房企也疯狂 万科vs恒大vs保利究竟谁赢了谁？
今天广东楼市热闹之极。先是上午11点，保利地产董事长宋广菊突然在微博上写到：“保利是个P！”，随后恒大集团在下午3点召开无理由退房新闻发布会，傍晚间又传出广州万科在酝酿了一场说走就走的T计划......
网易房产讯 &今天广东楼市热闹之极。
先是上午11点，保利地产董事长宋广菊突然在微博上写到：“保利是个P！”，随后恒大集团在下午3点召开无理由退房新闻发布会，傍晚间又传出广州万科在酝酿了一场说走就走的T计划......
现在看来，房企也疯狂！
宋广菊——保利是个P
今天上午11点，保利地产董事长宋广菊突然在微博上写到：“保利是个P！”
就在微博发出不到两小时，转发就过万。不过到了下午，这条微博已被删除。
恒大无理由退房
4月15日下午，恒大用十分钟的时间宣布了一条重磅消息。
恒大副总裁何妙玲宣布，日8时起，自签合同之日到办理入住手续前，均可无理由退房，并可在签合同时自愿选择是否签署无理由退房协议书。范围为全国所有楼盘住宅。
万科说走就走T计划
其实，保利是P又如何，经小编四处打探，一江之隔的广州万科也酝酿了一场说走就走的T计划！保利是个P？万科是个T！
万科内部发文《万科集团内部创业管理办法》，文件由万科总裁郁亮亲自签名批准。原文提到，支持员工辞职创业，参与经集团试错会批准创业项目的离职员工，可以保留离职前的EP职位；并且两年内创业员工可选择回归万科。值得注意的是，万科在投资创业金额上设置了额度，那就是说，要是员工打算离职创业，完全不用担心资金的问题，“老东家”会给你提供一笔创业资金。
绿地金融平台－－“绿地地产宝”
4月13日，绿地集团联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所，成功发布并启动市面上首款互联网金融产品，旗下的互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”。该产品挂牌半小时立即售罄，让那些还没来得及深入了解“绿地地产宝”的老百姓，都没机会一探究竟。
纷纷都有大动静，并且大家都有种势在必得楼市头条的气势···
应该只有创业失败的员工才会选择回归万科吧？员工要是创业成功，还会回到万科吗？那这岂不算是一种人才流失？
本文来源：网易房产
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地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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恒大、保利、碧桂园…他们咋都盯上邯郸了？
为什么这些百强大佬们都盯紧了邯郸这块儿看上去似乎并不是那么可口的面包呢？
1.三线城市要崛起，邯郸还是有钱人多！
三线城市，百度给出的解释是指有战略意义或比较发达或经济总量较大的中小城市。
像邯郸这类城市，市区的非农业人口有一定的基数，这类居民普遍对于住房是有一定的需求，不管是刚需、改善还是投资买房，并且，他们普遍有一定的购买力，而这类人口的规模，足够各个大房企消费10年，不多。
因此，在2016年上半年，我们总是能通过各种途径得来这样的消息，&***楼盘开盘两个小时，六七百套房全卖完了&，&***项目刚一开盘，一千多套房就剩100多套了&&&诸如此类，大家都会产生这样的疑问，&邯郸怎么那么多有钱人？&
不是他们有钱，是邯郸有钱。
2.撤县划区政策好，邯郸终成大邯郸！
如果有足够细心的话，你会发现，我在文章开头列出的百强房企的进驻多半在今年上半年，从三月份至今。
日，邯郸市部分行政区划调整获国务院批复，邯郸真的是&大邯郸&了！
其实早在半年前，就曾有过邯郸行政区划调整的风声，对于地产商来说，更是闻风行动，行政区划的调整让整个邯郸市区的人口增加了近50％，这意味着会有一大批的新区居民选择在邯郸置业，虽然自己曾经居住的县城也是市区的一部分，但生活配套、商业配套以及交通方面毕竟没有市区那么完善，这和人们日益提高的生活需求并不冲突。
3.大房企有大算盘，战略布局不能乱！
各个房企都有自己的战略规划，比如碧桂园集团，规划方针指导他们在三、四线城市布局，而邯郸位于华北腹地，又雄踞四省交界，除此之外，京津冀一体化的实施，让邯郸真正享受到了区位带来的优势，京津冀的各种政策实施，无不重大利好！
