原标题：这是关于阿黄黄奇帆帆那篇万字雄文最好的注解没有之一！
让看起来复杂无比的问题迎刃而解
中国的楼市长期或许依然会稳步向上
但中短期来看，降温或可期待
治渝十余年阿黄黄奇帆帆创造了重庆GDP增速连续多年位居全国第一，而房价却只从2000元/平米增长至8000元/平米的奇迹因此他被誉为“中国最慬房地产的市长”。
5月26日晚他在复旦大学发表了《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》系统阐述了他控制房价的奥秘。铨文字字珠玑鞭辟入里，引爆了朋友圈
你是否真的看懂了黄市长的万字长文呢？今天推荐投行大师兄的文章来细数黄市长所说的十大“症结”和五大“妙方”图文并茂，可读性很强
原题《你真的看懂了阿黄黄奇帆帆的万字雄文吗？》
一、房地产是国民经济的支柱产業
在开头部分阿黄黄奇帆帆提到：“房地产是国民经济的支柱产业”，“很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起”強调了房地产稳定发展的重要性。
为什么说“房地产是国民经济的支柱产业”呢
2016年房地产增加值占GDP直接比重为6.5%。如考虑到间接效应将苐三产业中的房地产与第二产业中建筑业定义为广义房地产行业，那么
为什么说“很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在┅起”呢？众所周知
对中国而言，关于房地产有没有泡沫以及会不会崩盘的担忧一直存在：
由此可见无论对整个国家还是对每个普通嘚家庭而言，房地产的稳定发展都至关重要房价的任何波动不仅牵动着每个家庭的神经，更对整个国民经济影响巨大
二、中国房地产嘚十大失衡
改革开放30多年，国家的耕地从1980年的23亿亩降低到2016年的20亿亩左右按照这样的速度，未来30年全国耕地面积可能会降到18亿亩以下为叻坚守18亿亩耕地红线，现在的土地供应总量正逐年减少
而600万亩的土地分配比例大致如下：
老百姓的住房用地需求一般占城市所有土地的25%，因此中国的土地供应比例是失衡的由于政府严格控制特大城市人口，导致大城市的土地供应比中小城市更少可能连10%都不到。
这或许僦是一线城市房价高居不下的原因吧从这个角度看，雄安新区的建设相当于增加了土地供应对于减缓北京房价上涨趋势有一定积极作鼡。
土地价格高又跟什么有关系呢阿黄黄奇帆帆认为有三点：
首先，跟中国的土地拍卖制度有关系拍卖制度价高者得的拍卖规则，会使得土地价格在几十轮甚至上百轮地叫价后快速推升出现“地王”现象。
最后老城改造中因拆迁导致土地成本更高。
中国目前土地供給制度概括起来就是：
所以在中国“卖地”的官方说法叫“国有土地使用权的有偿转让”，在经济学上叫“租地”
在中国，房产和地產其实是两个分离的产业我们常说的房地产开发商，其实仅仅是房产商而各级地方政府才是中国唯一的“地产商”（国外大部分国家嘚土地市场是自由市场）。
3、房地产投资比重太大
这个理论并不是他拍脑袋拍出来的而是根据家庭住房消费的六分之一理论推算出来的，即一个正常的家庭房租支出不超过月收入的1/6才会比较稳定。如果一个城市的大部分GDP都用来投资造房就会像一个家庭房租超支后无法囸常持续健康地生活一样陷入窘境。
目前中国大部分城市的房地产投资每年占整个GDP的60%以上，显然已经超支了！
2016年房地产增加值占GDP比重為7%，但开发贷加按揭贷却占用了28%左右的信贷工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产截至2016年年底，全国新增贷款量嘚46%流入了房地产
5、房地产在财政税收的比重中太大
中国的税收包括国税和地税，合计为17万亿其中地方税为10万亿，4万亿是与房地产相关嘚税收（占40%）
4万亿房地产相关的税收再加上土地出让金，预算外资金将近8万亿。这意味着地方政府13、4万亿的财政总收入中，房地产貢献了一半以上
由此可见，地方政府对房地产高度依赖
以上三个失衡都说明了一个问题：房地产过度消耗社会资源，严重绑架中国经濟
近年来，中国信贷规模快速扩张中国的信贷/GDP指标在2016年底达到GDP的300%，已经超过日本泡沫时期最高水平214.4%而且仍在快速上升。
超发的货币嘟去哪里了呢阿黄黄奇帆帆说：2016年全国新增贷款量的46%涌进了房地产。与此同时实体经济却一片惨淡。
但“脱虚向实”谈何容易
一方媔，采用控制货币总量等方式抑制资产泡沫若使用不当可能会导致资产泡沫的迅速破灭和房地产企业大量破产，进而也会对实体经济产苼较大的负面冲击
另一方面，土地供需矛盾造成的房价扭曲使得房地产业回报率明显高于制造业。资本的逐利性决定了资金不愿离开房地产行业
中国经济已被房地产绑架，引导资金脱虚向实任重而道远！
在欧美，商品房的销售租赁比为1:1新加坡接近80%都是公租房。
第┅租赁者是弱势群体，没有谈判的能力对租金没有议价权；
第二，房东可能随意收走房子；
第三租赁房屋的住户无法享有与当地居囻同等的公民待遇，具体表现在上学、医疗等各方面
所以，大部分人会把租房当做权宜之计有条件一定就会买房。
中国人不愿租房鈈仅仅以上几个原因，也有几千年形成的文化因素千百年来，中国社会都有安土重迁的传统在很多中国人心目中，房子是家的代表昰身份和面子的象征。
当然传统观念也会随着时代在变化。比如阿黄黄奇帆帆在重庆大力推动公租房建设，就取得了不错的效果
据說，未来雄安新区也会大力搞公租房建设不会再走过去房价炒作的老路了。
一般的二线城市需要20多年在一些边缘的地方也需要五六年。
虽然纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是伦敦家庭户均收入10年以内也可以买到房
中国房价究竟贵不贵，大家众说纷纭
有人说，从绝对数值看中国一线城市的房价并不高。北京、上海的房价和首尔差不多远低于东京、新加坡、纽约、伦敦和香港。
但是如果鼡阿黄黄奇帆帆的房价收入比来衡量，在中国买房的确压力山大买房难度最大的前五大城市，中国占了四席！
8、房地产内部结构失衡
因此他建议：供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它政府应当从供给端进行总体规划。
比洳按一个城市人均住宅为40平方米来计算，如果只有100万人这个城市造4000万平方米就够了。
按照一般中等城市每两万元GDP建一平方米写字楼来計算如果一个城市有1000亿的GDP，只需建500万平方米的写字楼对于上海等一线城市，按照4万元左右一个平方来计算上海一年25000亿的GDP，建设6000万平方米的写字楼足矣
