买二手房需要注意什么？
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买二手房需要注意什么？
————————————————————————————————————————更新：关于网上房价与实际价格的差别网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万什么的。就算是链家在线，也不那么靠谱，他们的价格一般和房主报价是一样的，但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着，比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的，他们都挂在网站上不即时撤掉。我遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。有一个小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看房记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。总之，为了得到某地区最准确的二手房信息，还是得实地考察，多找几家中介了解情况，有的时候几个中介都有同一套房源，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，别的中介没太了解，像链家会有那种独家速销房，他们先行支付房主一些钱得到独家房源，承诺在某段时间内以高于某个价格售出，如果没卖出去的话，先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手，在同类型房子里价格较高。关于中介在北京，几个大点儿的中介，官方中介费都是总房价的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下来。比如链家，我们买房的时候和立水桥、奥运村这边的链家都快拼了命了，也没有砍下来半毛钱。比如立水桥的某个我爱我家，我们进去聊了几句，中介小伙就主动说中介费我给你2.0%。在带看房子之后，如果你有意向见房主，有的中介会跟你收取意向金，说辞是“这套房子很抢手，约见房主的人很多，交了意向金表示出诚意，可以优先安排你们跟房主见面，否则别人先交意向金先谈，如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”，对于要向你收取意向金的中介，只有一句话送给他“老子不给”，然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面，不管你交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的，所以不必担心之前忽悠你的那套说辞?? 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的，跟你要意向金，拿出来让你签字的却是定金协议，一定要看清楚??————————————————————————————————————看房阶段房子情况：首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。周边情况：特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。医院、学校、超市等生活配套设施有没有。签合同阶段查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管的，等于你会直接把首付（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。和房主商定后确定最迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。（写困了，大概就先这样吧……）房地产坐标广州市天河区，去年底刚入手一套二手小户型，从看房到交房中间历时8个月左右的时间（正常只需要1-2个月时间），因为购房的过程比较曲折，所以先简单提一下买房的经过吧，这可都是我血淋淋的教训啊，希望能给第一次买房特别是买二手房的旁友们提供一点可以借鉴的经验。2016年3月下旬，我在广州裕丰地产（中介）的推荐下看房，房子的地理位置较好，价格在区域内也较合理，所以就签了购房合同交了定金等待过户。5月初，中介突然电话我说房子被法院查封了，要我过去与业主协商中止交易。后来我得知房子是在签合同的第二天就被查封了，但在签合同前中介并没将所有的房屋产权资料提供给我，而且他们也一早就知道房子是有被查封风险的，而且房子查封后已也一直拖了半个月才告诉我说房子无法交易。我知道房子查封后就要求中止交易并由业主承担所有购房产生的费用并赔偿房价10%的违约金，但因为当时业主夫妻二人的资产已被冻结，房产也全被查封，没有办法拿出钱来，然后我跟朋友就软磨硬泡6、7个小时，终于说服业主给回已经交的定金，也跟业主承诺说不会起诉他们，因为知道他们这段时间很困难，也体谅他们的难处。但是之前我已经交了一半的中介费给中介，按揭费也交了8k多（之后按揭公司退回部分），已经交的中介费和按揭费中介就拒不退还，连相关资料都不提供，坚持称已经促成了本次交易，我去他们总公司找法务人员拿资料，结果直接被对方一把推到在地双腿膝盖淤青，然后我就报警啦，然后就人生第一次进了派出所，但警察也只是调解，也不能管买房的纠纷，所以之后仍旧是不了了之（像不像拍戏啊哈哈哈感觉好狗血啊，我心也是大还能笑出来）。后来我也有找过房管局、中介协会、和消费者协会投诉，都没有收到回音，找律师打官司也不太可能，因为中介费总额不大，没有律师会接这个案子。所以当时一两个月我整个人心力交瘁也非常无助，基本打消了买房的念头，也算是第一次切身感到社会的黑暗吧。（目前仍然没有任何中介的工作人员联系过我，这件事也一直悬而未决，希望有法律人士或者其他有经验的人士提供建议，钱的确是不很多但是我一个170个子的妹子被一把推翻在地我真的是太气愤了，现在提起来都咽不下这口气，从没受过这么大委屈的我啊啊啊）事情的转折出现在5个月后，原业主联系我说房子已解封，并且可以按原价格卖给我，我有点呆掉，不太敢相信。业主说觉得我之前非常体谅他们，而且买房过程中也受了很多委屈他们很过意不去，所以就按之前谈好的价格，如果我愿意购买的话就可以立即交易。说真的挂完电话也真不知道是该高兴还是难过，只想尽快结束这一切。有可能是上一次被骗怕了，所以这一次特别谨慎，所有交易的流程大部分都是自己跟进，也找了一个比较熟悉的中介朋友咨询，所有整个交易过程都还比较顺利，历时一个半月就办好了所有的手续。我现在站在购房者和房地产从业者的双重角度来写一点二手房购买的过程中需要注意的事项，其他的答案我也看了看，基本流程都写得很全面了，我也不再赘述，只写一些自己在买房过程中切实碰到的比较容易忽略掉然后被坑的点吧（仅限广州）。一、看房阶段1、确定预算以及意向购买的户型，如果是首套房以投资为主的话，请将地理位置作为第一参考要素，首选住宅型（70年产权），同时要注意周边生活配套的成熟程度，以及了解房屋的原开发商；如果是购买为了居住或是婚房，建议购买离工作地点半小时能够到达的辐射圈中交通最为便利的房屋。上班路上耗时太长就算有自己的房子住，幸福感都会大大下降，我单位的领导住的地方离上班需要坐一个半小时楼巴，一遇上广州的台风天根本没法出门，中午才能到公司，虽然她买的房子是稍微大点单价也便宜很多，但是时间成本太大其实也并不划算。2、谨慎选择中介，尽量看中介选房源，而不是看房源选择中介。现在挺多人买房会先在APP或者电脑上看一下房源信息再去联系中介，有时候往往先看中不错的房子，也没注意中介是哪一家，就先联系了。而中介现在很多时候发现买家很中意某套房的时候就会特地说，这是我们的独家房源，言下之意就是必须跟他们交易才可以买到这一套房，如果房源特别合适买家就很容易妥协。还有在看中比较合适的房源的时候，中介会忽悠客户交诚意金，说帮你锁定房源，等你签合同的时候诚意金自动转为定金，如果有人这么说你可千万别交这个钱，什么狗屁诚意金全都是忽悠你呢。还有，你把预算报给中介后，中介给你找的房源一般都不会在你的预算内，一定是超过预算5-10w甚至更多的，所以要先跟中介谈好，超过预算的房子不看。另外，在看房前先跟中介谈好中介费，一定不要等房看定了才谈，广州目前的行情基本是1%-1.2%就可以谈下来，一上来就提2%甚至更高价的一定要记得往下压价。总结一下：1、尽量选择大中介公司，如链家、中原等；2、看房不交诚意金；3、控制预算，不听中介忽悠；4、先谈中介费再看房。二、购房阶段1、看好房后，准备跟业主签合同，签合同前有两件事情要做，第一件事情是先跟业主谈价格，一般正常房子都可以压低3-5w，所以先尽量往下谈。另外一件事情就是需要给房产查册，确定房产产权清晰。查册的过程一般都由中介操作，查册纸长下图这样，记得有两张，第二张我画圈部分重点注意，代表该房屋无抵押，产权清晰。当时我自己买房的时候，中介只给我看了第一张纸，所以我根本不知道还有第二张纸的存在，也不知道房子存在抵押的情况，才导致后来房屋被查封的时候我毫不知情。2、确定房屋产权清晰后，准备签购房合同，在看购房合同的过程中一定要记得看违约责任一条，现在合同大部分都是约定如果因为买方或卖方的原因导致交易无法完成的，须赔偿对方房屋总价的10%作为违约金，同时最好需要合同中补充条款，用以约束中介的责任，约定如房屋交易不成功，必须退还全部或者部分中介费。