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建筑物外墙面属谁所有
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建筑物外墙面属谁所有 家住省城某小区的吴女士一搬进新居后便遇上了一桩烦心事。原来，该幢楼房底层属商用房，在那里开业的某超市将一块印有&某某超市&字样、面积约１40平方米的广告牌悬置到大楼左、右侧的外墙上，且广告牌的支撑铁柱恰恰靠近吴女士所住的四楼。每天在巨幅广告牌下生活，令一直担心安全隐患的吴女士寝食难安。看到满街高楼上的各色广告，吴女士不知道近超市的行为是否侵权。向律师咨询后，吴女士向法院递交了起诉书，吴女士以被告某超市擅自利用建筑物外墙设立广告牌，既有严重安全隐患，又侵犯了共有人利益为由，将被告诉法院。 法院审理后认为，大楼外墙属于全体业主共同共有，即大楼的全体业主对外墙享有共同的权利和义务，任一共同共有人利用该外墙须经其他共有人同意，任一共同共有人对损害该外墙的行为都有权加以制止。对原告要求判令被告排除妨碍的请求应予支持。对于赔偿经济损失之诉求，因原告未能举证证明损失的具体数额，故只能从被告使用了共有部分，原告有权获得相应赔偿的角度，酌情主张。 据此，法院依照民法通则，判决被告限期拆除其在小区外墙所设广告牌，并给予原告经济赔偿8０0元。 律师点评： 　　 法院的判决是符合法律规定的。本案争议的外墙面到底是属于业主的专有部分还是共有部分？物权法对此无明确界定。目前，有关房地产、住宅方面的行政法规均将户外墙面列为共用部位。既然是共用部位，当然不属于业主的专有权范围，因此本案被告对其外墙面不享有所有权。外墙面应由该建筑物的全体业主共有并享有共同管理的权利。被告现将应属于全体业主共有的外墙面擅自使用是没有法律依据的，其不具备所有人的资格，无权处分共有部位，被告若使用外墙面应该和该整栋楼层的全体业主协商，达成协议或者给予其他业主的相关补偿后方可使用。 我国物权法第七十条规定：&业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。&该法第七十一条还规定：&业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。& 法规链接 《中华人民共和国民法通则》 第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。 给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 　　89. 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 《城市异产毗连房屋管理规定》 第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。 所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。
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相关法律知识标志性建筑外墙每年至少洗6次·南方日报数字报·南方报网
GC03版：广州观察·政情
A01版 要闻
标志性建筑外墙每年至少洗6次
广州城市容貌规范发布，清洗费分担暂无细则
&&&&强化临街建筑外墙清洗，美化市容市貌，让整个城市都受益。&梁清&摄
&&&&重点维护区的标志性建筑每年至少清洗6次；公交车站台广告牌如果闲置20天，就要临时“充公”设置为公益广告；内街建筑遮阳（雨）蓬要样式统一……这些都是从本月1日开始实施的《城市容貌规范》（下简称《规范》）内容。&&&&昨日，广州市城管委和广州市质量技术监督局举行新闻发布会，对《规范》的相关内容进行介绍。&&&&市城管委负责人表示，接下来将督促各区建立完善城市管理综合巡查制度，明确一个工作部门负责对辖区范围内的市容市貌状况进行巡查，发现市容不整现象时，要立即通知相关职能单位迅速处理，并将建立和完善城市容貌考评监管机制，对没有按照《规范》规定执行的部门或单位要记录在案，并予以通报批评。&&&&不过，市城管委透露，建筑外墙清洗费是由财政支出，还是由护养单位分担，暂无具体规定，目前正与广州市国土局联合制定外立面清洗办法，其中将对此有详细的规范。&&&&1&&&&亮点&&&&临街建筑外墙定期清洗&&&&广州满大街都是高楼大厦，一些临街大楼长期不清洗，显得十分邋遢。《规范》要求临街建筑物外墙要进行定期清洗，并对不同材质类型的临街建筑物外立面的清洗频率做了具体规定，要求重点维护区域内的玻璃、金属板幕墙、石材、瓷面砖、水性涂料、碎屑饰面等类型的建筑物外立面每季度必须清洗一次，一般维护区至少3年一次。