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踩了这么多盘，上周去看红星的时候可是累的够呛，一个坡爬的人下来腿抖，倒是坐实了“半山”的卖点，但以后这生活靠11路不行了，尤其对于家里有老人的，还得有个车；

下来的时候在长安相府门口便利店买水，也是是看见我手里拿的单页，老板随口问是不是去紫御半山看房了，自己也排了个号，希望能摇上，便寒暄了几句。

备注：个人观点，房哥原创，仅供参考，信息采集日期为2018年5月24日。

说红星之前先谈谈长安区，算是很招黑的一个区域，我大学四年在这里上学，觉得还不错，没有那么多的高楼；

韦曲这生活也算方便，虽然比不上城区的繁华，但舒适度还是不错，地铁二号线通了以后，去小寨钟楼也方便，不用再去挤600，215，在加上当时这里物价便宜印象也是很好；

但对于好事者而言，长安区却总是容易沦为地图炮的焦点，比如杀人放火长安县，黑车，长安特别行政区，公交不刷卡，包括最近的摇号门事件，总结起来就成了七个字“长安特别行政区”；

总结起来原因无非还是很多人觉得长安没融进来，虽然从县改成区，但没有区该有的繁华，没有区还有的高楼，商业这些；

基于这种历史原因和发展现状，就很容易被揪出来作为比较，高新有产业，浐灞有环境，曲江有富人，城北有经开，城西城东虽然也是老工业区改造，但什么沣东新城，幸福林带也总能带出来点卖点；

但提到长安，能想到的也就只有大学城了，纵然长安区的交通，环境是好于城西城东的，但却鲜有人提及，喷子们一句杀人放火长安县，一种莫名其妙的的鄙视链就出来了，在买房这件事上也是如此，还不是富人鄙视穷人，而是穷人之间相互鄙视，早买的看不起晚买的，买高新的看不起买长安的；

任何一个区域发展都有优势劣势，只揪着不足显摆，实在能有让人信服，咋没人说长安区房价还比较低，密度不高住着舒服呢？我就觉得长安挺好。

肯定就有人说，房哥，红星不是在航天城么，你说长安干啥，航天城本身不是行政区划，是开发区，地还是长安的，并且以后红星入住后，顺着东长安街大坡往下走，配套也都在老区政府这块，因此长安面临的问题也是红星业主要面临的；需要提醒的这个红星不是北二环那个红星美凯城城改盘，一个天生一个地下。

下来说小区情况，地铁二号线航天城站从C口出以后，向南200米到十字再东长安街方向上坡500米就到；

目前售楼部的位置要从阳光美地这个小区旁进去，有点绕，之后小区正门要更要靠近坡底下，说是会修一个从坡下到小区正门的电梯，这样会少走很多冤枉路；

小区规划一共两期，现在卖的是一期的洋房和高层，规模不大只有86亩，但2，7的容积率确实不高，这个能保证后期楼间距及绿化这些东西，根据公示的楼位图，高层楼间距大致在35米左右，洋房（小高层）间距23到30多米不等，采光通风OK；

需要注意的是后期的一号楼，因为楼位想西南有一定倾斜，造成1#东户与2#西户间距较小，仅为13.07米；

高层位置中4#最好，南侧靠着8#小高无遮挡，北向距离3#高层间距41.8米，小高层6#、9#位于小区正中央，位置最好。

整个小区设置三个出口，均为西南方向，人行出入口规划有电梯，后期直接下坡，小区宣传的人车分流，但在公示文件上显示是有161个地上车位的，洋房高层区域均有分布，我就说咋楼间距留得大。

（小区地上车位分布图）

之后对外销售的是1、2、3高层以及北侧的几栋洋房，公示价格在10000块上下，根据此前开盘的情况，摇号中签比率在7：1左右，其中洋房不好买，1T2户本身套数就不多，再加上洋房平层的价格和高层基本一样，大部分优先都看洋房去了；

