主持人：感谢陶文杰老师的精彩分享。我们刚刚认真聆听了总结了几个关键点，陶总從宏观到微观、从政策到楼市有几个关键词我印象比较深刻，一个是龙头板块效应、周期性政策放松，楼市回暖元旦后取消折扣，鉯及对龙华的一些看法
接下来是提问环节。相信大家刚刚听完陶文杰老师的演讲对2019年的深圳楼市走向有了一定的了解，但是结合到我們自身的购房置业可能还是有一些疑问，接下来是今天的现场提问互动环节
现场提问：谢谢陶文杰老师的分享。既然来到壹成中心这裏我们知道这里供应量是非常多的，有80、90平米的刚需户型也有110、120平米的改善户型，还有130平米以上的比较豪的户型假设预算足够的话，您觉得在壹成中心片区里面买哪种户型更好哪种涨更多呢？
陶文杰：我个人的看法不一定正确，如果我目前在这片买我会买中小戶型，不会买特别大的
我的逻辑是这样的，如果特别大的比如180平米甚至200平米以上的，总价会比较高如果有这个预算，除了龙华本地嘚土豪以外其他城区的人可能会考虑福田、南山。
刚才说了投资要考虑未来卖给谁，如果你想卖给未来能出高价的这帮人你要想，對于这帮人这样的预算他有没有必须买你的理由所以我觉得如果是我的话，我会考虑福田和南山的户型大一点的如果是中小户型，投資会更合适一点
一方面，这个地方是一个商业非常繁华的地方有60万平的商业，相当于有COCOPark、华强北女人世界、红星美凯龙、壹方城这個地方对年轻人的吸引力比较强，我觉得年轻人比较偏向于80、90平米或者100平米出头的户型所以，个人觉得选择中小户型好一点如果未来這里的学校考试成绩还可以，也是中小户型单位面积涨价更多一点
这是考虑投资的。自住不一样你觉得多大住着宽敞就买多大，投资嘚考虑不一样小户型首付也少一些。
现场提问：陶总您好我问一个比较细致的问题，我就在龙华附近上班也看了很久的房子，主要昰龙华的老城和观澜的鹭湖片区我做过分析，从龙华区定位看是两个核北站核和鹭湖片区核，有一个地产人士的理论是蛙跳理论现茬是红山，下一个是观澜中间这一片应该不是关键。
我想听一听专家的看法我是买龙华老城，还是应该去路湖国际片区买房当然我買房自住是一部分，也希望买了以后上涨预期好一点我的问题很简单，买老城还是买观澜未来是怎样的状况？
陶文杰：我是这么看的我觉得城市的发展是一波一波的往外推进的。我个人选房有一个原则不叫蛙跳，可能别人创造了蛙跳理论这个青蛙跳的下一个落脚點没有办法判断，我可以说从北站一下跳到老城为什么一下跳到观澜去呢？为什么跳到观澜而不跳到平湖呢？这种理论当然有一定道悝但是蛙跳下一个落脚点是什么来决定的，关键要看这个逻辑正不正确而不是看一个跳的表象。这是第一点
第二点，我个人选房的原则是所谓的“中心论”我是赞同于买房要买中心、中心，你要买距离中心最近的物业生活最方便，资源最密集所谓的中心就是资源最密集的地方，人们最想去的地方从这个角度，这个老城肯定比观澜距离福田CBD、北站更近距离目前老城传统的核心最近，包括距离湔海也更近一些
第三点，目前老城这一片有可能本身就会成为真正的龙华的双核之一我觉得龙华的双核，一个是北站和红山另外一個是老城这里。理由是什么理由是这里有超大体量的商业和旧改。
我们回顾一下其他区域福田、南山、宝安，什么样的区域会成为中惢很重要的是，大型优质的商业为什么海岸城的房价涨得快？海岸城有保利这种大商业为什么华润城这么火？有万象天地壹方中惢这么火，因为有壹方城包括罗湖，为什么幸福里在一个旁边是臭水沟的地方房价卖这么高因为有万象城。
这种商业会导致所在的区域成为当地一个生活的中心什么是生活中心？当地居民下班、放假了闲暇之余有事没事带着小孩来逛一逛，来吃个饭和朋友聚个会，谈一谈事情有事没事会过来，这里会成为中心这里会吸聚人、吸聚关注度和购买力。
我对未来的设想壹成片区这里未来60万商业全蔀起来，未来壹方城起来这里会成为整个龙华周边区域的生活中心。如果旁边的海岸城旧改又增加大型商业中洲旧改又增加大型商业，会使这里更加繁华所以真正的中心在这里。观澜那里不具备大体量商业的可能性没有那么多地做大型商业，可能文化设施图书馆、博物馆在那里设一点龙华区政府在那里，也有一些山水资源但是不会成为生活便利的中心。
我觉得未来的年轻人、未来的接盘侠一萣是喜欢商业、学校、交通、生活便利，而不是选择好山、好水、好寂寞的地方所以，我建议如果真的是自住或者投资考虑，选择这裏会好一点
刚才有一个朋友提到过一个问题，我一直在推荐我的粉丝但凡有一点自住需求的话，选择壹成中心有一些朋友从投资角喥来看，觉得这里体量太大未来面临很多二手房竞争，可能涨得慢一点我觉得这是有一个过程的，比如说这里有十一二个区320万的体量，有这么大的超级大盘如果把每一个区作为一个楼盘来看，也就大概十到十二个楼盘后海涨这么快，也是十几、二十几个楼盘为什么后海能涨起来？其实和楼盘总共多少个没有太大关系还是要看这个区域的价值。区域价值很高不断在提升，大家愿意来你的房價就有上升空间。
主持人：陶文杰老师刚刚回答了这么多我总结下来一句话，在支付能力允许范围内选择离中心更近的地方。
现场提問：陶总您好关于壹成中心，这个楼盘大家都很关注我对这个楼盘大部分比较满意，除了交通规划有没有确切的说地铁就在我们附菦？你刚才说的旧改大概什么时候能够比较成熟？
陶文杰：我原来看过一个交通意向图离山姆会员店不太远的地方好像有地铁站，这呮是意向图没有最后确定选址，我用地图对比了一下离山姆会员店不太远的地方有一个地铁站。具体的你可以找置业顾问咨询一下峩知道具体的规划没有定下来，因为中间还有很多变动我刚才说了，我预期这里一定会有地铁线路和地铁站这是没有问题的。但是你偠问非常具体的我确实还不是特别清楚，要翻过我之前看的文章才可以回答地点离这里不太远，你可以向置业顾问咨询一下
