如何取得小区配套幼儿园产权的经营权

昆明城中村改造为部分幼儿园带来挑战与机遇
春城晚报 &&
&& 日 10:37 &&
部分幼儿园借拆迁整体搬迁后,提高标准和办学质量,吸引幼儿入园。CFP供图
在昆明西山区教育局公示的学年民办中小学幼儿园年检结论中,因拆迁已停办的幼儿园有9所,同时新建幼儿园也有9所。幼儿园突遇搬迁,办园者到底面临着怎样的挑战与机遇,记者走访了西山区部分搬迁的幼儿园。
挑战一:投入与产出
生源是维持幼儿园正常经营活动的保证。位于十里长街栗牙村综合楼内的邦力幼儿园在2005年9月第一次招生时,第一个学期只有44名学生,2007年时有270多名,2008年已达到358名,邦力幼儿园陈园长谈到民办幼儿园生源时说:“民办幼儿园的发展都有一段市场培育期,通过家长口碑最能提高幼儿园声誉,但要通过一到两年的积累,才能得到家长认可。”也就意味着,民办幼儿园通常要经过2到3年的有效经营,生源稳定后,才有可能实现资金良性运作。
近年来的城中村改造工程,所涉及到拆迁的民办幼儿园,有部分幼儿园办园时间不长,收回初期投资的可能性非常小。在云安会都旁大渔村内的云星幼儿园,占地1355平方米,2008年3月正式招生,当时只有30名孩子就读,到今年3月入园人数才上升至131人,邹园长说:“照这样的发展速度,我相信在明年幼儿园可以实现收支基本平衡。”但是就在今年4月,幼儿园被告知,因为该地区属“滇池草海保护治理和开发建设工程”拆迁范围,于8月将被拆除。这一通知急坏了邹园长,粗略一算,前期投入了70多万元,办园才两年,亏着20多万元。全家人的积蓄全投入于该园,甚至还有借债,这一拆,收回投资的希望没有了,同时20万元的亏损更是雪上加霜。
对此,政府方面也有考虑,西山区今年拆迁幼儿园考虑到办园者的损失,给予估价补偿。这也确实缓解了部分办园者的燃眉之急。
挑战二:新园找址难
今年,邹园长面临的是她一手创办的两所幼儿园均要拆除,曾四处寻找新园址,但是5个月里没有找到新园址,一是自己本钱不足,防患意识不强;二因“城中村”将来有可能都会被拆迁,再次投入于“城中村”办园,非常冒险故不再考虑;三因找新建小区配套幼儿园竞争激烈,甚至部分开发商不愿意将小区幼儿园租于不是“名校”的民办幼儿园,所以新园址一直没有找到。
据记者了解,小区配套幼儿园根据环境好坏、占地大小、小区入住率、小区住房均价以及住户品质等因素,年租金大都在25万元~50万元之间,甚至还有年租金达到90万元的小区幼儿园。每个小区配套幼儿园一般都有四五个竞争者,开发商委托物管进行出租时,大多达成共识,希望能以公办+民办的方式进行办园,依靠“名校”吸引买房者,同时还会设有投标环节,加大了对投资者的要求与准入门槛。往往“城中村”办园者都会因实力不够而不能得到配套幼儿园的经营权。
新校舍更适宜办园
面临拆迁的幼儿园中,有的幼儿园借拆迁进行整体搬迁。实现了老学生不因拆迁没学上,同时又找到了更好的校园,为孩子提供更高标准的办学质量。
栗牙村的邦力幼儿园已被评为昆明市文明学校,在今年4月也被告知需拆除,该园园长当即寻找对策,首先稳定老师、家长情绪,其次积极寻找新校舍继续办园。后经多方努力,确定租用“光辉城市”内配套幼儿园,园内学生户外活动区域约1800平方米,校内还配备有计算机室、角色游戏室等。同时在生源方面,因为新老校址相距距离不远,多数老生家长都表示将会随幼儿园搬迁至新校舍就学。而就在新校舍未正式启用时,周边住户妈妈们纷纷来打听孩子入学事宜。
有利长期发展
邦力幼儿园原校舍由写字楼改建而成,现在的新园址按照幼儿园建园标准建设,邦力在旧园址一直不能参与云南省示范幼儿园办园水平等级评定,因厨房面积不达A级标准,暂未获得参评资格,而下个月即将搬迁至新园,现已报名参与评级。评级的过程,必然会带动园区管理、师资队伍建设以及教学质量等方面的不断提高。
另外,邦力幼儿园已两次获得政府对于民办幼儿园扶持专项基金,评级工作的开展,获得扶持的力度也必然会加大,对于民办幼儿园的名牌效应和长期发展极为有利。实习记者王艺璇
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大家也可充分发言讨论一下;“小区公共配套幼儿园和地下停车埸产权。“到底该归谁?!
