房屋交付后出现质量问题该如何维权具体又该如何处理？
　　房屋交付后出现质量问题该如何维权
　　9月21日讯& 房地产开发企业在交付新建商品房屋时，须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但在现实生活中，常常会出现有些房子在验房时没有发现问题，交房后又出现了质量问题等情况。如果业主遇到这样的问题，还能维权索赔吗，具体又该如何处理？
　　案例一
　　交房后发现渗水 业主维权路漫漫
　　今年8月，山东德州的张先生反映，自己在银河城小区购买了一套顶楼房屋，但交房后发现房屋存在渗水、裂缝等质量问题。张先生曾试图联系住建局、开发商协商解决，却始终没能彻底解决。张先生的房子购买有三四年了，开发商是庆云县银河房地产开发有限公司。遭遇房屋漏水的业主不止张先生一人，据他了解，目前已有十多个业主准备联合维权，解决漏水问题。对此，房产消费公益法律服务团律师孙崇和分析认为，业主们可以直接找开发商，或写个诉状起诉到当地法院。
　　案例二
　　收房后发现裂纹 想退房已&不可能&
　　2014年1月收房时，就发现客厅入口处的屋顶大面积漏水，地面也有裂纹。海口市民梁先生说，他想退房，却被告知基本不可能。为此，梁先生多次与物业交涉，物业说可以免一年物业费，但如果房子存在质量问题，就算免十年物业费，也不敢贸然入住啊！对此，小区物业部负责人称，漏水情况属实，已进行了修补，如果业主还有其他要求，可形成一个书面材料，由他们向上级反映，争取一次性解决。房子经过相关部门验收，质量没有问题，业主不放心的话，可以请第三方鉴定机构进行鉴定。
　　主持人：本报记者 李升
　　嘉 宾：甘肃光明律师事务所律师 孙智俊
　　甘肃光明律师事务所律师 李晓萍
　　主持人：新购买的房屋交付后出现质量问题该如何维权？
　　孙智俊：归纳起来，房屋质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水供电等。第三，其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。
　　对上述三种质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。
　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　李晓萍：不同质量问题的正确处理方式概括如下：（一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。（二）对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。（三）对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失。
　　主持人：房屋过了保修期出现质量问题该怎么办呢？
　　孙智俊：在过了保修期的情况下，则是根据物业的产权性质来判断。若发生在单个业主家中，属于业主的专有部分，业主可自行聘请维修人员或要求物管方提供特约服务来维修。如发生在房屋的共有部分，则可要求物管方对其进行维修，费用由相应业主按各自拥有的权属份额共同承担，涉及大修、中修、更新、改造的，还需使用已建立的房屋专项维修资金。如涉及到主体结构一类，危及业主人身安全的问题，则属于终身保修范畴，经过工程质量检测机构核验，并做出定论后，可要求退房，如因此而造成人员和财产损失，可要求相应赔偿，包括装修费用等损失，都可一并由开发商支付。
　　李晓萍：此外，房地产开发企业在交付新建商品房屋时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。这两书可以作为商品房购销合同的补充约定，其中具体的保修期限也可由双方协商约定，购房者可根据情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。
　　主持人：住宅质量保证书的约定内容是什么，收房时需要注意哪些？
　　孙智俊：住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应按住宅质量保证书的约定，承担保修责任，商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年等。
　　房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
　　李晓萍：需要注意的是，收房时&两书一表&很重要。两书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，一表是指建筑工程竣工验收备案表或商品房竣工验收证。这三份材料是楼盘通过验收的标志，只有具备上述文件，才说明房屋已具备交付条件。除此之外，还有各种相关验收表格，如住户验房交接表和验收意见表（如楼宇验收记录表）等。
　　主持人：购房者在收房时需要注意哪些细节问题以便维护自己的权益？
　　孙智俊：先验房后缴费再签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。为防止这种不利于购房者的局面出现，如当初购房合同未有约定时在收房文件中注明&房内情况未看&或&屋内情况未明&或&未验房&等字样，验房时如出现什么情况，也可向开发商讨说法，增加自我保护力度。同时，验房的过程是最重要的，收房时哪些地方会是容易出现问题的部位，业主们可得看仔细：房屋室内空间尺寸；地面、墙面和顶棚面层质量；门窗、护栏安装质量；室内防水工程质量；给排水及采暖系统安装质量；室内电气工程安装质量等。