需要注意的是洋房（小高层）顶跃赠送，底跃花园赠送，但地下室为全产权面积，需要加钱购买，3000块一平，有意思的是层高很高，将近6米，后期可以隔成两层，住着是很爽，但装修下来的好大一笔钱，小区大致情况就是这样。

最早我听到紫御半山这个名字时候，就觉得不对，好听点叫半山，实则不就是坡么，坡景洋房更为贴切一些，红星对面聚福苑的广告语也坦诚的确定这是坡景大宅，熟悉长安区的人都知道这叫塬，特点呈台状，四边陡，顶上平，红星这个位置大致在顶上，紧挨着在坡上的是长安相府。

既然是坡景洋房，地势是足够高的，站在目前工地门口往西看，西侧南侧基本是没有遮挡的，一眼看去千亩良田；

北侧东侧为聚福苑，阳光美地，航天星苑经适房，环抱红星，基本也看不到什么景观，奔着看景的话，3#、4#高层的视野是更好一些的，沿着坡的都是一些老小区低层，还好后期门不开在这侧，这爬的人喘的厉害。

（小区西侧护坡位置，尚未治理）

小区规划之外的东西，从东长安街上坡到小区车行的水泥路已经修好，人行电梯及公园还未动静，西侧护坡目前乱石一堆，交房时候看效果，西南侧规划的神州一路还未开工，后期修通后可以直接到航天城揽月阁。

我是坐地铁从航天城出的，地铁口到小区之后观光电梯的距离大约580米，步行约10分钟，公交主要集中在北长安街上，最近的这站是东长安街西口，323，905，917，918这些都集中在这里；

开车的话还是很方便的，向西下坡直接就是老区政府，直达大学城，向东直通航天城，上神舟四路就是曲江，北向下坡顺着二号线就是会展中心，南向再走就是韦曲南了，当然这种交通方便都是有一个前提，先下坡。

生活配套这块，小区周边没有什么值得说的，还是上面的话，先下坡，就是繁华的长安主城区，东长安街西口这地方，即便放在现在看，也是长安区商业的扛把子，环境确实不如长安广场那边，毕竟区域内都是些老小区和家属院，百米的高层都很少，坏处就是看着挺旧的，好处就是生活方便。

各式各样的餐饮，珠宝金银，百视通眼镜超市，便利店，教育培训机构，医院，手机一条街，银行，宾馆，花店等等，虽然挺旧但品种齐全，因为是老区政府所在地，像长安区疾病控制中心，公安长安分局，客运公司，烟草专卖局，公正处，建设局等也都是分布在这里，人气是没得说的；

从西南北四条长安街上除了东边有坡人气欠佳意外，剩下的都很繁华，坡上看景，坡下生活就是以后的真实写照。

公园的话可以单独说说，因为周边不远处确实有几个公园，周六末带孩子出去转转还是有地方可去的，具体分布为东侧一公里为星河运动公园，两公里为航天城中湖公园，东南侧两公里有揽月阁，再往南就是潏河城市公园，不过估计很少有人会跑这里，这都在融创边边了。

学校这块，长安区确实没啥好学校，紫御半山本身也不带小学只有幼儿园，后期还是要靠公办学区，虽然距离长安近，但这块地是归航天城的，因此之后的上学也是划航天城，置业顾问说的是航天三小，这个就看后期怎么划了；

根据规划航天三小的位置在航天中路与神舟二路十字东南，也就是天浩上元郡的对面，这块距离紫御半山的距离至少一公里朝上，周边楼盘还包括天浩上元郡，航天星苑，聚福苑，阳光美地，航天新佳园等，户数还是比较多的；

需要提醒的是学区划分一般都是小区交房落了大户以后，才划得学区，现在说的只是一个范围，能不能上看交房以后。

具体到户型，高层为99㎡、118㎡、129㎡，为两梯四户连廊户型，虽然这种核心筒分离的连廊户型让中间户实现向局部通风透气效果，但光线仍受遮挡，北侧室内较暗；边户为大面积不受影响。

