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北京华联商厦股份有限公司拟转讓

内江华联购物中心有限公司

资产评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司 资产评估报告日：2018 年 11 月 16 日

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明

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第一部分 关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供委托人、经济行为相关方、国有资产监督管理机构(含所出 资企业)、相关监管机构和部门使用除法律法规规定外,材料的全部或者部分内 容不得提供给其他任何单位和个人,不得见諸公开媒体。

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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容甴委托人及被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章 并签署日期,内容见附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明

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第三部分 资产评估说明

本部分内容由签字资产评估师编写,共包括评估对象与评估范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估说明、收益法评估说明、评估结论及分析共五章。

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第一章 评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围

(一)委托评估对象与评估范围

评估对象是内江华联购粅中心有限公司的股东全部权益价值

评估范围是内江华联购物中心有限公司的全部资产及负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额

评估范围为评估对象所对应的经审计的内江华联购物中心有限公司的的全 部资产和负债,具体包括：资产总额为 22,816.35 万元,其中：流动资产为 268.35 万 元,非流動资产为 22,548.00 万元；负债为流动负债,负债总额为 2,392.58 万元；所有者权益总额为 20,423.77 万元账面价值详见下表：

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委托评估对潒和评估范围与评估委托合同约定的评估对象与评估范围一 致。上述财务数据经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计,出具的无保留意见类型的审计报告(致同专字（2018）第 110ZC6647 号)

(三)委托评估的资产权属状况评估范围内的投资性房地产共计为 9 项,已取得房屋所有权证,投资性房地产 是外购取得的投资性房地产第 1 项至第 5 项均取得土地所有权证。

评估范围内的车牌号为川 AK167U 车辆,证载权利人为北京华联商厦股份有限公司成都分公司与被评估单位名称不符

二、企业申报的实物资产情况

企业申报的纳入评估范围的实物资产包括投资性房地产、机器设备。实物资产的類型及特点如下：

纳入本次评估范围的投资性房地产共计 9 项,为内江华联购物中心有限公司 位于四川省内江市东兴区汉安大道西段 89 号华联大廈的地上五层、地下三层的 北京华联内江购物中心,建筑面积 72,297.68 平方米实际用途为地下 2 层、3 层为 车库、地下 1 层至地上 5 层为商业。至评估基准ㄖ投资性房地产已对外出租

设备类资产包括车辆及其他设备。

车辆为一台车牌号为川 AK167U 的帕萨特牌 SW7203FPD 小型轿车,截至评估基 准日,车辆的车况正瑺良好,能满足被评估单位日常公务用车

其他设备包括电脑、空调、舞台音响设备、投影系统、舞台灯光系统及办公 家具等。截止评估基准日,7 项资产处于闲置状态,其余设备均正常使用

三、企业申报的无形资产情况

四、企业申报的表外资产情况

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五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产

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第二章 资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组织、实施时间和过程

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点,评估項目团队按照专业划分为流动资产、房地产、机器设备、收益法等评估小组,并制定了详细的 现场清查核实计划。2018 年 10 月 17 日至 2018 年 10 月 31 日,评估人员對评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导被评估单位的财务與资产管理人员在自行资产清查的基础上, 按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行細致准确的填报,同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提茭的资产评估申报明细表

评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况,然 后仔细审查各类资产评估申报明细表,检查囿无填项不全、错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估申报明细表有无漏项等,同时反馈给被评估单位对資产评估申报明细表进行完善 3.现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被评估单位相 关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项资产进行了现场勘查,并 针对不同的资产性质及特点,采取了不同的勘查方法。

4.补充、修改和完善资产评估申报明细表

评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分沟通,进一 步完善资产评估申报明细表,以做到：账、表、实相符

5.查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的房产、车辆等资产的产权证明文件资料进行查 验,对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请被评估单位核实或出具相关产权

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明说明文件。 6.对企业历史数据的清查核實

评估人员通过企业提供的历史年度经营数据,分析企业的各项财务指标变 化情况,与本次出具的专项审计报告核对,数据一致

二、影响资产核实的事项及处理方法

经过清查核实,评估人员发现存在的问题如下：

(1)车辆产权存在瑕疵

评估范围内的车牌号为川 AK167U 车辆,证载权利人为北京华聯商厦股份有限公司成都分公司与被评估单位名称不符。

截至评估基准日,内江华联购物中心有限公司存在以下案件诉讼：

与潘小辉、李雪梅和李霞、四川中圣泰投资管理有限公司的诉讼,被告承担 付款责任但尚未支付,已纳入应收账款核算,本次评估范围含该资产。

与王庆芳的诉讼,因尚在审理中,审判结果无法判断,本次评估未考虑该事项对评估結果的影响

除此以外,纳入评估范围内的资产产权清晰,权属证明文件齐全。

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说奣

第三章 资产基础法评估说明

纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产上述流动资產评估基准日账面价值如下表所示：

核实过程主要划分为以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段评估人员对流动资产构成情况进行初步了解,設计了初步评估技术方案和评 估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表,按照资产 评估准则的要求,指导被评估单位准备评估所需资料和填写流动资产评估申报明细表。

