——新中国农地制度变迁
新中国成立以来的农地制度主要有三种产权结构类型:一是土地改革时期的私有私营制；二是人民公社时期的公有公营制;三是改革开放以来的公有私营制。这三种不同的农地制度，从经济效率和社会公平两个基本维度看，其绩效水平的差异是巨大并且明显的。改革开放以来实行的、曾经获得巨大赞誉的农地制度，由于其产权结构、管理体制等方面的缺陷，对土地资源的合理配置和土地收益的合理分配产生了深刻影响，农村土地集体所有制正在面临新的挑战。
“耕者有其田”是中国共产党乃至千千万中国农民的理想之一。因此1949年人民共和国建立以后，迫在眉睫的就是土地改革大务。“地主”和“贫农”被视为不平衡的两头，必须打破。
日，《中华人民共和国土地改革法》正式颁布。到1953年春，除西藏外大部分省份已完成任务。这次革命彻底改变了中国农村的生态，约有超过70%的农民获得了无偿地土地分配。7亿亩土地和其它生产资料均分，在破除旧有的土地私有制的同时，也建立了新的土地私有制。而土地、人力、资金的流动也没有任何制度性障碍，土地进入市场的频率、市场化程度是新中国成立以来最高的历史时期。从社会公平角度看，这种新型的土地私有制是一种“起点公平”的土地制度，即按照平等占有土地的原则，农民人人都获得了一定数量的私有土地。因此，土地改革时期，农民随着政治地位的提高，生产积极性也相应提高，农业生产水平明显提高。1949年前，粮食总产最高的年产量仅为2,774亿斤，1949年为2,263.6亿斤，土改开始后的1951年，粮食总产量增长到2873.7亿斤，1952年增加为3,278.2亿斤，超过1949年前最高年产量的18.1%0 1952年的全国农业总产值，比1949年增加了48.5%o。
然而很快，农户之间因为生产能力的差异迅速出现分化，起点公平并不能达到预想中的“均贫富”。1953年，农业合作化运动开始了，私有制很快被新的农地制度所取代。从农业互助组、初级社、高级杜到人民公社快速推进，席卷全国。
农业合作社的最早形式是按照自愿原则组建的季节性互助组，农户的产权关系不变，土地、农具和牲畜等生产资料依然属于农民私人所有。1953年12月中共中央发布了《关于发展农业生产合作社的决议》，除了肯定农业合作社的道路之外，还提出了农村要“由互助组到初级形式的半社会主义的农业生产合作社，再到完全社会主义的高级形式的农业生产合作社。”由于中央的目标是迅速完成“农业的社会主义改造”，因此，从互助组到合作社的普及，仅仅花了两年多时间。而1954年，农地的集体所有被《宪法》明确规定下来。当时的决策者认为小农生产没有效率，而农民被组织起来，分工协作进行集体化的大生产可以获得规模效率，从而可以提高效率，进而提升农产品的产出水平等。这就意味着，在这一阶段，决策者在选择了发展模式之后，进而在农地的效率与公平之间的取舍时，更倾向于效率，而并非公平。
1955年10月，中共七届六中全会通过的《关于农业合作化问题的决议》提出:“要重点的试办农业生产合作社;在有些已经基本实现半社会主义合作化的地方，分批分期地由初级社转变为高级社”，此后，建设社会主义性质的高级农业生产合作社成为农业合作化运动的重心。1956年，高级社在全国各地推广，到1957年，加人高级社的农户占全国总农户数的90%。高级社与互助组和初级社的根本区别是:农民的土地、果园、林木等主要资产和生产资料被强制性地、无偿地收归高级社所有;大型农具、耕畜等生产资料尽管有偿、但同时也是强制性地收归高级社所有;并且，社员不再获得土地报酬，而是参加集体劳动，获得劳动报酬。实行高级社后，农户只保留数量有限的自留地和零星树木。高级社的普及，标志着土地改革时期形成的土地私有制被强制性的土地公有制取代，在这种“公有公营”的农地制度中，农民不再是土地的所有者，也不拥有土地的使用权，仅仅是“社员”，“社员”的本质含义是高级社所雇用的、在农业部门就业的雇员。
1958年8月，中共中央政治局通过《关于在农村建立人民公社问题的决议》后，人民公社化运动很快在全国农村范围内开展起来，农业合作化运动被推向新的高潮。这时，农民的“退出权”被剥夺了，而在人民公社之前，尽管政府大力推动合作化运动，但农民同时享有“退出权”。
人民公社体制及其相应的“公有公营”的农地制度，是新中国历史上效率最低的、也是最不公平的土地制度。农民普遍运用消极怠工等“弱者的武器”抵制集体化劳动。人民公社运动开始后的几年内，我国农产品大幅度减产，农业生产水平急剧下降。1962年.粮食产量比1957年减少18%棉花产11减少54.3%。此后，经过多次政策调整，到1965年，农业经济才逐步恢复到1957年的水平。年间，农业发展极其缓慢，全国粮食产量年均增长3.5%，棉花产童年均增长0.3%，油料的增长率为2.8%。但是，这也主要是靠人口增长和毁林开荒等扩大耕地面积的方式来实现的。1978年全国农村没有解决温饱问题的贫困人口达到2.5亿，占农村总人口的3成。
公有私营的三十年
1978年11月，由安徽风阳县小岗村18名村民自发尝试实行的承包经营方式，成为当前中国农村土地集体所有制的发端。同年12月，中共十一届三中全会通过《关于加快农业发展若干问题的决定(草案)》和《农村人民公社工作条例(试行草案)》，提出建立严格的生产贵任制，肯定了包工到组、联产计酬等农业生产组织方式，但同时指出不允许“包产到户”和“分田单干”。
