[京都热点评论]卖房人未收全款，房已过户系列事件，法律责任如何承担？_京都动态_新闻中心_京都律师事务所
[京都热点评论]卖房人未收全款，房已过户系列事件，法律责任如何承担？
3月下旬， 各大媒体披露，北京有多位房主在只收到三分之一房款的情况下，已将名下房产进行了过户。买方用了他人的身份证，代理他人购房。买方承诺房子过户后，再去银行办理抵押贷款，在过户后60个工作日内付清尾款。付款时间到期，买方迟迟未拿到房款。其中多套房子已经被专卖或者银行抵押贷款。合同上的买房人身份显示都是北京市顺义郊区的农民，不具有偿付能力。
房主称，在房屋买卖时，因经房产中介“我爱我家”的经纪人推荐，和某担保公司签订了“房屋交易保障合同”，所以才同意以此方式转让房产。
3月28日上午，因此事持续在媒体发酵，伟业我爱我家集团召开新闻发布会，和未能获得房屋转让尾款的九位业主签订了“同意债权转让协议”，承诺将共计2286余万元尾款在3个工作日之内打到业主账户。此后，由我爱我家公司向买方追讨欠款。
因此事牵涉广泛，影响极大，其中法律关系复杂，京都律师事务所在3月28日上午召开了一次业务研讨会，组织了律所刑事诉讼业务部、民商诉讼业务部、房地产及建筑工程业务部、公司企业部的主管合伙人、资深律师，就此事涉及的法律关系，各方法律责任进行了剖析和探讨。从法律专业人士角度，为社会提供一些警示作用；从讨论的角度，促进所内律师业务水平的提高。
本次讨论会还吸引了部分受害人以及新华社、《新京报》、《京华时报》等媒体记者前来旁听。
【律师观点】
本案所涉的法律关系及法律问题
张振祖（京都律所非诉业务部主管合伙人）：这个事当中，我爱我家和房主做的这个债权转让这个流程，这在民事上是合法的。他付给你钱，他再向张金凤也好或者这个买受人也好，去主张债权，这个流程是合法的。相当于卖方人的利益得到了保障，然后我爱我家再去主张这个权益。民事权益上这个是合法的。
但是现在的处置，不影响事情前期的定性。就前期每个人承担哪些法律责任，是刑事还是民事？是民事欺诈，还是刑事诈骗，或者这个中间包括抵押贷款的银行要承担什么责任，应该没有特别大的影响。整个事件当中，有七方当事人，我们议一议，根据这七方当事人，每个当事人应承担什么法律上的责任。
第一个出卖人。在整个交易当中，在法律责任上有没有一些失误？对以后其他人也是个警示。
第二个买受人。就是提供身份证这些人。这些人在整个的事件当中，他应该承担一个什么样的责任？他出借身份证的行为，然后给张金凤实际去购房，应该承担什么责任，这个也应该议一议。
第三个是张金凤。她的行为到底是一种欺诈还是诈骗。根据现在的情况，需要一些推测。因为张金凤本人并没有出来表态，说她到底是干吗，她为什么要这么干，到现在没有还钱的原因是什么？是一种经营的模式，有房价上涨的获取一定的利益；还是就是压根不想还钱。
第四个是我爱我家中介机构。在事件当中，包括他的经纪人的一些行为，是不是产生了一些公司的法律责任，他应该承担什么责任？我们不管他现在是不是承担了，分析以前的事。
第五个就是担保公司，《房屋交易保障合同》是担保公司和买卖双方签订的，实际上他要承担什么样的担保责任。
第六个就是银行，银行这个可能是一个小环节，就是他抵押贷款上是不是有过错。
第七个，二次抵押权利人。同一套房是有两个抵押。
这些问题从我们内部学习的角度，要做一个大概的分析。
民事法律责任分析
赵岐龙律师（民商诉讼部合伙人）：我认为本案存在两个法律关系，第一就是卖方跟买方签订的存量房买卖合同关系，也叫二手房买卖合同关系，买方的代理人就是张金凤。第二个是卖方跟房地产中介公司之间的房地产经纪合同，由于没有看到合同文本，它既可能是一个居间合同，也可能是一个代理合同。
在这两个合同法律关系当中，我们分析一下当事人应该承担什么责任？第一个就是买方跟卖方之间的二手房买卖合同。单纯从马先生这个个案来看，应该说是一个很正常的二手房买卖合同，是民事行为的范畴，如果产生纠纷的话，也只能产生民事法律后果。或者是欺诈导致的可撤销合同，或者是效力待定的合同，或者是有效合同，买房人可能需要承担损害赔偿责任或者承担违约责任。
单纯从这个合同来讲，存在诸多的瑕疵，会影响合同的效力问题。现在买方的代理人张金凤，她只是提供了一个买房人的身份证，没有提供委托人的授权，这时张金凤作代理，可能存在三种情况：一种情况就是有权代理，就是姓王的真想买房子，委托张金凤购房；第二个无权代理，张根本没有取得委托人的代理授权；第三种就是张金凤冒用他人名义进行买卖。
如果有权代理合同成立，买方需要向出卖方承担逾期付款的违约责任。如果是无权代理，这个合同涉及到一个效力待定的问题。如果是冒用的话，这可能就涉嫌有刑事问题了，合同也将归于无效。这是针对以上个案的分析。
如果要结合其他类似案件来看的话，张金凤以类似的方式，搜集了多人的身份证，以他们的名义或者冒用他们的名义进行购房的话，这里可能就会存在虚构事实或隐瞒真相，非法占有他人财产的目的，她的行为就可能涉嫌诈骗。
本案可能会出现两个欺诈的事实，第一个就是搜集他人身份证，以他人的名义进行买卖，她冒充代理人，并且有些人还没提供授权，张金凤在购房时没有向出卖方说明这一点，使卖方误以为她不具备购房资格，只能以他人名义购房，而且购得是一套房。第二就是在买的过程中存在这种虚构事实，称其没有那么多现金，只能先付30%，其余的通过贷款来支付，但其根本不想用贷出的款偿付购房款。目前她已经通过这种手段购买了多套房产，并且通过同样手段进行贷款，然后不支付给出卖方，这不得不让人怀疑她有诈骗的主观故意，并且实施了诈骗的行为。因此，整体来看，张金凤的行为极有可能涉嫌诈骗罪。如果是诈骗的话，这个赃物可能就是房屋了，再抵押也好，转卖也好，这种赃物不能善意取得。
