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5次降息4次降准拯救楼市 一个词出答案
编辑：李楠来源：凤凰网发表时间：点击：1379
5次降息4次降准拯救楼市 一个词出答案
用一个词来描述2015年的中国楼市，&分化&可能是最合适的。
销售地区间分化：一线城市强劲反弹三四线表现平平
我们首先来看销售市场，今年前10月，全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%，同期40大重点城市的涨幅为23%，而四大一线城市新房销售面积的涨幅则高达52%。数据显示，越是发达地区，今年楼市表现越好。这其中的主要原因在于市场供求关系的差异。发达城市新房库存压力小而人口增长快，供小于求而使得量价齐涨；而三四线中小城市住房存量高，但人口增长缓慢，甚至不少地区已经出现人口负增长，楼市表现低迷也在情理之中。
在今年房地产销售整体回暖的背后，主要动力在于政策刺激。本轮楼市刺激政策始于2014年，当时全国楼市销售量出现2008年以来的第一次下跌。为稳定楼市，一系列救市政策陆续出台。从去年中起逐步取消，到9月底的&930&贷松动，这一系列的政策最终推动了去年四季度楼市成交量的大幅回升。
但好景不长，楼市回升的势头在2015年初就戛然而止。即便经过两次连续降息（11月21日、2月28日），1-2月全国新房销售仍然出现16%的同比下跌。开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。40个重点城市一季度新房销售大幅低于四季度，仅和去年同期的低位持平。在这样的市场背景下，新一轮的救市政策陆续出台。
在今年3月初的政府工作报告中，不仅时隔6年后再次提出&支持居民自住和改善性住房需求&，还去掉了以往几乎每年都有的&抑制投机投资性需求&的表述。对比2005年以来的历次政府工作报告涉及房地产的部分，上一次出现同样的措辞组合&&既鼓励住房消费，又不提抑制投机投资，则要追溯到2009年。
紧接着，3月底&330新政&出台，降低比例至四成，同时把营业税免征时间从5年下调至2年。&330新政&是对今年楼市影响最大的政策。在政策颁布之初，笔者就曾指出（《中国楼市组合拳药不对症》 ），这项政策并不能解决国内楼市面临的问题&&广大发展中地区供大于求、存量高企，反而会加重地区间的不平衡。因为一线城市改善需求比重高、二手房市场发达，&330新政&将对一线城市有显著利好而对三四线城市影响甚微。
随后的市场表现印证了这个判断，&330&后一线城市积压已久的改善需求集中释放，大量卖旧换新的交易推动市场量价齐升，其中深圳表现最为突出，11月二手房价的同比涨幅已经超过50%。而京沪深三地今年二手住宅成交量预计能达到去年的2倍。
到了9月底，在去年&930&政策一周年之际，新版&930&再度出台&&对非限购城市比例从30%下调至25%。由于一线城市仍在限购之中，&新930&政策是今年仅有的利好&一线以外城市&的政策。不过，由于广大发展中地区供应压力仍然很大，&新930&政策也未能改变这些地区楼市整体低迷的局面。
总体而言，今年楼市虽然相继有&330&、&930&新政刺激，加上5次降息4次降准，以及公积金放松等救市政策的综合作用，但全国楼市地区间的不平衡不仅没减轻，反而更加严重。按目前趋势，预计到年底时，全国新建住宅销售面积年度增幅为6.5%，其中40位重点城市增长20%，而40城市以外的发展中地区年增幅仅为3%。
施工与销售分化：楼市销售回暖新开工持续低迷
除了城市之间表现分化外，今年楼市另一个分化在于施工和销售之间。