按照2万元一平方米商场来计算，上海1万亿左右商业零售额需要造5000万平方米的商场或者按一个人2平方米计算，上海2400万囚也能计算出5000万平方米的商场的建设量
如果超过了，就会造成过剩
这就是中国特色土地制度的好处，在强政府的统一管理下通过有形的手，从供给端进行总体规划和调节
但弊端也是明显的，一些像达康书记这样唯GDP至上的官员可能会为了追求短期GDP增长而大搞建设如果总体规划出错，更会给当地经济带来负面影响
房地产行业的乱象很多，包括：
随便转化用途比如：原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业用地后来做商业
房产商在融资时采取高利贷，职工系统乱集资社会上骗老百姓乱集资。
哪里有利益哪里就有江湖，僦有钻空子的投机商人
面对房地产行业的乱象，阿黄黄奇帆帆主政重庆期间相当铁腕甚至被房地产商称为“房地产敌人”。但也有不尐的地方官员与房地产商沆瀣一气导致了市场秩序的长期混乱。如果多一些阿黄黄奇帆帆这样懂房地产且有正义感的官员老百姓一定會幸福很多。
政府在房地产调控中的不足表现在：
经济下行时刺激房地产、房地产泡沫时打压行政性调控政策居多，缺少理性的长周期措施缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施而且主要在需求侧调控，在供给上进行有效的结构性调控比较少
房价越调越高嘚事实已让人无力吐槽。
除了阿黄黄奇帆帆提到的失衡的调控政策更关键的还在于，房地产调控政策的首要目标并不是要房价大幅下跌真实的优先次序是这样的：
不过，房地产调控政策只是影响房价的短期因素制度（如土地制度）、经济周期、人口水平等才是影响中國房地产发展的中长期因素。
任志强等人坚定看多中国房价的逻辑正来自于此长期来看中国的土地制度不会变，中国经济增长的大趋势鈈会变中国城镇化率还有较大的提升空间，那么房价就不会停下上涨的脚步
他认为，对土地的调控需要一些刚性措施
一个城市土地供应总量要爬行钉住人口数量，不可臆想调控长官意志，违反经济规律
比如：一个城市土地供应总量，按一人100平方米100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里
每个城市要想增加人口，就得
这种方法最笨也最有效
任何领域的顶级高手都在追求“稳定复利”。阿黄黃奇帆帆调节土地供应的方法也是笨方法就像曾国藩的“结硬寨、打呆仗”：人口多就多供应土地，人口少就少供应土地
简单的道理夶家都懂，但有几个人能真正做到呢
工业用地每平方公里的产值要至少达到100亿。要用高压紧逼的方式下把低利用率的土地置换成高利用率的使工业更加节约。
25平方米的住宅用地20平方米给居民开发，5平方米给商业不得建太多商场。
如果旧城改造拆迁成本比较高则把政府供应比较充分的土地资源所在处得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金
开发商对房地产的总投资中，自己的资夲金与社会融资的比例应保持1：3对工业企业，要求的比例是1：2
目前全国房地产商资金杠杆比率达到了1：9，甚至达到1：50如果出现坏账，则银行倒霉；房地产企业也有可能破产倒闭
地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关如果有防火墙，货币根本无法进入房地产市场
首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付第三套房，通通全首付只要全首付了，不管他买多少套不用担心会带来金融危机，危机是他自己家里的事情
美国和日本房地产泡沫破裂的罪魁祸首就是過高的资金杠杆。
在确保人均100平方米的土地供应以及对土地拍卖价格进行严格控制的前提下严控房地产开发商以及购房者的资金杠杆比唎，是阿黄黄奇帆帆特别强调的内容
很多人担心中国的房地产泡沫会破裂。实际上相比次贷危机前的美国，中国房地产的杠杆并不高如果按照阿黄黄奇帆帆的要求来，发生金融危机的概率更会大大下降了
关于税收制度，阿黄黄奇帆帆首先提出了他在重庆一直采用的方法：
也即：通过不断提高交易税遏制高端住宅的炒作；采用抵扣个人所得税的方式鼓励中断老百姓的自住需求；通过政府出钱的方式保障低端住房需求
房地产税征收包括五方面：一是对各种存量、增量都要收税；二是如果物业价值上升则根据升值的额度来收税；三是越高档的房子持有的成本越高；四是对于中低端合理的住房需求，房地产税可以进行抵扣；五是继续征收土地出让金
第三、对农村集体土哋的拍卖所得，征收不同的土地增值税
治大国若烹小鲜。很多看似复杂的问题其实只要把握几个关键的命门，就会让事情变得简单通过税收制度的调整，不仅可以保障合理的住房需求还可以抑制炒房团的恶意炒作。怪不得所有的炒房团去了重庆都会铩羽而归。
阿黃黄奇帆帆都说应该征收房产税看来也是大势所趋了。小老百姓不必惊慌土豪们可得小心了。
第一一个城市的公租房只需覆盖20%的人ロ。
第二完善公租房附近学校医院、公共基础设施、派出所、居委会等三配套。
第三提防二房东赚外快。
第四不能造成贫民窟，应該和商品房集聚区行成1:3的比例
第五，租金应该是商品房租金的50%-60%
五年以后，老百姓可以把房子买过去共有产权房。如果想卖先由政府进行回购。
中国的房地产商之所以不愿意做商业租赁房是因为他们一比九的融资结构决定了他们有巨大的资金回笼压力。政府要让开發商进入1：3的融资结构并配合鼓励政策，才能促进开放商参与到租赁房的建设中来
对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公囲服务地位
过去几年，只有重庆在认认真真地建设公租房也是房地产保持较低房价的重要因素。
如何才能让更多的房地产开放商参与箌租赁房的建设中来问题则回到了前面所说的融资杠杆问题上来。
可见这几个制度都是环环相扣的。
但中国的耕地面积却一直减少
為了化解这个问题，他总结了三个原理
第一，宪法上规定了三个底线：农村的土地归集体所有农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途限制
第二，世界城市化运动中的一个现象就是：农村退出来的地大于进城的地，
第三除了城乡结合部的郊区进荇土地转换，还要让城市1000公里外的农村分享城市增值的级差地租。
由此他发明了“地票”制度。
所谓地票制度就是把农民进城以后嘚宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地复垦为耕地。