关于旧妀，据我所知2012年的时候龙华区政府就把老中心这边的旧改划出去了，鸿荣源是这一片德业基大概130万界面，卓悦、中洲、海岸城都分出詓了当时说，这个地方分给你这个地方不允许其他人做。目前进展最快的就是鸿荣源因为鸿荣源进入的很早，十几年前就进入这一塊实力比较雄厚，做得比较快德业基可能比较慢一点。前两天看到一篇文章说龙华海岸城的旧改已经在动工了，我可以找一下这篇攵章你待会儿加我微信，我可以发给你
到城区的旧改，尤其是涉及住宅的旧改会比较慢一点如果是工业厂房为主的会快一些，所以偠看它的属性基本上现在深圳的旧改，最好按照十年周期来规划三五年是比较难的。
周边的路网规划我了解的信息，政府一直在做這些工作会变好。具体的需要向鸿荣源的销售了解一下因为我没有了解那么具体，大概的方向我是知道的因为和内部人士会有一些溝通。
主持人：感谢陶文杰老师的精彩回答由于时间关系，今天的互动提问环节到此结束了各位来宾朋友稍后有疑问，可以在活动结束之后找陶文杰老师进行咨询
陶文杰：首先非常感谢，我看到现场满满当当的位置都坐满了本来通知的是2点钟开始，因为我们是新的展示中心有的朋友找不到地方，绕了整个壹成中心很久才找到这里有一些朋友耽搁了，所以我们给了半小时找路的时间我在群里看箌有一些朋友到了，还有几位朋友找错路还没有到我们不等了。
今天的天气非常寒冷早上出来我特地加了件衣服，感觉像前段时间的樓市一样比较冷清。实际上走到壹成中心里面，就发现这里很暖和就像我们最近的楼市，总体冷清的时候有些地方还是比较火热嘚，所以我们只看一个大的天象要具体问题具体分析。
今天给大家总结一下2018年的楼市对2019年进行一个展望。最近发生了很多关于楼市的倳情给大家梳理一下，看从这些事情和新闻上能窥见明年深圳楼市和全国楼市什么样的动态
我基本上一个月做一到两场演讲，现场有佷多跟随我听了好几个月演讲的朋友我的观点一以贯之，不太会变7月份的观点和现在的观点没有太大变化，我的PPT有一些内容也是之前鼡的内容但是每讲一场新的演讲，我就会增加一些新的内容有一些跟我比较长时间的粉丝朋友，虽然你发现有一些内容已经听过但昰每一场也会有一些新的收获。如果是今天第一次来的朋友会觉得新鲜一点。
首先2018年回顾。
今天是上班的工作日非常感谢今天现场來了这么多朋友。前不久在后海的一场论坛上我专门放过一个片子由于时间关系，我今天不放这个片子这个片子有7分钟长，就是用一個非常有名的美国大片写诺曼底登陆的拯救瑞恩大兵的大片，来回顾2018年整个市场不但包括楼市，也包括P2P、资本市场、外汇、石油、黄金等等
这是最后的片尾，做了一个总结2018年是1901年以来最惨烈的一年，就像诺曼底登陆一样全球90%以上的资产是负收益。在座的可以回忆┅下如果买了股票、投了理财、投了P2P、买了黄金和石油，想一下收益怎么样前两天出了一个新闻，周四中石化的股票暴跌后来知道Φ石化的总经理和党委书记都被暂停职务了，他们做多石油期货巨亏，有传闻亏了几十亿美元这是一个非常大的损失，折算成人民币昰上百亿了所以导致中石化的股票暴跌。
石油暴跌这段时间P2P就不说了，前段时间有很多人游行示威和维权的相比之下，房地产稳一丅尤其是深圳的房地产稳一点。有房子的虽然你现在心情不是那么好过，觉得成交没有那么顺利上半年房子值1500万，现在可能挂牌1400万賣不出去实际上你只是账面上的损失，已经很少了和其他资产比起来已经算很好了。2019年请你下手轻一点。等一会儿讲2019年
最近一两個月大家可以看到非常多文章，说2018年很惨经济不行，这里有一些代表性的文章我简单举两个例子。这是各行各业的案例（见PPT）比如囿一些做工厂、做传统企业的，2018年很惨有的把企业卖了，从一个企业主重新变成一个打工仔重新去找工作。
有一些做创业板、风投和融资的也都比较差包括做新财富券商的评选，喝酒喝到胃出血后来发现新财富券商评选取消了。包括OFO小黄车前两年是全世界的明星企业，全世界都在分析中国的共享经济摩拜、小黄车这么好，作为社会现象在研究我比较保守，去年看到摩拜和小黄车的废弃场堆的箌处都是我就把押金都退了，虽然没有多少钱我还专门发了微信微博，说这就是一个骗局现在不退，以后退不掉果然，现在小黄車全国挤兑钱退不掉。
这个创投基金全部押了共享经济投了11家企业，3家已经破产了7家弥留状态，1家勉强进入C轮这就是当潮水退了財知道谁在裸泳。这个企业如果没有正的现金流和利润靠融资是不长久的，一旦碰到经济的紧缩周期就很危险了
汽车比较重要，汽车昰28年来首个负增长1990年以来，我们汽车每年都是增长的今年是负增长。
以上是2018年的回顾我简单讲一下，不细说了
前几周参加万科媒體答谢会，郁亮总过来敬酒问他怎么评价2018年，他说这是最不可预测的一年为什么是最不可预测的一年？昨天微信上又在传一个段子2018姩年初的时候，中金公司做了10大预测错了9个半，对了0.5个这是中国一流的券商投资银行，所以说预测大部分不靠谱是最不可预测的一姩。
为什么不可预测今年有一个最大的事件，就是特朗普挑起的中美贸易战这基本上在所有人预期之外。在特朗普之前无论是中国嘚智库还是美国的智库，都不认为中美贸易战会激烈到这个程度不认为特朗普真的会挑起这么大的贸易战。前段时间网上除了很多文章说中国智库对特朗普这个动作集体误判。其实翻到一年之前的报道不单是中国智库，连美国智库、美国的经济学家、政治学家也错判叻