4.融资风波阴霾渐散，邯郸市场趋于复苏！
2014年，是邯郸房地产市场的一个前所未有的噩耗，一连串的融资风波，导致邯郸大大小小的几十家楼盘停工跑路，这意味着：想在邯郸活下来，还是得有实力。
2014年的8月份，正是融资风波沸沸扬扬的时候，也是那个时候，邯郸市城乡规划局官网公布恒大名都项目的规划公示，而在整整7个月之后，日，恒大名都营销中心才正式对外开放。
真不是所有地产商都能挺过这样的&浩劫&，3月15日售楼处开放，5月底的时候，恒大名都的一期住宅项目已经所剩无几，至此，同样经历过&浩劫&的邯郸购房者们，都在心里埋下了一个种子，买房还是得认大品牌！
接下来逐渐地，各大房企纷纷入驻，即便不是百强房企，也一定是在河北或者华北有一定声誉的品牌，而美的、荣盛、保利、碧桂园这样的百强房企的进驻，也算得上是为邯郸购房者们重拾了信心！
看吧，邯郸真的是一块富饶的土地，这里的人们正在用他们辛勤的双手创造者永不枯竭的财富。
伟大领袖毛主席一生中曾26次到过邯郸，并说：&邯郸是要复兴的！&其实我也想说，邯郸终究会是&大邯郸&！
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10000元/㎡2017全国房企拿地排行榜：碧桂园643亿居首，保利恒大紧随其后_排行榜123网
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2017全国房企拿地排行榜：碧桂园643亿居首，保利恒大紧随其后
　　2017全国房企拿地排行榜出炉，月，碧桂园拿地成交总价达到643亿元，规划建筑面积1619万平方米，排名榜首。第二名是保利地产，其1-5月成交总价为525亿元，规划建筑面积为822万平方米;中国恒大排名第三，其1-5月成交总价491亿，规划建筑面积1560万平方米。下面排行榜123就为大家带来2017全国房企拿地排行榜。
2017全国房企拿地排行榜Top10
　　排名 企业 成交总价 规划建筑面积
　　1、碧桂园 643 1619
　　2、保利地产 525 822
copyright phb123.com
　　3、中国恒大 491 1560
　　4、中海地产 455 458
　　5、龙湖地产 B96 305
　　6、首开股份 364 163
　　7、万科 339 559
　　8、华润置地 320 443
　　9、中国金茂 287 196
　　10、招商蛇口 235 141
排行榜，品牌排行榜
拿地金额，碧桂园和保利继续引领榜单前二，天恒联合拿地凶猛
　　月，碧桂园和保利分别以643亿元和525亿元持续稳居排行榜前两位，中国恒大销售额目标剑指4500亿，以491亿元拿地金额跃升至排行榜第三位，TOP3房企拿地总体月均超百亿。分阵营来看，TOP10房企拿地总金额达4055亿元，占TOP50的52.1%，继续上演强者恒强戏码。值得注意的是，部分房企加大布局潜力三四线城市，如中梁地产在常州、赣州、芜湖、丽水、信阳等城市拿地，祥生地产在绍兴、泰州、芜湖等3个城市加重布局，拿地热点开始向热点城市周边城市转移。
房企仍然积极补仓，联合拿地成房企不二选择
　　随着调控加紧、地价攀升和融资渠道收紧等影响，房企以联合体形式拿地频现，尤其是一二线热点城市，联合拿地成为不二选择。月，TOP50房企拿地总价高达7778亿元，拿地热情依然不减。如中海、保利、中粮、天恒联合体以41.5亿元竞得北京丰台城乡一体化槐房新宫&旧改+自住房&项目。
2017全国房企拿地排行榜完整榜单
　　排名 企业 成交总价 规划建筑面积
　　1、碧桂园 643 1619
　　2、保利地产 525 822
　　3、中国恒大 491 1560
　　4、中海地产 455 458
　　5、龙湖地产 B96 305
　　6、首开股份 364 163
　　7、万科 339 559
　　8、华润置地 320 443
　　9、中国金茂 287 196
　　10、招商蛇口 235 141
　　11、新城控股 225 534
　　12、远洋集团 225 212
　　13、绿城中国 219 144