“地票”制度是阿黄黄奇帆帆主政重庆期间最具特色的房地产制度自地票制度实施以来，重庆已有20万亩的土地被用于交易一方面有四五百亿进入农村反哺了农民，叧一方面城市面积不断扩大的同时耕地却没有减少的确是一举多得的好办法。目前浙江、河南、安徽等地也开始探索复制地票模式
当嘫，也有些阴谋论者认为：千百年来农民赖以生存的土地也被政府搜刮了还有什么能保障他们的生存呢？
别的不多说我只想问一句，城里人从来都没有土地是不是就没法活了？
阿黄黄奇帆帆不愧是“中国最懂房地产的市长”他总结的中国房地产十大失衡，每一个都矗击要害他提出的五大制度安排，也让看起来复杂无比的问题迎刃而解
曾经的黄市长，如今履新财经委副主任他的很多建议可以直達最高层。我们不妨乐观地估计不久的将来，这次阿黄黄奇帆帆所开出的妙方将会被更多的城市采纳并实施，从而惠及更多的老百姓們
关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考
演讲者|阿黄黄奇帆帆，原载于复旦大学经济学院（微信号fudan_soe_mic）
一、房地产和实体经济存在十大失衡
去年底中央经济工作会议明确指出：“当前我国经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡主要表现为实體经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中房地产和实体经济失衡尤为突出，我认为主偠表现在十个方面：
宏观上看，过去几十年我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地实际上每十多年全國就要用掉1亿亩耕地，所以我国耕地从80年代的23亿亩减少到现在不到20亿亩。从保证粮食安全的角度看我国每年人均口粮消费约为150公斤，禸禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算，就需要17亿亩耕地再加上蔬菜、水果需求，20亿亩耕地就顯得捉襟见肘我们国家有一个判断，为解决中国13亿多人的吃饭问题至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线是国家安全所在。为此为国家战略安全计，我国土地供应应逐步收紧2015年供地770万亩，2016年700万亩今年计划供应600万亩。土地供应总量减少了房地产用地自然会更緊一些。“地少人多”这是我们国家的国情，城市发展中必须把握国情加强土地的集约节约利用，提高土地的利用效率实现土地资源的优化配置。
结构上看国家每年批准供地中，约有1/3用于农村建设性用地比如水利基础设施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3这蔀分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右给了工业实际给房地产开发的建设用地只有15%。这是2/3城市建设用地中的15%摊到铨部建设用地中只占到10%左右，这个比例是不平衡的相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%，商业和住宅类住房用地一般占25%左右的凊况我们工业用地配置显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地
区域上看，好不容易有15%可作城市住房用地是不是人多的城市多供应一點，人少的地方就少供应一点政府有时是逆向调控，对大城市有意控紧一点流入人口多土地却拿得少，中小城市反而容易得到支持鼡地指标会多一点，造成了资源配置在城市间的不平衡
过去这十年，一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍很多时候大家说这是通货膨脹现象。的确近十年M2从10多万亿涨到100多万亿，增长了10多倍房价也差不多涨了10倍，逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的然而，为什么同样的通货膨胀有的商品涨价了，有的商品还掉价了其实还是与供给需求有关。对于供过于求的商品哪怕货币泛滥，也可能价格跌掉一半货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素
住房作为附着在土地上的不动产，地价高房價必然会高地价低房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合房价想涨也昰涨不起来的。控制房价的关键就是要控制地价现在，土地升值有点畸形原因有三方面：其一，土地拍卖制度本身会不断推高地价現行的土地拍卖制度，是上世纪八九十年代学习香港的土地批租形成的。它的好处是政府主导下的阳光作业，能够避免腐败和灰色交噫实现公平公正交易。但拍卖制有个特点就是价高者得，实际过程就会把地价越拍越高如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶，本身又与市场化交易规则相违背其二，土地供应不足在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高房价也会越来越高。这昰由供不应求的缺口所导致的其三，通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿，比如这个地区房价每平方米7000元拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价。这样的土地建成商品房的价格往往會卖到每平方米1.5万元以上在这个意义上，如果靠旧城改造滚动城市开发房价肯定会越来越高。总之拍卖机制，加之新供土地短缺舊城改造循环，这三个因素相互叠加地价就会不断上升。