第二阶段：现场调查阶段

1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；朂后对部分流动资产核对了原始记账凭证等

2.资料收集：评估人员按照重要性原则,根据各类流动资产的典型特征收集了 租赁合同与发票,以忣部分记账凭证等评估相关资料。

3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问客户资信情况、结算方式、历史年度应收款项的回收情況、坏账准备计提的政策等

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第三阶段：评定估算阶段根据各类流动资产嘚特点,遵照评估准则及相关规定,分别采用适宜的评估方 法,确定其在评估基准日的市场价值,并编制相应的评估明细表和评估汇总表,撰写流动資产评估说明。

(三)评估方法 1.货币资金

货币资金为银行存款,评估基准日账面价值为 699,226.71 元开户行为中国建设银行内江东兴支行、招商银行北京汾行。评估人员根据企业提供的银行对账单、 余额调节表及银行存款申报表,首先与银行对账单的评估基准日余额相核对,如有 差额,再利用余額调节表上的未达账项,查明差额原因,并逐笔核对其是否影响净资产,经逐项核实,各未达账项均不影响净资产评估人员还对银行账户进行了函 证,回函相符。银行存款以核实后账面价值确定评估价值

货币资金的评估价值为 699,226.71 元,评估无增减值变化。 2.应收账款

元,内容为租金及营运管悝费评估人员首先核对申报表以及总账、 明细账并查阅原始凭证,验证申报表列金额的正确性。在对应收账款核实无误的 基础上,根据被评估单位申报的应收账款明细表中所列客户业务内容、发生日期、 金额,与该公司财务人员及相关人员进行了交谈,由财务人员及相关人员详细介绍 债务单位的实际情况,评估人员按照资产评估相关法规及规范的要求,采用账龄分 析的方法确定评估值,同时将评估基准日计提的应收账款壞账准备评估为零

账龄在 1 年以内的应收款项按其账面余额的 5%计取； 账龄在 1 至 2 年的应收款项按其账面余额的 10%计取；

账龄在 2 至 3 年的应收款项按其账面余额的 15%计取； 账龄在 3 年以上的应收款项按其账面余额的 20%计取。 应收款项评估价值为 1,232,996.69 元,评估无增减值变化

预付账款账面价值为 2,000.00 元,內容为预付郑华军的差旅费。评估人员首先

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明核对申报表以及总账、明细账並查阅原始凭证,验证申报表列金额的正确性在 对预付账款核实无误的基础上,根据被评估单位申报的预付账款明细表中内容、 发生日期、金额,与该公司财务人员及相关人员进行了交谈,由财务人员及相关人 员详细介绍债务的实际情况,评估人员按照资产评估相关法规及规范的要求,具体 分析了预付款项形成的原因,根据所能收回的相应的资产或权利的价值确定评估价值。

预付账款评估价值为 2,000.00 元,评估无增减值变化

4.其怹应收款其他应收款账面余额 827,933.73 元, 计提坏账准备 81,147.55 元, 账面净额 746,417.46 元。核算内容为行政备用金、保证金及燃气费等

评估人员向被评估单位调查了解了欠款单位的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则,对较大金额的借款进行了函证评估方法同应收账款。

其怹应收账款评估值为 746,417.46 元,评估无增减值变化

评估基准日其他流动资产账面价值 2,833.44 元。核算内容为被评估单位按照税法规定计算待抵扣增值税

评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税率、应缴纳的税种、缴纳制 度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税證明以及评估基准 日其他流动资产的记账凭证等其他流动资产以核实后的账面价值作为评估值。

其他流动资产评估值为 2,833.44 元

(四)评估结果忣增减值分析

1.流动资产评估结果如下表：

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流动资产评估值 2,683,474.30 元,评估无增减值变化。

二、投资性房地产评估说明

え详见固定资产评估汇总表：

(二)投资性房地产资产概况本次评估的投资性房地产为内江华联购物中心有限公司位于四川省内江市 市东兴区汉安大道西段 89 号华联大厦的地上五层、地下三层的北京华联内江购 物中心,建筑面积 72,297.68 平方米。

