淮南市住房公积金有关政策解答_百度文库
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淮南市住房公积金有关政策解答
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胡林娣与淮南正元置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一初字第00227号
原告：胡林娣，女，日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：翟广山，安徽八公律师事务所律师。
委托代理人：韩明，安徽八公律师事务所律师。
被告：淮南正元置业有限公司，住所地淮南市田家庵区。
法定代表人：周涛，该公司董事长。
委托代理人：史军，安徽金天阳律师事务所律师。
委托代理人：陈中汉，安徽金天阳律师事务所律师。
原告胡林娣诉被告淮南正元置业有限公司（以下简称正元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，分别于日、日公开开庭进行了审理。胡林娣委托代理人翟广山、韩明，正元公司委托代理人史军、陈中汉到庭参加诉讼。胡林娣、正元公司法定代表人周涛经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡林娣诉称：被告投资开发了&东方国际广场&项目，原告在对&东方国际广场&商铺咨询中，销售部门负责人向原告介绍，商铺购买者个人只需支付25%的现金，开发商帮助从银行贷款25%，由开发商返租招商10年，租金直接冲抵剩余50%房贷，10年后购房者获得100%房产。被告&东方国际广场&项目的销售宣传横幅、电视广告等均有这样的宣传承诺。基于被告的上述宣传，原告与被告于日签订了《东方国际广场商品房认购协议书》（以下简称《认购协议》），认购了14套商铺，当日交纳了300万元，日又按被告要求交纳了1000万元，之后被告给原告出具了承诺函，确认原告交纳了1300万元定金；日原告又向被告交纳了700万元，原告累计付款金额2000万元，已经超出总房款的25%。但原告要求与被告签订商品房买卖合同时，被告却单方面违反之前的承诺，拒绝按原来的承诺与原告签订书面的商品房买卖合同，为原告办理购买商铺的备案登记等义务。原告多次与家人、朋友、律师一起前往被告处，要求被告履行与原告签订的《认购协议》约定的义务及承诺，但多次协商无果。随后原告又多次发函给被告，催促被告履行义务；被告仍然不愿履行合同约定义务，并于日登报要求单方解除与原告签订的《认购协议》。原告为了维护自己的合法权益，于日向淮南市中级人民法院提起诉讼，原告要求被告履行《认购协议》内容，确认原告与被告签订的《认购协议》内容，确认原告与被告签订的《认购协议》有效，确认被告作出的解除通告无效。经法院审理，法院认为原告与被告签订的《认购协议》法律性质为预约合同，不能判决被告强制履行《认购协议》，驳回了原告的该项诉讼请求。另，法院经审理查明案件相关事实，确认原告与被告签订的《认购协议》有效，认定被告解除通告行为无效。
判决生效后，原告又于日向被告发出了通知，要求被告按生效法律文书认定的事实，及原告与被告签订《认购协议》时被告的销售承诺、宣传等内容与原告签订14间商铺的《商品房买卖合同》，随后原告多次上门要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告拒绝按生效法律文书认定的事实及原先的约定、承诺与原告签订房屋买卖合同；原告已经无法达到与被告签订《商品房买卖合同》，购买涉案的14套的目的，原告只能要求解除合同，要求被告承担违约赔偿责任。
原告认为被告的行为明显违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律、法规的规定，严重损害了原告的利益；迫于无奈，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求判令：一、原告与被告解除日所签《东方国际广场商品房认购协议书协议》。二、被告向原告双倍返还定金2600万元。三、被告返还原告已支付的购房款700万元，并赔偿利息损失（自日起至实际给付之日止，以700万为基数，按同期人民银行贷款基准利息计算的利息；截止日损失利息暂计算为元）。一、二、三项请求合计：元。四、被告承担本案的全部诉讼费用。后变更为：一、原告与被告解除日所签订《东方国际广场商品房认购协议书协议》；二、被告向原告双倍返还定金600万元；三、被告返还原告已支付的购房款1700万元，并赔偿损失（其中1000万元自日起，以1000万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至被告付清款之日止；其中700万元自日起，以700万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至被告付清款之日止。截止日损失暂计算为元）。一、二、三项请求暂计算为元。四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