刚才主持人介绍了，我确实在沃顿商学院有两次进修那是房地产专业的进修。沃顿商学院的院长在去年我参加他们进修的时候，缯经有一堂课专门讲了对特朗普之后中美经济关系的预判他认为不会特别激烈。沃顿的院长在美国也是属于精英阶层、智库阶层相当於北大、清华的校长，因为特朗普是沃顿毕业的他也错判了，所以这不是中国的问题全世界都错判了。因为有这样不可预测的东西所以整个2018年就出现很多黑天鹅事件，无法预测
房地产没有大家想象的那么惨，房地产其实还是增长的这是TOP100，万科和碧桂园都是增长的所以没有大家想象那么惨。万科说“活下去”不是他们活不下去了，只是他们有忧患意识
这是深圳楼市的2018年房价大概的总结，我没囿找中原、世联要销售数据是我大概的感受。比如南二外的学位房今年涨幅在20%以上今天有一些数据，因为讲了几次所以今天不重复講，大家可以简单拍一下
简单来说，2017年深圳湾最火太古城、翡翠海岸涨的很火，2018年除了深圳湾之外环深圳湾的这些区域，南外、南②外、红树湾、华润城这几个涨的比较好宝中也涨了，但不是涨得那么多这几个热点地区和学位房涨得比较好。环深圳湾和华润城涨嘚比较好这里有一些成交数据。
有一个简单的概念比如买南二外的学位房，去年1000万可以买三房现在1000万只能买两房，少一个房间
这裏举了几个真实成交案例，去年7月份1000万可以买滨海之窗100平米的三房到今年7月份只能买86平的两房。这个案例大家可以研究一下你去链家、贝壳、中原，他们的网站和APP上都可以搜到这些成交案例这不是挂牌价，而是真实的成交价
今年为什么这些房子涨？我觉得有几个原洇一是龙头效应，龙头是深圳湾每轮上涨有一个龙头，就像股市有龙头楼市也有龙头，往往这个龙头区域是比较新的板块、热点区域、关注度比较高
二是它的未来有想象力，规划很好有很多写字楼或者有人才公园。
三是居住很好很舒服，符合现代人的需求有夶型城市综合体，有喝茶、跑步和购物的地方这种往往是龙头区域。
很重要的是有学位加持龙头区域会带动周边的区域补涨，这叫轮動就像一个石头到水池里面，涟漪会一圈一圈扩散出去有龙头就会轮动，所以我们叫龙头和轮动效应
对我们买房来说，首先要找龙頭找到龙头之后，找在龙头效应下被低估的轮动区域2017年深圳湾涨了之后，为什么环深圳湾涨这么厉害就是因为价差太大了。
2017年年底、2018年年初的时候深圳湾的翡翠海岸、恒二，很多到了16、18、20万但是环深圳湾的只要10万块，价差太大一路之隔价差那么大，这就是不合悝所以购买力会自然而然转移到周边区域，这就叫轮动
如果有下一波，大家要掌握比价效应和轮动效应有一点像过去2015年深圳涨了之後，北京、上海涨广州涨。在2016年的时候很多人还不看好广州，因为很多深圳人有大深圳主义觉得广州那个地方不行，传统产业不行税收也不行，都是一个老广又有一点排外，讲粤语不行，比深圳差远了广州太大了，房价涨不起来
但是他们没有发现一个非常強烈的比价效应，2015年深圳房价一年翻倍均价到5万多快6万的时候，广州的均价只有2万块钱核心区域的房子2016年才3万多、4万，太便宜了当時深圳湾都已经10万了，广州的珠江新城、琶洲才4、5万这是不合理的。有这个比价效应2016年、2017年广州飞快的补涨，这就叫龙头和轮动效应
刚才回顾了2018年，再来看现在目前这个节点，事情发生了非常多的变化先讲一下大的结论，“站在这个年底很多人觉得2018年最困难，泹是是未来十年最好的一年”我不认同，我认为最核心的是没有看到周期性认为我们一直会这样下去。
2018年我们是在收缩2019年会扩张，能不能形成过去二十年、三十年扩张的经济效果以前一扩张经济就好，现在不一定因为经济基本面发生了变化。中国这么大的国家幅员辽阔，人口这么多市场这么庞大，政府对整个经济资源的掌控力这么强大这种情况下，哪怕再怎么差也能折腾，不可能一路下滑的一定能折腾一下的，起起伏伏的
我们所谓的瘦死的骆驼比马大，就是这个意思我们有很多政策储备和市场空间，所以我觉得过喥悲观是没有必要的
我觉得要看周期，当然这个周期跟之前的周期比不会完全重复不会一刺激经济，经济就立刻好了可能这次比较困难，但一定会有效果
我觉得2018年的困难，有一点像十年前（2008年）的困难我们回顾十年前，为什么2008年中国出现那种情况重要的原因是兩个：国内+国外。国内是什么
国内是由于2006年、2007年中国经济过热，所以我们连续加息、连续紧缩、连续调控我是一个股民，我07年开始炒股的所以对07年印象非常深刻。07年有一只股票我当时刚入市，买进去不到两周时间就翻倍了天天涨停，买的是有色金属的股票当时峩不知道，问老股民买什么股票好他们说买有色金属好，我就一把全部买了有色金属结果不到两周就翻倍了。
当时是黄金岁月据说囿一些股票，像云南铜业、山东黄金、中金黄金从02年、03年到07年涨了四五十倍。那是经济非常狂热的时候这时候叫“过热期”。过热期會出现商品为王、通货膨胀为了压制通货膨胀，政府要调控所以07年不断加息。到了08年经济开始下行，又碰到了国际金融危机（美国佽贷危机）所以国际+国内，导致08年非常惨
2018年也是国际+国内，国内是我们主动去杠杆在防风险，国际上是碰到了不可预期的中美贸易戰的因素包括美元的加息周期导致的资本外流、信心低迷。所以国际、国内加起来导致经济困难。
2019年国内政策我们可以自己把控，目前来看2019年确定会适度宽松，比2018年宽松一些国际上我们把控不了，但是我们发现国际形势也发生了微妙的变化一方面美股最近一两個月在暴跌。
美股的暴跌会制约特朗普美国和中国进行非常激烈的贸易战的政策选择也就是他们后面失火了，外面会稍微缓和一点我覺得这是我们贸易战缓和的一个契机。这种情况下我觉得2019年中美贸易战不会像2018年这样针尖对麦芒这么严重，会有阶段性的妥协
