原标题：广钢新城进入千万豪宅時代！

从2015年9月首盘开卖到2017年片区项目百花齐放，时隔两年广钢新城单价破4万追5的豪言变为现实。

进入2018年有着政府利好加持和巨头房企聚首的广钢新城，区内价值不断攀升多盘推售屡次热销，成为吸引全市高端客户的“磁石”率先带领广州楼市走出低迷。

5月末珠江金茂府推出区内首批200平以上的大平层豪宅——天际壹号墅，以千万总价和超高去化率震惊了全广州楼市

△珠江金茂府天际壹号墅样板間

至此，广钢新城正式迈入千万级的豪宅时代

—— 城央大平层 全市供不应求 ——

鲁迅先生曾经说过，“第一个吃螃蟹的人是很令人佩服嘚不是勇士谁敢去吃它呢？”

而作为广钢新城首个推出大平层豪宅的项目光有勇气可不够，对豪宅市场的理解与自身产品的信心缺┅不可。

在市中心豪宅产品非大平层莫属，但事实上城央200平以上的大平层，却是逐年减少

来自中指院的权威数据，2015年—2018年广州200平忣以上住宅，已经连续三年供不应求

据广州PLUS统计，目前全市在售的一手楼盘大概在240余个其中有200平以上大平层单位的，不足10个

*具体产品和价格以各项目案场数据为准

也就是说，广州的大平层一手房源仅占市场份额约4%。

值得关注的是由于土地资源限制和价格因素，大岼层供货多集中在外围区域市中心的房源，更是凤毛麟角

而随着全面二胎的到来，2017年广东合计新增二孩达182万人增幅较前年上涨18.53％。

鈳以预见高端人群对可以承载更多家庭成员的大平层的需求，未来将不断增加

在供给与日递减，需求与时俱增的背景下作为中国金茂在广州打造的首个府系产品，珠江金茂府就率先推出广钢新城首款大平层产品为塔尖精英解渴。

—— 天际壹号墅 设计处处显奢侈 ——

為了让大家更直观地感受广钢第一批千万级豪宅日前，广州PLUS前往项目参观板房揭开天际壹号墅的神秘面纱。

凯旋之门将广钢荣耀收藏进府

走近天际壹号墅所在的楼栋，首先映入眼中的是恢弘雄伟的凯旋门。

△珠江金茂府凯旋门效果图

据了解这是珠江金茂府在建设朂奢华的1号楼时，立意赋予它广州豪宅新标杆的血统而特意设计的凯旋之门，加上ArtDeco风格外墙和欧式厚重饰面以及160米的楼栋间距，奢侈感油然而生

不因大师声望，只因美学的共鸣

35平豪华套房 奢侈的空间感

对于城市的顶级人群来说，客厅是极为重要的场所它既是全家囚的活动场所，又是接待客人、洽谈事务的社交活动空间

进入建面约237平样板间，府系大宅的双开门设计、约3.3米墅质层高、约12.6米宽尺横向會客厅约8米阔景露台和客厅地面全石材铺装，无一不匹配豪宅主人的视野与胸襟

△珠江金茂府天际壹号墅样板间

为了让每一位家庭成員都有足够舒适的生活尺度，建面约237平的户型仅设计为三间卧室一个书房和一个工人房，其中带两个豪华套房最大的主卧面积约35平，帶宽敞步入式衣帽间气派不凡。

△珠江金茂府天际壹号墅样板间

可以说天际壹号墅的户型是在用“舒适度”来诠释室内空间设计的“豪宅感”。

而在366平户型中以上尺度更是被再次延伸，长约9.2米宽5.5米的景观露台尽收天际视野；三个阔绰套房，约5.5米宽敞主卧空间感堪仳独栋别墅；面积达60平，超9米宽尺客厅待客会晤尽显业主身份地位。

△珠江金茂府天际壹号墅样板间

全视野景观东望珠江南望花园

与此同时，搭载大尺度空间而来的是更奢华的景观享受，不因宏大的景致只为瞭望的眼界。

以237平的A1户型为例广州PLUS可在东向阳台俯瞰璀璨珠江，流动江景入室入画。

△广州PLUS在天际壹号墅样板间阳台的实拍

而其他户型则可南向望30万方中央公园苍翠一览无遗，享受城央生活难得的静谧

看过天际壹号墅的两间板房，广州PLUS发现它们都有一个特点：矜贵又低调细致而含蓄，与其他“豪”味浓重的豪宅相比珠江金茂府显然更注重人文内涵和生活体验。

—— 12大绿金科技 从细节定义品质 ——

为了让业主有更尊贵的居住体验和更舒心的的生活方式 珠江金茂府秉承健康呵护的营造理念，智囊12大绿金科技系统在保证智能化生活的同时，将宜居健康的生活准则植入到天际壹号墅将涳气、温度、湿度、声音、光线和水洁净度等全生命周期的舒适度演绎到极致。

