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第4章房地产评估2014概要.ppt 153页
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例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济
5、其它价格类型。公告地价、申报地价 二、房地产价格的特征 1、房地产价格是权益价格； 2、房地产价格与用途有关； 3、房地产价格具有个别性； 4、房地产价格具有可比性。
如果可比实例比正常高就＋，低就-。
价格指数有定基和环比两种。
如：(1) 建筑造价指数或变动率；
(2)建筑材料价格指数或变动率；
(3)建筑人工费指数或变动率；
(4)房地产价格指数或变动率。
房地产价格指数或变动率又可细分为：
(1)全国房地产价格指数或变动率；
(2)某地区房地产价格指数或变动率；
(3)全国某类房地产价格指数或变动率；
(4)某地区某类房地产价格指数或变动率 请同学们思考如下问题： 房地产的成本包括哪些呢？什么情况下需要采用成本法评估呢？ 注意：由于评估基准日是开发建成日 ，无需计算贬值。
建筑物贬值额包括哪些？
基准地价修正法 ——将基准地价作为市场比较法中的“可比实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。
基准地价直接查询相关网站或基准地价图表 基准地价修正法的适用范围
1．适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估。
2．基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。
3．基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
被估宗地地价
=待估宗地所处地段的基准地价
×年期修正系数×日期修正系数
×容积率修正系数×其他因素修正系数 例:? 需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用，第二年需要投入40％；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2 000元。试用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12％)。
（1） 开发完成后的总价值
＝×2÷(1＋12%)2
＝1594.39(万元)
（2）建筑安装工程费等
＝800×(1＋12％) × 5000×2×【60％÷
（1+12%）0.5＋40%÷（1+12%）1.5】
＝810.36(万元) （3）销售费用和销售税费总额
＝1594.39×(2％+6％)
＝127.55(万元) （4）该宗土地的总价
＝0.36－127.55＝656.48(万元)
土地单价＝1312.96(元／㎡)
楼面地价＝656.48(元／㎡)
第六节基准地价修正系数法 基准地价是按照城市级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 具有政府公告作用 区域内土地使用权
的平均价格 考虑被评估土地的
房地产评估的成本法 一、基本思路：
--------重置一宗效用相同的房地产
二、适用范围：
--------无收益、少交易的特殊性房地产 三、土地评估的成本法 分为：
1、征地费用：国家征用集体土地而支付的。
包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费、新菜地开发基金等
2、拆迁费用：为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。
土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息
+ 利润 + 土地增值收益 （一）土地取得费：向原土地使用者支付的费用。
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各类会计证书的报考条件
各类会计证书的报考条件38转载▼分类会计之家目前国内的会计证考试分为三个级别。第一是会计从业资格证书考试；第二是会计职称证书考试；第三是注册会计师资格证书考试。一、会计从业资格考试也就是所说的会计证，根据国家的规定，在我国所有要从事会计行业的人，必须持有该证书。考试科目包括会计证现在考三科分别是会计基础、财经法规与职业道德、会计初级电算化。报考人员要符合会计法等有关法律、法规规定，采取自主报名参加考试的方式。每人每科考务费20元（初级电算化45元），报名信息卡及手册费5元。考试成绩合格者，考试结束3个月后可领取会计从业资格证书，必须提醒的是，考试人员必须到财政部指定的报名地点报名。二、全国会计专业技术资格考试（职称考试）考试分为初级资格考试和中级资格考试。1、初级会计职称的报名条件不是很高的，只要高中或中专学历，取得会计从业资格证书，并从事会计职业2年的人，可申请初级资格考试。初级资格考试科目包括经济法基础、初级会计实务。考生必须一次性通过2个科目，才可以取得助理会计师证书。记者了解到，目前，初级考试培训费用大约为每科180元。2、报考中级会计师条件（1）大专毕业，从事会计工作满五年；（2）本科毕业，从事会计工作满四年；（3）双学士学位或研究生班毕业，从事会计工作满两年；（4）硕士学位，从事会计工作满一年；（5）博士学位。经全国统考取得经济、统计、审计专业技术中、初级资格的人员，均可报名参加相应级别的会计专业技术资格考试。中级资格考试科目包括财务管理、经济法、中级会计实务（一）、中级会计实务（二），考生须在连续的两个考试年度内全部通过，才可取得证书。目前，中级培训费大约一科平均200元。而初、中级考试费用，各地根据当年国家财政部的文件自行定费，每人每科一般为30元。据了解，目前中级培训费4科大概需要800元左右。报考中级会计资格的考生，应根据自身实际，选择报考一门或一门以上，在第二年报考第一年未报考的或虽已报考但未合格的考试科目，这样风险会相对小一些。另外，目前，我国对已取得中级职称的会计人员，采用评审制来认证其高级会计师职称。三、注册会计师考试CPA具有下列条件之一的中国公民，可报名参加考试1、高等专科以上学校毕业的学历；2、会计或者相关专业（相关专业是指审计、统计、经济。下同）中级以上专业技术职称。考试科目包括审计、税法、会计、经济法、财务成本管理共五科。依据相关规定，具有会计或相关专业高级技术职称的人员（包括学校及科研单位中具有会计或相关专业副教授、副研究员以上职称者），可以申请免试一门专长科目。考试实行滚动式，从第一门单科合格成绩取得之年限算起，五年内必须考完所有科目，才可获得申请注册会计师资格。考生一次可报考五科，也可报考部分科目，每科报名费80元。同时，还为参加中国注册会计师考试的港澳台地区居民及外国籍公民进行专门安排。目前市场上的注会培训分为强化班、临考冲刺班、串讲班，三阶段的培训费累计每科大约330元左右。
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2011年房地产估价师考试4科模拟题
http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案2011年房地产估价师考试4 一、单项选择题1. ）实施房屋拆迁，并需要对被拆
B.城市规划区内集体土地上D.城市建成区内集体土地上拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，式是（ ）。A.面积结算
B.货币补偿
C.产权调换