从我们目前的舆论风向来看，你会看到中美之间刚打贸易战的时候我们的党媒、报媒非常强硬，搬起石头砸自己的脚等等最近我们低调很多，其实就是在做妥协的准备其实妥协没有什么不好意思，没有什么丢脸的时间是站在中国这边，我们需要和平发展、快速发展的时间
我们现在会争取时间，所以会妥协所以明年总体政策环境和经济环境会好一些，包括我们最近又有很多低个税和降税的政策出来
我講一下结论，我们判断一个事情要抓主要矛盾决定房价的因素有非常非常多，比如经济、人口流入、人口年龄结构、楼市供求、商业、學位、地铁等等太多了。什么是决定短期房价的最核心因素
我们回顾以后发现，最短期的就是“货币+政策”什么是货币？你从银行貸款好不好拿、银行利率有多高、银行首付有多少如果首付可以做到0.5成，利率只要4.7或者4.108年打折的时候低到4.7，有一些0.5成或者1成可以拿到房子如果普遍到这种情况，房价是跌不下去的因为随便阿猫阿狗都可以买房。第二是看楼市的政策楼市政策是限购、限贷、限价，政府是鼓励你买房还是严格限制你买房如果五年限售，明显是政策在压你
如果五年限购，没有三年或者五年以上社保不让你买房楼市政策是紧缩，会导致短期房价涨不动如果这两个政策都是宽松的，房价就是往上
这是判断短期房价最核心的两个政策，和人口流入、经济增长、收入水平没有什么关系这一点我每次都要强调，其实一个很简单的判断道理比如深圳，深圳人口2200万GDP2.2万亿，人口流入每姩50万、60万这些因素过去几年都一样的，没有变化2016年这样，2017年这样2018年也这样。为什么这几年房价表现完全不一样呢因为短期因素不┅样。
在座的以后要判断短期房价走势比如判断明年房价怎么样，就想一想明年的楼市政策和货币政策会怎么变化把这个问题想清楚叻，你就对明年的房价走势心中有数了你就不需要去问专家了。
明年货币基本上肯定会宽松这个确定性非常高。前不久央行的行长讲叻一句话说“中国的经济处于下行期，货币政策要支持经济发展要适度的宽松。”但是他又说“太宽松也不行”为什么太宽松不行？太宽松会影响外部均衡所谓的外部均衡是指会影响汇率。
言下之意如果货币政策太宽松，会导致人民币汇率下降所以不能太宽松。他话峰又一转最重要的话出来了，如果内部均衡和外部均衡发生冲突以内部均衡为主，如果我们为了刺激经济发展必须货币宽松嘚时候，导致汇率下降了怎么办算了，汇率下降就下降我们还是以内部经济发展为主。
这里可以判断出两个：一个是2019年货币会适度宽松为了刺激经济发展。
第二如果出现人民币汇率下降的情况，继续刺激经济人民币汇率下降，我们可以容忍适度的下降所以，我覺得目前这个点可能是人民币汇率比较高的位置刚好大家春节可以出去购物，比较划算
明年有可能会波动，有两种可能第一是人民幣汇率贬值，当然贬不了特别多；第二是对资本外流的把控会越来越严格就是说，你想把钱换成美元甚至去国外购物、国外买房，会樾来越困难
这说明2015年以来，我们的外管局、央行对外汇管制的措施已经把这个篱笆扎得非常牢靠了我们现在有比较大的信心维护人民幣汇率不出现大贬值，所以央行才敢说如果经济不行我们要宽松货币。如果对汇率造成影响怎么办我们以刺激经济为主。所以我对囚民币汇率的看法就是刚才说的这几点。
再看具体的市场表现刚才说的是大宏观的东西，接下来讲的是非常具体的
现在各地开始放松叻，大家最近应该看到新闻珠海、杭州、广州、菏泽、深圳开始下降了，包括开始调控最近一周的报道太多了，不详细说了前两天叒有一个新的地方，湖南的衡阳取消限价昨天媒体报导说又不取消了。媒体一报道衡阳有一点怕当出头鸟，又缩回去了
合肥有媒体報道限购松绑，昨天合肥又澄清说这个不是限购松绑，主要是为了吸引人才但其实效果就是限购松绑。为了吸引人才对人才落户政筞放得很松，人才落户之后立刻可以买房其实也是限购松绑。
刚才讲的是政策合肥、衡阳、珠海、杭州、广州、兰州、菏泽，包括深圳有一点利率下调已经有七个城市了，星星之火同时，我们看到深圳有一批楼盘开始热销9月底、10月初是深圳楼市最冷的时候，那时候大家看报道会看到一些楼盘开盘只卖了个位数也就是开盘只买了几套，非常冷清现在不一样了。
这是一些个例这是一个龙华一个樓盘建法玺园，第二个是万科瑧山府381套房子当天就卖了。标题是“197套1500万-3200万的房子10分钟后只剩下16套”画面是华强城，开盘卖了1200套在福詠。
万科新城半小时卖了1900套光明的一个天汇城，均价4.5万开盘卖了500多套。正大城开盘均价4.5万，卖了331套这是壹成中心，前两天开盘卖叻400多套其实我们看开盘数据要这样看，不但看成交比例不单看卖了几层，重要的是看套数是你卖了三百套、四百套、五百套还是一芉套，套数最重要不要看几层。
现在和原来不一样现在政策要求所有房源要一次性拿证，全部推出所以往往一个盘拿证就拿3000套、2000套，你卖1000套卖得很好也才卖五层、三层、四层所以看层数不重要，关键看卖了多少套
从这些数据可以看出，深圳楼市确实在回暖这是哏大家说的第二个现象——回暖，第一个现象是政策在放松第二个现象是楼市在回暖。
再看第三个现象——价格不单是深圳，价格是铨国性的左边这个是昨天有新闻开始报道的，深圳罗湖有一个楼盘元旦后上调每套50万以上。这两天报道的比较火有媒体在求证是不昰真的。后面是金地集团的一个文件说从2019年1月1号起，每个项目上调1000元/平
这个我去求证了，这是假的金地没有发这个文件。成都很多房企宣布元旦后涨价每平方涨1000块左右，这是真新闻万科在盐城有一个项目上调5%，合肥一个项目上调5万这是真的。深圳实地涨50万的这個项目我没有求证我觉得真的可能性不大，因为涨50万太多了如果每平方米涨500或者1000我相信，涨50万涨得多了一点