第二个法律关系就涉及到卖房人和中介公司之间的关系。居间合同和代理合同承担的注意义务不一样，居间承担的义务相对比较轻。如果是代理的话，是最大化地维护委托人的利益，代理人的注意义务比较重。因为居间要兼顾双方的利益，尽可能从中斡旋、促成交易。但是如果是代理的话，他必须维护委托人的合法权益。
在这个居间抑或代理合同当中，我认为中介公司承担了一个很大的过错责任。首先，在这个买卖合同当中，他没有审查买方的资格，没有要求买受人到场，更没有要求代理人提供授权委托书，这个是违反常识的。尤其他是一个专业的中介公司。在咱们国家，房地产经纪活动有一定限制，并不是什么人都可以从事这种居间活动或者代理交易的。房地产经纪公司要求拥有一定的注册资金，相关的从业人员必须有从业资格，所以，中介公司及中介人员需要提供专业的房地产经纪服务，违反了法律规定或合同约定，需要承担一种专家的责任。
其次，中介公司在声称对购房余款进行担保时，存在着欺诈。本来卖方人对买受人要求先过户、再支付70%的尾款的付款方式并不同意，但是中介人员为了促成交易，赚取佣金，谎称旗下的担保公司会担保尾款的支付，并声称张女士已经通过这种方式购买了多套房产。从担保公司签订的《房屋交易保障合同》看，根本不是一种担保合同，只是一个保障服务合同，而且没有任何保障内容。中介公司利用了出卖方对这种大型中介公司的相信，签了一个偷梁换种的合同，使其轻易地免除了担保责任。
当然，卖方在这起交易中也有一定的过错，法律意识淡薄，轻信对方及中介公司，没有很好地审查合同。这种过错，实践中时有发生，因为中介公司是我爱我家这种大型房地产经纪公司，而且提供担保的又是专业的投资担保公司。融资性担保公司按照经营范围来讲，只能从事两项业务，一个是融资担保，第二是一般担保，所以卖房人想当然认为，担保公司签字肯定是一个担保合同，不会是其他合同，这种理解很正常。尽管我们这个受害人具有过错，但是这个过错不是损害赔偿中的过错，不能适用混合过错原则，不能减轻或免除对方及中介公司，或担保公司的过错赔偿责任。
第三，我觉得这个担保公司应承担一定的违约责任。比如说在这个《房屋交易保障合同》当中，有一条约定，就是办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度。在实务当中，这种二手房贷款，通常的做法都是中介公司跟踪贷款去向，会委托银行直接向出卖方支付购房贷款的，一般不会直接给买房人的。一般中介机构都会有几家的合作银行，由买受人选择比较满意的银行，然后由中介公司受托去办理，这样就能很好地控制贷款的去向，最大化地保护卖方人的利益。从《房屋交易保障合同》约定来看，我认为中介公司、担保公司没有尽到他这方面的责任。
所以从民事的角度，在买受人不能支付剩余款项的话，中介或者担保公司承担连带责任或者是补充责任。
如果涉及到刑事问题，我提出一个新问题，本案的赃物是什么？是否是房屋？如果是房屋的话，银行这种抵押行为怎么来认定？目前来看，我们如果一旦刑事立案，通过追赃形式来挽回受害人的损失，也就是受害人可以要求被告人赔偿损失。如果张金凤贷款后资金不知去向或丧失清偿能力了，不足的部分是可以要求中介公司或担保公司承担补充责任的。但受害人是否有权要求追回房屋？假设本案是通过合同进行诈骗的话，房屋可能就变成了赃物。赃物如果在银行做抵押，这个性质怎么来定？按照物权法的规定，赃物是不适用善意取得的，无论你是买卖、抵押都不能取得所有权或抵押权，这时候可能银行就变成受害者。如果公安启动追偿程序，完全可以把房屋追回来，因为通过合同进行诈骗，导致买卖行为无效，所有权根本没有发生变更，买受方买卖或抵押都属于无权处分。银行也不能基于抵押权的善意取得来主张抵押权，那么最后遭受损失的有可能是银行和一般抵押权人。
是民事欺诈还是刑事诈骗？
曹树昌律师（京都律所主任，资深刑辩律师）：张金凤买了这么多套房，到底是一种什么行为，其实这个有几种可能性。当然要分析它之前，我先对咱们的受害人表示祝贺，因为我刚才看了一下，我爱我家这么一个知名的中介公司，我想这种承诺还是应当可以信任的，也就是我们现在的损失已经有了保障。
关于张金凤这个行为到底是什么行为，我觉得现在很多还是在推测。但是首先骗，这一点已经定了。她的不接电话，改变电话、关机等等行为，以这种方式，这种骗肯定了。至少她是民事上算违约。如果她的主观上是想就要赌房，是一种经营行为，那么她采取这种方式经营，为了从中获利，我想这就是一个民事欺诈，这也是应该没有问题的。如果她根本没有这种偿还能力，或者对这种能不能偿还抱一种放任态度，我感觉她主观上是有骗的故意的，也可能就构成了合同诈骗。
另外一点，我想关于咱们的公安机关，好像公安部也有过类似这样的规定，就是说侦查权不要干预经济纠纷的问题。但是已经出现了这种情况，受害人已经提供了这么多细节，我认为公安机关应当立案侦查，这是我一个基本观点。
立案侦查不等于说她有罪。立案侦查以后，可能侦查完了之后发现她确实没有诈骗的这种故意，只是因为欺诈，只是为了赚钱，那可能放人或者不抓人。但是立案我觉得是应当立案，应当采取必要的措施，保证我们公民的人身、财产安全。财产已经受到威胁了，我要求公安机关立案，我认为这个公安机关是应当立案的。
到底是民事欺诈还是合同诈骗？我感觉现在下结论还为时过早。应当通过立案，通过侦查之后，最后了解到全部的涉案事实，这个时候我认为才可以给张金凤的行为具体定性。
秦庆芳律师（京都律所房地产及建筑工程部主管合伙人）：因为以前也做过这种按揭房买卖的代理人，还包括二手房抵押贷款都做过。从《房屋交易保障服务合同》的内容看，实际上这个里头都是来给做贷款手续的，并没有一个担保义务在里面。而我们当年做，签订有担保合同，必须承担连带保证责任的，而且要交担保费，这一系列的手续。