sjs989()&18:55:10&有部分业主向我提出要我管一下这事;要我着重思考一下,小区的公共配套幼儿园的产杈归属和移交方案及向政府提出的法理,依据,事实和理由.1.小区的公共配套是全体业主的.2.土地的使用权也是全体业主的.3.公共配套设施是按法定规划必须投资建设项目.所以,产权应该属全体业主.4.出租收益应归全体业主所有?!我答复;可请大家咨询法律顾问和政府机构后再依法定程序行事,并依法维护广大业主合法权益!sjs989()&19:03:08&大家也可充分发言讨论一下;&到底该归谁?!&张辉(:05:17&幼儿园产权归属有没有法理依据sjs989()&19:12:14&应从各物业,物权法中找,业主提出的是有一定理由的.需要进一步查证核实相关法定程序技术细节和详细条款文字的解释.并非简单事宜??!!sjs989()&19:14:23&土地使用权本身就是有价使用权?!sjs989()&19:17:20&小区的公共配套设备设施是法定的规划项目不可不建的;3.公共配套设施是按法定规划必须投资建设项目.所以,产权应该属全体业主.张辉(:21:19&这个可根据《物权法》和《人民防空法》里面查找sjs989()&19:21:43&按法定规划必须投资建设项目和土地成本己经计入商品房销售成本内.应归全体商品房业主所有权.sjs989()&19:23:19&大家也可充分发言进一步讨论一下;&到底该归谁?!&张辉(:25:43&主题:【业主单独购买车位时请注意】住宅小区人防工程地下车位属于小区的公[复制链接]收藏搜房网友(过客)发表于&00:12:31|楼主标签:地下人防构筑物及其再议住宅小区人防工程范围内地下车位的权属浙江方仁律师事务所&邴朝祥摘要:本文通过对住宅小区人防工程地下车位权属的分析,明确阐明住宅小区人防工程地下车位属于全体业主所有的理由,以达抛砖引玉之效果。关键词:&人防工程、共有部分、流转、近期在《杭州律师》期刊上拜读了王洪涛律师写的一篇文章,“浅议住宅小区人防工程范围内地下车位的权属”,思路清晰、论证严密。但是,王律师根据《人民防空法》、《物权法》,认为住宅小区人防工程地下车位的权属属于建设单位所有并对对于该观点,本人不敢苟同。本文观点认为,住宅小区人防工程地下车位属于小区的公共配套设施,应属于全体业主所有。在王律师的文章中,他认为,人防地下车位的权属应属于开发商所有。依据如下:1、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定,地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”的原则,认为该条对开发商取得权属提供了一定的依据;2、《物权法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二条等条款的规定,认为人防地下车位作为住宅小区开发商合法建造的“建筑物、构筑物及其附属设施”,其所有权应当属于开发商,并认为该结论与《人民防空法》“谁投资、谁使用管理、谁收益”原则相一致。本文认为,住宅小区地下人防工程应属于住宅小区的共用设施设备,应属于全体业主所有。第一、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》的立法目的主要是针对合理开发城市地下空间资源,适应城市现代化和城市可持续发展建设的需要而制定的部门规章,开发商在开发建造住宅小区时,开发商的目的是通过建造住宅小区并出售,谋取利益的活动,至于住宅小区地下人防工程的建造,并不是出于开发商的自愿,如果没有法律法规的强行规定,应该没有开发商会主动建造人防工程的。虽然根据《人民防空法》的规定,“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程的建设,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。但是,该规定并不是义务行条款,也必须是出于开发商的自愿为前提。所以,《城市地下空间开发利用管理规定》的规定的开发商开发地下空间的有关规定并不适用于住宅小区下面的人防工程,住宅小区地下人防工程的权属与开发商是否拥有权属不具有关联性。