈、东购商圈环绕 城市精英领地 集商业、敞开式办公、办公公寓、LOFT 多功能空间多种形态于一体的综合商务体 多功能商务格局，弹性组合的蒙太奇自由空间，星级酒店式物管，24 小时贴身商务秘
目对所处地点的核心性都作为一个主要的推广、卖点来考虑，由此可见项目所处的位置非常重要； 各开发商力请知名的房地产经纪公司担当营销策划顾问，经过地域位置、周边交通、商业配套相关信息等的研究，最终达 到了项目的最优化营销策划方略。 项目虽然推广特色各不相同，但共同点越来越明显，后期项目争取达到较大差异化，才能在众多项目中脱颖而出。
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3、产品分析 、
项目名称 中基礼域 滨江尚城国际 鼎泰中心商务 国大商务公寓 新源 NASA 华锦 H2O CTZ 中央时区 物业类型 公寓 公寓、写字楼 公寓、写字楼 公寓 公寓、写字楼 公寓、写字楼 公寓、写字楼 公寓面积段 —— 43—91 ㎡ 44—159 ㎡ 53—84 ㎡ 40—140 ㎡ 50—64 ㎡ 59 ㎡、89-98 ㎡、125-160 ㎡ 写字楼面积段 —— 80---138 ㎡ 整层 1500 ㎡ —— 整层 1400 ㎡ —— ——
物业类型以公寓、写字楼为主，面积段以小面积段居多兼含少量大面积，原因为此地段土地成本较高，处于市中心地段， 单套产品售价较高； 公寓面积段控制在 40—160 ㎡之间，其中以 60—100 ㎡户型销售情况最好。
客户群构成
石家庄处于省会城市的高速发展阶段，依据现阶段涵盖公寓、写字楼的新型城市商住综合体的购买情况，可以归纳为以下几种 情况： 城市白领阶层，现急需房屋，用于婚娶过渡性住房； 对项目地段未来发展有信心，现阶段不缺房，主要用于投资，期望于后期回报； 新成立的公司，由于项目处于城市的核心发展区域，交通、人文、商业影响较大，办公地点开设于此，对公司的发展具有
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较大优势。
项目名称 中基礼域 滨江尚城国际 鼎泰中心商务 国大商务公寓 新源 NASA 华锦 H2O CTZ 中央时区
物业管理公司 深圳深华物业 —— 金管家 —— —— —— 恒辉物业 1.2 元/㎡/月
公寓 2.8 元/㎡/月；写字楼 6.4 元/㎡/月 —— 2.5 元㎡/月 —— 1.5 元/㎡/月 1.1 元/㎡/月
根据以上可以看出，各项目物业费都在 1 元以上，中基礼域由于是 70 年产权的住宅用地，称是按住宅物业费收取。具体物 业费用的收取情况，还待项目最终交付使用为准。
价格和销售率
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
项目名称 中基礼域 滨江尚城国际 鼎泰中心商务 国大商务公寓 新源 NASA 华锦 H2O CTZ 中央时区
入市时间 2007 年 10 月 2008 年 12 月 2010 年 9 月 2010 年 9 月 2010 年 10 月 2010 年 03 月底 2008 年 12 月 7300 元/㎡ 8000 元/㎡
6800 元/㎡ 6960 元㎡ 11800 元/㎡ 6800 元/㎡ 6500 元/㎡
价格体系（均价） 价格体系（均价）
销售率 80% 60% 10% 10% 20% 50% 80%
项目价格维持在
元/平方米之间，视位置与规模大小而定，紧临市区最为繁华的中山路的项目售价最高，非 紧邻主干道的项目售价相对低一些； 目前以新源 NASA 价格最高，虽然属于精装修，但售价以到 11800 元/㎡，10 月 18 日开盘，属于刚开盘项目； 中山路东购商圈繁华中心区域近期开盘项目较多，竞争压力明显，具体销售优劣情况还有待后期观察。 销售情况均尚可，主要以投资或办公为主，生活居住原因购买者不多。
1、通过项目调查，总体上可以看出石家庄市经济发展态势很好，在建城市综合体项目项目较多，现在处于供需两旺的时候， 整体销售情况良好。
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2、市内依据所处地段、规模大小的因素的影响，所售价格与销售率略有差异； 3、公寓以 60-100 平米的面积段控制的销售情况最好，深受投资与自用者的喜欢； 4、据守交通主干道，产品价格定位于