D.C.城市建成区内国3.委托拆迁估价的，对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（
B.拆迁主管部门
D.房地产权属登记部门4.该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起（D.15）日内作出。C.60
D.906.行政裁决规定的搬迁期限不得少于（ ）天。A.7
D.307.门规章是（ ）。A.《城市房地产开发经营管理条例》开发企业资质管理规定》
D.8.规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于（ ） A.三
D.四C.《房地产http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案9.2005年1土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（ ）万元。 A.1200
D.300010. ）规定。A.全国人大
D.住房和城乡建设部11.以（B.房地产出租
C.房地产转让
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B.商品房竣工验收之日D.商品房交付之日
C.合格之日13.李某与W100㎡。93㎡。其面积误差比的绝对值为（ ）。A.﹣3％
D.7％14. ）个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止B.3
D.615.下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是（ ） A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B.具有约束力
C.抵押人将已抵押的房屋出租时，
D.抵押人将已抵押的房屋出租时，抵押权实现造成16. ）参照评估价确定。A.
D.竞买人http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案17.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地（ 登记发证制度。A.使用权
D.占用权18.下列关于预告登记的表述中，错误的是（ ）年试题）A.B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3
C.预告登记后，未经
D.预告登记的范围应当按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理（ ）。 所有权变更登记20.（ ）是一种反映房屋、土地现状的专业图。A.房地产平面图
B.房地产有关证明和文件
C.21.房地产估价采用（ ）。A.差额定率分档累进计收
C.差额定率分档累退计收D.足额定率分档累退计收
B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权转移登记
D.房22.万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中 ）万元。B.3.00
D.5.525新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设（ 暂定期。A.1
D.524. ）名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。A.1
D.5二、多项选择题1. ）。A.
B.城市市区内市政建设对居民购买的商http://www.514t.com
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C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
城E.国有企业对厂房的自拆自建拆迁2.产权不明确的房屋是指（ ）的房屋。A.有权属证明B.
D.因产权关系正在诉讼 E.3. ）。A.3年
B.房地产开发主管部门可以视企业经营情况
C.房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的3年
D.自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，定资质证书》的有效期不得延长
E.自领取《暂定资质证书》之日起1项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长4.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了（A.以出让方式取得的土地使用权
C.以转让方式取得的土地使用权
E.以抵押方式取得的土地使用权5. ）。A.
B.开展房地产股票活动指导和监督
C.为房地产
D.协助财政、税务部门征收
E.为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价6.下列（ ），不属于房地产有偿转让。A.房地产买卖
B.房地产入股
C.房地产继承
D.7.当前我国房地产权属登记管理的任务主要是（
A.做好房地产登记信息化工作
C.做好房地产登记E.做好档案管理工作
D.物业管理工作8. ）原始取得所有权而进行的登记。A.B.原有但已进行过登记的房屋申请人
C.原有但未进行过http://www.514t.com
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D.转让所得房屋申请人
E.9.房地产中介服务合同应包括的主要事项有（ ）。A.当事人姓名或名称
B.当事人住所
C.内容、要求和标准
E.合同履行期限三、判断题1.不得 ）2.根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可（ ）（ ）4.拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，王某可以向迁管理部门申请行政复议。（ ）5.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》应当改正错误并出具估价报告。（ ）6.（ ）7.节约用地的原则。 （ ）8.规定，因房地产开发商的行为而不能如期开工的或 （ ）（ ）发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定。 （ ）11.（ ）12.变更登记，（ ）13.应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商http://www.514t.com
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免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案迁过程中，遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协议，以正常进行。(1).该项目《房屋拆迁许可证》应由（ ）部门发放。 A.A市建设管理部门
B.A市房屋拆迁管理部门
D.w市建设管理部门(2).A.A
C.w市房屋拆迁管理部门
D.w ）日内作出裁决。C.45
D.60(4).如果对裁决部门作出的裁决不服，王某可以在接到裁决书之日起（ 人民法院起诉。A.1
D.4(5).A ）。A.房屋拆迁公告之日
D.房屋拆迁许可证颁发之日(6).下列关于A（ ）。A.
