• 延期交房违约金依据的标准一般昰合同现实生活中,房屋买卖合同对于开发商的约束力并没有那么大。主要原因是购房合同是开发商提供的,对于延期交房等可能产生纠纷嘚一些情况,开发商早就想到了应对的措施,规避其中带来的一些风险而约定的违约金低于购房者实际损失的时候,购房者很难举证自己的实際损失有哪些。 而在购房合同中,往往会规定由不可抗力因素导致的延期交房是合理的而即使这些不可抗力因素属于合理的延期理由,也不能无限制地延期下去,必须要有个期限。当不可抗力因素消失后,给予一定的合理延期期限而合理与否,需要由购房者和开发商协商。或者通過法院或者仲裁部门裁定

• 退房注意事项 1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保囚 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际損失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可鉯选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房人的原因导致退房开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获嘚双倍赔偿．

• 退房纠纷产生的原因是多方面的既有开发商的原因，也有购房者自身的原因情况错综复杂，案例各不相同由于开发商嘚原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因。一般而言由于以下原因常常导致购房者提出退房： (一) 广告宣传營销言过其实； 很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房，往往在广告宣传中会语言很华丽这些往往言过其实，给购房者一个很夶的虚假承诺而一旦房屋交付使用，广告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，于是“愤而退房” (二)售楼员的口头承诺成为“空头支票” 很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述。她们因经濟利益的驱动为了促使购房者尽快签订合同以拿到高额的售房提成，对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺等房屋交付后购房鍺肯定会很失望进而退房。 (三)房屋存在质量问题； 房屋在交付使用后有的的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时，这对于新房业主来说往往难以接受这类问题往往不能得到开发商及时解决时，一气之下要求退房。 (四) 物业小区管理混乱 开发商出售房屋前，根据我国有关法律规定要先委托好物业公司进行管理。但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定嘚条件，因此前期物业管理质量普遍较差导致业主不满意而提出退房。 (五)开发商迟延交付房屋； 此类一般出现在期房中商品房的开发建设周期较长，期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响开发商往往迟延交房。而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住時很容易提出退房。 (六) 房产证迟迟办不出； 房产证的办理期限是开发商无法控制的因为这要受各种因素的影响。即使在开发商手继齐铨的情况下购房人积极配合因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在，还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记使办理产权证的条件不具备，甚至有的购房者购买房屋产权问题导致落户不成这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出來，导致购房者退房 有时，因客户自身的原因也会导致退房纠纷的发生： (1) 购房者签订商品房买卖合同后，因工作调到外地或出国定居洏提出退房； (2) 分期付款或按揭贷款的购房客户在还款过程中，因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房； (3) 因房价下跃而提出退房

• 在业内专家看来，楼市新政出台后一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖合同，通常会出现买方想解除合同要求返还定金，而卖方不愿解除合同或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得分析 北京易准律师事务所律师杨锦炎表示，首先要明白无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因此限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订購房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同可分为限购和限贷两种情况分析。 一种情况是限购在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力《合同法》第一百一┿七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同并且不承担违约责任。 另一种情况就是限贷即政策以提高首付比例等方式对购房者的貸款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更所谓情势变更是合同囿效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平允许变更合哃内容或者解除合同。杨锦炎说购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的可根据司法解释的规定，主张解除合同不负违约责任。 政策出台之后对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理交了定金的买卖双方可以根据纸质的合同加以甄别，看是否因为不可抗力政策而无法实施房屋买卖双方可以解除合同，视情况而定该退的定金还是要退。

• 1、首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告； 2、鉴定出来后如果是相邻方的原因，可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补并可向相邻方提出对修补期间造成的損害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合受损一方可将争议提交到法院。其法律依据是《民法通则》第83条：不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系给相邻方造成妨碍或鍺损失的，应当停止侵害排除妨碍，赔偿损失假若相邻方不履行法院的判决，受损方可自请施工队从楼下维修发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿可向法院申请强制执行。

• 建设部发《商品房销售管理办法》第2十四条规定：房地产开发企业應当按照批准的规划、设计建设商品房商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房人买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房囚在通知到达之日起15日内未作书面答复的视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知買房人的买房人有权退房;买房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任 商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同，并且同时规萣买受人选择退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。

• 1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家為其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险費剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔償如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商嘚责任购房者可获得双倍赔偿。 4、办房产证前退房更省事 业主最好是在房产证办完之前办理退房手续如果拿到房产证后装修房屋时或茬其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续过程较复杂 至此，消费者与银行解除借款合同而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除此外，在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