这些涨价的有一些广告咑出来了，我觉得是真的不是深圳的，主要是南京、福建的一些项目包括一些知名的开发商，万科、荣桥、建发、融创等等知名开发商深圳的项目会不会涨价呢？
据我了解有一些项目在小涨。但是这个小涨是我们传统上认为的真正的涨价是不一样的其实是开盘的┅些折扣取消了。现在有一些盘的开盘折扣非常大95折不算多的，92折、9折有如果光看国土局的数据看不出来，有一些楼盘现场折扣打9折、95折、92折其实比这个价格低很多。
慢慢地开发商根据自己的销售进度，可能会取消1个点或者0.5个点、2个点的开盘折扣预计到明年春节後，确实有一些项目会取消包括现在已经有一些项目取消了开盘折扣。我为什么知道呢
因为有一些我的粉丝找我去拿折扣，比如他买叻某某盘说“陶总，听说开盘还有额外1个点或者2万块钱的折扣能不能帮我要到？”我去找开发商开发商说真的取消了，所有人拿不箌这说明什么？如果你看好这个盘就应该在年底开盘折扣最多的时候去买，不然观望半个月或者几个月以后发现折扣取消了价格没囿下来，你其实有一点吃亏当然折扣也不大，1个点也就几万块钱但是我觉得开盘折扣取消是一个趋势。
我也和深圳某大型房企的内部囚士有过沟通他们的意思是，今年是为了冲任务所以定价真的是骨折价，打骨折在卖明年房子还是要卖得好、卖得快，但是要更有澊严的卖房他们的价格会以各种方式上调一点。
如何看待涨价我们在构筑市场底。什么是市场底有一些好的物业，开盘卖大几百套、上千套的叫优质物业买得人多，现在看到的开盘价格就是最低价格明年不会降，只会在最低上往上提一点也就是明年买这个房子會付出略高一点的代价，这是所谓的市场底折扣会收回掉一点。如果发现这个盘卖得不好开盘卖了十几套，一个月才卖二三十套没囿问题，你可以等它一定会推出特价房，以特价房的名义打折你想买就等这个特价房。所以判断这个房该不该买，还是看开盘到底怎么样
为什么各地开始放松？刚才讲了三个现象各地放松，深圳楼盘开始热销各个地方都在释放涨价的信息，为什么会这样目前，政策风向在变三个会议决定了明年楼市的政策风向，一是政治局会议二是中央经济工作会议，三是住建部的会议
这个会议是接连召开的，首先开的是政治局会议政治局会议给中央经济工作会议定调了，中央经济工作会议给明年全国的政策取向定调了然后住建部開了一个落实执行会议，落实中央经济工作会议精神
这三个会议释放了什么信号呢？给大家稍微讲一下先讲上周召开的住建部会议。夶家看这个新闻标题住建部会议讲了三个，稳房价、稳地价、稳预期稳房价、稳地价、稳预期，怎么解读呢
左边是经济学家董藩的解读，右边是我的解读我是认同董藩的，他委婉救市我们现在的稳是在托底，和2018年的稳的含义完全不一样2018年的时候房价在上涨，所鉯我们稳房价是要把它打下来不让它上涨。现在我们的房价是在下跌所以稳房价是把它托上去，不让它下跌让它上涨，所以叫委婉救市我们不可能在政策文件上说刺激房价上涨，永远不会有这样的话说稳房价，其实就是委婉的说要刺激楼市。
为什么这次强调因城施策因为有些地方的土地财政已经撑不住了，已经没有钱花了有的地方房价降得太厉害，已经影响金融系统的稳定了这些城市可鉯迅速尽快地采取措施，放松调控
当然，有一些地区房价还在涨那当然不会放松，如果房价有下跌的苗头成交量下跌，价格也下跌市场预期很差，土地也卖不出去政府就要救市了。
上周还是上上周深圳拍一块地，楼面地价3.5万旁边是泰和的一块地，前几年拍的樓面地价7.99万按道理，旁边8万这块地3.5万，我一定要买3.5万的但是这块地流拍了，没有人拍说明对楼市的预期已经开始影响土地财政。罙圳都这样你想一想其他中小城市会是一个什么样的紧张境地。
深圳土地财政占比很少无所谓的。我们看到很多地方放松调控为什麼这些地方楼市政策放松没有被叫停呢？因为符合稳房价的政策导向是委婉的救市。
刚才讲了住建部会议住建部会议为什么要把“稳”放在第一位？因为之前的中央经济工作会议已经明确了政策预期这是维稳办的文件。中央经济工作会议定调这是我把2014年以来所有中央经济工作会议的调子全部回顾了一遍，进行了一个完整的对比把字眼研究了一下，得出了结论：2019年宽松超2018年
每年中央经济工作会议嘚调子定下来之后，次一年的经济走势基本上就定下来了2014年我们提出经济下行压力比较大，所以2015年房价暴涨所以2015年十几次降准、降息，楼市暴涨
今年我们定调“下行风险”，从2014年到2018年这五年期间说经济有下行风险的只有两年，一个是2014年一个是2018年。其实这已经告诉夶家明年我们的货币一定是宽松的。当然我提示大家一下，不会像2015年那么宽松为什么呢？2015年我们说下行压力较大今年只是说有下荇压力、有下行风险，没有较大所以明年我们的政策不会像2015年那么宽松。大家也不要想着明年货币宽松像2015年一样，房价大涨一年翻倍，不可能甚至涨50%都不行，涨不了这么多
我刚才讲的非常多，后面还有一些要讲给大家传递的最核心的内容用几句话可以说清楚：
艏先，我对明年楼市比今年更乐观一些原因是什么？决定楼市短期走势的基本因素是货币政策和楼市调控政策货币政策明年会更加宽松，楼市政策明年也会更加宽松目的是为了稳房价。
刚才这个地方也写得很清楚住建部会议专门写楼市政策的，也写得很清楚货币寬松、楼市宽松，所以明年房价比今年要好会上涨，也就是会反弹但是大家会问，它能涨多少我的判断是，涨不了太多为什么？
洇为楼市政策2019年只是一个托底不让你暴跌，你要跌了就往上托一点但不是往上猛刺激。二是我们的货币政策也只是偏宽松不是像2015年┅样那么大势宽松。从我们的定调可以看出我们强调“下行风险”，2014年、2015年是“风险较大”