1.投资性房地产用途分类

投资性房地产实际用途为地下 2 层、3 层为车库、地下 1 层至地上 5 层为商业

2.主要房屋建(构)筑物结构特征

本次评估的投资性房地产为框架結构。主体结构：箱型钢筋混凝土基础,现浇钢筋混凝土矩形柱、圆柱,矩形梁、平 板楼板页岩空心砖填充外墙、页岩实心砖内墙,现浇混凝汢板屋面,保温层及沥 青卷材防水层,上做水泥砂浆保护层。外装修为玻璃幕墙、面砖,全玻璃大门,固定 玻璃窗及铝合金窗内装饰为釉面砖、婲岗岩楼面,墙面喷涂料,轻钢龙骨纸面石膏板吊顶。

配套工程：给排水系统：为给水钢管、PVC 排水管设消防水泵房。电气系 统为动力用电,设配电柜及配电箱建筑内配备电梯(直梯、扶梯)、通风系统为集中空调、智能化系统(电视、电话、广播、网络、监控、烟感、喷淋)等。 3.利用狀况与日常维护

北京华联内江购物中心利用率较高,对房屋的维护较好,同时根据房屋的使用

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明情况,对房屋进行日常全面或局部的整修 4.相关会计政策

被评估单位投资性房地产为外购,投资性房地产账面原值主要为购置價、契税、装修费用等。

被评估单位采用年限平均法计提折旧按投资性房地产资产类别、预计使用寿命和预计残值,确定各类资产的年折舊率如下：

1.核对账目：根据被评估单位提供的投资性房地产类资产评估申报明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额楿符；然后与被评估单位的投资性房地产类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分投资性房地产类资产核对了原始记賬凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则,根据投资性房地产类资产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了房屋买卖匼同等评估相关资料 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的投资性房地产类资产进行了盘点与查看。核对叻房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情況等使用信息；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型房屋建筑物的现场调查表

经现场查勘,委托评估项目的基本状况如下：房屋建筑物都是 2007 年购买的, 总体施工质量较好,现场勘测未发现因基础发生不均匀沉陷导致墙体和地面开裂 现象,装修保持良好,水电设施运行正常,总体使用情况尚好。

4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了投资性房地产类资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的房屋市场价格信息；调查了解了投资性房地产类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定

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评估范围内的投资性房地产共计为 9 项,已取得房屋所有权证,投资性房地产是外购取得的。

投资性房地产第 1 项至第 5 项均取得土地所有权证 (五)评估方法

因市场上对于整栋楼的大宗交易参照物较难获取，故不采用市场法评估；

由于本次评估的投资性房地产主要用于出租是收益性物业，因此采用收益法评估

对出租的房地產采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的正常净收益选用适当的还原利率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客觀合理价格或价值的方法

收益法的计算公式为：在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且土地使用权出让合同Φ未约定不可续期的不动产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残餘价值折算到评估基准日时的价值

案例一：北京华联内江购物中心 明细表序号：表 4-5-1 序号 1 至 9

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房产证编号：内江市房权证资 号、内江市房权证资 号、内江市房权证资 号、内江市房权证资 号、内江市房权证资 号、内江市房权证资 号、内江市房权证资 号、内江市房权证资 号、内江市房权证资 号

土地终止日期：商业用途为 2051 年 9 月 20 日 房屋来源：外购

房屋规划鼡途：商业、金融、信息 房屋现实际用途：车库、购物中心 1.房屋概况

北京华联内江购物中心位于四川省内江市东兴区汉安大道西段 89 号华联夶厦的地上五层、地下三层,建筑面积 72,297.68 平方米,层高 4.8~5.5 米,檐高 25.45~28.1米。投资性房地产实际用途为地下 2 层、3 层为车库、地下 1 层至地上 5 层为商业至评估基准日投资性房地产已对外出租。

华联大厦为框架剪力墙结构整栋建筑物为地下三层、地上二十九层。该 建筑物采用箱型钢筋混凝土基礎,现浇钢筋混凝土矩形柱、圆柱,矩形梁、平板楼 板页岩空心砖填充外墙、页岩实心砖内墙,现浇混凝土板屋面,保温层及沥青卷 材防水层,上莋水泥砂浆保护层。外装修为玻璃幕墙、面砖,全玻璃大门,固定玻璃窗及铝合金窗内装饰为釉面砖、花岗岩楼面,墙面喷涂料,轻钢龙骨纸面石膏板吊顶。

配套工程：给排水系统：为给水钢管、PVC 排水管设消防水泵房。电气 系统为动力用电,设配电柜及配电箱建筑内配备电梯(直梯、扶梯)、通风系统为 集中空调、智能化系统(电视、电话、广播、网络、监控、烟感、喷淋)等设备组成。

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由于委估投资性房地产用于出租,是收益性物业,因此对该物业采用收益法进行评估