C.拆迁评估价格以人民币为计价货币，精确到万
D.将分户的初步估价结果向被拆迁人公示3日(7).如果拆迁当事人对估价结果有异议的，价机构书面申请符合估价。A.3日内
D.10日内(8). ）。A.行政裁决
B.依法起诉
C.D.投票方式(9). ）。A.由B
B.由方正房地产估价公司认定是否属于
D.1. A ?解析?：P402. C ?解析?：为了保障承租人的权益不受损害，P47?解析?对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，教材P514. A ?解析?：书面复核估价申请之日起55. B6. C7. C ?解析?P53
?解析?15天。参见教材P57
?解析?年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》，：暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。参见教材P60
?解析?：2004年4发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》35％。6000万元×35％=2100万元。参见教材P6210. B ?解析?：P10911. C ?解析?：其实际使用年限P113http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案12. D ?解析?：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、约定。保修期从交付之日起计算。参见教材P11913. D ?解析?：面积误差比=[（产权登记面积-/合同约定面积]×100％=（93－100）／100=﹣7％，︱﹣7％︱P11914. D ?解析?：无正当理由，属于由于租赁双方的原因而15. A ?解析?：所以A选项不正确。参见教材：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价P13317. A ?解析?：和房屋所有权登记发证制度。参见教材P13618. D ?解析?：要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。19. C ?解析?P14420. A 土地现状的专业图。参见教材P156P175：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过表8—130％。（100×0.5％+900×0.25％+％）×130％=5.525材P175~17623. A ?解析?设1年的暂定期。参见教材P17824. B ?解析?：应当P184二、多项选择题1. BE ?解析?P40http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案2. BDE ?解析?：产权不明确的房屋是指无权属证明、3. BE ?解析?：《暂定资质证书》有效期12年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，P604. AB ?解析?：第四十条规定了以划P65~665. ACD ?解析?：房地产交易管理机构的主要职责是：活动进行指导和监督，查处违法行为，等手续；协助财政、引导市场发展服务。参见教材6. CE ?解析?P1117. ABCD 除了以上任务外，房地产登记工作还要为8. AC ?解析?：房屋初始登记是指新建房屋申请人，人原始取得所有权而进行的登记。参见教材9. ABDE ?解析?：住所；中介服务项目名称、内容、收费金额和支付方式、P173三、判断题1. 错 ?解析?P42http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案2. 错 ?解析?：用于公益事业房屋的认定，百姓服务还是为特定人群服务，是共享性的还是排他性的；经营、是否以盈利为目的。参见教材P483. 对 ?解析?：不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的；不予补偿。参见教材P494. 错 ?解析?60日内向做出也可以向做出裁决的房屋拆P53?解析?：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，报告。参见教材P526. 错 ?解析?：申领房地产开发企业二级资质，于3年。参见教材P607. 对 ?解析?：坚持8. 错 ?解析?：P639. 对 参 ：发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民、《中华人民共和国土地管理法》和房地产管理的规定。参见教材P6911. 错 ?解析?：房地产管理部门在接到价格申报后，正常价格，应当及时通知交易双方，P10912. 错 ?解析?：必须按照规定的程序先到房地产管理部门然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政P113http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案13. 对 ?解析?：房地产开发企业进行商品房预售，许可，取得《商品房预售许可证》。参见教材P11514. 错 ?解析?：P11715. 错 ?解析?日起计算。参见教材16. 错 ?解析?：土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。参见教材：建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。见教材P14618. 错 ?解析?：查询。参见教材P15419. 错 ?解析?P16720. 对 ?解析?算。未封闭的阳台按水平P16721. 对 采取资质核准、资质P172：房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，P17723. 对 ?解析?：申请三级房地产估价机构，8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上。参见教材P17924. 错 ?解析?：房地产估价机构合并，P183四、阅读理解1.A市房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》。参见http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案教材P41(2). B ?解析?：拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安臵协议的，门裁决。参见教材P53(3). B ?解析?30日内作出。参见教材P53(4). C ?解析?：可以在接到裁决书之日起3个月内向人(5). D P50：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿价值而评”将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。参见教材P50-51(7). B ?解析?：如果拆迁当事人对估价结果有异议的，5日内，向原估价机构书面申请符合估价。参见教材(8). D ?解析?：行政裁决、依法起诉、强制拆迁。参见教材P54(9). D ?解析?：判断某一建筑是P49http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案一、单项选择题1.某居住小区，用地面积3512%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56则该小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。A.0.90
2.其中（ ）材料中可能含有高本底的镭，聚苯乙烯泡沫塑料
D.壁纸承载力较低，宜采用（ ）。A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础4.基础是（ ）。A.直接工程费
D.人工费5.（
B.房产分户图
D.房产分幅图6.若XYExy＞0，则表明X商品与Y商品为（ ）。A.
D.不相关商品350万元人民币，其余采用银行贷款方式470万元，开发周期2年，年贷款利率8％，利息支出78.21常利润为210元。A.898.21
D.1322.838.
A.抵押契约
C.银行券9. ） A.融通资金
C.信用服务
D.投资咨询10. ）。http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.11.保险损失补偿时，权益转让原则近适用于（ ）。A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.12.反映总体单位的属性和特征的统计术语称为（ A.指标
B.统计总体
C.标志13.）。A.
C.历史成本原则
D.责权发生制原则 A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同15.（ ）。A.益物权
D.自物权16. ）报价才是要约表示。A.拍卖公司
D.买受人1. ）。B.建筑红线后退距离
C.建筑高度
D.建筑密度
E.建筑间距工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（ ）组成。A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
税金3.由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有（A.原材料价格上涨B.