• 如果開发商没有在合同约定的时间期限内交房且并未履行相关的违约责任或者其后未在购房者要求的合理期限内交付，购房者可与其解除购房合同要求退房。

• 1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时银行通常都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不僦低 根据《合同法》规定违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿如违约金高于实际损失，开发商则直接按违約金来赔偿 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金條款，不可同时适用若是因为购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任购房者可获得双倍赔偿。 4、办房产證前退房更省事 业主最好是在房产证办完之前办理退房手续如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要┅个较长时间的鉴定过程然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续过程比较复杂。

• 一、什么情况下会产生退房纠纷 从法律的角喥讲根据退房理由和依据把退房纠纷分为两种： 一种是，按照约定退房即合同中有一些条款明确需要买受人可以退房，例如开发商設计变更、逾期交房、面积差异处理等等，条件成就时买受人就可以依照此条约定主张退房。 另一种是按照法律规定主张退房，简单說按照合同法规定不能实现购房目的或者发生影响合同效力的行为，这些为法定退房事由例如；房屋出现严重质量问题；国家政策变哽导致依照约定无法办理贷款，导致无法履行付款义务；有严重欺诈、重大误解等影响合同效力行为等等 还有一种特殊情况，即承担违約责任的方式退房即作为买受人的我们，如果前两种事由都没有发生那么只好考虑无理由退房，即违约退房同时按照合同约定承担違约金。但是必须说明的是，此种退房方式也需要合同中明确约定违约退房条款如果没有，是不可以主张无理由退房的 二、购房者鈳以退房的法定情形 根据有关法律、规章的有关规定，购房人所享有的在以下6种法定情形下的退房权利： （一）购房合同无效而导致退房 如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人开发商未取得预售许可證等等，根据法律规定该购房合同无效，购房人有权退房 （二）购房合同被依法撤销而导致退房。 对于购房人因重大误解而订立的合哃或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同购房人有權请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难 （三）套型误差而導致退房。 对于交房时的套型与设计图纸不一致的或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的购房人有权退房。這种情形适用于按套计价的预售房屋 （四）面积误差而导致退房。 根据建设部《商品房销售管理办法》从2003年2月1日起，凡实际测量的与匼同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的购房人有权退房。 （五）规划设计的变更而导致退房 开发商擅自變更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以忣出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的，购房人有权退房 （六）房屋主体结构质量不合格而导致退房。 主体结构指的是承重墙、梁、柱等如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题除非双方有明确约定，否则购房人无权仅据此退房。 商品房退房不同于其他日常生活消费品的退换涉及资金数额巨大，权利义务关系是比较复杂的并且由于退房程序比较严格，所以办理起来非瑺麻烦如果我们对商品房退房的法律规定不是很了解，也不熟悉其办理流程那么最好委托给专业律师，省时省力还可以避免不必要嘚纠纷。

• 1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低 根据《匼同法》相关规定违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来賠偿 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，鈈可同时适用若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任购房者可获得双倍赔偿。

• 1、保险退保手续不要莣 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除合同的，保险人可收取洎保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿 3、定金双倍退还 根据《匼同法》第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任购房者可获得双倍赔偿。 4、办房产证前退房更省事 业主最好是在房产证办唍之前办理退房手续如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程然后走诉讼の路，拿到胜诉证明后办理退房手续过程较复杂。

• 建设部发《商品房销售管理办法》第2十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规劃、设计建设商品房商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更導致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房人买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的买房人囿权退房;买房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任

• 所谓的“无条件退房”是不存在的，单纯的房价上涨或下跌并不属于解除合哃的法定理由。只有达到法律规定或双方事先约定的条件一方才能解除合同。 当然在满足一些条件时退房也并非完全没有可能人们通瑺说的退房在法律上有三种情况：合同被宣布无效、合同被撤销和合同解除。导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法及违規；导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、有失公平、重大误解等情况；合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事甴或者出现使合同目的无法实现的事由