正元公司辩称：一、被告不同意解除合同。理由如下：1、涉诉房产被告始终没有出售，被告也未就该房产与原告以外的第三人磋商交易，签订商品房买卖合同的条件具备；2、被告在预约合同签订后没有违约，始终就预约合同中的未决条款与原告磋商。双方始终就房屋销售事宜继续磋商，被告诚信履行磋商义务，继续磋商进而签订商品房买卖合同是双方基于《认购协议书》的合同义务。
二、原告关于双倍返还定金的诉请无事实依据。
1、本案中，原被告之间签订的《认购协议书》属于预约合同，相对于本约合同而言，预约合同的作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款，则由当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。《认购协议书》的付款方式一栏中，双方对于一次性付款还是按揭贷款未作约定。《认购协议书》合同条款第6条约定，&乙方充分了解所购商铺必须符合统一经营管理的要求，不得以任何理由拒绝与本项目经营管理公司招商的商户签订租赁合同，否则视为乙方违约，所交定金不予退还&。原告作为乙方也亲笔书写&本人已充分了解本协议书各项条款并认可，胡林娣&。由此可见，双方在签订《认购协议书》时，对于付款方式、商铺返租年限等未作具体约定，需要双方在签订商品房买卖合同时对合同条款的内容进一步磋商。
2、被告在收取原告300万元定金后，继续与原告就预约合同中的未决条款（付款方式、商铺返租年限等）进行磋商。由于原被告双方关于付款方式及商铺返租年限未能达成一致，致使作为本约合同的商品房买卖合同未能签订。未能签订商品房买卖合同的过错不在被告一方。预约合同无法履行的责任、商品房买卖合同无法签订的责任均不能归责于被告。在磋商过程中，被告对于涉案商铺始终没有对外出售。该商铺至今仍未对外出售，7600多万元的房款被告只是收到2000万元，被告在与原告磋商过程中承受了巨大的损失。
3、商品房买卖合同无法签订的责任并非被告单方违约造成，原告要求依定金罚则要求被告承担违约责任没有事实依据。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第四条规定，&出卖人通过认购、订购、预约等方式向买受人收受定点作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人&。本案中，被告对于本约未能签订并无过错，如果要求被告承担全部责任，显失公平。因此，被告作为出卖人只需要将定金300万元返还买受人即可。
三、原告对于1700万元的购房款主张购房款按照同期银行贷款基准利率四倍计算损失没有事实和法律依据。
1、购买&商铺&行为不属于《消费者权益保护法》调整，原告主张惩罚性赔偿的主张没有法律依据。《消费者权益保护法》第二条规定&消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。&商铺是专门用于商业经营活动的房地产，原告所购商铺在《认购协议书》中已经明确出租给&本项目经营管理公司招租的商户&，用于商业经营活动，不是也不可能是&为生活消费需要&购买的，购买&商铺&行为是投资行为，不是消费行为。因此。涉案商铺无论是用来出租经营还是自用自营，都不能理解为原告作为消费者购买的生活消费品，本案中购买商铺的行为不属于《消费者权益保护法》调整，原告依据《消费者权益保护法》主张惩罚性赔偿的主张没有法律依据。
2、原告要求按照同期银行贷款基准利率四倍计算赔偿损失没有事实依据。
（1）被告的销售宣传行为不是&欺诈行为&。根据《民法通则若干问题的意见》第六十八条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示。关于销售人员的宣传，原告并未提交证据证明被告的销售人员的宣传构成欺诈。关于宣传关高，被告认为内容明确具体的宣传广告构成要约邀请，被告并未隐瞒真实情况也没有故意告知虚假情况。原告在签署《认购协议书》时，对于付款方式是一次性付款还是按揭贷款未作约定，对于付款和贷款比例也未作约定，对于返租年限等也未在《认购协议书》中明确，原告既没有依据广告中的要约邀请向被告发出要约，也没有将具体的要约写入《认购协议书》。也就是说，原告在签署《认购协议书》时并没有将广告有关内容进行磋商，如果在磋商中原告认为有关约定与广告内容不一致，原告也可以在《认购协议书》付款方式中明确，原告也可以不签订《认购协议书》。因此，原告认为被告在销售宣传中有欺诈行为并请求惩罚性赔偿没有事实依据。