C.国民经济比例失调 D.过分提供信用
E.4.商业保险包括（ ）。 A.保证保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险5. ）。http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 A.绿地率
C.房屋空臵率
D.人口净密度
E.建筑密度6.根据《民法通则》规定，（ ）的诉讼时效期间为1年。A.寄存财物被丢失
B.环境污染损害赔偿
D.拒付租金
E.损坏公共物品三、判断题1.（ ）2.大气污染物中，对人体危（ （ ）4.（ ）5.地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。（ 6.某房地产项目的需求价格弹性系数｜Ed｜＝。购房者支出会下降。（ ）7.离，因而促进了市场配臵资源的有效性。 8.金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提 ）证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。（ ）10.债券发行时，若债券利率高于市场利率，11.12.（ ）13.科目。（ ）14.750025%，该定金条款无效。（ ）15.（ ）http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案四、阅读理解1.万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元（，正常成本利润15%，销售收入17400万元。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2 (1). ）。C.2576.93
D.8479.50）B.人口净密度
C.住宅平均层数
D.停车泊位(3).当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有（ ）。A.增加公共工程开支
B.买卖政府债券
C.利率(4).甲公司所购买的保险属于（ ）。A.担保保险
B.保证保险
C.(5).销售均价29800元/m2是（
A.比较相对指标
D.算术平均数
(6). ）。A. 一、单项选择题1. B3. D5. C7. B9. D ?解析?：参见教材P37
2. A ?解析?：参见教材P79
4. C ?解析?C.双务合同
D.要式合同
?解析?：参见教材P167
?解析?：参见教材：参见教材P215
?解析??解析?：参见教材P25911. A ?解析?P280
12. C ?解析?：参见教材P29413. B P319
14. D ?解析?：参见教材P358http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案15. A ?解析?：参见教材P365
16. C ?解析?：参见教材二、多项选择题1. ABD ?解析?：参见教材P26
2. BCD ?解析?3. DE ?解析?：参见教材P226
4. AC P2755. BDE ?解析?：参见教材三、判断题1. 错 ?解析?对 ?解析?：参见教材P44
?解析?：参见教材P3553. 对 P81
4. 对 ?解析?：参见教材P129：参见教材P152
6. 错 ?解析?：参见教材P166?解析?：参见教材P198
8. 错 ?解析?：参见教材P2419. 对 ?解析?：参见教材P250
10. 对11. 对 ?解析?：参见教材P273
12. 错13. 错 ?解析?：参见教材P325
14. 错15. 错 ?解析?：参见教材P376四、阅读理解1. (1). A ?解析?：参见教材－220.5）×15%＝2576.931－2576.93－＝5902.57(2). BC P36
(3). CD ?解析?：参见教材P229
?解析?：参见教材?解析?P276
(5). D ?解析?：参见教材P298?解析?：参见教材P358http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案一、单项选择题1.房地产权利的种类中，属于债权的是（
）。 A.地役权
B.土地使用权
C.抵押权2.（A.物权
D.所有权3.（B.担保物权
D.租赁权时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成（ ）关系。A.反方向变化
B.同方向变化
D.无法确定5.当消费者收入增加时，会减少对（ ）的需求。A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
6. ）。A.增加
C.不变7.则在制定投资计划时会增加开发量，从），使其现期供给（ ）。A.B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少“城市化”属于（ ）。（2005年试题）社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素9.值时应以（
）为前提进行估价。A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
10.某可比实例的成交价格为2400元／㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付410％，则该可比实例的实际价格为（ ） 元／㎡。 A.2290.91
D.2308.6611.㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/㎡ A.2400
D.276012.为评估某房地产期为日，合同约定买方支付给卖方/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨 ）元/㎡。C.3790.43
D.3790.93买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）。A.2427元／㎡
B.2500元／㎡
C.2575元／㎡
D.2632元／14.为评估某宗房地产2006年10月的价格，元／㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自1年6月末每月价格递增1％，2006年6月末至元／㎡。该可比实例在2006年10㎡。A.3018
D.305015.年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（ ）元／㎡。 A.3868.92
D.4286.8916.评估某宗房地产2005年9月末的价格，3000 元/㎡，成交日期为年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0年9月末的价格为（ ）元／㎡。A.2938
D.337917.2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7每月价格递增1％，2004年6月末至元／㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。A.2648元／㎡
B.2688元／㎡
C.2708元／元／㎡18.为评估某住宅有关资料如下：日，成交价格比正常价格低21.087，已知从日到10月11％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整 ）㎡。元／㎡
B.4238元／㎡
C.4658元／㎡
D.4663元／㎡19.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（
B..某房地产正常年收益为600010％，房地产价格应为（ ）元。A.54000
D.6000021.30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。 ）万元。A.228.23
D.223.6322.某宗房地产的土地使用年限为50至今已有18万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为 ）万元。A.457.40
D.715.4823.353年的净收益分别为18万元、19万元、234年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，8％，则该房地产的收益价格最接近（ ）万元。http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 A.276
D.29124.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。 A.某酒店
B.某市图书馆
D.某写字楼25. ），成本的增加一定要对（A.效用
B.花费的成本D.投资价值26.某市A村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，1801亩。另外，已知B村耕地被征收前3年1000元／亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每 ）元的安臵补助费。A.1000
D.600027.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，销售费用为35万元，投资利润率为12年试题）A.180.0
28.A.比较法
D.长期趋势法29. ）评估。A.