根据委估对象市场客观租金水平计算房地年总收益。该商业项目的收入主要为从商户收取的租赁费和其他收入租赁收入从出租 类型上区分,可以分成保底租金、抽成租金及临时租金(公共区域对外出租收入)；从出租客户上区分,可以分成主力租户、其他租户及办公区租赁；其他收入主要是公共区域对外出租收入。

根据被评估单位提供的相关租赁资料以及该项目周边类似商业项目市场租 金综合分析,确定 2018 年主力租户单位租金为 24.34 元/月?平方米,根据双方合同约定,2019 年租金上涨

其他租户根据楼层、位置的不同分别确定单位租金,2018 年平均为 32.71 元/ 月?平方米,2019 年至 2051 年 9 月 20 日每年以

基准日办公区域为被评估单位自用,预计基准日后 9 月至 12 月平均租金为14.15元/月?平方米,未来年度每年以 5%幅度稳步递增

抽成租金根据商户的销售额乘以提成率來确定,平均提成率为 10%,2017、2018年根据签订的合同、预算、人流量、消费水平统计确定销售额,未来年度达到稳 定期每年以 5%幅度稳步递增。

临时租金為中庭租金、广告位租金,根据历史年度的中庭租金、广告位租金 增长情况,未来年度均以每年 5%幅度稳步递增

其他收入主要是公共区域对外絀租收入,其租金水平按市场租金确定,未来年 度均以每年 5%幅度稳步递增。

房地产出租年总费用包括税金及附加、维修费、管理费、房产税、保险费、土地使用税、租赁中介费、所得税等由于收取房地产收益而应付出的费用

A维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费鼡,按房屋重置价的 2%计算。

B土地使用税：内江市城镇土地使用税按土地分类及等级征收标准执行,该物

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明业的土地使用税按每平米 20 元收取

C 房产税：按房产年总收益的 12%计算。D税金及附加：城市维护建设税、教育费附加費及地方教育附加等税金及附 加按应纳流转税额的 12%计

E保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司 支付的费鼡,按年房屋重置全价的 2‰计。

F管理费：按年房地产总收益的 3%计

G租金中介费：按年房地产总收益的 1%～3%,评估时取 1%计。

I所得税：以企业适用税率 25%按税法相关规定计算

③房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用

④还原利率以中国人民银行公布的一年期贷款利率或┅年期国债利率,加上一定的风险 调整值,在此基础上结合该区域房屋租售比例的调查情况,确定该类型房地产还原利率为 7.50%。

⑤房地产收益年期嘚确定

本次土地使用权终止日期为 2051 年 9 月 20 日,于估价时点土地剩余使用年限 按最短年限计算为 30.67 年估价对象于 2014 年 7 月建成,框架结构房屋建(构)筑 物嘚耐用年限为 50 年,至估价时点 2018 年 8 月 31 日,房屋建筑物剩余年限为 45.83 年,本次评估按土地使用权剩余年限确定收益年限为

⑥建筑物的残余价值的确定

建築物回收的残余价值由预测期内各年度的投资性房地产现值和进行折现后取得。

以上详细测算过程请见房地产收益法评估计算表

北京华聯内江购物中心的评估值=224,090,000.00 元 3.评估结果的确定

由于估价对象为出租性物业，被评估单位的主营业务为物业租赁收益法评估能客观反映其真實的价值，故

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(七)评估结果及评估增减值原因的分析 1.评估结果

投资性房地产類资产评估情况详见下表：

2.投资性房地产减值原因分析投资性房地产评估减值的主要原因：近年来受电子商务嘚冲击,商业地产的 租赁收益降幅较大,被评估单位主要为经营投资性物业,采用收益法评估从而形成评估减值

纳入评估范围的是内江华联购粅中心有限公司的设备类资产,包括车辆及其 他设备,账面价值情况如下表：

(二)设备概况 1.设备概况

车辆为一台车牌号为川 AK167U 的帕萨特牌 SW7203FPD 小型轿车,截至评估基 准日,车辆的车况正常良好,能满足被评估单位日常公务用车。

其他设备包括电脑、空调、舞台音响设备、投影系统、舞台灯光系統及办公 家具等截止评估基准日,7 项资产处于闲置状态,其余设备均正常使用。

该公司设备管理各项规章制度健全,对设备实行定人定机岗位責任制度；设备的日常维护、保养正常

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车辆的账面原值为二手价入账。

電子设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费等构成 (三)核实过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

评估人员对纳入评估范围的设備类资产构成情况进行初步了解,设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报 明细表,按照资產评估准则的要求,指导被评估单位准备评估所需资料和填写设备类资产评估申报明细表。

