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深圳6平米“鸽子笼”售价88万遭疯抢 你会买吗？
深圳6平米&鸽子笼&售价88万遭疯抢&你会买吗？
今天又一则来自深圳的房产消息惊爆了人们的眼球：深圳竟然有开发商推出了仅仅6平方米的户型，售价是一口价88万，均价达到约15万元/平的天价！虽然这样的绝版小户型，无论是价格还是面积都堪称丧心病狂，但让人意外的是，&鸽子笼&一经推出，竟然遭到疯抢，半天时间就被一抢而光！
据悉，这&鸽子笼&有厨房、卫生间、床、衣柜、桌子等，基本满足一个人的饮食起居。还有媒体报道称，这个房子还有红本房产证，70年产权，属于标准的限购限贷住宅类产品。
深圳6平米&鸽子笼&售价88万遭疯抢，对此你怎么看？假如你有能力购买，你会买这套15万一平的天价鸽子笼吗？
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这两天被这张图片刷屏了&&厨房卫生间洗浴台区域原标题：深圳折叠：6平米&鸽子笼&，分裂了谁的生活？深圳竟然有开发商推出了仅仅6平方米的户型，售价则是一口价88万。每平米房价达到惊人的14.7万元！而且，6平方&&这个面积住进去，画面很美我不敢看。房价的上涨以及国人对房子的疯狂，已经超出了人们的理解能力。&9套6平米&鸽笼房&半天售罄均价每平15万6平方米&鸽笼房&，1998年的土地，是标准又限贷的住宅产品，也就是说要占买房名额，在这种背景下，&鸽笼房&竟然均价卖到了15万每平方米，而且当日售罄。记者了解到，6平方米鸽子笼真名为侨城尚寓，位于深圳市南山区沙河东路与新中路交界处，前身是2004年建成的雅商会馆，整栋用途都是酒店。在酒店的6至15层的走廊尽头边角，都有一套极小户型，一共有9套，面积从5.73平方米到7.48平方米不等。昨日，记者走进&鸽笼房&样板间，门一推开就是一个窄小的过道，窗台边上摆了一张学习桌。过道很窄，得侧着身子，才能把房门关上。因为房子实在太小，开发商定制了多功能床和，平常床是折叠到墙上的，睡觉时再拉下来。虽然是&鸽笼房&，却也有厨卫，工作人员介绍厨卫空间是开发商赠送的。不过，因为户型不方正，只有在房门关着的情况下才能走进厨房和卫生间。现场销售人员介绍，侨城尚寓是1998年的土地，70年产权，属于标准的限购限贷住宅类产品。昨日这9套&鸽笼房&开售价格为一口价88万元每套起，均价达到15万元每平方米，昨日一个上午基本就卖光。广州日报记者了解到，2012年8月正式生效的新《住宅设计规范》明文规定：&由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。&深圳&鸽笼房&因为2004年就已经建成，所以不受影响。不过，深圳&鸽笼房&可能再无来者。中国房地产泡沫风险有多大？1、什么造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发。过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，属性）。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2、绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大城市中国占四席。过去中国是房价收入比高，经过年这一波上涨，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中（中心城区房价），中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。3、房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面，北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反应了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。中国目前房地产总市值占GDP的比例为411%，高于全球260%的平均水平。4、库存：去化压力比较大的是三四线中小城市。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。5、租金回报率：整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。6、空置率：三四线高于一二线。中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线比一二线更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。7、房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。① 近年居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高。2015年个人住款迅猛攀升，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。居民加杠杆和比例的大幅下调有关。从国际比较看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前，中国房地产贷款占银行贷款比重为24%（其中个人购房贷款15.1%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33.2%。