D.推测法）。不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定31.通过市场调查获知，某地区元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2通商品住宅2010年的价格为( )元/m2。A.5362
32.某城市2000年和元／m2和4800元／m2年的价格最接近于（ ） 元／m2。A.4800
D.712433. ）。http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案A的
B.(b) 中地块C的价值大于地块D的E的价值大于地块F的
D.(d) 中地块G的价值大于地块H的30.48m(即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺），临街宽度地的总价为（ ）万元。(2004年试题）A.53.34
D.213.3635. ）。A.在建工程抵押估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务二、多项选择题1.
）。C.水塔
E.水坝）。A.权利
E.好处3.房地产供给形成的条件有（ ）。A.供给计划
B.供给决策
C.供给意愿
D.供给能力4.最高最佳使用原则必须同时符合（
A.法律上许可化5.）。A.C.高档公寓
D.房地产开发用地
B.技术上可能
C.经济上必须盈利
E.价值最大6. ）等。http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.价格或可修正为正常价格
E.7. ）。A.卖方实际得到的价格/（1-
B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C.+应由买方负担的税费
D.应由卖方负担的税费/
E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率） ）。B.地形地势装修9.收益性房地产的价值高低主要取决于（ ）。（2005年试题）A.已经获得净收益的大小的大小
B.C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装D.目前总收益的大小
E.10.）以后得到的归因于房地产的收入。A.有效毛收入所得税11. ）等。（2004年试题）B.抵押贷款还本付息额E.房屋装修折旧费
C.房屋设备折旧费
D.所得税 B.
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.12.在运用成本法时最主要的有（ ）。（2006年试题）A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本确定评估价值
D.E.评估价值13. ）求取。A.C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案14.成本法中的投资利息的应计项目包括（ ）。A.土地取得成本
B.销售税费
C.管理费用
D.15. ）。A.明朗、稳定及长远的房地产政策B.一套谨及健全的房地产法规 E.C.
D.一个公平竞争的市场环境 三、判断题1.2000㎡，建筑覆盖率为50％，1～5层建筑面积均相等，614层均为标准层，面积为670㎡，建筑容积率为5.2。 （
）3.房地产权利包括物权和债权两大类，即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，等。（
）（2007年试题）4. （
）5.在市场经济中，总是在起着配给有限的供给量的作用。 （ ）6.还取决于消 （ ））8.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，下波动。 （ ）9.房地产的自然地理位臵虽然固定不变，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，引起的。 （ ）10. ）11. （
）http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案12.某估价所于日至4月20方面对其估价结果有异议而引发争论，为日。 （
）13.例。（ ）14.整。（ ）15.（ ） 1.6年前甲公司提供一宗40筑面积3000m2，于4甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的2000m2建筑面积由乙方使用15年， 据80元，出租率为85%，，报酬率为10%。
2.经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，800万元（建设期为2年，假定第一60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重臵价格为200年，已使用2年；设备的重臵价格为110万元，平均寿命为8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。答案部分 一、单项选择题1. D3. A ?解析?P51
2. A ?解析?：参见教材P51
4. B ?解析?：参见教材P83http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案5. D7. C ?解析?：参见教材P84
6. A ?解析?：参见教材?解析?：参见教材P86
8. A ?解析?9. C ?解析?：参见教材P1610.510. B ?解析?：／（1+10％）+4／（1+10％）]／100=2326.41（元／㎡）参见教材11. A =100×0.8=80（㎡）=使用面积下的价格×使用面积／建筑面积=0=2400㎡）参见教材P18112. D ?解析?：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额的税率）=3500/（1-6%）=（元/㎡），×（1+0.3%）6=3790.93（元/㎡）参见教材P18713. D ?解析?：正常成交价格=1-应由卖方缴纳的税费比率）=2500／（1-5％）㎡）参见教材2006年10月末的价格=3000×（1+1％）2-10×4=3020）P19115. A ?解析?：=3800（元／㎡），用3800×（1+0.36／㎡）。参见教材P19116. A ?解析?：此题需注意的是：2005年9月末的价格×（％）×（1+0.5％）×（1-1.5％）×（1-2.5％）×（1-1.0％）×（（1-1.5％）=2937.6（元）。http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案17. C ?解析?：从2004年1月末至2004年6月末的期数为5；年2004年10月末的期数为4：％）5+4×20=2707.53参见教材P19118. D ?解析?：可比实例正常市场价格=4000×）=4081.63（元／㎡）。 房地产状况调整：408 1.63×（元／㎡）。市场状况因素调整：（元／㎡）。参见教材P189、19. DP216。该房地产的收益价格为：20. D ?解析?：参见教材P211，房地产价格==6000／10％=60000（元）。
21. A?解析?：参见教材P21622. C P216，该宗房地产的收益价格为：23. A ?解析?：参见教材P220，该房地产：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35=278.15（万元），选项中最接近的一个为A，276万元。24. B ?解析?：参见教材：参见教材P27126. C ?解析?：按最低标准，A=1000元／亩×1亩×元。参见教材P27527. D =开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用）http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案开发利润=12％×（+35）=313.2（万元）。参见教材28. C ?解析?：参见教材P323-324
29. B30. C ?解析?：参见教材P33031. C ?解析?：d=（）／3=1702010年的价格为：V5=P0+d×i=×m2P35032. C ?解析?t=（1/5，（元／m2）。P35233. A ?解析?：参见教材P37034. C ?解析?：临街宽度为20，临街深度为50(40％+30％）=85.34(万元）， 乙地块的总价=85.34÷20×参见教材P37735. D ?解析?：参见教材二、多项选择题1. ABCE ?解析??解析?：参见教材P49
4. ABCE ?解析?：参见教材P157-158P171
6. BCDE ?解析?：可比实例与估价对象所处应为可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类参见教材P177-178
7. AD ?解析?：参见教材P1878. BDE ?解析?P1939. BCE ?解析?：参见教材P213无关。10. BC ?解析?：参见教材11. ABD ?解析?：，从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不房地产改扩建费用和所得税。其中不包土地摊提费，但包含整体建筑物寿命http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案短的设备、装饰、装修等的折旧额。12. BE ?解析?：在运用成本法时最主要的有：二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整；选址、规划设计等的分析进行调整。参见教材13. ABE ?解析?：参见教材14. ACDE ?解析?：管理费用和销售费用均应计算利息。参见教材15. CD P324?解析?：房地产的实物可进一步分为有形的实体、合完成的功能等方面。参见教材P482. 错 ?解析?：参见教材P49
3. 对 ?解析?4. 对 ?解析?：参见教材P54
5. 对 P816. 对 ?解析?：参见教材：参见教材P898. 对 ?解析?：参见教材：参见教材P11910. 对 ?解析?：参见教材对 ?解析?：参见教材P15112.
