【第二版】商场物业管理操作手册_甜梦文库
【第二版】商场物业管理操作手册
物业管理手册中国?红星美凯龙商场物业管理和操作手册第二版物业管理推进中心 红星内部资料禁止外传-1-物业管理手册目录一．目的?????????????????????????????? 6 二．集团物业推进中心的工作目标??????????????????? 6 三．物业管理部门架构???????????????????????? 6 红星美凯龙集团安全纲要和责任书???????????????????9 1、红星美凯龙集团安全纲要 ????????????????????92、安全责任书 ??????????????????????????23 四．商场物业管理人员职责?????????????????????? 33 1、 商场物业经理岗位职责???????????????????? 33 2、 商场安全经理岗位职责???????????????????? 33 3、 商场保洁主管岗位职责???????????????????? 34 4、 商场设备主管岗位职责???????????????????? 34 5、 商场电工主管岗位职责???????????????????? 35 6、 商场消防主管岗位职责???????????????????? 35 7、 商场安全主管岗位职责???????????????????? 36 8、 商场电工领班岗位职责???????????????????? 36 9、 商场保安领班岗位职责 ????????????????????37 10、 商场设备领班岗位职责 ????????????????????37 11、 商场综合维修工岗位职责 ???????????????????38 12、 商场空调工岗位职责 ?????????????????????39 13、 商场消防值班员岗位职责 ???????????????????39 14、 商场消防员岗位职责 ?????????????????????40 15、 商场保安员岗位职责 ?????????????????????40 16、 商场维修电工岗位职责 ????????????????????41 17、 商场高配值班电工岗位职责 ??????????????????41 18、 商场电梯操作工岗位职责 ???????????????????42 19、 商场弱电电工岗位职责 ???????????????????4220、 商场仓库管理员岗位职责 ???????????????????43红星内部资料禁止外传-2-物业管理手册五．商场物业管理制度标准流程 ???????????????????? 43 1、 商场设备部门操作规范 ???????????????????? 43 2、 配电房、电梯、空调、水泵房管理制度 ????????????? 45 3、 设备/设施管理（维护保养工作） 规范?????????????? 48 4、 供配电设备、 给排水设备(设施)管理工作规范??????????? 49 5、 空调设备、电梯、弱电设备管理工作规范????????????? 55 6、 设备设施小修、低压配电间工作规范??????????????? 61 7、 高压配电间、空调维护保养规范????????????????? 62 8、 维修人员安全操作、维修材料及工具规范????????????? 66 9、 商场环保、保洁操作规范?? ??????????????????67 10、 商场绿化操作规范 ?????????????????????7011、 商场环境保护操作规范?????????????????????76 12、 商场小推车、钥匙使用、电瓶充电要求规范 ??????????? 77 13、 物业人员文明服务规范?????????????????????79 14、 夏季商场设备设施及厨房安全管理标准规范????????????81 15、 商场装修期间成品保护规定???????????????????84 16、 设备设施、紧急停电故障处理流程????????????????84 17、 商场环保、保洁操作流程????????????????????93 18、 清洁保养、公共走道、地下室、垃圾处理作业流程?????????98 19、 物业人员巡查、巡岗、清场工作流程?????????????? 100 20、 物业经理、安全经理工作流程????????????????? 106 六．商场安全管理制度标准流程 ????????????????????110 1、 治安、消防、管理制度???????????????????? 110 2、 交接班、商场巡检及电梯使用管理制度????????????? 113 3、 物品进出、安全器械管理及内务管理制度???????????? 116 4、 奖惩、消防安全检查及消防控制中心制度???????????? 119 5、 消防设施维护保养及消防教育培训制度????????????? 121 6、 易燃、易爆危险品、明火、电热器具、临时用电管理制度????? 124 7、 安全门、通道、防火档案管理及高低压配电室安全责任制度???? 125红星内部资料禁止外传 -3-物业管理手册8、 商场楼层、营业场所、停车场、仓库防火安全责任制度??????127 9、 广场停车指挥手势标准??????????????????? 128 10、 安保人员训练、礼仪标准规范?????????????????131 11、 门岗管理规范????????????????????????136 12、 物品进出管理流程??????????????????????139 13、 电梯机房防火安全责任制度及巡逻操作流程???????????141 14、 防盗工作操作及解除火警操作流程???????????????142 15、 搬迁大件物品及国旗升降操作流程???????????????144 16、 动用明火、机动车停放、交接班操作流程????????????145 17、 消防安全、消防设施、器材维护、易燃、易爆操作流程??????147 18、 地震、聚众事件、煤气泄漏、台风应急、停车场事故处理流程???152 八.应急预案 ????????????????????????????167 1、商场应急预案管理制度???????????????????? 167 2、电梯故障困人、漏水、事故处理、刑事突发的应急预案?????? 168 3、酗酒闹事、精神病患者、一般火警的处置措施?????????? 169 4、火灾处理、台风处理、气体泄漏的应急预案 ?????????? 1715、盗窃、破坏犯罪、失窃、交通意外处理的应急预案???????? 174 6、斗殴及暴力行为、客户受伤、防爆、反恐的应急预案??????? 175 7、夏季商场防汛防台预案???????????????????? 176 8、噪音骚扰、地震、聚众处理的应急预案????????????? 182 九.新开店操作指导流程??????????????????????? 184 1、 前期介入操作规范和流程???????????????????184 2、 商场与工程对接须注意协调和跟进落实注意事项?????????185 3、 安全责任区域分工方案????????????????????187 4、 商场物业移交和接管管理流程?????????????????188 5、 商场运营、建设中心项目部、区域物业管理部三方协调沟通????189 6、 设施设备、图纸资料移交接管程序???????????????189 7、 移交接管遗留问题处理程序??????????????????191 8、 接管验收技术规范??????????????????????191红星内部资料禁止外传 -4-物业管理手册十．装修管理????????????????????????????197 1、装修工程施工管理规定?????????????????????197 2、装修工程施工规范???????????????????????202 3、装修工程处罚奖励细则?????????????????????209 4、装修验收???????????????????????????212 5、商场装修责任部门结构表????????????????????213 6、各厂商装修工作流程????????????????????? 213 十一．文档管理办法及表格?????????????????????? 217 1、文档管理办法????????????????????????? 217 2、物业部、工程文件??????????????????????? 220 3、保安表格文件????????????????????????? 262 4、环保表格文件????????????????????????? 290 5、消防档案??????????????????????????? 299 6、 装修档案文件????????????????????????? 321 7、接管验收文件????????????????????????? 337 8、集团物业稽核检查表 ????????????????????? 348 十二．集团物业管理推进中心区域商场年终考核方案 ???????????353 十三.物业招投标、申购及验收流程 ?????????????????? 354 1、物业合同招投标流程?????????????????????? 354 2、招标书标准范本 ????????????????????????358 3、物品申购作业流程??????????????????????? 407 十四.标准合同范本 ?????????????????????????419 1、红星美凯龙电梯保养合同???????????????????? 419 2、红星美凯龙养护委托管理合同?????????????????? 422 3、红星美凯龙日常保洁服务合同?????????????????? 426 4、红星美凯龙消防设施维修保养合同???????????????? 430 5、红星美凯龙植物租赁摆放合同?????????????????? 433 十五.物业手册执行规定????????????????????????435红星内部资料禁止外传-5-物业管理手册一． 目的根据国家相关物业管理规定， 结合大型商场的管理特点制订出适合红星美凯龙商场物业 管理模式的体系流程。 对商场建筑主体及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、 管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。