1979年9月，十一届四中全会通过《中共中央关于加快农业发展若干问题的决定)，将十一届三中全会草案中的“不许包产到户”和“不许分田单干”的规定改为“不许分田单干“。据杜润生在2005年回忆，当时中央要求地方上以讲究效率为目的的“按劳”分田，但是，实施过程中，绝大多数地方却是追求公平性的“按人”分田。中央对于这一做法也予以承认。因此，可以这么说，正是由于农民对于农地的公平性的追求高于对于其效率性的追求，在现实主义的价值取向下，决策者予以承认，因而，我国现今的农地制度对于公平的倾向性要高于其效率性。
1982年和1983年的“中央一号文件”，则提出要实行生产责任制，特别是联产承包制，实行政社分设。自此，家庭联产承包贵任制在全国范围内逐步推开，持续了20多年的“统一经营、集中劳动”的土地制度和农业生产经营方式成为历史。土地制度随之进行了重大改革，实行“两权分离”的农地制度，即土地的所有权归村集体所有、农户通过承包获得使用权。此后，“队为基础、三级所有”的人民公社于1983年在全国各地陆续解体。
1984年，中共中央发出《关于1984年农村工作的通知》，即第三个一号文件，强调要继续稳定和完替联产承包贵任制，延长土地承包期。为鼓励农民增加对土地的投资，(通知)规定土地承包期一般应在15年以上。1993年11月中共中央、国务院颁布《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》，决定在原有的耕地承包期到期之后，再延长30年不变，并且提出有条件地允许土地使用权的转让;1998年10月十五届三中全会通过(中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》，进一步明确了土地承包期再延长30年的政策，并要求加快立法，赋予农民长期而有保障的土地使用权。
当前农村土地集体所有制的形成，一方面通过上述历次政策调整逐步定型;另一方面，也通过法律的形式逐步完善。1982年《宪法》的修改，一改75和78两年的《宪法》的模糊，明确规定了农地的集体所有，所有权和使用权脱离开来。1986年4月，六届全国人大四次会议通过《中华人民共和国民法通则》，首次提出了农民的承包经营权的概念，在法律上将承包经营权视为一种与财产所有权相关的权利。1993年3月八届全国人民代表大会一次会议通过(中华人民共和国宪法修正案》，对原《宪法》的第八条第一款进行了修改，正式确立家庭联产承包贵任制的法律地位。而土地制度也是逐步确立的。1986年6月颁布的(土地管理法)规定:“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有”，自此，农村土地的集体所有制性质在法律上得以确立。
1998年8月，经过修订的《土地管理法》在基本保留上述条软的基础上，明确规定了土地承包权的期限:“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从率种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。’2002年8月《中华人民共和国农村土地承包法)颁布，对土地承包权的保护从政策层面上升到法律层面:“国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯”;“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”;承包方“依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处理产品”。“承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿”。《农村土地承包法》和《土地管理法》共同构成当前“公有私营”农地制度的基本法律框架。
改革开放以来，在“家庭联产承包贵任制”基础上，逐步形成了“集体所有、家庭经营”的农村土地集体所有制，即土地的所有权属于村集体，农户通过向村集体承包获得土地的使用权，村集体指行政村的全体村民，村委会是其代表。从产权结构类型看，这是一种“共有”产权形式，土地的所有权属于集体，行政村的村民都是集体的一分子，“成员权”在理论上使全体村民共同拥有土地产权。
然而，改革开放之初形成的农村土地集体所有制，逐步基露出其内在的缺陷，这种缺陷主要根源在于土地的产权结构不合理。一方面，土地的产权主体模糊。根据国家有关的法律法规，农村土地属于农民集体所有，但同时，对于谁是所有权的真正主体、所有权主体和经营管理者之间的关系等，都缺乏明确的界定，因此，这是一种所有权主体模糊或缺位的所有制，全体村民共有的土地所有权，实际上往往由少数村干部掌握。另一方面.这是一种残缺的土地产权。土地产权是一束权利，包括所有权、使用权、收益权、转让权、抵押权、处分权等多项权利，农民通过承包获得集体土地的使用权，但这种使用权是不完整的，受到了严格的限制，仅仅限于农业生产领域;并且，农民只能获得农产品的收益，不能获得土地作为资产的收益，也不能进行转让、抵押。农地的产权结构缺陷，导致目前农民的土地权益得不到保障;严重限制了土地市场的发育，土地资源的配置，效率低下;“圈地运动”难以遏制，土地资源的浪费和流失严重。因此，农地流转权交由农民主体的方向确定，应已是千万人的心声。v
