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普通住宅标准层高是多少 普通住宅层高标准
按《国家住宅设计规范》，普通住宅层高不宜高于2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米。2.8米,是这一层的地面到上一层的地面.这个尺寸是含楼板厚度的.普通住宅层高2.8米，可以在保证居住舒适度的基础上，限度的节约能源。普通住宅标准层高在购买商品房时，
买受人不仅关心商品房的价格、面积、户型、环境，而且，层高也成为了大家关注的热点。目前，由于商品房层高问题引发的矛盾和纠纷已屡见不鲜。但是，由于现
行的法律法规就房屋层高问题尚未作出详细规定，部分《商品房买卖合同》对层高问题的约定也不明确，造成许多因层高问题引起的纠纷不能得到妥善解决。一、房屋层高的概念和理解层
高，从字面上理解也就是一层房屋的高度。根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂
直距离。”说到层高，我们必须将其与“室内净高”予以区分。《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”
室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高＋楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多
买受人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度的，因此产生了误解。一般而言，商品房的楼板厚度为12厘米至15厘米，买受人在测量了室内净高后加
上楼板厚度即为商品房的层高，可以初略判断该商品房的层高是否符合《商品房买卖合同》的约定。二、房屋层高现有的标准和要求《住
宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使
用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；厨
房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。《住宅设计规范》是为了保证住宅设计符合适用、安全、卫生、经
济等要求而制定的，不符合《住宅设计规范》中的强制性标准的商品房不能通过竣工验收，买受人当然也可以拒绝交房。就层高而言，在《住宅设计规范》中规定
“普通住宅层高宜为2.80米”，该规定表明在层高问题上允许稍有选择，即并非层高必须为2.80米，但是“室内净高”却必须符合《住宅设计规范》的强制
性规定。三、实际房屋层高与《商品房买卖合同》的约定不符的处理一般而言，买卖双方会在《商品房买卖合同》中对商品房的层高的具体数值进行约定，如果商品房的实际层高与合同约定不符，则开发商须承担违约责任。但是，鉴于导致实际层高与合同约定层高不符的原因不同以及层高误差值大小不同，理应具体问题具体分析，可参照以下方式分别处理。1、
因变更规划设计导致层高、实际层高与合同约定不符的，应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。按批准的规划、设计建设商品房项目是开
发商的义务，开发商不得擅自变更建筑设计。但是，实际建设中，开发商经设计单位同意且经政府规划部门批准后变更规划设计的情况时有发生，商品房层高的变化
直接影响房屋的空间尺寸，属于变更规划、设计。经政府规划部门批准后变更层高的，即应当参照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。例如：长
沙市《商品房买卖合同》示范文本中规定：“出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，
出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”2、
经批准的规划、设计中的层高与《商品房买卖合同》中约定的层高不符的，且实际层高也与经批准的规划、设计中的层高不符，若开发商存在欺诈买受人的故意，即
开发商故意隐瞒经批准的规划、设计中的层高而虚报层高欺骗买受人，而买受人因不知道真实情况而订立了《商品房买卖合同》的，那么，根据《合同法》第五十四
条的规定，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且开发商应当赔偿买受人的损失。但是，值得注意的是，《合同法》第五十
五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，买受人应当在知道或者应当知道开发商存在欺诈
之日起一年内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该《商品房买卖合同》。3、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符，如果《商品房买
卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担有约定，原则上应当按合同的约定处理。如果合同对此没有约定，则按相关法律规定处理。我国《合同法》