（2）原告要求按照同期银行贷款基准利率四倍计算赔偿损失，原告没有提交相应的证据证明。
3、被告无需赔偿原告损失。
被告无缔约过失及违约，无需承担违约责任。相对于本约合同而言，预约合同的作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成预约合同的违约。对其中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约预付款的利息损失要求与事实不符。原告于日交付承兑汇票两张合计票面金额为700万元，两张票据的到期日均为日。因此，承兑汇票尚未到期，实际在日的票据权利不足700万元。因此，原告主张以700万元为基数从日计算利息损失没有事实依据。本案中，双方未能签订购房合同的本约，原因在于双方在预约合同中，在付款方式部分，双方对付款方式一次性付款还是按揭贷款未做选择，事后未能就付款方式达成一致。双方对于统一经营管理商铺租赁的条款、返租期限等也未能达成一致。业已生效的（2014）淮民一初字第00020号民事判决书认定（第22页），&鉴于双方在签订商品房买卖合同时需要对合同条款的内容进一步磋商，故该《认购协议书》不适宜强制履行&。因此，预约合同签订后双方需要就未决条款就磋商。被告一直履行诚实磋商的义务，没有过错或过失。在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同解除，如附定金应予返还。一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的举证责任。原告提举的有关广告宣传的证据不能证明被告对于付款方式和统一经营管理商铺租赁同时作出了具体确定的允诺，足以使得预约合同中的未决条款可以成就本约签订。因此，未能继续签订房屋销售合同本约的原因不能归咎被告方。如果原告坚持解除预约合同，被告不存在违约只需返还购房款。
原告对于1700万元房款的利息损失计算依据错误。
原告于2012年8月的房款1700万元均由半年期承兑汇票支付，其中出票日为8月6日的两张500万元合计1000万元，两张承兑汇票的到期日是日；出票日为8月8日的一张300万元、一张400万元，合计700万元，两张承兑汇票的到期日为日。原告上述款项均由半年期承兑汇票支付，票据出票日距离票据到期日时间均为半年。原告主张按照票面金额从票据交付日计算利息（利息损失）错误。被告认为，承兑汇票只有到期日才能完全兑现票据权利，如果以票面金额为基数计算利息或利息损失，应当以票据到期日为计算起点。
胡林娣为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据一、胡林娣公民身份证复印件。证明：胡林娣的诉讼主体资格。正元公司对该证据的真实性无异议。
由于正元公司对该证据的真实性无异议，本院审查予以确认。
证据二、正元公司营业执照、组织机构代码证复印件。证明：正元公司的诉讼主体资格。正元公司对该证据的真实性无异议。
由于正元公司对该证据的真实性无异议，本院审查予以确认。
证据三、《认购协议》、房价计算清单、收据、承诺函。证明：1、胡林娣与正元公司签订了《东方国际广场》商品房认购协议书，认购了14套商铺，具体每套商铺的房号、面积、价格；14套房屋总建筑面积1890.03平方米，房价总额元。2、胡林娣日付款300万元，日付款1000万元，被告给原告出具承诺函，确认原告交纳了1300万元定金。胡林娣日付款700万元，原告付款总金额为2000万元，超过了总房款的25%。
正元公司质证意见：对《认购协议》的真实性无异议，但认为证明观点不成立，认为该证据只能证明：1、双方关于定金约定为300万元；2、双方对于付款方式是一次性付款还是贷款支付未做选择；3、认购协议书第六条约定了违约条款，&乙方充分了解所购商铺必须符合统一经营管理的要求，不得以任何理由拒绝与本项目经营管理公司招商的商户签订租赁合同，否则视为乙方违约，所交定金不予退款。&
正元公司对该组证据中的房价计算清单真实性有异议，认为不具备证据要素。
正元公司对该组证据中的收据真实性无异议，证明观点有异议，认为只有300万元是定金，只能证明300万元定金事实。定金以转账方式支付；定金为300万元与预约合同约定一致。
正元公司对该组证据中的承诺函真实性无异议，但认为证明观点不成立，此份承诺函应原告所要求出具，结合拍卖商铺炒作目的，不是真实意思的表示，（2014）淮民一初字第00020号民事判决书已经认定双方均不受拍卖结果的约束。定金1300万元为笔误；定金条款作为重要条款，没有重新约定。