3、在签合同的时候，如果要做按揭贷款，中介还会收取一笔名为按揭费和评估费的钱，这笔钱其实全部由银行收取，总共加起来一般不超过2k（其实连2k都不需要，评估公司由银行联系，评估费约900块，按揭费不要钱）但是中介不会告诉你，他们会说这笔钱是由按揭公司收取的，必须要按照房屋总价的1%收取，我当时就说我只给2k，你能做就做不做拉倒，结果就是嘴上说着做不了结果麻溜的就给办了。建议贷款年限可以尽量贷长一点，也可以根据自己的经济状况具体判断。三、过户阶段如果能顺利进行到过户阶段的话，恭喜你，你已经离胜利不远了，但是还是不能掉以轻心，记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取，这时候已经没有业主和中介什么事情了。不过后期还需要中介配合收楼，如果业主逾期交楼，也可以按合同条款追究其违约责任。至此，二手房交易大战就算是胜利结束。特别提醒购买二手房真的会碰到不少的坑，无良的中介和业主都有可能会遇到，我自己就是被中介坑了，最近我一个师妹买房，又被业主给坑了，签好合同的第二天业主要求涨价不然就不卖了只退定金，师妹一气之下直接起诉了，要退定金都不干，但是打官司真的也是耗时耗力，所以还是在买之前多长点心眼，也看看对方是个什么样的人再决定是否购买。现在想想也还算是幸运，毕竟按原价买到了中意的房子，到手之后还涨了不少。经历完这次感觉整个人都升华了，打怪技能是提升了，但是对很多事情的信任度也越来越低了。所以也提醒大家，购买二手房毕竟不像一手房，是由地产开发商出售，出了问题还能够找企业，二手房的业主具有太多的不可控因素，同时中介也会在中间利用信息不对称谋利，所以买方在购房前还是要多做一下功课，千万别学我啊，希望这篇文对即将买房的人有一些帮助。看完给个赞呗，谢谢啦~~推荐阅读更多回答买房子这种几百万的大事，不能省个十几万实在说不过去，看完这篇，一定会对你有所帮助。买房前，你得先明确几点，才能让自己的买房理智而不纠结：1、自己住就别老是盯着房价涨幅，选适合自己的房子最重要。2、不要完全相信专家言论，在中国，专家的作用就是引导舆论。3、不要期望既能现在居住舒适，未来又有爆发性的价格增长的房子。如果有这种房子，也早就被业内人士抢走了。4、花很长时间看房，但是一旦有满意的，快准狠拿下。本篇文章的目的是为了让大家在买二手房过程中有一个清晰的思路，罗列的点目的只有两点：省时、省钱。所以买房可以分为四个步骤：买房前找房源（省时）、看好房源找中介（省钱）、如何最优贷款（省钱）、如何避税（省钱）。所以，许多买房过程中的小细节没有提及，长文，先列一个目录（可以根据目录去下面找具体内容）——一、找房源阶段：1、一定要明确好自己的需求再找房，这样最高效。2、如何找房源，四步走最省时a.根据自己需求明确房源的时候，先去链家，房源最多挑起来会比较省时b.有中意的房源之后，一定要去爱屋吉屋看看，可以在线视频看房，让你省去很多图片不符的烦恼c.线下看房阶段，可以借用链家的免费劳动力，服务最好d.如果还没有找到合适的房源，还推荐搜房网和房天下，房源多但不保真3、看房阶段需要留意的一些小TIPS二、找中介阶段：1、除非你对这个行业特别了解，否则不要跳开中介。（附购房流程）2、如何找到最合适你的中介？a.如果图省心，可以选择链家，但这是最费钱的选择。b.对于南方群众来说，房多多非常划算，最为推荐。c.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%，虽然便宜，但要提高警惕。d.不推荐安居客，缺乏管理的平台已经被杂七杂八的中介攻占。3、大中介最靠谱？中介里也得看经纪人。如何挑选最好的经纪人。4、不要盲目去跟中介砍价，但是该省的中介费还得省。a.最推荐房多多，%的中介费b.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%c.传统中介中我爱我家最近在争夺市场，打出1.5%的中介费虽然链家很贵，而且也不一定是最好的选择，但目前绝大多数人还会选择链家，那么如果选择链家，该如何砍中介费：a、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。b、砍价的关键是联系上业主。c、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。三、交易前的贷款阶段贷款时一定一定要再找银行问一遍，还有没有什么优惠。1、贷款与市场息息相关，所以一定要了解各银行最新政策（如何了解）2、还款方式一般两种，选择等额本金还是等额本息？最推荐等额本息3、还有哪些贷款的KEYa.国家政策，关于贷款利息可以抵个人所得税b.可以买贷款银行理财产品申请减免罚息和短期利息。c.不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限d.充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款e.在当前大环境下，调息方式不要选择固定利率四、交易中的税务阶段聪明的避税不是违法，不过是把法律应该归还你的钱要回来。1、最好的避税方式就是买满五唯一。2、如何避个人所得税3、如何避契税正文找房源阶段明确目标（房子总价、首付、地段、楼层、户型都不清楚），随便看，觉得肯定会找到好房子的，这就跟很多女生没事随便逛淘宝一样的道理，逛到最后也不知道买啥，而且很费时间。所以，一定要明确好自己的预估价格、首付、地段、楼层、户型等，再开始找房。a、在一头雾水阶段，先去「链家」根据自己的资金，地段等要求确定房源。链家房源相对最多最真实，而且价格可靠，在这个阶段，链家可以很快帮你明确自己最想要的房子在哪。b、这时候，你需要粗筛房源，建议移步「爱屋吉屋」。通过互联网找房源最为方便，但是房源图片的实际差距实在让人有苦难言。对于绝大多数人来说，跑到实地看户型实在是种效率非常低下的事，在迅速决定小区阶段，爱屋吉屋的一分钟视频替代房源图片，可以让你在最快时间内确定想要的小区和房型。c、线下看房阶段，最推荐「链家地产」。选房源和看房源是完全两码事，看房源最重要的真实房源和服务。作为老牌传统中介，链家主打真实房源，所以不用担心看房阶段会被推荐各种乱七八糟的房源，比较省心。而且链家的主要实力在线下，所以看房时的体验会非常好。d、如果还没有找到合适的房源，我们还推荐：想多看些房源，可以去看看 搜房网 搜房网作为电商房产的老大，已经拥有多年历史，市场覆盖率非常高。换言之就是房源多，而且业务员服务态度也非常好。但是在房源真实性上，鱼目混杂，不方便考量。同样另外一家多房源的网站 房天下和搜房网相爱相杀，两家还在15年因为百度保护费的问题一度把汪峰挤下头条。两家都是牟足了劲在竞争，所以想多看些房源，看完搜房网再看看房天下，会有意外收获。看房阶段需要留意的一些小TIPS可以参考找中介阶段1、除非你对这个行业特别了解，否则不要跳开中介。整个二手房交易流程非常繁琐，如果自己去弄的话，不一定能搞定业主不说，而且很容易弄巧成拙。要知道，买房最忌讳的就是耽误时间，好房源是不等人的，不然赔了夫人又折兵。整个买房流程可以参考狗哥的答案a.最省心的中介，一定是链家，但一定不是最省钱的。虽然链家的中介费高达2.7%，可在服务方面，链家有足够的理由让行业龙头老大的地位名副其实。包括从选房看房开始，到贷款税务，和最后的收房验收，链家都会全程陪同。b.对于南方群众来说，房多多非常划算，而且服务也不差。（可惜在北方的业务二手房拓展很慢）%保险费的收费，在价格上可以说非常低价。房多多对房源的考察非常严格，每个房源工作人员会实地勘察，进行拍摄。c.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%一般来说，如果要想在中介费上省点钱的话，选择互联网中介是个不错的选择。这三家在服务上区别不大，属于众多互联网中介中最靠谱的。如何选择取决于你看中的房源在哪个网站。d.不推荐安居客，缺乏管理的平台已经被杂七杂八的中介攻占。同样一所中介里，经纪人水平也会良莠不齐，而其实，整个购房过程中，服务质量完全取决于你的经纪人。一个好的经纪人，会熟悉各类政策、而且热情上心，帮你解决从贷款到收房的一系列事宜。差的经纪人，可能会让你在许多能省钱的部分，花了冤枉钱。这时候，你需要记住几点：大中介的经纪人不见得最靠谱，但是至少出错有中介帮你兜着。选经纪人的时候一定要「货比三家」，比如在链家看中一套房源，一定要去至少3家不同的链家门店去找各店经纪人咨询这套房源，交流中就能很轻松的判断出哪个经纪人最靠谱。多沟通、多问，跟经纪人建立良好的关系，毕竟他可是这个领域里最专业的人，你能省多少钱完全取决于他想告诉你多少。不要盲目跟中介砍价，但该省的中介费还得省。首先，如果对中介费非常介意的朋友，建议使用互联网中介，最好的是房多多，%保险费的价格，非常划算。如果是房多多没有覆盖的城市，搜房网、房天下、爱屋吉屋的中介费都是1.5%。如果你一定想选择传统中介，那么我爱我家最近在北京为了抢占市场，也打出了1.5%的中介费口号，选好经纪人的情况下，还是可以信任的，不过房源上可能要多跑跑。对于绝大多数希望选择链家的朋友来说，需要记住以下几点：1、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。砍价就是在剥削经纪人的收入，最早他就知道你的想法，用心程度肯定会下降。2、砍价的关键是联系上业主。如果不是签了独家合同的房源，一旦联系上业主，就意味着你们俩有跳到其他中介的可能性，虽然是不道德的行为，但确实会给中介压力。从而在砍价上占据心理优势。3、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。即使你可以把中介费砍到很低，那么在后续的服务里，经纪人一定会在服务上把这个钱找回来。