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建筑业财务如何应对营改增，一个案例讲明白！
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　　按国务院文件未来建筑业的税率为11%，时间表为15年底前。作为建筑业财务的我们能为此主动做些什么呢？
　　其一、测算用去年和今年上半年的实际数据加上下半年预算测算假设按11%增值税实施今年和去年对损益表的影响。案例二中有思路的说明。
　　其二、与材料员一起对供应商增值税资格进行全面摸底。从现在开始尽力在价格不变情况下选择一般纳税人合作或者帮助现有供应商成为一般纳税人。
　　其三、与客户沟通，开诚布公商谈未来。希望客户可以吸收部分营改增税负成本。
　　其四、对内部财务人员进行全面增值税财税知识培训和学习。
　　其五、制定公司营改增过渡期方案。充分合理合法应用过渡期税率差。
　　 案例一：一起典型的“贪小利，吃大亏”的例子
　　海南省地方局第五稽查局2014年6月份曝光的税务违法案件
　　一、案件名称：电力管道工程总公司
　　二、违法性质：开具假发票偷逃税款
　　三、违法事实
　　海南省地方税务局第五稽查局（以下简称第五稽查局）对华能海南发电股份有限公司东方电厂（以下简称华能电厂）发票检查时发现，吉林电力管道公司向华能电厂提供五张建安假发票。海南省地方税务局第五稽查局于日至日对吉林电力管道公司进行了立案检查。
　　经查，吉林电力管道公司向华能电厂开具的五张建安假发票系收取2009年-2010年工程进度款，票面金额合计17，863，434.00元，偷逃营业税金及等。
　　四、税务处理
　　2014年6月，第五稽查局依法对吉林电力管道公司作出税务处理、处罚决定，追缴各项税费94.42万元，加收滞纳金64.41万元，并处罚款46.41万元。
　　目前，第五稽查局已依法将查补的税款、滞纳金、罚款合计205.24万元全部追缴入库。
　　五、本案启示
　　由于建设项目投资巨大，税基很大，营业税及附加对施工企业来说是一笔不小的开支，为了追求利润最大化，一些施工企业不惜冒着风险利用假发票偷漏国家税款，造成税收大量流失。但这类违法行为是公安机关和税务机关重点打击的对象，一经查实，纳税人将面临着严重的税收行政处罚，另外相关责任人也可能面临着刑事处罚。
　　在本案中，吉林电力管道公司如依法按期纳税，负担的税收成本为94.42万元。仅一念之差，该公司却额外增加税收成本110.82万元，且对公司信誉也带来了巨大的负面影响，还将因此可能被追究刑事责任。
　　这是一起典型的“贪小利，吃大亏”的例子，应引起纳税人的高度重视，莫报侥幸心理，切忌以身试法。
　　案例分析：
　　按常理来说，华能海南发电股份有限公司东方电厂和吉林电力管道公司都不是小型公司，核算和税务水平应该都不低，但吉林电力管道公司为什么还是为小利通过开具假发票偷逃营业税及其他税款。从以上案例可以看出建筑行业因为分包利润率低等原因现在存在大量的假发票。
　　营改增建筑业普遍存在的假发票现象会因为增值税防伪税控系统的存在无处隐匿。但是虚开增值税发票用于抵扣将会成为低成本高收益的手段，预计未来大量虚开增值税发票的大案要案将会在建筑业出现。但与假发票不同，恶意虚开增值税发票的在我国是重罪，与案例中只进行经济处罚是不同的，财务等主要责任人员将面对刑法的处罚。建筑业长期以罚代管的时代将要改变。
　　案例二：假设地产建筑同时营改增增值税率都是11%地产业还会要建筑业带料吗？
　　1、如果地产找到17%税率材料供应商在支付现金总价格不变的情况下，是不是还要让建筑商白赚17%和11%的税率差？并且地产商，无论在资金支付还是购买规模上都比建筑有优势.特别现在地产业强者恒强，地产国内己成几大品牌商的天下。
　　不带料了建筑商的税务局不干了，这价格不公允？是否建筑商又要被工程所在地税务局重新核定价格加上材料的部份呢？
　　2、既使地产商钱多人傻让建筑商带料，税务局就要怀疑是否有虚开了？
　　营改增不含材料损益表税负平衡点测算：
　　除去材料营改增后原来100元收入成为了90元收入下降10元，按原来30元机械工具折旧可以按17%抵加5.1元成本下降。人工和其他不可扣除费用不变。原营业税3元，改后应交增值税为4.9元，减少利润总额1.9元。要与营改增前税负一样需要41元的费用含17%的进项发票才能达到税负平衡点。以前前提还是在供应商不要求因为开具增值税发票加上税点涨价的前提下达到的。一般在实务中建筑业的供应商都是开具普通发票的小规模纳税人为主，主要为达价格最优为前提。
　　案例分析：
　　营改增含材料损益表税负平衡点测算：
　　1、按营业税时100元销售含3元营业税，改增值税后需要40.64元的含税17%的进项发票达到税负平衡点。如果增值税进项发票17%可以抵扣达到销售额的40.64%
　　2、对建筑业的原材料中主要材料砂石、黄砂、混凝土等的进项税额都达不到17%，按简易征收率只有3%抵扣率。对建筑业的原材料中主要材料砂石、黄砂、混凝土等的进项税额都达到不17%，按简易征收率只有3%抵扣率。如果按为简化计算按加权平均进项税率11%计算可以抵扣达到销售额62.82%是可以达与营业税时一样的税负的。
　　一般建筑业人工费用占销售30%是无法抵扣的。产值利润率3.5%左右，管理费用按2.5%计算无法抵扣，还有其他社保业务费政府规费等无法抵扣费用10%。还余54%的可能可以抵扣费用，已经低于62.82%的平衡点了。现实就可能可以不提价获取的增值税发票更加低。