中国当代农地制度六分法
学者姚洋曾经在2004年总结了当前我国农地制度安排的六种形式，被认为对国内农地制度较精准的划分方法之一。
第一种类型是农户经营加 ” 大稳定、小调整 ” 。这是最普遍的一种类型，被中等发达地区广泛采用。在多数情况下，这种农地制度是在农民自发要求下形成的。产生这一制度安排的动因既可能是农民在成员权保障下对公平的诉求，也可能是为保证集体生存而做的一种集体理性选择。但是，人们在成员权下对公平的追求大体上应该是一致的，换言之，它应该独立于区域条件。因此，对公平的诉求无法解释土地调整的区域差异。
第二种类型是由山东平度县发起的两田制。它的核心思想是通过土地招租的形式来模拟市场的土地交易。平度的非农产业发展较快，一些农户因此愿意放弃部分或全部土地。当地政府没有放开手脚，听任农民通过土地租赁市场转让土地，而是将口粮田以外的土地全部收回，然后招租。招租实际上是一个显示农户生产能力和愿望的过程；因此，在一定时期内，这种办法基本上可以达到完善的市场配置所能达到的效果，即土地的边际产出在全体农户间趋于一致。但是，经过三、五年之后，由于人口和其它经济因素的变化，原先有能力且愿意多耕种土地的农户可能不再愿意种那么多的地，而原先种地较少的农户却可能变得愿意种更多的地。这样一来，重新招租势在必行。事实上，平度正是这样做的。与第一种类型一样，农户对其所拥有的地块的权利缺乏稳定的预期。
第三种类型是以机械化集体耕作为特点的苏南模式。这一模式比平度走得更远，到了放弃家庭生产的地步。但是，这一特点并不一定是苏南模式的弊病。从生产组织和分配的角度来看，它与我们下面要介绍的土地股份制相近。这一模式的主要问题在于模糊了农户与土地之间的权属关系；同时，大规模以工业补贴为支撑的机械化作业与中国目前的比较优势脱节。以上三种类型要么意味着农户地权的残缺，要么意味着农户不再直接享有地权。除第一种类型为农户自发的选择外，后两种类型均带有地方政府行为的痕迹。值得注意的是，山东和苏南直到最近仍以发达的集体经济而闻名。长期的集体经济传统也许是它们采用非市场手段的重要原因之一。换言之，制度创新者的意识形态可能是决定创新走向的重要因素。
与上述三种低个人化类型相对照，下面的三种类型则是朝着更加个人化的方向发展。
第四种类型是以贵州湄潭县为代表的“生不增、死不减”制度。除 1984 年进行过一次调整以来，湄潭十五年来没有进行过一次土地调整。这种制度目前已在贵州全省推广，并以地方法规的形式确定耕地承包期五十年不变，非耕地承包期六十年不变。此项法规的影响是深远的。如此之长的承包期已经接近永佃制，是在集体所有制下最具个人化特征的农地制度。
第五种类型是以浙南为代表的温州模式。尽管没有政府的干预，温州地区的土地调整微乎其微；同时，土地租赁市场非常活跃，土地集中程度不亚于苏南地区。同为发达地区，浙南和苏南所走的道路却完全不同。一方面，与集体经济发达的苏南不同，长期的私人经济使得温州人习惯并相信了市场的运作能力。另一方面，两地的非农就业结构的差异也是导致它们走上不同的道路的重要原因。
最后，第六种类型是以广东南海县为代表的土地股份制。在土地股份制下，每个农户拥有一定的集体土地的股份，但此股份并不具体对应某一相应的地块。这样一来，集体所有制被个人化了，但个人化之后的产权并没有对经营规模的扩大形成约束，因为集体可以将土地统一发包给当地或外地的农民。因此，土地股份制是解决土地的法律所有与土地的占有和经营之间矛盾的一次成功的尝试。
朋友是路痴。多年前干将路还没整修时，就闹过回双塔的家却信步遛到北寺塔的笑话。问起来，还振振有辞：你哪知这迷路的乐趣？小巷深深深小巷，漫步其中，每一拐都能碰上一重典故，每一眼都能探一段逸闻，点点滴滴一串珠子。岂不快哉？
我说不信。
那你试试。朋友狡黠地眨眨眼：傍晚时去，是你没见过的。
离朋友的怂恿已有多年。我从车如铁流的干将路上拐进马医科，已是暮色深沉的时候；流光溢彩突然褪去了，泛起了彩色胶卷黑洗之后或青或赭的效果。
马医科是条巷，看起来很深，但没有多长；白日里一向熟悉的景色换了天地。阳光下有点冷清的巷，傍晚时就暖和了多些。站在巷口，看见大马路上脾气暴躁的汽车们在这不满5米宽的巷中渐渐安静，低眉顺眼地随着前面手挽菜篮的好婆，慢慢地踱回家去；小店里柜上是卖茶叶的玻璃罐，柜下是游着甲鱼螃蟹的木盆，晾着的马桶边上是晒了一天，晚上要吃的梅干菜。一切奇怪的组合在这里都要显得合情合理，毫不唐突。
我便毫无理由地突然怀疑起这“马医科”的名字来。苏州巷子名称多有典可查，“叶家弄”是宋代学士叶梦得的家居，醋库巷是官家存醋的大本营……《吴门表隐》里说“马医科”原来叫褚家巷，明朝又叫流化坊巷，但后来就一直叫“马医科”。有说法是这里曾出过一个姓马的医生，捐了房产盖庙；可想想又不太合理。这里曲园的主人俞樾，绣园的主人沈寿可不比一个名不见经传的小医生名声大，做的善举多？
直到想起了饮马桥。人民路原来叫护龙街，据说是历代常有皇帝驾到苏州，这里就是老路；饮马桥原是皇帝扈从饮马的地方。侍其巷的说法之一就是“侍骑巷”谐音，那么“马医科”，依次类推——饮马圈马的地方都有了，整个马队还缺最后一环——医马的地方。这么一想，再抬眼，远处的摊贩灯光倒有了叮叮当当掌马蹄铁摊的感觉。
马医科。还是皇帝气派，连他的兽医站都能挂在百姓的家门口这许多年。