元/平米较为适中，位置稍微次之的定位于
元/平方米为宜； 5、项目均以高容积率为特点，整体项目内若无住宅项目，绿化率均不高。
第四部分 一环区域内商住综合体解析
商住综合体（类 HOPSCA）将是以后发展的趋势，现挑选一环区域内 6 个已经成型的和还未交付使用的城市综合体项目，它们依 次是金正·缔景城、万象天成项目（WONDER MALL）、金世界中央新城、中宏汇景国际、先天下、泰勒中心（位置如图所示）；通过 进行简单的介绍与比较，从而更深刻的了解城市综合体项目的开发与后期营运管理方向，能够更好的为本项目的开发提供支持。
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
区域市场商住综合体项目简介（ hopsca） 一、 区域市场商住综合体项目简介（类 hopsca）
金正? 金正?缔景城
金正?缔景城由石家庄金正房地产开发有限公司总投资 26 亿元开发建设， 项目规划用地 20.5 万平方米，地上规划建筑面积 66 万平方米，其中商业部分 29 万平方米， 住宅部分 37 万平方米。 占地 312 余亩， 总建筑面积达 66 万平米， 是一座气韵壮美的盛世欧洲城，共兴建包括 25 栋高层景观住宅、4 栋酒店式商 务公寓、1 栋五星级酒店、1 栋 5A 级智能写字楼、12 万平方米零售卖场及体验 式休闲娱乐集会、6 万平方米欧洲风情商业走廊、6000 平米超大爱琴海景、1 万 平方米示范小
学、双语幼 儿园在内的商业配套及公建设施，建成后可谓石家庄的“城中之城”和首屈一
天成项目 万象
指的中央级生活区。
万象天成项目（ 万象天成项目（WONDER MALL） 项目 ）
总占地 40 亩，总建筑面积 16 万平米，建筑总高度为 99.7 米，由三座塔 楼和一座裙楼组成，三个高层塔楼分别是一家五星级酒店、一栋 5A 智能化写 字楼和一座高档精装商住公寓，负一、二层和商业裙房构成了约 10 万平米的
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
精品购物中心，其余地下两层为车库。
金世界中央新城
总建筑面积近 100 万平米，目前规模较大的综合性建筑群。中央新城集 商业、商务、高尚住宅、酒店式公寓于一体，四街四区五大集群、十字金街， 构建金世界中央新城的整体规划模式。金世界国际复合消费区以国际街区商 业 MALL 理念为宗旨， 将各种商业形态融会， 使人们在购物的同时还观赏了不 同的商业风景，既满足了不同群体的消费胃口，又最大限度地愉悦了购物者 的心情。
世 项目 金 界
中宏汇景国际
城市中央复合建筑群，东起广安大街、西至青园街、北起谈南路、南至中山 路，总建筑面积 52 万平米，总投资达 12.5 亿元。巨擘手笔，整合五类锋尚作品： 中央公馆（高档公寓） 、中央首府（鼎级豪宅） 、中央 Office（专业写字楼） 、中央 酒店（五星级酒店） 、中央 98（时尚酒吧一条街） 。形成集居住、工作、休闲、购 物、娱乐为一体的新城聚落。
中宏汇景国际
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
开元* 开元*先天下
先天下： 先天下：
2004 年，开元公司开发建设先天下项目，项目立项名称为开元花园，项目 推广名称为&先天下&。建筑面积 42 万平方米，总投资约 15 亿元。兴建一座集& 购物、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游&等八大功能于一体的&一站 式&大型购物中心及高档写字楼、公寓、住宅为主的综合开发项目，地块规划将 地块划分为 A、B、C 三区，项目整体将坚持高起点设计、高标准建设，采用全 钢结构，囊括应用国家建设部推广的十项新技术。
泰勒中心： 泰勒中心：
泰勒中心是石家庄市 2008 年政府重点项目之一，由远洋城公司开发项 目，公司旗下有保龙仓超市，有较强的零售业操作、经营管理经验。项目 立项名称为远洋城，建筑面积 24 万平方米，总投资 33 亿元是集购物、休 闲、娱乐、餐饮、办公。两座购物中心、两座全功能影院、一家五星级酒 店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型超市和主题商场。