&&&&而《规范》对标志性建筑要求则更为严格。按照要求，城市的标志性建（构）筑物外墙清洗频率要求更高，其中玻璃、金属板幕墙的建筑物外立面一般维护区每年都要至少清洗4次，而重点维护区则要求每年6次，平均每两个月就要清洗一次。石材材质的建筑物外立面要求稍低，一般维护区每年要至少清洗2次，重点维护区每年4次。&&&&为了让清洗达到最好的效果，《规定》还建议对外墙的清洗时间最好避开雨季。&&&&重点维护区的标志性建筑每年至少清洗6次，需要花多少钱呢？记者在某清洁服务公司网站上见到，马赛克、大理石等材质的幕墙报价为2.00-2.50元/平方米（1000平方米起），玻璃窗则要2.00-3.00元/平方米。一栋大楼清洗面积数以万计非常普遍，清洗一次费用达数万元。&&&&外墙清洗干净了，市容市貌美化了，整个城市都受益了，有市民认为外墙清洗费应该由政府埋单。不过也有不少市民认为，临街建筑物运营单位本来有义务保持整洁美观的外表，而且经常清洁外墙对建筑物的形象也有好处，清洗费应该由建筑物运营单位出。“就好像化妆一样，你自己美不美只有别人能看到，但是化妆品钱也要别人给你出吗？”&&&&这笔钱到底是应该作为市政维护费由财政支出，还是由大楼养护单位作为正常维护费用支出呢？对此市城管委负责人表示，目前他们正与市国土局联合制定外立面翻新清洗办法，其中将对此有详细的规范。&&&&2&&&&亮点&&&&公交地铁站台广告牌&&&&闲置超20天临时“充公”&&&&一些公共汽车站台租赁时间到期后长时间闲置，既影响了美观，又相当浪费。对此，《规范》提出公共汽车站台、地铁站台等广告牌位应保持整洁、美观。广告牌位闲置时间（不包含已发布招租广告），不应超过20日，凡超过20天的应临时设置为公益宣传广告。&&&&同时，《规范》还要求公共汽车、出租车等公共交通工具的车载广告应简洁明快，色彩与车辆底色想协调，不得使用反光材料，不得影响公共交通工具的专有标志。&&&&据记者了解，此前广州已有《广州市公共汽车电车客运管理条例》等规定，其中有的规定允许广告覆盖部分车窗，有些则不允许，新出台的《规范》是否会对公交车上广告作出特别要求呢？市城管委相关负责人解释说，《规范》主要是从城市容貌美观的角度出发制定的，与之前的规定侧重点不一样，并没有矛盾的地方。&&&&3&&&&亮点&&&&内街建筑遮阳蓬统一样式&&&&《规范》规定内街建筑如需设置遮阳（雨）蓬的，应该在同一临街面以统一材质、样式，颜色要与周边环境相协调，以不妨碍交通、整洁美观为原则。遮阳（雨）蓬下沿高度不低于2.5米（其中消防通道的上方不低于4米），宽度不宜大于0.6米。内街建筑不得采用外飘的防护设施，需要安装防盗设施的应在建筑物门窗内侧设置通透美观的防护设施。&&&&《规范》还要求临街及内街的建筑不应采用外飘的防护设施，需要安装防盗设施的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。&&&&据了解，亚运前广州曾集中整治了一大批遮阳（雨）蓬，按照《规范》要求是否需要重新进行整治呢？市城管委负责人表示，如果整治过的遮阳（雨）蓬尺寸、宽度、样式等都满足要求，就不需要再整改了。&&&&南方日报记者&刘怀宇&通讯员&成广伟
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不锈钢外墙面的清洁保养工艺由于不锈钢外墙面装饰材料在建筑物底层外墙表面使用的比较广泛，而建筑物外墙上部层面以金属结构形式出现较多，故对建筑物外墙上部层面和底层面的不锈钢装饰材料表面应采用不同的清洁保养方法。
建筑物外墙上部层面不锈钢装饰材料表面清洁保养工艺。1）采用中性不锈钢清洁，按1:50比例稀释。2）在建筑物上部层面选择一处典型的污染表面，进行小样清洗，外墙清洁，确定清洁剂的稀释比例。 清洁方法与步骤1、将所需用具备齐，同时检查用具是否完好。2、将告示牌放置在显眼的地方。3、用封条带将墙上的电插座和电开关封好。4、将家具移开。5、把大张的布折好，放在所要清洁部位的墙脚。6、按照厂商标签所指示，将适量的清洁剂加入清水中，将另一个水桶加入半桶清水。7、用海绵沾清水，商场外墙清洁报价，东莞保洁服务公司将一小方墙抹湿。8、用擦垫或刷子沾清洁液，将已抹湿的墙位由下至上刷洗干净。9、再用海绵沾清水，商场外墙清洁，将刷洗过的墙位由上至下，商场外墙清洁公司，彻底过水。10、如果有必要，洗后用干布将墙抹干。11、重复第5到第10的步骤，直到需清洁的墙壁全部洗完。12、工作完毕，将墙脚部位的地板用拖把抹干。13、将所有用具收齐，清洗后放回储存室。
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