所以，2.2%到2.4是一个合理的范围，这取决于你在贷款，税务等方面要麻烦中介多少。贷款阶段：目前还没有任何一个网站会整合各银行的贷款政策，所以你只能通过线下去了解。（你也知道中国的官方网站有多差）一般大行在几个大中介（例如链家、我爱我家等）总部设有办公点，在那里可以各大银行一次性问全。TIPS：注意，是各地总部而非路边门市店，小的门市店咨询甚至会出现因为门市店经纪人管卖房子，最新贷款政策不一定会及时了解。挨家银行询问一下没多麻烦，毕竟几百万的事。了解完各大银行政策后，你一定会对一个问题产生疑惑：到底选择等额本金还是等额本息？这里有一个对比：从账面上看，等额本金的还款额要比等额本息少，但是还是推荐等额本息的还款方式。首先，考虑到我国现在的通货膨胀率，贷款就是赚的。因为现在的钱，要远远值钱于未来的钱。TIPS：永远不要提前还款！留意国家政策，在个税改革中已经明确一点，在将来房贷利息是可以抵扣个税的，所以，还的利息越多，你的个税就越少！现在的个税计算方式是：（税前工资-五险一金费用）*征税点改革后的方式是：（税前工资-五险一金费用-房贷利息）*征税点所以，等额本息换贷款利息多的缺点在个税中被弥补了，而还款压力明显小于等额本金。如果前期你就可以还更多的钱的话，为什么不少贷几年呢？还的利息会更少。记住，不要让一点利息把你现在的生活压垮，活在当下。贷款的时候一定一定要再问银行一句，还有什么办法更优惠吗？许多银行都会有针对大客户的优惠政策，比如你在贷款银行买了理财产品，有大额存款等。都有可能使你的贷款更加容易，甚至会有更低折扣。所以，多问，因为贷款经理和理财经理不属于同一部门，许多优惠政策你不问他们是不会说的。记住这些贷款的KEY POINT，还能更省钱。a.在业主贷款行购买理财产品，可以申请减免罚息和短期利息。如果业主需要提前还款来把房子的抵押权腾出来，这时候就会有银行的罚息和短期利息，这笔费用往往会转移到购房者身上。这时候，选择跟业主同一银行贷款，能减免一笔费用，再问问购买理财产品，是不是还可以减免一笔费用。b.不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限c.充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款d.在当前大环境下，调息方式不要选择固定利率还款利率在贷款时有两种选择，一种是固定利率，即以贷款当时利率计算，直到还款结束，利率不变。另外一种是根据国家政策同步调息，国家降息你的利率跟着降，国家涨你跟着涨。但是，国家都连续5次降息了，你还看不清形势吗。税费：不清楚的话可以先看看到底会有哪些税费如果一套房源真的让你满意到可以跨越满五唯一的界限，那么可以通过这些方法省钱：个人所得税的税率，是可以按两次交易差的20%来交的。这个交易差越小，交税就越少。所以，咱们可以通过如下方法来避税：a.利用好网签价因为办理过户时，征税完全取决于网签价格，而非实际成交价格。所以这时候就有了所谓「阴阳合同」的出现，即实际成交价和合同价不一致。通过缩小交易差来减少税费。具体施行的时候，把你的预期说给中介，他会非常明确的告诉你怎么操作的。还有，网签的房价比较低的话，契税也会少一些。b、许多中介都不知道，交易差是可以扣掉卖方在房子上额外花的钱！交易差=现成交价-购入价格-其他额外开支而额外开支主要有：业主在买房时还给银行的利息比如我100万买的房子，但是还完房贷可能是还给银行120万，那么这20万算入额外开支合情合理。所以这时候，你需要去银行开个证明，来抵扣交易差。装修费用房主当年装修的费用，也是可以扣除的。装修费可以找评估公司做评估，也可以自己提交各种装修凭证来扣除。TIPS：去建材市场找些地下中介什么的野路子，可以搞来装修凭证，但是被查出来就不好了，不推荐。如果读完之后对你有帮助，点个赞，让更多的人看见，好吗？还有，即使你现在没有买房打算，但早晚要买房的，收藏起来，为将来做准备。专注房产10000年前段时间，早上吃早饭的时候看到报纸上有条这样的新闻：深圳一房主卖房后，因房价涨百万强行收房。这样的关于房屋买卖发生违约纠纷的新闻其实并不少见，特别是在如今，一线城市房价狂飙式疯涨的情况下，卖家买家情绪异常不稳定，跳价是正常现象，违约情况也时有发生，违约带来的损失不仅仅是房子买不到了，有时候会影响甚或计划，比如结婚、小孩上学，最严重的会造成没办法弥补的经济损失！二手房买卖不像你去菜市场买菜：老板，我要这个，一斤，给钱、拿好菜，走人。二手房买卖有时候像场战斗，战线拉得格外长，发生危险的可能性就越大，所以买房子要签好几个合同来规避这种风险或者风险发生后有个保障。今天就只说说买二手房买卖中要签署的合同，以及需要注意的违约问题。买二手房要签三合同：定金合同、居间版买卖合同、网签版买卖合同。现在很多情况是，定金合同跟居间合同放到一起来签。居间合同一般在中介或是你找的第三方平台那签的合同，基本包括：甲方、乙方、中间方、房子位置、面积、价格、所有权证号等等房子基本信息，还有约定什么时候去贷款，什么时候过户，什么时候拿房产证，会有哪些可能违约情况，以及处理办法……注意要点：1、一般买家付了意向金，规定日期内是不退意向金的，房东签字确认，并收取了意向金，意向金转变为定金。此时如果再有变化，按定金罚则双倍返还。2、交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金；户口最好是交易过户前迁出，明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。3、明确付款的时间，一般分四步，定金、首付、银行贷款、尾款。关于交钱的事都要谨慎，在未过户、没有拿到房子之前，支付的钱不要直接给到房东，去官方的资金监管机构或是与政府资金监管合作的第三方平台类似房多多，开立资金监管“专用账户”进行划转，确保资金的安全。中介一般因为想要促成交易不太愿意去做这个资金监管，但买家一定要注意这个问题。网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止'一房多卖'。签居间合同到网签这段时间，是违约出现频率最高的时段。大多数人觉得最后的网签就是定了性的，想再改就是不可能的了。但是在此之前违约也是要承担责任的。如果违约：1、卖方是不可以单方面终止合约的，继续履行还是解除合同的选择权在守约方，违约方没有权利选择解除合同。2、买家诉讼继续履行，如果贷款审批下来了，继续履行还是可能得到支持的，但继续履行跟违约金的诉讼请求只能选一，当然，如果合同约定的延期履行的违约金除外（一般合同会约定预期履行十五天内按天计算的滞纳金，是违约金的一种形式，这部分可以支持）。3、真正打官司是双输，无论如何中介盈利。假设最后法院赔付金额是10%，而房价上涨了20%，那么卖家也就享受到了10%的收益而已，但是要置换的话，房价多上涨的10%部分他们还是要自己承担，同理，买家得利10%，后续继续买房还是继续多承担10%。 4、中介在违约这事儿上，多半是能不管则不管，反正已经签约，促成了交易，中介费已经逃不掉了。。5、违约金约定了20%能陪到吗？违约金再高，基于合同法，法院未必能完全支持。即便法院支持，也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题，房款被拿在业主手上，买家会错过购房时机。其实违约情况主因无非是利益。签了合同，还没过户，房价大涨，之前定的价格太亏了。也可能，夫妻一方卖共有财产，未经另一方同意；子女卖了父母的房子未经老人同意。房子有抵押，银行没同意你这个房子能卖，你去签合同。还有可能，房东一些不得已情况……大致这些。罗列这些原因，是想大家可以看到买房前拉产调，了解房屋详细信息是件多么重要的事情。产调方面之前我回答过一个问题，说二次产调的重要性，房多多会做两次产调，中介可能懒得提醒你产调这事儿，这是第三方平台与中介的区别，第三方平台不涉及买卖家之间的利益，客观的提供服务，以服务为目的；中介的利益与房款挂钩，促成交易为目的。相关详细内容可翻阅之前的回答，这里不赘述了。我说的都是错的（一）设施设备细清点
如果购买二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。 （二）费用要结清 ，更名不马虎
买家在收房（交房）时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，才可以将尾款交付卖家，同时办理相关的更名手续，更名千万不得马虎，很多买家听了卖家的话，觉的煤气，有线等更名无所谓，就不做更名了，其实不然，如果你这次不更名，当你下次将房屋想出售时，那有可能就会因为你这次的马虎，而造成房屋不能正常出售或者其他费用风险. （三）户口须迁出
如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（没有产证，或购房合同，派出所一般是不给查的） 。 （四）质量问题细排查
二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
（五）收楼证明备齐全
对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。
（六）《房屋交接书》要签署
收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧？其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。
签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。