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
二、商住综合体项目对比表： 商住综合体项目对比表：
项目名称 金正?缔景城
总建筑面积 66 万平方米；商业部 分 29 万平方米，住宅 部分 37 万平方米
物业类型 25 栋住宅、4 栋酒店式商务公寓、 1 栋五星级酒店、1 栋 5A 级智能写 字楼、12 万单体商业、6 万平方米 3 层商业街区 一栋五星级酒店、一栋 5A 智能化 写字楼和一座高档精装商住公寓。 负一、 二层和商业裙房构成了约 10 万平米的精品购物中心 商业、商务、高尚住宅、酒店式公 寓于一体，四街四区五大集群、十 字金街 高档公寓、住宅、写字楼、五星级 酒店、时尚酒吧街；单体商业（东 尚）及沿街社区商业
商业业态 酒吧街、美食街、菜市 场、沃尔玛、婚纱主题 商业街区；休闲、健身 美容等社区零售商业
招商运营模式 香港太平洋投资顾问； 先销售，后招商运营。
售价/租金 商业单体未售；沿街 店铺首层 2.2 万；2 层 1.6 万/平米。租 金首层 160 元；二层 60 元/月/平米 未售
万象天成项目
总建筑面积 16 万平米
休闲、餐饮、购物高档 零售商业单体。核心商 业业态未定
商业未知；据报道其与 百盛、保利等巨头已达 成协议。
总建筑面积近 100 万 平米
国际复合消费区以国际 街区商业 MALL 理念。 核 心商业业态未定 东尚 mall 单体 5 万商 业。集购物、餐饮，娱 乐，休闲为一体的 mall
总建筑面积 52 万平方 米
一部分写字楼整栋出 售；单体商业（东尚 mall）交由东尚商业独 立运营。
沿街商业 3-6 万/平 米。东尚目前仅出 租，预计待其成熟后 再售。租金水平： 60-250 元/平米/月 商业未售.租金扣点 15-25%
总建筑面积 42 万平方 米
高档写字楼、公寓、住宅；复合体 商业
集&购物、商务、会展、 商业完全交由北国运 娱乐、餐饮、康体、休 营，预计 3-5 年内租金 闲、 旅游&等八大功能于 全免。
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
一体的&一站式&大型购 物中心。约 12 万平米 泰勒中心（远 洋城） 总建筑面积 24 万平方 米 两座购物中心、两座全功能影院、 一家五星级酒店、一座智能商务楼 宇、一座嘉年华不夜城、一家大型 超市和主题商场 购物、休闲、娱乐、餐 饮、办公。两座购物中 心、两座全功能影院、 一家五星级酒店、一座 智能商务楼宇、一座嘉 年华不夜城、一家大型 超市和主题商场 沃尔玛、家乐福、乐购 （tesco） 、家世界、北 人集团等在洽谈之中， 目前国际零售大买场超 市受交通环境、项目进 度的影响，进驻的可能 性不大，有可能的
是北 人集团百货和家电进 驻，以及开发商自己旗 下企业宝隆仓超市进 驻，其他娱乐休闲配套 尚未确定。
三、区域市场商业运营商简述 区域市场商业运营商简述
项目名称 乐模 天元名品 燕港商务 东购 谛景城 万象天成
投资开发 东方金地 天元 燕港 北京东方购物投资 金正 天成
商业策划 青岛睿邦商业 李星 北京源亚 王二梅 贾卧龙 天成商业团队
招商团队 青岛睿邦商业 李星 北京源亚 王二梅 贾卧龙 天成商业团队
运营管理 自营 自营 在售 自营 —— ——
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
先天下 泰勒中心（远洋城） 东尚 mall 万隆国际 汇景国际 石门不夜城 金世界 中心线
河北开元地产 石家庄勒泰房地产 中宏地产 河北万润新元 中宏地产 河北寰宇地产 河北金城地产 河北宇东房地产
北国商业团队 置地前景·新港置业 东尚商业管理公司 北京成业行 北京龙尊 武汉维金时代地产策划 北京嘉诚联行顾问 弘策·中国
北国商业团队 —— 东尚商业管理公司 北京成业行 自行 武汉维金时代地产策划 —— 弘策·中国
北国商业团队 —— 东尚商业管理公司 —— —— —— —— ——
总结： 总结：