虽然今年楼市销售整体回暖，但施工建设活动却依然低迷，全国房屋新开工面积持续负增长。按目前趋势，预计全年新开工面积将在去年已经下跌10%的基础上，再次出现10%的年度跌幅。新开工持续下跌的原因在于楼市库存量依然在高位。因此，即使销售回暖，也不能刺激开发商加大新开工。国家统计局的待售面积数据可以佐证&&10月份全国及住宅的待售面积仍在继续增长。
由于数据的不足，全国楼市的库存量并没有准确的数值。统计局的待售面积只计算了竣工部分，而业内常用的城市层面的存量，则是按预售许可证统计的可售面积，其中包含了竣工和施工在建两部分。根据城市层面的待售、可售和施工面积间的数量关系，我们可以大致推算出全国的库存消化周期（批准预售口径，包含在建和竣工）大约是30个月左右，接近有存量数据的三线城市水平。作为参照，目前一线城市的库存消化周期大约是10个月。
按新房销售面积来看，40个重点城市占全国的比例不到30%，其中一线城市仅占3-4%，而40个重点城市以外的发展中城市则占到全国总量的70%多。广大三四线城市虽然单个城市规模很小，但总量巨大，他们才是全国楼市的主力。因此，上述推算中全国存量接近三线城市的结果也是比较合理的。
这里需要补充说明一点，待售面积、新开工面积以及施工面积与销售面积、竣工面积，这两类数据指标在统计口径和数据来源上是有差别的。前者来源于开发商填报，而后者则来自登记备案文件，前者准确性低于后者，有时候差别还比较大。因此以上两类指标间不能直接计算，但可以观察单个指标历史变化趋势。近期有些分析报告在计算楼市总存量时直接把不同口径的数据相加，这样得出的结果是不准确的。
如果把上述两个&分化&结合起来看，我们就会面临着一个非常严峻的问题。过去一年多的时间里出台的那么多救市政策，只对少数发达城市有效。甚至在发达城市已经有过热迹象的时候，大多数的发展中城市依然表现平平。而大量的库存主要集中在这些发展中城市，而且存量水平还在继续提高。
那么，库存高究竟有哪些弊端？直接后果是新开工下降。新开工是施工的先行指标，新开工下降导致施工总量下降，而施工量和房地产开发投资又是同步变化的，因此近两年的房地产开发投资额增幅也持续下降，目前已经从一年前的12%下降至2%。国内房地产的施工建设活动由于规模巨大，直接影响上游众多，比如、水泥、有色金属、机械制造等等。因此，房地产新开工的下降，对国内整体经济都有巨大的影响。这并非是夸大之词，大家可以回顾过去十年的房地产政策，不难发现政策方向的变化始终与新开工密切相关。
（注：全国房屋新开工面积累计同比增幅与房地产政策5.10。数据来源：国家统计局，中原集团研究中心。）
由于目前全国库存水平仍在上升，预计明年全国新开工面积仍可能出现负增长，并将拖累房地产开发投资增幅下降到负值。所以年底高层纷纷表态要集中全力&化解房地产库存，促进房地产业持续发展&，背后原因就在于此。
化解库存手段：公积金改住房银行
最近一年的政策努力已经告诉我们，现有的降息降准、减税、公积金放松等措施，包括降首付，对解决全国的高库存难题效果甚微，那还有什么措施能解决库存问题？
首先，在明年全国新开工仍可能负增长的背景下，房地产政策仍将维持宽松扶持的局面。现有的政策方向，包括降息降准、减税、公积金放松、降首付等预计仍将延续。但这些政策，包括传闻中的买房退个税，都是更利好发达城市的。
因此，但要化解三四线城市高库存难题，把现有公积金系统转化为住房银行，可能是唯一可行，也是最可能被管理层采纳的方案。原因如下：
当前三四线城市高库存的背景是，近两年楼市发展过快，当地家庭普遍不缺房；同时人口增长缓慢，未来新增需求不足。在这样的背景下，要增加当地住房需求，只有以下几个选择：
一是，新房大幅降价。结果必然引起土地价值下降，影响卖地收入，更主要的是影响以土地为抵押品的地方政府债务，所以行不通。
二是，大量拆迁旧改。这个在大城市行得通，因为土地有限且价值高，旧区改造在商业上是有利可图的。但在小城市土地资源充足，搞拆迁再安置来去库存，恐怕是要贴钱的，因此也不可行；