由于正元公司对该组证据中的《认购协议》、收据真实性未提出异议，本院审查予以确认，对该组证据中的房价清单，由于仅系手写，无双方签字确认，不能证明其合法来源，对其真实性本院不予确认。对该组证据中的承诺书的真实性本院予以确认。
证据四：淮南市中级人民法院（2014）淮民一初字第00020号民事判决书复印件一份，证明：1、淮南市中级人民法院认为原告与被告签订的《东方国际广场商品房认购协议书》法律性质为预约合同，不能判决被告强制履行《东方国际广场商品房认购协议书》，驳回了原告的该项诉讼请求。2、法院经审理查明被告在日前即作出&开发商垫付50%，由业主支付50%，业主支付部分可向银行贷款50%&等广告宣传。该广告内容应视为要约。原告要求正元公司按照首付25%的条件与正元公司签订商品房买卖合同并无不当。确认原告与被告签订的《东方国际广场商品房认购协议书》有效，认定被告作出的解除通告行为无效。
正元公司质证意见：对该证据真实性无异议，对证明观点有异议。1、（2014）淮民一初字第00020号民事判决书也已生效，双方均受该判决约束。2、预约合同并未对付款方式、统一运营管理、返租期限达成一致。（2014）淮民一初字第00020号民事判决书认定（第22页），&鉴于双方在签订商品房买卖合同需要对合同条款的内容进一步磋商，故该《认购协议书》不适宜强制履行&。3、&开发商垫付50%，由业主支付50%，业主支付部分可向银行贷款50%&等广告宣传。双方关于预约合同中付款方式、统一运营管理、返租期限等未决条款尚未达成一致，签订商品房买卖合同本约的条件不具备，需要继续磋商，被告并未违约。
本院认为，（2014）淮民一初字第00020号民事判决书系本院业已生效判决。对该判决中认定的事实本院予以确认。
证据五：（2014）皖淮正公证字第9154号公证书，证明：日原告通过公证送达的方式再次向被告发出通知，原告要求被告信守承诺，按照生效法律文书认定的事实，及原告与被告签订《东方国际广场商品房认购协议书》时被告的销售宣传、承诺等内容与原告签订14间商铺的《商品房买卖合同》，否则原告将依法解除认购协议，要求被告承担违约责任。被告拒绝按生效法律文书认定的事实、原先的销售宣传、承诺与原告签订《商品房买卖合同》。
正元公司质证意见：《通知书》收到，对通知书内容和证明观点有异议。双方在签订商品房买卖合同时需要对合同条款的内容进一步磋商，双方关于签订商品房买卖合同本约的条件尚未成就，尤其是预约合同中关于付款方式、统一运营管理、返租期限等未决条款需要继续磋商，被告无过错。
本院对该证据的真实性予以确认。
证据六：被告东方国际广场项目的宣传单等资料，证明：1、原告订购商铺的位置；2、被告对销售商铺规范范围内的房屋及相关设施的说明和允诺；3、被告方承诺的购买商铺的付款方式。
正元公司质证意见：1、真实性有异议，宣传资料不能证明广告发布时间在合同签订前，不能证明该广告由被告发布。2、该证据不能证明被告违约。付款方式条款的有关宣传不能直接确定预约合同中有关付款、统一运营管理、返租期限等未决条款的成就，从而直接促成本约，因此，原告上述证据不能证明被告违约。
正元公司虽对上述证据中的宣传单的真实性有异议，但未能提交充分相反证据予以反驳，且该证据已在本院生效判决书中予以确认，本院对上述证据的真实性予以认定。
证据七：被告在淮南电视台对&东方国际广场&项目进行宣传的资料、被告现在项目的运营情况照片，证明：1、被告对销售商铺规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺；2、被告承诺的购买商铺的付款方式和项目运营方式，对商铺收益的承诺；3、原告购买商铺后，被告宣传承诺的购买商铺的付款方式和项目运营方式；4、被告原来宣传承诺的商业项目运营方银泰百货不再入驻&东方国际广场&项目房产，现在的商业项目运营方是上海新世界百货，被告违约。
正元公司质证意见：1、真实性有异议，宣传资料不能证明广告发布时间在合同签订前，不能证明该广告由被告发布。2、原告自认该宣传材料是在&原告购买商铺后，被告宣传承诺的购买商铺的付款方式和项目运营方式&，不能证明被告违约。3、上述证据不能证明被告缔约过失或违约。
对原告胡林娣提交的光盘，内容为网络视频剪辑，本院在（2014）淮民一初字第00020号案件中已组织正元公司庭后根据载明网址予以核实，内容一致，能证实正元公司于日即做过广告，内容大致为：开发商垫付50%的购房款，购房者支付50%的购房款，其中购房者支付部分的50%（总购房款的25%）可向银行贷款。本院对该组证据的真实性予以确认。
正元公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据。