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　　14、中南置地 172 303
　　15、中梁地产集团 153 471
　　16、旭辉集团 152 171
　　17、复地集团 130 100
排行榜，品牌排行榜
　　18、融信中国 124 93
　　19、华侨城 121 106
　　20、金地集团 120 179
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运营效率大PK：万科、保利、恒大、碧桂园
明源地产研究院 钟洪涛
人物：&&&&企业：万科,保利,恒大,碧桂园
导读：我们发现行业标杆房企，针对外部环境的不断变化，已经快速进行了内部的调整和优化，以提高运营效率。总结起来，在每个环节的策略，一是业绩保障。抓住机会，提前锁定，掌控市场;二是生产保障。匹配销售，有序生产，快速运营;三是土地保障。快速调整，优化结构，降低风险。
&随着地产企业行业环境的不断变化，地价日益上涨、成本上升、金融推进利率市场化，地产企业的利润空间处于下降通道，已经成为一种共识，那么地产企业的究竟到达了何种境界呢?我们通过一些数据进行揭示这些变化。
一、行业运营效率提升，管理逐步走向成熟
净存货周转率是反映地产企业运营效率的结果指标。该指标类似于存货周转率，只是由于地产企业预售业务的特殊性，需要扣除掉预收账款之后，计算其净存货周转率。
我们针对行业20家主流上市房企进行分析，发现平均净存货周转率从2012年的平均值0.39提升到2013年度的0.46，变化惊人。如图1所示。
在图1中，我们可以看到，该指标排名前列的企业，在其内部基本已经推行了产品标准化策略，并在内部推动规范化管理，反映出其运营效率超出同行。
例如世茂房地产，走的是匹配刚需的快周转之路，以此提升运营效率。曾有&豪宅教父&之称的世茂，经历过痛苦的转型。2010年和2011年增长率缓慢，排名滑到了第13名，跌出了前十。为此，世茂开始&变脸&：从高端大户型住宅、强调产品高利润转向刚需、刚改，放低利润，强调周转率和规模的快速增长。为此，世茂产品研发中心专门研发了&快速周转系列&产品标准，对超过75%的项目进行调整和修改产品结构，把单一大户型产品调整为大中小户型产品并存。
通过该指标，我们可以发现，行业运营效率逐步提升，管理也在走向成熟。
如何保障企业业绩快速增长的同时，又能避免因在建面积和土地储备过多造成存货量和资金成本的增加?这是众多有一定规模的房企在不断探寻的运营管理边界。因此，我们需要深入到企业的生产、销售等不同环节，对其运营效率进行深入剖析。
二、更敏捷、更高效的产销平衡新境界
本文以明源地产研究院推出的业绩保障系数、生产保障系数、土地保障系数三大系数为依托，结合标杆地产企业年报，选取了万科、保利、碧桂园、恒大共4家千亿军团，对其运营效率进行深入分析。
1.业绩保障系数：市场掌控能力的未雨绸缪
由于地产行业的预售制度，可以通过当年的预收账款和营业收入的比较，即业绩保障系数反映出地产企业对来年的业绩保障情况。业绩保障系数越大，反映企业未来年度的业绩更有保障。针对4家千亿房企，对其业绩保障系数进行分析，如图2所示。
(注：恒大2008年上市之后业绩爆发性增长，为保障分析平衡性，因此以其2010年数据开始进行分析。)
从图2我们可以看到，在2009年摆脱金融危机之后，这几家房企抓住行业的快速发展时机，选择了促进销售、消化库存、优化运营的经营策略，业绩保障系数大多保持在高位，万科和保利的该系数值超过1.0，反映出其在后续的业绩有了很好地保障。
该系数值的大小和企业的快周转能力有一定关系，快周转能力越高的企业，例如在当年可以实现开工、开盘的，则其业绩保障系数可以较低，但这样的运作能力，很容易受到市场风险的影响，而对业绩带来较大的波动。
以恒大为例，其较高的快周转能力，使得其业绩保障系数偏低，其在2013年数值仅为0.42，其实质就是要保障2014年的业绩目标，则需要在2014年度对销售去化有较高的要求。在目前2014年度行业整体遇冷的情况下，恒大前几个月更多是依靠降价等策略保障了销售目标的完成，在面对市场风险时处于被动局面。
2.生产保障系数：掌握产销匹配的直接抓手