三是，加快城镇化，吸引农村人口流入，同时调整产业结构，提供更多本地就业岗位。通过增加人口来增加住房需求。但这个只能是长期目标，短期内很难实现，远水难解近渴；
四是，公积金贷款额度大幅提高，利息大幅降低。这个方案相当于政府提供购房者一个低息贷款，如果不买房就享受不到。这对购房需求有极大的刺激作用。
在现行公积金制度下，个人每月工资中有固定比例是存入公积金账户的，如果不买房就无法使用，只能等到退休时才能取出。现实中常有人为了不浪费公积金而买一套小房子做投资。由于的影响，从长远来看，公积金账户中的钱是有可能贬值的。而不动产天然有抵御的作用，因此，把公积金账户中的钱变成房子可能更保值。
因此，只要公积金的利息足够低，额度足够高，就可以让不缺房的人也产生购房需求。因为只要每月个人公积金的缴存额可以用来还公积金贷款，这样买房除了首付外，就没有额外支出了。
为实现上述目的，必须对现有的公积金系统改革。除了使公积金的申请使用更便利之外，更重要的是解决放贷额度的问题。现有公积金贷款的额度是以累积缴存总额为限的，在楼市火爆的时候常有某地公积金额度不足而限制放贷的新闻出现。而住房抵押贷款证券化将可以解决这个问题。事实上，这一工作已经在逐步推行中了。
去年&930新政&提出鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)；今年5月15日，[-1.44%&&]间市场交易商协会颁布了&个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）&，继续推进住房抵押贷款证券化试点；12月4日，上海市公积金管理中心作为发起机构，分两期发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券（ABS），这是住房公积金个人住房贷款资产证券化产品，首次登陆银行间债券市场。
目前全国每年的住宅销售金额中（包括一二手），来自银行贷款的大约只占30%，来自公积金提取和贷款的大约占10%，剩余60%来自现金，因此理论上购房者还存在加杠杆的空间。但传统的银行贷款利率高，而个人收入增长有限，因此单纯的降低首付并不能增加购房人的购买力。相比之下，公积金利率调整空间更大，也不会如银行利率调整一样影响其他行业，未来在鼓励住房需求方面可以发挥更大的作用。
2016楼市预测
除了上述宏观方面的分析外，2016年楼市还有一些其他值得关注的点：
虽然全国楼市整体还在艰难的去库存过程中，但部分发达城市已率先复苏。除一线城市外，一些二线的区域中心城市预期将有较好的表现。这些城市的共同特点是基本面良好，新房存量低，人口增长稳定且年龄结构合理，二手市场发展成熟。这些城市包括、武汉、合肥、成都、等。同时，二胎政策对二线城市的利好也将比一线城市明显。
对开发商而言，由于多数上市房企的主要销售来自于排名前50-60位的重点城市，这些城市楼市已率先企稳，这对全国性开发商而言将是利好。同时，国内债券融资成本下降，也将利好大型上市房企，因此预期明年大型房企销售规模有望继续提升。
一线城市仍将继续领跑全国楼市，但成交量可能较今年回落，主要原因在于此前积压的改善需求已经集中释放过。但从长远看，一线城市由于人口增长提供的稳定住房需求，同时土地供应有限，未来楼市表现仍将好于中小城市。尤其是一线城市的二手房市场，未来增长空间依然很大，但二手中介行业竞争也将日趋激烈。良性竞争有利于提升行业服务水平，只有适应客户需求且具备盈利能力的企业才能最终胜出。
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重要信号！楼市调控可能正在向租赁市场延伸
编辑：李楠来源：每日经济新闻发表时间：点击：1805
重要信号！楼市调控可能正在向租赁市场延伸