我们去看那个贷款行为，我们以前做叫综合消费贷款，或者消费型贷款，因为很多银行对纯粹的消费型贷款和这种中间贷款是非常慎重的，这个市场是控制的。特别是限购以后他们也是控制的。为什么会出现银行会给他贷款？
再来看张金凤的行为，我个人认为她就是有诈骗的嫌疑。因为作为买家，我们且不说你通过什么方式贷款的，那么你既然贷到了款，你的义务就是支付尾款，而你没有支付，你用于了其他的目的。你在明知应当支付的情况下你去干了别的，那我觉得就有非法占有的故意了，而且不是一套，也不是个案。这些细节都不是单纯会发生的，从我个人来说，作为房地产按揭贷款律师，从我个人的执业经验来说，我觉得这个应该是涉嫌刑事的。
宝永生律师（京都律所刑事诉讼部律师）：这个合同我看了一下这个付款方式，是首付30%，其余的款没有说是通过按揭的形式付款，而是说就约定了一个付款时间，45-60天之内付款，是不是通过按揭的方式付款，还是通过其他的方式付款，合同里没有体现出来。这个合同恰恰吻合这种情况，他没有约定说贷款的，我贷款必须得还房款，没有这个说法。所以,我认为这个是二手房按揭贷款不能这么认定，就认定是一个纯的商业性的房屋抵押贷款。银行我估计也是按这个房屋抵押贷款给放的。
简单说一下张金凤的行为，我也比较同意曹老师的说法，现在恰恰是以合法的房屋买卖合同，合法的存量房买卖的行为这个形式，掩盖她自己一个主观的意愿。这个也就是恰恰你们到公安局立不上案的原因，因为你们手里的手续都是合法的。给人的表面现象就是一个经济纠纷，你们之间是一个房屋买卖的民事行为。
但是，最终这个张金凤有没有非法占有你们房款的目的，这个，你们最终得经过对张金凤讯问，咱们才能得到结论。所以现在盲目的对张金凤的行为，是刑事诈骗还是民事欺诈，咱们也不能说贸然的下结论。
（记者提问：我想问一下，如果她要否认她的行为存在欺诈故意的话，有没有其他的方式来证明？）
宝永生律师：她如果是这么说，但是她必须把话说圆了，你究竟是想怎么做。她的想法和她这个行为必须吻合了。现在还款的时间已经到，还不支付还款，又通过银行把钱已经贷出来了，这是怎么想的？如果就是不想给卖房人还款那就是典型的诈骗，这个没有异议了。
但现在你们所有的过程都有个合法的外衣，这个合同还是经过中介公司给你们出这种制式的合同。所以这是导致你们刑事立案立不上最主要的原因。
但是最终我认为，曹老师说的一句话，这个案子不说立案，最起码应该做一个甄别，就是公安部门应该做一个甄别。究竟是否构成刑事犯罪，我应该做一个甄别，最后下一个结论，不构成刑事犯罪的话，受害人通过法院，通过其他民事手段来处理这个问题。构成刑事犯罪，那这时候立案、抓人，这么一个程序。
另外我认为出借身份证这个人，如果他是对张金凤的这个行为，是明知的话，那么他有可能也要构成共犯，但是这个要在公安侦讯以后才能做出的结论。我的个人观点基本上就是这样。
赵岐龙：我刚才有一些地方不是太清晰，在签订合同过程中存在欺诈行为，可能再说一下。在你们签订合同的时候，张金凤给你们提供哪些虚假的手续或者是其他什么虚假的表示？
（卖房人：他没有提供任何虚假，就是没有虚假手续，没有欺诈的，我现在回想起来，我没觉得他有什么东西骗我的，唯一一个骗我他就是套我，会迎合你的话。）
梁雅丽（京都律所刑事诉讼部合伙人）：这个案件给大家最初的感觉，好像是刑民交叉的这么一个状态，既是民事纠纷，又好像可以追究刑事责任。
关于房屋买卖合同，根据卖房人的介绍，对于张金凤借用他人身份购买房屋的事实，卖房人是明知的，也认可房屋过户到房屋买卖合同中约定的买受人名下。在合同签订过程中，张金凤并不存在隐瞒或虚构事的任何行为。-
关于购房款的支付，前面几个律师也都谈到了，因为这个房屋买卖合同的约定，首付是30%，尾款的支付仅约定了付款期限，并未约定尾款的支付方式，也没有明确约定尾款的来源一定是出售房屋的抵押贷款。（受害人补充：她在跟我交谈的过程中，和中介的两个人，一再的跟你说，她会用她的公司的名义，拿这个房产去做商业抵押贷款，因为我爸爸也是做生意的，他们有时候资金周转不好的时候，他们公司的老板也会把自己的房子拿出来抵给银行，套一部分现金去流，这个我觉得是很合理的一个事情。）
这里就要注意区分个人资产与公司资产的界限，毕竟在房屋过户后，产权登记在约定的买受人名下，根据《物权法》的相关规定，房屋登记公示的产权人对房屋享有所有权，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，只要房屋出卖人稍加注意就应该能辨别，张金凤讲“用公司名义将他人名下的房产进行抵押”，这种操作的不可行性。况且，就如这位受害人刚才补充所讲“张金凤说拿这个房产去做商业抵押贷款”，那么这个抵押的贷款，到底是为这个房子付尾款做的二手房的抵押贷款，还是别的用途贷款，这首先要查看该房屋银行抵押贷款合同及相关材料。如果说确实为了支付购房尾款所做得抵押贷款，应该支付购房尾款而张金凤没有支付，这对于界定她的行为性质，有一定的作用，有助于判断张金凤的行为是否构成民事欺诈。如果该房屋的抵押贷款是根本和房屋尾款的付款没有任何关系，那么该贷款的资金去向，就不能作为认定张金凤是否构成民事上“欺诈”还是刑事上“诈骗”的依据。退一步讲，即使有证据证明张金凤在房屋买卖合同签订时，表述过要以公司的名义抵押贷款支付尾款，也仅仅是意思表示的不真实，不构成刑法上诈骗罪的“虚构事实”。
因为没看到书面的银行抵押贷款的，由于相关资料的欠缺，所以这里很难界定她的行为是不是构成说刑事上诈骗。在刑事领域，是否构成“诈骗”关键是要看张金凤是否存在隐瞒真相、虚构事实的行为。如果张金凤实施了隐瞒真相、虚构事实的行为，那么银行贷款的性质，贷款资金的去向，是帮助界定张金凤是否具有非法占有故意的依据，是否具有非法占有的故意，不能单凭她说怎么样，辩解仅是一个方面。因为有些资料是欠缺的，所以我觉得对于张金凤行为界定，目前很难做出确切的判断说张金凤的行为已构成民事欺诈，更不能说张金凤的行为构成刑事诈骗。