第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，如果因建
设施工失误导致实际层高与合同约定不符的，买受人首先可以要求开发商采取补救措施，这一般适用于实际层高高于合同约定的情况。若实际层高低于合同约定，则
买受人可以要求开发商赔偿损失。我国《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿
额应当相当于因违约所造成的损失。”实际层高低于合同约定给买受人造成的损失肯定是存在的，如造成感官上的压抑，通风、采光的影响等，但是这些损失却很难
用金钱数字予以准确确定。但是，笔者认为有一个损失却是确定无疑的，即空间对价损失，房屋的空间尺寸决定房价，层高减少意味着空间的减少，因此按照买受人
支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失是完全合情合理的。例如：买受人支付的总房款为50万元，合同约定的层高为3米，实际层高为2.9米，则买受人的
损失应当为50万元的三十分之一，开发商理应赔偿该损失。在一些层高纠纷中，开发商主张按照层高减少部分的建设成本确定损失，笔者认为是不合理的，因为买
受人因层高减少而多支付的房价不仅包括了开发商的建设成本，还包括了开发商的利润。也有人认为，虽然层高减少了，但是与该商品房关联的公共部分、其他配套
设施等并没有减少，因此不能按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失。笔者认为，商品房的价格确实包含了与该商品房关联的公共部分、其他配套设
施的价值，但是，该公共部分、其他配套设施的价值是均摊在每套商品房的价格之中的，也就是说，如果商品房的空间减小，那么它均摊的公共部分、其他配套设施
的价值也就相应减少，因此按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失才是合理的。4、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符，
而《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担没有约定，买受人可否要求解除合同？按照《合同法》及《人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，交付的房屋只有在构成根本违约的情况下才能解除。而人民法院的司法解释规定了《商品房买卖合同》存
在以下两种情况时可以解除：一是房屋主体质量结构不合格；二是因质量问题严重影响正常居住使用。如果商品房实际室内净高违反了《住宅设计规范》的强制性规
定，则可以认定该房屋主体质量结构不合格且严重影响正常居住使用，很显然属于根本违约，买受人有权要求解除合同。如果实际层高与合同约定不符，而实际室内
净高并未违反《住宅设计规范》的强制性规定，则应当根据实际层高与约定层高的误差值来判断是否构成根本违约。商品房建设虽然已经是机械化施工，但毕竟不是
一门精密的科学，要求施工精密度与合同约定不差毫厘未免过于苛刻也是不切实际的，因此一些较小的层高误差不应当被认为构成根本违约，买受人不能因此要求解
除合同，但是出卖人仍应当承担相应的赔偿责任。多大的误差可以构成根本违约，买受人可以解除合同呢？我国现行的法律法规尚无明确规定。笔者认为可以参照
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于在合同没有约定或者约定不明确的情况下处理商品房面积误差的原则处理，即出卖
人交付使用的房屋层高误差比值在超出３％，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息的。因为，房屋的层高和面积一样，都是影响买受人的购房判断
力和购房价格的重要因素，获得同样的处理才符合公平的理念。
【延伸阅读】
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90000元/㎡平均价格
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建筑高度、建筑间距、层高
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住宅建筑的高度（层数）的划分
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　　住宅按层数划分如下：
　　1、低层住宅为一层至三层；
　　2、多层住宅为四层至七层；
　　3、高层住宅为八层以上。国际通行划分为四类：
　　第一类：层数8-16层，房屋高度在25-50米之间，通常称为小高层住宅；
　　第二类：层数17-25层，最高度达75米；
　　第三类：层数26-40层，最高达100米；
　　第四类：层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层住宅；目前国内极少有超高层的住宅。
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　　/　　　京公网安备53　什么是建筑容积率、标高和层高?