近日，北京市委副书记、代市长蔡奇在市住建委主持召开座谈会，听取房地产调控和住房保障工作汇报。
&他强调，坚持&房子是用来住的、不是用来炒的&定位，以建立购租并举住房制度为主要方向，深化房地产业供给侧结构性改革，抓紧研究建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保明年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场，把&租房住&作为实现住有所居的重要手段。&
如果稍加分析足以发现，和历年来的调控不同，这一次的楼市调控格外强调租赁，无论是北京，还是其他城市的地方政府都强调发展租赁市场。
11月份，北京市首批&限房价、竞地价&试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。而在上海，从今年4月开始，每一幅出让的土地，都要求一定比例的自持租赁面积。
这些做法都表明，房地产的调控，正在从新房、二手房，转入到租赁市场。
高房价带给所有人的生活压力
健康规范的住宅租赁市场，可以对房价起到减压效果，有利于整个房地产市场的发展。据了解，欧美等国家近六成的人是租赁房屋生活。但在国人的传统观念中，有房才有家，国人更注重房屋产权的归属。
2016年5月初，国务院总理主持召开常务会议，明确提出要&大力发展住房租赁市场&。
5月6日，住建部副部长陆克华给出了更为明确的发展思路，包括发展住房租赁企业、推进公租房货币化、加强住房租赁监管等政策举措。
大力发展住房租赁的背后，是热门城市房价的坚挺。
中原地产研究部统计数据显示：截止3月13日，北京商品房住宅五环内签约为703套，签约均价达到了62464元每平米，从最近9年的五环内商品房均价可以看到，整体市场一路走高，从2008年的1.6万每平米，上涨到目前的6万+元每平米，未来北京五环内市场已经进入高端化。这也是五环内单套物业平均首次突破1000万。
根据安居客《2016国民安居报告》中的统计数据，北京、上海超过500万元以上的房源已达4成，厦门超过300万的房源已经超过6成。
根据二手房价与月收入比计算，想要买一平米的房子，在北京需要7.3个月，上海需要6.9个月，厦门需要6.6个月，深圳则是6.4个月。也就是说如果想要在北京购买60平米的小户型，不吃不喝也需要36年。
值得注意的是，根据安居客房价数据显示，2015年12月北京二手房均价为37261元/平方米，房价与工资比为5.3个月。购买60平方米的小户型，需要26年。也就是说，今年过后，想在北京一套60平的房子，需要多等10年。
过高的房价带来的一个后果，是城市的中低收入者不断流失，城市的服务价格不断上涨，物价水平节节攀高，这对城市经济的未来，有非常大的负面作用。
上海交大安泰经济与管理学院特聘教授、中国研究发展中心主任陆铭说，按照美国经的数据，高技能劳动者和低技能劳动者的数量关系基本是1: 1 ，让中低收入者租得起，让高收入者买的起，这样的城市才合理。
调控租赁：不仅是解决楼市的问题
租房者到底是哪类人群？58同城房产发布的数据显示，30岁以下人群占比接近70%，85后已成租房主力军。
58同城房产发布的《2016年4季度租房数据报告》中指出，随着城市漂泊的人口数量越来越多，以及大城市房价的增长，越来越多的租客心态开始发生变化。在中国的传统观念里，有房才有家，因此很多人认为&结婚必须买房&。从58同城的数据来看，现在的年轻人已经跳脱出这种传统思维框架，越来越多的年轻白领人群结婚时并不选择买房。
数据显示，在租房市场，已婚或有小孩的租房人群占据41.69%，买房不再是年轻白领结婚时的必选题。数据还显示，在未来3－5年，60.26%人群会选择继续租房。在面对500万买房过50年还是500万租房过50年的选项时，13.41%白领租客选择了后者。