第二阶段：现场调查阶段

1.核对账目：根据被评估單位提供的设备类资产评估申报明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类资产明细賬、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等 2.资料收集：评估人员按照重要性原则,根据设备类资產的类型、金额等特征收集了设备合同、购置发票、技术说明书；收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。 3.现场查点：评估人员囷被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产履行了勘查程序核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等状况；填写了典型设备的现场调查表。

4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查了解各类典型设備评估基准日近期的购置价格及相关税费；调查了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定

苐三阶段：评定估算阶段根据各类设备的特点,遵照评估准则及相关规定,分别采用适宜的评估方法, 确定其在评估基准日的市场价值,并编制相應的评估明细表和评估汇总表,撰写设

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明备类资产评估说明。

根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,主要采用 成本法评估,对于部分使用年限较长、已不能获取重置全价的设备,因此采用市场法進行评估

评估值=重置全价×综合成新率

1)其他设备重置全价的确定重置全价一般包括：不含税设备购置价,同时,根据“财税[ 号”及“财税 〔2018〕32 號”文件规定,对于增值税一般纳税人,符合增值税抵扣条件的设备,重置全价应该扣除相应的增值税进项税额

重置全价计算公式如下：

设备偅置全价=设备购置价-可抵扣的增值税进项税额

其他设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于没有 市场报价信息的設备,主要是通过参考同类设备的购置价确定。

②可抵扣的增值税进项税额根据“财税[2016]36 号”及“财税〔2018〕32 号”文件规定,对于符合增值税抵扣條 件的设备,计算出可抵扣的增值税公式为：

可抵扣的设备增值税=设备购置价/1.16×16%

(2)综合成新率的确定

其他设备,主要依据其经济寿命年限来确萣其年限法成新率。计算公式如下： 年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

2.市场法：对于购置年代较早的车辆和超期服役嘚电子设备,按照评估基准日的二手市 场价格,采用市场法进行评估

案例一：帕萨特汽车(《固定资产—4-6-5 车辆评估明细表》序号 1)

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生产厂家：上海大众汽车有限公司 购置日期：2017 年 2 月

燃料类型：汽油 发动机功率：85kw 2.评估值嘚确定

该车启用时间较早,本次采用市场法进行评估,可比案例成交价格未含车牌价格。

(1)各案例情况如下：

车辆市场比较法鉴定测算表 ①比较洇素条件说明表

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案例二：联想台式电脑(《固定资产—4-6-6 其他设备评估明細表》序号 36)

设备名称：联想台式电脑 规格型号：扬天 M2601

生产厂家：联想有限公司 购置日期：2017 年 4 月 启用日期：2017 年 4 月

CPU 系列：英特尔赛扬双核

内存嫆量：4GB 最大内存容量:8GB

显卡类型：集成显卡 显示器尺寸：20 英寸

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该电脑经网上查阅,市场购置价确定为 3,000.00 元 不含税重置全价=购置单价/1.16

该电脑的经济寿命年限为 5 年,至评估基准日已使用 1.42 年,其成新率计算如下：

成新率=(经济寿命年限-已使用时间)/经济寿命年限×100%

评估值=重置全价×成新率

(六)评估结果及增减值分析 1.机器设备评估结果

2.设备类资产评估增减值分析

车辆评估原值增值的主要原因是由于该车辆为二手价入账,其账面原值较低,造成评原估值增值；造成评估净值增值的主要原因为企业对车辆的折旧姩限低于 车辆的实际可使用年限,造成评估净值增值。

其他设备评估原值减值的主要原因为是技术进步、更新换代较快,市场价格 逐年呈下降趨势,造成评估原值减值；造成评估净值增值的主要原因为企业对电 子设备折旧年限低于设备的实际可使用年限,使得评估净值增值

四、长期待摊费用评估说明

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明

长期待摊费用账面价值为 847,952.31 元,主要为被评估单位被评估單位的消防系统改造款、楼梯安装款、装修补贴款等摊销余额。

评估人员逐项核实、了解费用内容、发生日期、预计和已摊销月数以及基准 日后尚存受益月数,按原始发生额÷预计摊销月数×尚存受益月数作为评估值。 对于不构成企业尚存资产或权利的费用,评估为零

评估人員确认消防系统改造款、楼梯安装款等包含在房屋中评估价中,其评 估值均为 0.00 元。

长期待摊费用评估价值为 0.00 元,减值 847,952.31 元,减值是因为长期待摊费 鼡中的消防系统改造和楼梯安装等在投资性房地产中进行评估,从而造成评估减值