商住综合体（类 HOPSCA）将是以后城市商业发展的方向，必将带动整个城市的高效、快速发展； 位置都处于交通便利、人流量大的城市繁华之所在，据守城市交通主干道； 商住综合体是集商业、居住、办公、娱乐休闲、餐饮时尚于一体的国际化建筑群； 项目运作需要有优秀的商业团队进行后期的招商与营运管理； 商业业态齐全，涵盖购物中心或商业街、酒店、公寓； 商业可租可售，现阶段以先期销售、后期招商营运方针策略。 中心线属于地下商业街区，现施行以返租的形式进行出售，初定返租期限为两年，返利润为总款的 8%，两年后可自营或继续返 租，返租金额为当时现实租金，由于中心线为刚营运街区，具体成效未可预见。
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
商业地产市场总体分析
一、一环内商业经营混杂，城市形象有待提升 一环内商业经营混杂，
石家庄是在铁路沿线的农村成长起来的城市，受历史、地理环境及本土人文观念的影响，各类需要通过流通环节的商品市场在 铁路沿线及火车站周边扎根，造成目前市中心区一环内批发市场、专业市场及购物百货商场集中在一起，经营混杂，产品的档次、 价格、质量参差不齐、购物环境嘈杂，消费层次不明显，这种混杂的商业格局严重制约城市商业的发展、城市现代化、都市化的推 进进成缓慢，有碍城
市形象的提升。因此，专业市场在同时受到全国各地专业市场的冲击下，其商业辐射面逐渐缩小，专业批发市 场的“退市进郊”便是时间上的问题了。
二、百货零售业不呈区域性分布，商业格局由“点”趋向“线和面” 百货零售业不呈区域性分布，商业格局由“ 趋向“线和面”
目前，石家庄百货零售业不呈区域性分布，而是以“点”代替“线”或“面” ，即：以北国商城、东方购物广场为主要的传统 百货购物场所替代了国内普遍的区域性购物习惯， 在需求层面上仅停留在购物环节上， 同时这些购物场所对区域性商业的带动有限， 就中山路沿线的沿街店面的局部旺市，是靠交通主干道以及商务办公楼、酒店林立遍布于中山路沿线而带动的，因此在有限的购物 场所要解决 230 万常住人口的购物需求，造成购物人流集中、密度大。这种状态显示，石家庄商业发展处于初级阶段，同时也相对 落后于其他内陆城市，随着城市化进程的发展，这种零售业态将被其他更高级及能满足全方位人本需求的商业物业形式替代，因此 可以说石家庄真正意义上的都会型商圈还未形成。
三、现有商业选址多出现问题，商业经营管理水平落后 现有商业选址多出现问题，
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
“王府井”百货淡出女人世界，退出石家庄商业市场，引起掀然大波，还有天客隆超市、韩城等多家商业关闭歇业，综上所述 商业经营出现问题，其地理位置、区位环境、选址、经营管理等方面存在诸多原因，适者生存，因此也为今后的商业发展提供了生 存和发展的机会。
四、主题式商业出现，现代流通呈现良好态势 主题式商业出现，
随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当 的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更 新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节——零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争 最激烈的一环 。传统的百货商场因环境恶劣、嘈杂拥挤、杂乱无序、需求单一、个性中庸等方面的影响，在以体验式、多业态、全 方位满足需求的新型购物中心还未出现的情况下，经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、主题商场将成为石家庄商业市场的 必然。因此以年轻酷装及休闲服饰为经营主题的天元名品一期、二期项目能取得销售和经营双丰收，便是顺理成章的事。大经街的 后期不断探索
着适合石家庄本土特色的发展模式，达到售租两旺的局面将指日可待。 石家庄市加快利用连锁经营、电子商务、现代物流等方式改造传统商业服务业，现代流通呈现出多行业、多业态、多形式、多 元化发展的良好态势。本地连锁公司总数达到 21 家，大中型超市达到 49 家，各类专卖店、专业点 500 余家，其中万平方米以上的 大型超市达 16 家。围绕做大做强优势企业，培育形成了北人集团、珍极集团、新燕春、保龙仓等为代表的十大商贸集团，成为商贸 经济发展的重要支撑。万客隆、麦当劳、世纪联华、国美、大中、苏宁、家世界等一批外埠新兴业态企业广泛进驻，现购自运、仓 储经营、会员制、专业店、复合型购物中心等国内外先进经营理念和管理技术得到广泛应用，将促进商业的全方位健康、快速发展。