什么是建筑容积率?&
容积率，是指一个小区的与的比率。对于来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的，容积率应不超过5，应不超过2，应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
---------------------------------------------------
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
------------------------------------------------------------------------------------------------
（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume
Fraction）：又称毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目的比值。
是衡量使用强度的一项重要指标。容积率的值是的比值，通常以为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。[1]
[2]是指项目规划建设用地范围内全部与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都的地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率[3]，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。
容积率=地上总建筑面积&可建设用地面积
上面这个公式的出处有：市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔号，日）
但在工业上，根据GB《化工企业总图运输设计规范》，
=（厂区建筑面积+构筑物面积）&厂区占地面积
当建筑物超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(
各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，一般也就较低，可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。[1]
绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，其计算要比绿化率严格很多。[4]
计算公式：
绿地率=绿地面积/土地面积[4]
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地[4]。
容积率一般是由政府规定的。
现行体系下编制的各类居住用地的，一般而言，容积率分为
独立别墅为0.2~0.5,
为0.4~0.7,
6层以下为0.8~1.2,
11层小为1.5~2.0,
18层为1.8~2.5,
19层以上住宅为2.4~4.5,
容积率小于1.0的，为。
并根据不同城市的特点有所差别。[1]
(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位上允许的。宗地是地籍管理的，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本=房屋单方造价++税+费
楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率
规划建筑面积=&容积率
=地上建筑总面积&规划用地[5]面积
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，中的容积率存在客观上的最合理值。[6]
具体的计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）和当地相关部门的文件计算，以下举例北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔号,日)
一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用积的商。地上计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
二、当标准层层高大于4.9米
(2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米&2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米&2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
四、当普通标准层大于6.1米
(3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层面积的2倍计算；当普通层高大于10米（3.9米&2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。
六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）的规定执行。
八、设计单位应在总平面图上分别注明和建筑面积计算值。
九、本规则规定的数值均含本数。
十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。
十一、本规则自发布之日起执行。[1]
对地价的影响
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：[1]
遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土
地纯收益会随着的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于的增大造成的建筑下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。[6]
容积率对地价的作用程度与成正相关关系。
首先，规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；
另外，有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。
所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。[6]
容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。[1]
容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。[1]
对生活的影响
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。[1]
内部规划问题
由于高容积率住宅对土地的过分追求，小区内的会比较高、的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内
道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。[6]
由于大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。[6]