证据一、正元置业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件，证明正元公司的主体资格。
胡林娣质证意见：对该组证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
由于胡林娣对该组证据的真实性无异议，本院审查予以确认。
证据二、日《东方国际广场》商品房认购协议书，证明：1、预约合同；2、预约合同定金为300万元；3、第六条关于统一运营管理的规定；4、在付款方式部分，双方对付款方式一次性付款还是按揭贷款未做选择。也就是说属于&磋商&的内容；5、证明被告需要和原告就预约合同继续磋商，被告无违约，房屋销售合同不能签订的责任不能归责于被告方。
胡林娣质证意见：证据的真实性无异议，对证明观点有异议。基本条款双方进行了明确约定，没有约定的内容应当根据被告方的宣传，被告的宣传应当作为认购协议书的部分。
本院对该组证据的真实性予以确认。
证据三、日票号为4404941收据，交款人胡林娣，载明转账，收定金。证明：1、定金以转账方式支付；2、定金为300万元；3、定金约定与预约合同一致。
胡林娣质证意见：证据的真实性无异议，对证明观点有异议。原告一次交付定金300万元，并不是说购买整套房屋的订金为300万元。
本院对该组证据的真实性予以确认。
证据四、（1）日票号为4404809收据（承兑1000万元）；（2）500万元承兑汇票号到期日为日；（3）500万元承兑汇票号到期日为日。证明：1、没有说明是定金；2、承兑汇票尚未到期；3、承兑汇票在收票日的价值不是1000万元；4、承兑汇票支付定金不符合定金交易习惯。
胡林娣质证意见：真实性无异议，对证明观点有异议。被告方收到了承兑汇票，某种性质上就是现金。
本院对该组证据的真实性予以确认。
证据五、（1）日票号为4404810收据（承兑700万元）；（2）300万元承兑汇票号到期日为日；（3）400万元承兑汇票到期日为日。证明：1、承兑汇票尚未到期；2、原告主张以700万元为基数从日计算利息损失没有事实依据；如有损失也是从票据到期日开始计算。
胡林娣质证意见：真实性无异议，对证明观点有异议。被告方收到了承兑汇票，某种性质上就是现金。
本院对该组证据的真实性予以确认。
证据六、意见函、日函、日函2、日联系函3、日回复函。证明：1、原告始终认可购房定金300万元；后1000万元为预付款。2、以上证据均自原告在0020号案件中提交的证据，并经生效判决确认。
胡林娣质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。一系列函件反映出原告积极地和被告协商签订合同，被告方置若罔闻。
本院对该组证据的真实性予以确认。
证据七、日通知书，证明：被告确认的收到房款共计2000万元，其中定金300万元。
胡林娣质证意见：真实性有异议。该通知已被法院生效判决认定为无效。
本院对该证据的关联性不予确认。
证据八、淮南市中级人民法院（2012）淮民一初字第00020号民事判决书，证明付款方式部分双方未做选择，重要的未决条款需要继续磋商，双方对预约合同签订的时间进行了变更，对定金没有变更。胡林娣交付的是购房款，该拍卖行为不是双方真实意思表示，与事实不符。
胡林娣质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。判决书没有对涉案定金数额认定，不能证明被告的观点。
本院对该组证据的真实性予以确认。
经审理查明：正元公司于日取得本案所涉&东方国际广场&楼盘的预售许可证。日，正元公司（甲方）与胡林娣（乙方）签订了《认购协议》，该协议书采取表格填充式，主要由认购房屋、认购单价、认购总价、付款方式、合同条款、备注等部分组成。根据&认购房屋、认购单价、认购总价&部分，胡林娣认购了正元公司开发的田家庵区东方国际广场-138、-139、104、105、106、107、108、109、110、111、205、206、207、208号共计14套商铺，该14套商铺预测建筑面积1890.03平方米，总价元，折合单价40462.03元／平方米。在&付款方式部分&，双方对付款方式一次性付款和按揭贷款未做选择。在&合同条款&部分，双方约定：1、乙方应于本协议签订后7个工作日内与甲方签订《淮南市商品房买卖合同》、支付首期款并签订抵押贷款合同（需要贷款的）。乙方所付之定金自《淮南市商品房买卖合同》签约之日起转为房款。2、如甲方仅在上述第一款约定的期限内将本协议项下乙方认购的物业转售他人的，则甲方向乙方双倍返还定金，本协议自行解除。3、乙方未能在本协议规定的期限内签署《淮南市商品房买卖合同》、未能按约定支付首期房款，或者不能履行本协议的其他条款、或未能签订《抵押贷款合同》（若有），则甲方在无需通知乙方的情况下，有权单方面解除本协议，并将认购物业另行处置（出售），所收定金不予返还。