为商场正常运营提供后勤保障服务打下基础。二． 集团物业管理推进中心的工作目标通过完善专业化的物业管理质量体系, 设立系统化的责权明晰的物业组织架构和沟通体系, 把所做的和要做的每件工作都有清楚的可考量标准和方法, 建立一支执行力强的专业 物业管理队伍, 为顾客、商户和员工维护一个安全、舒适和专业的购物和工作场所。 实现四个目标： 专业化 专业化的物业管理质量体系 系统化 责权明晰的物业组织架构和沟通体系 可考量化 所做的和要做的有清楚的考量标准和方法 执行力强 建立一支专业化执行力强的物业管理队伍三． 物业管理部门架构集团物业管理推进中心直接管理各区域物业分管副总或物业部长， 各区域物业分管副总 或物业部长直接管理本区域所有商场物业、安保经理。 各商场物业、 安保经理任命必须经各区域物业分管副总或物业部长审批同意， 并上报集 团集团物业管理推进中心备案。各商场物业管理部门架构红星内部资料禁止外传-6-物业管理手册红星内部资料禁止外传-7-物业管理手册注： 1、高压值班每 1 个配电房编制 3 人，每增加 1 个配电房增加 1 人。 2、楼层维修电工每 1.5 万O建筑面积编制 1 人（建筑面积少于 1 万O编制 1 人） 。 3、A 类商场：空调工 3 人（两个以上非独立店增设 1 人）B 类商场 2 人（10 万O以上可增设 1 人） 。 4、综合维修工每 3 万O建筑面积编制 1 人。 5、电梯操作工每 1 个使用货梯编制 1 人。 6、安保队长/班长每 10 人左右可设班长 1 人，每三个班可设兼职队长 1 名（同时带一个班） 。 7、消控室值班每 1 个消控室编人 3 人。 8、消防员每 6 万O建筑面积编制 1 人。 9、保安人数视商场具体情况而定。 10、A/B 类商场物业、安全部组织架构相同，但各岗位人数有一定差异。红星内部资料禁止外传-8-物业管理手册四、红星美凯龙集团安全纲要和责任书1.红星美凯龙集团安全纲要1.1.目的： 加强集团公司的安全管理，突出防范重点，明确安全责任，为公司持续快速发展夯实基础1.2.安全工作方针： 安全第一，隐患险于明火，防范胜于救灾，没有安全就没有一切。 预防为主，防消结合。 防为上，救次之，戒为下，安全是第一生产力！1.3.安全工作目标： 以人为本，保障企业价值与社会、员工价值相互依存。 公司致力于为职员提供安全的工作环境， 安全防范是我们每个员工的责任。 树立 “安全工作， 人人有责”的思想。1.4.安全职责： ? 由各中心（包括事业建设管理中心） 、商场负责人带头组织学习安全的法律法规，大力宣 传教育，每个人都必须知道安全事故负有法律责任；由一把手挂帅，建立安全管理组织机 构，确保人员到位；制定规范流程，完善安全制度，明确岗位职责，层层签定《安全责任 书》 ，把每一项责任落实到每一个人。每天或定期组织安全检查。 ? 各级管理人员要亲临一线了解、调研、指挥、学习、检查。各商场、部门（尤其是工程部） 必须根据各自项目、工作场所、岗位、设施设备的特定情况，制订具体的安全实施细则。 ? 红星集团安全管理实行三级安全管理制度，由集团、区域、商场组成集团三级安全管理框 架。由商场店长、部门经理、员工组成商场三级安全管理框架。 ? 各中心、商场负责人为安全第一责任人；交叉施工中，工程项目负责人为工程方面的安全 第一责任人。商场负责人为商场装修的安全第一责任人（门卫归商场管理） ，可根据施工的 具体情况另定措施。 ? 各商场由本商场负责人牵头，各部门经理分工，建立安全管理体系。并实行责任人、检查红星内部资料禁止外传 -9-物业管理手册人、监督人三级安全管理制度，所有安全相关档案、材料由专人按国家、集团相关法规、 规范、条例建档保管。 ? 各商场负责人牵头定期召开以安全主题的会议，及时了解本商场安全现状，商场安全管理 工作情况报告在要求时限内向区域、集团安全管理领导小组作出工作报告。 ? 造成经济损失超过一万元定为较大经济损失。 ? 重大安全隐患是指由于该原因，一旦引发安全事故，造成人员或财产重大损失的隐患，即 为重大安全隐患。 例如：日常管理大项（未按物业手册执行表格存档缺失、商场存在使用违规大功率电器、商 场展位存在易燃物超过 3 处、商场展位存在空开表面温度超过 45℃超过 3 处、不合 格电线超过 10m、 商场展位存在无灭火器超过 3 处、 商场存在阻挡卷帘门超过 3 处等） 消防（消防设备设施瘫痪超 1 小时、故障万元价值以上、不能联动、管道缺水、重要 部位缺灭火器等） 。 空调（空调设备设施瘫痪超 1 小时、故障万元价值以上） 。 高配、层配（高配、层配设备设施瘫痪超 1 小时、故障万元价值以上） 二次装修管理（未使用阻燃线超 10 米、使用木材未刷防火涂料超 5 O、使用违规大 功率电器或灯具、危险品使用超标准、动火作业未执行物业手册规定、现场易燃物过 夜超过 5 O等） 避雷设备设施有故障未及时修复。 高空作业未按国家标准做好防护措施存在严重安全隐患 （未挂保险绳、 下方未设防护 区域） 。 商场设施 （商场外墙装饰物未固定牢固超 1 天未做防护措施的、 商场大厅护栏玻璃损 坏超 1 天未做防护措施的） 1.5.人员安全： ? 新员工必须经过公司的安全教育或培训，特殊工种要经过主管部门的专业安全教育或培 训。持证上岗，上岗时应根据国家相关法规，穿戴劳动保护用具。 ? 员工应自觉接受安全教育，增强安全意识，遵守安全操作规程，严禁违章作业。积极参加 应急演练，熟悉本商场的报警电话、疏散通道及安全出入口位置，应掌握消防器材的使用 方法。 ? 所有员工必须保证自已及同事的安全，应随时留意自已所在的工作区域，有义务对任何可红星内部资料禁止外传 - 10 -物业管理手册能引起危险的操作和事件提出警告。发现有不安全的设备或措施足以导致意外伤害，应立 即报告部门主管或区域集团相关部门。 ? 注意做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害的“四防”工作，如发现事故苗头，必须立即 查找原因并及时报告相关部门，切实消除隐患，确保商场及顾客人身财产安全。 ? 每名员工必须做到消防工作“四懂” “四会” ? “四懂”指懂火灾的危险性，懂预防火灾的措施，懂扑救火灾的方法，懂火灾逃生方法。 ? “四会”指会报火警，会使用消防器材，会扑救初期火灾，会组织疏散逃生。 ? 电焊（气割）工，必须持有效证件上岗。在施工现场作业，必须先办理动火证，并设有监 护人员和防火措施后，方可作业。1.6.工地安全： ? 项目负责人要定期抽查夜间值班状况，如果查到值班不负责任，对值班人员及主管将予以 重罚、降职、劝退等严厉处置。 ? 商场前期工程施工期间，每个工程队须交 5～20 万元安全保证金，每台电焊机增加 2 万元 保证金。保证金交安全部门，如违规施工由安全部门直接从保证金中扣罚。 ? 工程使用电线、电缆必须是阻燃系列，强、弱电要分开布线，不允许同一桥架、线管混合 布线。 ? 电焊（气割）工作场所，必须有防火设备，焊接气割点周边半径 5 米以内，必须清除所有 易燃物。监护员要向焊工反复告知：是在商场施工，而不是工地、野外！作业前必须仔细 检查周边地面上有没有洞（如：排风口、落水管洞、施工缝隙、小洞等） ，以防火星溅落下 去。必须先堵塞洞口，再用铁板垫上方可作业。新商场尽可能在主体验收后再进场装修， 减少电焊（气割）交叉施工。 ? 工程扫尾每次撤场后，首先要寻找地面小洞、缝隙，将其补好、堵严实（不能有空心马蜂 窝） 。 ? 焊割点周围和下方应采取防火措施，并应指定专人防火监护。作业前施工人员和监护员必 须到下方各楼层检查顶上有无洞， 下方各楼层有无易燃易爆物品， 确保无隐患后方可作业； 如下方有无法移走的可燃物（如冷却塔、风管等） ，必须用水和湿布（确保一直保湿）覆盖， 确保安全无虞。 ? 电焊（气割）作业完毕，监护人在两小时内要仔细检查焊接场地周围及下方各楼层，反复红星内部资料禁止外传 - 11 -物业管理手册检查三次（半小时一次） ，特别是对有易燃物品的地方和以下楼层有易燃物品的地方。用鼻 子闻（有无烟糊味） 、用眼睛看（有无烟火） ，确认没有起火危险后，方可离开现场。 ? 在高空和共享空间焊割时，要用非燃材料做成火盘和风挡，以接住和控制火花的溅落。特 别是不能让火星飘落或被风吹落在以下楼层上。 电气焊的弧火花点必须与氧气瓶、 乙炔瓶、 油类等危险品的距离不少于 15 米，与易爆物品的距离不少于 20 米。氧气、乙炔瓶均应设 有安全回火防止器。 ? 汽油、香蕉水、油漆等易燃、易爆、危险品必须贮藏在专用仓库内，不得和普通施工材料、 物品混存或随意乱放。 仓库设两道门； 仓库必须设在距离已开商场或正在装修商场 15 米以 外的地方。仓库易燃易爆危险品存放量不能过大。 ? 仓库必须专人管理，双人保管。管理人要有较高的责任感，懂得法律法规和各种危险品的 危险特性，具有一定的防护知识。危险品仓库要配备相应的消防设施，如灭火器、消防桶、 黄沙等，主管领导和专管人员要每天定时检查。 ? 工地危险品控量使用，须申报监护人，由商场与工程部派监护人监护使用。 对施工中未 用完的危险品，要及时收集，返还危险品仓库保管，不得遗弃在工地或随意存放，更不得 随意倒在场地上或下水道内。 ? 高空作业必须系保险带、穿防滑鞋，风大严禁高空作业。塔吊吊运材料时，一定要收紧缆 绳；谨防碰到脚手架；一定要有信号工指挥才能起吊；塔吊下方不得有人或走动。如工地 靠近高压线，必须围护到国家标准，或设法拆除、移走再施工。 ? 装修中的建筑体内不准住人，不准在内烧饭，不准使用电加热器及其他大功率生活电器。 对工地民工宿舍，重点查处煤气罐和电热棒以及违规用电问题。民工宿舍不得使用易燃材 料建造，宿舍和其它公共场所不能混用。施工现场不能带酒，不得使用蜡烛、蚊香等。 ? 新商场施工期间，人、货进出口大商场最多只能各设两个，小商场各设一个；所有管理人 员和施工现场的每位人员，包括每个展位的装修人员，都必须持证上岗进出，进出的每个 人和货物都要检查。进入现场的所有人员都必须戴安全帽，配戴上岗证或访客证。1.7.商场二次装修安全： ? 商场厂商装修期间，每个工程队须交 1～5 万元安全保证金，每台电焊机增加 5 千元保证 金。保证金交安全部门，如违规施工由安全部门直接从保证金中扣罚。 ? 所有厂家进入商场装修的施工队必须持有“有效的装修资质” ， 提供该单位有效期内的施红星内部资料禁止外传 - 12 -物业管理手册工意外保险证明， 对厂家和施工单位进入商场的一切意外行为均必须承当相应的安全责任。 如没有相应的保险证明， 可自行或委托承包商购买相关装修工程的保险， 包括公共责任险。 如不能提供上述资质和保险证明，装修施工期间的所有安全责任均有厂家和施工单位全部负 责。 ? 装修现场按消防规定摆放灭火器，不许使用使用大功率电器烧饭烧水，更不允许喝酒后进入 商场或在装修现场喝酒。装修现场绝对禁止使用电热壶、电炉、热得快、微波炉、点钨灯 等危险性大的大功率电器，装修现场绝对禁止电动车电瓶存放及充电。 ? 由商场专职电工负责安装临时用电电源，严禁私接乱接，违者停止供电。各装修队自配临 时用电箱，箱中必须配备匹配的数字电表、漏电保护装置，总开关应使用带有漏电保护装 置的空气开关。临时用电设备应性能可靠、绝缘良好、配套齐全。严禁电气设备带病工作， 一经发现立即停用。 ? 临时用电电源线只可采用软线护套线或三芯电缆线。 所有装修使用临时用电接线板电源线 不得有破损和接头。严禁使用麻花线、平行线、音响线、电话线、护套线等做电源线。各 种用电线路需架空处理，高度不低于 1.8 米，不得在地上随意拖拉。 ? 危险品控量使用，每个装修户每次使用油漆不得超过 2 公斤，危险品不得超过 1 公斤，汽 油不得超过 0.25 公斤， 使用汽油 0.05 公斤以上须申报监护人， 由商场派监护人监护使用。 对施工中未用完的危险品，要及时收集，返还危险品仓库保管，不得遗弃在施工展位或随 意存放，更不得随意倒在场地上或下水道内。 ? 施工现场夜里 12：00 之前必须停止施工作业，电焊（气割）必须在夜间 8：00 之前结束 （监护员不够要相应减少电焊作业量） ，如果是必须施工作业的项目，须提前申请，同意后 方可作业。已开业商场夜间 12：00 准时切断所有电源（消防及其它安全用电除外） 。 ? 装修的建筑垃圾每天应清理， 运到外场堆放垃圾的地方； 每天必须及时清除所有易燃物 （木 屑、木板、蛇皮袋等） 。易燃易爆物品垃圾必须堆在距离商场 50 米以外的地方。给每个装 修户发放蛇皮袋，每天收工前将垃圾运送到指定地点，现场管理人员予以登记。 ? 已开业商场厂家装修的围护必须用阻燃物，建议用石膏板等阻燃材料作围护。围档外围要 挂商场统一设计的喷绘布， 喷绘布悬挂平整。 电线、 灯泡不能紧靠围护， 距离 50 公分以上。 ? 商场装修，只能设一个进出通道，另设一个消防通道。所有管理人员和施工现场的每位人 员，包括每个展位的装修人员，都必须持证进出，进出的每个人和货物都要检查。进入现 场的所有人员都必须配戴工作证或访客证。红星内部资料禁止外传 - 13 -物业管理手册? 工程、装修所采购的材料、产品使用国标产品，符合环保要求。对于易燃材料，尽可能高 出国家安全标准。如阻燃效果和质量好，价格可以高出同类产品 10%左右。电线、电气开 关和防火涂料均由红星指定品牌采购。 ? 新老商场厂家装修的电气工程（电器、电路）由合格、优质的施工队施工，由红星验收合 格后方可进行下一步施工。 电气开关一到使用年限必须立即更换。 商场要配备和培养合格、 优秀的电气工程施工队伍。安全一定要达到国家标准才能施工，施工方案、施工质量、设 施、设备等都要达到国家标准。 ? 新商场开业装修和已开业商场再装修，要确保每一米电线都是阻燃线，并用铁管护套。不 能乱拉乱接，电线要布放整齐，强弱电必须分别布线，不允许混穿一根电管线。灯泡必须 距离电线 30 公分以上；平面隔段必须用轻钢龙骨，造型隔段尽量用轻钢龙骨；每一块板、 每一面都必须用防火涂料涂到合格（涂三遍） 。 ? 各类电气线路应采用穿金属管或封闭式铁线槽保护方式明管敷设， 使用材料均为金属铁制 （铁管、铁盒、铁盖板、弯头、管接、锁母） ，铁管壁厚 1.0 以上，管径为Φ 20 及以上。 锁母与铁管之间、铁管与弯头之间的连接需采用螺丝紧固或扣压钳子紧压连接，并做相应 的地线跨接。 ? 在线路施工中必须先安装管路，后穿线路，不得同时进行。线管必须用专用管卡固定在金 属吊杆上，吊杆距离 1 米以内，所有线管布线必须横平竖直、整齐美观、安全可靠。线管 不得固定在消防管道通风管道上， 消防喷淋下方周围 60CM 内不得有接线盒和灯具。 管内线 径总面积不许超总管径的 40%。 ? 线路应避开热源，如必须通过应做隔热处理，遇到某些硬管无法弯曲通过的可适当采用少 量的金属软管或黄蜡管作弯曲处理， 但长度不能超过 60 M， 软管与铁管连接时必须使用专 用接头或加设分线盒。消防喷淋下方周围 500mm 内不得有接线盒和灯具。 ? 所有管口、线盒内必须有护口齐全保护到位，线盒、盒盖必须齐全，每个线盒只允许分接 两个灯头，不允许在此灯具上在跨接灯具。石膏顶分线盒、盒盖必须朝上，铝格栅顶线盒 必须朝下便于日后检修。灯具电源使用包塑金属软管（线盒与灯具之间） ，长度不超过 1m, 软管与灯管出口处加 15 M以上石棉管保护。 ? 所有电线必须穿管到位，不得外露，不得无管保护穿入木材孔洞。灯具插座均需做接地保 护，且不得互相混接电源，插座接线使用“左零右相上保护” 。三相照明回路中各相颜色必 须符合国家规定。红星内部资料禁止外传 - 14 -物业管理手册? 电源接头必须在接线盒及灯具内完成，线头连接可采用搪锡后用压线帽压接，亦可采用缠 绕法，即线头缠绕六圈以上搪锡，绝缘胶布绕紧两层以上。 ? 各电器设备、设施(特别是日光灯光带、灯箱、 射灯与金卤灯相配置的变压器、 镇流器等)， 均不得靠近可燃物，否则均应加垫石膏板做防火隔热、散热、绝缘等各种保护措。日光灯 具必须采用成套灯具；使用国家标准电感型或电子型成套日光灯具，展位内不得使用大功 率灯泡。严禁使用遥控器控制灯具（灯具展厅除外） 。轨道射灯安装为每 0.5 米一盏射灯。 每单支回路只能控制 6 只导轨，严禁超出。 ? 三相照明回路中相序及各相颜色必须符合国家规定。零线回路不得加设开关。各相回路电 流必须考虑 平衡，上下偏差不得大于 10%。 ? 配电箱必须采用铁质的国标 PZ-30 箱开关箱，箱内必须配有镀锌加厚的标准零排地排，零 地接线排上各接线端子接线不得超过两根导线。配电箱严禁直接安装在未做防火隔热处理 的可燃物上,否则必须作防火、阻燃措施。箱体必须固定牢靠，有可靠保护接地，箱体门盖 应完好无损，并接有接地线。开关箱不可设在储物间、仓库内，应安装在醒目、通风便于 操作的位置，箱体下口距地 1.4―1.6 米。开关箱前 0.6 米不得有任何物品阻挡，进出管均 为铁管，必须采用锁母连接，护口齐全（可使用封闭式铁线槽） 。 ? 配电箱内电源总开关必须使用带有漏电保护装置的空气开关。 配电箱内分路空气开关不得 大于 10A，照明支路每一单相回路所接灯头数不得超过 25 个、所接功率不得超过 1.5KW， 对于灯具厂商回路允许增大到 2.5KW， 空气开关不得大于 16A。 使用 16A 单极漏保开关控制 插座回路，每 5 个插座为一回路。各分支回路进箱均为 3×2.5 平方 ZR-BV 线。 ? 移动式灯箱或插座可采用软芯护套线或电缆线作主电源进线。灯箱通电、封闭前必须让商 场电工验收合格。所有拖线板和移动式灯箱的电源线从固定插座引出不得超过 5 米。拖线 板总功率不得超过插座的额定功率。如有损坏必须及时更换或修理后方可使用，禁止一插 多用或无插头使用。 ? 灯箱内光源必须使用成套灯具，各类电源线均须穿管保护，电线接头必须在灯具或接线盒 内完成。灯箱内部木料部分均须涂刷防火涂料 (三遍)做好防火、隔热处理，且要留有足够 的散热孔。固定式灯箱必须预留活动检修口，尺寸大小以适合维修人员操作为宜。灯箱通 电、封闭前必须由商场电工班按照商场规定进行验收合格，未经验收合格的灯箱严禁封闭 和使用，并拍照存档。灯箱超过 500W 功率的必须加装排风扇进行散热。 ? 在装修施工期间，商场消防设施（防火卷帘门、消火栓等消防报警按钮、警铃、感烟探测红星内部资料禁止外传 - 15 -物业管理手册器、喷淋等）禁止封堵、遮挡、拆改、移动。如果装修时需要移动警铃、手报、烟感、温 感、喷淋、卷帘门开关等消防设施，必须通知商场消防人员，由商场专业人员进行移动， 绝对禁止私自改动消防设施。造成损失由厂商负责赔偿并追究其法律责任。 ? 装修展位厂商与厂商之间须做防火隔断墙，其做法为： （1）用轻钢龙骨从地面到屋顶做隔 断主体（2）用 30mm～40mm 角铁加固，左右间距为 2 米上下为 1 根角铁均分固定（3）中间 用防火岩棉填充后用石膏板封面。防火墙要确保阻燃 2.5 小时以上。 ? 商家装饰,分隔的房间大于 60 平方米疏散距离超过 15 米必须开两扇疏散门,大小不小于 1.2 米,其门与门之间的距离小于 5 米。商场进场装饰的分隔房间有大于 100 平米必须要增 加或在分隔墙上增加排烟口,排烟口大小不小于地面积的 2%。厂商装修使用可燃材料不允 许超过所使用全部材料的 20％。 ? 安装照明灯具与消防喷淋设施距离不小于 60 厘米（灯具区除外） ，与烟感不小于 20 厘米 （灯具厂商除外） ，烟感 50 厘米周围不允许有任何遮挡物。消防管道绝对禁止吊挂任何物 品（如铁丝、吊筋等） ，不准喷涂其他颜色。装修过程中要留下卷帘门启闭空间，两侧不小 于 10cm，禁止卷帘门下堆放任何物品。 ? 不能覆盖遮挡空调新风机进口；违反规定由此造成的损失由施工方负责，严重者追究其法 律责任。装修展位内各消防控制箱、阀门、开关下应预留 60cm×60cm 检修孔。 ? 隐蔽工程及封闭吊顶前必须得到电工班验收合格书面签字同意方可继续施工。1.8.商场日常安全： ? 商场负责人、 负责安全工作的部门经理要定期抽查夜间值班状况， 如果查到值班不负责任， 对值班人员及主管将予以重罚、降职、劝退等严厉处置。 ? 厂商按消防规定展位内每 50 平米必须配备一个 5 公斤 ABC 干粉灭火器。 （灭火器厂家自带 或到商场购买） 。在现场根据消防规范放置。灭火器材、消防设施不得随意挪动，更不得挪 作它用。消防设施（如：灭火箱、消火栓、安全通道）旁，严禁停车，堆放物品。 ? 禁止在商场内吸烟、使用蜡烛、蚊香、动用明火。 ? 地下停车场要确保没有污染、没有汽油味、尾气味，不得有漏油汽车开进停车场；地下停 车场半小时巡视一次，严密检查有无车辆漏油。运输易燃易爆物品的车辆不允许进入地下 停车场。 ? 所有电梯定时安全检查；配电房、空调油库、气阀等每年定时检修；油库逐步取消（改为红星内部资料禁止外传 - 16 -物业管理手册用气） ，油库周围 10 米范围内，不得有抽烟、电焊、车辆等明火，必须采取严格的保护措 施。对商场（如常州装饰城等）旧的设备（如空调等） 、电器、电路定时检测，发现隐患或 不达标立即申报、更换。 ? 商场严禁煤气罐、易燃物品进场；场内不能设仓库，一律取消角楼、隔层（原有的如灯具 区角楼等要经常检查） ；更衣室、柜子、角落等要经常检查（每周至少检查一次） 。不得乱 拉电线；所有仓库里必须用防爆灯。 ? 电瓶车不得在商场内充电，商场要安排地点集中充电，由专人管理定时检查充电器和电瓶 温度。充电场地必须排风通畅，现场摆放灭火设备。 ? 切实加强集团各部门安全隐患的自查（包括集团公司、各区域中心办公场所、商场） ，办 公室插头、饮水机、充电器等（指定责任人）下班时拔掉，尽可能切断总、分电源。 ? 员工宿舍应加强安全防范意识，入住人即为安全责任人。如发生安全事故，予以劝退。办 公室要定期安排检查宿舍安全现状。 ? 