传说孰是孰非，推断也半真半假；但印象里，马医科名声响亮，倒是小时候阿婆的一句话：阿要买菜？马医科菜市场！康熙也好乾隆也罢，哑然失笑，纵有“十全武功”，皇帝们到底还是输给了日暮时分唠叨家长里短，小脚如钩的阿婆们。
这是小巷的力量。
日暮。路灯已开，泛着白色的亮光。再几步就要跨出巷口，人民路就在眼前。转身瞥眼，就是曲园，黑漆大门静默地闭着，绝口不提昔日的辉煌。真想不出，园主就是晚清自号曲园居士的著名朴学大师俞樾。章太炎、吴昌硕等均出其门。著名学者、红学家俞平伯乃是他的曾孙。一代宗师竟藏在小巷之中，是不是落魄了些？隔两条弄就是大名鼎鼎的怡园，围墙上是有挂金黄色灯笼的，对着灯火通明的大街，显得阔气许多，只是不象这里，人们平日能自在进出，像串老乡邻了。心里说，真是平民的宗师。无疑小巷的亲切又胜了达官显贵们几分。
河南学政任上，上司曹登康把考生条子交给主考俞樾，要他录取，递条子的当然不会是马医科这样的小巷里安步当车的平头百姓，但这个硬邦邦的俞樾却把条子投于火中。然而《铁齿铜牙纪晓岚》里和绅说得好：“官场有官场的规矩。”电视上纪晓岚能化险为夷，少不了作家转圜；老天凭什么格外开恩俞樾？之后就是，理所当然地曹登康恨极，参他出“王速出令反，国家将亡必有妖”题目，说你这是影射谁呢？还是理所当然，咸丰大怒，好，你回家吧。
丢官也许对“书蠹头”俞樾来说并不是件坏事。正好退回平头百姓的生活。“欲除烦恼须无我；历心艰难好做人。”一幅自题对联，内中是几分解脱。学生成了他生命中的支柱。治经治史，百家集成。他要求学生“别无他务”，他要求曾孙在所读书上盖一枚“拼命著书”的印章以自励———直到与最得意的学生章太炎分道扬镳。
俞樾非常器重这弟子才气，他是不太看好“公羊体”的，而章太炎却“专尚古文”，师道唯上的环境里，俞樾表现出相当的宽容与大度，真有君子和而不同、相得益彰的情形。但时代的分野竟使师徒反目。章太炎因参与维新，剪辫，仇满，这使保守的俞樾不能容忍，怒斥：不忠不义。
当《谢本师》一文送到俞樾手上的时候，不知道是不是也是这样的一个黄昏：街上邻居家的炊烟冒起了，淡淡地飘在并不阔敞的小园中；不高的墙外是顽童在高声嬉笑。看着熟悉的字迹：“何恩于虏，而恳恳遮蔽其恶？”叹口气，文笔有长。骂还是要骂的；可这个天不怕地不怕，姓章的孩子，是多大起跟着自己了呢？戴一副眼镜，很瘦；天气很快就会转寒，多加点衣裳呵。这时的园子里，风卷满地黄。
有人说，章太炎是因为参与革命活动，怕连累业师，才写《谢本师》一文，向天下昭示；俞樾去世后，章太炎作《俞先生传》，通篇满是敬意。不知，是不是仍在这样的一个傍晚？
街上童声依旧。
俞樾说：“针神”。
“针神”是个女神。她叫做沈寿。沈寿，名云芝，字雪君，号雪宧。绣园，据说就是沈寿的故居。离曲园仅百余步。百步之间，一个文人一卷书贯通了历史，一个艺人一根针串联了世界。
史上记载，慈禧太后七十寿辰，沈寿进贡《八仙上寿》、《无量寿佛》等绣品，慈禧称为神品，亲写“福”、“寿”两字分赐沈云芝夫妇。自此，沈云芝更名为沈寿。后来慈禧下谕设绣工科，沈寿为总教习，更留学外国，数夺世界大奖，创造了具有现代独特风格的“仿真绣”。刘海粟感叹：中国第一个画素描的是沈寿不是我。她是用针画出来的素描。
抬头观望绣园时，总觉得有些不爽利。灯光下水泥地面冰凉坚硬，粉饰一新的白墙壁全没有一丝生活过的痕迹。一个洋铁皮的烟囱突兀地崛起在墙上，倒很光亮，落个方正的影子，真有点大煞风景。事实上，这是一所焕然一新的老宅，有什么不好？私下忖度，这般眉眼横竖不顺是定有来由的。
7岁弄针，8岁学绣，天资聪颖，12岁绣唐伯虎《秋雨月上图》；但世俗所乐谈的偏是她和她丈夫余觉、老师张謇扯不清的三角关系。有说沈寿生前与余觉不睦，理由是一个妇道人家，成天只知刺绣，丈夫摆哪儿了？张謇说是老师，可看看赠诗——
因君强饭我加餐，尺简能令寸抱宽。
镜里玉钗应尚怯，窗前绣稿未容看。
——关系不明朗啊。瘪着嘴的人说。
我喜欢风化的墙，年代久远的柱子。斑驳是一种真实，疮痍本来很简单。言情小说是娱乐的事，谁的生活能那么娱乐？那肯定是星光剧场。
余觉没有才华么，一个举人，一个书画家，肯为妻子画刺绣稿而轻功名，这使沈寿的绣品在当时就显得十分与众不同，已不仅仅是刺绣技法的精湛了。夫妻俩一个以笔代针，一个以针代笔，画绣相辅，否则，怎有天下神技？
是一对夫妇，简简单单地爱。
而对沈寿欣赏、怜惜而“爱其才，慕其人，止于礼”的张謇，则更是赏识沈寿才华，为其创造更大的舞台。张謇以袁枚自比，教沈寿作诗。而沈寿只是以专注绣艺发展与传承来报其之恩。
是一对知音，简简单单地知遇。
街上的人似乎并不在意。能过日子就好。如果有谈资，也不错。所以，也许今后绣园一如沈寿，还得苦恼着任我们看她方圆。
一条三百余米的小巷，真有点奇怪，大大小小的人事勾连了一片。听说是有一座申家祠堂的，就是明朝阁老申时行家的，评弹《玉蜻蜓》里面就是申家的悲欢离合，只不过避讳阁老，就说是“金”家的事了；有座牌坊叫“忠良柱石”被移到了北寺塔……
日常也曾到过马医科，晌晴白日下是巷子的正面，响当当的人物们是坐在高堂上；晚上再看，灯光下的巷子变的悠远起来，一个个背影委婉了许多。
自1988年至今，如果生个孩子，想来他该独立生活了吧。
万科从那时候交付第一个项目至今已经交付了二百五十余小区，已经有超过百万人住在万科物业照料下的物业里了吧。这些小区和同时期别的住宅区比起来，虽同样风吹日晒、同样家长里短，却似乎让人更放心，更温暖。
但客观的说，我们不得不面对一个问题——房子老了怎么办？