4、甲方向乙方告知并解释本协议相关条款并提请乙方注意。在乙方理解并确认的前提下双方签订本协议。双方确认，乙方仅能以其本人（包含配偶或直系亲属）和共有人的名义购买认购房屋。5、本协议一式三份，甲、乙双方及代理方各一份，本协议于乙方签字并支付定金、甲方盖章后生效，在甲、乙双方完成《淮南市商品房买卖合同》签署、乙方支付首期房款后终止，原件由代理方收回。6、乙方充分了解所购商铺必须符合统一经营管理的要求，不得以任何理由拒绝与本项目经营管理公司招商的商户签订租赁合同，否则视为违约，所交定金不予退还。在备注部分，胡林娣在备注栏备注：&本人已充分了解本协议书各项条款并认可。&认购书还注明定金收取情况&收商铺定金300万元&。胡林娣于认购书签订当日交纳定金300万元。
《认购协议》签订后，双方未按约定期限签订房屋买卖合同。出于炒作房价等目的，正元公司对包括双方《认购协议》涉及的14套商铺在内的部分商铺进行拍卖。胡林娣于日以承兑汇票的方式向正元公司支付1000万元购房款。日至日间，&东方国际广场&销售部门给胡林娣出具一份承诺函，内容为：兹有客户胡林娣欲购买淮南东方国际广场商铺（商铺房号：-138、-139、104-111、205-208）共计14套，已支付定金壹仟叁佰万元，出于对客户购房利益的保证，东方国际广场销售部承诺，客户在遵守东方国际广场统一经营管理规定的前提下，可以以人民币元的总价购买上述商铺，特此承诺!东方国际广场。同时承诺胡林娣参与《认购协议》约定的14间商铺的拍卖，无论拍卖的价格在什么价位，都按照上述价格元总价执行。胡林娣的合伙人翁国森在承诺函上签字同意。日安徽佳德拍卖有限公司出具成交确认书，该确认书载明李军（胡林娣丈夫）以每平方米5.1万元的价格竞得上述14间商铺。日胡林娣向正元公司支付700万元购房款。
在后续合同内容磋商过程中，双方因首付款比例等内容未能达成一致意见，未能签订商品房买卖合同。胡林娣于日向正元公司发出&关于立即履行承诺签订商品房买卖合同的意见函&。该函指出：&胡林娣在咨询过程中，销售部门负责人向其介绍&商铺购买者个人只需支付25%现金，开发商帮助从银行贷款25%，由开发商返租招商10年，租金直接冲抵50%的剩余房款，10年后购房人获得100%产权&。正元公司的宣传单页、宣传横幅、电视广告等均有关于开发商垫付50%的购房款，购房者支付50%的购房款，其中购房者支付部分的50%（总购房款的25%）可向银行贷款这样的宣传。胡林娣在签订《认购协议》当日支付定金300万元，后又支付1700万元。累计支付已经2000万元，已达购房款的25%，但销售部门后来却不愿按原宣传和承诺与胡林娣签订商品房买卖合同。胡林娣希望正元公司能够依照上述宣传和承诺的条件与胡林娣签订《商品房买卖合同》。后胡林娣分别于日、日两次发出联系函，请求立即签订《商品房买卖合同》&。
正元公司于日向胡林娣发出律师函，该函指出，由于胡林娣仅缴纳2000万元购房款，未足额支付首付款，导致不能签订《商品房买卖合同》。但双方《认购协议》合法有效，双方应按照协议履行。因此通知胡林娣于收函后7日内按照《认购协议》支付剩余元购房款，或足额支付首付款后签定抵押贷款合同，并且与正元公司指定的淮南东方银泰商业运营管理有限公司签订统一运营管理合同。该函同时要求胡林娣支付自日起至签订《商品房买卖合同》之日期间的利息。
正元公司于日向胡林娣发出律师函，要求胡林娣在收函后5日内与正元公司签订商品房买卖合同，将剩余购房款元付清，并办理相关手续。并声明，如胡林娣未在5天内办理相关事宜，则解除双方于日签订的《认购协议》。正元公司于日再次向胡林娣发出律师函，要求胡林娣在收函后5日内按日发函要求签订商品房买卖合同。
日胡林娣再向正元公司发出联系函。胡林娣认为其累计付款2000万元，已经达到总房价的25%，符合签订抵押贷款合同的条件。因此，希望和正元公司立即签订《商品房买卖合同》。
正元公司于日在《淮南日报》刊登通告，内容为：&于日，胡林娣（身份证号280428）与我公司签订《东方国际广场商品房认购协议书》，因胡林娣女士未按约定付款，故我公司依照约定通知胡林娣解除上述协议，并将协议书所涉物业另行处置（销售）。请胡林娣女士立即来我司办理解除协议书的相关手续。特此通告。日&。
日胡林娣向正元公司发出复函，回复内容为：胡林娣履行购房义务，积极催促签订商品房买卖合同，累计付款已达2000万元，超过总房款的25%，并且多次前往正元公司协商要求签订商品房买卖合同，但均无果，因此胡林娣不存在违约的事实。正元公司以胡林娣没有按照约定付款为由不愿签订商品房买卖合同，并登报通知解除《认购协议》，系单方面违约。胡林娣再次表示不愿意解除《认购协议》并希望立即签订正式《商品房买卖合同》。
