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& 二手房交易税费的计算
二手房交易税费的计算
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关于二手房交易税费的计算项目及计算方式：　
一、正常过户　
　1、营业税：(税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点 ①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。　　
2、个人所得税：(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%　　
3、印花税：(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。　　
4、契税：(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。　　
5、测绘费：1.36元/平米
总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。　　
6、二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米　　
7、登记费：
(工本费)80元 共有权证:20元。
所需材料：
⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)
⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
注：房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。　　
二、赠与过户　　
1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样　　
2、所需材料：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。　
三、继承房产交易过户　
1、继承房产的费用有：⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费80元/单放弃继承公证80元/人(注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。)　　
2、所需材料：
⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。
(注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。)　
四、析产　　
析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。　
二手房交易税费计算方法：　　
买方：　　
1、契税：　　成交价或评估价(高者)&1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)　　
2、交易服务费：　　建筑面积(平方米)&3元　　
3、交易印花税：　　成交价或评估价(高者)&0. 05%　　
4、产权转移登记费：　　50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)　　
卖方：　　
1、交易服务费：建筑面积(平方米)&3元　　
2、交易印花税：成交价或评估价(高者)&0. 05%　　
3、土地出让金：成交价或评估价(高者)&1%　　4、解困房：成交价或评估价(高者)&1%　　
5、商品房：土地出让金按基准地价 & 3% & 未交土地出让金的建筑面积　　
6、分摊费用：成交价/总面积&分摊面积&10%(10楼以下);成交价/总面积&分摊面积&20%(10楼以上)　　
7、个人所得税：成交价或评估价(高者)&1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)　　
8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)&5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)　
买房主要交契税　　卖方要交营业税、个人所得税　　要是通过中介的话上下家都要交1%的中介服务费
读完这篇文章后，您心情如何？
(1)(0)(1)(0)(0)(0)(0)(0)
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继承的房产出售时房龄按继承前的时间算吗
你说的是持有房屋的时间吧，这个时间是从继承开始的实际计算。
北京姜德福律师
其他类似问题
其他3条回答
取得产权证的时间：1，二者可取其中最早的来界定房产证满两年界定的起始点有两个；2
你好，按照房产档案算。
是的，希采纳，我也是闷得，才怪哈哈
房产的相关知识
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通州二手房交易公证事项猛增 涉及委托、承诺和继承三类
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楼市新政“国五条”出台后，通州公证处涉房公证事项猛增，上周接到咨询电话100多个，办理公证23件，而往常每周仅七八件。为此，通州公证处开通绿色通道，将出证时间从15个工作日缩减到3至5个。
通州区司法局公律科科长马锦仁说：“二手房交易过户，涉及委托、承诺和继承三类公证书。 ”
委托公证：如果交易一方或者双方没有时间、精力亲自完成交易流程的，就可委托他人进行。委托他人办理房地产登记、过户等重要事项的，该委托书应当公证。房屋出售方办理委托公证的，需委托人亲自到公证机构，携带身份证、户口簿、婚姻证明、房产证、土地证前来办理；如委托人已婚，一般应夫妻双方共同前来；如委托人为单身，则需到户籍所在地民政局、档案馆开具无婚姻纪录证明。
承诺公证：如房屋出售方中有未成年人、其他无民事行为能力人或限制民事行为能力人，就需要办理承诺公证，即监护人承诺出售房产不损害未成年人或其他无民事行为能力人或限制民事行为能力人的利益。办理该公证，承诺人即监护人应携带身份证、户口簿、监护关系的证明、房产证、土地证等材料亲自到公证机构办理。如是未成年人，监护关系的证明一般是出生证、独生子女证等，且父母双方均需到场；如是精神病人、老年痴呆等其他无民事行为能力人或限制民事能力人，应首先到人民法院宣告其为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，再协商或指定监护人，由该监护人前来办理。
继承公证：如产权人已经过世，继承人需要将该房屋出售的，应当先办理该房屋的继承公证，再由继承人出售该房屋，办理继承公证比较复杂，当事人可先行到通州公证处接待大厅咨询。
通讯员姜莉 记者赵勇进
[编辑：冯宏新]
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房产过户流程 转让赠与过户需要交什么税
17:44:00　来源：新乡房产网 点击:7705 次
　　房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。
　　房产过户流程
　　1、房产证过户不经过中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚的话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。
　　2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
　　3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。
　　4、房产过户税金缴纳完毕后十个工作日便可拿到房产证。
　　房屋过户分为继承过户，转让过户，二手房过户以及商品房过户。
　　【继承过户】
　　流程：
　　一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;
　　二、办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：
　　1、被继承人死亡证明;
　　2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证;
　　3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;
　　4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件;
　　有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。
　　三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。
　　申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\ 契税完税凭证(原件)。
　　四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。
　　继承房产的费用有：
　　（1）公证费 40元/平米*产权证面积
　　（2）继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人
　　注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
　　（3）房地产价值评估费用
　　根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算：
　　100万以下5%
　　101以上至1000万部分2.5%
　　1001以上至2000万部分1.5%
　　2、所需材料
　　（1）公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。
　　（2）房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。
　　注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。
　　【房屋转让过户】
　　二手房过户所需材料：
　　过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
　　正常过户交易税费
　　a.营业税 (5.6% 卖方缴纳)
　　b. 个人所得税(交易总额1% 卖方缴纳)
　　c. 印花税 (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。
　　d. 契税 (90㎡以内1%，90㎡-144㎡以内是2%，144㎡以上4% 买方缴纳)
　　e.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)
　　f.二手房交易手续费 总额：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米
　　g.登记费(工本费) 80元 共有权证:20元
　　详细交易费参考表格请点击：
　　【赠与过户】
　　1、费用
　　免征营业税和个人所得税，但是需要增加：
　　（1）公证费 40元/平米*产权证面积
　　（2）契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税。其他费用和正常过户都一样
　　2、所需材料
　　（1）公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套；
　　（2）不需要经过地税局直接可以过户；
　　（3）房管局需要材料同正常过户基本一样，只不过还需要公证书原件一份。
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