商场电梯设施、消防设施、变压器、配电柜、配电箱、开关线路、高压防护工具、各类仪 表、避雷设施、燃气阀门等设备物品要按国家及当地法规定期请有资质的单位或部门进行 检测并取得相关证件。 ? 各商场根据当地法规要求在供暖期及时开启中央空调， 无法规要求的根据实际气温及商场 实测温度开启中央空调供冷、供暖。商场夏季温度控制在 26 度，冬季温度控制在 18 度。 ? 夏季避免安排员工中午室外高温时在露天工作，广场保安要缩短换班时间，为高温环境工 作的员工准备防暑用品、食品、药品。 ? 商场供水箱(池)每年进行 2 次定期清洗、消毒。水质符合国家用水标准。 ? 商场营业期间禁止厂商使用气味较重装修材料装修及维修，禁止对绿植喷药杀虫。夜间高 场要换新风，商场春秋季要打开通道门整体换新风 1 一 2 小时，夏季 2 一 3 小时，商场装 修厂商多时可根据商场实际情况延长换风时间。 ? 商场营业时间禁止大噪音电动工具施工，装修施工噪音要控制 60dB 以下。1.9.应急预案： 各商场要根据集团标准，依据本商场实际情况，制定本商场各项应急预案。要求落实到人， 每年实际演练 1―2 次。 1、停电事故处理预案红星内部资料禁止外传 - 17 -物业管理手册2、停水事件处理预案 3、爆炸物处理预案 4、地震处理处理预案 5、聚众事件处理预案 6、煤气泄漏事故处理预案 7、台风应急处理预案 8、停车场事故处理预案 9、电梯故障困人预案 10、跑、冒、漏水事故的预案 11、刑事突发事件预案 12、醉酒闹事处理预案 13、精神病患者的处置预案 14、一般火警处理的预案 15、火灾处理的预案 16、噪音骚扰应急预案 17、节假日活动应急预案 18、重大活动应急预案1.10.处罚规定： ? 如因前期装修或平时管理失职，商场出现事故或连续二次出现小事故，商场负责人必须降 职，分管副总裁也要降职；如出现大事故，商场、工程负责人、分管副总裁立即免职。 ? 罚款金额比例： 分管副总裁 中心总经理（工程管理中心负责人） 商场总经理（工程项目负责人） 分管安全负责人（工程安全负责人） 直接安全责任人 10% 10% 15% 15% 50%? 违反集团安全纲要的每项罚款按上述比例执行。红星内部资料禁止外传- 18 -物业管理手册1.10.1.工程管理处罚规定： ? 发现电焊（气割）工没有上岗证， 罚施工单位 10000 元，公司各级管理人员共罚 10000 元； 没有动火监护员各级管理人员共罚 10000 元；地面有洞还在电焊，施工单位罚 10000 元； 监护员及相关管理人员共罚 3000 元； 高空焊接违规施工单位罚 10000 元， 监护员及相关管 理人员共罚 3000 元。 ? 电焊地点离易燃物品距离，违规每米按 500 元罚款。 ? 汽油超过规定量一两罚款 1000 元；香蕉水超过一两罚 200 元；油漆超过一斤罚 1000 元， 多超多罚，累计计算。 ? 装修展未使用防火阻燃系列环保材料偷工减料弄虚作假、 装修中使用的木工板防火涂料涂 刷不到位，不合格每处罚款 100―500 元，累计计算。 ? 装修展位未按规定下移喷淋烟感，对装修队处罚 200―500 元。 ? 私自封堵、拆改破坏商场消防设施（防火卷帘门、消火栓等消防报警按钮、警铃、感烟探 测器、喷淋等） ，违反规定对装修队处罚 500―10000 元。 ? 使用危险大功率电器每次对装修队处罚金 500 元―2000 元，并于没收相关物品。 ? 不用阻燃线，每米按 1000 元罚款； ? 采购达不到标准，按采购金额的 1～10?罚； ? 蛇皮布每超过 10 公分，罚款 200 元。 ? 装修应按相关规定配备灭火器材，违反规定处罚 200―500 元。 ? 在商场内禁止吸烟、使用蜡烛、蚊香及其他明火等一经发现，根据情节轻重对违规方处罚 200―1000 元不等（有遗留烟头每只扣除违约金 50 元，以次类推） 。 ? 乱拉电线一次罚款 500 元，情节严重罚款 1000 元。 ? 装修现场如果易燃垃圾厚度达 2 公分，面积超过 3 平米，罚款 200 元。每增加 1 平米，加 罚 200 元；如果留在现场过夜的易燃垃圾超过 1 公分（厚）×1 平米，罚款 200 元，每增 加 1 平米加罚 200 元。 ? 在禁烟范围内抽烟，每次罚 50 元；发现不戴安全帽，每次每人罚款 50 元。 ? 值班人员离岗一次罚 200 元；超过两次劝退。 ? 施工过程偷工减料，管理执行不到位，根据情节处理。 ? 抓住工地偷盗者，按失窃总价值全额奖励。 ? 实行交叉检查，公司内部举报、发现违规者，奖励罚款的 80%；公司外的人举报、发现违红星内部资料禁止外传 - 19 -物业管理手册规的，奖励罚款的 100%。 ? 及时检查，有责任发现隐患。发现一个安全隐患，根据大小奖励
元。 ? 总裁派人指定检查，查出问题，对安全部加罚 30%。 1.10.2.消防、安全处罚规定： ? 装修展位应按相关规定配备灭火器材，违反规定处罚 200―500 元，配备完毕后方可施工。 ? 在商场内禁止吸烟、使用蜡烛、蚊香及其他明火等一经发现，根据情节轻重对违规方处罚 200―1000 元不等（有遗留烟头每只扣除违约金 50 元，以次类推） 。 ? 装修展未使用防火阻燃系列环保材料偷工减料弄虚作假、 装修中使用的木工板防火涂料涂 刷不到位，不合格每处罚款 100―500 元，并限期整改， 。 ? 展位之间未按规定建防火墙，每处对装修队处罚 1000 元，并限期整改。 ? 装修展位未按规定下移喷淋烟感，对装修队处罚 200―500 元，并限期整改。 ? 私自封堵、拆改破坏商场消防设施（防火卷帘门、消火栓等消防报警按钮、警铃、感烟探 测器、喷淋等） ，违反规定对装修队处罚 500―10000 元，并限期整改，严重的追究法律和 民事责任。 ? 消防、通风管道使用铁丝、吊筋悬挂吊顶灯具一经发现违反规定对装修队处罚 100―500 元,并自行拆除。 ? 如未经允许私自动火施工，一经发现对装修队处罚
元。违反动火管理规定、 动火现场无监护人、动火现场有洞、无防火措施，一经发现对装修队处罚 1000 元。 ? 影响卷帘门正常启闭（卷帘门下摆放物品、两侧启闭空间不够或有其他遮挡物以及卷帘门 开关遮挡无法操作等） 一经发现对装修队处罚 200―1000 元,由于装修展位过失造成商场设 施损坏需照价赔偿并接受处罚。 ? 装修施工现场所使用的油漆、稀释剂、香蕉水等易燃品存放超过规定每两罚款 200―500 元，并予以没收。每天施工结束将所有易燃易爆物品清理出商场，绝对禁止易燃易爆物品 在商场内存放。 ? 使用危险大功率电器每次对装修队处罚金 500 元―2000 元，并于没收相关物品。 ? 营业时间内动用高噪音电动设备，影响商场正常营业秩序，对施工方每次处罚 100―200 元。 ? 利用观光电梯、扶梯上、下货物，货梯运货物时若厂商或个人强行超载运货一经发现处以 200 元―500 元罚款，造成货梯故障损坏经维修单位鉴定，按实际发生费用计算照价赔偿。红星内部资料禁止外传 - 20 -物业管理手册? 装修工人严禁乘坐观光梯、扶梯，必须走消防疏散走道，违反罚款 100 元。商场各电梯在 非运营时间处于停运状态下，任何人不得攀爬扶梯，翻越各通道护栏违反规定罚款 200 元 ? 装修人员留宿商场、酒后施工、打架滋事、无事到其他无人展位走动罚款 200―2000 元， 并对情节严重者驱逐出场， 禁止当事人再参加装修。 造成严重后果的追究法律和民事责任， 移送公安部门处理。 ? 装修现场易燃垃圾厚度达 2 公分，面积超过 3 平方米，罚款 200 元，每增加 1 平方米，加 罚 200 元。如留在现场过夜的易燃垃圾厚度超过 1 公分*1 平方米，罚款 200 元。每增加 1 平方米，加罚 200 元。未使用蛇皮袋将垃圾运送到甲方指定地点处罚 100―500 元。 ? 装修过程中如乙方造成消防设施设备、线路等故障或损坏，须按价赔偿，并视情节处以
元罚款，后果严重将追究法律责任。 1.10.3.电器安全施工管理处罚规定： ? 未办理任何装修手续及手续、图纸不全私自进行施工将对装修队处罚 200―500 元，并停 止施工。 ? 未经商场电工同意私接临时电，未经商场装修验收，私自拆除临时用电、私自接通展位正 式电源;未经商场电工允许，私自开启商场原有电气设备箱，每次对装修队处罚 500 元。 ? 装修期间临时电源线、各种电动工具不得使用麻花线，平行线，独心线、音响线等违规线 材。违反规定对装修队处以 200―500 元罚款。 ? 临时用电无有效漏电总开关或不符合规定，电源线未按规定悬挂、随意拖拉线路混乱、有 明显接头破损以及临时电源超负荷使用的每次对装修队处罚 200 元―500 元。 ? 电源线不采用插头，直接将线头插入插座孔内使用、一插多用，每次处扣除违约金 200 元 ―500 元。 ? 装修展位未按规定使用临时照明灯具或照明灯具超出 60W 灯具不使用瓷质灯口；插头、插 座、灯口损坏不及时拆换(12 小时内)每次、每处对装修队处罚 100―200 元。 ? 装修现场电线、照明灯具紧靠围挡，距离在小于 50 公分插座及大功率灯具，与可燃物距 离小于 1 米的对装修队处以 100 元罚款。 ? 装修队未使用各自独立电源，相互借用电源，跨工种作业对装修队处以 100―500 元罚款。 ? 在乙方装修施工期间，因违反规定操作而引起展位线路短路、停电等事故;引起附近的展 位停电、通讯故障的；未经允许私自拆除原有电气设备箱、线路、管路、通讯等商场设备，红星内部资料禁止外传 - 21 -物业管理手册每次对装修队处罚 1000 元，并限期恢复。 ? 当日施工或营业完毕后未关闭总电源离开展位一经发现对其展位处罚 200 元 ? 未申报私自改动原有线路，无正式有效电工操作证施工，每次扣除违约金 500 元。不听警 告仍然继续施工的对装修队处罚 1000 元。 ? 电路施工未按商场规定使用指定合格材料，一经发现处以 200~500 元处罚，并限期整改。 ? 未按商场规范进行电路施工，经楼层电工提醒无效的将对装修队处以 200~500 元处罚，并 限期整改。 ? 电路设施弄虚作假，一旦发现除返工外视情况对装修队处以 200~500 元处罚。特别严重清 除出场。 ? 现场装修施工灯箱未使用成套灯具、未按规定安装、未作防火处理、未经电工验收私自封 闭，不及时拆除更换(6 小时内)每处对装修队处罚 200―500 元，并对不合格的部位进行拆 除。 ? 私自拆启电表铅封对相关人员处罚 200 元，有窃电行为根据实际情况进行追加处罚。 1.10.4.装修工程规范及现场管理处罚规定： ? 厂商装修期间未按商场规范要求制作围挡影响美观及施工时间尘土飞扬， 影响其周边环境 卫生及商场正常营业。将对装修队处以 200~500 元罚款，对走道造成严重影响的处罚 1000 元―2000 元。 ? 公共设备、设施(吊顶、地面、玻璃、通风道等)未经物业部批准，严禁拆改。如私自拆改、 损坏、丢失。按损坏、丢失程度照价赔偿。