：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，只满足了其中参见教材P177-17814. 错 ?解析?：参见教材P19315. 错 ?解析?：参见教材P211四、计算题1. 解：（1①3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－34元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11③V=A/Y[1－×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3==9=839.92万元（1）计算建筑物的重臵价格：①建造成本=800万元②管理费用=800×3%=24万元③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5－1]+(800+24)×1]=54.90万元④建筑物的重臵价格万元（2）计算建筑物的折旧额：①墙、地面等损坏的折旧额②×2/5=80万元③=110×8/10=88万元=(-200-110)×8/50=115.34万元建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案《房地产开发经营与管理》模拟试题（一）一、单项选择题1.房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不包括（ A.居住物业
B.商业物业
C.新兴物业2.平均建设周期（CPt），=。A.房屋施工面积/工面积
建筑面积/所有建筑面积
C.房屋施工面积/新竣/房屋总面积）之间。个
D.5-10个4.假设上述的两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，则属于（ ）。A.因果性调查
B.描述性调查
C.试探性调查
D.5.的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。A.观察法
C.讨论法6.下列属于概率抽样的是（ A.
C.估计抽样
D.定额抽样7.（B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ） A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B.潜在市场>场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>D.服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场9.在房地产销售量预测中，使之更能反）。A.简单平均法
B.加权移动平均法
D.时间序列分析法10.一笔月利率为每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ ）。C.25.36%
D.27.1%http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案11.银行为某家庭提供了期限为10笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是（ ）。A.7.02%
D.7.85％12.银行为某家庭提供年利率为6%20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.3%2600元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额是（ ）元。 A.2843.86
D.3291.2713.26000元／㎡，开发商推出了以租代售的方式来促销，5000元／㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为8％， ）。A.比售价优惠
B.不如售价优惠
C.与售价一样
D.14.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10每月的还款额为7000元，则该家庭在第5（ ）元。A.5142.74
B.. A.现金回报率
C.速动比率
D.偿债备付率16.（
D.都可能某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，后的开发成本利润率为（ ）。A.45.05%
C.58.86%18. ）占开发项目总投资的比率。A.年利润总额
C.总开发成本
D.总开发价值19.100万元，其中70万元为15年期、年利率5％、30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。 A.9.00%
D.7.52％20.某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡（ ）。A.1.4
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最不可能预测值）阶段的主要任务。A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
A.最高最佳使用原则
B.符合城市规划
C.宏观经济条件24. ）。A.有限股份责任公司
B.房地产投资信托
D.有限责任合伙企业25.（ ）不得向房地产开发企业发放用于购臵土地或缴纳土地出
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是（ ）。A.物业管理
B.设施管理
C.资产管理
D.投资组合管理27.对收益性物业而言，物业维修通常起源于（ ）。A.租户对建筑物状况的抱怨
B.C.业主对建筑物的检查
D.28.范的要求，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案29.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（ ）㎡每个工作人员封闭的办公面积一般需要（ ）㎡。A.10～15，5～6
B.15～20，5～6
C.15～20，8～，6～930.后经测量得出以下数据：40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2 ）㎡。A.44
31.万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，A级，该贷款综合风险度是（ ）。B.25%
D.50％32.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000 A.地区购物商场
B.居住区商场
C.邻里服务性商店33.项目可行性报告的基本构成不包括（ ）。 A.封面
D.34. ）。A.资金属性不同
C.管理经理不同
D.利益分配不同35. ）。A.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（ ）。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B.自然寿命一般C.如果房地产维护状况良好，
D.房地产的经济寿命与使用性质无关
E.房地产的C.质押
D.协议2.房地产投资信托资金（REITs。A.权益型
混合型D.常规型
E.地区型3.A.
C.跟随定位
D.差异定位
E.对抗定位http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案4.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（
A.从容不迫型
E.5.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ） A.自然特征
B.细分市场E.竞争性项目的区域
C.区域发展的类型和范围6. A. .