《物权法》第一百三十五的规定:建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施;第一百三十六的规定:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权;第一百四十二条的规定:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。通过对上述条款的分析,我们不难看出,这些条款仅仅是规定开发商在建造阶段的有关权属(即从开发建造到出售之前),这个阶段的权属,《物权法》规定的很明确,只要是建筑物及附属设施是经过合法审批建造的,在未出售之前是属于开发商所有,这一点是没有争议的。但是在开发商取得预(销)售许可证,出售房屋后(仅仅讨论整个小区房屋出售完这种情况),其拥有的权属已经发生了正常的流转。因为根据《物权法》第一百四十六条规定:&建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;第一百四十七条:&建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以,开发商拥有的住宅小区拥有的权属在随着房屋的出售,其相关权属也随之转移了。仅仅根据《物权法》第135、136、142条的规定,认为住宅小区地下人防工程在建造阶段拥有权属,从而认定住宅小区房屋出售之后还拥有相关权属,应该是片面的、缺乏依据的。虽然物权法规定,开发商在建造阶段拥有所有权,但是同时物权法也规定,住宅小区的房屋在转让之后,其权属以及附属、配套设施也随之转移了。第二、住宅小区地下人防工程为了配合人民防空的需要,应对战争,提高城市整体防护能力,保护人民的生命和财产的需要,修建的地下防护建筑及其设备设施,属于住宅小区的共用设施,如《城市居住区规划设计规范》规定:“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室,并应遵循平战结合的原则,与城市地下空间规划相结合,统筹安排。将居住区使用部分的面积,按其使用性质纳入配套公建。又如《杭州市物业管理条例》对“共用设施设备”的解释为“指物业管理区域内,属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窑井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。”所以,住宅小区地下人防工程应属于小区共用设备设施的组成部分,而且根据条例的规定,住宅小区业主缴纳的物业管理费用就包括了共用设备设施的使用和维修费用,如果住宅小区地下人防工程属于开发商所有,小区业主就没有必要缴纳相关的物业费用。第三、住宅小区地下人防工程投资主体应是小区全体业主。因为,住宅小区地下人防工程的建设费用已经分摊进了房屋的销售价格,如《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定:“商品住宅价格由下列项目构成:……&4.&住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费”。又如《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(试行)中规定:“住宅小区的配套建设项目,投资摊入售房建设成本的,其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等),投资未摊入售房建设成本的,其产权属投资者所有,并按规划要求使用。”,所以,从成本这一点可以看出,当开发商把小区房屋出售给业主之后,随着房屋产权的转移,实际上它就不再是投资(包括修建地下人防工程)主体,投资者也就随之变成了购买房屋的人。建筑物以及附属设施设备(当然包括地下人防工程等设施)也随之转移了,《物权法》对此也有明确规定。地下人防工程作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中,地下人防工程的权属依法归作为实际投资人的小区全体业主所有,是有法律依据的。