地砖按每块 100 元计算。吊项按每平方米 180 元计算。 钢化玻璃按每块 1000 元计算。 通风管道每延米 500 元， 散流器按每个 150 元计算。 ? 装修展位未按规定开启检修孔每违反一次对装修队处罚 100 元。 ? 在商场营业时间喷涂刷漆及打磨作业造成影响对装修队处罚 200―500 元。 ? 封堵机房回风设施及机房通道门，违者处 500 元罚款，并自行拆除。 ? 装修厂家往卫生间下水设施乱道杂物（水泥、砂子、石膏、腻子膏等） ，一经发现处 200 元罚款，并负责疏通。卫生间内不得随意倾倒脏水、装修垃圾、茶叶、果皮等杂物，违反 者处以 50~200 元罚款。 造成卫生间下水堵塞不能正常使用， 情节严重者处以 500 以上罚款。 对于损坏卫生间设施者处以 100―500 元罚款，损坏设施照价赔偿。 ? 任何厂商和个人在卫生间使用水源期间不得在水源开启的情况下长时间无人看管， 造成水红星内部资料禁止外传 - 22 -物业管理手册源浪费,一经发现处以 100―200 元罚款。装修或做卫生时使用的自来水，不要将水滴洒在 走道内违者处以 100―500 元罚款。 ? 禁止将水，茶叶等泼在走道卫生筒上面的沙石上，违者处以 50 元罚款。 ? 严禁将展位内的垃圾，货品堆扫在走道内，影响商场整体形象。违者处以 50~100 元罚款。 在展位随地大小便和就餐一经发现将处以五百元的罚款。 ? 禁止在卫生间洗涤衣服，使用烘干机，烘烤其他物品违者处以 100 元罚款。 ? 禁止在商场通道墙面及外墙乱涂乱画，一经发现处以 100 元罚款。情节严重者将处以 100 以上罚金。 ? 厂商和个人在商场范围内运输货物造成地砖破裂，墙面污损及设施损坏者罚款 100 元，损 坏严重者照价赔偿并处以 100 罚款。 ? 厂商对展位内商场设施有保管责任，如有丢失损坏设施现象一经发现处以相应罚金。 （散 流器一个 200 元，展位玻璃大块 600 元，小块 400 元） ? 爱护商场的公共设施、 花草树木， 对损坏公物者处以 50―100 元罚款。 损坏设施照价赔偿。 ? 厂家及装修人员应服从商场管理，不听劝阻处以 100~500 元罚款及停电处理。 ? 装修展位内，因装修施工原因，造成吊顶坍塌等形成的商家财产损失和人员伤害由装修队 负全责和商场无关。 如原有安全管理条例与《集团安全纲要》有冲突，以《纲要》为准。2. 安全责任书2.1 物业安全责任书签定流程与工作标准 2.2 物业安全责任书签定流程 2.3 红星美凯龙 治安,防火,安全责任书2.4 安全管理（保安）责任书 2.5 安全管理（工程）责任书 2.6 红星美凯龙集团安全目标责任书 2.7 红星美凯龙 商场安全责任书2.8.二次装修施工管理和安全责任书 2.9.红星美凯龙 物业员工岗位安全责任书红星内部资料禁止外传- 23 -物业管理手册2.1 物业安全责任书签定流程与工作标准 单位名称 层 单位 节点 次 集团物业中心 A 区域物业部 B 集团物业推进中心 流程名称 任务概要 商场物业部 C 安全责任书签定流程 安全责任 物业/安全人员 D 商户 E1开始2明确责任划分签定集团安全 目标责任书明确责任划分3签定商场 安全责任书明确责任划分4签定物业岗位 安全责任书5前期（二次装 修）管理员工签定安全管理 （保安） 责任书 签定安全管理 （工程） 责任书 签定租赁期内 《治安、 防火安67全责任书》 签定 《二次装修8施工管理和安 全责任书》9结束2.2. 物业安全责任书签定工作标准红星内部资料禁止外传 - 24 -物业管理手册任务 名称节点 程序 ? ?任务程序、重点及标准时限相关资料? B2 C3 D4 D5 D6 E7 E8?安全 责任 书的 签定??? ? ? ? ? ?集团与各区域物业负责人签署《集团安全目标责任 书》并监管执行状态；考核系统管理能力及效果。 各区域物业负责人与商场物业负责人签署《商场安 全责任书》并监管；考核安全管理专业能力及达到 无火警、无重大治安事件、无重大安全隐患的管理 目标。 商场与商户签署《治安防火安全责任书》并宣传和 监管，达到无火警、无重大治安事件、无重大安全 隐患的结果。 商场与商户签署《二次装修管理和安全责任书》并 宣传和监管，达到二次装修规范、环保、无火警、 无重大安全隐患的结果。 商场与员工签署《物业岗位安全责任书》并培训和 监管， 达到安全生产， 规范操作， 确保商场无事故、 无火警、无重大安全隐患的管理成效。 在二次装修阶段商场与员工签署《安全管理（保安 /工程）责任书》达到安全管理承包责任制，规范 施工操作，确保商场无事故、无火警、无重大安全 隐患的管理成效。 新进员工上岗前必须签定《物业岗位安全责任书》每年每年租赁 期内 装修 期内 任期 内 装修 期内 随时物业 管理 手册重点 各区域、商场，层层落实，签约到位。标准 适应红星各区域、 商场的消防安全工作， 责任到人。程序 集团与区域签署的《集团安全目标责任书》一式二 份，分别由集团、区域存档。 区域与商场签署的《商场安全责任书》一式二份， 分别由区域、商场存档。 商场与商户签署的《治安防火安全责任书》 《二次 装修管理和安全责任书》一式二份，分别由商场、 商户存档。 商场与员工签署的《物业岗位安全责任书》责任书 《安全管理（保安）责任书》 《安全管理（工程） 责任书》一式二份，分别由商场、员工个人存档。 责任书签定无遗漏。 责任 期内 责任 期内 责任 期内 责任 期内安全 责任 书的 存档?档案 管理重点 ? 标准 ?红星内部资料禁止外传责任书的存档有专人负责。- 25 -物业管理手册 2.3 红星美凯龙 治安,防火,安全责任书为了加强和规范商场消防安全管理规定,保障商场经营服务区内财物和商家,客户的安 全,根据《中华人民共和国安全生产法》 、 《中华人民共和国劳动法》 、 《中华人民共和国消防 法》等法律法规、红星美凯龙集团公司下发的《物业管理手册》的相关条例规定,红星美凯 龙(以下简称甲方)与 特签定如下《治安,防火,安全责任书》 (一)安全管理措施 1、经常学习、巩固《劳动法》 《消防法》等法律法规和红星美凯龙集团公司下发的《安全管 理纲要》的相关条例规定。 2、坚持“安全第一，预防为主”的方针，履行安全工作责任，确保经营场所无安全隐患, 无安全事故。 3、主动参加水、电工,消防安全等专业知识培训，持证(健康证)上岗，依法运作。 4、定期不定期对经营场所进行检查，及时排除隐患，落实防范措施。 5、抓好水、电工程线路器件检测，安全用电,确保做到不架临时线,不用禁用电器。 (二)安全承诺 1、定期检查水、电安全，及时做好重大隐患的整改，对危及人员安全和健康的突出问题及 时解决，并配合、支持商场,物业,安全监管部门依法履行职能。 2、乙方经营工作结束后,应对电,门窗,纸篓,储物室等处进行安全检查,做到无隐患,方可离 开服务区域。 3、 乙方如对场所进行装修施工,应到商场办理有关手续,同时须经消防部门审核,批准后按照 甲方的有关施工要求执行。 4、乙方对员工进行消防知识培训,要求对消防器材实行专人管理。 5、 乙方工作人员在上下班须主动佩戴或出示胸卡,未带胸卡者在员工通道安保处办理相关手 续入并经乙方负责人同意确认后方可入内。 6、乙方应根据自身特点,建立防火制度和安全规程,严禁使用,储存易燃易爆化学危险品。 7、 甲方主要负责公共部位的安全,乙方需妥善保管财物和其它贵重物品,加强防范意识,如有 遗失,甲方不负责任; 8、乙方在甲方管理范围内如有违反消防安全管理规定行为,一经查实,将由商场依法处理; 本责任保证书一式两份，甲乙双方各执二份; 本责任保证书自签字之日起生效。 驻场单位(以下简称乙方)与 20 年 月 日甲方：乙方：商场负责人签名：代表 签名：签约日期:签约日期:红星内部资料禁止外传- 26 -物业管理手册 2.4 安全管理（保安）责任书本人___________________负责位于【红星美凯龙家居广场】________________店_____楼 __________________商户装修安全（动火、安全帽、出入证、建筑/可燃垃圾、易燃易爆物 品、吸烟、物品进出）。本人承诺在工作期间将严格要求商户及装修承包商严格遵守集团 装修工程施工管理规范，如有违反集团装修工程施工管理规范的行为发生而导致后果的， 本人愿意承担相应的责任。 具体要求如下： 1) 动火施工必需提前一个工作日至物业管理处保安部开具《动火证》 ，凭开具的《动火证》 才允许进行动火施工。 2) 检查所有出入施工现场的人员必需佩戴物业管理处发出的《出入证》 。 3) 检查所有出入人员必需佩戴安全帽。 4) 检查所有出入人员是否按照集团 《安全纲要》 的规定每个装修户每次使用油漆不得超过 2公斤，危险品不得超过1公斤，汽油不得超过0.25公斤，使用汽油0.05公斤以上须申报监护 人，由商场与工程部派监护人监护使用。 5) 检查汽油、香蕉水、油漆等易燃、易爆、危险品是否贮藏在专用仓库内，不得和普通施 工材料、物品混存或随意乱放。仓库设两道门；仓库必须设在距离已开商场或正在装修商场 15米以外的地方。 6) 检查所有携带物品进出的是否具有物业管理处开具的《物品出入单》 。 7) 对在施工现场抽烟的人员加以劝说及制止。 8) 要求所有商户或装修承包商在搬运材料时需严格遵从物业管理处指定之搬运通道、 电梯 及程序，并在指定时间内进行。载客电梯严禁载物。搬运装修材料时必须尽量小心，不得损 坏或弄污公共区域墙壁、地台、天花板、电梯等。若有污损，一切修理费用概由商户负责。 装修材料须放置于装修物业单元内之安全位置，不得置于公共区域。 9) 对施工现场垃圾及建筑/可燃垃圾必须督促商户、保洁工及时清运至物业管理处指定地 点。 承诺人： 签署日期：商场安全经理：签署日期：红星内部资料禁止外传- 27 -物业管理手册 2.5 安全管理（工程）责任书 本 人 ______________ 负 责 位 于 【 红 星 美 凯 龙 家 居 广 场 】 ______________ 店 _______楼____________________商户的装修工程（防火涂料、电气、隐蔽工程、 建筑/可燃垃圾等）的现场监督检查工作。本人承诺在工作期间将严格要求商户 及装修承包商在施工过程中按照集团【物业管理手册】【安全管理纲要】的要求 执行，如有商户及装修承包商因违规行为而导致后果的，本人愿意承担相应的责 任。 重点施工监管要求如下: 1) 木材面涂料施工，根据防火规范要求，木材的表面应刷防火涂料不少于三遍 2) 商户使用的灯具必须采用国家认可的合格产品。其中日光灯具必须采用成套 灯具，仓库、更衣室等场所必须安装防爆灯具。电线、管材、空气开关、配 电箱等其他电气材料必须符合商场的规范要求。 3) 商户必须严格按图施工，电表、开关容量及线径要按图纸要求合理配置。不 允许私自加大或减小。并严格遵守一表一控制箱、一总开关的原则，绝对禁 止出线二（三）表总开关放置在一个控制箱内。 