在中国目前的建筑质量条件下，应该没有什么民用建筑可以高品质的屹立70年，当然在欧洲也很不容易。每个百年建筑都伴随着养护、修缮和不断的投入。这个问题越来越紧迫，解决这个可持续发展问题或许可以帮助中国所有私有化住宅找到救赎，解决下个阶段不得不面对的最重要问题，从“居者有其屋”到“让房子可以全生命周期的存在”。
让我们仔细分析问题的特性。
首先，历史局限性。例如：车位，20年前的中产阶级是不开车的，所以老小区缺车位是无法回避的问题，类似的基础设施问题不胜枚举。
然后，房屋老化。例如：防水，再好的防水也有一定的年限，而几乎所有建筑辅材的质量可靠年限都远远不到70年，所以不断的修缮也必须正视。实际上我们已经在修缮的问题上不断投入，个别小区甚至帮助更换了电梯。
还有，人口结构和生活方式的转变。比如：老龄化，当年买房的人们似乎很多都不住在那里了，变成了老人和孩子的社区。万科有大量的小区进入老龄化，其中有个别小区的老龄化率高达45％，显然原来的设施和配套是无法满足老年人需求的，这些问题也要面对吧！
希望解决问题的时候又出现了新的问题：到底这是谁的小区？谁应该为此负责？业主、政府、物业和当年赚了钱的万科地产到底应该扮演什么角色，分别承担什么责任呢？有没有一种方案是可持续发展的，是对各方都有利的，是让小区可以利用自身资源循环发展的呢？
万科从2007年开始关注社区可持续发展的问题，先后和麻省理工大学、中国社会科学院、伦敦政治经济学院等学术机构讨论过，并且在实际工作中也做过一些尝试。
曾经有过这样的计划，由万科出资在一个20年历史的小区的公共绿地下建造停车场，停车场上恢复绿化和运动设施。出售或出租停车位，以此为资金来源帮助小区业主改造或解决硬件问题。老小区通常容积率低，有大量空间可以做类似动作。而产生的所有利益，开发商不参与分红，由小区业主和物业机构协商如何分配。
看似理想的模式在实现中遇到了一些有趣的问题。首先：再开发很少以公益方式存在，在政府立法层面有相当难度，如增加的可售或可租物业是否需要补地价呢？第二：在任何小区中要做任何修建都需要全体业主投票。物理的改造直接导致社区民主的尝试，会有政治风险吗？
第三：产生利益的时候以什么机制分配才能够自由、公平，民主的选择是否会变成多数人对少数人的独裁呢？得益不均可能是无法回避的问题！似乎这些问题都不是我们通常的思维模式，似乎这是政府、业主和利益相关方都需要学习的一课。
企业的目的是为股东牟取利益，但是在西方有一种叫做“社会企业”的企业，他们的存在是为了推动社会的发展。通常在欧洲的社区更新中，社会企业扮演着利益分配者的角色。但是很可惜，我们国家尚未出现过社会企业，想来并不是没有人懂得它的意义，而是操作层面或许真的有太多需要突破的吧。
从2007年到2012年，五年中万科尝试过若干模式。比如：主动出资修缮，当然这是不可持续的。从契约角度而言，万科出售了的物业已经与万科没有关系了。单纯从情感角度的投入是违反客观规律的。再比如：再开发模式的尝试，各种方式的再开发都遇到了重重阻力，艰难推进中似乎有一个声音在不断的出现，业主也许并不愿意付出一两年的生活不便而获得永久的可持续。因为如果业主不满意的话，他们可以选择离开，寻找更好、更新的住所。还比如：增加老龄设施，重新整合商业和会所为老人服务，这些动作背后需要巨大的社会投入，比如医疗、比如社会保障系统。
但是面对这些问题时，万科始终没有放弃在老社区可持续发展问题上的思考，始终希望找到一条解决问题的路。住宅私有化的过程中除了政府建设的改制公房、廉租房、保障性住房，其实占有相当大比重的是企业开发的小区。相信万科站在开发商的视角寻找解决方法是对其他模式有益的借鉴吧。
其实，当我们拥有了一个家，一个属于我们的房子的时候，不知不觉我们已经不能仅仅依恋空间带来的愉悦和安全感了。因为一个又一个物理空间的累加是空洞的，而让小区里的人们发生联系，形成因为某种利益或者权益而争取的组织才能真的解决问题。业主才是物业的主人，主人们的诉求才是未来。所以不论是业主委员会还是各种社团组织都会诱导我们居住的那些个“万科城”、“城市花园”、“金域兰湾”等等从“小区”变成“社区”，从简单的物理空间变成有意见、有情绪、有权利也有义务的社会单元。在那里，我们的命运和房子的命运是由我们做主的，是自由的，也是民主的。
对于绝大多数业主而言这不是一个刻不容缓的问题，但是当它变得刻不容缓时我们已经来不及思考！
除了祝福，做些什么吧！记得王石说过这样一个故事：他去漂流，遇到一个堰塞湖，湖面平静，在之前的急流勇进和前方似乎依稀可见的无数漩涡中间形成一段缓冲，他抬头看四周，发现无数到小瀑布和小溪流，他动情描述起当时的心境：原来不论险恶、平静还是暗潮涌动都是那些细小的水流汇聚而成，而我们就是那些细小的水流。
这几年间，在香港都市里一些人流如鲫的地点，出现了专门的咖啡店，每间店铺每天售出数以百杯各种口味的咖啡。店内充满了浓郁的咖啡香味，混合着点滴的美国文化气息。
这类咖啡店在美国估计超过4500间，数目还在不断上升中，成为新兴的社交或消闲场所。在美国一些大城市如西雅图、三藩市、洛杉矶，尤其是东岸地区的街道，差不多每一个角落都开设了咖啡店。
Pacific Coffee公司的市务经理Car- olynMiles认为，咖啡在美国东部较流行，与当地天气较寒凉和多雨有关，一杯热饮可以暖透脾胃。咖啡价钱并不昂贵，但这种看似奢侈的享受，甚为当地人受落。而美国人近年十分重视健康，因此将消闲遣闷的目的地从酒吧转移至咖啡店，同样可以与友人聚会，欣赏音乐、艺术品、看书，以及消磨时间。