五、传统百货业态依然占市场主导，多业态组合开始出现 传统百货业态依然占市场主导，
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目前北国商城以每年 8 亿元的营业额、东购以 5 亿元的年营业额、华联以 3 亿元的年营业额占据着零售商业市场的主导地位。 但据数据统计自 2004 年人民百货改变传百货的经营模式，提出 shopping—mall 的经营思路，重新进行定位、业态组合的调整、以 及购物环境的改造后，逐年呈现良好的营业业绩，甚至目前已超过东购的营业额。在次之前华联也是对一二层商场进行调整，重新 定位、市场细分、客户群细分、有选择性引进品牌后维持了现有的营业业绩。同时位居全国零售业第 7 的北国商业集团，在做好做 旺北国商城的同时，顺大势所趋，开始迅速扩张，如“先天下”与“北国”联姻打造华北最大的 shopping—mall，开始走铜锣湾百 货集团的发展扩张之路----地产与商业结合，商业营业面积扩张到 20 多万平方米，其扩张发展的战略十分明显，即通过百货店、超 市为主力店，集购物、休闲、美食等多业态组合的商业物业形式，结合已有的品牌效应，达到再一次的飞跃，保持今后在石家庄的 零售商业的领导地位。
总结： 总结：
石家庄现有商业形象可感力性较差、规模有限、停车等配套不足、购物环境差、经营管理水平较落后，在商业选址上多出现 问题，也因此经营不理想，消费模式单一，仍停留在传统百货及超市的购物模式， 以体验式、一站式结合休闲、餐饮、娱乐的商业 业态还未真正出现，因此新型大型商业今后在石家庄将会不断涌现，随着这些大型商业的出现，石家庄商业市场将有很大的发展潜 力。
第六部分 未来商圈发展趋势与项目建议
一、未来商圈发展趋势
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
未来石家庄商圈发展将由“点”到“线面”发展，形成由“东购-新百商圈”“北国商圈”为核心，向周边区域扩展态势，并逐 、 步形成“线面式商业区” ，最终形成省会成熟的国际化商业模式。 （如图）
未来省会商圈发展预测图
商 圈 北 国 商 圈
圈 赵 卜 口 商 圈
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
商圈发展趋势： 商圈发展趋势：
趋势一：由中心向外围发展；由中山路为核心向南北两翼发展趋势； 趋势二：单体商业逐渐向复合型商业转变； 趋势三：新型商圈业态偏重家居建材、休闲娱乐、餐饮时尚等； 趋势四：东南商业比重偏大，西北商业比重偏小； 趋势五：新商圈的形成将依赖区域人口资源支撑；
二、本项目特点及建议
项目所在地处于商业核心位置，是商家必争之地，区域内距离“东购-新百商圈”“北国商圈”不足 2 公里，今后必将成为省 、 会国际化商业新型商业的一颗新星。
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三大核心竞争力：营销策略+视觉表现力+销售执行力
建议： 建议：
北靠中山路繁华地带，西侧紧临平安大街，占据东购-新百商圈与北国商圈之间稀有地块，营造集商业、休闲娱乐、餐饮 时尚于一体的高档精品商业模式； 商业应需提前做出规划，以拉升公寓、写字楼等物业价值； 聘专业的商业策划团队、招商团队，以及运营团队，专业细致的进行商业布局，勾勒商业节点，以前瞻性的眼光先期入市； 依靠地段优势，拔高项目品质，引入如沃尔玛、百盛、乐购等世界一级的城市商业营运商； 引入奢华精装、舒适便利生态等元素，增加公寓产品卖点和附加值； 定位于高档城市商住综合体项目，以立体式、多元化商业来营造高品质 HOPSCA； 综合而言，此项目特征应定位于高档商住综合体，属于目前石家庄紧缺的集商业、办公、休闲娱乐、餐饮时尚与一体的高档城 市商住聚合体的模式。 项目所在地块现状属于市核心商业区， 位于东购-新百商圈与北国商圈之间， 临中山路与平安大街， 商业配套、 办公环境、娱乐餐饮休闲环境非常完善，人流量为整个石家庄最多的区域，因为应该定位于“依靠高档品质主打市场”的策略。
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