再一个，谦抑原则是刑法的基本原则之一，如果说通过追究民事责任能够救济的，不轻易适用刑事的救济手段，更不能轻易将经济纠纷上升为刑事犯罪，追究刑事责任。不可否认，近几年确实存在刑事盲目介入民事纠纷的现象，作为民商事纠纷一方的当事人，为了在最短时间内解决问题，往往希望通过刑事举报，希望借助刑事手段最有效、最直接地解决问题，这种心情可以理解，但是决不能轻易地将民商事纠纷人为地上升为刑事犯罪。
关于北京伟嘉安捷投资担保公司的责任的问题，我们也看到，虽然伟嘉安捷是担保公司，实际上该公司在这份《房屋交易保障服务合同》里面，并未约定伟嘉安捷在房屋交易过程中对于资金的任何担保义务，仅仅约定了伟嘉安捷公司在房屋买卖交易过程中的一些具体行为如：协助办理相关手续、监督房屋买卖双方按照约定履行合同义务、协助发送履约催告函或告知函件、协调处理交易履行中产生的争议或纠纷等，但是没有确定的对给付资金的担保责任，没有任何一个资金上的担保责任。所以，要依据该《房屋交易保障服务合同》追究伟嘉安捷的担保责任，是很难得到支持的。
不管基于什么原因，我爱我家承诺先行支付房屋尾款的行为应该给予肯定。买房人的损失也能及时得到弥补。对张金凤的行为界定，还有待于借助于其他资料来做综合评判。尤其贷款的性质，资金的去向，这是个最关键。就目前的资料所反映的情形来看，很难界定张金凤的行为构成民事“欺诈”，更不能构成刑事“诈骗”。
朱娅琳律师（京都律所刑事诉讼部律师）：我觉得她是不是构成诈骗行为，还要看她把这个钱贷出去之后干什么用了，而不是仅仅以什么名义把这个钱贷出来。如果把这个钱贷出来了，比如在其他的经营活动，或者投资，他们并没有说把这个钱装到兜里面不给你了，你也不能以此认定他有非法占有的目的，继而构成她诈骗罪。还要看她把这钱干什么了，如果咱们现在看了解的情况，个人感官认为她可能是诈骗，因为现在人不在，然后拿着钱也不知道哪去了。但实际上是不是构成诈骗，像刚才几位律师说的，可能需要公安机关介入以后，查明她这个钱贷出之后，真正的投到哪了，然后才能去看她是不是有一个非法占有的目的。
杨海明律师（京都律所刑事诉讼部律师）：刚看到这个案子材料的时候，我第一感觉就是这个可能涉嫌诈骗。因为中间有一个很奇怪的事实，如果她要把这个房子抵押了之后，就像刚才说的一样，把这个钱贷出来了之后，如果这个贷款的用途，是用来支付买房子这个款项的话，按照银行一般的操作流程，他对这个贷出来的款项的用途，限定的非常明确，就是这个款是用来做什么的，我要跟踪你这个资金的流向的。一般的操作就是如果我要是这个钱，是用来买房子，然后支付尾款的情况之下，这个钱出了银行的门，应该是直接支付卖房子这个人，应该是这样一个流程。她既然能够把这个钱很顺利的从这个银行拿出来了，然后又没有让卖方知道，我觉得这个中间可能贷款采取的方式，就不是一个贷款来还买房款的方式，他可能用的一个方式，就是我对这个房子有一个完全的所有权，这个贷款的用途可能是生产经营或者是个人消费这一块，而不是用来支付买房款。所以从这种情况来说的话，从主观上来说，她就存在一个欺诈的故意了。当然这只是从我的直觉上来感觉，因为原先我在银行工作，所以对这一块，首先我是有这样一个感觉，这个人从主观上可能是有想非法占有的故意。但是因为主观这个东西，很难推定，常通过客观的一些事实，来推定她主观上到底是一个什么情况。
我非常同意刚才朱律师说的情况，要跟踪把这个钱贷出来了之后，这个资金的流向，我做什么用的，我个人用掉了还是说做其他的投资了，来探寻她主观上到底是一个什么样的主观意图，是要非法占有，还是要拿去做其他的事情，来判定她主观上的情况。如果说这个人现在已经到案了，然后她表明自己主观上是一个什么样的情况，可能对整个认定会好一些。但是现在的情况，她现在没有到案，所以很多的东西，我觉得还是在公安机关立案了之后，通过查询，首先查银行贷款合同，到底是一个什么样的贷款目的，然后其次查这个钱，贷出来了之后钱做什么用途去了，查她的资金流向，然后来探寻她的主观方面的想法。然后来最终确定她到底是一个刑事案件，还是说是一个民事的普通欺诈行为。
刘玲（京都律所律师）：我这几天一直关注着本案。随着媒体报道的信息越来越多，我认为这是一个涉嫌合同诈骗的刑事案件.。对性质有个判断,才能进一步决定案件的未来走向.目前,这个案子的焦点是它是民事欺诈还是刑事诈骗，如果认为是刑事案件，则通过公安机关立案启动刑事诉讼，受害者的财产损失通过追缴赃款来得以挽回,现在即使中介公司已经给受害人代偿了这部分，赃款也可以返还给中介公司。如果要是民事方面的话，就要涉及到房产合同是否有效、担保担保是否有效、是否欺诈，二次贷款合同是否有效等等。
解决问题是王道，分析张某某的行为，确实是从一开始，合同里面在补充协议里面，有一个陷阱条款，合同订立后她来先履行一部分合同义务，然后促使卖方一步步履行己方义务，直至将房屋过户。为了促使卖方签订合同，张某某将中介公司和担保公司作为一个砝码，促使了卖方相信了她，然后按照一个正常的合同来签订、履行。
分析张某某的主观目的，是否存在以非法占有为目的？判断其目的要通过她的行为来进行的分析。而不是以她个人的表述来判断。即使她说的也不一定是真实的，所以就是从她的行为，然后来推断她主观目的——是否以非法占有为目的。
截止到今天，张某某她依然可以履约支付余款，但是，她没有支付，也没有积极地跟卖方接洽，承诺何时给付，另一方面，她本身是否有能力支付这笔余款，有没有实际履行能力。她通过抵押从银行贷款，这笔款的下落？现在我们知道的信息是碎片状的，分析判断的依据不足。所以，我觉得还是走刑事案件，由公安机关立案，那么侦查机关介入，会将所有的资料、所有的材料都汇集到一起，当事人到案以后，会进一步使整个事件清晰起来，到那时这个事情进行分析，定性，然后由司法机关判断是民事案件，还是刑事案件，决定是否继续刑事诉讼程序。这样更利于事情的解决。这是我的个人意见。