（在售99平高层户型图）

99的算一个紧凑型三室，很多在售的都有这种户型，大家布局也都差不多；优势动静分离，明厨明卫，U型厨房布局实用不浪费，南向主卧次卧面积还好，卫生间也做了干湿分离，整个户型非常紧凑，基本没有浪费面积；

不足的是北向的小卧室（书房）面积狭长，摆个床有点困难，开发商样板间是把走廊一侧的墙体敲掉做成了玻璃隔断，放大了视野。

（在售118平高层户型图）

118户型在99的基础上增加了主卧的卫生间、厨房的生活阳台和进门的玄关，同样全部明厨明卫，因为是边户，北侧外无连廊遮挡，视野不错；

但餐桌的位置很奇怪，因为厨房位置，其实没有单独的餐厅，比较拥挤，说是餐客一体，但客厅和餐厅空间重叠，因为图上并为标注尺寸，无法确定客厅的进深，如果进深长，餐桌还是可以靠墙摆的。

（在售129平高层户型图）

129㎡是高层中户型最好的，动静分区，明厨明卫不说，进门有玄关，厨房有生活阳台，南侧客厅次卧打通的大尺寸阳台，视野非常好，但阳台是不封的，西安这灰呛死人，业主后期要自己联系物业封阳台。

主卧带小飘窗，衣帽间以及独立卫生间，为一个整体空间，次卧书房面积也都够，不太好的是书房被两个卫生间夹在中间，楼上上下水冲马桶的声音吵，后期装修的时候卫生间隔音棉包厚点。

不足之处还是在客餐厅这块，非常拥挤，让人不知道餐桌摆在哪里，要么就是靠着卫生间的这面墙上，要么就是舍弃生活阳台，把厨房前移，留出餐厅问题，开发商应该是也意识到这个，在生活阳台上也做了上下水。

（在售134平洋房户型图）

洋房平层134算是这批户型中最好的，当然也是因为一梯两户的好做，相比较高层129的取消了南向客厅打通的大阳台，增加了餐厅的面积，北向生活阳台得以保留，厨房、餐厅、客厅、阳台在一条线上；

都是南北通透，户型方正无浪费但动静分区有点混乱，客卫做了干湿分区，南向的两个卧室都预留了衣帽间的空间，实用性挺高，洋房144的为四室，户型布局与134差别不大，在客厅和主卧中间增加了一个卧室，且四面朝南，洋房如果能买得到，优先考虑144㎡；

最早关注这个盘是年初办见面会活动时候，一个大姐给说的，一直让去看看，给她一个买不买的意见，不过后来她是抢到了洋房的顶跃还挺开心，说是等以后让去她家烧烤，加上后来在航天六院上班的朋友也一直在这里看，不过不幸的是上次的洋房和这次4#高层都没有摇上；

上周从红星往回走的时候，大姐拉我进了红星已经买了的业主群，大家评价还是不过的，包括价格，户型这块，还是觉得很值的；当然对于周边环境多久能改善也有担忧，对于学校的事儿能不能落定心里也没底；最后还是把寄希望于这是红星在西安的第一个盘，应该还不错的美好愿望上；

红星这篇文章也不单单是一个踩盘报告，更多的是对支持房哥的业主的回复，从早上开始紫御半山已经买了房的业主就在催这篇文章，写了一整天算是结尾了；消费报告这种东西肯定是有很多没有说到的地方，一次踩盘很多信息也非常有限，大家及时补充；

最终的目的还是希望通过这种形式，让大家能够客观看到优缺点，然后根据自己预算需求独立思考，谨慎选择，在这个过程中，有新的消息，不对的地方大家也及时反馈，我这边调整更改，这恐怕才是人人都是房哥的意义。

尾巴：长安区这边的热点盘五月份已经采集完毕，包括海亮德文郡，融创南长安街壹号，大华锦绣前城，恒大养生谷，红星紫御半山，以及马上要发的万科城润园；六月份去哪个区域，需要了解什么，大家给房哥留言我去摸底，也可以加入房哥问房圈，获取更多一手消息，也就是挣个辛苦钱！

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