　　在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同内容，注意房产变更的免责条款，并要求开发商作出说明；在合同中一定要注意房屋的质保期，应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房；还需注意避免交房后，开发商无故变更房产相关情况或不进行维修等违约问题。
　　李晓萍：正是由于屡见不鲜的商品房交房问题及质量问题，住建部和国家工商总局2015年新版《商品房买卖合同》从保护买受人的角度增加&第四章 商品房交付条件与交付手续&，在这一章中明确：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。这实际上是保护商品房买受人的一个很好的条款。建议买受人在买商品房时尽量使用2015年版《商品房买卖合同》。该版示范合同中&第七章 商品房质量及保修责任&中&第十六条 商品房质量 第十七条 保修责任&。对于（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。买受人查验的该商品房存在上述除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起一定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。这一条款也很好地保护了商品房买受人的合法权益。
(责任编辑：之轩)
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房产测绘中的典型问题与对策
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《房屋建筑学》课程设计任务书
一、设计题目
某多层单元住宅设计
二、目的要求
通过《房屋建筑学》课程的学习和课程设计实践技能训练
培养学生综合运用设计原理及构造知识去分析问题、解决问题的能力
掌握建筑施工图设计的基本方法和内容。
进一步训练建筑绘图的能力。
三、设计条件
本设计为某城市型住宅,位于城市居住小区或工矿住宅区内,为单元式、多层住宅4~6层。
面积指标:参见建设部中国建设技术发展研究中心对中国城市提出的一个多元层次的2000年小康居住目标,见下表。
城市示范小区住宅设计建议标准
一类 建筑面积55-65 m2 使用面积42-48 m2
二类 建筑面积70-80 m2 使用面积53-60 m2
三类 建筑面积85-90 m2 使用面积64-71 m2
四类建筑面积100-120 m2 使用面积75-90 m2
套型及套型比可以自行选定。
耐火等级:Ⅱ级;屋面防水等级:Ⅱ~皿级。
结构类型:自定(砖混或框架)
房间组成及要求:功能空间低限面积标准如下:
起居室18~25 m2(含衣柜面积)
主卧室12~16 m2
双人次卧室 12~14 m2
单人卧室8~10 m2
厨房6 m2,包括灶台、调理台、洗地台、搁置台、上柜、下柜、抽油烟机等。
卫生间4~6 m2(双卫可适当增加),包括浴盆、淋浴器、洗脸盆、坐便器、镜箱、洗衣机位、排风道、机械排气等。
门厅:2~3 m2
贮藏室;2~4 m2(吊柜不计入)
工作室6~8 m2
四、设计内容及深度要求
本次设计参考教师给定的住宅方案,根据设计资料确定建筑方案,初步选定主要构件尺寸及布置,明确各部位构造做法。在此基础上按施工图深度要求进行,但因无结构、水、电等工种相配合,故只能局部做到建筑施工图的深度。设计内容如下;
单元平面图:至少2-3个套型,比例1:50。
建筑平面图(至少3个单元):包括底层平面、标准层平面
正在加载中，请稍后...开发商不按图纸建房怎么办？该找什么单位反映问题？_百度知道
开发商不按图纸建房怎么办？该找什么单位反映问题？
开发商不按图纸建房的情况我该找什么单位反映问题，上面画的是我的位置有两间阁楼。但是我看到建房的图纸，只给我一间阁楼我购买一个复式单元房两层，合同上只写了6楼的样式好面积，因为七楼的阁楼是送的所以没写到合同上去。我无法到法院告他们，但是开发商不按图纸建房
找法院的话合同没有写阁楼户型图。开发商是私自修改设计的。开发商没有按照设计图纸盖房属于私自更改设计，但是交房时他们把一个卧室门封住了。我们签合同的时候对七楼所送面积没有任何约定，因为合同是开发商制作的所以合同对开发商有利我的合同中没有包括阁楼的户型图。但是我看设计图，当时我们在7楼看到的是两个房子，好像也不行吧
提问者采纳
也要向媒体投诉，也可以到负责这个项目的建设工程质量监督站反映（本市的质监站就有个专门的窗口接待房屋质量类的投诉），除与跟上述部门放映外。你的情况，可向房产局投诉房开商存在欺诈行为，跟当地消协，这是个持久战、315放映情况。你遇到的情况，还可以向负责该项目的规划局反映，可以向当地的建委反映，另外。还有房开商用于建设的施工图纸按规定必须经过规划局。多方面吧，应该属于房开商擅自更改房屋布局、建设局的审批通过
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未经批准的不能交付。正规房产公司要修改设计图必须经过房管局。所建房屋与户型图有差异（多房间或少房间）可以退房合同中应该有所买房产包括阁楼的户型图
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