4) 各类电气线路电源线使用国标阻燃线（ ZR-BV）或阻燃电缆，线路应采用穿 金属管保护方式敷设；电线接头必须在接线盒内，各种护管引出长度不超过 60cm。 5) 配电箱必须采用铁制国标箱，严禁直接安装在未做防火隔热处理的可燃物上; 配电箱内电源总开关必须使用带有漏电保护装置的空气开关。配电箱内分路 空气开关不得大于10A。 6) 插座接线必须按照国家技术规范，灯具不允许直接安装在可燃、易燃物上。 7) 电气施工人员必须持证上岗;电焊施工必需提前一个工作日至物业管理处开 具《动火证》 ，凭物业管理处开具的《动火证》才允许进行电焊施工。 8) 装修时防止钉子冲击锁头等打入预埋管线造成水、电故障。 9) 商场消防设施设备不私自改装、移动，施工现场配备灭火器。 承诺人： 商场物业经理：红星内部资料禁止外传 - 28 -签署日期： 签署日期：物业管理手册 2.6 红星美凯龙集团安全目标责任书 根据《中华人民共和国安全生产法》 、 《中华人民共和国劳动法》 、 《中华人民 共和国消防法》等法律法规，红星美凯龙集团公司下发的《安全管理纲要》 《物 业管理手册》的相关条例规定、按照现行的安全管理体制“谁分管、谁负责”的原 则，特向红星美凯龙 物业负责人,订立 20 年度安全工作 目标管理责任书。 工作职责 物业负责人是区域所辖商场消防安全管理.安全生产.安全环境工作的第一负 责人,对安全管理工作负全面责任： (1)贯彻国家关于安全生产. 消防安全管理工作的方针,政策,并按法律,法规,规定 的职能和安全生产责任制的要求,认真履行安全监督和管理职责。 (2)将安全管理工作列入重要议事日程,召开每周安全管理例会。 (3)按职责分工,落实安全工作责任制,落实区域所辖商场的安全检查,加强专项安 全管理,避免重大事故的发生; (4)负责本区域消防安全管理.安全生产.安全环境工作的宣传,培训,教育工作的开 展,对开展情况进行督导,检查,存档; (5)负责制定或检查本区域商场的应急预案,并组织演练; (6)开展奖惩考核, 做到奖惩分明, 把安全管理工作业绩作为本区域营运工作考核 的内容依据; (7)发生重大事故时,应及时 (初报不超过半小时 )上报集团有关领导,并组织力量, 迅速采取抢救措施,防止事故扩大; (8)遇到问题及时报告,提出解决方法;及时研究,解决各分管部门上报的安全管理 问题; (9)按时参加集团召开的安全会议及活动; (10)应执行的其他安全管理职责; 安全管理目标 (1)无人员伤亡事故。 (2)不发生较大经济损失或有较大社会影响的火灾、水灾、爆炸、中毒、失窃、 打架斗殴等事故情况。 (3)无重大安全隐患。 (4)无重大停水,停电,停空调事故。 （5）无贪污受贿事件。 本责任保证书一式两份，集团安全管理领导小组和区域签字责任人各执一份。 集团物业推进中心负责人: 区域物业负责人：红星内部资料禁止外传 - 29 -签署日期： 签署日期：物业管理手册 2.7 红星美凯龙 商场安全责任书 根据《中华人民共和国安全生产法》 、 《中华人民共和国劳动法》 、 《中华人民 共和国消防法》等法律法规，红星美凯龙集团公司下发的《安全管理纲要》 《物 业管理手册》的相关条例规定,按照商场现行的安全管理体制“谁分管、谁负责” 的原则，特向红星美凯龙 商场 订立 20 年度安全工作 目标管理责任保证书。 工作职责 商场总经理(店长)是消防安全管理.安全生产.安全环境工作的第一责任人,对 安全管理工作负全面领导责任： (1)贯彻国家关于安全生产 . 消防安全管理工作的方针 ,政策,并按法律,法规, 规定的职能和安全生产责任制的要求,认真履行安全监督和管理职责。 (2)将安全管理工作列入重要议事日程,召开每周安全管理例会。 (3)按职责分工 ,落实安全工作责任制, 落实重点场所的检查, 加强专项安全管 理,避免重大事故的发生。 (4)负责消防安全管理.安全生产.安全环境工作的宣传,培训,教育工作的开展, 对开展情况进行督导,检查,存档。 (5)负责制定应急预案,并组织演练。 (6)开展奖惩考核,做到奖惩分明,把安全管理工作业绩作为工作考核的内容依 据。 (7)发生重大事故时,应及时(初报不超过半小时)上报上级有关领导,并立即赶 赴事故现场,组织力量,迅速采取抢救措施,防止事故扩大。 (8)遇到问题及时报告,提出解决方法; 及时研究 ,解决各分管部门上报的安全 管理问题。 (9)按时参加上级召开的安全会议及活动。 (10)应执行的其他安全管理职责。 安全管理目标 (1)无人员伤亡事故； (2)不发生较大经济损失或有较大社会影响的火灾、水灾、爆炸、中毒、失窃、 打架斗殴等事故情况。 (3)无重大安全隐患。 (4)无重大停水,停电,停空调事故。 （5）无贪污受贿事件。 本责任保证书一式两份，区域安全管理领导小组和商场签字责任人各执一份。 区域物业负责人： 商场（物业/安全）负责人：红星内部资料禁止外传 - 30 -签署日期： 签署日期：物业管理手册 2.8.二次装修施工管理和安全责任书 为了加强和规范商场消防安全和装修施工管理规定,保障商场,客户的安全,根 据《中华人民共和国安全生产法》 、 《中华人民共和国劳动法》 、 《中华人民共和国 消防法》等法律法规、红星美凯龙集团公司下发的《物业管理手册》 《安全管理 纲要》的相关条例规定，红星美凯龙(以下简称甲方)与 位(以下简称乙方)与 20 年 月 驻场单 日特签定如下《二次装修施工管理和安全责任书》(1)甲方作为本物业的管理服务单位，有责任对装修工作进行检查、监督和管理。 乙方在实施装修过程中。愿意接受商场物业的监督和管理，遵守相关规定。 (2)乙方应严格按照商场物业审验备案的装修方案施工，不得擅自增加项目，改 变施工图纸，不得擅自变动户内原有的设备及设施，严禁损坏承重墙,立柱。 (3)严格遵从物业指定之搬运通道及程序，搬运装修材料时不得损坏或弄污公共 区域墙壁、地台、天花板、电梯等。乙方应督促施工人员,注意保护公共设施、 设备，不损坏、污染楼梯、台阶、扶手栏杆。装修材料放置于装修单元内，不放 置于公共区域，如有违背，甲方可作出处罚。 (4)乙方须告知装修施工人员，严禁电源线直接接在漏电开关上，严禁用大功率 电器，施工现场自觉做到不吸烟;并劝说及制止他人吸烟。动火施工必需提前一 个工作日至物业开具《动火证》 ，凭开具的《动火证》才进行动火施工。 (5)所有出入施工现场的人员必需佩戴物业发的《出入证》,佩戴安全帽；自觉遵 守《安全纲要》的规定。 (6)所有携带物品进出,具有物业开具的《物品出入单》 ；对施工现场垃圾及建筑/ 可燃垃圾,做到及时清运至物业管理处指定地点。 (7)根据红星要求使用阻燃电线， 木材的表面自觉做到应刷防火涂料不少于三遍， 装修时防止钉子冲击锁头等打入预埋管线造成水、电故障。严禁强、弱电混装同 一桥架或同一管道线盒。 （8）展位消防设施设备由商场专业人员移动或改动，不许私自移动或改动。 (9)甲、乙双方应共同遵守本协议，如有违反，应承担相应的法律责任。甲方有 权停止违规施工人员的装修工作，由此产生的误工由责任方自负。 （10）未注明的按红星美凯龙集团公司下发的《物业管理手册》 《安全管理纲要》 的相关条例规定严格执行。 甲方(商场总经理)： 乙方(驻场单位)： 施工单位承诺人:红星内部资料禁止外传 - 31 -签署日期： 签署日期： 签署日期：物业管理手册 2.9.红星美凯龙 物业员工岗位安全责任书根据《中华人民共和国安全生产法》 、 《中华人民共和国劳动法》 、 《中华人民共和国消防法》 等法律法规、红星美凯龙集团公司下发的《物业管理手册》 《安全管理纲要》的相关条例规 定,公司集团、 区域安全部门安全工作会议精神， 按照商场现行的安全管理体制和“谁分管、 谁负责”的原则，为切实担负起分管领导对分管部门安全工作的分管责任，特向红星美凯 龙 物业员工 订立 20 (一)安全工作的内容 1. 确保商场水、电、煤气、工程设备、设施安全运行。 2. 确保顾客，职工的用水电安全。 3.确保按岗位操作规范,进行安全工作; 4.严格遵守集团公司下发的《安全管理纲要》的规定,进行安全管理; (二)安全管理目标 1、无人员伤亡事故； 2、无火灾、爆炸和重大安全隐患； 3、无水,电,设备重大事故的发生。 4.无重大治安案件的发生; (三)安全管理措施 1、经常学习、巩固《劳动法》 《消防法》和集团公司下发的《安全管理纲要》等法律法规； 2、坚持“安全第一，预防为主”的方针，履行安全工作责任，确保商场水、电,设备,设施 安全无事故； 3、主动参加水、电工,消防安全等专业知识培训，持证上岗，依法运作。 4、定期不定期对商场进行检查，及时排除隐患，落实防范措施，制定事故紧急处理预案计 划，做好检查记录； 5、抓好水、电工程线路器件检测，检测合格率为 100%； (四)安全承诺 1、定期检查水、电安全，及时做好重大隐患的整改，对危及人员安全和健康的突出问题及 时解决，并配合、支持安全监管部门依法履行职能； 2、制定周密计划定期对商场水、电进行分片或全面检查，做好检查记录，及时向物业汇报 检查情况，提出整改意见， ； 3、发生事故时，实施事故紧急处理预案计划，同时尽快向商场和有关上级部门汇报，严禁 瞒报误报。 4，按施工安全规定和责任区域划分,做好其它安全监管工作并负管理责任; 本责任保证书一式两份，物业和签字责任人各执一份。 本人＿＿＿＿负责位于【红星美凯龙 的责任。 本责任保证书一式两份，物业和签字责任人各执一份。 承诺人： 商场物业负责人： 签署日期： 签署日期： 店】 ＿＿＿层＿＿＿＿部位的现场安全监 督、检查、整改工作，本人承诺在工作期间将严格根据上述要求执行，本人愿意承担相应 年度安全工作目标管理责任书。红星内部资料禁止外传- 32 -物业管理手册五.商场物业管理人员职责1.商场物业经理岗位职责1.1负责按编制招聘、培训、考核部门员工。 1.2负责落实责任书签订工作。 1.3负责培养一名后备经理。 1.4负责对统筹所属商场的日常物业管理工作及KPI的执行。 1.5加强员工的思想教育工作， 培养员工爱红星如家的思想， 检查督促员工的行为是否规范。 1.6确定工作目标，制定工作和培训计划，做好工作安排，做好每月、季、年度的工作总结。 1.7做好有关外包商的评审工作，按照物业合同招投标流程进行成本管理，并对预算的使用 加以控制。 1.8建立良好的公共关系，协调与其他部门的工作，处理重大投诉事件。 1.9对商场物业部管理范围内的防火安全负责，商场遇紧急情况及事故，须配合商场处理及 做好善后工作。 2.0组织贯彻实施集团物业推进中心物业日常的运行，实现质量目标。 2.1负责物业档案文件管理，建立良好的公共关系，协调与商场其他部门的工作。 2.2定期组织召开部门有关人员的工作会议，传达集团和区域物业工作精神，检查部门工作 落实情况并对员工进行考评。2.商场安全经理岗位职责2.1负责按编制招聘、培训、考核部门员工。 2.2负责落实责任书签订工作。 2.3负责培养一名后备经理。 