日，正元公司开发的&东方国际广场&即在淮南电视台发布广告节目，内容有：&东方国际广场-高回报投资模式新升级。&&如购房款100元，由开发商垫付50%（即50元），由业主支付50%（即50元），业主支付部分可向银行贷款50%（即25元）。&等内容。
日，胡林娣向淮南市中级人民法院提起诉讼，请求判令：一、确认正元公司于日作出的解除其与胡林娣于日所签《认购协议》的通告无效。二、确认胡林娣与正元公司于日签署的《认购协议》成立并有效。三、正元公司继续履行日与胡林娣签署的《认购协议》，内容包括为胡林娣办理&东方国际广场&-138、-139、104、105、106、107、108、109、110、111、205、206、207、208号商铺的商品房备案登记，协助胡林娣办理购房总价款25%部分的银行按揭贷款等义务。四、正元公司承担本案的全部诉讼费用。法院经审理认为，《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。就法律性质而言，双方《认购协议》是当事人为将来订立本约而达成的合意，为预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：&当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。&预约合同一方不履行订立本约合同义务的，对方可以请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。由于本案中胡林娣的诉请为继续履行《认购协议》，而该《认购协议》约定的主要义务为签订商品房买卖合同。鉴于双方在签订商品房买卖合同时需要对合同条款的内容进一步磋商，故该《认购协议》不适宜强制履行。此外，胡林娣主张判令正元公司协助办理备案登记、协助办理银行贷款等义务，上述义务均属房屋买卖合同的内容或者后续义务，并非《认购协议》中约定的义务。因此，对胡林娣主张判令正元公司继续履行《认购协议》以及判令正元公司协助办理备案登记、协助办理银行按揭贷款等义务的诉讼请求，不予支持。日，淮南市中级人民法院作出（2014）淮民一初字第00020号民事判决，判决驳回胡林娣的该项诉讼请求。该判决已发生法律效力。
日，胡林娣向正元公司发出通知书一份，主要内容为：请贵公司在接到本通知书七日内按照生效法律文书认定的事实，及我与贵公司签订《认购协议书》时贵公司的销售承诺、宣传等内容与我签订14间商铺的《淮南市商品房买卖合同》；否则，我将依法解除与贵公司的《认购协议书》及拍卖成交确认书，要求贵公司双倍返还定金，返还购房款，赔偿全部损失；以维护自己的合法权益。请贵公司慎重考虑。
另查明：日中国人民银行1-3年（含3年）的贷款基准利率为6.15%。
本院归纳双方争议焦点为：一、原告要求解除《认购协议》是否符合相关法律规定的解除条件；二、原告请求被告双倍返还定金600万元的请求应否予以支持，返还购房款1700元并以1700万元为基数，按照银行同期贷款利率四倍计算赔偿是否有事实和法律依据。
针对上述争议焦点，本院分析、评判如下：
一、关于原告要求解除《认购协议》是否符合相关法律规定的解除条件问题。
本院认为：《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。该《认购协议》对双方当事人均具有约束力，双方应尽诚实磋商义务，对商品房买卖合同的内容进行积极磋商。根据已查明的事实，正元公司在日即作出&开发商垫付50%，由业主支付50%，业主支付部分可向银行贷款50%&等广告宣传。该广告内容具体明确，经胡林娣确认，同时对房屋买卖合同的订立有重大影响，应视为要约。胡林娣要求正元公司按照首付25%的条件与正元公司签订商品房买卖合同并无不当。由于胡林娣累计付款已达到总房款的25%，胡林娣要求正元公司依照正元公司的销售广告和宣传资料所作出的说明及《认购协议》的约定签订《商品房买卖合同》，但正元公司在本院已生效判决书中认定日正元公司在淮南电视台发布广告节目的情况下，仍主张胡林娣应交纳全部售房款，致使原、被告双方无法达成签订商品房买卖合同的合意，正元公司无故未与胡林娣签订《商品房买卖合同》的行为已构成违约。现胡林娣因无法实现与被告签订《商品房买卖合同》购买涉案的14套房屋的目的，并据此要求解除《认购协议》，有事实和法律根据，本院予以支持。
二、关于原告要求被告双倍返还定金600万元的请求应否予以支持，返还购房款1700万元并以1700万元为基数按照银行同期贷款利率4倍计算赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。