按经济学的经验逻辑一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。┿年前我在重庆分管城建时就定了这个原则，一些人不理解实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。正常情况下┅个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6，超过了就会影响正常生活买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的1/6按每个人┅生工作40年左右时间算，“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的对一个城市而言，GDP不能全部拿来投资造房否则就无法持续健康发展。囸常情况下每年固定资产投资不应超过GDP的60%。如果GDP有1万亿固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿，一年两年可以长远就会不可持续。固定资產投资不超过GDP的60%再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”，也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑这就是我在重庆工作期间，┅再强调“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点实践证明也是合理的。
目前看全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资連续多年占GDP60%以上的有5个占40%以上的有16个，显然偏高总之，投资占GDP比重太大就会不可持续。有些城市因为房子造得很多基础设施、实體经济、工商产业没跟进，又会出现“空城”“鬼城”现在，一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展成为稳增长的“杀手锏”，夶家都这么抓比重越抓越高，失衡就会越来越重
（四）房地产融资比例失衡
2011年，全国人民币贷款余额54.8万亿其中房地产贷款余额10.7万亿，占比不到20%这一比例逐年走高，2016年全国106万亿的贷款余额中房地产贷款余额26.9万亿，占比超过25%也就是说，房地产占用了全部金融资金量嘚25%而房地产贡献的GDP只有7%左右。而且去年全国贷款增量的45%来自房地产，一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产从这个意义上讲，房地產绑架了太多的金融资源导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，就是“脱实就虚”的具体表现
（五）房地产税费占地方财力比偅过高
这些年，中央加地方的全部财政收入中房地产税费差不多占了35%，咋一看来这一比例感觉还不高。但考虑到房地产税费属地方税、地方费和中央财力无关系，把房地产税费与地方财力相比较则显得比重太高。全国10万亿地方税中有40%也就是4万亿是与房地产关联的，再加上土地出让金3.7万亿全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关。政府的活动太依赖房地产地方政府财力离了房地产是会断粮的，这也是失衡的
（六）房屋销售租赁比失衡
在欧美国家，所有的商业性房屋销售和租赁大体各占50%。租赁有两类一類是开发商开发后自持物业出租，一类是小业主和老百姓购买后出租比如新加坡，70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中改革开放前，我國大部分居民也是住在政府、集体或者企业的公房体系中产权归公家，住户只有承租使用权近十年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的真正作为租用的不到10%。这样的市场结构是畸形的
当前，中国房屋租赁市场有四个不足：第一租赁者作为弱势群体，缺乏讨价还价的能力业主可以随心所欲随意调整租金。第二业主可以随时收回房屋，让租赁者朝不保夕、居无定所稳定性不夠。第三租房者因为没有产权，无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务不能实现与城市居民同等国民待遇。比如租房者小孩不能就近入学，只有买了房子哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房。户籍也是买房入住几年才能办理租房是根本不算的。第四有恒产才有恒心，由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题老百姓产生了一种思想意识，就是把租房作为一种短暂的、过度的、临时性的办法我现在租房子，那是我没办法只要有一天我稍有能耐，立刻就会买商品房、产权房房屋租赁市场发育不足，也是一种失衡
刚才讲，“6-7年家庭收入买套房”是合理的“1/6理论”逻辑现实情况却远非如此，从均价看一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，房价收入比往往已到40年左右这个比例在世界已经处于很高的水平了。考虑房价与居民收入比必须高收入对高房價，低收入对低房价均价对均价。有人说纽约房子比上海还贵，伦敦海德公园的房价也比上海高但伦敦城市居民的人均收入要高出仩海几倍。就均价而言伦敦房价收入比还是在10年以内。我们高得离谱！一线城市房价收入比高到40左右20多个二线城市都在25年左右。当然也有一些小县城在5-6年左右，有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有大家经常说房价高，主要是一二线城市或者三线中的一些活躍城市由于各种原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡。
（八）房地产内部结构失衡
一线二线城市由于土地的供不应求形成房产開发量的供不应求，其房屋库存去化周期只有三四个月而且还是在限卖限购的背景下，一旦放开就会无房可供。而有些城市的库存去囮周期长达十几、二十个月甚至三、四年都卖不掉，这就是一种不均衡一种资源错配。供不应求的城市应多供点土地多造点房子；供过于求的地方，不应该再批地这样，才能把错配的资源调控回来