整顿违规现象
开展自查自纠
依法处理了一批违法违规问题。从2009年5月起，各地开始组织自查自纠，对日至日期间领取规划许可的进行梳理清查，对发现的违法违规问题及时依法处理。截至日，除外，全国30个省(区、市)共自查房地产项目73139个(447557公顷)，其中存在变更规划、调整容积率项目8235个，占自查项目总数的11.26%；发现违规变更规划、调整容积率项目1988个(用地面积5474公顷),占自查项目总数的2.72%，占变更规划、调整容积率项目数的24.14%；通过自查自纠共补交土地出让金等124.06亿元，罚款6.51亿元，撤销规划许可57项。从两部专项治理办公室掌握的情况看，、、、、、、、、、、、、、、、等省(区、市)行动迅速，基础性工作相对扎实，情况上报及时、详细。[6]
加大查办力度
严肃查处了一批违纪违法案件。各地注意加大办案力度，认真调查核实群众举报的问题和线索，严肃查处了一批违纪违法案件。截至日，各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构共受理群众举报888件，查实241件，给予党政纪处分178人，其中县处级干部45人，地厅级干部9人；移送司法机关69人，其中县处级干部19人，地厅级干部3人。从各地案件查办情况看,以下四类问题比较突出：一是公职人员利用规划审批权，搞权钱交易，索贿受贿；二是地方政府和主管部门从地方、部门利益出发，违反法定权限和程序，擅自批准变更规划、调整容积率，随意减免土地出让金及配套规费；三是未经批准，擅自违反规划许可进行开发建设，政府主管部门失职渎职，监管不力甚至放弃监管；四是房地产开发商利用伪造、私刻等不法手段，骗取变更规划、调整容积率的规划许可。各地严肃查处了一批典型案件，发挥了查案的震慑和教育作用。湖北省查处了麻城市房地产开发领域腐败窝案，麻城市原市委书记、原主管城建的副市长徐圣贤、建设局原局长夏桂松等公职人员在土地出让、规划审批、规费减免过程中收受房地产商贿赂。浙江省查处了平阳县房地产领域腐败窝案，原平阳县委副书记、县长，原平阳县委常委、常务副县长等4名县处级干部，利用职务之便，为有关企业在增加容积率、免交土地出让金等方面谋取利益，非法收取他人。海南省查处了三亚市政府原市长助理曾清泉违纪违法案，曾清泉在担任局长和市长助理期间，利用职务之便，在规划审批、调整容积率等方面，为他人谋取利益，索取、收受他人巨额财物。[6]
长效机制建设
建立健全了一批法规制度。一些地方通过专项治理查找问题，有力推进了城乡规划工作的制度建设。各地相继制定出台了一批政策性文件。、、、、、、等省、市对建设用地容积率调整的条件和程序作出了明确规定。北京市规划委、市监察局共同制定了《关于落实住房和城乡建设部、监察部〈关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知〉的意见》，将建设用地容积率指标的调整程序具体细化为书面申请、集体研究、技术论证、部门联审、专家评议、公众参与、请示上报、人大备案等八大环节。河北省以省人民政府令形式下发了《河北省城市控制性详细规划管理办法(试行)》，对修改控详规以及变更、等开发强度控制性内容的程序作了限制性规范，并设定了法律责任。长春市以清查项目、查处案件为切入点相继出台了《长春市经营性用地容积率指标调整办法》、《长春市建设项目容积率计算原则》、《长春市关于违规调整建设用地容积率的责任追究办法》等一系列政策性文件。各地还就推进城乡规划工作政务公开进行了积极探索，普遍建立起了规划批前和批后公示、建设项目公示、建设项目批前和批后公示、违法查处公示，以及社会监督员等制度。[7]
地方不积极
少数对容积率专项治理工作的重要性认识不够，仍然处于被动应付状态，工作进展缓慢，工作成效不大。有的自查自纠不深入不扎实，基础性工作薄弱，从各地上报的情况看，还存在着“零问题”、“零案件”的情况；有的上报情况不及时，数据不完整，存在缺项、漏项的情况。另外，一些地方对清理相关地方性法规和规范性文件重视不够，一些明显与《城乡规划法》规定不一致的规范性文件没有得到及时清理纠正。[1]
查办力度低
当前，群众投诉反映违规变更规划、调整容积率问题的举报量依然居高不下，但一些地方开展监督检查的措施不够有力，查办案件的力量投入不足，部门间协调机制不健全。少数省(区、市)对两部转办案件不够重视、不够严肃，有的对两部要结果的案件不予回复或回复时间超期过长；有的对转办案件不直接进行调查处理，转交投诉涉及的地市城乡规划部门调查处理，甚至回函直接转呈下级报告，对需核实的问题，不下判断、结论，不提整改意见措施。2009年，两部专项治理办公室共向各地专项治理办公室发转办函83件，其中要求按期回复结果的有51件；截至日，已收到回复42件，9件尚未回复。[1]
程序不规范
各地对于变更规划、调整容积率的做法和程序有不同规定，少数地区存在以政府会议纪要等形式决定规划设计条件调整的现象，需要按照《》，对相关地方性规章制度进行梳理，进一步规范规划变更和容积率调整的具体条件和操作程序。另外，一些城市控规覆盖面小，土地出让、规划审批缺乏控规依据，规划条件审批随意性大。[6]
治理工作安排
日，中央治理工程建设领域突出问题工作领导小组召开第二次会议，对专项治理工作进行了研究部署。会上，中央书记处书记、中央纪委副书记何勇作了重要讲话，对深入开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理提出了更高的要求。各地区和有关部门要认真学习领会同志的重要讲话精神，进一步提高思想认识，按照中央专项治理工作领导小组的部署要求，切实把容积率专项治理作为工程建设领域突出问题专项治理的重要任务，加强组织领导，明确工作责任，加大治理力度，以求真务实的工作作风深入推进容积率专项治理工作，不断取得新的成效。
经住房城乡建设部、研究，2010年，容积率问题专项治理要结合工程建设领域突出问题专项治理规范城乡规划管理工作，重点抓好以下几项工作：
(一)对调整容积率指标、改变土地用途的房地产开发项目进行清理检查。重点对日至12月31日领取规划许可的房地产项目进行清理检查。对检查发现的违法违规问题，要依法处理到位。
(二)严肃查处违纪违法案件。进一步完善部门间，拓宽案件线索来源渠道，加大查办力度，严肃查处在规划变更、容积率调整等城乡规划工作中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为，严肃查处城乡规划管理中损害群众合法权益的问题。住房城乡建设部、监察部将对重点案件进行挂牌督办，适时向社会通报一批查结的典型案件。
(三)完善城乡规划管理及监督检查制度。一是继续组织各地对相关规范性文件进行清理。二是制定完善编制、修改，修订出台《违反城乡规划规定行为处分办法》等制度规定。三是完善规划编制、修改、审批公开、公示和征求公众意见等制度。
(四)加强综合指导和监督检查。各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构要加强监督检查，督促各级抓好工作落实。第二季度，住房城乡建设部、监察部组织对部分地区专项治理工作开展以来的情况进行抽查，重点检查“零问题”、“零案件”的地区和群众投诉举报较多的地区，督促整改到位、处理到位。第三季度，两部将总结通报各地专项治理工作开展情况。
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建筑施工图上的标高是什么意思？
标高分设计标高、地面标高、施工高度
设计标高可以采用【采集设计标高】、【优化设计标高】或【输入设计标高】等功能来获得
如果是路面设计标高,一般是指中间带一侧路缘石路面侧路面标高!