作为当下租房市场的主力军，85后人群在租房选择上具有明显的特性：他们对生活质量的要求更高，与攒钱买房相比，更愿意享受当下，而不是将就。这从他们每月支付的租金比例上可见一斑，数据显示，21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半以上，比买房一族平均的月供比例（平均月供占每月工资的30%-40%）还高。
通过调控租赁市场，抑制房东漫天要价，降低租客生辉成本，很可能是新一轮调控的主要思路。而北京的措施是通过地产商的自持出租，增加供应 稳定房租市场价格。
930后，土地市场也在悄然生变。
11月份，北京市首批&限房价、竞地价&试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序；12月1日，北京市国土局官网显示，最终万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁建36.75亿竞得大兴黄村地块。
对北京来说，让更多开发商持有房屋用于租赁，并不仅仅是为了为了稳定目前的房价预期，减缓被逼急的购房者盲目入市。还是北京城市人口调控的一个重要手段。
此前，北京市16个区&两会&陆续开幕，政府工作报告中，人口&天花板&成为了各区政府近两年工作重点之一。
截至昨日，共有东城、西城、大兴、石景山、顺义5个区在近期开幕的&两会&中，公布了各自未来人口调控&上限&。其中，西城区、大兴区和顺义区的调控计划在百万级以上，西城区的目标是110.7万人，大兴区和顺义区的目标为170万人和130万人。剩下两区的指标在60万至80万之间，东城区计划到2021年常住人口规模比2016年下降13%左右，控制在76.2万人以内；石景山区则明确，2017年底全区常住人口控制在61.6万人以内。
而控制人口的一个重要手段，就是调控租赁市场。
《新京报》的报道称，西城明年会集中进行简易楼腾退、棚改项目和清退出租房的方式，例如明年即将启动的新街口、什刹海、广内等地区的25栋简易楼腾退，均为外迁，共涉及800多户居民。
在石景山区，是通过关停22个非法幼儿园，清理139处地下空间，拆除672处群租房等措施，今年常住人口实现由升转降，比年初减少1.7万人，控制在63.5万人以内。
控租赁市场，对北京城市发展的重要性，可以从中看出端倪。
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中介包销有点乱？ 负面事件最终伤害开发商
编辑：李楠来源：广州日报发表时间：点击：1639
中介包销有点乱？ 负面事件最终伤害开发商
长期以来，部分中介公司一方面从事二手物业的代理，一方面介入一手楼盘的销售和包装、宣传，这种市场&通吃&的现象曾经成为地产项目运作的惯例，也是一些中小开发商不可避免的选择。然而，近期曝出的某中介公司在代理新盘的过程中弄虚作假，甚至欺骗购楼者的情况，让地产开发公司开始反思的同时，中介行业内部也在反思。业界认为，除了政府部门加大查处力度之外，行业自律也是一种自我修复市场形象的途径。
开发商：负面事件最终伤害开发商
近期曝出的东莞部分地产，&日光盘&未日光的消息，不但让开发商颇为被动，从事代理的中介机构也成为众矢之的；继媒体曝光该楼盘销售造假、购楼者退楼风波之后，房管局等部门也曾经透露最近中介行业发展过快，部分中介旗下门店没有备案、有关部门将进行针对性的查处与整顿。
&日光盘&事件，不但曝出了中介行业一些不成熟的市场举措，也使得开发商内部产生反思营销模式的利弊问题。联华地产品牌部管理人士张许林则透露说，当前地产行业有两种销售模式，一是公司销售部门直接销售，二是委托中介代理公司独家代理。联华集团公司部分项目委托中介销售，有一部分自己公司直接销售，两种模式有利有弊。不过他也直言代理公司模式容易出现问题，如果管理失控，中介人员为了自身利益，采取弄虚作假或者侵害客户利益的行为，最终还是开发商承受各种后果，这种现象需要业界反思。