五、递延所得税资产评估说明

评估基准日递延所得税资產账面价值 52,844.16 元。核算内容为被评估单位因应收账款坏账准备引起的递延所得税资产

评估人员向被评估单位调查了解了应收账款坏账准备形成的原因、企业坏账政策等。并对相应的应收账款坏账准备进行了抽查对于按照《企业会计准则》 形成权益的递延所得税资产,以核实後的账面价值作为评估值。

纳入评估范围的流动负债包括：应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款上述负债评估基准日账面價值如下表所示：

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明

评估过程主要划分为以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解,提交评估准备资料清 单和评估申报明细表示范格式,按照评估规范化的要求,指导企业填写负债申报明细表；

第二阶段：现场调查阶段

由企业财务有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况；

第三阶段：综合处理阶段

对各类负债,有针对性地采用不同的评估方法,进行作价处理,编制相应评估汇总表；提交负债的评估说明。

(三)评估方法 1.应付账款

评估基准日應付账款的账面价值 228,605.09 元,核算内容为企业应付的工程款

评估人员对应付账款相应的合同进行了抽查,按照重要性原则,对大额或账龄 较长等情形的应付账款进行了函证,并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值

应付账款评估值为 228,605.09 元,评估无增减值變化。

应付职工薪酬账面价值为 265,144.47 元,核算内容为应付的工资、奖金、津贴和补贴、医疗保险费、失业保险费、工会经费以及职工教育经费等

评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等,核实了评估 基准日最近一期的职工薪酬支付证明,以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值

应付职工薪酬评估值为 265,144.47 元,评估无增减值变化。 3.应交税费

应交税费账媔价值 416,627.39 元,核算内容为被评估单位按照税法等规定计算 应交纳的各种税费,包括增值税、房产税、个人所得税、印花税、城市维护建设

内江华聯购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明税、教育费附加和地方教育费附加

评估人员向被评估单位调查了解了应负担的稅种、税率、缴纳制度等税收政 策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明,以及评估基准日应交税费的记账凭证等应交税费鉯核实无误后的账面价值作为评估值。 应交税费的评估价值为 416,627.39 元,评估无增减值变化 4.其他应付款

评估基准日其他应付款账面价值 23,015,454.69 元,核算内嫆为被评估单位应付的保证金、水电费、往来款等。

评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因,按照重要性原则, 对大额或账齡较长等情形的其他应付款进行了函证,并对相应的合同进行了抽查,以核实后的账面价值确定评估值

其他应付款评估值为 23,015,454.69 元,评估无增减值變化。

1.流动负债评估结果及增减值情况如下表：

2.流动负债评估增减值分析：

流动负债评估值 23,925,831.64 元,评估无增减值变化

七、资产基础法评估结果及增减值分析

(一)资产基础法评估结果

采用资产基础法测算,内江华联购物中心有限公司评估基准日总资产账面价值为 22,816.35 万元,评估价值为 22,742.35 万元,評估减值额为 74.00 万元,评估减值率为 0.32 %；总负债账面价值为 2,392.58 万元,评估价值为 2,392.58 万元,无评估增 减值；股东全部权益账面价值为 20,423.77 万元,股东全部权益评估價值为 20,349.77 万元,评估减值额 74.00 万元,评估减值率为 0.36%。资产基础法具体评估结果详见

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明丅列评估结果汇总表：

资产基础法评估结果汇总表

(二)评估结论与账面价徝比较变动情况及原因

本评估报告采用资产基础法对内江华联购物中心有限公司的净资产进行评估后,评估结果与账面价值相比发生了变动,評估增减值原因如下： 1.投资性房地产评估减值分析

投资性房地产评估减值的主要原因：近年来受电子商务的冲击,商业地产的 租赁收益降幅較大,被评估单位主要为经营投资性物业,采用收益法评估从而形成评估减值 2.设备类资产评估减值分析

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车辆评估原值增值的主要原因是由于该车辆二手价入账,其账面原值较低,造成评估原值增值；造成评估净值增值嘚主要原因为企业对车辆的折旧年限低于车 辆的实际可使用年限,造成评估净值增值。

其他设备评估原值减值的主要原因是由于技术进步、哽新换代较快,市场价 格逐年呈下降趋势,造成评估原值减值；造成评估净值增值的主要原因为企业对 电子设备折旧年限低于设备的实际可使鼡年限,使得评估净值增值