签署《房屋交接书》是交付房手续的最后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。 你可以看看这个： 看房、贷款、缴税、公积金、落户等最近刚刚把房子搞定，现身分享下买房六个月我都经历了哪些流程，顺便分享一些建议：【针对广州二手房】——————————————————————————————————————————我的购房时间轴如下：现根据购房时间轴一一分享：- 1 - 看房我个人看房的经验不多，就只看了目前居住环境旁边的楼盘，环境熟悉，对于其他区域的房子提不起兴致去看。但是，从2016年初，前前后后看房应该也有不下十次，而我购置的房产实际是去看了两次，一次是我自己，一次是协爱人一起。之前我们的预算不足，中介带看的房子都很破旧，楼梯房、千禧年之前的房产、空间小、采光不足、朝向不好……反正看的是各种闹心，那看房我们该注意些什么呢？我画了个思维导图，列举了一些看房关键词「针对普通住房」。想必很多准备买房的朋友基本都会考虑到这些，平时也会通过安装第三方卖房APP如安居客、搜房网等事先了解下房子的情况和评价。我这里给大家的建议是一定要咨询业主的情况，一种情况是业主不在房产下住，房子在出租，在听完中介一顿吧啦吧啦之后一定要与业主本人交谈沟通；另一种情况是业主在房产下住，这样看房的时候可以直接与业主多沟通，多沟通交流可以了解业主的为人。最重要看房需要了解的是业主是否唯一住房、房产证是否满2年，这个会涉及到税费，如若业主不是唯一住房，业主需要缴纳1%的个人所得税；房产证未满2年，业主需要缴纳5.6%的营业税。但是现在业主为了省事，他们报的房价是一口价，其他任何的费用都让买方出。所以看房的时候问清楚业主房子的基本情况，十分重要，可以根据业主房产的基本情况对房子的总价适当的还价，要不然会多花费很多冤枉钱。说到缴税，给大家推荐一个超级实用的APP，「51公积金管家」。顾名思义，这是一款关于公积金的APP，但它的强大不仅仅包括公积金，还包含贷款、缴税、政策等与购房相关的很多内容。可查看购房政策及提取公积金攻略，该APP会及时更新最新的政策绑定公积金账户，查看公积金余额及缴纳明细，但是首先需要去公积金中心或指定银行设定公积金密码「可关注 广州住房公积金管理中心 预约办理」，另外，51公积金管家可绑定多个公积金账户。可查看公积金贷款详情及还贷情况。可使用房贷计算器、二手房税费计算器等等，比如当你看上一处房子，了解完基本情况后，可通过这些计算器计算房贷及税费，以免懵懵懂懂被忽悠，做到自己心中有数，算完后评估下自己的预算是否充足。另外还可以查看个税计算器及年终奖计算器，看看自己都交了多少税费。该APP还有一些附带的功能如查看社保、征信报告等。强烈推荐大家使用这个APP，不管买房还是不买房，可以及时了解公积金、税费、贷款等政策。- 2 - 签合同看完两次房后，被中介看出我们有购买意向，中介很是积极的联系我和业主去中介处谈细节。看完房后的第二天3月7日，我们和业主都到中介处聊房子细节及价钱，其实去的时候我们压根没想好要签三方合同，而是想再与业主再好好聊聊，没想到中介真是太厉害了，又是今天不下手明天可能就卖给别人了、又是过了今天业主可能反悔不卖那个价了……反正弄得我们也是混混沌沌的，最后还是以高价中介费签了三方合同，反倒业主还退步让了几千块。不得不说，这次买房很幸运，碰到超级NICE的业主，一家三口，比我们大不了几岁的哥哥姐姐，相处交流都很NICE，所以合同签的也算顺利，就是中介费给高了！关于签合同给大家的建议是：1、中介费事先谈好，不同的中介不同的费用，他们报价1.5%-3%之间，这个是可以还价的，基本1%可以拿下，房价高点的，低于1%也都可以拿下，通过这一路买房下来，中介最大的作用就是带看了房源，其他很多事宜无需中介也可以很顺利的搞定。如若你不是通过中介看好的房源，中间的手续和安全需要第三方中介介入的话，差不多花个5000块可以搞定。中介就是处在业主和买方之间沟通的桥梁，买卖双方交流顺畅的话，中介省事省心。2、谨慎给定金，不管是给中介的定金还是业主的定金，都需要谨慎。一般签了合同中介不会收定金，业主会收定金，收完定金需要写收定金凭证。3、对于中介吧啦吧啦一大堆催促签合同的话，需要保持冷静淡定，不要轻易被洗脑担心房子没了。房子交易毕竟是上百万的交易，不会轻易如中介所言今天不签明天可能就被别人签。4、对于合同里面没有你关注的那些条款，你可以要求加上，比如税费要求、交房后的物业费、家具如何处理等，「先小人后君子」，避免因为一些细节买卖双方产生纠纷。- 3 - 贷款签完合同，就需要准备材料办理贷款事宜了「土豪全款支付可忽略」。需要准备的材料如下：1、身份证2、户口首页及户口个人页3、结婚证「限夫妻，朋友也可以一起购买」4、工资证明 「公司开」5、征信报告「持身份证到广州市越秀区沿江中路193号征信报告中心一楼大厅，据说现在很多商业银行也开通打印通道，当然也可以到我推荐的51公积金管家中查看」6、银行卡半年流水7、无房证明「持身份证到广州天河华就路1号房地产交易中心一楼自助机器打印」8、商业贷款对应银行的还贷卡准备完材料后，中介就会带我们去按揭公司办理贷款手续，按揭公司可不是免费服务的喔。按揭公司单独收费，中介会帮我们联系他们经常合作的按揭公司，收费在贷款金额的0.3%-1.2%不等，这是我咨询过的一些。所以大家一定要事先咨询好按揭费用，在购房之前大家肯定没有这个概念，知道要中介费用，没想到会多出个按揭费用！我的按揭费用大概就花了贷款金额的0.3%，选择的是房多多按揭，就在广州公积金中心楼上，办手续很便利。当然，也可以剩下这笔费用不找按揭公司，就是自己跑贷款手续，公积金中心三楼的左侧有很多商业银行的贷款负责人，可以咨询是否允许不经过按揭公司走贷款手续，我了解到的是很多银行不让个人走贷款程序，中国银行除外，我有个在银行工作的朋友是在中国银行贷款自己走的按揭程序。对于有缴纳住房公积金的工薪白领，基本会选择公积金贷款。可事先前往广州公积金中心查询自己所能贷款的额度，公积金中心会根据你的缴纳情况评估公积金所能贷款的额度。正常情况下，个人公积金贷款可以贷60万，两个人一起公积金贷款可以贷100万。我的建议是如若可以公积金贷款尽量公积金贷款。截止目前，公积金贷款利率低至3.25%，商业贷款利率为4.9%，但是一般会有折扣，比如我的商业贷款利率打了85折为4.165%，选择的是建设银行。当然，公积金贷款的弊端也是非常明显，就是很慢很慢，毕竟那么多人等着公积金贷款。从我的购房时间轴可以看到，单单通过公积金贷款审批流程都走了3个月，放款如若走正常排队流程需要2-4个月。「等的花儿都谢了」另外，签订贷款合同的时候，会涉及到两种贷款方式「等额本金」「等额本息」，百度定义两种贷款方式如下：等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。等额本息还款，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。从两种贷款的字面意思很好理解，那两者有啥区别呢？先给大家举个案例来直观理解下，假设贷款120万，贷20年「二手房只能贷20年」，其中公积金贷款100万，按照基准利率3.25%，商业贷款20万，按照基准利率的85折即4.165%，那这两种贷款方式每月该还多少钱呢？通过51公积金管家的房贷计算器结果如下：从结果可以看出，等额本息的方式每月还款的金额一致为6901.38，支付利息为45.63万；等额本金第一期还款金额为8402.5，以后逐月递减，支付利息为41万。由此可见，两者区别在于，等额本息需要支付更多的利息，但是每月还款金额少；而等额本金支付的利息少，但是前期还款压力大。所以，如果前期手头宽松，建议选择等额本金，可以省好几万的利息呢，但是如果前期拿不出太多月供，那就只能选择等额本息，多偿还点利息咯。我的个人建议是选择等额本金，前期还款的压力也就多1-2千，但是利息却可以少还4万，先苦少甜嘛。- 4 - 过户由于选择了公积金贷款，所有贷款流程走了很长时间，从贷款到通过贷款审批花了将近3个月。公积金贷款通过审批后，会收到公积金中心发的一条签约贷款合同的短信，要求所有产权人携带身份证、结婚证（针对已婚）、户口首页及个人页和商贷合同前往公积金中心签合同，由于以上材料在贷款的时候基本都提交了，所以只需要产权所有人携带身份证即可。对于商贷合同，先签完公积金合同，便可以到商业银行签订商业贷款合同，也可以先前往商业银行签商贷合同，两者都先后顺序。签完贷款合同后的一个月才办理过户，又是一个月漫长的等待，咨询了下为何需要这么久。商业银行给的回复是这期间银行需要多次跑公积金中心拿公积金贷款合同、审核材料、盖章等等，由于公积金人太多，所以就这么慢。实际上，我们是可以通过中介去催促银行负责贷款的人勤跑勤联系公积金中心，时间还是可以稍微快一些的。7月6日，即贷款审批通过了大约一个月后我们前往天河房产交易中心办理过户手续「过户的意思就是房产证名字正式由原业主改成买方」，所需携带的材料也是身份证、结婚证、户口主页及个人页。由于过户的人非常多，一般中介会负责排队取号（据说中介都五六点过去），我们中介去的晚，到那都快8点半了，所以一上午没有办理完，直到下午2点多才办理完，过户都需要办理什么？1、买卖双方签字办理房产转移2、缴纳各种费用，如1%的个人所得税、5.6%营业税（证过2年无需交）、印花税（就是贴在房产证的邮票，5块钱）、房产证制证费用，所有这些费用都是买方出，还是那句话，行规，业主房价包干，其他费用不负责。3、首付给业主，特别强调下首付事宜正常情况下走到过户这个流程就需要交首付给业主了，但是业主会碰到一种情况即业主还欠着银行的贷款，业主在事先谈合同的时候就会希望买方提前帮还这笔贷款，即「赎楼」。