&&&&&&&&&&&&设计标高确定
（1）设计标高确定的主要因素
&&&&1）用地不被水淹，雨水能顺利排出。
&&&&在山区要特别注意防洪、排洪问题。在江河附近，设计标高应高出设计洪水位0．5m以上，而设计洪水位视建设项目的性质、规模、使用年限确定。
&&&&2）考虑地下水位、地质条件影响。
&&&&地下水位很高的地段不宜挖方；地下水位低的地段，可考虑适当挖方，以获得较高地耐力，减少基础埋深。
&&&&3）考虑交通联系的可能性。
&&&&应当考虑场地内外道路、铁路连接的可能性，场地内建筑物、构筑物之间相互运输联系的可能性。
&&&&4）减少土石方工程量。
&&&&地形起伏变化不大的地方，应使设计标高尽量接近自然地形标高；在地形起伏变化较大地区，应充分利用地形，避免大填大挖。
&&&&（2）设计标高确定的一般要求
&&&&1）室内、外高差。
&&&&当建筑物有进车道时，室内外高差一般为0．15m；当无进车道时，一般室内地坪比室，外地面高出0．45～0．60m，允许在0．3～0．9m的范围内变动。
&&&&2）建筑物与道路。
&&&&当建筑物无进车道时，地面排水坡度最好在0.5％－3％之间，允许在0．5％～6％之间变动；当建筑物设进车道时，坡度为0．4％～3％，机动车通行最大坡度为8％。
&&&&道路中心标高一般比建筑室内地坪低0．25－0．30m以上；同时，道路原则上不设平坡部分，其最小纵度为0．3％，以利于建筑物之间的雨水排至道路，然后沿着路缘石排水槽排水槽排入雨水口。
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一般的建筑设计标高和结构设计
&&&&&&标高之间会有一个建筑做法的高差
一般的建筑设计标高和结构设计标高之间会有一个建筑做法的高差，通常在施工中把建筑图中的楼层标高称为建筑标高，结构图中的标高称为结构表高。&
建筑标高是建筑完成所有建筑做法后的楼层标高。&
但是我发现，在很多的情况下，楼梯间的标高在建筑图和结构图中没有变化，都是按照建筑标高标注的，那么在实际的施工中就会出现问题。&
按图施工，在施工建筑面层的时候同楼层出现高低差。&
施工单位自己要注意优化设计，如果建筑做法明确，那么，楼梯间楼梯施工时混凝土楼板和梯段要相应的把建筑做法厚度扣除，否则建筑施工后容易形成楼梯休息平台和外部楼道的高低差。&
按图施工，楼梯踏步的平面位置无法保证。&
同样，要考虑楼梯踢面的建筑做法，所以，结构施工的时候同样要考虑踢面的后推，一般20mm足够。&
按图施工，楼梯井的净空尺寸可能没法保证。&
在房屋建筑的楼梯间，采用钢模施工的情况很少，采用木工板成型的结构，尤其楼层高度较高，那么楼梯间踢段板之间的竖井间距很难得到保证，那么，踢段板的宽度要适当缩小10mm~20mm，以保证在建筑施工的时候，可以有所回旋的余地，整个楼梯间的竖井上下能够保证在一个平面内。&
切记，如果楼梯梯段板宽度变形厉害，导致二次粉刷或者成型的量较大,那么楼梯扶手栏杆安装的时候要注意其固定的位置。&
一般设计方都是按建筑标高算出的楼梯踏步尺寸。
在实际施工中也同样按建筑标高去做平水，这样就没有问题了，只是房屋整体抬高1-2CM楼梯施工缝设置在那个部位?才可以满足设计图纸以及施工规范要求楼梯吗，按板的施工缝设置，在总长的四分之一处设置。现场一般在向上三个踏步的位置设置垂直于斜板的施工缝。
楼梯踏步阳角的控制，在踏步板整体施工前，按已经放好的本跑楼梯最上一个踏步的出檐位置准确的做出踏板，再按线做出第一踏步，做完后拉出通线即可控制整跑楼梯的阳角在同一条线上。
你说的平踏顶立踏和立踏顶平踏是一回事，即平板铺好后立板站在平板上，由平板受力，通常做法都是这样的；现在下料单出错把125写成了135，如果还是采用上面的方法施工那就会影响到楼梯的基准标高控制，只能换种方法施工，即平板压立板，立板与下一踏的平板没有关系，每一个台阶都是一个相对独立的由各自的立板承受上面平板的压力，这种做法不好控制立板的水平高度，理石的自重会让立板下沉，造成立板与平板交接处的缝隙加大或平板使终向外檐倾斜；关于出檐25mm的问题，你的踏步板是25mm厚，出檐25mm应该没有问题。