2.4 熟悉国家有关消防工作的规定，掌握本管辖范围内的消防设备的分布位置、性能及使用 方法，了解掌握门岗、停车场、监控室等重要部位的工作情况。 2.5 根据“预防为主，防消结合”的原则，组建并训练义务消防队，定期组织消防知识培训 和消防演练。 2.6 负责定期进行消防设备的点检， 提出调换过时失效的设备和增添新设备的意见， 经批准 后负责落实更换，以使消防设备处于完好运行状态。 2.7 负责审批或报送物业内部改建扩建装修中的消防设施报告，检查施工现场防火并要加强红星内部资料禁止外传 - 33 -物业管理手册对外来施工单位的安全监督，临时动用明火等安全防范的措施，发现重大隐患及时报告，并 立即采取有效的防范措施。 2.8 负责认真贯彻落实集团各项治安消防工作的制度规定及安全消防措施。 2.9 负责管理安全档案，完成各项工作安排，做好每月、季、年度的工作总结。 2.10 负责对下属主管、领班及队员进行消防知识、技能的培训以及突发事件的应急处理的 培训 2.11 协助物业经理对全体员工进行防火安全教育，制定火灾应急措施。3.商场保洁主管岗位职责3.1 直接对商场物业经理负责，承担所管商场的清洁绿化的监督、管理、评价工作。 3.2 制定工作计划和有关规章制度并贯彻实施。 3.3 负责按照合同约定对外包单位员工的工作进行监督管理。 3.4 加强外包单位员工安全教育，消除事故隐患，做好外包单位员工的业务培训和考核，不 断提高业务水平。 3.5 负责做好管理工作，按照合同的管理标准对外包单位员工进行工作监督。 3.6 完成每月、季、年度的工作总结，定期对外包方进行工作评估。 3.7 协助物业经理做好文件收、发、归档保存，档案、图纸、资料保管工作。 3.8 负责集团有关物业工作的各种报表、计划、总结的上报工作。4.商场设备主管岗位职责4.1 负责按培训、考核部门员工。 4.2负责培养一名后备主管。 4.3 直接对商场物业经理负责，负责辖区内设备的日常营运维护工作。 4.4 熟悉和遵守国家有关各种设备、设施的运行管理的法规及安全使用规程。 4.5 负责贯彻实施各项规章制度，做好对设施设备管理的协调、配合工作，保证设施设备管 理工作的计划和方针、目标的实现。 4.6 负责制订维修计划、保养计划、备品备件计划和员工培训计划，定期组织设备检查、考 核工作，提高设备的完好率。 4.7 制订合理、可行的能源管理工作计划，合理、有效地降低整个商场的运行费用。 4.8 监督各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处红星内部资料禁止外传 - 34 -物业管理手册理。 4.9 组织实施重要部位季节性防范工作、应急抢险工作，确保商场消防设备、设施及系统的 可靠运行。 4.10 负责对设备维护保养单位进行管理、监督和评价。 4.12 负责对厂商二次装修的现场设备、设施部分按物业手册进行全面管理、监督及验收工 作。5.商场电工主管岗位职责5.1 负责按培训、考核部门员工。 5.2负责培养一名后备主管。 5.3 直接对商场物业经理负责，负责辖区内设备的日常营运维护工作。 5.4.负责商场楼层的各项日常工作安排，严格执行国家及商场的各项电气安全规程全责。 5.5.负责拟订分管楼层的各项电气安全工作计划，落实相关安全自查、整改工作全责。 5.6.负责分管楼层的安全用电教育培训工作的计划拟订及落实工作全责。 5.7.负责拟订分管楼层供配电设备的维修保养计划拟订及落实工作全责。 5.8.负责分管楼层厂商装修电气安全工作的安排、协调和验收工作全责。 5.9.负责处理分管楼层一般性电气安全突发事件，重大突发事件应立即上报全责。 5.10.负责分管楼层电气设备保养、维修等档案资料的整理工作全责。 5.11.负责责任区域内的清洁卫生工作全责。 5.12 负责对厂商二次装修的现场用电部分按物业手册进行全面管理、监督及验收工作。 5.13.完成上级领导交办的其他工作。6.商场消防主管岗位职责6.1 负责按培训、考核部门员工。 6.2负责培养一名后备主管。 6.3 直接对商场安全经理负责，按照集团消防安全管理精神贯彻实施安全制度和流程，确保 质量目标的实现。 6.4 掌握消控中心设施设备使用性能， 按操作手册的规定熟练操作， 确保设施设备运行正常。 6.5 监督当班人员按要求做好日常工作，如有报警和异常情况发生，应立即查明部位，迅速红星内部资料禁止外传- 35 -物业管理手册报告当班领班及安全部经理采取应急措施（误报警则迅速消警）并做好记录。如发生火灾， 按《火灾扑救操作程序》采取紧急措施。事后做好汇总上报商场总经理。 6.6 指导和监督消控当班人员交接班实行对口交接班制度。 6.7 负责管理消防档案完成各项工作安排，做好每月、季、年度的工作总结。 6.8 负责消控设施设备的维护保养，保持消控室设施设备在规定的温度、湿度、粉尘度和整 洁的环境条件下运行， 每班进行一次清扫， 每周必须进行一次大扫除。 每日巡检并做好记录。 6.9 发现消控系统出现故障应立即报修，并采取应急措施，同时积极协助尽快排除故障。定 期做好消防设备的点检工作。 6.10 无关人员严禁进入消控室，确因工作需要进入的应做好登记,上级批准或陪同有关人员 进入消控室参观的也应做好登记。 6.11 负责对厂商二次装修的现场消防部分按物业手册进行管理、监督及验收工作。7.商场安全主管岗位职责7.1 负责按培训、考核部门员工。 7.2负责培养一名后备主管。 7.3 直接对商场安全经理负责，熟悉国家有关安全工作的规定,掌握本商场范围内的安全设 备的分布位置、性能及使用方法。 7.4 负责管理安全档案的各项工作，做好每月、季、年度的工作总结。 7.5 熟悉商场物业管理管辖范围内的情况,熟悉商场的房屋建筑和各类设施的布局,并及时 了解掌握门岗、停车场、监控室等重要部位的工作情况。 7.6 负责监督按时巡视商场安全设施和保安的工作质量,掌握各种安全方面状况,解决有关 问题,并及时汇报。 7.7 负责发生突发性事件和刑事案件时,应立即赶赴现场,在商场安全经理直接领导下,配合 公安、消防部门做好各类案件或灾害事故的调查取证工作。 7.8 掌握新开店安全管理工作的流程，贯彻实施实现目标的完成。 7.9 负责对厂商二次装修的现场安全部分按物业手册进行管理及监督工作。8.商场电工领班岗位职责8.1 直接对商场物业经理负责，编制电工班年（月）度采购预算计划，报上级领导审批。红星内部资料禁止外传- 36 -物业管理手册8.2 拟订电工班的各项日常工作安排和工作计划，落实相关安全检查、整改工作。 8.3 掌握并建立所辖项目内所有电气设备、设施的台帐，并不断进行完善；检查班组工作各 类台帐的完成情况，并予以现场指导。 8.4 负责管理档案及厂商二次装修档案，完成各项工作安排，做好每月、季、年度的工作总 结。 8.5 保证正常运营的情况下，尽力运用管理或技改节约成本并有提出改进建议的义务。 8.6 负责每日上班后的第一次巡场， 要做到快速巡场， 大体的观察各厂商电气开启情况及公 共照明线路的运行情况，并把发现的问题简要的记录下来，待巡场完毕后立即解决，随后进 入复巡状态。复巡要求认真、仔细地检查各厂商电气运行情况及公共照明线路的运行情况， 及时解决发现的问题，不能解决的及时上报。 8.7 做好下属员工培训计划、案例分析学习，和各项综合考核工作。 8.8 负责对厂商二次装修的现场用电部分按物业手册进行管理、监督及验收工作。9.商场保安领班岗位职责9.1 直接对商场安全主管负责，主持班组会议，布置工作要求，检查班内队员的着装仪表、 值勤情况和服务质量。 9.2 熟悉建筑结构、消防重点部位和商户的基本情况，严格执行客户货物出门凭证制度。 9.3 检查、督促下属人员爱惜使用各种安保器材和日常用品，做好保管、保养工作。按要求 做好各项记录的收集和登记工作，并每月上报主管。 9.4 做好本班工作日志记录及与接班班组工作用品的交接手续、 岗位与岗位进行对口交接班。 9.5 发现火灾或火灾报警，协助消防主管迅速带领队员赶到现场，查明起火部位，迅速投入 灭火抢救，及时疏散人员，减少伤亡事故和财产损失。 9.6 负责带领班内队员按照巡逻方案进行日常巡逻， 发现可疑现象和不安全隐患及时向主管 报告，接受指令，妥善处理各种问题。 9.7 熟悉建筑结构、安全重点部位和商户的基本情况，按照安全规范对装修现场做好管理工 作。 9.8 负责对厂商二次装修的现场现场安全部分按物业手册进行管理及监督工作。10.商场设备领班岗位职责10.1 直接对商场设备主管负责，掌握商场内各类设备、设施的运行状况。红星内部资料禁止外传 - 37 -物业管理手册10.2 负责实施管理设施设备的维修保养计划，保证这些计划按预定的规范、要求，按时、 按质完成，监督外单位承担维保及设备维修项目，并组织人员密切配合以确保完成。 10.3 负责本商场各类设备安装的协调、组织、调试验收及记录归档工作。 10.4 执行岗位监督检查，按照预防性维保计划检查设备运行状况、环境卫生及安全保障， 对查出的问题要及时发出维修通知并跟踪执行。 10.5 按照二次装修规定负责装修的监督检查、工程验收等工作。 10.6 严格执行设备的维修保养制度，按照“三干净”：设备干净、机房干净、工作场地干净； “四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气；“五良好”：使用性能良好、密封良好、润滑 良好、紧固良好、调整良好的标准。 10.7 制定本班组的年（月）备品备件采购计划，控制维修成本上报主管。 10.8 负责制定和实施下属员工的培训计划，着重加强服务意识、技术水平、一专多能等方 面的培训，科学、合理地制定各类维修人员技术、工作能力考核标准，并负责检查、考核， 提出奖惩建议。 10.9 负责本部门各类档案资料的整理和各类信息上报工作。 10.10 按照标准做好商场设施设备的年检、保养、维护、巡检等管理工作。 10.11 负责对厂商二次装修的现场设备、设施部分按物业手册进行管理、监督及验收工作。11.商场综合维修工岗位职责11.1 严格履行维修工职责及各项规章制度，维修、保养好商场公共设备，确保设施运行正 常。对厂商报修及时、热情、服务周到，保证修理质量，防止发生安全事故。 11.2 按时上下班，佩带工作卡，按要求着装，仪表端庄，精神饱满。 11.3 管理好各项设施管线及设备的保养及维修，并作好日常的清洁、保养及巡视检查，并 作好记录。 11.4 文明礼貌服务，随叫随到，凡事不得推诿扯皮，为厂商排忧解难。 11.5 团结协作，维护公司信誉，爱护商场财产，工作认真负责。 11.6 负责管理区域内各项维修、检查等工作。做好下水管道维护、疏通及雨水井检查工作。 11.7 落实分管楼层厂商水表的抄表及水费收缴工作。 11.8 完成对分管楼层每日不少于 3 次的巡场检查工作。对重点设备、设施、水表、阀门及 电机等每天必查。