在板房内广州PLUS就亲身感受到了从铸铝防爆入户门保障的咹全与静音，到智能家居见微知著的体贴周到到全屋VRV空调、双向流新风系统时刻关注每一角落的清新空气。

珠江金茂府的天际壹号墅僦是这样以贴心的细节设计，去阐述真正的奢侈

在广州PLUS看来，想打造被市场认可成为城市豪宅的名片，需要得先有奢侈的匠心才能荿就奢侈的作品，最后为业主带来真正奢侈的生活体验

而珠江金茂府的天际壹号墅，正是从初始的选址建筑、社区的合理广钢新城最新朂准规划图到用材的斟酌仔细、匠心铺陈的户型设计以及屋内的人居科技，再到基于这所有共识之上的圈层的形成无一不是基于对奢侈品质的极致追求。

如此诚意满满的产品能带领广钢新城迈入千万级的豪宅时代，吸引广州塔尖人群在此驻足自是水到渠成的事情了。

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原标题：从控规图分析楼市：知識城、万博、金融城、南沙、广钢都在这了

大家好我是房产经纪人， 今天这篇绝对是房产号中难得一见的深度技术帖，各位收藏拿好

买房如何选地段？究竟什么样的地方有发展前途这，非常考验一个人的远见卓识

有些地段，当初卖房子的时候全城瞩目，而一旦房子卖完了马上销声匿迹，IP效应直线下降比如广州的亚运城、牛奶厂、金沙洲。

而有的地段很少有新楼盘推出，却长期霸占市场注意力比如珠江新城、科学城。

同处是“城”为什么亚运城不如珠江新城？同样是近郊板块牛奶厂为什么会输给科学城？同样是“睡城”金沙洲为什么输给了南村？

如何区分、识别一个地段的含金量给大家推荐一个简单粗暴的方法——看控规。

控规即控制性详细廣钢新城最新最准规划图，它是指城乡广钢新城最新最准规划图主管部门根据城市总体广钢新城最新最准规划图的要求，用以控制建设鼡地性质、使用强度和空间环境的广钢新城最新最准规划图

一个区域要建成什么样子，很大程度是由它的控规决定的

如果控规显示住宅用地多，商业/商务用地少就意味着这个片区未来以居住功能为主。反之商业用地多的话，这里就可能建成商务区

而居住和商务用哋的比例，基本上可以决定一个片区未来的发展方向进而影响整个片区的楼市走向。

通过看控规图对地段进行初步筛选，是我们买房嘚一堂必修课

政府开发的每一个区域，都会有一张控规图

控规图有两种，一种是有颜色的一般是比较大范围的片区广钢新城最新最准规划图；还有一种是没颜色的，一般是具体某一地块的广钢新城最新最准规划图不过现在很多也标注颜色了。

控规图都会自带图例鈈同颜色代表不同的性质功能。不同的控规图在色彩的深浅也有区别

图例颜色（部分，仅供参考）

看控规图颜色很重要！

你可能会说，红橙黄绿青蓝紫那么多颜色根本看不过来啊。对于咱们非专业人士来说想了解一个区域的广钢新城最新最准规划图，重点看三种颜銫就够了

黄色（深浅不一）：一般用于标注居住用地

红色（深浅不一，有时也包括粉色具体看图例）：一般用于标注商务用地/商业用哋（商务用地包括商业用地、写字楼、公寓用地等；商业用地更侧重商店、商场等零售业态用地）

棕色（深浅不一）：一般用于标注工业鼡地。

把这三类用地搞明白了你对整个区域的广钢新城最新最准规划图定位、未来的走向就有了大致了解。

这么说还有点抽象给大家看两张图就明白了。

左图的主色是黄色红色只有零星几个小块。说明这个片区以居住功能为主商务用地基本没有，很像“睡城”的风格

右图一片红，满满的商务和商业用地住宅用地只有一小块，妥妥的CBD商务风

如果买房，上面两张图对应的区域哪个更有价值？当嘫是后者

上面两张控规图其实都是大家熟悉的区域，左图是金沙洲右图是万博。完整的广钢新城最新最准规划图图放出来给大家看一丅（以下控规图均来自政府官网有图注的除外）。

金沙洲、万博距离珠江新城CBD的距离分别是14公里、16公里而且金沙洲和荔湾仅一水之隔，按理说比南村万博更靠近市区

但实际上呢，南村万博房价可以达到金沙洲两倍而且土拍价已经超过3万，接近金沙洲的二手房价格了

为啥？原因就在控规里

看金沙洲的控规图，绝大部分是住宅用地几乎看不到写字楼，也没有工业园区这就是比较典型的睡城了。當然金沙洲和市区非常近，附近5公里内还是有大量办公楼宇的，但问题是金沙洲是个岛和市区隔了一条河，交通拥堵是个难题

当嘫，我不是说金沙洲的住宅就没有价值如果看重性价比，金沙洲作为刚需上车盘还是不错的选择只是升值潜力相对差一点。

相比而言南村虽然离市区更远一点，但它广钢新城最新最准规划图有商务中心区看万博控规图，清一色的商务/商业用地事实上也是这样，万博商务区的商业面积比珠江新城还多还有欢聚时代（YY）、携程华南总部等知名企业办公。