本案不存在欺诈行为
杨照东律师（京都律所刑事诉讼部主管合伙人）：
从民事的角度，我觉得刚才几位律师已经讲的比较全面了。我们的受害人应该有理由乐观起来，因为这件事情，尽管张金凤跑了，找不到了，但是你们毕竟还有人可找，比如说这个枪手，他应该承担第一付款人的义务。比如说这个中介机构、担保公司，尽管他承担的不是担保人的义务，但是他应该承担他所签的这个合同的违约责任。这个合同中关于违约条款约定的比较明确，承担违约责任同时还可以承担一个损失赔偿责任。需要明确的是，这个中介机构不是担保人，因此他不会对购房人支付买房款承担担保人的连带责任。
关于刑事部分，前面我的同行讲到了很多观点，但是我发现尽管他们的观点很多，但有一点是一致的。从曹主任开始，就认为本案中的欺诈是存在的。在这个基础上，我们有律师阐述，说如果不想还款那么就是典型的欺诈，梁雅丽律师提出一个待定说，民刑交叉说，小朱、海明也都提到，从主观上看是否有非法占有的目的，目前不能定论，需要待定。种种的这些观点，都建立在一个认识之下，就是本案中的欺诈是存在的。只不过是民事欺诈还是刑事诈骗而已。
我有一个最基本的观点和大家不一样。按照我们目前所掌握的信息情况来看，还不能够确定本案中有欺诈行为的存在。我注意到，刚才有位律师问到这位先生（受害人）时，这位先生（受害人）说了“到现在我真没觉得这张金凤有什么话是在骗我”，可见，作为受害人来讲，都没有感觉到张金凤在哪些地方欺骗了他。
我们讨论的刑事诈骗中的欺诈也好，民事欺诈也好，一定要在什么阶段呢？要界定一个时间点，那就是在行为人取得你的财物的过程中，我们刑法上讲叫做转移占有。取得你的财物过程中，如果存在着欺诈，那么才是我们要说的欺诈。如果财物已经取得之后，再有欺诈行为，它就不是我们说的民事上的欺诈，也不是我们说的刑事诈骗上的欺诈。
为什么说本案中没有欺诈的存在？根据刚才这位先生（受害人）介绍的情况，张金凤在和卖房人签订房屋买卖合同的过程中，没有一句话是假的。她讲到了房子不由我作为购房人来买，我找别人来代我买，她明明白白的告诉了你，她事实上也是这么做的，没有欺诈。
第二点，她讲到了，我要用买你的这个房子做抵押贷款，事实上她也是这么做的，没有欺诈。她的身份又是实实在在的，没有欺诈。
那么，可能我们会有人觉得，不仅仅受害人，甚至我们的同行也会觉得，为什么有一个印象总觉得这个案子中就是有一个欺诈存在呢？我想可能是基于两方面的原因：一个是我们感觉到张金凤在买房的时候就没想支付后来的70%，拿30%钓你这个大头。
还有一个原因，可能张金凤说过，我用贷来的款还你这70%，有过这样一个承诺。这个承诺就是虚假的了，你根本就没想用贷来的款还我，你说了假话，虚假承诺了。事实表明，你可能就没想付我后面的70%，你把真实的想法给隐瞒了。你有个虚假承诺，你又隐瞒了你不想还款的真实想法，因此欺诈存在了。我想在我们的潜意识之中，主张欺诈说存在的，可能是考虑了这两点。
但是从法律上分析，这两点恰恰不是欺诈，更不是刑法上的诈骗。我们都知道，无论是民事欺诈还是刑事欺诈，法律规定的都非常明确，叫做隐瞒事实真相，或者虚构事实。大家注意一下，隐瞒事实真相或者虚构事实，都是针对事实而言。它绝对不是讲你隐瞒了真实的想法，就等同于隐瞒了事实的真相。虚构了一个承诺，不等于虚构了一个事实。因为无论承诺也好，还是想法也好，都是主观上的东西，而事实是客观范畴的东西。
我主张本案中不存在欺诈是基于两点：第一，张金凤没有作出什么让我们感觉到可以称之为欺诈的行为。即便她隐瞒了真实的想法，作出了虚假的承诺，也不符合我们法律关于欺诈的事实方面的这种要求。所以说在这个案件中，我首先认为她是不构成欺诈的。
那么，欺诈如果不存在，后面的事情，是不是主观上有非法占有的目的，我们大可不必讨论。作为诈骗罪来讲，有两大构成要件，主体、客体我们不说，那就是要求客观上有欺诈行为，主观上有非法占有的目的，缺一不可。没有欺诈，你无论它主观是个啥它都不构成诈骗犯罪，连民事欺诈都不够。这是我的一个基本看法。
那么刚才我们两位年轻律师讲到了，要通过具体的行为来判断行为人主观上是不是具有非法占有的目的，我们从事过检察官工作的刘律师也讲到了，这句话不假。我认可这样一点，张金凤有主观上有非法占有目的的这种嫌疑。我的理由在哪呢？就是因为你现在联系不到她，拿了房子之后，她把房子该卖的卖，该贷款的贷款，揣兜里人走了，人走楼空。按照现行的司法解释，取得他人财物之后潜逃的，就表明主观上有非法占有的目的。携款潜逃的是法律规定的主观上具有非法占有目的行为表现之一。所以说仅就她这个人走楼空，带着钱走了抓不着影的这一点，我们可以判断她主观上具有非法占有的目的。但是由于前面我所讲的，客观上认定不了她有欺诈的行为，所以诈骗犯罪是不成立的。
虽然我们大家都有这么一个“欺诈”的印象，但是我想我们要坚持一个原则，就是罪行法定原则。光有印象不行，我们要严格按照法律规定的犯罪构成去衡量她，看她是不是具备了诈骗犯罪的全部要件。
还有刚才那位小伙子，问到了在这个事件过程中，是不是能够投射着我们法律上的漏洞和空白。我们搞房地产的、搞民商法的，从政策的角度，包括我们二手房政策，限购政策提出了一些质疑，认为政策本身存在问题。
作为一个刑事辩护律师，我从另外一个角度看，这里还真的体现出一个刑事立法上的空白。张金凤这种情况，我觉得充其量能给她一个定性是恶意购房，或者恶意欠债。卖方人明知道付30%是有风险的，但他基于一种善意，把这种风险留给了自己。张金凤则利用了这种善意，买房的时候可能就没想付全款，这是一种恶意购房，或者说恶意欠债。但是客观上她确实没有实施任何的欺诈。