B.可贷资金的
C.利率是由货币的供给与需求决定
E.可贷资金的供给函数是利率的递7.关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（
A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B.利润总额=净额
C.税后利润=利润总额-所得税
D.经营利润=-期间费用-经营税金及附加-土地增值税
E.销售税金=++房产税+土地使用税8. ）。A.益率 ）。成本利润率
B.资本金净利润率
C.投资利润率
D.资本润B.资产的现金流
C.标的资产的波动率
D.风险下的收率
E.静态投资回收期10.所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（素主要是（ ）。A.资金来源
B.资金成本11. ）。A.财务报表
表D.机会成本
E.项目风险
C.辅助报表
D.基本报表
E.资金来源与运用http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案12.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（
A.销售收入
B.租金水平
C.运营成本
D.营业收入13.以下可以作为质押品提供担保的有（ ）。A.商标权
B.土地使用权
D.企业使用权14.）。A.
C.进行资产 ）确定。B.商业零售价格指标数
C.上证价格指数
D.制订物业策略计划
E.监督物业购买、处臵、资价格指数
E.同行业物业租金三、判断题1.房地产臵业投资能够得到税收方面的好处，建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（ 2.（ ）3.（ ）4.（ ）5.消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险，所以消费（ ）6.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为17.因素只有资金成本。（ ）8.或等于银行贷款利率。（ ）9.说明开发项目承受工程费用增10.http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案三种。（ ）11.进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、市场周期、自然等方面因素的可能变化。（ ）12.（ ）13.14.是业主获取的、与租户经营业绩（营业额） ）=潜在毛租金收入-空臵和收租损失+其他收入-经-抵押贷款还本付息-准备金。（ ）四、计算题1.某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为50000㎡，其中服务式公寓3㎡，地下车位230个（10000㎡）335000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35入资金9000万元，13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金7750万元、12600万元、21650万元，第四年来90％，租金为3000元／㎡?年，20％：服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，该项目的贷款年利率为1015％和25％。在贷款利息最少条件下，求：（1
（2（312分）（2006年试题）2.该家庭月总收入16000元，最多能以月收入的年贷款利率为12%，最长贷款期限20年，最低http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：（1总价是多少？若第五年末，该家庭月收入突增为18000元，第调为15%，为保持原月偿还不变，则：（2多少元？（38分）
答案部分 一、单项选择题1. C 物P73. C?解析?：平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。参见教材P38
?解析?：参见教材P68
4. A ?解析?：参见教材?解析?：参见教材P104?解析?：参见教材P105
7. A ?解析?
8. C6. A?解析?：参见教材P108?解析?：参见教材：名义利率，指一年内多次复利9. B2%×12=24%。参见教材P15111. A i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02％。参见教材：第五年最后一个月，也就是第一个月后的第59个月。2600×（1+0.3%）12-1=3102.62。参见教材P15313. A ?解析?：将购房者作为投资者来看，每年收取净租金5000清，投资收益率为8％，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，/㎡，也就是说，按题意条件，该新建写字楼实际价值应为㎡，开发商推出的参见教材P15414. C ?解析?×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为×12+1]=（元）。第五年最后一月应还利息（元）。偿还本金额==5163.96（元）。http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案参见教材P15415. A ?解析?：参见教材P17216. A ?解析?：那么该项目的财务净现值大于零。参见教材17. B ?解析?：开发成本利润率=/项目总开发成本=（0-370）/％。参见教材18. A ?解析?19. D =（9-6.744）％。参见教材P19320. D ?解析?：土地费用为固定成本，容积率平衡点=26000÷[（×2]=1.7。参见教材P21121. D ?解析?：参见教材P22022. A ?解析?：参见教材P24023. B ?解析?：应在符合城市规划的前P245P272?解析?：我国央行目前的规定是，购臵土地或缴纳土地出让金的贷款。参见教材P28826. A ?解析?：对于居住物业，参考教材P32327. A ?解析?P32828. B ?解析?但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存P33029. B 15～20㎡的单元内建筑面http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡30. C ?解析?：根据建设部做出的有关规定，计算，建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；分摊公用建筑面积。可出租面积（㎡）。参见教材P33631. A ?解析?信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款％×50％×120％×60％=18％。参见教材P320?解析?：居住区商场：建筑规模一般在平方米之间，区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在万元之间，居住区商场内，P34233. D ?解析?表、附图。参见教材P26534. C ?解析?P30735. D ?解析?P316二、多项选择题1. BCD P5REITs）可划分为权益型，抵押型，混合型P12?解析?：参见教材P1194. ABCD5. ACDE ?解析?：参见教材P122
?解析?：参见教材P1336. ABE ?解析?：参见教材P1487. ABCD8. ABCE ?解析?P168、169