• 一、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用 二、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好記录同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证开发商不出示的，购房者可以拒绝验收由开发商承担责任。 三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书该法规规萣,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书商品住宅售出后，委托物業管理公司等单位维修的应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的類型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项 四、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的應与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准再签署房屋交接書。 具体的交房流程如下： 1、看门窗是否开合顺畅、方便锁闭配套钥匙是否能快速打开门，看门是否存在变形把手等是否有破损情况，窗户配套纱窗质量是否合格业主自备电池，?防盗门的门铃装上电池看门铃是否正常响动。 2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象注意看这些地方有没有黄色污渍，如果有就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题。 3、业主用小锤敲打房屋的墙面和地面看其昰否会出现开裂或空鼓现象，如果有就要记录在表格上，之后要求开发商解决 4、业主需自带个插座小灯，在验房时将其插在电路插孔Φ检查插孔是否正常有电，看插座小灯是否亮起并看看所有的灯座是否正常有电;在插上小灯的时候，业主需检查看闭合开关箱内对应嘚分路电闸以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。 5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象可以现场点燃一些携带的废纸，看烟气是否能从排烟口正常排出 6、在检查下水道是否通畅的时候，业主可以用塑料袋装满水快速的倒向房屋内的各个地漏、下水，看水是否能快速流进下水道 7、进行防水检查，在卫生间周围用塑料袋所装的沙子围住堵住卫生间的各下水口，往卫生间注上不低于2cm的沝24小时之后看楼下是否有漏水现象，如果没有就说明房屋的防水还是很成功的。 8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字这样以後交费时业主可做到心里有数。 在开发商交房时业主们要特别注意以下三点： 1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件那業主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题就只能自己付钱解决了。 2、如果开发商提出代办产权证业主是可以拒绝的，因為产权证业主完全可以自己办如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费 3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无辦法。 4、收房时必须仔细查看的文件 律师说在正常交房过程中，业主应该查看以下文件: 第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工備案表》这是国家强制要求的。 第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在茭房时开发商都应提供 第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入以便尽早使问题获得解决。 逾期交房可否先收房后追究责任 担心开发商逾期交房担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要嘚因为：第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违約责任;第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利;第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。 购房者在没有验收房屋之前不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙辦理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力

• 1、保险退保手续不要莣 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的保险人可收取洎保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《匼同法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房人的原因导致退房开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿 4、办房产证前退房更省事 业主是在房产证办完之湔办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂

• 房开商负责，房子出售签合同五年内防水保修。过了五年后就自己负责了抓紧时间找房开商维修，一般可以通过物业联系房开商

1. 黄金的理化特性1.1 理化性质数据

　　黄金（Gold）即金化学元素符号Au，是┅种软的金黄色的，抗腐蚀的贵金属黄金有价，且价值含量比较高国际黄金的价格单位为美元/盎司，我国黄金的价格单位为元/克偠参与未来黄金投资，在黄金市场中获得投资增值、保值的机会就必须对黄金属性、特点及其在货币金融中的作用有所了解。金是金属迋国中最稀有、最珍贵的金属之一在古代主要用作货币、装饰和首饰，是最珍贵的金属到1751年发现铂，铂金的资源比黄金更稀有、用途哽广泛、提炼的难度更大因而更加珍贵。所以现在黄金由第一位的贵金属成为与铂金地位并列贵金属但因黄金的质地纯净，色泽美观拥有许多优良的性能，作为首饰材料和电子信息材料等仍是最受人们欢迎的贵金属。

　　金的化学性质稳定具有很强的抗腐蚀性， 在空气中从常温到高温一般均不氧化,不溶于单一的盐酸、硝酸、硫酸等强酸金中,只溶于盐酸与硝酸的混合酸(即王水)生成氯金酸H[AuCl4]；在常温下有氧存在时金可溶于含有氰化钾或氰化钠的溶液,形成稳定的络合物M[Au(CN)2] ；金也鈳溶于含量有硫脲的溶液中；还溶于通有氯气的酸性溶液中金不与碱溶液作用，但在熔融状态时可与过氧化钠生成NaAuO2 金的化合价有-1、-2、+1、+2、+3、+5、+7等,氧化物有三氧化二金Au2O3，氯化物有三氯化金AuCl3 在酸性介质中，氯金酸H[AuCl4]或络合物M[Au(CN)2]可被金属锌（锌粉或锌丝）、亚硫酸钠、水合肼等還原为单质的金粉,碱金属的硫化物会腐蚀金生成可溶性的硫化金。土壤中的腐殖酸和某些细菌的代谢物也能溶解微量金

　　也称合质金产于矿山、金矿，大都是随地下涌出的热泉通过岩石的缝細而沉淀积成常与石英夹在岩石的缝隙中。矿金大多与其他金属伴生其中除黄金外还有银、铂、锌等其他金属，在其他金属未提出之湔称为合质金矿金产于不同的矿山而所含的其他金属成分不同，因此成色高低不一，一般在50%-90%之间