我们就是这个情况，业主约了5月中旬去还银行的贷款，也即是我们交首付帮他赎楼的日子，但是我们过户是7月份，也就是说我们提前2个月将首付给业主了，这是有一定风险的，鉴于我们买卖双方对彼此都比较信任，我们帮忙赎楼，业主降了一些房价，双赢的同时我们承担点风险而已。所以我的建议是，对业主不是很了解信任的话，谨慎帮业主赎楼。赎楼有风险，需谨慎。办理过户基本就是以上三件事情，需要注意的是：缴费完了之后会有完税发票、购房发票，这个时候收据会被按揭公司拿走原件去放款，放完款后需要找按揭公司要回。这个收据务必保管好，对今后卖房查税都是重要凭证。当然，首付交了，也要保存好业主签字按手印的收齐首付的收据，凡是涉及到钱都需要开凭据，签字按手印，以防事后纠纷。- 5 - 放款，取房产证放款，可付钱办理加急放款过完户这个房子就彻底算是买方的了，但是业主并未收到全款，主要环节是卡在公积金放款，公积金那边人太多，需要排队，中介给出的时间大概是2-4个月，具体时间不详。业主那边着急需要钱去换大HOUSE，很是着急，牵扯到业主女儿上学事宜。于是咨询中介有没有方法可快速放款。还真有，那就是「花钱插队，按揭公司收费，提前让公积金中心审核资料放款」。收费四千，最快两周放款。业主商量着我们一起出这份加急费用，我们也没多思考，谁都希望快点把这个手续办理完，对于他，可以早点拿到钱，对于我们，可以早点拿到房产证，早点提取公积金，是双赢的。当然，也是我们买卖双方很好沟通，遇到不好沟通的，谁愿意多出莫名的加急费呢！从这件事上，再次说明买卖双方能够和谐沟通商量是买卖成功的关键。兜兜转转，催促催促再催促，全款终于在8月5日到账，大概花了20天时间，4千块还是蛮值的。不过如果不交加紧费，就不知道公积金中心多久放款了，也许快，也许慢，花钱买时间，大家可以自己权衡。需要提示大家的是：一定要勤催勤问，有些时候中介承诺的时间不准，或者中介业务太多没顾及上。平时需要积极主动咨询，监督，让购房时间尽量缩短。开始还贷日期为放款日期的下个月比如我的放款日期是8月5日，从9月5日就要开始还贷，以后的每个月5日是还款日期，需提前将还贷金额充入还贷卡，以免因为还贷不及时而影响自己的征信。取房产证和发票放完款后房产证也就已经下来了，放在商业银行那里，之前中介告诉我们的是放款完还需要一个月才可以拿到房产证，再次证明中介的不确定性。而实际上是放完款房产证就在商业银行我们可以直接凭身份证去拿，但是必须产权所有人均到场才可以拿房产证原价。另外，过户被按揭公司拿走的完税收据和购房发票也一定要去拿回，是未来卖房缴税的重要凭证。- 7 - 提取公积金，迁户口至此，购房手续流程已基本结束，恭喜你成为万千房奴中的一员，从此每月的伙食加餐就改成吃土吧。等等，谁说要吃土，住房公积金土豪请你继续加餐，豪华双人套餐「啊哈哈哈」。准备材料提取公积金走完购房所有程序，房产证、完税发票、购房发票、贷款合同等均已到手，可以前往微信公众号「广州住房公积金管理中心 」提前一天预约提取公积金，现在公积金中心不办理提取业务，都交给银行去办理了。所以预约的时候选择自己方便前往的商业银行，我预约的是公积金中心一楼的中信银行，人较多，办理较慢，需提前去排队。需要准备的材料如下：1、房产证、完税发票、购房发票、贷款合同2、提取公积金申请表，加盖公司章（公积金中心网站可下载，或者直接去公司领取，一般公司会备好盖章的纸质版供员工填写）3、身份证，如已结婚需提供结婚证4、提现储蓄卡办理完手续，办理人员说3-5个工作日可以到账，而其实我这边只花了2个工作日就到账，周三申请周五到账，这个效率不得不点赞点赞点赞！准备材料户口市内迁移购房流程走完，我第一想到的就是赶紧把户口迁移到房产下，自从工作，这个集体户口便给我带来了诸多不便。起初咨询查询市内迁移相关手续的时候，以为会很复杂，想着怎么着也得十日半个月才能下来，没曾想一个准备好材料两个小时就搞定，时间主要花在排队上。为了节省排队时间，可提前在微信公众号「广州公安」的户政业务栏预约，不预约也可办理，但是排队时间长。市内户口迁移准备的材料如下：1、房产证、完税发票、购房发票2、集体户口迁出证明（需要先拿着房产证前往你集体户口所在的人才市场开迁出证明）3、户口主页和个人页4、房产共有人的入户并让你成为户主的同意书，现场白纸写5、身份证、夫妻的话需要带结婚证除了4其他材料都需要复印，建议事先复印好带过去，派出所不负责复印，楼下复印一块钱一张，不多说这样的暴利了。准备好材料排队到号就可以办理了，特别快捷效率，也为这个效率点赞点赞点赞！迁户可能遇到的问题就是原业主的户口仍在该房产下，之前我就担心这点会阻碍我的户口正常迁入，抱着咨询的态度没曾想完全不阻碍。当你户口迁入你的房产下，那原业主的户口会自动挂空，即你成为该房产的业主。那对于原业主有什么影响呢？原业主办理需要户口的相关事宜，如果相关机构去核实该户口是否挂空的话，那原业主办理事情可能受阻；但是如果办事机构不去查户口是否挂空，那原业主户口依旧有效。所以对于现业主的你，需要督促原业主尽快迁出户口，防止一屋二主，影响后续诸如学位等事宜。至此，购买二手房的经验和建议就分享完了，已同步更新至微信公众号竹本姑娘zhuben_girl，可扫下面二维码关注并随时交流。 买二手房需要注意的事项，上面很多大神解释的很详尽，二手房交易流程确实比新房复杂了很多，有很多细节要注意，具体的上面都阐述了无需多言。补充一点，楼主只要把握好最重要的环节就是签合同。在签合同之前所有的事都可以反悔没有法律效力，但是签完合同后就是真刀真枪靠法律说话了。签完合同后对于卖家来说，如果房价上涨过快，卖家有可能违约，但是不管哪种情况违约，对于买家来说都是很大的顺失，所以签订合同时，所有条款必须认真思考、详细阅读，错漏一个地方都不行，总价、违约金、滞纳金、过户时间、交房时间、付款方式、物业交接、税费支付、户口迁出等都必须白纸黑字写清楚；多个产权人，必须所有产权人到场共同签订；签订合同的同时，买家支付首付款。如果有认识的律师帮忙看看更好，有的中介公司会聘请法律顾问，帮忙处理纠纷，拟定起草专业合同等事物，比如房多多、爱屋吉屋等，都有专业的律师拟定合同，对于签订居间合同，不要仅相信他们的一面之词，因为你懂的，靠人吃饭，肯定是以公司利益为第一准则的。但对于签买卖合同，买卖双方的利益在中介公司的眼中是平等的，所以偏向性不大，比较公平。以下是签订合同时10个小细节，一不小心就会忽略：一、有房屋共有人没有签字有共有人不同意的买卖无效，不管中介、房东怎么说，要求产权证上所有的共有人到场签字。如果确实无法到场，要求出具共有人的授权委托书原件，最好是经过公证的委托书，确认材料真实后再签约。二、没有确认房子是否已被出租根据买卖不破租赁的原则，买了正在出租的房子极有可能住不进去，再加上原承租人享有在同等条件下的“优先购买权”，一旦处理不当，极易引发纠纷。买此类房子之前，要求卖家提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面声明，并与卖家在合同中协商好怎么交接租约、租客押金如何处理等等。三、没有亲自确认房子产权情况被抵押、查封的房子无法过户。在购买二手房之前，和房东一起去房屋所在的房地产交易中心拉产调，确认房子无抵押、查封再签约。如果房子确认已抵押，要求房东提供解除抵押的可行性方案，如果房子被查封，最好放弃购买。四、随便付定金定金金额巨大，动辄就几十万，且付了是退不回来的，所以不要随便付。一旦预先支付数额较大的定金，就非常容易丧失主动权，陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。五、没有考虑到贷款可能失败在签合同之前，充分考虑各方面因素确认贷款额度和期限。如果中介承诺在现有条件下能获得贷款，一定要把承诺写进合同里，并在合同中注明，因为银行审核不通过导致贷款失败，购房者可退房，且不承担违约责任。六、没有详细明确违约责任最常见的违约包括5种：买家逾期付款、卖家逾期交房、买家或卖家单方面解除合同、房子质量不符合约定、不能按时过户。对此在合同中特别注明，明确违约责任方，设定具体的违约金额，别忘了设定让违约方承担守约方的主诉讼费、律师费等各项花费。七、赠送家电没有写进去买二手房通常会赠送一些装修、设施设备。在签合同时，将设备品牌、成色以及能否正常使用写清楚，作为交接时的清点验收依据，如有贵重物品，最好拍照留存。八、税费约定不清楚各类税费双方各付各的，还是全部由买家承担，这在合同中约定清楚。同时注明：若合同解除，税费由一方承担，还是双方按比例承担。九、时间约定模糊包括首付款尾款支付时间、过户时间、交房时间等等，具体到精确日期，不要用“之前”、“之后”的模糊字眼，并注明对应的违约责任，发生纠纷依据合同行事。十、没有查询学位是否已被占用这一点针对学区房买家，在合同中注明：过户前双方到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否被占用。以上微信。咨询请微信或值乎。大段打字太累啦！努力为每句话负责。偏个题，我来谈谈购房前的准备工作。很多小伙伴为了买一部手机愿意花费大量时间看参数作对比，为苹果还是华为争得面红耳赤。这是好事，说明在购买之前你足够了解你的商品。而涉及到买房这么大的事情的时候却表现的一塌糊涂。有很多朋友甚至在一无所知的情况下完成了看房到购房的过程。然后问我房子买的怎么样。我只能回答你开心就好。今天的这篇准备工作，希望大家可花时间看一看，了解下房屋买卖这个过程，也可以多花时间研究下，做最起码5-10天的准备工作，这样才能买到好房，避免中坑。买房前的准备工作 一、（购房资质）购房前，我们必须知道我们是否有购房资质。 上海目前购房政策：上海家庭（父母+未成年子女）可以购买2套住房。（2011年限购前与父母共有的每人2套以下，家庭4套以下不算套数。） 