本院认为：日，胡林娣与正元公司签订了东方国际广场商品房《认购协议》，依据协议胡林娣认购了14套商铺，总建筑面积1890.03平方米，房价总额元，胡林娣当日交纳定金300万元。双方约定本协议签订后7个工作日签订《商品房买卖合同》。日，正元公司要求胡林娣参加商铺拍卖，并承诺无论拍卖价格是多少，胡林娣购买商铺的总价固定为元，胡林娣同意参加拍卖，并依约交纳1000万元购房款，表明双方对签订商品房买卖合同的时间进行了变更。本案双方约定在将来的期限内签订书面的房屋买卖协议，胡林娣亦多次前往或发函要求与正元公司签订《商品房买卖合同》，但因正元公司对其在日作出的&开发商垫付50%，由业主支付50%，业主支付部分可向银行贷款50%&等广告宣传的真实性不予认可，仍坚持要求胡林娣将剩余购房款元付清，才能签订《商品房买卖合同》，致使双方签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，显已构成违约，应承担违约责任。故胡林娣要求正元公司双倍返还定金600万元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。正元公司辩称致使商品房买卖合同无法签订的责任并非被告方单方违约造成，被告作为出卖人只需将定金300万元返还买受人即可的辩解意见，本院不予采纳。
关于胡林娣要求正元公司返还购房款1700万元，并按照银行同期贷款利率4倍计算赔偿损失的主张，本院认为，由于正元置业公司的违约行为，导致守约方签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，因此，正元公司应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第二条：&当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持&。经查，胡林娣于日、9日分别交付4张合计票面金额为1700万元的承兑汇票用于购房款，正元公司并无异议，因承兑汇票随时可转换为定额现金，是现金等价物，应视为正元公司收取了胡林娣现金1700万元。故胡林娣主张正元公司返还1700万元购房款有事实依据，本院对该主张予以采纳。胡林娣主张按照人民银行日发布的1-3年贷款基准利率6.15%的4倍计算1700万元购房款损失过高，本院适当予以调整按银行同期贷款率3倍计算。1000万元购房款自日起至日止，年利率6.15%计算，损失为4858500万元（本金&实际天数&年利率／360&3=利息）；700万元购房款自日起至日止，年利率6.15%计算，损失为3393375万元（本金&实际天数&年利率／360&3=利息）。正元公司辩称被告无缔约过失及违约，无需承担违约责任及票据出票日期距离票据到期日的时间均为半年，原告主张按照票面金额从票据交付日计算利息损失错误的辩解意见本院不予采纳。
综上，胡林娣主张解除《东方国际广场商品房认购协议书协议》、双倍返还定金600万元、返还已支付的购房款1700万元，并赔偿利息损失的部分诉讼请求能够成立。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第十五条第二款、第十六条、第二十六条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告胡林娣和被告淮南正元置业有限公司签订的《东方国际广场商品房认购协议书》；
二、被告淮南正元置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡林娣偿还定金6000000元，购房款元，利息8252275元，合计元；自日起的利息，按照本金元，年利率6.15%，计算至本判决确定的履行期限届满之日；
三、驳回原告胡林娣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费212027元，由胡林娣负担13965.62元，由淮南正元置业有限公司负担元。保全费5000元，由淮南正元置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审　判　长　　时素君
代理审判员　　汪传海
人民陪审员　　刘　斌
二〇一五年四月二十日
书　记　员　　胡囡囡
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等均为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第十六条要约到达受要约人时生效。
第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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