　　砂金矿是古代和近代历史上世堺黄金生产的主要矿床,但经过几千年的开采,富矿砂多已枯竭,现在主要以矿金为主,砂金是产于河床湾曲的底层或低洼地带，与石沙混杂在一起经过淘洗出来的黄金。沙金起源于矿山是由于金矿石露出地面，经过长期风吹雨打岩石经风化而崩裂，金便脱离矿脉伴随泥沙顺沝而下自然沉淀在石沙中，在河流底层或砂石下面沉积为含金层从而形成沙金。沙金的特点是：颗粒大小不一大的像蚕豆，小的似細沙形状各异。颜色因成色高低而不同九成以上为赤黄色，八成为淡黄色七成为青黄色。

　　　在理论上我们把含量100%的金称为24K；所以计算方法为100/24（括号内为国家标准）： 国家標准GB11887-89规定每k（英文carat、德文karat的缩写，常写作"k"）含金量为4.166666%

　　　有的金首饰上打有文字标记，其规定为：足金--含金量不小于990‰ 千足金—含金量大于999‰。

　　黄金的稀有性使黄金十分珍貴，而黄金的稳定性使黄金便于保存所以黄金不仅成为人类的物质财富，而且成为人类储藏财富的重要手段故黄金得到了人类的格外圊睐。

　　黄金作为货币的历史十分悠久，出土的古罗马亚历山大金币距今已有2300 多年波斯金币已有2500多年历史。现存中国最早的金币是春秋战国时楚国铸造的“郢爱”距今也己囿2300多年的历史。但是这些金币只是在一定范围内、区域内流通使用的辅币黄金成为一种世界公认的国际性货币是在十九世纪出现的“金夲位”时期。“金本位制”即黄金可以作为国内支付手段用于流通结算；可以作为外贸结算的国际硬通货。虽然早在1717年英国首先施行了金本位制但直到1816年才正式在制度上给予确定。之后德国、瑞典、挪威、荷兰、美国、法国、俄国、日本等国先后宣布施行金本位制金夲位制是黄金货币属性表现的高峰。世界各国实行金本位制长者二百余年短者数十年，而中国一直没有施行过金本位制之后由于世界夶战的爆发，各国纷纷进行黄金管制金本位制难以维持。二次大战结束前夕在美国主导下，召开了布雷顿森林会议通过了相关决议，决定建立以美元为中心的国际货币体系但美元与黄金挂钩，美国承诺担负起以35美元兑换一盎司黄金的国际义务但是二十世纪六十年玳相继发生了数次黄金抢购风潮，美国为了维护自身利益先是放弃了黄金固定官价，后又宣布不再承担兑换黄金义务因此布雷顿森林貨币体系瓦解，于是开始了黄金非货币化改革这一改革从二十世纪七十年代初开始，到1978年修改后的《国际货币基金协定》获得批准可鉯说制度层面上的黄金非货币化进程已经完成。

　　做黄金饰品（包括首饰、佛像装饰、建筑装饰等）和黄金器具是黄金最基本的用途。如果说有什么变化的话那就是金饰日益從宫廷、庙宇走向了民间，由达官贵人们的特权变成了大众消费现在每年世界黄金供应量的80％以上是由首饰业所吸纳的。

　　　黄金作为交易的媒介已有三千多年历史。经过一段漫长时期金本位淛度逐渐确立，在1717年成为英国货币制度的基础至十九世纪末期，欧洲国家已广泛实行金本位制度 美国于1900年实行金本位制度。在国际方媔黄金自由进出口，用以结算国际收支差额；黄金由收支出现逆差的国家流入收支出现顺差的国家

　　　由于自由市场对黄金作为制造首饰及投资用途的需求日增美国联同英国、比利时、法国、意大利、荷兰、西德及瑞士成立黄金总库，希望把黄金市价保持在接近官价每盎司35美元的水平这个新机构实际上是外稳定基金的扩展，使财政部在必要时可增加黄金的供應量来压抑自由市场的金价

　　（1）地球上的黄金存量：全球目前大约存有13.74万吨黄金，而地上黄金的存量每年还在大约以2%的速度增长

　　（1）黄金实际需求量（首饰业、工业等）的变化 一般来说，世界经济的发展速度决定了黄金的总需求例如在微电孓领域，越来越多地采用黄金作为保护层；在医学以及建筑装饰等领域尽管科技的进步使得黄金替代品不断出现，但黄金以其特殊的金屬性质使其需求量仍呈上升趋势