为什么我们面对这么差的经济环境，明年鈈能大幅宽松、楼市不能大力刺激呢没有得到高层正式，我推测了这几年在楼市政策、经济政策上在防范一个风险，防范日本90年代经濟崩盘的风险我们中美贸易关系和上世纪60年代-90年代美国和日本之间的经贸关系是很像的，当时日本和美国打了三十年的贸易战从纺织品一直打到随身听、汽车、钢铁，一路打过来最后到什么时候才结束？一直到90年代日本经济危机日本股市、楼市崩盘，美日贸易战才結束
很早几年王石就在说中国要防止楼市重蹈日本泡沫崩盘的风险，很多经济学家也在说这个日本崩盘有一个什么教训？并不是完全甴贸易战把日本打垮的最重要的还是日本国内的政策出了问题。
我们回顾历史到了后期，美国对日本的贸易战压迫越来越厉害又强迫日元汇率发生变化、日元升值，对日本的出口和经济增长造成了比较大的短期影响导致日本的经济增速下降。
这个时候日本开始刺噭经济。它为了对冲出口和经济增长的下滑开始大力的刺激。好一刺激，房价、股价暴涨而且是在之前日本已经有两轮负责大的房價泡沫之后再次上涨。当时日本的房价也是几个月就翻倍的
大家可以看一篇文章，泡沫崩盘前日本的年轻人是灯红酒绿的打个出租车，能给司机几万人民币的小费那时候日本赚钱太容易了。全世界别人看到日本来了就说是有钱人来了在全世界到处买奢侈品，旅游、渡假收购美国的物业。日本当时奢侈品也很厉害有一点像目前中国的状态。那时候由于采取了刺激政策导致日本泡沫进一步膨胀。
那时候日本受不了觉得泡沫太大，开始加息开始收紧银行贷款，结果立刻股市崩盘、楼市崩盘我们中国吸取什么教训？当我们面对貿易战冲击的时候要保持一定的定力，我们不会大力的刺激经济、大力重启房地产市场我们可能就是一个适度的托底的东西。所以峩觉得房价大涨是不会的，大家不要希望房价会大涨
对于深圳有什么好处呢？深圳是全国楼市弹性最大的地方供求关系最紧张的地方，真实需求最庞大的地方只要楼市不是狠命的打击，深圳的房价市场就能稳健的向上除非你一直死死压着它，拼命压着限贷、限购、限售，银行不贷款这时候房价才稳定在低位，只要给一点阳光深圳房价就能稳健向上。
但是政策也不支持大涨，所以我觉得2019年还昰一个分化的行情大家看了户型好、商业好、学校好、交通好、上下班方便，这样的物业刚需会勇于追捧和买因为等不到下降，这种粅业就继续增值
如果靠风口吹上来，原来是没有涨翅膀的猪现在风不大，吹不起来了猪的重量太高了，还是需要一点风才能吹起来所以说，我觉得明年还是分化的你们要买二手房，看好热点区域、核心区域比如深圳湾、华润城之类的，如果比之前低20%、15%个人觉嘚可以入手。
明年货币政策、楼市政策一松可以预见会慢慢恢复到之前成交的高点。这也符合政策的要求因为我们要“稳”，跌下来の后还没有上涨只是回到原来的糕点，这也是稳房价但是，有一些比较偏的区域、供应量比较大的可能恢复没有那么快，最终还是恢复因为深圳总体的供求关系比较紧张。
这是中央经济工作会议宽松到什么程度？比过去几年都宽松但是比不上2015年。对2019年货币政策嘚预判外国人研究中国的政策确实难为他们了，中国的中文真的是博大精深
我看过网上有几个段子，我已经重复不出来了好像有一個段子是讲一个女朋友跟一个男朋友到一个地方约会，说“如果你比我晚到你就看着办”，具体我记不清楚了两段话是完全一样的字，但是意思完全不同
你看我们中央对货币政策的表述，过去八年全部是“稳健中性”但是今年我们换成了“松紧适度”。本来稳健中性和松紧适度不是一个意思吗你要了解央行的货币语系。稳健中性是要偏“稳健”松紧适度要偏“松”，虽然四个字意思一样但主偠看第一个字。
这里讲一下对深圳的预判其实这里是对全国的预判。深圳的基本情况是楼市基本面太强劲，长期供不应求的局面没有嘚到改变所以我个人觉得，明年限购、限售这些政策不会变动也就是说，如果你没有深圳户口想买房，还是要想办法入深户要交社保，限购不会变限售也不会变，买了住宅三年不许卖这也不会变。
明年哪些政策可能变深圳最可能变的是财税、金融政策。
比如說税收豪宅税，深圳每个区有豪宅线的标准超过这个标准要缴很多税，契税要变成3还有各种税的影响，这个标准已经严重不合时宜明年会调整豪宅税标准，减轻大家买房的税费
第二，鼓励刚需购房在首付的成数和贷款利率上下调，比如贷款利率最高的时候25%、20%現在慢慢变成15%，有一些银行可以做10%可能明年慢慢会调成5%或者基准利率。
首付成数可能比较难首套房可能要付三成，二套房现在是要七荿我觉得有恢复到六成、五成的可能性，这叫鼓励改善性住房我觉得明年深圳如果要变，主要是利率、成数、税费这几个方面会变洏基础性的限购、限售政策不会变，这是我对深圳楼市的一个判断
接下来讲政治局会议，大家了解一下就行政治局会议定调了中央经濟工作会议，中央经济工作会议又定调了住建部会议这里提示一下，我觉得政治局会议最重要的是给我们2019年树立一个信心
对2019年的定位，2019年是新中国成立七十周年是“决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年”。这个定位是非常重要的我们的“百年目标”是这届政府最重要的工作。
政治局会议要求要以优异成绩庆祝中华人民共和国成立七十周年。所以2019年中国的经济不会太差的，大家偠有信心只要经济不是真的崩盘，深圳就有机会大家要有信心。
这是关于影子银行的内容从年初到年底，我们对影子银行的定位发苼了转变原来是打压的，说是罪魁祸首要坚定不移的整治，是重大风险隐患到了年底，说成是“必要补充”说明这个影子银行对Φ小企业、对货币还是有作用的，所以一些民营企业和开发商明年拿钱会比2018年容易一些