合正地产管理层人士袁飞则进一步透露，当前中介公司从事一手项目的代理出现了乱象，有些中介公司并没有工商部门备案许可的代理资格，但是依然在从事新盘项目的销售代理。实际上这是一种违规行为。&代理权属于工商局管理备案的范畴。如果没有代理权的话，卖一套房子将受到罚款十万元的处罚，无论是开发商和中介机构都将接受这种处罚。&
而记者了解到，目前在东莞的所有中介机构中，拥有新盘代理资格的企业并不多，仅仅是机构总数的20%。但是从事一手房代理销售的中介却为数不少，几乎占据了总数的接近一半。
对上述情况，部分开发商开始收回代理策略，而着手让自己的营销人员直接销售项目产品。万科地产就是其中一例。长期以来，万科地产公司的产品基本上由中原地产等机构代理销售，公司只负责研发和建设。而记者从该公司有关人士处了解到，目前，公司旗下产品开始打造自己的销售团队，以前整体由中介公司销售的情况将逐步淡化。万科接受记者采访的人士说，这样做的理由是能够更好地掌握销售节奏以及发现新情况。
业界人士一致认为，只有大的开发商才有实力打造和培养一支庞大的销售团队，这是一笔不小的运作成本。而实力小、项目不多的开发商短时间只能与中介合作。这种模式不可能在短时间之内消失。只有管理部门加大监管力度，上述坑害购楼者的情况才不会发生。
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看房日记老城区铜锣湾实景样板开放，十一全场免费玩
编辑：李楠来源：南宫房产网发表时间：点击：1796
看房日记老城区铜锣湾实景样板开放，十一全场免费玩
&&& （导读：）【铜锣湾&华郡品质解读：以大幅度综合提高人居环境舒适程度为目的，充分考虑建筑立体、户型空间与人的关系，运用先进成熟的新技术和新材料，构建适度超前的&以人为本，以人为尊&的高品质住宅】
&&& 该项目没有城市的喧嚣，没有浊劣的空气，有的只是那份恬静，那份绿意。周边适合人居的大环境是设计师最好的蓝本和创作主题，精致绿化空间是铜锣湾&华郡业主的私家花园，儿童游乐空间是对全龄社区人本主义的贴心关怀。
&&& 9月26日，铜锣湾&华郡实景样板间华美绽放。本次共展示了两间精装实体样板房，分别是90㎡两室两厅一卫精致户型，以及126㎡三室两厅两卫奢华户型。
&&& 90㎡的精致小户型完全是依照南宫最高品级标准来打造的，方正全明户型，全阳豪阔双卧室（主卧3.3米开间、4.6米进深和次卧3.3米开间、4.1米进深的科学设计，使铜锣湾&华郡户型面积堪称南宫之首），干湿分离洗手间，U型敞亮厨房，大牌电梯、入户门等的奢享配置，放眼南宫极为罕见，在铜锣湾&华郡却属于恰到好处的标配。
&&& 126㎡三房两厅两卫，奢华全明户型。入户花园，生态栖局；超大阔景阳台配备，人性化空间设计；南北双阳台实现采光优越，通风极佳；大面积朝南客厅，阳光丰沛；干湿分离双卫，可供两代人同时使用；餐厅与厨房紧密相连，减少室内动线。
&&& 除此之外，在空间上，该户型除了满足日常生活的所有功能外，更有度假休闲的延伸，借助巧妙的空间规划，使户型从客餐厅到主卧房，到长辈房、小孩房、书房等功能区一应俱全。
&& 铜锣湾&华郡样板间一经公布，立即受到南宫市民的关注和到访，络绎不绝的市民均对户型的设计、规划及用材啧啧称赞。记者获悉铜锣湾&华郡特于国庆期间举办大型免费游乐嘉年华，极限攀岩、魔幻城堡、动感投篮、3D大穿越等多项狂欢活动，让南宫全家齐上阵、全场免费玩儿、全天乐不停！
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