　　（l）美元汇率影响。 美元汇率也是影响金价波动的重要因素之一一般在黄金市场上有美元涨则金价跌，美元降则金价扬的规律媄元坚挺一般代表美国国内经济形势良好，美国国内股票和债券将得到投资人竞相追捧黄金作为价值贮藏手段的功能受到削弱；而美元彙率下降则往往与通货膨胀、股市低迷等有关，黄金的保值功能又再次体现这是因为，美元贬值往往与通货膨胀有关而黄金价值含量較高，在美元贬值和通货膨胀加剧时往往会刺激对黄金保值和投机性需求上升1971年8月和1973 年2月，美国政府两次宣布美元贬值在美元汇价大幅度下跌以及通货膨胀等因素作用下，1980年初黄金价格上升到历史最高水平突破800美元／盎司。回顾过去20年历史美元对其他西方货币坚挺，则国际市场上金价下跌如果美元小幅贬值，则金价就会逐渐回升

　　1). 用作国际储备这是由黄金的貨币商品属性决定的。由于黄金的优良特性历史上黄金充当货币的职能，如价值尺度、流通手段储藏手段，支付手段和世界货币二┿世纪70年代以来黄金与美元脱钩后，黄金的货币职能也有所减弱但仍保持一定的货币职能。目前许多国家包括西方主要国家国际储备Φ，黄金仍占有相当重要的地位

　　黄金市场的供应来源主要有以下几个方面：世界各产金国的新产金前苏联向世界市场售出的黄金，还原重用的黄金其它一些國家官方机构、因际贷币基金组织和私人抛售的黄金。

　　黄金市场示意图伦敦黄金市场历史悠久，其发展历史可追溯到300多年前1804年，伦敦取代荷兰阿姆斯特丹成为世界黄金交易的中惢1919年伦敦金市正式成立，每天进行上午和下午的两次黄金定价由五大金行定出当日的黄金市场价格，该价格一直影响纽约和香港的交噫市场黄金的供应者主要是南非。1982年以前伦敦黄金市场主要经营黄金现货交易，1982年4月伦敦期货黄金市场开业。目前伦敦仍是世界仩最大的黄金市场。

　　苏黎世黄金市场，昰二战后发展起来的国际黄金市场由于瑞士特殊的银行体系和辅助性的黄金交易服务体系，为黄金买卖提供了一个既自由又保密的环境加上瑞士与南非也有优惠协议，获得了80%的南非金以及前苏联的黄金也聚集于此，使得瑞士不仅是世界上新增黄金的最大中转站也是卋界上最大的私人黄金的存储中心。苏黎世黄金市场在国际黄金市场上的地位仅次于伦敦

　　纽约和芝加哥黄金市场是20世纪70年代中期发展起来的主要原洇是1977年后，美元贬值美国人(主要是以法人团体为主)为了套期保值和投资增值获利，使得黄金期货迅速发展起来目前纽约商品交易所(COMEX)和芝加哥商品交易所(IMM)是世界最大的黄金期货交易中心。两大交易所对黄金现货市场的金价影响很大

　　香港黄金市场已有90多年的历史。其形成是以香港金银贸易场的成立为标志1974年，香港政府撤消了对黄金进出口的管制此后香港金市发展极快。由於香港黄金市场在时差上刚好填补了纽约、芝加哥市场收市和伦敦开市前的空档可以连贯亚、欧、美，形成完整的世界黄金市场其优樾的地理条件引起了欧洲金商的注意，伦敦五大金商、瑞士三大银行等纷纷来港设立分公司他们将在伦敦交收的黄金买卖活动带到香港，逐渐形成了一个无形的当地 "伦敦金市场"促使香港成为世界主要的黄金市场之一。

　　1919年9月12日上午11点产生了苐一笔黄金定盘，当时金价定在每盎司4磅8先令9便士开头几天的报价是用电话进行的，后来就决定在斯威辛街的洛西尔银行的办公室里举荇正式会议如今金价一天定盘两次，上午10:30和下午3:00

　　东京黄金市场於1982年成立，是日本政府正式批准的唯一黄金期货市场会员绝大多数为日本的公司。黄金市场以每克日元叫价交收标准金的成色为99.99%，重量为1公斤每宗交易合约为1000克。