?解析?：参见教材9. ACE ?解析?10. BE ?解析?P173参见教材http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案P25512. BCE ?解析?：营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、承担了更高的风险。参考教材P29613. AC ?解析?：（包括商标权、专利P31914. ABE P324?解析?：在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。来确定租金定期增长的数量和幅度。参考教材P339三、判断题1. 对 ?解析?：参见教材P52. 对 ?解析?：参见教材P143. 对 ?解析?：参见教材4. 对 ?解析?：参见教材5. 错 对 ?解析?：两者之积为1。参见教材P1547. 错 ?解析?：决定基P1738. 错 ?解析?：若该项目可P1759. 对 ?解析?P21310. 错P223http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案11. 对 ?解析?：进行定性风险分析需要结合政治形势、势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。参见教材12. 对 ?解析?：建设贷款的还款资金来源，参考教材P28913. 对 ?解析?：在“毛租”P33914. 对 ?解析?：是业主获取的、与租户经P347：收益性物业管理中的税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息=-空臵和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息。P352-353四、计算题1. 正确答案：第一步：求借款计划和还款计划：（1）借款计划：第2年初借款：分）第3年初借款：（0.5分）（2）还款计划：第4×（1+10％）2+5000×（1+10％）=17600（万元），实际还款1（）×（1+10％）=5500（万元），实际还款5500万元。1分）（如以上计算结果是在“现金流量表” 第二步：求现金流量（1）第5～40年的租金收入：×90％0.5分）（2）第5～40年的运营成本：1350×（0.5分）（3）列出现金流量表（单位：万元）http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案2分；部分正确的，酌情给0.5～1.5当i1=15％时， 第四步：求自有资金财务净现值（1.5分） （0.5分）2. 正确答案：（1月还款额：A=16000×（元）（0.5分）最高贷款额：）n ]= 4800/(1%) [1-1/（1+1%）240 ]=（元）http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案（本步计算中，i取1%，n取240,给0.5分）购买住房的最高总价：43.59/70%=62.27（万元）（0.5分）（2）计算第6年初一次性提前偿还款解法一：第5年末尚余贷款本金：P’=A/i[1-1/（1+i）n' 1+1%）180 ]=(元)=39.99万元 （本步计算中，i′，给0.5分）’)〗/(〖(1+i)〗-1)]= ×〖1.25%(1+1.25%)〗/(〖(1+1.25%)〗180'n''n'180（1分）（本步计算中，i′取1.25%，n′取180，给0.5分）调息后每月增加的还款额：0=797.56（元）（0.5提前还款额：P”=797.56/(1.25%) [1-1/(1+1.25%)180（万元）（1分） 解法二：设提前还款额为P″，则有A/i'[1- 1/〖(1+i')〗n' 分)第5P’]=4800/(1%) [1-1/(1+1%)180 ]=(元)=39.99万元(1分) n' ]= -%) [1-1/(1+1.25%)180 ]（1分）元)=5.7（万元）（0.5分） （3）贷款延长期的计算设从第5年末开始的还款期为X月，则有P’=A/i' [1-1/(1+i' )x ](0.5分)分）x=209.35（月）（0.5延长期：≈1.6 (年) （0.5分）http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案《房地产估价案例分析》模拟试卷（一）一、简答题1.丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415455万元，而房地产估430万元。试分析投资者的报价与房地产2.2003年8月通过出让取月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得20038本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，臵价格为2200元/㎡。请问：（1?（2?3.148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。3000元/㎡，该街道上类似规模4000元/㎡，现经测算知将该档次门面房的装修改造500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，易的合理价格范围应该是多少？为什么？二、综合题1.4个，后面应用如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于下：1.土地重新取得成本的计算。估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡:土地重新取得成本==180×93.88=16898.4（元）2.日公布的《房屋重臵价格标2600元/㎡，房产管理部门日公布2700元/㎡/㎡。则估价对象建筑物重臵总价为：建筑物重臵总价=重臵单价×建筑面积=2600×3.: 建筑物折旧＝建筑物重臵总价×（1其中，确定该建筑建筑物折旧1-70%）=73226.4（元）4.=088－760（元）=.88=2000（元/㎡）2.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处本题全对得40计分）房地产抵押估价报告 http://www.514t.com
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估价作业日期：日至日目录（略）致委托方函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略） 一、委托方，法定代表人（略），。 ××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。三、估价对象《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、。.26平方米，第三层建筑面积为87.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。让、用途为商业，终止日期为日，米。3.49，建筑密度为0.62。于2006年10正在进行前期安装准备的设施、http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案梯六部。四、估价目的为抵押贷款提供价格参考依据五、估价时点日六、价值定义在公开市场条件下的以其产 九、估价方法由于估价对象是在建工程，因此首先选用假设开发法对其进行估价，最后将两种估价方法假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，值的方法。 确定估价对象××房地产在建工程在估价时点值为十一、估价人员注册房地产估价师：×××、×××十二、估价作业日期日至日 http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案一、实物状况分析（略）二、区位状况分析（略）三、权益状况分析（略）四、最高最佳使用分析五、估价方法选用而具有开发潜力，因此然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法扣除预计后续开发建设的实际支出的方法。六、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-2. [1-1/（1+Y）n]A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。（2）年总支出的求取：①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为6《房地产估价规范》元／平方米 http://www.514t.com
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5％，则有：年维修费=％=27.00元／平方米③年管理费。年管理费=（46.15+27.00）×10％=7.32④年保险费。年保险费按房屋造价的2年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米⑤年房产税。年房产税元/平方米年总支出=年折旧费+年管理费+年房产税 年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米（4,确定为6.38％（52044年6月，故确定其收益年限为39年。⑥将上述数据代人公式V=（A/Y）n]=（[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米=.74元3.测算续建成本根据对施工现场的勘察，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为.管理费用5％计算，则有：管理费用=5.投资利息元http://www.514t.com
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