那么就目前的法律，对这样的一种主观有恶意，客观上没有欺诈的行为，是个空白，没有规定相应的犯罪。立法就是这样，总是滞后的，实践中如果出现了很多行为，靠其他的法律制度不能够救济的时候，那么最后的一道救济手段，就是刑事法律手段，就给你界定为犯罪。以恶意欠薪罪为例，恶意欠薪的现象太多了，法律就把恶意欠薪行为界定一种犯罪了。在立法规定犯罪之前，尽管恶意欠薪普遍存在，尽管恶意欠薪有着那么大的社会危害，但是大家都知道，从来没把它当犯罪论处，这也是坚持的罪刑法定原则。
我们还知道，贷款诈骗罪要求主观上要有非法占有目的，客观有欺诈行为。但是还有一种现象，贷款人贷款的时候，他确实在客观上有欺诈行为，但是他的主观上没有非法占有的目的，这怎么办？在刑法修正案（六）之前是不以犯罪论处的。但是实践中，这种现象大量存在，给银行造成了很大的损失。所以刑法修正案（六）补充了一个新的罪名，叫做骗取贷款罪。骗取贷款罪的本身，就是主观上没有非法占有的目的，客观上实施了欺诈行为。像张金凤这类案件，如果说主观上有恶意，有非法占有的目的，客观上缺少欺诈行为，这种现象如果非常之多，在社会上形成了泛滥，造成了严重的社会危害的时候，我相信就会像恶意欠薪罪和骗取贷款罪一样，立法会追加这样一条。
但是如果这种现象是个别的，没有构成一种泛滥，就像我们梁律师讲的，从刑法谦抑性原则的角度出发，可能不会动辄的就是以犯罪论，也不会把这样的一种行为上升为刑事犯罪。
今天我提出这样一个观点供大家讨论，这样的一种隐瞒真实的不想还款的想法，包括作出虚假还款承诺，不属于我们刑法上讨论的欺诈，也不属于民事上的欺诈，因为它反映的不是一个客观方面的东西，而是个主观方面的东西。对这个观点，刑事业务部可以讨论一下。这个案子因为缺少欺诈的存在，就不用考虑诈骗罪了，我觉得民事欺诈都不够，它就是一个恶意欠债。恶意欠债的行为，就目前的法律规定只能属于民事范畴，需要民事司法手段来解决。今天我们的律师给了受害人很好的建议，建议可以诉这个、诉那个，共指出了六个方面的责任人，其实都可以救济，不一定说非要追究她刑事责任。为什么这个案子在公安机关立不上案？我觉得如果案件事实保留到或者静止到目前这个状态的话，不再有新的事实出现，这个案子永远立不上案。因为它从现行的法律规定来讲，确实就定不了诈骗犯罪，这就是我的观点，可能让你们不太满意，但是事实上可能真的应该是这样。
韩嘉毅律师（全国律协刑法委员会秘书长，京都律所资深刑辩合伙人）：我看了媒体报道，刚才也听了买房人的简单介绍，我同意刚才杨律师的观点，我也觉得可能不构成诈骗犯罪。我还要再补充一点。因为无论是普通的诈骗，还是合同诈骗，还有金融诈骗、信用证诈骗等等所有的诈骗，有个共同的特点，必须是受害人由于对方给与虚假的信息、或隐瞒事实，产生了一种错误认识、和错误的判断。基于这种对事实的错误认识和判断、主动自愿交付财物、才是被骗了。这是骗的本质。提供虚假的事实是原因、错误的认识是结果，最后是主动自愿交付财物，被骗了。
这种错误的认识，是由于行为人告诉你的是虚假的事实、或隐瞒了事实，比如说本来没有的她说有，本来有的告诉你没有，告诉你虚假或隐瞒的仅仅是事实。虚假和不实的是事实，不是承诺。现在看，我认为对方给与卖房人仅仅是虚假的承诺。她给你个假东西，就是我贷好款了给你钱，你信任她了，这个时候你产生交付的欲望，这也是被她骗了。但是这种骗只能是民事上的欺诈，并非刑事上的诈骗。
这个案件最后的结果为什么公安机关不立案，原因就在于，被害人没有基于一种对事实的错误认识交付财物，而是基于一种信任交付财物，这种信任交付财物和基于错误认识交付财物是不一样。
还要说的是，对于事实的虚、假信息也要达到一定的度，才能改变性质。从民事欺诈转成刑事诈骗。在我们日常生活当中，交易从未公平、虚假随时存在，民事欺诈和刑事诈骗无论是在实践上，还是在理论上想要区分的十分清楚明确，难度很大，所以很多时候，针对不同的案件往往争议很大。你说100斤大米掺2两沙子叫不叫诈骗？不叫，那叫民事欺诈。但是100斤大米当中掺了98斤沙子叫不叫诈骗？叫诈骗，就不叫民事欺诈，它有个度的问题。而这样的度究竟定到多少是区分民事欺诈和刑事诈骗的界限，确实难说清楚。
有一种虚假，目的是为了达成交易，这与民事欺诈、刑事诈骗又有不同。在日常交易的时候，双方都有可能有一定虚假的，比如买东西的时候，我们常听到有人说你别骗我啊，我是工商局的，或者我懂行。这个时候也有虚假。卖方也一样，我这个最好，你可找不到比我更好的了！这些有可能也有虚假，这些夸大实力、虚张声势的做法，只是为了提高交易成功的概率，这些都是一种让对方信任而已。这个时候的假跟民事欺诈、刑事诈骗还是不一样。为了促成交易，和真是提供虚假的事实基础不一样的。不一定是违法，只有一种情况是犯罪，是为了非法占有为目的，提供了虚假事实。民事欺诈不一样。
现在有一个错位在哪里呢？经济纠纷往往借用刑事的介入，来达到实现终极目的，我觉得这个是错误的，滥用的。
房地产中介的法律责任
秦庆芳律师：我认为在这个事件里头中介机构确实有应当承担责任的地方。根据建设部的《房地产经纪管理办法》以及《合同法》和物业、销售、房屋买卖相关的规定，我认为作为专门的提供房屋买卖中介的机构，他们有义务在交易过程中给买卖双方都提供真实的信息。而且也有义务在这个过程中告知买卖双方的购房资格合不合法、 或者符不符合购房要求。这都是应当有的提示义务和风险告知义务，无论是买方，还是卖方。