其实，这种享乐形式亦非源自美国，而是始于欧洲，这10年来才在美国大行其道。后美国人将它带来香港。
Uncle Russ在香港已开了4间咖啡店，该店的执行董事Russell M．Frederickson在美国从事饮食业已25年， 1992年来到香港，也将这些美味咖啡(gourmet coffee)带来香港。
咖啡有多种口味和特色，以来自世界不同地区的咖啡豆，经不同火温烘焙，研磨处理，加入各种佐料和味道，甚至混合其他口味如果仁、核桃、榛子等以及多种咖啡豆，千变万化，各种处理形式可调制出数以百计的咖啡种类，如Espresso、MochaJava或House Decal等。咖啡豆的产地，可以远至非洲大陆的高原，夏威夷的Kona海岸，或哥伦比亚的土壤。因此，一杯咖啡背后可说是一门学问，一种艺术文化。
Pacific Coffee于1992年，由一位来自西雅图的商人所成立，这位商人十分享受咖啡带来的乐趣，但在香港，除了在一些高级酒店内，就无法找到质优的咖啡，然而酒店价钱昂贵，一般人没能力享用，因此也就将这种咖啡乐趣以另一种形式带来香港。这家公司已开了5间分店，一些店铺设有座椅，配合周围舒适的环境，让顾客慢慢享用。而这些店铺的咖啡，价钱会比其他不设座椅的店每杯贵5至7港元。该公司也有出售咖啡豆和炮制咖啡的器价钱颇贵，约由1200港元至8000港元不等，视手可以炮制哪一种类的咖啡而定。
在这里，享用咖啡也非西方人士的专利，这些专门咖啡店的顾客一半是本地人。但毕竟他们仍属少数，香港大部分人没有饮用咖啡的习惯，更不用说享用咖啡，甚至进一步认识其背后的学问、文化。
Frederickson认为香港的咖啡文化还出婴儿的阶段，仍需时学习，配合本地的环竟和特色，他的经营哲学包含了一间设计紧密的店铺(compact store)。店铺面积不太大，仓储需求不大，因此开办成本亦不高。而快餐式的经营，高流量和巨大的营业额提供可观的回报率。因此他这几间设于市区内的店只提供外卖服务，不设座椅，但也有部分顾客喜欢在店内边饮用边与友人闲聊。
Uncle Russ每间店铺每天可售出400至800杯咖啡，也有出售咖啡豆、三文治和饼类，咖啡和咖啡豆占了营业额约7至8成，每杯咖啡售价7至20港元，估计每店每月的营业额约有30多万港元。由于市场还未成熟，因此他并没有出售器具。
专门咖啡店在香港刚刚起步，还有广阔的市场空间，其他美国咖啡店也计划来这里发展，并透过香港开拓中国大陆和其他亚洲市场。香港人对饮食十分讲究，相信这些咖啡美食也能符合当地人的胃脾。
1999年8月，中关村电子一条街旧貌的最后一景
日，曾经在中关村播下科研人员下海创业第一粒火种的陈春先走了。医生摘取了他的角膜，帮这位70岁的老人实现了他这一生最后的一个愿望。
24年前，当时中科院最年轻的研究员、物理研究所等离子体研究室主任陈春先，敲开当时中科院最年轻的工程师纪世瀛的房门。在他三次赴美考察波士顿“128号公路”之后，陈春先产生了一个大胆的想法：要在中关村建立“技术扩散区”，探索一条适应我国国情的扩散新技术、将科研成果迅速转化为生产力的路子，这些观点让年轻的纪世瀛听来兴奋不已，一拍即和。那年秋天，“北京等离子体学会先进发展技术服务部”在中科院物理所一个破旧的平房里诞生了。
在这个“技术服务部”，每名职工每月可以领取7元津贴，这却引来了巨大争论乃至封杀之祸。1982年，“服务部”被查账封账，被指搞乱了科研秩序。直到1983年，一篇新华社内参上，胡启立的赞扬批示才救了这家服务部。随后，陈春先宣布一家真正的民营科研实体——北京华夏新技术开发研究所成立了。
那几年，柳传志、倪光南、张玉峰、王选、王文京、苏启强、周明陶等第一批创业者纷纷从中国科学院和高等院校出来创业。在中关村，四通、信通、科海等公司相继成立，之后闻名全国中关村电子一条街至此已有了模样。据考证，那时创立的企业中，延续到今天的只有23家。
然而最先创立的“华夏新技术”始终没有长大成人，陈春先也没能成为柳传志、段永基、王晓兰那样名动一时的企业家。由于当时市场环境和其他种种原因，陈春先陷入了无休止的官司漩涡，而其公司研制的排版系统、文字处理系统等产品在市场上均告失败。与此同时，带病坚持工作的陈春先糖尿病日趋严重，曾经多次晕倒在公司开会的现场。他磕磕碰碰地坚持到1996年，终因心力交瘁退出第一线。
创业亦等于离开体制，在很长时间内，陈春先不能享受劳保，没有任何的社会福利保障，经常为大量的债务发愁。由于企业之间的纠纷，陈春先先后两次被人绑架。作为一个企业家，他过着穷困的生活，创业伙伴纪世瀛曾数次借钱给他。在病重期间，陈春先甚至因费用不足而贻误治疗。后来纪世瀛写信给政府部门表示异议，这个中关村民营企业的开拓者，才领到一份每月发放的养老金。
陈春先后来认为，当年选择了增值不高、科技含量不高的数据录入可能是个错误。可是他提出的建设“中国硅谷”的设想，深刻的影响了中关村乃至全国各城市对“高新开发区”的热衷和投入。