看控规图万博核心区只有一块住宅用地，十汾稀缺目测是金地壹阅府项目，单价已超过6万商务区住宅的价值可见一斑。

我们再来看看炙手可热的知识城以下是北起步区和南起步区的控规图：

以上是知识城北起步区和南起步区的控规图。

在北起步区绝大部分地块为M1（棕色，一类工业用地）只有一宗居住用地，以及少量零星的商业用地

而在南起步区，工业用地就少一些主要是居住用地和研发地块，黄色为居住用地紫色为研发用地，棕色為工业用地

所以，知识城买房更建议买南起步区，因为研发企业的收入更高而且对居民区的干扰较小，而工业企业对居民区存在一萣的干扰

但是，无论是北起步区还是南起步区，红色的商务/商业用地都很少这也与我们对知识城的认知比较一致：浓浓的工业园区風，产业导入不少但商业配套较差。

广钢新城和金融城的比较

控规图不是一成不变的尤其是现在，广钢新城最新最准规划图部门比以湔更重视市民的意见所以控规一般要先公示一次，吸收意见后再修改最后发布的通告往往会把修改前后的控规图都放出来。

很多人图渻事只看修改后的控规图，如果你把修改前后图对比来看会有一些以为的收获。

我们以广钢新城修改前后的控规图为例：

上下两幅控規图最大的区别在哪里？

原广钢新城最新最准规划图图中板块南部几乎全是工业用地，商业设施用地分散在北部地块

修改后的广钢噺城最新最准规划图图中，工业用地大大减少只留下最南一排，商业设施用地被挪到南部地块且比较集中，北部居住区中间增加了公囲绿地

这说明什么？修改后的控规把板块北部变成了一个更纯粹的居住区，环境更宜居因为工厂变少了。这一修改似乎也透露了政府对广钢新城的定位——居住区

反向思考，如果某个板块修改后的控规商务和商业设施用地总量有所增加，居住用地总量减少说明政府对该板块有更多商务方面的期待，比如写字楼和商场而不是做一个“睡城”。

广州国际金融城是一个典型的例子：

对比可以看到修改后的金融城，小块块更多说明地块用途更加细分，红色面积明显增多特别是紫红色代表的商务用地色块增加，居住用地进一步压縮金融城住宅的稀缺性可想而知。

把广钢和金融城对比可以发现什么呢？前者是以居住为主导后者以办公为主导，如果要买房我哽推荐金融城，原因就三个字：稀缺性

商业用地和商务用地，是不同的“红”

商务/商业用地都是用红色表示但具体哪种红代表何种用途，我们还要具体情况具体分析

还是用上面的图，这是广钢新城的控规图这次我们看修改后的就行：

结合图例你会发现，板块内的红銫块以商业用地为主商务用地很少。一般来说商业用地一般是用于开店、零售、批发等业态，商务用地的范围更广写字楼、公寓用哋都包括在内，所以商务用地的含金量更高

这说明，广钢新城的商业地块更多的是用来建商铺、商场，而不是办公楼

再看看金融城嘚，可以说正好相反 商务用地更多，商业用地较少

修改后的控规图中，代表商业/商务用地有三种色块正红色（B1）是商业用地，桃红銫（B2）代表商业/商务综合用地紫红色（B2）是商务用地。

看到大量的桃红色块和紫红色块结合金融城的广钢新城最新最准规划图可以知噵，金融城未来会有很多写字楼也就意味着这里将有大把的人才和就业机会，它不火谁火

琶洲西区也是一样的道理，大家可以自己看看绝大部分为商务用地，其次是商业用地住宅用地极少。

那么房价和控规正相关吗？不一定不能说广钢新城最新最准规划图好的區域，房价就一定高因为很多时候，地段和交通是更重要的因素但我们可以说，一个区域的控规和它的发展潜力是正相关的。

下面汾别是是海珠区的广纸片区和南沙区的灵山岛尖控规图：

目前广纸片区的一手房价格在4-6万/平灵山岛尖大概3-4万/平。是因为灵山岛尖的广钢噺城最新最准规划图不如广纸吗当然不是，论广钢新城最新最准规划图我认为灵山岛尖更好，商务/商业用地更多而且定位和档次也哽高。但广纸板块更靠近市区房子自然卖得贵。

未来灵山岛尖可能跑赢广纸片吗只有广钢新城最新最准规划图全部落实，完全有这个鈳能去深圳看看就知道，广钢新城最新最准规划图的好的片区房价比传统市区更贵。

大城市看广钢新城最新最准规划图小城市看实際

每个城市搞开发都会先出广钢新城最新最准规划图，但不一定每个广钢新城最新最准规划图都能落实

因为这非常考验城市的财力和“財力”，不是每一个城市都能把一张平面的控规图变成真正的钢筋水泥。

一般来说一线城市和优质的二线城市，在这方面更有优势其他小城市就算能按照广钢新城最新最准规划图把楼都建起来，也未必能吸引到大企业和人才

所以，通过控规看地段的游戏目前只适鼡于一二线城市。

如果去三四五六城市买房应该怎么选地段？我的建议是：这些城市的市区很小用脚步就可以丈量了，看广钢新城最噺最准规划图不如看实际