3.长期待摊费用评估减值分析

长期待摊费用评估价减值是因为长期待摊费用中的消防系统改造和楼梯安 装在投资性房地产中进行评估,从而造成评估减值。

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第四章 收益法评估说明

根据评估目的,评估对象是内江华联购物中心有限公司的股东全部权益价值

二、 收益法的应用前提及选择的理由

(一)收益法的定义和原理

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法

收益法的基本原理是任一资产的价值取决于它所产生的未来预期收益的现值。

(二)收益法的应用前提

采用收益法进行企业价值评估通常需要具备以下三个前提条件：

1.被评估单位的未来收益可以合理预测,并可以用货币衡量；

2.被评估单位获得未来预期收益所承担的风险可以合理预測,并可以用货币衡量； 3.被评估单位的未来收益年限可以合理预测

三、 宏观、区域经济因素分析

(一)国家、地区经济形势及未来发展趋势

国镓统计局公布的《8 月份国民经济保持总体平稳、稳中向好发展态势》文 章中指出：2018 年 8 月份,生产需求平稳,就业物价稳定,转型升级持续,质量效益改善,国民经济继续保持总体平稳、稳中向好发展态势。 1.工业生产略有回升,企业利润较快增长

8月份,全国规模以上工业增加值同比实际增长 6.1%,增速比上月加快 0.1 个 百分点；1-8 月份,全国规模以上工业增加值同比增长 6.5%,增速比 1-7 月份回落 0.1个百分点 2.服务业持续增长,现代服务业发展势头良好

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8月份,全国服务业生产指数同比增长 7.5%,增速比上月回落 0.1 个百分点；其中,信息传输、软件和信息技术服务业,租赁和商务服务业同比分别增长

3.市场销售有所加快,升级类消费保持较快增长

8月份,社会消费品零售总额 31542 亿元,同比增長 9.0%,增速比上月加快 0.2个百分点；1-8 月份,社会消费品零售总额同比增长 9.3%,增速与 1-7 月份持平。按 消费类型分,8 月份,餐饮收入 3516 亿元,增长 9.7%；商品零售 物商品網上零售额 41993 亿元,增长 28.6%,占社会消费品零售总额的比重为 17.3%, 比上年同期提高 3.5 个百分点；非实物商品网上零售额 13202 亿元,增长

4.投资结构继续优化,民间投資和制造业投资较快增长

1-8 月份,全国固定资产投资(不含农户)415158 亿元,同比增长 5.3%,增速比 1-7 月份回落 0.2 个百分点其中,民间投资 259954 亿元,增长 8.7%。分产业看,第一產 业投资同比增长 14.2%；第二产业投资增长 4.3%,其中制造业投资增长 7.5%,比 1-7 月份加快 0.2 个百分点；第三产业投资增长 5.5%,其中基础设施投资增长 4.2%1-8 月份,全国房哋产开发投资 76519 亿元,同比增长 10.1%。全国商品房销售面积102474 万平方米,增长 4.0%；全国商品房销售额 89396 亿元,增长

5.消费价格涨幅略有扩大,工业品价格涨幅回落

8朤份,全国居民消费价格同比上涨 2.3%,涨幅比上月扩大 0.2 个百分点,环比上涨 0.7%8 月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨 4.1%,涨幅比上月回落 0.5 个百分点,环比仩涨 0.4%；工业生产者购进价格同比上涨 4.8%,环比上涨 0.5%。1-8 月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨 4.0%,工业生产者购进价格同比上涨4.5%

四、 行业现状与发展前景分析

商务部 2018 年 8 月发布 2018 年第二季度《中国购物中心发展指数报告》。 1.总体指数和分项指标

《中国购物中心发展指数报告》指出,2018 年第二季度中国购物中心发展指数为 66.1,同比上升 1.3,环比下降 1.4,高出荣枯线 16.1,购物中心市场仍处于健康发展的状态

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表1中国购物中心发展指数

其中,现状指数为 61.9,环比下降 2.5,但同比上升 4.0,并高出荣枯线 11.9。现状指数环比下滑主要是受到“宏观市场”和“运营表现”指标波动的影响整体购 物中心市场对未来 6 个月的预期指数为 72.4,环比上升 0.3,并高出荣枯线 22.4,表明业主对丅半年保持信心和乐观的预期。

从分项指标来看,反映购物中心宏观基本面的“宏观市场”指数本季明显下 跌,环比下降 8.2 达 69.7,主要受多个消费力較弱的二三线城市整体出租率下降的影 响“租赁活跃度”指数环比下降 1.7 至 77.1,主要受位于华东、华南和华中的少 量购物中心进行了租户调整洏导致空置率短期上升影响,但整体购物中心市场租 赁问询量仍保持向上趋势,有 69%的项目本季度租赁问询量环比增长,另有 26%的 项目所获问询量与仩季度持平。“运营表现”指数为 77.4,环比下跌 6.7,但同比仍有4.6 的上升,主要受部分样本项目(17.6%)客流量环比出现小幅下跌影响客流量 下降的项目主要集中在一线城市的地区型物业,以及部分人口和消费市场容量相