1、在楼梯井内挂两根垂线，控制楼梯最上一步台阶和最下一步台阶，保证上下垂直在一条垂直位置，然后踏步板均分就行了；
2、楼梯踏步板阳角处应该是平面压立面，这个不能错；
3、尺寸这点偏差可以解决，在踏步板阴角处可以把立板插在踏步平板内。再有差别就用机械切去一点就行了，宽了不是小了，小了就不好处理了。
关于楼梯台阶镶贴的问题，工人都按照先做踢步然后再做踏步的顺序原因有：
1、便于施工。
2、因为踏步相对来说更容易损坏，如果踏步损坏以后也容易业主后期更换。
至于施工时算料的问题，最简单的方法就是用CAD制图工具联系实际现场情况绘图。
当施工详细图纸做完以后，踏步和踢步的宽度也就自然而然的就出来了。
只有细心把楼梯镶贴的施工图认真作好以后，经过认真复核确认以后，应该是没有问题的规矩套方在整个施工过程中很重要，楼梯间理石施工前必须找规矩套方，使墙面石材和楼梯石材施工时有据可依。
找规矩套方的主要内容包括：
1、核查土建预留的50线与室内地面之间的误差是否存在，确保楼梯间地面与室内地面完成面统一。
2、用钢丝吊线锤，即从最上一层楼梯的井两侧各吊一条锤直线，复查墙面是否通角，并在地面弹出墙面完成面线。
3、按楼梯间楼梯踏步及平台的尺寸图放出休息平台与楼梯踏步的石材实际尺寸（下料时注意踏步板挑出立板的尺寸要加上去）。
楼梯地面施工的首先在于下料：
1、踏板只能做长不能短，踏板如稍长可以塞到侧板里去（里面一般都有30mm左右的空间），短了在施工中就不大好处理了。
2、侧板的精度要求比较高。侧板是立在踏板上的，所以必须有精确的楼层高度出来（上层地面与下层地面的高差）。高差除以踏步数，再减去板材的厚度。购料时重点注意板材的厚度，以免误差累积后最后只能踏板倾斜来解决下料错误的问题（施工中常碰到）。
我们在地面施工时就开始找方，第一步踏步延原地面砖的十子线进行即可，不需要楼梯间独立找方。独立找方的话存在的问题就是和原地面的找方存在误差。第一步找方后拉线延伸，平台根据踏步的基准即可。下料时平台最后与墙面有踢脚线，可以有10mm的误差，应该不是什么问题。
标高和层高
标高是指正负零相对一个位置的高差，正负零前视读数是零，后视读数是3.6米，就是前读数-后读数＝－3.6米,也就是要往下挖-3.6米．
层高就是指一层楼的高度，也就是一层楼的净空＋一块板厚．如：第一层楼面板面开始算，一层到二层板净空为3.48米，第二层板厚为0.12米，3.48＋0.12＝一层楼的高度标高是一种相对高程。
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
比如房屋建筑中一般把室内地坪作为0点，以次得到的相对高程为标高．此时的当层标高就是层高,相对于其他层就不一样了。层高只是相对楼层之间的高度一般的建筑设计标高和结构设计标高之间会有一个建筑做法的高差，通常在施工中把建筑图中的楼层标高称为建筑标高，结构图中的标高称为结构表高。&&
建筑标高是建筑完成所有建筑做法后的楼层标高。&&
但是我发现，在很多的情况下，楼梯间的标高在建筑图和结构图中没有变化，都是按照建筑标高标注的，那么在实际的施工中就会出现问题。&&
按图施工，在施工建筑面层的时候同楼层出现高低差。&&
施工单位自己要注意优化设计，如果建筑做法明确，那么,楼梯间楼梯施工时混凝土楼板和梯段要相应的把建筑做法厚度扣除，否则建筑施工后容易形成楼梯休息平台和外部楼道的高低差。&&&&
按图施工，楼梯踏步的平面位置无法保证。&&
同样，要考虑楼梯踢面的建筑做法，所以，结构施工的时候同样要考虑踢面的后推，一般20mm足够。&&
示意图：&&&
按图施工，楼梯井的净空尺寸可能没法保证。&&