上海单身可以购买一套住房。（2011年限购前和父母共有2套及以下不算套数） 非上海户籍：需在上海63个月内缴纳60个月的社保及税单且已婚。 特殊情况：1、在上海博士在读，且已婚，并且名下在沪无住房可以购买一套。 2、外籍人士/港澳居民在沪家庭名义下无房且提供在沪工作满一年的劳动合同或学籍证明，可以购买一套住宅类房屋（只能用来自住，不能买商住，写字楼。） 3、公司名义无购买套数限制（买后需3年后才可卖出）！Q：我上海人，单身，限购前和父母有三套，想再买怎么办？A：去掉一套的名字。交点税。Q：我是离婚妈妈，宝宝是上海户口，可以买房么？A：闵行区可以买，大部分区域不允许买，但是交易有限制。Q：我没有购房资质，另一半有购房资质，可以买房只写我名字么？A：不可以，必须上对方名字，但是你们可以婚后去名，只要80块钱。（真有这种需求可以写好协议然后婚后去名）二、（贷款问题）快买房了，有以下几点需要你注意，会影响你的贷款： 1、查询信用卡是否有过逾期，保持良好的信誉避免影响贷款 Q：有逾期了怎么办？ A：个别逾期不要紧，只要没有连续四个月以上逾期的，并且2年内少于15次逾期。（教你们一招，逾期严重但是不是故意的，可以去该银行让他们开一张并非而已逾期的说明） 2、需要公积金贷款的小伙伴请务必保持不要断缴，不然很大可能你贷不出来。 3、请和父母家人沟通好，尤其是魔都的小伙伴，很有可能父母是你购房的最大阻碍（这不是开玩笑）。 4、请在买房前将信用卡尽量提额，很多地方可以用信用卡。会极大解决你的资金压力。三、了解算清你的购房预算及所需税费。 合理的购房预算是这样的：总花费：首付+贷款+税费+中介费+杂费（装修、包装等） 其中税费部分包括三个组成：个人所得税、增值税、契税（上海习惯上所有税费由下家支付） 在算税费之前，我们需要理解一个概念：普通住宅和非普通住宅。如何区分普通住宅和非普通住宅？普通住宅标准（2014 年 11 月 20 日起执行）：1)五层以上(含五层)的多高层住房：2)单套建筑面积在 140 平方米 以下；3)实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下（既容积率低于1.44 倍），内环线以内总价低于450 万元/套，内环线与外环线间的低于 310 万元/套，外环线以外的低于 230 万元/套。 普通住宅与非普通住宅标准如下：所以不同的地段，不同的房子税费不同，请谨慎选择。关于税费有三点小技巧：1、上海普遍存在做低现象，可以有效避税。（不细说，私聊）2、满五不唯一的房子，部分可以承诺唯一。（私聊）3、税费需要现金，不够的可以办理税费卡，性质是大额信用卡。利率低于房贷。（税费卡超级划算，尤其是你现金不足的情况）。Q；我300W买外环内的房子还是买外环外的房子？A：推荐外环内啊，税费降低了10W+Q；我360W怎么办，还是要交那么多税么？A：做低到310，税费立刻下降十几万Q；配合唯一有风险么？A：有，但是顶多就是补齐少交的税，反正我没听说被查出来的Q;我只有和父母共有一套房子，契税怎么算？A：契税只要你在其上海他产证上有名字，都是三个点。------------------------分割线--------------------------------本来是想做一篇终极指南的，但是被领导发现不务正业，所以只能下次写了（主要是懒）。不定时更新，随缘。具体问题私信吧。云计算专家 购房干货指南高三的时候有本很火的书叫《高考指南》，来给报考志愿的考生们做参考和引导，今天写的这篇《购房指南》，希望可以给需要买房的人一些接地气的建议。要知道，我在买房前，多希望可以看到这样有实质帮助的指导文章，然而并没有大家这么幸运哦。前几天刚把定金交了，约定一周之内把首付款凑齐，如果这几天没有哪个傻叉突然冒出来以高价去和买家交易，房子的事就算是敲定了。签完合同后心情十分复杂，这是之前所没想到的。废话不多说，把近期找房的一些亲身经历和切身体会整理出来，希望可以对想买房在看房的朋友有所帮助。新房在购买环节上还是要比二手房流程上简单很多，但二手房购买之后由于可马上入住以及周边配套相对完善等因素又比新房省事很多。重点是本人预算有限，便选择了买二手房。才发现二手房价格差异较大，不够规范，业主心态对价格影响很大。且中介素质参差不齐，所以找房以及购买的过程中会更加劳心劳力一些。以下所谓的经验教训也都是主要以二手房作为参考，当然一些方法对购买新房的朋友也同样会有借鉴意义。下面提炼出几点分别做出说明。一、自己要有主见要想做到有主见，首先就要做到专业，不做伸手党，比中介还要专业。自己没有主见，就很容易被中介牵着鼻子走，因为中介都会推荐自己熟悉的片区，对于其他片区的情况，你只要稍作功课，是可以做到比中介专业的。说到这，本人还是有一点小骄傲的，由于对各小区情况都比较了解，所以在有中介推荐房源时我总能一语中的说出其硬伤，以至很多中介说我专业，甚至一口咬定我是同行来套房源的。附上几张聊天截图，类似情况还有很多。二、选适合的中介和中介公司有些人喜欢找那种服务态度特别好的中介，其实我们应该找最专业的中介，而不是态度最好的中介。新人态度一般都比较积极和谦虚，但往往给不到我们什么实在的建议。不同中介公司的官网和app都有各自的特点。链家做的比较清晰和整洁，价格相对不会太离谱，所以我找房时我一般用链家。Q房网做的有些凌乱，但把小区对应学校写的很清楚，所以看学位时可以用Q房。三、正确理解没有完美的房子无论是中介还是身边的朋友也都会告诉你，房子没有完美的，差不多就行了，其实不然。房子没有完美的，这句话是对的，但肯定不是差不多就行了。你先要把所有你能够考虑到的和房子相关因素全部列出，然后按顺序排列，现将自己能想到的因素罗列如下，欢迎大家补充。1.预算(首付，月供都要扛得起)2.户型(两房还是三房，是否方正)3.面积(客厅，主卧，次卧大小是否都能接受)4.学位(从最好开始排，底线是到哪)5.地段、环境(关内还是关外，上班是否方便，公交地铁是否方便，周围农民房是否接受)6.朝向(从东南到西北朝向是否都能接受)7.阳台(是否一定要客厅出阳台，没有阳台的能接受么)8.配套(周边是否有商业，购物吃饭是否方便)9.升值空间(是否有新概念，有地铁在建？商业在建？写字楼在建?)10.楼龄(最老可以接受哪一年的房子.85？95？如果不在乎楼龄，楼梯房是否可以接受)11.小区环境(没有小区环境是否能接受？要是连大门都没有的呢？要是只是独栋的那种呢？)12.梯户比例(公寓式可否接受？长长的走廊？最多能接受一层多少户？10？15？20？)你会发现，经过筛选，我们的选择并不会很多:类似于：预算X万-Y万，两房，次卧不小于6平，学位南油小学以上。南山区地铁站附近，朝向排除西北，有阳台。周边有配套，2000年以后电梯房，一层不多于20户。四、看房应该是最后一步很多人都会说要多看房，但我认为每个人的时间都有限，要将以上三点都做到位之后，我们才有必要进行第四步，所以说，看房应该是最后一步。户型需要到现场看么？学位需要么？楼龄需要么？梯户比例需要么？有无阳台需要么？最后会发现很多和房子有关的因素完全不需要去现场看房，通过网上查询或询问中介就能知晓。看房应该是最后一环，当然了，对于之前如果完全没有看房经验，在以上三点进行之前，跟朋友或者熟人找些房子看看，找找感觉也是很有必要的五、关于笋盘一般来说，超级笋盘，中介内部都会先消化一圈。比较笋的盘，不出一周就会被卖出，比市场价略低的盘一个月左右，市场价一般三个月之内，大体的走势是符合这个规律的。看房源挂了多久，也是参考该房性价比是否足够高的依据之一。六、谈判环节老道的中介通常是满满的套路。要见机行事，做好持久战的准备。一般如果一套房子中介预感500万双方可以成交，他就会对买家说业主少了510万不卖。回头又去跟业主说买家最多给490，从而向500万靠拢。谈判时，通常中介会把买家和卖家安排在中介公司见面，但稍作寒暄后会把买家和卖家分开，然后周旋于两方之间，不断的告诉双方又做出了哪些让步。七、要相信缘分说到这，不知道大家发现没，买房子和找结婚对象真的很像。比如：①没有完美的房子 ②对选择的所有标准中，要有优先级排序。知道哪些是最重要的，哪些是有了更好，没有也无所谓的 ③缘分很重要近期发现我这种选择方式也会有他的弊端和局限性，这种筛选方式是找到我们的底线在哪，然后去用排除法选择。这样的好处是稳妥、保险，但通过这种筛选方式，通常选出的是偏中庸的结果，就是学位、地段、户型、朝向、楼龄等因素都有照顾到，但对于有些人来说，尽可能大的新房才是刚需，关外和关内等其他因素都是次要的。总之最终我们是要知道，对我们来说什么是最重要的。吃货看世界我说下我最近买二手房的经历。我的情况：结婚两年，有孩两岁，准备再生一个。2016年初的房价简直疯掉了，和老婆合计了一下，准备把家里的小房子换大一点，为二孩做准备。看房前做了个适合我们家情况的列表：1.必须是二手房。新房要装修，要去味，时间拖的比较久，期间我们只能租房住。二手房，装修好的，即买即住。2.交通方便。我和老婆都是打拼的工薪阶层，到时候老婆怀孕了，上班要有地铁或公交直达。3.周围配套。最好有好点的幼儿园、小学、商圈、医院等。4.升值空间。主要是地段。看房阶段1.网上看房。搜房网比较好，我现在住的房子就是搜房网卖的，中介比较给力，天天看房的人络绎不绝。2.实体中介。我爱我家，房源信息也比较多我花了半个月的时间，看了10几个小区20几套房子，最后选了一套万科的房子。注意点：1.户型，各房间朝向、大小是否合适。2.缺陷，顶楼墙角有无漏水痕迹，底楼采光及夏天蚊虫，公共区域最好铺瓷砖，不然容易发霉，卧室地板用的什么材料，走上去有没有声音，墙体有没有开裂，卫生间有没有异味，厨房间油渍是不是难除，储物柜能否满足家庭需要。3.家具，如果卖家不搬的话，最好自己心里有个大概的评估价。4.