1986年到1988年是中关村的一个爆发期，在这两年，中关村的“技工贸”企业发展到了400多家，并在实践中走向成熟，逐步形成了独特的技工贸一体化的发展模式。1987年，北京民营科技实业家成立。1988年初，中央办公厅组织联合调查组，根据十三大提出的生产力标准，对电子一条街进行了全面的调查与总结，肯定了中关村高技术企业的方向，并提出了兴办中关村新技术开发试验区的建议。同年5月，国务院正式批准发布《北京市新技术产业开发试验区暂行条例》，正式建立了国内第一个国家级高新技术产业开发区，大大激励了科技人员创办新技术企业的积极性。科学院、各大专院校、各部委研究院所的一大批科技人员纷纷来到试验区，标志着中关村的民营企业从此进入了不仅合理而且合法的正常发展阶段。
1992年，邓小平南巡讲话和党的十四大提出了建立社会主义市场经济新体制的目标，掀起中国改革史上又一次思想解放和现代建设的高潮，为中关村的兴盛注入新的活力，高技术企业的发展更为活跃。1993年6月，国家科委、国家体改委发布《关于大力发展民营科技型企业若干问题的决定》，在这一新形势的推动下，中关村的科技企业家进行了认真的思考，深刻总结了创业的经验与面临的挑战，率先提出了“二次创业”的战略，即“资本股份化、产业规模化、技术创新化、融资多元化、管理科学化、经济国际化”。这是在明确建立新经济体制时期，以制度创新为核心的实现高科技产业化的发展新阶段。
1995年5月，中央作出《关于加速科学进步的决定》，提出实施“科教兴国”战略，《决定》明确指出，“民营科技企业是全社会科技进步体系的重要组成部分，是发展我国高技术产业的一支有生力量，要继续鼓励和引导共健康发展”。在全国上下引起极大反响。北京市委、市政府决定重新研究北京经济发展战略，建立包括海淀试验区、丰台园区、昌平园区在内的一区多园格局的北京市新技术产业开发试验区，并建立相应的市级管理机构：市试验区管委会，把发展高新技术产业放到突出地位。
1998年，北京市政府颁布《关于鼓励民营科技企业发展若干规定》(新十八条)。1999年初，颁布《北京市关于进一步促进高新技术产业发展的若干政策》(即“33条”)。
日，国务院正式批复科技部和北京市政府《关于实施科教兴国战略 加快建设中关村科技园区的请示》，原则同意中关村科技园区的规划。随后，“北京新技术产业开发试验区”正式更名为“中关村科技园区”。
时至如今，中关村的新兴企业，已经不用像八十年代那一批，从“倒买倒卖”开始，政府和园区管理方鼓励的模式是，在各个创业园或孵化器，小公司们可以花费很少的钱先租几个方格，存活后可以搬到楼上稍微大点的单间办公室，而赢得大笔订单或风险投资的，会搬到更大的写字楼去，反正，在现在的中关村，越来越优质的写字楼供应，可谓层出不穷。
八十年代的英雄们基本已不在最幕前，成功者如柳传志，江湖地位日隆；也有人已过世，继2004年陈春先过世后，日，王选亦离世而去。近几年还活跃在商场和公众面前保持较高曝光率的，大概只有被誉为“中关村村长”的段永基，然而随着中关村股份的变迁，老段也基本退出了大众的视线。李彦宏、丁健、张朝阳、冯军、胡晖、刘昊原、邓中翰等等成为中关村最近这10年来的代表人物，IT业外的俞敏洪，亦在这时声名隆起，成为中关村创业的又一个传奇。
实际上，中关村并非只有技术精英的传奇和失败，一些貌似“草根”的商人亦在这勃然壮大，甚至到了今天，还有人对中关村是否提供了怎样程度的“技术进步”而予以质疑。
当年一些公司间的所谓“技工贸”和“贸工技”的路线互讽，很多人仍然记忆犹新。但事实上，大部分中关村企业的崛起很难离开一些技术的创新，像四通、联想、方正等等，起家初期都是走“技工贸”，靠的是创新技术和产品。而一早就明显走“贸工技”路线的如信通、科理高等等，都未能走到今天。当然，贸易和代理，是现今一批成功企业在当时不得不经历的道路，并发展出一些成功的经营方式。1992年4月，杨元庆找到了中关村一个叫“鹭岛”的小公司做自己的代理。杨元庆销售惠普公司的产品，让“鹭岛”分销其揽下的“惠普绘图仪”并以营业额的3％作为回报。杨元庆助手林杨参照惠普和联想的分销协议，为联想和“鹭岛”起草了一份代理合同，这被认为是中关村第一份真正意义上的代理合同。多年渠道经营后，分销商成为了联想品牌扩张的重要力量之一。
很快的，1990年代后期，随着全球IT业的新浪潮席卷而来的，是VC风险投资时代在中关村的来临。而留学生归国创业，也成为这段时间最引人注目的新闻噱头。1997年10月，北京市留学人员海淀创业园成立。由北京市留学人员服务中心和中关村科技园区海淀园创业服务中心共同创建，是北京市首家专门为吸引回国创业提供孵化服务所建立的留学人员创业园。
在1996年7月至9月之间，搜狐的张朝阳利用他在麻省理工学院获得博士学位的优势，说服该校媒体试验室主任尼葛洛庞帝和爱德华·罗伯特教授给自己注入22.5万美元的风险投资。而王志东则向罗伯森·斯蒂芬投资顾问有限公司要了650万美元风险投资，这一谈判过程相应地更长，从1995年持续到1997年9月才完成。日,百度在纳斯达克成功上市，李彦宏因为拥有公司22.9％的股权而身价超过9亿美元。如今，中关村可能是中国人力资本流动最国际化的地方，近万名海外留学生在中关村创办了3000多家高科技企业，而园区也分别在硅谷、华盛顿、东京、伦敦、多伦多派出了5个海外联络处。到中关村参观考察的海外留学人员络绎不绝。在园区内注册或设立办事处的各类创业投资机构接近40家，其中IDG 技术创业投资基金、联想投资、英特尔投资等为代表的一批创业投资机构在中关村非常活跃。