第四、根据《人民防空法》的规定,城市新建民用建筑应修建地下人防工程,开发商在住宅小区修建地下人防工程后,随着房屋的出售,其修建的成本和利润也随之收回了,如果地下人防工程的权属归开发商所有,开发商改建成车库再出租或出售给业主,实际上对地下人防工程这一部分是经过了两次出售,很明显是没有法律依据;根据防空法的相关规定,如果开发商在住宅小区里不修建地下人防工程的,可以通过缴纳易地建设费来免除修建地下人防工程的义务,易地建设费是交给人防管理部门的,由人防管理部门在别处集中修建防空设施。如果人防管理部门在别处建造了一处人防工程,难道开发商会向人防管理部门主张因为其也出钱了也应该对该人防工程也拥有权属?很明显缺乏事实和法律依据的。综上,住宅小区地下人防工程作为住宅小区的共用设施设备,其建造成本已经纳入到住宅房屋销售价格之中,随着房屋权属的转移,其权属也随之转移了,也就是共用设施设备包括地下人防工程转移给了小区全体业主。sjs989()&19:25:49&只要以理依法提出合理诉求都没错sjs989()&19:31:00&小区的公共配套幼儿园和地下停车埸兼人防工事是二回事.也是二个概念.sjs989()&19:32:10&所以权属完全不一样.张辉(:34:19&有法律依据&业主委员会就应该争取sjs989()&19:42:04&我同意;&可以提出作为重点移交物对象报高新区政府&!sjs989()&19:43:12&小张,你意见?!张辉(:45:43&要拿出国家法律所规定的条款&有理有据sjs989()&19:47:52&对按程序,只要以理依法提出合理诉求都没错sjs989()&19:53:58&另一方面开发商把新楼分离小区另设物业.小区内己基本售完,更有移交必要.张辉(:56:35&这要政府相关部门支持配合才行的张辉(:58:37&现在的相关部门领导都是为了保护自己的顶戴花翎&哪管百姓的疾苦Y2-501()&21:46:21&sjs989()&8:30:54&李富&&8:21:47我认为,关于幼儿园的事情处理,完全按照法律法规中“公有”二字处理,经营权、财产处置权、监督权都应由业主委员会受业主委托进行管理,一切的行为应遵循相关的法律法规sjs989()&17:14:38&祝愿小区全体网友工作顺利,中秋快乐!
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日 11:21 | 作者:解艳华| 来源:
 &监管缺失、寻租滋生,谁之责?
  &给孩子集体服药长达5年时间,却无人知晓。为什么没有监管?这是行政不作为,政府在幼儿园的监管问题上是缺位的。&于娟娟提出。
  &幼儿园不是生产物质产品的工厂、不是营销的店面,目前挂牌、加盟幼儿园的现象非常普遍,有牌子就意味着有质量了吗?一个幼教机构在全国加盟了几百个幼儿园,有能力指导和监管吗?&中国学前教育学会副理事长王化敏说为了一点利益,就滥卖牌子,这是一种欺骗行为。
  &建议大家去调查一下各地政府新建的幼儿园和小区配套园,看看到底怎么运营的?我们很想问问,都是哪些人拿到这些幼儿园的经营权,有没有权力寻租和腐败?&北师大教授冯晓霞认为,幼儿教育领域的混乱,根本在于一些政策执行者和地方政策制定者放弃了自己的责任。
  &学前教育要建立监管体系,但目前的情况,一是管理力量薄弱,全国仅有几个省教育厅设立了学前教育处,多数省只有一个甚至半个管理干部;二是对民办园的管理缺乏有效的规章制度。&王化敏说,2011年中国学前教育研究会曾对13个省23个地区636所民办园进行财务状况的调查,发现从来没有经过审计的幼儿园占到41%。
  虞永平认为:&政府要重视对决策和管理的投入。发展学前教育,加强硬件建设和师资队伍建设是必要的,但加强科学决策和管理的投入也是必须的。&
  何幼华表示,尽管国十条颁布以后学前教育有了很大的发展,但社会需求还远没有得到满足。在国家实行&单独二孩&政策以后,相信这种需求还会大大增加,学前教育还会迎来一个大发展的局面。在这种情况下,如果监管跟不上,问题可能会越来越多。建立完善的监管制度和监管机制是当务之急。
  构建合理的公共服务体系
  &要构建一个良好的学前教育公共服务体系,政府要发挥主要作用,世界银行和OECD组织的研究发现,如果一个国家要实现基本普及和有质量的学前教育,学前教育投入要达到教育经费总数的10%。&王化敏说,目前学前教育第一个三年行动计划已经完成,中央投入达到500个亿,地方投入1600亿元,使学前教育经费占教育经费长达十几年的1.3%提升到了2012年的3.3%,但是投入依旧不足。公办园的比例过低,公办和公办性质的幼儿园仅占32%,接受政府支持的普惠性民办园也微乎其微。这离&建构合理的公共服务体系&的目标还有很大距离。