周围邻居最好问问都是什么人。交易阶段1.由买卖双方谈具体价钱，谈完要签房屋买卖意向合同，主要规定交易各时间节点，买卖双方主要信息，交易价格，中介费等。2.公示阶段，由中介将卖房房地产证及土地证挂到房管局网站查验真实性，及是否有抵押贷款等，当天会有答案。3.支付定金。定金分为两部分：一 是首付定金，这部分牵扯到双方违约的成本。二 是差价，银行对房屋会有评估价,可高可低，评估价越高收费越多，可以贷的款也越多，但一般最高评估价是不会超过成交价的，多出来的钱，银行不会贷款给你，只能由你自己掏钱给卖方（比方一个房子成交价200万，中介去指定银行做评估价，最高190万，最低150万，如果按最高评估价，你可以贷款190万首付57万，税费1万9，差价10万。最低评估价可贷150万首付45万，税费1万5，差价50万，都是估算）这部分看你得现金能力，现金准备的多，按最低评估价，多给钱，但税费及贷款利息都低，如果你不想多给钱，就按最高评估价，可以少给点差价。4.签约，付完定金三天内签约，并办理贷款。签约时最好把房屋内家具电器清单列好注明品牌型号。如果没有按时办理好贷款，卖方有权取消协议并没收20%买卖总价的违约金（一般就是没收首付定金）买方要准备夫妻户口本，结婚证，征信报告，指定银行卡。5.按签约时约定好的日期收房，如果卖方没有按时搬出，买方可取消协议并收取房屋总价20%的违约金（一般是首付定金的2倍）6.支付尾款，一般留两万不要急着付，等卖方把水电燃气电视物业各费用结清并过户后再付，问卖方户口是否迁出，自己去派出所查也行。最后签署房屋过户单。7.等待房地产证及土地证有些中介不专业或为了加快交易速度，跳过一两个步骤，买的时候心里要有数，不要贪图省事或省钱就不管了，比如卖方房产公示就必须要做，尾款记得不要给的太快，户口一定要问清楚，水电也要过户。2016年承办三十余件二手房纠纷案件当您打算静下心来读读本律师精心总结的经验时，不得不承认您可能心心念念的打算买二手房了，买房算是家里的一件大事，可能需要您把所有家当拿出来，自然需要小心之又小心，谨慎之又谨慎，但如果没有专业的指导，中介不断吹耳边风，再加上房价一天一个价，很容易在慌忙中出现一些问题，律师在这里给您捋一捋二手房交易中的那些陷阱和弯路，争取让您做足功课，一次性买到心仪的好房。一.如何选居间人首先我们先说说二手房的成交方式，相信很多准备买二手房的朋友已经早百度或360过了，二手房有两种成交方式，自行成交和经纪成交，自行成交即为买卖双方自行签订房屋买卖合同并自行办理网签、面签、缴税及过户手续。经纪成交是指在居间人的居间服务下买卖双方签订房屋买卖合同并办理一系列房屋交易手续。两种方式各有利弊，自行成交能帮助买受人省去几万元甚至几十万元的居间服务费，但如果交易双方非法律专业人士，很容易出现约定不明或由于不清楚办理流程而导致合同无法继续履行双方扯皮的状况。所以律师在这里还是要建议各位朋友：买房是大事，术业有专攻，还是交给专业人士去操作会更靠谱。一家靠谱的中介公司可以协助房屋买卖双方尽快寻找到自己合适的签约对象，会根据买受人的实际经济能力，提供合理的购房建议，也能够为买受人找到最合适的房屋，既能为买受人贷到合理的款，还能够让买受人的资金得到最有效地发挥。同时可以为买卖双方省去很多繁杂的手续办理，关键是为买卖双方最大限度的节省时间成本。所以说这个钱省不得！那么如何选居间人？简单归纳为一看二查三问。“一看”：去居间人实体店查看，是否有工商营业执照和税务登记证？在这里提醒各位朋友一点，很多居间人有多家分店，但切记每家分店都应有经营手续，如果没有的话，一经工商行政管理部门发现，该店面将面临经营全面停止。所以为了未来不必要的麻烦，一定要查看居间人的经营资质。“二查”：如果有些居间人店面没有在外悬挂工商营业执照和税务登记证，一定切记登录企业信用信息网对该居间人店面进行查询，如果没有进行工商登记的居间人一定要慎选。“三问”：询问房源，自己心仪的区域或小区是否有房源，以及居间服务费比例。目前在北京，居间服务费最高的为链家公司，居间服务费为房屋总价款的2.2%，保障服务费为房屋总价款的0.5%，共计为房屋总价款的2.7%，其他居间人根据门店不同居间服务费会有所差别，当然各居间人的工作人员业务能力无法评定，单从房屋买卖合同文本来看，链家公司相对更严谨些。另外律师做了大量的房屋买卖合同纠纷，当房屋买卖合同无法继续履行而解除的，从律师办理的案件来看居间服务费能够全款退还的只有链家公司。二.看房产证当买受人选好房屋，并初步与出卖人协商好房屋价款后，中介会约买卖双方见面沟通，如何没有问题就可以直接签订定金协议或存量房屋买卖合同了。买受人急切的心情能够理解，但越是这个时候越要冷静分析。首先买受人应该看出卖人的房产证。看什么呢？（一）看产权人信息前来协商并签存量房屋买卖合同的出卖人是否为房屋产权人？如果出卖人是房屋产权人，一定要询问清楚该房屋是婚前个人财产还是婚后购买（婚前婚后以取得结婚证时间为准），如果是婚前个人财产，就不用担心产权问题，如果是婚后购买，但仅仅登记在出卖人一方名下或者登记在配偶一方名下，就要慎重对待了，最好当着出卖人的面，给其配偶打电话，询问确认其是否同意出售，并一定要切记录音！很多人疑惑的会问这个事有那么重要吗？重要的事情说三遍，很重要！很重要！很重要！为什么呢？从法律上来讲，房屋为出卖人夫妻共同财产，如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分，无权处分不会导致合同无效，但可能会导致合同无法继续履行，也就是说最后你还是买不到这个房屋。但是如果录音了，配偶也同意出卖了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就没有任何事实依据了。目前大量的房屋交易，由于房屋价格大幅上涨，出卖人签订存量房屋买卖合同后又反悔，很多人均以无权处分为由请求确认合同无效或请求解除合同，所以买受人一定要慎重，让出卖人无机可乘。如果登记在出卖人与配偶双方名下，一般出卖人与配偶需要同时出面签订存量房屋买卖协议，如果一方不出现，仅仅出示授权委托书，也要电话确认核实并录音，因为仅凭出卖人一纸授权委托书，无法核实是否为配偶的真实意思表示。如果出卖人不是房屋产权人，一定要询问与房屋产权人的关系，是父母？子女？代理人？债权人？从律师的角度来讲，不管出卖人是否出示了房屋所有权人的身份证、户口本、房产证或者授权委托书或者债权法律文书，均应当面与房屋所有权人电话确认并录音，在房屋所有权人知情并同意出售的情况下再签订存量房屋买卖合同也不晚。如果无法联系房屋所有权人，宁可白跑一趟另行再签，也不要贪图一时之快，为日后留下陷阱。（二）看房屋性质房屋为商品房？已购公有住房？经济适用房？按经济适用住房管理的房屋？小产权房？房屋如果是商品房，正常交易即可。如果是已购公有住房（包括房改房，央产房），房改房可正常交易，央产房的话，买受人与出卖人签订存量房屋买卖合同前一定要出卖人出示《在京中央单位已购公房变更通知单》，保证房屋可以上市交易并办理过户手续。需要交纳土地出让金，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。如果是经济适用房（俗称一类经适房，也称两限房），一定要出卖人提供《已购经济适用住房上市出售意见》，经济适用房有些特殊之处，出卖人出售交付使用不足5年的经适房：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；出卖人出售交付使用已满5年的经适房：可以按照市场价格出售给任何中国公民。出卖人日后签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款；出卖人日前签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按出售价格的10％补交土地收益等价款；并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（有的城区不需要）。交易一次以后，房屋性质变更为商品房。如果是按经济适用住房管理的房屋（俗称二类经适房），房本未满五年也可以交易，交易是需要补交土地出让金的，按照合同成交价的3%缴纳，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。如果是小产权房，也就是集体土地上的房屋，这种房屋最大的特点就是：便宜！通常没有房产证，只有宅基地使用权证，如果买受人与出卖人非同一集体经济组织成员或非同村村民，这种房屋千万不要购买！面临房屋买卖合同无效的风险，买受人往往是赔了夫人又折兵！（三）看房屋面积核对居间人挂售的房屋面积与出卖人房产证显示房屋建筑面积是否一致？往往居间人为了宣传，挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，首先买受人通过看房看不出来房屋面积差异，其次也不可能初次看房就进行专业测量。如果居间人挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，也就意味着房屋单位面积售价提高，面积差异越大对于买受人来说越不划算。同时出卖人往往在签订存量房屋买卖合同时会承诺送车位或仓储室等，如果房产证面积没有体现，所有的承诺都是空谈，没有任何现实意义。（四）看房屋抵押情况在房产证附记部分查看是否有抵押登记专用章，如果没有说明房屋没有抵押，如果有抵押登记专用章且没有抵押注销章说明房屋有抵押，但买受人仅通过房产证无法确认抵押金额，以及还有多少债务尚未偿还。在北京各区县房管局，携带房屋产权人身份证原件及房产证原件往往仅能查询到是否有抵押登记记录，但无法查询抵押金额。