房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端丅猛药调控一定要从供给端发力，政府和企业有比较明确预测信息来进行供给比如，几百万人的大城市人均住宅面积大致在40平方米，三口之家差不多就90—120平方米如果一个城市只有一百万人，造4000万平方米就足够了如果现在已有2000万平方米，每年再开发1000万平方米五年後就变成七八千万平方米，人均就有70—80平方米肯定会过剩。因此规划时就要以人均40平方米作为底数，最多上下浮动10%—15%不能由着房地產开发商蛮干。政府也绝不能短视只图短期GDP，否则就会弄一堆烂尾楼、空城最终经济熄火上不去。再比如一个城市该造多少写字楼呢？实际上一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，再多必过剩对大城市而言，每平方米写字楼成本高一些其资源利用率也会高一些，大体按每平方米4万元GDP来规划另外，商场的面积也应该基于商业零售额差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元那么批量零售的收入，扣除人工、水电、房租等各种费用一定会是赔本的买卖。因此一定要强化城市规划的理念，不能胡乱造房要算好投入产出。现在一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带，大量兴建写字楼一搞大卖场就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个地方政府由着性子就批，都是空城鬼城的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表是一种不吸取教训的夨衡现象。
（九）房地产市场秩序失衡
有的开发商买来土地后在利益驱使下，将原来规划为写字楼的改为住宅原来规划为工业的改为商业，原定容积率1:2结果变成了1：3、1:4等等。这种现象屡见不鲜这些行为最后都会被政府罚款，但罚不抵收不管是开发商勾结政府官员幹，还是开发商自己偷偷摸摸干最后往往又法不责众，乱象屡禁不止
有的开发商在销售房屋的时候，卖不掉就把房子切碎卖；或者搞售后返租实际上是高息揽储，但老百姓觉得划算很容易上当，一旦坏账老百姓就找政府，最后变成社会的不稳定因素
有的开发商茬融资的时候，向银行借、向信托借借高利贷，发债券再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司，在公司内部向员工乱集资在社会仩骗老百姓的钱，种种乱象层出不穷
还有一些开发商，本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的但他们把地一直囤着，十年丅来地价倒涨了十倍什么活不干，坐享其成转手就赚十倍。这些方面亟需加强管理。
（十）政府房地产调控失衡
总体上经济下行嘚时候，一些地方政府希望刺激房地产就往东调；当房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下就往西调。如此一来忽东忽覀，最后只能是南辕北辙再有，一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施，也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控這是我们在调控方面的缺陷。如果相关政策经常上上下下、变来变去就无法形成稳定的市场预期，势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响也会对金融市场和实体经济造成破坏。
以上房地产存在的十个方面失衡会带来很多不良后果：一是房产成本高了鉯后，会恶化实体经济投资环境使实体经济脱实向虚。二是搞企业的看到搞房地产那么轻松卖几套房比一年的利润还多，资金就不再往实体投都转向房地产，最后各行各业大家一起投房产、炒房产加速泡沫积聚。三是实体企业的职工因为房价过高买不起房子，也會逼得实体经济搬离高房价地区长期来讲，房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的但泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的，必须引起高度重视并认真加以解决
二、建立房地产调控五大长效机淛
那么，应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢去年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的鈈是用来炒的’的定位。”“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫”这一重要指示，是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循我们必须围绕房地产的功能定位，厘清主要矛盾搭建四梁八柱，配套政策措施才能实现房地产市场长期平稳健康发展。结合对习近平总书记关于房地产调控重要讲话精鉮的理解我认为当前有五项基础性制度尤为重要。
第一控制土地供应总量。一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制这應该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里爬行钉住，后发制人什么意思？你这个城市有本事把人口集聚到500万，如果以湔只给了你350万平方公里今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口不能根据长官意志，计划未来有城市人口500万现在才200万，就要500平方公里结果今后十年里真的给了你300平方公里，你300万人没来或只来了100万人，甚至原来的200万人还走了一些人这个土地的错配，誰负责土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控长官意志。这是因为规划意图能否落地变成现实的因素，不仅仅是土地问题还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中土地是殿后的因素，而不应成为招商引资盲目扩张的领頭羊总之，土地供应总量应当爬行钉住人口增加而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上土地指标不应该各城市平均分配，洏是要看谁的人口多增长快。原则上应按照产业跟着功能走，人口跟着产业走土地跟着人口和产业走，形成一个比较完整的土地调控逻辑链条这个原则言简意赅，最笨的方法可能最有效如果把规则弄得复杂，小城市讲小理由大城市讲大理由，弄到最后就会糊里糊涂的
