某设备2008年进行评估，该设备构建于1996 2005国际油价年，原始价值为40万元，2000年和2005年进行了

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资产评估学练习及答案
导读：1、成本法计算题：被评估设备建于1996年，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：，（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，要求：估算被评估设备的重置成本、实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗及被评估设备的，因此6.该设备在评估后的设计，7.计算该设备的评估值：，评估值?339899.
计算过程仅供参考！
1、成本法计算题：被评估设备建于1996年，帐面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：
（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%； （2）该设备的月人工成本比替代设备高1000元；
（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%；
（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：估算被评估设备的重置成本、实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗及被评估设备的评估值。
1.计算该设备的重置成本和加权重置成本：
?（1?10%）?50000?（1?10%）?（元） 重置成本?100000
10 加权重置成本?100000?（1?10%）?10
?50000?（1?10%）?5?（元）
.96/?8.8（年）2 2.计算加权投资名义年限?2996396
1 3.计算加权投资实际年限?8.82?50%?4.4（年）
4.计算成新率??5??4.41?5???100%?53.13%
5.计算功能性贬值：
1000?12?（1?33%）?（P/A,10%,5）?30477.92（元）
利用率能够达到设计要求，因此 6.该设备在评估后的设计
经济性贬值率为0，经济性贬值额为0。 7.计算该设备的评估值：
评估值??53.13%?110.8（元）2
2、收益法计算题：待估企业预计未来4年的收益为200万元、150万元、220万元、240万元。假设本金化率为15%，根据企业情况推断，从第5年起，将在第4年的基础上以4%的增长率增长。试评估该企业整体价值。
240（1+4%）
(1?15%)(1?15%)(1?15%)(1?15%)（15%-4%）(1?15%)4
1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。
1）估算重置成本
重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元） 2）估算加权投资年限
加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67
＝9.66年 3)估算实体性贬值率
实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%
4)估算实体性贬值
实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值估算
第一步，计算被评估装置的年超额运营成本
（5－4）×1（元）
第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本
12000×（1－33%）＝8040（元）
第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现
求和，以确定其功能性贬值额
8040×（P/A，10%，6）＝3＝35016.61(元)＝3.5万元 6）求资产价值
待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5 ＝51.92(万元)
作业1、房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。 （１）求该房地产的年租金总收入=1×7×12=84万元 （２）求该房地产的年出租费用=84×(5%+12%+6%)+0.3=19.62万元 （３）求该房地产的年纯收益=84－19.62=64.38万元
（４）计算该房地产的评估值=×?1?=363.96万元 10?12%??1?12%????
作业2、某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期10年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2%，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为10%，该房地产10年租期内的收益现值为多少？
（1）计算公式为：（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：R1=8（万元） R2=8×(1+2%)=8.16（万元） R3=8×(1+2%)2=8.32（万元） R4=8×(1+2%)3=8.49（万元） R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：R=15（万元） 折现率为：r=10%
（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得
8??1?2%?8??1?2%?8??1?2%?8被估房地产十年租期内的收益现值=???
1?10%?1?10%?2?1?10%?3?1?10%?4
?1?10%??66.75?万元?
1510%??1?10%?
1?10%??????
3、市场法计算题：
地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数。
（2）计算甲、乙参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算A宗地的地价。
3．（1）A宗地容积率地价相关系数为105，
甲宗地的容积率地价相关系数为110， 乙宗地的容积率地价相关系数为115。 （2）甲参照物：交易情况修正系数为交易时间修正系数为区域因素修正系数为个别因素修正系数为容积率修正系数为
或者1.06， 或者1.02， 或者1， 或者0.95。
或者0.99，
乙参照物：交易情况修正系数为交易时间修正系数为
或者0.98， 102
或者1.03， 105100
区域因素修正系数为或者0.99，
个别因素修正系数为或者0.99，
容积率修正系数为或者0.91。
（3）甲参照物修正后地价=
乙参照物修正后地价=
????=794.27 (万元)
A宗地的地价=（196.47+794.27）/2=795.37(万元)
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