  &构建合理的公共服务体系,一方面要大力发展公办园,同时要支持民办园办成普惠性幼儿园。为此,需要对民办幼儿园进行分类,区分营利性与非营利性幼儿园,要研究制定有关法律法规。对于非营利、普惠性的民办园,政府要给予经费支持。&
  王化敏特别指出,一些地方为了少投入而又要大幅度提高入园率,降低了办学许可条件,给一些不符合办园标准、有大量安全隐患的幼儿园发办园许可证,正在造成新的隐患,这是非常危险的。
  虞永平也认为,学前教育公共服务体系一定要有科学合理的布局结构,公共资源的布局一定要均衡,不能笼统提公办园和普惠性民办幼儿园的覆盖率。&学前教育公共服务体系的布局还意味着确保普惠性民办幼儿园占民办幼儿园总数的绝大部分。只有政府加大投入,才可能引导更多的民办园提供普惠性服务。&虞永平说。
编辑:付鹏
关键词:幼儿园 学前教育 监管 民办热门推荐:
声明:本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写,除搜狐官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表搜狐立场。
  12月1日,教育部在京召开第二期学前教育三年行动计划推进会,教育部副部长刘利民同志出席会议并讲话。
  刘利民指出
  教育规划纲要颁布实施五年来,学前教育改革发展取得前所未有的历史性成就,特别是二期行动计划实施以来,各地扎实推进学前教育“扩资源、调结构、建机制、提质量”,取得许多新成效新进展,学前教育普及水平持续提高,公益普惠的目标要求进一步得到贯彻落实,可持续发展的保障能力逐步增强,师资队伍专业素质和幼儿园办园水平不断提高。
  刘利民强调
  学前教育进入了入园率中速增长、保障水平和保教质量全面提升的新阶段,各地要加大发展和改革力度,切实解决好资源、投入、教师、质量等方面问题。
  要坚定不移地把大力发展公办园放在扩大资源的首要位置,从规划、项目、用地、资金等各方面予以保障。把提高民办园中普惠性幼儿园的比例作为调结构的重要内容,完善认定办法,加大扶持力度。把小区配套幼儿园一律办成公办园或普惠性民办园。农村每个乡镇至少建好一所公办中心幼儿园,大村独立办园、小村联合办园或建分园,建立起以公办园为主的农村学前教育公共服务网络。
  要持续加大各类项目投入,保证学前教育项目只增不减,支持力度只增不减。加快制定生均公用经费标准和生均财政拨款标准,保障学前教育投入常态增长。
  要想方设法解决好公办幼儿园教师编制问题,多种途径解决好幼儿园教师的工资待遇,努力提高幼儿园教师队伍专业素质。
  要加大《指南》贯彻落实力度,加大社会宣传,解决好教师、家长、社会、幼小衔接等各个层面的问题,从制度、观念、条件、能力建设等方面铲除“小学化”土壤。建立城乡帮扶机制,发挥城市优质园和乡镇中心幼儿园辐射指导作用,提升城乡幼儿园保教整体质量。
  刘利民要求
  明年是“十三五”开局之年,也是第二期学前教育三年行动计划的收官之年,各地要按照中央和国务院要求,扎实推进各项工作,确保二期行动计划目标任务圆满完成。
  要抓好工程项目的实施,集中力量解决本地学前教育发展的突出困难和难点问题。注重建立长效机制,解决好幼儿园运转、教师编制、工资待遇等问题,实现可持续发展。加强项目实施过程和使用效益的监测评估,重点评估项目安排和成效是否符合公益普惠的发展方向、是否符合老百姓的根本利益、是否有利于学前教育长远发展。
  要抓好城镇小区配套幼儿园建设管理、扶持企事业单位和普惠性民办园、公办园生均财政拨款标准或公用经费标准、公办园编制标准等方面重要文件的制定,破解体制机制难题。
  要抓好督导检查,把扩大公办资源、建好用好小区配套幼儿园、入园率、普惠性资源覆盖率和学前教育财政投入占比等方面增长情况等作为衡量一个地区二期行动计划实施效果的重要指标。
  7个省区、3个地市、2个区县的教育行政部门负责同志交流了本地二期行动计划的主要政策措施和进展。教育部、财政部有关司局的负责同志参加会议并做了发言。
  ★★★★★★★★★★★★★★★★★
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