在房屋建筑的楼梯间，采用钢模施工的情况很少，采用木工板成型的结构，尤其楼层高度较高，那么楼梯间踢段板之间的竖井间距很难得到保证，那么，踢段板的宽度要适当缩小10mm~20mm，以保证在建筑施工的时候，可以有所回旋的余地，整个楼梯间的竖井上下能够保证在一个平面内。&&
切记，如果楼梯梯段板宽度变形厉害，导致二次粉刷或者成型的量较大，那么楼梯扶手栏杆安装的时候要注意其固定的位置一般设计方都是按建筑标高算出的楼梯踏步尺寸。在实际施工中也同样按建筑标高去做平水，这样就没有问题了，只是房屋整体抬高1-2CM楼梯施工缝设置在那个部位?才可以满足设计图纸以及施工规范要求楼梯吗,按板的施工缝设置,在总长的四分之一处设置。
现场一般在向上三个踏步的位置设置垂直于斜板的施工缝&&&&&
楼梯踏步阳角的控制，在踏步板整体施工前，按已经放好的本跑楼梯最上一个踏步的出檐位置准确的做出踏板，再按线做出&
第一踏步，做完后拉出通线即可控制整跑楼梯的阳角在同一条线上。你说的平踏顶立踏和立踏顶平踏是一回事，即平板铺好后立板站在平板上，由平板受力，通常做法都是这样的；现在下料单&
出错把125写成了135，如果还是采用上面的方法施工那就会影响到楼梯的基准标高控制，只能换种方法施工，即平板压立板，立板与下一踏的平板没有关系，每一个台阶都是一个相对独立的由各自的立板承受上面平板的压力，这种做法不好控制立&
板的水平高度，理石的自重会让立板下沉，造成立板与平板交接处的缝隙加大或平板使终向外檐倾斜；关于出檐25mm的问题，你的踏步板是25mm厚，出檐25mm应该没有问题。&&
1、在楼梯井内挂两根垂线，控制楼梯最上一步台阶和最下一步台阶,保证上下垂直在一条垂直位置,然后踏步板均分就行了；
2、楼梯踏步板阳角处应该是平面压立面，这个不能错；&&&&&
3、尺寸这点偏差可以解决，在踏步板阴角处可以把立板插在踏步平板内。再有差别就用机械切去一点就行了，宽了不是了，小了就不好处理了。&
关于楼梯台阶镶贴的问题，工人都按照先做踢步然后再做踏步的顺序原因有：
1、便于施工。
2、因为踏步相对来说更容易损坏，如果踏步损坏以后也容易业主后期更换。
至于施工时算料的问题，最简单的方法就是用CAD制图工具联系实际现场情况绘图。
当施工详细图纸做完以后，踏步和踢步的宽度也就自然而然的就出来了。只有细心把楼梯镶贴的施工图认真作好以后，经过认真复核确认以后，应该是没有问题的规矩套方在整个施工过程中很重要，楼梯间理石施工前必须找规矩套方，使墙面石材和楼梯石材施工时有据可依。
找规矩套方的主要内容包括：
1、核查土建预留的50线与室内地面之间的误差是否存在，确保楼梯间地面与室内地面完成面统一。
2、用钢丝吊线锤，即从最上一层楼梯的井两侧各吊一条锤直线，复查墙面是否通角，并在地面弹出墙面完成面线。
3、按楼梯间楼梯踏步及平台的尺寸图放出休息平台与楼梯踏步的石材实际尺寸（下料时注意踏步板挑出立板的尺寸要加上去）.&
楼梯地面施工的首先在于下料：
1、踏板只能做长不能短，踏板如稍长可以塞到侧板里去（里面一般都有30mm左右的空间），短了在施工中就不大好处理了。&
2、侧板的精度要求比较高。侧板是立在踏板上的，所以必须有精确的楼层高度出来（上层地面与下层地面的高差）。高差除&
以踏步数，再减去板材的厚度。购料时重点注意板材的厚度，以免误差累积后最后只能踏板倾斜来解决下料错误的问题（施&
工中常碰到）。&&
我们在地面施工时就开始找方，第一步踏步延原地面砖的十子线进行即可，不需要楼梯间独立找方。独立找方的话存在的问&
题就是和原地面的找方存在误差。第一步找方后拉线延伸，平台根据踏步的基准即可。下料时平台最后与墙面有踢脚线，可&
以有10mm的误差，应该不是什么问题。
建筑层高标准
层高建高层计与筑数6.1&&&&&
建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建筑控制高度：
6.1.1&屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者。