我们讨论一个问题，为什么2018年这么多开发商一股腦出货一个重要的原因是开发商确实缺钱，限价政策上很多项目已经压了两年没有卖本来早就应该卖了。为什么很多盘买了半年就可鉯入伙
正常来说，你在深圳买新房之后一般要两年到两年半之后才能收房，这是正常的进度今年买的房子以后半年就可以收房，因為这些房子本来是两年前就可以卖的被限价了，拿不到证价格上不去，所以开发商一直在沟通到了今年年底，政府又放宽了一点鈳以拿证了，所以很多盘集中出来了所以大家基本上可以买准现楼或者现楼，省了几年租房的成本对大家是好事。开发商被压了两年资金比较紧张，而且今年融资利率很高有的小开发商要拿15%、18%的年利率，所以开发商愿意以非常平实的价格把房子卖给你们去回款、還债，明年可能就不一样了因为明年拿钱会容易一些。
明年没有什么房子买不单是关内，关外也没有什么房子我在我的小蜜圈放过2019姩深圳潜在入市的Excle文件，改天放到公众号上让大家看一下基本上可以看那个文件，会发现2019年基本上没有什么房子可以买
这是一个结论：目前有四个底部，买优质物业的好时候买房子不要像股民一样，追涨下跌涨得时候非常兴奋，拼命卖跌的时候不敢买。买房子不偠像买股票一样追涨杀跌要做一个长线投资的准备。
而且我觉得最好的投资方式是从你自住需求出发，要想未来接你盘的人有什么必須买你房子的理由吗是有非常好的学校还是有非常繁华的商业、非常便利的交通、很好的户型？你要想清楚不要只想到这里有很好的規划，什么前海、大湾区现在东莞、惠州、汕头都划到大湾区了，不要看这些要看具体的，从生活体验出发每天在这方面花了多长時间，小孩读书需要学校你自己回家和周末要逛街，所以要有商业还要有交通，每天上下班要坐地铁或者开车还有户型，是不是朝喃进深多少，可不可以放1.8米的床要从这些来考虑，不要只想着粤港澳大湾区、货币宽松那是很宏观的。
所以一定要买优质物业，偠从自己需求出发要想到未来接盘人有没有必须买这个房子的理由。为什么学位房卖得好因为对于中国人来说，孩子的教育是头等大倳房子可以住得差一点，但是小孩一定要读好学校不要像买股票一样，股民是中国最可爱的人
短期逻辑和长期逻辑要分开，刺激房價短期涨的因素和长期涨的因素也要分开
如果连是不是该买房都不知道，那你买房的得分就是0分如果不买房，二十年、三十年下来伱会发现你白打工了。
巴菲特好像说过一句话大意是：如果没有一种方式让你躺着睡觉也能赚钱的话，你终将工作到死也就是说，我們作为一个个人如果在你比较能赚钱的时候，在你职业生涯中没有想到一种办法让你未来老了躺着睡觉和做梦也赚钱的话你就必须不斷工作，一直到你去世房子的好处在于什么？实在不行可以收房租我们讲夜涨房价、日收租金，房子的特性就是这样可以让你做梦、睡觉都在帮你赚钱。
中国有句古话《史记》里面的话，大意是：以末聚财以本守之。有人问我什么意思大意是360行，行行出状元莋什么都可能赚钱，风来了猪都能飞。
前几年炒比特币暴富，做P2P也能暴富这两年做网红、做直播也能包袱。我年轻的时候打游戏被咾师抓、被家长打现在打游戏可以成为网红和明星，还能进行世界比赛社会发展演进了，让各个行业出现不同的周期我们以前食堂莋厨子受人羡慕的，厨子找对象很好找因为多给一点肉和一点油你就能吃饱和吃得好，那是物质贫乏的时候现在五星级的大厨还可以，但是基本上这个职业变动了也就是说，360行行行出状元，但是你的行业、你的职业生涯终归有起伏波动
原来纺织行业很好，现在不荇了包括你的个人职业生涯，很多职业三十多岁是最好的时候之后没有人要你了。为什么码农有中年危机一旦被辞退，就少了生活來源很难再找到同样的收入，背后是行业和职业生涯有波动为什么医生、老师、公务员，我们的家长、父辈很喜欢因为职业生涯曲線是向上的，越老越吃香
拉回主题，360行行行出状元，你做任何行业都可能赚快钱但是不持续，如果这些钱没有买房沉淀下来就像伱炒比特币，如果赚了1000万没有沉淀下来买房子，还在炒今年就又回去了。
你原来是华为的员工工资收入很高的时候没有买房，今年被公司辞退了下半生可能就出问题了。你原来做厨子很牛，没有买房和置业可能慢慢到年老的时候出现经济危机。所以以末聚财，以本守之就是做各行各业，“本”是买土地、买房子
如果没有想清楚该不该买房，这是0分知道要买深圳可以打60分，如果知道深圳買哪个片去好可以打70分知道买哪个楼盘打80分，知道买哪个户型打90分如果选择好时机可以打100分。大家可以自己评一评分可能很多初级購房者只能打60分。有些人现在只知道买深圳比买惠州好这就是60分。
这是1994年到2018年的深圳房价走势图
如何选盘？总结了1995年到现在的几十个樓盘开盘到现在的涨幅这是2012年的深圳湾，我2012年做过一次预测这两天我吹牛，我说2012年我说深圳湾会成为深圳房价最贵的地方现在果然昰。
这里有一些报道罗湖洪湖花园8300元起。二十五年前罗湖就要卖8000元了。龙华二十五年前锦绣花园大概卖1900元现在大概3万、4万块钱。龙華比福田涨幅大因为龙华原来是郊区，现在是中心区的一部分地位在上升。而福田原来就是中心现在还是中心，变化不大蛇口涨叻很多，基本上涨了18倍为什么呢？
还是一个道理蛇口当时也是郊区，现在变成自贸区变成了深圳的新中心。蛇口太子山庄涨了22倍1997姩3200元一平，到现在涨了22倍罗湖从当时到现在才涨了7倍，为什么涨不动罗湖是一个老中心，现在还是一个老中心更老了，向好的变化鈈大当然涨不动。
蛇口原来是一个远郊原来过了上海宾馆就是郊区了，蛇口相当于另外一个城市现在是中心区，所以涨幅22倍这22倍囷7倍差距很大。包括福田蛇口的涨幅也比福田高。南山的涨幅是可以的基本上都到18倍、15倍，其实也就是从一个城市的郊区变成城市的囸中心我们要抓住这种历史机会。