② 房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖。目前房地产开发资金来源中，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，流动比率从2006年的2.55下降至2015年的1.6。8、结论：① 一二线房价相对居民收入偏高、三四线人口流出库存偏高，这反应了&总量放缓、区域分化&的新发展阶段特征。② 居民房贷杠杆并不算高，风险整体可控，但上升较快。③ 年在经济下滑背景下，房价上涨更多地是货币现象，货币超发、低利率和信贷杠杆刺激了购房需求，而地方政府土地供给节奏较慢。④ 房价暴涨恶化了财富分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性。房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。⑤ 当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。制造业低迷东莞老板关厂炒楼？工作有多难找？内地经济放缓、制造业升级转型，大批企业出现倒闭、裁员，过往人手不足，争着请劳工的黄金时代已经过去。现在最惨的是大批学历不高、年龄35岁以上的男性工人，随时可能变剩余劳工。香港《经济日报》9月20日援引美国CNBC报道称，中国近年力推制造业升级与转型，努力由&世界工厂&转到生产高端产品，发展高科技和服务业的同时，也随之出现经济和社会问题，包括如何为2.7亿农民工创造就业机会。根据北京官方统计，去年农民工的平均年龄为38.6岁，仅25%具备高中学历，这意味着在经济转型的同时，这些欠缺高技能的农民工将被淘汰，失去谋生机会。曾经非常风光的东莞，过往到处都是工厂，如今许多工厂倒闭，当局数据显示，单去年一年就有243家工厂关门或者移出东莞。黄利来自广西一个村庄，原本在东莞的一家灯具厂工作，去年老板跑路，因此丢了工作。要再找工作，发现很多工厂招人条件是&35岁以下或者女性更佳&，因为多数老板认为女性比较听话。即将年满35岁的黄利表示感到忧虑，想到电子工厂工作，但教育程度不高，没人请。除了工作难找，在东莞的工人还必须超时工作。目前大多数工厂给新进员工的月薪是1510元人民币，远不及中国目前的平均工资3000元。这些工人如果要养家糊口，必须加班工作。另外，有些工厂为了避免帮员工支付社保，选择不请全职员工，而是以时薪方式聘请员工，通常每小时工薪为13.5元。据了解，工人透过中介找到这种兼职工作，还要给8%的佣金，对于他们来说，可谓雪上加霜。另据香港《经济日报》9月1日报道，楼市火爆，东莞老板关闭工厂去炒楼。报道称，东莞，过去有世界工厂的美誉，到处都是工厂和生产线，为全国经济和就业，立下不少汗马功劳。但随着出口低迷、订单减少，加上人工越来越贵，不少工厂纷纷倒闭，&转型&投资房地产去。香港《东方日报》网站8月22日报道，东莞近年因制造业陷入寒冬，不少工厂负责人&转型&投资房地产，厂房十室九空。已在广州购置四套物业的灯饰厂负责人唐先生坦言，如今开厂的收入根本不够给员工发薪水，&最好赚钱的还是买房子&。唐先生在东莞的灯饰厂高峰期有逾百名员工，连续数个月都要加班，订单更大多是出口的产品。然好景不长，近年订单减少，价格下跌，加上工人成本上涨，&减少员工又导致订单主动减少，还要倒贴钱来发工资，你说不关门干什么&。唐先生遂于前年关闭工厂，借亲人的名义陆续在广州购置四套物业，&幸运的是买了房，不幸的是没买更多&。
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深圳6平米“鸽子笼”是谁的悲哀？又分裂了谁的生活？
&&& 本文首发于微信公众号：Alpha。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
这两天被这张图片刷屏了……
厨房卫生间洗浴台区域
　　深圳竟然有开发商推出了仅仅6平方米的户型，售价则是一口价88万。每平米房价达到惊人的14.7万元！而且，6平方……这个面积住进去，画面很美我不敢看。房价的上涨以及国人对房子的疯狂，已经超出了人们的理解能力。
　　9套6平米“鸽笼房”半天售罄均价每平15万
　　6平方米“鸽笼房”，1998年的土地，是标准限购又限贷的住宅产品，也就是说要占买房名额，在这种背景下，“鸽笼房”竟然均价卖到了15万每平方米，而且当日售罄。
　　6平方米鸽子笼真名为侨城尚寓，位于深圳市南山区沙河东路与新中路交界处，前身是2004年建成的雅商会馆，整栋用途都是酒店。在酒店的6至15层的走廊尽头边角，都有一套极小户型，一共有9套，面积从5.73平方米到7.48平方米不等。
　　昨日，记者走进“鸽笼房”样板间，门一推开就是一个窄小的过道，窗台边上摆了一张学习桌。过道很窄，得侧着身子，才能把房门关上。因为房子实在太小，开发商定制了多功能床和衣柜，平常床是折叠到墙上的，睡觉时再拉下来。
　　虽然是“鸽笼房”，却也有厨卫，工作人员介绍厨卫空间是开发商赠送的。不过，因为户型不方正，只有在房门关着的情况下才能走进厨房和卫生间。
　　现场销售人员介绍，侨城尚寓是1998年的土地，70年产权，属于标准的限购限贷住宅类产品。昨日这9套“鸽笼房”开售价格为一口价88万元每套起，均价达到15万元每平方米，昨日一个上午基本就卖光。