红星内部资料禁止外传 - 38 -物业管理手册11.9 按商场规定的时间，分批开启、关闭分管楼层设备电源，并协助清场。 11.10 熟悉商场内自来水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常维修操作。 11.11 对露天设施设备每年要除锈刷漆做好保护。 11.12 负责对厂商二次装修的现场设施部分按物业手册进行管理、监督及验收工作。12.商场空调工岗位职责12.1 熟悉中央空调的日常管理，了解国家的相关技术标准，熟练掌握中央空调系统设备的 技术性能、确保系统正常有效运行。 12.2 负责本商场空调主机及其附属设备运行的操作、监控、运行记录、维护保养等各项日 常工作，认真贯彻落实岗位责任制和国家及商场的各项空调设备安全操作规程。 12.3 制定并负责实施商场中央空调设备、管路系统的维修保养计划和日常安全巡查方案， 保证这些计划按预定的规范、要求，按时、按质完成。 12.4 按时检查设备的运行状况、环境卫生、安全保障，杜绝非公务人员进入机房，保证设 备安全。 12.5 按时测量商场各区域环境温度，及时调整。监督中央空调主机及水处理相关外包维护 供应商的工作并做好记录，负责中央空调主机房和风机房进出人员的登记管理工作。 12.6 协助本部门主管做好商场中央空调系统设备的技术资料、图纸收集整理和管理工作。 12.7 结合实际工作,有义务提出各项合理化建议,积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理 成本。 12.8 负责处理和协调中央空调系统设备发生的一般性突发事件，重大突发事件应立即上报 物业部领导。 12.9 负责对厂商二次装修的现场空调设备部分按物业手册进行管理、监督及验收工作。13.商场消防值班员岗位职责13.1 负责对各种消防控制设备的监视和运用，做好检查、操作等工作。 13.2 熟悉商场所采用消防设施系统的基本原理、功能，熟练掌握操作技术，协助技术人员。 进行修理、维护，不得擅自拆卸、挪用或停用，保证设备正常运行。 13.3 对消防控制室设备及通讯器材等要进行经常性的检查，确保消防设施各系统正常运行。 13.4 定期做好各系统功能试验，以确保消防设施各系统运行状况良好。红星内部资料禁止外传- 39 -物业管理手册13.5 负责消防设施的保养和维护。 13.6 负责系统运行、控制器日检、巡检情况的记录。 13.7 发生火灾时，负责报警、启动相关消防联动设备及组织人员疏散，并上报相关主管领 导。 13.8 负责协助公安消防人员扑救火灾，保护火灾现场，调查火灾原因。14.商场消防员岗位职责14.1 直接对商场消防主管负责，定期开展以防火、防盗、防治安灾害事故、防止犯罪为主 要内容的“四防”活动，并定期进行消防安全检查，消除隐患因素。 14.2 负责实施对商场消防设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养和点检，确保其完好 有效，确保疏散通道和安全出口畅通。 14.3 负责日常安全、防火检查和安全隐患整改工作。 14.4 按照消防安全规定做好装修现场的消防安全检查工作。 14.5 掌握处置突发性火灾的救援工作，熟悉消防灭火设施的使用。 14.6 按照消防工作计划执行各类消防演习配合其他部门做好消防设施设备的点检工作。 14.7 负责对厂商二次装修的现场消防部分按物业手册进行管理、监督及验收工作。15.商场保安员岗位职责15.1 服从上级的工作安排，遵守各项规章制度及礼貌礼仪，及遇事报告程序。 15.2 熟读和掌握集团《安全纲要》及安全制度内容，要不折不扣的执行。 15.3 严密把关装修队伍各种证件、各种装修材料及工具、小型煤气（火炉）瓶（罐）等存 在安全隐患的一切物品、人员进出，并详细做好登记。对于不符合规定的，一律不得进入商 场施工。 15.4 在可视范围内（商场内、广场）都是安全及卫生责任区。要保护好区域内的公共设施，密切注 意责任区的车辆，防范被盗。 15.5 发现吸烟人员进入商场，要礼貌制止，宣传这里是无烟商场，不要怕麻烦。 15.6 密切注意进入商场人员的动向，对乞讨、推销、衣冠不整者、摄影、新闻界采访、摄像， 前三种礼貌婉转劝其离场， 后一种情况则必须经商场总经理批准或企划部办理手续后方可进 行摄影、摄像，否则要礼貌地做好解释工作并禁止摄影、摄像。但是一定要婉转。红星内部资料禁止外传- 40 -物业管理手册15.7 发现其它可疑情况，要认真观察，必要时通知相关人员协同处理。 15.8 和其他安全员一起形成联动执勤，有突发事件要第一时间赶到现场，并及时上报班长。 15.9 要不间断地对各楼层全方位巡视检查（包括消防） 、检查厂家装修和加班情况。 15.10 负责对厂商二次装修的现场安全部分按物业手册进行管理、监督。16.商场维修电工岗位职责16.1 严格履行维修电工职责及各项规章制度，维修、保养好商场公共设备，确保设备运行 正常。对厂商报修及时、热情、服务周到，保证修理质量，防止发生安全事故。 16.2 按时上下班，佩带工作卡，按要求着装，仪表端庄，精神饱满。 16.3 管理好各项设备线路的保养及维修，并作好日常的清洁、保养及巡视检查，并作好记 录。 16.4 文明礼貌服务，随叫随到，凡事不得推诿扯皮，为厂商排忧解难。 16.5 团结协作，维护公司信誉，爱护商场财产，工作认真负责。 16.6 负责管理区域内各项维修、检查等工作。 16.7 落实分管楼层厂商电费的抄表及部分收缴工作。 16.8 检查分管楼层厂商电气线路及设备的开启运行情况。 16.9 完成对分管楼层每日不少于 3 次的巡场检查工作。 16.10 按商场规定的时间，分批开启、关闭分管楼层的照明及设备电源，不得一次性总开关 直接送电，并协助清场。 16.11 负责分管楼层厂商二次装修的现场管理、培训、指导、材料查验和工程验收工作，并 将装修资料存档。 16.12 负责对厂商二次装修的现场用电部分按物业手册进行管理、监督及验收工作。17.商场高配值班电工岗位职责17.1 熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家 及公司的各项电气安全规程。 17.2 熟悉变、配电室高低压设备的配置和使用状况，按规程操作高低压设备，会操作消防 设备。 17.3 负责定时检查配电室电压表、电流表、计量表是否正常，认真做好各种运行记录，发红星内部资料禁止外传- 41 -物业管理手册现问题及时处理，处理率达 100% 17.4 负责实施供配电设备的年度、季度、月度维护、保养计划。 17.5 负责收集联系市电网络停送电等安全信息，第一时间落实相关预案。 17.6 负责处理和协调供配电设备发生的一般性突发事件，重大突发事件应立即上报分管领 导，发生停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施。 17.7 负责本商场用电负荷调节和控制工作。 17.8 负责变配电室进出人员的管理及责任区域内的清洁卫生工作。18.商场电梯操作工岗位职责18.1 严格履行维修电梯工职责及各项规章制度，保养好商场公共设备，确保设备运行正常。 对厂商服务及时、热情、周到，保证质量，防止发生安全事故。 18.2 按时上下班，佩带工作卡，按要求着装，仪表端庄，精神饱满。 18.3 作好日常的清洁、保养及检查，并作好记录。 18.4 文明礼貌服务，随叫随到，凡事不得推诿扯皮，为厂商排忧解难。 18.5 团结协作，维护公司信誉，爱护商场财产，工作认真负责。 18.6 管理和协调货物运输秩序，负责大件物品的电梯安全运载工作。 18.7 负责电梯轿箱内外、控制面板的防护工作。 18.8 发现电梯异常时，及时采取措施，并及时向相关人员汇报，协调检修。19.商场弱电电工工岗位职责19.1.负责本商场内所有音响、监控、通讯（包括电话交换机）等弱电设备运行的日常操 作、监控、记录、巡检等工作全责。 19.2.配合主管制订弱电设备的年度、月度的予防性维修保养计划，并执行全责。 19.3.协助主管做好本商场弱电设备技术资料、图纸的收集整理和管理工作协助。 19.4.按经营需要提出更新改造设备的合理化建议，并协助安装、调试、验收、使用全责。 19.5.负责弱电设备及责任区域内的清洁卫生及访客登记工作全责。 19.6 负责本商场内电话、 网络线路和设备的维护维修工作。 按物业手册规定为商户提供电 话、网络线路和设备的维护维修服务。 19.7 负责对厂商二次装修的现场用电部分按物业手册进行管理、监督及验收工作。 19.8.完成上级领导交办的其他工作。红星内部资料禁止外传 - 42 -物业管理手册20.商场仓库管理员岗位职责20.1 负责入库产品、材料的验收，认真检查规格、数量、型号、品种，准确及时做好各 类帐簿的登记工作。 20.2 发现规格、数量与凭证不符时，应及时与有关部门人员联系，以便处理解决. 20.3 合理使用仓库面积，按品种、规格、型号定位堆放整齐，明码标识，分类保管. 20.4 对仓库场地应经常进行安全检查，发现材料短缺或偷盗等现象时，应及时向上级汇 报. 20.5 办公用品、劳保用品、材料等物资须严格遵守领料制度，按月盘点结帐，并进行核 对。 20.6 负责仓库的清洁卫生，做到货物堆放整齐，井井有条，熟悉各种货物的存放地点。 20.7 负责所有仓库的物品登记帐册，帐目与库存实物一致，编制各种帐册及各种报表， 建立档案并及时归档。 20.8 负责物业部文员内勤工作，完成上级领导交办的其他工作。六.商场物业管理制度标准流程1.商场设备部门操作规范1.设备设施管理标准 商场建筑完好率达到 95%以上， 外观美观、 整洁， 无改变使用功能无违反规划乱搭乱建现象。 水电、电梯等设施随报随修，商场土建方面的问题接报后三天内完成方案报上级审核，零星 维修合格率达 98%以上。重要设备机房主要管理制度上墙。重要设备全年维修计划上墙。 1.1 设备管理 设备台帐、档案资料齐全，管理完善。可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操 作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应 急措施，确保年无故障运行时间达到 95%以上。 1.2 供电系统 保证 24 小时正常运行，出现故障。立即排除。限电、停电按规定提前通知厂商。 1.3 消防系统 消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损。可随时启用。制定突发性火灾等紧急事件处 理程序，设立消防疏散示意图，保持紧急疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。红星内部资料禁止外传 - 43 -物业管理手册1.4 电梯 电梯轿厢、井道保持清洁。出现运行故障后，维修人员及时