在这种情况下建议买受人要求出卖人出示主债权合同及抵押合同，确认抵押金额。律师近期承办的一例案件即为出卖人谎称所出售房屋仅有200万元尚未偿还银行，买受人信以为真，居间人也并未进行核实，签订存量房屋买卖合同并办理网签后，出卖人迟迟未依约还款解抵押，买受人无法办理贷款，后获知出卖人就房屋设定了最高额抵押，未偿还金额远不止200万元，最终导致合同无法继续履行，最终吃亏的还是买受人。（五）看房产证登记时间主要是为了查看出卖人房屋购买是否已经满五年。一般确定房屋是否满五年，以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定，但现实中可能出卖人相关税费凭证丢失，在此种情况下，只能通过查看房产证登记时间来确定。律师承办的案件中不乏出卖人承诺满五唯一的案例，但事实上可能尚未满五年，买受人即面临多承担房屋成交差价20%个人所得税的风险，所以买受人一定要认真核对房产证信息。三.买受人签订存量房屋买卖合同前应注意事项：（一）进行购房资格审查购房资格审查只要是看买受人以家庭为单位是否符合“京十五条”的限购政策。日常生活中也不乏以家庭为单位的买受人已购买两套房屋后，为了改善生活需要，需将其中一套房屋置换为大房屋。那么买受人在尚未将自己所有的房屋出售的情况下就与出卖人签订存量房屋买卖合同就有问题了，签订存量房屋买卖合同时买受人并不具备购房资格，那么在此种情况下买受人与出卖人签订的存量房屋买卖合同是否有效？实践中随着房价大幅上涨，出卖人经常以买受人签订存量房屋买卖合同时尚不具备购房资格为由主张合同无效。存量房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示，当然真实合法有效，但能否继续履行呢?《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（日）第八条：“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。”也就意味着买受人只要将自己所有的房屋尽快出售并办理产权转移登记手续，在法庭辩论前通过购房资格审查，那么其与出卖人签订的存量房屋买卖合同就可以继续履行，当然能否继续履行还要看买受人是否有一次性支付能力。（二）打印查看买受人即配偶双方征信报告之所以要提前打印征信报告，主要是为了考虑买受人以现有的征信情况能否通过银行贷款审批。如果买受人或配偶在两年内连续出现三次或累计出现六次信用逾期的情况，那么申请银行是很可能遭拒的。如果买受人负债比率过高，银行就会担心买受人的还款能力，一般也不会轻易放款，通常买受人的总负债率最高不得超过总收入的50%，否则就很难申请贷款了。（三）筹措定金、首付款、居间服务费买受人一旦签订定金协议、居间服务合同或存量房屋买卖合同，就应依约支付房款，虽然出卖人经常口头承诺买受人可以晚于合同约定时间支付房款，但双方一旦出现纠纷，合同无法继续履行，出卖人就会以此认定买受人先行违约，要求买受人承担违约责任，这对买受人是极为不利的。四.买受人签订存量房屋买卖合同时应注意以下事项：（一）出卖人口头承诺与存量房屋买卖合同或补充协议约定不一致，以哪个约定为准？一般存量房屋买卖合同均会载明一条：“甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，双方口头约定或口头承诺不能视为对本合同或补充协议约定的变更”。只要存量房屋买卖合同或补充协议有该约定，那么双方口头约定不能视为对书面合同约定的变更，最终仍以书面约定为准，如果出卖人向买受人进行了口头承诺，一定要在存量房屋买卖合同或补充协议中写明，否则，买受人利益受损通过诉讼维权都没任何事实依据。（二）合同条款前后约定是否矛盾？在二手房交易中流程相对繁杂，而且交易各个环节有先后顺序，如果居间人工作人员不熟悉交易各环节之间的关系，很容易出现合同约定矛盾的情形。二手房交易流程以时间为节点大概分为：签订定金协议，签订存量房屋买卖合同，出卖人房屋核验且买受人购房资格审查，网签，面签（办理银行贷款手续），缴税，过户，新房本办理抵押登记，银行放款。合同中每一个环节双方未正常履行合同义务都将导致后面的环节无法进行。律师近期办理的一例案件出现了因合同条款前后约定矛盾直接导致双方无法继续履行合同的情形。案例：出卖人出卖的房屋因尚未还清银行贷款存在银行抵押，但因家庭原因需要出售该房屋，与买受人在合同中约定办理面签（办理银行贷款手续）后，买受人支付首付款，由出卖人自行清偿银行贷款解除抵押。问题来了，首先出卖人在房屋核验阶段出现问题，出卖人房产证显示地址与房管局登记簿登记地址差了两个字，直接导致房屋核验未通过，如果正常情况下出卖人与房管局工作人员核实后可重新制作房产证后进行房屋核验，但本案的关键在于房屋存在抵押，房管局要求必须先解除银行抵押后，才能核发新房产证进行房屋核验。按照存量房屋买卖合同约定，出卖人在买受人向其支付首付款后才有能力偿还银行贷款解除抵押，双方就此成诉。在实践中解抵押务必在面签前需要完成，否则双方办理面签时银行不会审核通过贷款审批。所以关于解抵押最后期限及解抵押主体一定要明确约定。同时为了化解风险，买卖双方应在签订存量房屋买卖合同前进行房屋核验和购房资格审查，这样即便房屋或购房资格出现问题，双方可以协商解决，无需承担高额的合同违约金。（三）规划用途是否为住宅？如果土地规划用途显示工业、办公或商业，该房屋有可能为我们通常说的“商住两用”房屋或“loft”，该类房屋一定要慎重选择。“商住两用”房屋有哪些法律风险？无法迁入户口。“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，所以无法迁入户口。子女无法就近入学。由于项目用地性质为商业或工业用地，公共配套实施不包括学校，所以周边也没有学校，子女无法就近入学。在建设项目竣工前，开发商进行夹层建造，规划行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。项目竣工验收后，擅自夹层建造，规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。房屋可能出现质量问题。由于内部夹层建造，主体结构承重增加。生活成本增加。由于“商住两用”房屋占用土地仍为商业用地或工业用地，其物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准，也均高于一般住宅使用标准。（四）房屋是否为出卖人家庭唯一住房，购房时间是否满五年？此约定直接关乎买受人需要向税务部门缴纳税费多与少的问题。实践中大家比较关注个人所得税和营业税，因为这两项税率比较高。（虽然规定这两项由出卖人缴纳，但目前实践中均为买受人承担，即便个别出卖人愿意承担，也自然会将该费用计入房屋成交价，最终缴纳的还是买受人）个人所得税：（税率为交易总价款1%或两次交易价款差的20%）征收条件以家庭为单位（主要指出卖人家庭及房产情况）出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。营业税：（税率为房屋成交价5.6%左右）财政部、国家税务总局发布于日开始执行的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。所以出卖人购买房屋时间不满2年即出售的，需要缴纳营业税。（五）房屋占用的国有土地使用权以划拨还是出让方式取得？如果土地以划拨方式取得，买受人在办理房屋权属转移登记时要补缴土地出让金。（六）房屋是否在出租？很多买受人往往会忽略承租人的存在，对于承租人优先购买权更是知之甚少。出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以买受人如果购买的二手房有承租人，出卖人又怠于告知承租人，买受人一定需要提前告知承租人，并要求其签订放弃优先购买二手房的书面证明。律师所承办的二手房买卖纠纷案件中不乏有承租人的，近期随着房价大幅上涨，出卖人不愿意再出卖房屋，想尽各种办法阻碍合同的继续履行，实践中确有出卖人怂恿承租人通过诉讼主张优先购买权，一旦法院认定该事实，买受人就无法再继续履行存量房屋买卖合同。所以买受人一定要谨慎，去看房时发现承租人一定要告知承租人房屋将要出卖的事实，可以的话要求其签订放弃优先购买房屋的书面凭证，以保障自己签订的存量房屋买卖合同顺利履行。（七）房屋成交总价以存量房屋买卖合同约定为准？还是以网签合同约定为准？房款支付方式？支付时间约定是否合理？二手房交易中，通常买卖双方在居间人居间服务下签一份存量房屋买卖合同（阴合同），进行网签时打印住建委格式合同文本并填写（阳合同），买受人往往为了少缴税，在网签合同中将房屋真实成交价压低，阴阳合同的存在不仅会损害国家的利益，对于当事人而言也蕴含着巨大的风险，尽管如此，“阴阳合同”在实践中大量存在。究其原因，除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时，由于“阴阳合同”效力上的瑕疵，也给了不诚信的出卖人以可乘之机，一旦房价上涨，出卖人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞，给买受人造成巨大的经济损失。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发［号】“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。”也就是说阳合同中仅仅关于交易价格的合同条款无效，其他合同条款均有效。阴合同是合同双方的真实意思表示，自然有效。阳合同继续有效的合同条款