　　广州日报记者了解到，2012年8月正式生效的新《住宅设计规范》明文规定：“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。”深圳“鸽笼房”因为2004年就已经建成，所以不受影响。不过，深圳“鸽笼房”可能再无来者。
　　中国泡沫风险有多大？
　　1、什么造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发。
　　过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性）。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过、等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
　　年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。
　　2、绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席。
　　过去中国是房价收入比高，经过年这一波上涨，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中（中心城区房价），中国香港排第1，深圳、、分列第5、8、11位。
　　3、房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理。
　　最新全球房价收入比的十大城市里面，北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反应了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。中国目前房地产总市值占GDP的比例为411%，高于全球260%的平均水平。
　　4、库存：去化压力比较大的是三四线中小城市。
　　库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。
　　因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。
　　5、租金回报率：整体偏低。
　　目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。
　　中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。
　　6、空置率：三四线高于一二线。
　　中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线比一二线更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。
　　7、房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。
　　房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。
　　近年居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高。
　　2015年个人住房贷款迅猛攀升，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。从国际比较看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。
　　目前，中国房地产贷款占银行贷款比重为24%（其中个人购房贷款15.1%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33.2%。
　　房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖。目前房地产开发资金来源中，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，流动比率从2006年的2.55下降至2015年的1.6。
　　8、结论：
　　一二线房价相对居民收入偏高、三四线人口流出库存偏高，这反应了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。
　　居民房贷杠杆并不算高，风险整体可控，但上升较快。
　　年在经济下滑背景下，房价上涨更多地是货币现象，货币超发、低利率和信贷杠杆刺激了购房需求，而地方政府土地供给节奏较慢。
　　房价暴涨恶化了财富分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性。房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。
　　当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。
　　制造业低迷东莞老板关厂炒楼？工作有多难找？
　　内地经济放缓、制造业升级转型，大批企业出现倒闭、裁员，过往人手不足，争着请劳工的黄金时代已经过去。现在最惨的是大批学历不高、年龄35岁以上的男性工人，随时可能变剩余劳工。
　　香港《经济日报》9月20日援引美国CNBC报道称，中国近年力推制造业升级与转型，努力由“世界工厂”转到生产高端产品，发展高科技和服务业的同时，也随之出现经济和社会问题，包括如何为2.7亿农民工创造就业机会。