　　所以，单从以上营改增税负变化来看，未来建筑业要机器人等代替人工因为有17%的进项抵扣成本优势机械将大量出现，还有建筑模块化工厂一样会出现。建筑业会从劳动力密集型转向设备、资本、技术密集型。规范化/细分化/工厂化将是将是建筑业强者恒强的时代。
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来源：财务第一教室
作者：财务第一教室 人气： 发布时间：
摘要：财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财会[2016]22号 财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知 1.一般纳税人采购货物或接受的应税劳务和应税服务 【情形】 取得专用发票、完税凭证、免税农产品销售发票或农产品收...
本文章更多内容：1 -
　　1.一般纳税人采购货物或接受的应税劳务和应税服务
　　【情形】
　　取得专用发票、完税凭证、免税农产品销售发票或农产品收购发票、海关进口增值税专用缴款书
　　【案例】
　　C银行5月对其可视化操作系统进行改造，接受美国B公司技术指导，合同总价为20万元。当月改造完成，美国B公司在中国境内无代理机构，A公司办理扣缴增值税手续，取得扣缴通用缴款书，并将扣税后的价款支付给B公司。书面合同、付款证明和B公司的对账单齐全。
　　【分录】
　　借：应交税费&&应交增值税(进项税额)11320.75
　　贷：银行存款11320.75
　　借：在建工程　
　　贷：银行存款　
　　【提示】
　　借记&应交税费&&应交增值税(进项税额)&科目，按应计入相关项目成本的金额，借记&材料采购&、 &商品采购&、&原材料&、&制造费用&、&管理费用&、&营业费用&、&固定资产&、&主营业务成本&、&其他业务成本&等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记&应付账款&、&应付票据&、&银行存款&等科目。购入货物发生的退货或接受服务中止，作相反的会计分录。
　　2.一般纳税人提供应税服务
　　【案例】
　　2016年6月，北京H餐饮企业，本月提供餐饮服务收入100万元，将其闲置房屋出租收入5万元，按照适用税率，分别开具增值税专用发票，款项已收。
　　【分录】
　　取得运输收入的会计处理：
　　借：银行存款　1060000
　　贷：主营业务收入　1000000
　　应交税费&&应交增值税(销项税额)60000
　　取得出租房屋收入的会计处理：
　　借：银行存款　55000
　　贷：其他业务收入 50000
　　应交税费&&应交增值税(销项税额)5500
　　【提示】
　　按照确认的收入和按规定收取的增值税额，借记&应收账款&、&应收票据&、&银行存款&等科目，按照按规定收取的增值税额，贷记&应交税费&&应交增值税(销项税额)&科目，按确认的收入，贷记&主营业务收入&、&其他业务收入&等科目。发生的服务中止或折让，作相反的会计分录。
　　3.一般纳税人辅导期内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务
　　【案例】
　　2016年5月，北京H餐饮企业，购进一批办公电脑，取得增值税专用发票价款3万元，增值税额0.51万元。当月处于一般纳税人辅导期内。
　　【分录】
　　借：固定资产 30000
　　应交税费&&待抵扣进项税额 5100
　　贷：银行存款 35100
　　次月允许抵扣时：
　　借：应交税费&&应交增值税(进项税额)5100
　　贷：应交税费&&待抵扣进项税额 5100
　　【提示】
　　已经取得的增值税扣税凭证，按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额，借记&应交税费&&待抵扣进项税额&科目，应计入采购成本的金额，借记&材料采购&、&商品采购&、&原材料&、&制造费用&、&管理费用&、&营业费用&、&固定资产&、&主营业务成本&、&其他业务成本&等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记&应付账款&、&应付票据&、&银行存款&等科目。
　　收到税务机关告知的稽核比对结果通知书及其明细清单后，按稽核比对结果通知书及其明细清单注明的稽核相符、允许抵扣的进项税额，借记&应交税费&&应交增值税(进项税额)&，贷记&应交税费&&待抵扣进项税额&。
　　4.一般纳税人提供视同销售应税服务
　　【案例】
　　日，南京M美容院安排两名美容师参加某女企业家论坛，现场免费为3位女性化妆。2016年重阳节，该美容院安排三名美发师参加&夕阳红&日活动，在社区为老人进行免费理发60人。(该美容院化妆服务价格为每人1000元/人次，理发20元/人次)
　　免费为3位女性化妆，按最近时期提供同类应税服务的平均价格计算销项税额：
　　(3&1000)&(1+6%)&6%=169.81(元)
　　【分录】
　　借：营业外支出　169.81
　　贷：应交税费&&应交增值税(销项税额) 169.81
　　2016年重阳节的免费理发活动，以社会公众为对象的服务活动，不属于视同提供应税服务。
　　5.一般纳税人首次购入增值税税控系统专用设备
　　【案例】
　　2016年5月，上海N房地产开发公司首次购入增值税税控系统设备，支付价款2000元，同时支付当年增值税税控系统专用设备技术维护费500元。当月两项合计抵减当月增值税应纳税额2500元。
　　【分录】
　　首次购入增值税税控系统专用设备
　　借：固定资产&&税控设备　2000
　　贷：银行存款 2000
　　发生防伪税控系统专用设备技术维护费