现在，这块土地聚集着企业近17 000 家，生产总值相当于当年北京市生产总值的20 ％左右，共有上市企业79 家，占北京市上市公司总数的一半以上；其中13家在美国纳斯达克上市，超过中国大陆在纳斯达克上市公司总数的一半。
这里涌现了太多中国第一： 中国第一家民营科技企业、中国第一款CPU芯片、中国第一台10万亿次以上的超级计算机，中国第一家民营科技企业、第一家无经营范围企业、第一家注册资金全部为无形资产的企业、第一家有限合伙风险投资机构都诞生在这里；这里第一个开始探索企业信用制度，通过建立信用档案开展信用评级，让中小企业获取信用贷款；第一个开始试行非上市股份公司进入代办转让系统进行股份报价转让……
中关村民营企业的成功给予了政府和民间深刻的印象。1999年，段永基被北京市政府“钦点”为大型国有企业中关村股份总裁，一个民营企业家能够进入国企担任经理人，足可见段永基当时的分量，开创了历史先河。据说，当年让段永基执掌中关村时，政府对他只有一个要求：不要在国企干三年以后就变成一个国企干部，要保持民营企业家的特点，坚持创新。虽然段永基在中关村股份的经营并不成功甚至可以说是滑铁卢，但对项目和公司方向的选择上，仍然隐约可见“创新”意识的身影。
其实，除了技术型企业，对中关村的历史，我们无法回避的还有电子市场。从上世纪80年代的“电子一条街”，到90年代的“骗子以条街”，很多优秀企业在此起步。到上世纪90年代末，太平洋、硅谷电脑城、海龙电子城相继开业，当时最贵一个3平米柜台的日租租金已高达1000多元，这样，和南方深圳的华强北对应，中关村电子市场成为了北方地区最主要的IT产品集散地市场。
2000年6月，中关村广场高科技商务中心区开始建设，其定位是科技企业的管理决策、信息交流、研究开发、成果展示、高科技产业资本市场中心、高科技产品专业销售市场的集散中心。电子市场进入升级换代的新时期，包括中关村科技贸易中心、鼎好电子商城等软硬件条件等都升级的市场陆续投入开业，电子市场规模达到30多万平米。这些电子市场的年销售额在120亿元以上，而2007年，随着中关村E世界、鼎好电子商城二期等的陆续投入运营，中关村电子市场总规模已超过40万平米。
究竟是中关村科技产业带动了电子市场的发展，还是电子市场推动了高科技产业？这个问题没有答案。但是，贸易是中关村发展的重要源头，却是一个不争的事实。这也是“技工贸”和“贸工技”路线争吵的来源，很多企业从贸易起步，完成了技术研究的原始积累。“四通”当时靠借来的两万元起家，“联想”得到了中科院20万资金的支持……对于最初下海的、所谓的高科技企业来讲，是从卖电脑、打印机等贸易活动开始的创业。
现如今在中关村，前20名的大公司，生产总值已经占去了大部分，但占总数90%以上是中小企业却不可能像大公司一样组建自己的销售体系，电子市场成为了他们最好的销售终端。电子市场作为IT产业链的出口，解决了93%以上中小企业的销售出口问题，这不仅成就了今天电子市场的商业地位，同时也造就了中关村的核心竞争力。
中关村电子市场的强大流通力，不仅解决了高科技企业在创业阶段的资金、营销等问题，而且最重要的是，电子市场也成为一个信息交流的平台、技术展示的平台、资本市场的平台。由这样一个强大的市场网络支撑起来的平台，不仅提高了这些高科技企业的营销能力，而且造就了中关村的核心竞争力。
从某种程度上来说，中关村创新的起点就是中国科学院和高等学校的研究员、教授的主动下海，后起之秀也以知识阶层为主，这使得这个群体具有天然的自主权意识，对权益和制度制订的参与度比较高。政府与企业间的关系，相对国内甚至北京其他地方来说，更具一层公共服务和企业自治的色彩
《中关村科技园条例》曾经作出许多突破现有法律条文的法律规定：如针对创新活动的超常性，第9 条规定工商行政管理机关对经营范围不作具体核定。法无明文禁止且不损害有关各方利益的事情都可以做。针对人力资本在创新中的重要性，条例也突破了国家规定的无形资产产权不得超过35 ％的规定，为保障人力资本产权的实现提出自由谈判原则。以高新技术成果作价出资占企业注册资本的比例，可以由出资各方协商约定。第12 条提出中关村的企业主体的分配形式可以多样化，可以实行股份期权、利润分享、年薪制和技术管理以及其他智力要素参与收益分配的制度。对在创新实践中有可能出现的难点问题没有回避，而是前瞻性地提出一些可行的基本准则，并为以后的法制完善留有余地。这样一来，中关村创新的政治环境在法治的基础上逐渐更具操作性，对企业的吸引力有了更大的提升。也让企业对政府的服务有了基本信任。北京市民营科技实业家协会会长就曾经组织过一次特殊活动，评选出上世纪80年代支持过中关村企业发展的优秀政府官员并颁奖，演出了一幕难得一见的“老板给官员颁奖”。
目前，活跃在中关村科技园区的协会组织27 家，企业会员达到一万家。园区逐步将有关部门和单位承担的社会服务性事务交给协会组织以及社会中介机构承担，形成社会自治与政府依法执政之间的互动。
而企业家也开始了参与政治决策的尝试，企业家自治从经济领域的行业协会开始，现在已经开始进人中关村的政治决策层次——中关村领导小组。企业家咨询委员会主任委员和执行副主任委员直接参加领导小组的工作，按规定咨询委员会主要由协会根据中关村不同企业规模、不同行业和不同区域分布进行民主推选。企业家咨询顾问委员会是一个企业为政府提供咨询、决策的职能机构，直接与政府对话，代表企业的利益说话。中关村模式在未来，也许将不仅仅关于科研与市场，民营与创新，而更关乎深层的体制改革之路。