按照《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪公司不得从事下列行为：不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务以及其他法律、法规禁止的行为。我觉得根据这样的相关规定，在这起交易中，如果中介机构明知张金凤用他人名义规避限购规定，应当告知交易双方交易中存在这样的风险。中介机构明知有限购政策还协助了这种买卖行为。我认为这是违反《房地产经纪管理办法》的。
（记者：对于受害者，他们有没有权利认为合同无效，拿回房子？）
秦庆芳：合同无效是有几种情况的，一个大原则就是要违反国家禁止性规定，即法律法规，而不是部门规章。目前违反的是限购政策，不属于国家强制性的规定。
（记者：我爱我家口头告诉签订担保合同，但是担保合同没有担保责任，这算不算是欺诈行为？）
秦庆芳：《保障服务合同》我看了。这份合同本身不是法律规定的保证合同。保证合同是有明确的责任划分的。比如你是一般保证还是连带保证？这些都要明确说清楚。因为责任承担的方式不一样。担保公司本身是可以作为保证人来承担法律责任的。在这份合同里没有明确担保公司是保证人，也没有体现任何保证责任的内容。
可能卖房人没有仔细看清合同的内容。也有一种可能卖房人并不了解什么叫保证义务、什么叫担保义务。卖房人忽略了条款的详细规定，也没有咨询相应的法律人士。
另一个角度，对中介公司来说，这份合同是跟房屋买卖合同、居间合同一起签订的，而且这三份合同的经手人的身份就是我爱我家的房屋经纪人员，他只代表我爱我家，而不是担保公司。
这个过程中房屋经纪人员没有明示，并没有向买卖双方，尤其是卖房人说明担保公司和我爱我家不是一个公司的。这某种程度上造成了卖房人的错误认识和错误判断。我个人认为，担保公司签署的这种《服务保障合同》与《房地产经纪管理办法》的规定是不符的。因为《房地产经纪管理办法》明确规定，提供居间、代理服务的都应该是房地产经纪公司，而且房地产经纪公司对从业人员是有经纪资格要求的。《房屋保障服务合同》仅就他的内容来提供的是房地产经纪服务的内容，如果担保公司提供的是房地产经纪内容的话，它应当符合《房地产经济管理办法》的要求、具有当地产经纪的资质。否则不能开展类似业务。伟嘉安捷只是一个投资担保公司，无法确定它是否是房地产经纪公司。但实际上，按照《保障服务合同》的内容来看，伟嘉安捷提供的都是房地产经纪公司应当提供的服务。如果仅以《保障服务合同》的内容排除我爱我家在房屋销售过程中对客户的风险提示义务，或排除我爱我家不充分告知行为和违规行为，我认为是没有依据的。
（记者：我爱我家业务员口头承诺70%余款如果不能到账，则有担保公司承担担保责任，这个口头协议是否算数呢？）
秦庆芳：首先，要看我爱我家的业务人员代表谁做的口头承诺。实际上业务员的一系列行为对于买卖双方来说代表的都是我爱我家。他这种行为即使说不是一种担保责任，在某种程度上也有一种承诺性的意思表示：保证会成交、保证拿到全额房款，如果不能取得全额房款会承担赔偿责任。但这种承诺的性质不能说是担保责任。作为一个房地产中介从业人员，做这种承诺实际上是违规的和误导的。所以如果业务员是代表我爱我家做出承诺，他在履行职务过程中给客户造成损失，这种责任应当是由中介公司承担的。至于承担以后员工是否有过错、员工故意违规或故意犯错，他们要按照劳动合同的相关规定来执行的。
孙巾力律师（京都律所民商诉讼部律师）：我听了今天的会，大家一直在提一个问题，大家在买房的时候，往往缺少法律意识，法律意识淡薄。在二手房买卖过程当中，我认为作为一个房产中介公司，他们应该加强行业自律。作为一个专业的服务机构，专业的服务人员，你应该具备相应的专业能力和专业知识。
作为一个房产中介公司的工作人员，工作的性质和最后要做的内容，就是要给这些买房和卖房的人提供一个专业的服务，可是你不具备这样的服务能力，必然的会出问题。这不是我们的政府制定的限购政策出问题了，而是这个过程当中太多的环节。因为它本身，刚才我们说到的，都不懂什么委托手续这些东西，不规范，可是我们可以从政府监管多方面的投入，把这个行业，该设定的把它设定。相应的人去考相应的资格，他们也应该有一个门槛。当他具备了一定的知识，行业去给他提供空子的时候，这些人在做事的时候，我们全国十几亿人口，不能要求每一个人我在做一件事情的时候，我具备这样相关的法律知识。而我们的律师不可能服务到每一家、每一户，所以我觉得作为这个本身来讲，作为这个行业来讲，我认为应该在他的专业领域，加强内部的自我管理，还有专业方面。
债权转移后，受害人是否还能主张权利？
（记者：我想问一下，受害人是在跟我爱我家签完协议之后，等于说债权人发生了转变是吧？）
梁雅丽律师：我爱我家补偿了他们的损失，就支付了尾款之后，他们的债权转移了。
（记者：那是不是如果要是再找张金凤的话，就是是我爱我家来负责这个事的。如果他们要是申请张金凤是属于民事还是刑事的话，是不是受害人就没有权利了？）
梁雅丽律师：不是。那仅仅是一个民事权利的转让。只不过是这个损失他先承担了，然后他再向张金凤或实际的买受人主张，这是民事权利的转让。
（记者：如果他跟张金凤私下里达成协议的话，张金凤违不违法就无所谓了，只要他们两个之间达成协议？）
梁雅丽律师：不一定。公安机关行使国家公权力，包括你们说的，作为受害人，如果向有关机关去举报，公安机关认为她是一种犯罪行为，这个不是说我爱我家想放弃就可以放弃的，那是代表国家来追究她刑事责任的问题，这不是公民可以放弃的。
（受害人：就是这种受害人签完这个之后，还有没有权利让我爱我家来进行一些赔偿？因为他们毕竟是很大一个过错方。我们家，一个是拖了将近一个月，有违约金的问题；还有一个就是我律师费、上诉费。）
梁雅丽律师：你可以把全部损失，都主张由我爱我家承担。比如主张你为了交涉这件事情所支付的一些费用。
受害人：他们是有责任来承担这部分的损失吗？