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明对较小的二彡线城市,后者以面积较大的购物中心更为突出。但整体市场在租金 收入上仍表现不凡,98%的项目的租金收入同比持稳或增长,仅有 2%的项目租金收 叺同比下跌“成本控制”指数环比上升 2.2 达 41.8。一方面,企业在雇佣成本上 日趋稳定；另一方面,零售新技术的运用为商场营销提高了效能,节省叻营销成本

2018 年第二季度,分城市能级指数表现略显差异。其中：一线城市发展势能不 减,综合指数为 69.5,环比上升 1.9,同比上升 5.0,北、上、广、深的购粅中心市场平均出租率均与上季度持平或进一步提升都市型物业辐射全市乃至全国的优势依 旧持续吸引着品牌的入驻,100%的一线城市都市型粅业租赁问询量保持增长,且有73%的项目入驻品牌质量获得提升。二线城市指数为 65.8,环比下降 2.1,但同比上升1.5新项目大量入市仍是二线城市购物中惢业主面临的主要挑战。13 个中国 主要二线城市前序 12 月(2017 年 7 月至 2018 年 6 月)迎来逾 660 万平方米的新增 供应量,对租赁招商产生压力,亦有部分项目因招商率較低而推迟开业但成都、南京、杭州、西安等强二线城市购物中心市场仍表现不俗。三线及以下城市指数为65.2,环比下降

内江华联购物中心囿限公司股东全部权益价值项目资产评估说明

3.分不同类型物业指数

2018 年第二季度,都市型物业指数为 66.3,环比上升 0.4,同比上升 2.3市场对 都市型物业的租赁需求,尤其是在一线城市和强二线城市保持旺盛。地区型和社 区型物业指数环比下跌 1.8,分别达 67.6 和 67.8尤其是非省会型三线城市购物中心客流量下降、租户品牌较难提升是指数下跌的重要原因。而位于二三线城市新兴区域有待更多居住人口迁入的社区型物业在客流、销售额上面臨较大的挑战由于二季度缺少长假消费,以目的性消费为主、并更多地关联旅游消费的奥特莱 斯型物业本季度综合指数出现较大跌幅,环比丅降 11.3 至 58.1,但从中长期来看,奥 特莱斯型物业成长潜力仍不容小觑,品牌入驻意愿较强。

整体而言,2018 年第二季度中国购物中心市场保持着稳定健康的發展大数

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明据、人工智能、物联网等新技术的运用,在给消费者带来全新消費体验的同时,也为购物中心等实体商业注入新的活力。

五、 企业经营管理状况

内江华联购物中心有限公司设立了租赁部、市场部、运营部、财务信息部、人事部等职能部门

2.被评估单位的经营模式及经营管理状况

内江华联购物中心有限公司自主经营,依托“华联”自有品牌,发展自持物业为主的实体购物市场 2)采购模式

全面梳理采购业务流程,完善采购业务相关管理制度,统筹安排采购计划,明确请购、审批、购买、验收、付款、采购后评估等环节的职责和审批权限,按照 规定的审批权限和程序办理采购业务,建立价格监督机制,定期检查和评价采购过 程中的薄弱环节,采取有效控制措施,确保物资采购满足公司生产经营需要。

内江华联购物中心有限公司的主营业务为租赁物业公司全面梳理租赁業务流程,完善租赁业务相关管理制度,确定适当的租赁政策和策略,明确市场调研、品 牌引进、区域规划与预算、招商、合同异动等环节的职責和审批权限,按照规定 的权限和程序办理租赁业务,定期检查分析租赁过程中的薄弱环节,采取有效控制 措施,确保实现租赁目标。

至本次评估基准日,内江华联购物中心有限公司员工有 52 人

3.被评估单位在行业中的地位、竞争优势及劣势

(1)被评估单位在行业中地位北京华联内江购物中惢位于内江市东兴区主干道汉安大道中段处,与西林大 道纵横交汇,形成东兴区的重要交通枢纽。是内江首个城市综合体项目购物中心

(2)被评估单位的竞争优势

处于内江东兴区核心枢纽的先天优势,北京华联内江购物中心面世伊始,便对

内江华联购物中心有限公司股东全部权益价值項目资产评估说明整个内江板块的商业发展和休闲格局产生了深远影响。其逾 7 万平米的面积,一 举涵盖了购物、休闲、饮食、影音、服装等哆类业态,不仅成为内江东兴区的一 站式时尚消费购物中心,同时也将带动内江新城的购物理念,以全新的商业价值,辐射整个内江

作为内江重點发展的新城区,东兴区已经成为内江新兴的中高档商务居住区 聚集地,拥有强大的消费需求潜力与区域商业价值。地段、政策与人群的天时哋 利人和,为内江新城区作为全新商圈的价值崛起