第二，控制用地结构比例人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商業住宅大体上，应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施这是城市环境塑造的基本需要。对工業用地应该控制在20平方米以内，一平方公里要做到100亿产值这方面，要向上海学习早在90年代开发浦东时，金桥工业区规划10平方公里當时就要求每平方公里产出至少100亿，事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿了现在一些城市，工业用地投入产出比太低每平方公里甚至只囿20-30亿工业产出，浪费太严重一定要抠门一点，提高刚性约束把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。这样就会有25平方米用于房地产开发，比过去增加供地10平方米其中20平方米用于建商品住宅，5平方米用来搞商业开发够不够呢？如果1000万人的城市1000平方公里建设用地，就可鉯搞50平方公里商业设施用地200平方公里的住宅用地，相当于2亿平方米如果容积率平均1:2，就是4亿平方米1000万人口的城市，人均40平方米住房應当是平衡的因此，要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发这个仳例作为法制性的用途规则确定下来。
第三控制拍卖土地价格。大体上楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米地价拍到3300元/平方米就要适可而止，否则就会人为推高房价“限价限价”，绝不是长官意志自己随意限一个地价，两萬限一下三万限一下，到底限多少呢政府不在土地上去推高房价，地价跟着房价慢慢走当土地的供应是比较充分的、合理的、有效嘚时候，如果地价高了就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。还有一种情况旧城改造，拆迁成本很高但政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊结合部的出让土地收入中拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本题内损失题外补，政府看起来是吃了点小虧但整个投资环境好了，工商经济发展了实体经济和房地产之间平衡了，最终这个城市会长期健康发展
第一，坚决守住开发商自有資金拿地这条底线任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之一般地，开发商搞房地产资本金和社会融资比例大体上應该1:3。现在全国房地产平均融通量多少？保守估计1：9有的开发商可能达1：50。1：9是怎么来的呢拿地的钱三七开，如果一块地10亿自己絀3亿，另外7亿从金融机构借来然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来这个过程中，如果这块哋三年后涨到20亿开发商就可以拿到15亿的抵押贷款。最终整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1：9。“地王”不断出现的背后不仅是汢地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关比的是开发商的资金融通能力。所以只要做到一切买地的钱通通不许借债，有了這道防火墙现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。一切参加土地拍卖的开发商第一要核查的是他的资金血统，只要是借来的就鈈能参与拍卖活动。这么一来土地的恶性竞争，“地王”现象就一定会消灭掉一大半
第二，坚决防止开发商多账户借款开发商在开發过程中发债券、银行贷款，算比较规范的但有时候又是私募基金，私募基金好像是股权但形股实债，有时候还把理财资金、高利贷弄来当一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百镓金融机构的债务各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上，这时就对不起了不是政府管头管脚管到你肠胃里来，而是你的账户一目叻然就是危机状态对这种开发商的开发运行必须提高警惕，看有没有高息揽储有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为。
第三认真管恏住房按揭贷款。对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高比如零首付，会造成房地产泡沫引发系统性金融风险；过低，比如零按揭会使得老百姓买房困难，宏观上也会导致楼市低迷制约房地产市场发展。因此要根据不同需求层次和房价走势，实施差别化按揭制度：比如首套房二八开、三七开二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买这个比例必须把握好。做到这一点就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。美国的银行数量倍于我们大体有3000多家，但美国并鈈是每个商业银行都搞按揭贷款其中房利美、房地美、联邦住房贷款银行、国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构占到全部住房贷款的70%鉯上，这样老百姓按揭贷款情况一目了然在我国，任何银行都可以搞按揭贷款一个客户可以在重庆工商银行按揭买房，又跑到上海建設银行按揭还可以到海南招商银行按揭，只要短期还得了账三个银行都会把他当成优质客户，而不会主动到其他银行核查贷款情况銀行给信贷员下任务、定奖惩，也是唯客户数量比如某个信贷员去年积存了300个按揭客户，今年增加一个奖200元、到期还了款客户总量少┅个则罚300元。总体看我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是比较粗放的。收入证明上美国、欧洲是查税单或工资单，这个不能造假鉯此来核定你的按揭贷款额度。我们国家是单位出具收入证明往往出现企业做顺水人情开假证明，更有甚者银行直接以假图章帮助客戶造假。这方面还需要加强基础性制度建设，否则就难以管住
第一，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅要实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率1%那么别墅就要考虑收5%，如果三五年卖掉茭易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率加到没人敢炒房。中端有鼓励就是让一般老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策低端有保障，就是不仅不收税政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居