梁雅丽律师：业务员的行为代表实际上代表的是个职务行为，应该是我爱我家来承担后果。职务行为最后是由单位来承担的，是这么一个法律关系。
银行抵押的法律问题
（记者：受害者表示房屋被进行过多次抵押，甚至被转卖，如果定性为刑事案件，双方的买卖合同是否无效，房子有没有可能作为赃物还给个人？）
秦庆芳：我个人认为很难。 这个案例牵扯到很多关系。在抵押的情况下，抵押给个人，个人是抵押权人。如果抵押权人是善意取得，要保障他们的利益。通常在房屋买卖里是支持善意取得的。如果是转卖的话，买受人是不是善意取得？如果是善意取得的话，房屋回转的可能性就很小。
（记者：银行是一个很关键的环节，在这个案件中，银行是否存在涉嫌违规的行为？我的同事曾经去找了几个顶替买房的人，穷的掉渣。完全没有偿还能力。有一个 人，妈妈精神有问题，父亲是村里收垃圾的。我们就打探亲戚朋友，说他们家连5000块钱都拿不出来。银行怎么通过审查？）
秦庆芳：从介绍的情况来 看，买家办理的不是纯粹的按揭贷款。如果是这种情况仅就买卖双方的交易的过程中体现不出来银行的责任。但是我注意到一个细节：有一个当事人说过，他们签订 合同以后，还是由中介公司的经纪人给他们打电话，说要到现场做评估。这说明整件事情和我爱我家的经纪人是脱离不了关系的。如果仅仅是居间服务，房屋买卖合 同签署以后中介公司的行为和责任就终止了的话，就不会有后续的中介公司经纪人再跟客户联系，去做担保、做抵押。这应该是由担保公司另行请其他人员做这些事 情。经纪人不能两个公司都代表。
这个细节里我有一种感觉：抵押的银行也许也是经纪公司联系的、房源也是经纪公司提供的、贷款需求也是经纪公司向银 行发布的。我觉得银行在做贷款的过程中，为什么没有直接选择按揭贷款，由买受人支付30%首付款之后根据双方之间买卖合同，余款用贷款的方式来完成。正常 情况下银行要审查买卖双方的买卖合同，双方的资质，然后到银行去面签。正规的二手房抵押贷款合同，银行发放贷款的时候可以直接划拨到买受人账户里面，就不 会出现（现在）这种情况。所以我也很疑惑，银行为什么单单在这个项目里面出现了这种情况。
目前看来抵押贷款是纯粹的消费性贷款，从我以前和银行打交道，银行对消费性贷款的政策把握要求更严。甚至要求可以贷款的比例，比方说30%
按照评估价值。比二手房按揭贷款要求会更高。在行业内，这叫做无用途贷款。不知道用来干什么。在这个案例里，出现了这样的情况。
我没有见到抵押贷款合同，也不清楚借款人是谁。但正常情况下，如果是消费贷款的话，借款人应该是房主。如果是房主，根据你们调查，郊区的一个农民，家里也 没有多少财产，他的资信能不能贷出那么多的钱来？有没有收入证明来还保证还款。银行都应该充分审查。我觉得很蹊跷。贷款的话，你要有收入证明，还款能力证 明，银行才能发放贷款。而不是纯粹的就是房屋抵押。
正常的房屋交易中，买卖双方都应尽到什么注意义务？
秦庆芳：二手房买卖通常是两种途径，一种是自己成交的方式，纯粹靠信用；大多数还是通过当地产经纪公司来完成的。一方有房源，一方有客户。我认为，买卖双方都有责任。
首先，基于对中介公司的信任。对中介公司来讲，应该是专业的。这种专业体现在给买卖双方提供的信息是真实的、专业的，风险提示是充分的。
其次，对于买卖双方来说，买方的审查应该更加严格一些。首先要核实房主，有没有产权证，产权证上有没有他项权利，是不是按揭贷款？还有没有租户。都要核实清楚。更细致的要去查看房屋，设施、装修，家具，户口是否需要迁出。这些都确定后，再约定房价。
对卖家来说，最大的风险就是受到房价款。实践中，代理的客户过程中，全款是最能规避这个风险的。在过户时，一手交钱，一手交货，这是最原始的方法。还有， 通过贷款的形式。我想如果有银行能够介入，对卖家是一种保障。因为银行有严格的贷款审查程序，这个时候缴纳首付款后，需要先过户，办理抵押登记以后再发放 贷款。它也会要求面签，要求签署划款委托书，银行审查完以后，直接把这个钱划到卖家的账户里。实际上，这是一个规范的流程。对卖家也是一种保障。
如果不是这样的话，涉及到一个交易资金监管的问题。资金监管的问题，北京市好像从2007年开始的一直有，但是执行的不好。比如我自己的客户我不想监管， 中介也会说，监管不好，要有三十天才能到账啊。因为不会马上即时拿到钱，卖家也不太看重资金监管。而且资金监管也会产生一定的费用。
实际上，强制要求资金监管可能是未来的方向，但目前来讲不会马上就实现。有一个买卖双方接受的过程，也有一个银行如何开展这个业务的过程。中介公司如何通盘联网，建委如何监管，很复杂的工作。
我建议卖房者，如果出现先过户的话，最好做资金监管，能够接受这种方式最好。
在 这个个案里，卖房人比较放松，认为只要找到买家，价格谈好是关键的。其实对他们来讲，最大的风险就是物权的转移。房价款的支付是个债权的关系，过户是一个 物权转移的过程，怎么把这两个内容衔接起来。对卖家来说，有一个最底线的保护意识就是，没有收到全款的情况下，不应该过户。除非是有一些，资金的监管措 施，银行的贷款手续，签署法律文件，有银行来做划款的保证。这些情况下，才能去实施过户。按揭贷款的话，有银行、住房公积金中心的担保。可以做过户。
先过户的情况下，我们国家法律规定不动产是登记制度，如果已经做了过户登记的话，物权就发生的转移。在房价款上和买房人只是一种债权关系，只能通过债权的方式去追索。物权的回转很难被支持。
作为律师，我希望买卖双方找专业的机构，提供专业的服务。包括中介公司的专业，以及法律的专业，都应当借助外脑的力量来完成交易。房屋买卖是人生重大的安 排，要听取专业人士的意见。如果你是具备一定的知识，做功课的途径也很多，怎么买卖二手房，哪些陷阱、税费、包括阴阳合同是否合法，怎么做网签等等。都是 应当关注的。
京都律师听取当事人讲述案件细节