　　借：管理费用　500
　　贷：银行存款 500
　　抵减当月增值税应纳税额
　　借：应交税费&&应交增值税(减免税款)2500
　　贷：管理费用　500
　　递延收益　2000
　　以后各月计提折旧时(按3年，残值10%举例)
　　借：管理费用　50
　　贷：累计折旧　50
　　借：递延收益　50
　　贷：管理费用　50
　　【提示】
　　购入税控系统专用设备一般纳税人首次购入增值税税控系统专用设备，按实际支付或应付的金额，借记&固 定资产&科目，贷记&银行存款&、&应付账款&等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记&应交税费&&应交增值税(减免税款)&科目，贷记&递延收益& 科目。按期计提折旧，借记&管理费用&等科目，贷记&累计折旧&科目;同时，借记&递延收益&科目，贷记&管理费用&等科目。 一般纳税人发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记&管理费用&等科目，贷记&银行存款&等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记&应交税费&&应交增值税(减免税款)&科目，贷记&管理费用&等科目。
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关注度：501
& 编号：193072
课时安排：2天
讲&&&&师：杨老师
课程类别：
会务组织：中华品牌管理网
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报 名 表：
举办时间：
(本期已结束，点此查询其它计划)
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&广州&(1天)我国正进行重大税制改革，“营改增”今年年底要初步完成。营改增将对企业的经营模式与盈利方案带来挑战，企业亟需重新检讨。为此，特开设“营改增”中的税务法律问题课程。 &北京&(1天)房地产“营改增”政策解读及应对策略课程，旨在帮助学员全面掌握营改增最新政策，把握房地产企业营改增过渡期涉税处理技巧，把握营改增应对策略及税务筹划技巧。 &北京&(6天)营改增新时代房地产企业开发经营 各环节会计核算、纳税实务操作课程，让学员系统掌握房地产行业会计核算账簿设置、成本核算方法等技巧；让学员正确把握最新的税收政策及在房地产企业各个环节实际工作中的运用；掌握营改增税收政策对房地产企业的影响与操作方法；帮助学员在实际工作中建立合理的纳税体系与动态防范机制。 &杭州&(2天)3月5日两会期间，李克强在政府工作报告中明确指出，四大行业的营改增新政将在5月1日全面实施推进，作为“四大行业”的您，真的全方位准备好了吗？房地产和建筑业“营改增”实施课程，邀请财政部肖太寿博士，石老师全方位为您讲解营改增实施细则，及政策后所涉及的相关税收疑难问题等内容，最详细最权威的报道，您不容错过！工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算相关内容导读“清算”
&北京&(4天)供给侧改革、企业转型与并购重组实务课程，使学员在深入交流与分享中学习借鉴其他公司在“转型收购重组破产清算”过程中的战略性思考、实操经验以及核心问题的解决思路，并分享标杆性案例，从而提升企业转型和重组能力，防控风险，提高转型重组成功率。工作。为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。& & 本次培训专家将全部采用案例式教学模式。案例全部都来源于专家在全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，让大家对税务培训业务有一个前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。让大家在轻松愉快的学习气氛中获得最有价值的知识与收获。
课程大纲‖课程内容‖&第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划一．营改增过程中大家关心的那些事儿：1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发票应该如何处理？4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？&5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获得推广使用？7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何扣除？9．营改增后土地增值税是否会取消？二．营改增以后增值税会计核算：1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。2．“按揭贷款”方式下销项税额的核算。3．“分期收款”方式下销项税额的核算。4．“委托代销”方式下销项税额的核算。5．折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算。6．以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算。7．将开发产品用作分配利润业务销项税额的会计核算。8．将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算。9．将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算。10．购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算。11．辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理。&12．初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算。13．购进货物、开发产品用于非增值税应税项目、免税项目、非正常损失进项税额转出的会计核算。14．缴纳、退还增值税会计核算。15．一般纳税人汇总纳税的会计核算。16．增值税检查纳税调整的会计核算。17．一般纳税人简易征收会计核算。18．小规模纳税人会计核算。第二部分：土地增值税清算案例解析与风险控制1．房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？2．国有土地使用权被收储是否应征收土地增值税？3．以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？4．在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？5．国税发[号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？6．房地产企业销售有产权的地下车库、车位应如何进行清算？7．政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？8．在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？9．未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？10．经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？11．母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？12．开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？13．改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，清算时土地成本如何扣除？14．房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？15．开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？16．单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？17．国税发[号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？18．清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？19．在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？20．公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？21．清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？22．规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？23．计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？24．房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？25．为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？26．房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？27．为什么必须区分开发间接费和开发费用？28．清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？
课程主讲& & 杨老师& & 我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。
课程对象各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员
备&&注课程费用：2980元/人含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。　　　　　　↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理。收藏本课程会员也收藏了、、、、、专题
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课程主题：
房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题课程编号：193072&
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