衡量企业对未来年度的生产供应情况，可以通过年末在建面积和销售面积的比较，即生产保障系数进行分析。我们依然以这四家企业进行最近五年的趋势分析，如图3所示。
由图3可以清晰地看到如下情况：万科生产保障系数是1.8，意味着减去今年已经销售的面积，可以支撑0.8年的后续销售，即能支撑后续10个月的销售;碧桂园2013年快速去化，该系数目前处于低谷，后续生产供应存在一定的瓶颈;保利的在建工程过多，将会带来一定的去化压力。
在这些企业中，万科的生产保障系数长期保持在较为稳定的运行状态，其在2010年销售额破千亿时略低，其后回到相对稳定的运营状态，有力地支持了其销售规模的持续增长，可谓敏捷生产、精准运营的楷模。
3.土地保障系数：优化战略布局成为共识
该系数在很多企业都在使用，通过年末土地储备面积和年度销售面积的比较，即土地保障系数，可以分析企业的&面粉-面包&的供应匹配情况。
随着行业市场热点向一、二线城市转移，拿地竞争激烈，土地红利逐步降低，合理的土地储备结构已经成为行业经营管理的重点，过度的、不合理的土地储备会给企业带来运营上的高风险，地产企业意识到囤地将带来资本的积压和资金的沉重负担。从下图可以看出，行业的土地保障系数逐步下降。针对上述四家企业，分析如图4所示。
由图4可以清晰地看到如下情况：万科、保利的土地保障系数逐步下降到一定区间，以支持未来3年的开发速度为宜;恒大地产土地保障系数略有攀升，正如前文所言，此系数增长是由于其在快速调整土地结构所致。其在2013在北京上海等一线城市拿地，全年新增一二线项目合共34个，一二线城市项目占比提升到45.4%。
需要值得注意的是，选择了这几家企业均属于行业领袖，在市场、政府中有较高的影响力，资金雄厚，因此可以根据市场与政策的变化调整节奏，决定是否拿地并能确保拿地。反观其它的一些中小房企，则需要提前判断市场环境，保持相对充足的、合理的土地储备，以保障企业的持续经营。
【标杆案例研究】万科，快周转下的产销平衡新境界
三十而立的万科还是一个年轻的企业，其坚持面向自住购房者的产品定位，积极促进销售，在2013年度业绩稳步增长。
我们结合上述三大系数，对万科的运营进行分析，如图5所示。
由图5我们看出，万科的业绩保障系数、生产保障系数、土地保障系数，近年逐步收窄，最近两年稳定在一个箱形通道里，反映出其运营的精准与高效。通过其年报的内容，摘录部分，对其运营高效略见一斑：
销售去化：年内公司保持着良好的销售节奏，新推盘当月认购率基本保持在60%左右。
产品定位：万科的产品仍以中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型占比达到91.5%。2013年度，其装修房交付比例约九成，基本实现全装修。
土地策略：根据PIE(即人口、基础设施建设、就业)评估模型，严格评估投资风险，理性选择投资区域。其坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略，在开发前景较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈，其在拿地时依然强调&宁可错过，绝不拿错&，坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块。
在2014年度，万科将坚持现金为王的策略，加强全周期的动态资源管理，贯彻积极销售策略，推动库存去化，保持合理的库存结构。
案例点评：
万科基于多业务环节的高效协同运营，能给很多企业带来启示。目前很多处于规模化快速发展中的房企，正经历从&少年&走向&青年&的成长之痛：产销失衡、存货积压、资金紧张等。通过有效衔接好销售、生产、土地等多条业务环节，将市场环境带来的变化、压力快速传递到企业内部，做好&十指弹琴&，加强经营计划管控，使企业管理变得可知、可控、可预测，从容地应对市场变化。
从上述的分析中，我们发现行业标杆房企，针对外部环境的不断变化，已经快速进行了内部的调整和优化，以提高运营效率。总结起来，在每个环节的策略，一是业绩保障。抓住机会，提前锁定，掌控市场;二是生产保障。匹配销售，有序生产，快速运营;三是土地保障。快速调整，优化结构，降低风险。
随着行业大环境日益严峻，后续企业将面临更高地生产、运营和销售能力要求，对企业项目运营管理能力要求更敏捷、更高效。