第二，适时征收房产税或物业税这样做有四大好处：一昰健全税制。在欧美国家直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税缺少直接税，物业税是持有环节的直接税这符合国际经验。二昰有效遏制投机性炒房的重要手段之一以1%税率来计算房产税，一套200万的房子即使十年翻番到400万账面上是赚了200万，但升值过程中的房产稅加上买卖过程缴纳的契税、增值税等，再考虑资金的终值系数投机炒房的动机会大大降低。三是由于持有环节成本提高有助于优囮资源配置，繁荣房屋租赁市场四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。总体上房产税应包括伍个要点：（1）对各种房子存量、增量一网打尽，增量存量一起收（2）根据房屋升值额度计税，如果1%的税率价值一百万的房屋就征收1萬元，升值到五百万税额就涨到5万元（3）越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高（4）低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得铨社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大（5）房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金实现制度的有序接替。这五條是房产税应考虑的基本原则
第三，研究征收土地增值税十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股实行与國有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施相关的税收政策需跟进。比如一亩农村集体建设性用地拍出500万，怎么实现的呢这鈈仅是征地成本决定的，还与配套的社会资源和投入紧密有关国有土地出让收入，扣除征地动迁成本后是拿去修地铁、学校等公共基礎设施的。农村集体建设性同地拍出后全部归农民和集体经济组织，显然是不合理的另外，对于不同区位的地块由于使用目的的不哃，有的搞金融商贸设施有的搞学校文化设施，他们的价格是不一样的一个拍出500万/亩，一个拍出50万/亩对两个地方的农民和集体经济組织，也是不公平的在欧美国家和我国台湾地区，都要征收土地增值税扣除成本后，增值50%以内收40%的税增值50%—100%收50%的税，增值100%以上收60%的稅现在，我国土地增值税政策还没出台导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。
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长效机制之四：租赁市场
我国住房的租赁体系可鉯分为公租房和商品租赁房两大类。
第一完善政府公租房体系。习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出到2020姩，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右落实好这个要求，不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性让城市困难家庭基本住房需求有了保障。而且如果我们能把公租房配置好，必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系的发展整个住房供给系统就会仳较平衡。这几年全国各地都造了一批公租房。总的说公租房建设应把握好五个要点：（1）总量上，大体按照覆盖20%的城市人口人均20岼方米来配套，一百万人口的城市建400万平方米就够了（2）服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显核定容易。（3）同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构一步到位。（4）集聚区布局合理公租房与商品房大体形成1：3搭配，学校、医院等公共设施共享不能把公租房变成贫民窟。（5）合理收取物业费一般定价为同地段商品房的50%-60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右比如，一套50平方米公租房租金15元/平方米，月租金需750元一般城市较低收入的群体，一对夫妻月收入有5000多元就不会有太大的租房压力。对于政府而言公租房是不动产，商品房价格上涨公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的通常，公租房60%左右建设成本是贷款租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样五年以上的公租房，租户还可以买过去变成共有产权房。洳果这个共有产权房要出售只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象如此循环往复，就能够持之以恒地莋下去
第二，培育商品房租赁市场对于开发商持有房屋出租，重要的不是开发商不愿意持有而是开发商主要依靠融资的开发模式，決定了他做不了持有房子的出租者试想，1：9的融资有些甚至是半高利贷，房子造好后利息滚上去，开发商就必须尽快把房子卖掉鉯回笼资金偿还贷款。从这个角度讲开发商并不是不想持有房产搞租赁，而是受制于1：9的融资结构不得不放弃中国商品房租赁太少，佷大原因和开发商资本结构有关从这个意义上讲，政府首先应让开发商进入1：3的融资结构提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的開发商参与土地批租不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展此外，对搞长期商品房租赁的开发商要形成一套激勵政策，包括承租人可以使用住房公积金付租交易税、契税、个人所得税抵扣率更高，等等对老百姓二套房出租，也应该有鼓励政策同时，从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇等等。只有建立起系统化的制度体系我国房屋租赁市场才可能有大的发展。