　　根据北京官方统计，去年农民工的平均年龄为38.6岁，仅25%具备高中学历，这意味着在经济转型的同时，这些欠缺高技能的农民工将被淘汰，失去谋生机会。
　　曾经非常风光的东莞，过往到处都是工厂，如今许多工厂倒闭，当局数据显示，单去年一年就有243家工厂关门或者移出东莞。
　　黄利来自一个村庄，原本在东莞的一家灯具厂工作，去年老板跑路，因此丢了工作。要再找工作，发现很多工厂招人条件是“35岁以下或者女性更佳”，因为多数老板认为女性比较听话。即将年满35岁的黄利表示感到忧虑，想到电子工厂工作，但教育程度不高，没人请。
　　除了工作难找，在东莞的工人还必须超时工作。目前大多数工厂给新进员工的月薪是1510元人民币，远不及中国目前的平均工资3000元。这些工人如果要养家糊口，必须加班工作。
　　另外，有些工厂为了避免帮员工支付社保，选择不请全职员工，而是以时薪方式聘请员工，通常每小时工薪为13.5元。据了解，工人透过中介找到这种兼职工作，还要给8%的佣金，对于他们来说，可谓雪上加霜。
　　另据香港《经济日报》9月1日报道，楼市火爆，东莞老板关闭工厂去炒楼。
　　报道称，东莞，过去有世界工厂的美誉，到处都是工厂和生产线，为全国经济和就业，立下不少汗马功劳。但随着出口低迷、订单减少，加上人工越来越贵，不少工厂纷纷倒闭，“转型”投资房地产去。
　　香港《东方日报》网站8月22日报道，东莞近年因制造业陷入寒冬，不少工厂负责人“转型”投资房地产，厂房十室九空。已在广州购置四套物业的灯饰厂负责人唐先生坦言，如今开厂的收入根本不够给员工发薪水，“最好赚钱的还是买房子”。
　　唐先生在东莞的灯饰厂期有逾百名员工，连续数个月都要加班，订单更大多是出口的产品。然好景不长，近年订单减少，价格下跌，加上工人成本上涨，“减少员工又导致订单主动减少，还要倒贴钱来发工资，你说不关门干什么”。唐先生遂于前年关闭工厂，借亲人的名义陆续在广州购置四套物业，“幸运的是买了房，不幸的是没买更多”。
　　继香港推出16平米“蚊型”公寓之后，深圳也“上了这趟车”，甚至比香港更狠――面积仅6平方米。不过，这种深圳版“鸽子笼”户型一推出便迅速售罄。
　　根据每日经济新闻(,)的报道，这种开发商口中的“6平方米精装极小户型”被公众称为深圳版鸽子笼户型。该项目一共有9套，面积从5.73平米到7.48平米不等。
　　别看这“鸽子笼”小，售价却并不低：一口价88万起。若以单价超过10万作为一线城市豪宅标准，深圳鸽子笼户型折合每平方米近15万，比豪宅还贵50%！
　　深圳“鸽子笼”项目的周边楼盘也确实都是豪宅。这个项目位于深圳南山区华侨城沙河东路与新中路交汇处，距离地铁1号线白石洲站不远。
　　即便单价如此高昂，但在深圳房价快速蹿升至高位的今天，其88万的总价仍显得“颇具吸引力”，因此一经推出，便销售一空。
　　或许，这只是深圳向香港看齐的一个缩影。这两个城市在诸多方面有着相似之处：虽然开放程度相对较高，但在宏观经济增速放缓的大背景下，城市发展的支柱力量越来越汇集于房地产和，制造业颓靡不振，服务业尚未成为“顶梁柱”。对于居民来说，看到的就是房价高、物价高，生活成本高。灯红酒绿的城市街道中，穿行着大量买不起房的打工者和年轻人。
　　上海金融与研究院研究员聂日明曾总结过一个词，称内地正在“香港化”。他认为，香港化不仅仅是香港一城一地的现象，内地的北京、上海等地也渐次呈现香港化的很多特征。在土地政策等关键行业的严格管制下，放任地产商滥用市场地位，挤压中小企业。
　　深圳“鸽子笼”的“前辈”――香港16平“蚊型”公寓
　　深圳“鸽子笼”的“前辈”便是旗下的长实于2014年在新界推出的“岚山”楼盘，有43套实用面积仅16平方的微型户型，创下香港“最小户型记录”。该户型居室面积仅8平方米多，和香港监狱的单人囚室相仿。
　　“岚山”超小户型的新盘资料一面世，长实马上被戴上“无良开发商”的帽子，媒体冷嘲热讽，痛批李嘉诚这是要在香港“赚尽最后一个铜板”。
　　然而，骂归骂，这种看似“不人道”的迷你户型却颇受欢迎，因其最低仅售165万港元(约合人民币132万元)。相对于过去较常见的50平方米左右的两房小户型，总价低了一半以上。许多地产中介在推介中一针见血地说，这真正是“穷人恩物”。
　　这种“穷人恩物”或许是超小户型在房价高企的中国逐渐崛起的迹象之一。目前，深圳新房市场上出现的小户型多在30平方米以上。其他城市早有房企试水超小户型，在广州，万科推出18~33平方米小户型公寓；在昆山，绿地也有18平方米的极小公寓入市。
　　世联地产董事长曾表示，深圳楼市均价若全面超越10万+，甚至是赶超香港，前提条件是深圳楼市户型全面缩小。
　　内地香港化？
　　上海金融与法律研究院研究员聂日明解释了什么叫香港化。直观看来，主要体现在三个层次：第一，房价高、物价高、生活成本高；第二，收入差距大、社会资本差距大、阶层流动难；第三，本地与外地居民冲突明显。同时，房价高也是其它所有问题的主因。
　　聂日明认为，内地的北京、上海等地也渐次呈现香港化的很多特征。
　　他在《金融时报》发表专栏文章称，香港规制政策简单、对经济较少干预，多数行业是自由放任经济，只在土地等极少数行业实行严格管制。但这恰是一种最差的自由，在土地政策等关键性行业的严格管制，保证了大地产商的利益，在这一前提下，坚持自由放任政策意味着放任这些地产商滥用市场支配地位，肆意向上下扩张，挤压中小企业的生存空间，加剧垄断趋势。这并非是自由放任的本意。
&&& 文章来源：微信公众号Alpha
（责任编辑：马郡 HN022）
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