6.1.2&&实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；
6.1.3&&建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。
6.1.4&&出檐式平屋顶的建筑高度
&&&&&&具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。
6.1.5&&坡屋顶建筑高度
&&&&&&坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，按6.1.9条规定计算。
6.1.6&&场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算：当进行景观和建筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；当进行消防扑救控制时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算；当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度按建筑物的主出入口中的一面计算，而消防控制则按扑救登高一面计算。
6.1.7&&建筑群高度限制
&&&&&&建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指对其中最高建筑物的高度限制。
6.1.8&&一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度
&&&&&&一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；
6.1.9&特殊造型的建筑高度
&&&&&&特殊造型的建筑高度按下列规定计算：
6.1.9.1& 薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；
6.1.9.2&屋面为球形拱顶,建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；
6.1.10&半地下室高出地面的高度
&&&&&&半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。
6.2&&&&建筑层数计算
6.2.1&&建筑层数的计算，应按2.1.16条的规定。
6.2.2&&住宅顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为部分楼板和部分上空时，按一层计算。但对消防控制，仍按自然楼层数量计算。
6.2.3&&建筑的内各层的层数排列
室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。
室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为地下二层，按此规则类推建筑物地下室最低层数。
室内地面以上的各层之间如设有夹层（见2.3.1），则该层不计入层数排列，但大型公共建筑内设有中庭者，四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。
当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层数，以标高为正负零的楼层（一层）为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数为一层（不同标高的楼层应分别注明标高），层数的标注方法按此规则类推。
6.2.4&&建筑物内电梯层排序
&&&&&&建筑物内电梯的楼层排序，应一律遵照6.2.3的排列。
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