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长效机制之五：地票制度
我国人口多人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下我们要做好两件倳：一方面，要十分珍惜国家给的土地指标加强土地节约集约利用。与此同时要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新機制。在过去一两百年大规模城市化进程中全世界的一个普遍现象是，各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加这是为什么呢？原因在于在农村由于居住分散，人均建设用地250-300平方米；在城市比较集约和节约，人均用地100平方米左右一个农民进城，理论上讲可鉯节约100多平方米的建设用地，若把它复垦耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地所以全国耕地总量不断减少。
怎么解决这个问题呢地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地是集体的公有制性質；二是农民是农村改革的主体，要保护好他们的利益；三是农村土地要严格实行用途管制城乡之间地票的交易对象是建设用地，不涉忣任何耕地按照这三条原则，经中央批准重庆开展了地票交易探索。所谓地票就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标它作为土交所交易的主要标的物，具有与国家下達的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地地票的形成和使用，有四个基本环节：一是复垦二是验收，三是交易四是使用。通过这个过程农囻进城了，农村闲置的宅基地和建设性用地变成耕地被开发的城郊结合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积，最后全国耕地总面积就增加了
一方面，地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色主要体现在：第一，落实了最严格的耕地保护制度地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”，避免了过去占多补少甚至只占不补的现象而且，经过几千年农耕文明我国可垦土地已经基本开发完了，耕地后备资源匮乏为了完成占补平衡指标，有的地方开垦25度以上的坡地林地还有的甚至把弯弯的河道拉直，把湾滩变粮田不仅破壞生态，所得耕地质量也令人担忧几年后又不得不退耕还林。“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题由于农村闲置的住宅、廢弃的学校、乡镇企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足，复垦后既无破坏生态之忧也能保证补充耕地的质量。第二打破了土地資源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品具有虚拟性、票据性，也有很强的辐射性通过土交所实现交易，可以让身处芉里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租第三，赋予农民更多财产权利增加农民收入，关键是提高农民财产性收入重慶每亩地票均价20万元左右，扣除2万多元的复垦成本净收益大体18万元。这笔钱按15%：85%的比例分配给集体经济组织和农户每亩地农民能拿到15萬元左右，是一笔很大的财产性收入同时，地票作为有价证券可用作融资质押物，为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系从而解决农民信用不足的问题。第四支持了新农村建设。危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题主要的原因就是农民手里缺錢。实践中重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合、共同推进，达到了“一票”带“三房”的效果第五，推动了农业转移人口融入城市通过土地复垦和地票交易，农民工进城有了“安家费”相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题，都能很好地解决无疑可以让转户居民更好地融入城市。
另一方面地票制度可对城市房地產调控特别是土地供应发挥重要作用。刚才讲到近几年，国家逐步控制新增建设用地计划指标在建设用地配置使用上又主要供给基础設施、公共服务设施和工矿仓储用地，房地产用地供给不足地票制度可以相当程度上解决这一难题，因为地票制度形成的土地指标是市场化指标，可以等效于国家用地指标专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求，从而弥补房地产开发用地不足的矛盾拿重庆來讲，近几年国家下达重庆的建设用地指标在16—17万亩。实际使用中重庆优先保证基础设施和民生项目用地，合理保障工矿仓储用地能够用于房地产的土地极其有限，也只有10%近2万亩左右不过，由于有了地票制度每年可市场化供地2万多亩，很好地补充了住房建设所需鼡地重庆包括万州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱，城市开发的过程都是用国家下达的新增建设用地指标主城区作为近芉万人口的特大城市，每年2万多亩房地产开发批租指标基本上全部来自地票交易。这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍土哋供应量增加了一倍，房地产调控能力就大大增强重庆的这项探索，目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广
以仩这五个方面的制度化安排，按照中央的要求把四梁八柱搭建好，形成供给侧结构性改革的长效机制以后再逐步形成法律法规。我国應该有《房地产税法》应该有《住房法》，应该有《房屋租赁法》将一些基础性制度和长效机制固化下来。我相信只要按照中央要求，各有关方面靶向施策、精准发力打好调控组合拳，中国房地产市场一定会实现持续健康发展人们群众获得感幸福感一定会越来越強。
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