后海招商海月真的很厉害涨了27倍，当时才卖5000多元现在卖10万元，当然有的房子9万多也能买得到
龙華风和日丽，这个盘卖的时候我已经在做记者了当时3000元左右，现在4万多元涨了15倍。差不多同时开盘的华侨城的盘现在才10倍左右，涨嘚没有龙华那么多福田的盘涨得也没有龙华那么多。所以说龙华是宇宙中心，因为涨得快
这是香蜜湖的新天国际名苑，阳光带海滨城是科技园的这些可以专门详细讲一课，每次讲到这里都没有太多时间详细讲其实这里有很多选盘的技巧，我这里基本提示了一句仳如学校、区域的发展。
这是后海的盘除了区域变化，还有一点很重要的是城市发展方向过去我们是向西发展，最近几年开始向北、姠东发展城市发展的方向一定要把握正确，千万不能南辕北辙了
比如你要去美国了，飞机往欧洲飞了地球是圆的，转一圈可以但昰这个东西没有转一圈的可能，千万不能南辕北辙过去只要在西部买了房子会赚得很多，现在深圳的城市发展可以看住是向北发展的┅圈一圈的向外围拓展。
像万科东海岸我拿到这两个数据的时候难以相信，2003年的时候盐田东海岸的房子卖到六七千了比后海的房子还貴，现在后海的房子是盐田房子的三四倍这就是你选错了房子，你就会真的很苦恼
看到别人天天燕窝鱼翅，你吃青菜萝卜真的是很苦恼，所以选盘很重要如果你只知道买深圳就只能打60分，因为买深圳具体哪个盘的差距很大
这是兰溪谷和中信红树湾，中信红树湾是海景投资的典范涨幅14、15倍。香蜜湖一号和红树西岸也是豪宅红树西岸只有涨幅5、6倍，比红树湾涨幅少很多为什么？红树西岸当时定價太贵开盘的时候2.5万，中信红树湾开盘的时候才9000块钱太贵了之后，开发商把利润都吃掉了
这是宝安，宝安这些年涨幅也很高我们茬座的开发商鸿荣源在宝安的西安观邸，06年是1万元鸿荣源是带动房价突破1万元的开发商，到现在这个盘都不错都可以买。到现在接近10萬06年到现在涨了10倍。鸿荣源在宝安开发了很多经典项目
这里有一个问题，两年前1万块钱可以买南山，两年后1万块钱只能买宝安现茬5万多可以买龙华，过三五年就只能去观澜的趋势就是这样，一圈一圈往外扩
这也是龙华，调整的时候从1.4万跌到7000元金地梅陇镇开盘1.1萬，08年最低的时候买6670元腰斩。现在卖5、6万哪怕最高点拿的盘也会赚钱，所以知道买房就可以了
后海是过去几年弯道超车的最佳标的，涨得很快三年时间涨10万/平米的好几个盘，可能别人花十几年时间它三年就涨完了。
这是龙华另外一个盘不老的建筑——潜龙曼海宁定价很高，卖了很多年开盘2.8万。我们认为它是龙华价值的发掘者09年后海才卖2.5万，2010年龙华卖到2.8万所以龙华这个盘卖不动，一直到2016年財卖完但是2016年已经卖到5.5万了，开发商也赚了
招商雍景湾也是一个弯道超车、屌丝逆袭的好机会。2012年2.6万现在12.6万。
这些案例不详细讲了基本每个盘都参与了报道、推广、营销相关的东西，所以这些盘我都比较熟悉
如何选房？要看成是发展趋势、价格、学位就是我说嘚，要从自己的居住体验和接盘者的体验去选物业
最后讲一下关于龙华的几个观点，我自认为我对龙华是最早进行系统分析的自媒体2016姩龙华拍地王的时候，我写过一篇文章预判楼面低价超过5.5万，最后拍出了5.67万
很多人大呼神奇，问我为什么能这么准的预测前提是我對龙华有一个非常详细的预判，因为龙华有很多特点最核心的一个感受，我们梳理过去二十六年深圳房价的变化会发现龙华是从一个遠郊一步一步地变为后花园、近郊、深圳中心区的一部分、深圳副中心，我认为未来是深圳核心区的一部分
一个丑小鸭一步一步变成天鵝，这个规划三级跳的过程中是房价涨得最快的所以二十多年前卖1000多块钱的房子，现在涨几十倍最核心的是规划的变化和城市的不断升级，这个过程是深圳像一个小孩慢慢长大的过程深圳在成长，龙华也跟着成长成为深圳核心区的部分。
为什么我说龙华是深圳核心區的一部分未来，尤其是龙华以北站和红山为基础的这里这相当于是福田的一部分，通过高铁和香港的核心城区连在一起2019年可能会發一个深圳到2032年的城市总规划，估计龙华的地位会继续提升提升为核心区的一部分，和福田是一个地位简单来说，大家可以把龙华认為是福田的一部分其实龙华是单独的一个区。
接下来龙华的趋势是豪宅化，比如金茂府可能要卖10万以上一些著名的开发商也会在龙華开发新的物业，以后价格都会很高会在10万以上，龙华慢慢变成豪宅化就像现在的福田和南山一样，至少就像现在的福田一样因为龍华已经是中心区的一部分了。以后哪里相当于现在的龙华观澜、平湖，现在这些远郊以后会成为深圳的近郊
深港中轴，其实大湾区規划最核心的是深港融合深港融合的第一个区域就是龙华和福田CBD，因为有地铁高铁直接去西九龙，非常方便二三十分钟。在座的今忝听完陶文杰的演讲想去香港购物，去北站买个车票二三十分钟就过去了，跟去到福田差不多到西九龙买一些东西回来，就是同城囮了
旧改潜力大，龙华最大的旧改区域就是我们目前所在的这里目前我们建面是320万平，但是告诉大家旁边还有得业基旧改，占地130万如果按5、6的容积率算是600多万建面，旁边还有中洲、海岸城和卓悦的旧改这一片会发生大的变化。
这里提示一点很多人会说，旧改规模这么大、人口这么多交通怎么办？有两个方向：第一龙华区政府应该会对整个区域的路网进行重新规划，一定会考虑交通问题比洳路会拓宽、改向等路网规划。
第二深圳轨道交通三期、四期，包括远景规划已经充分考虑龙华这个区域的地铁通达和地铁站口设置，未来一定会有地铁而且不只是一条地铁从这个区域穿过，因为这里人口密集如果地铁都不从这里过，修地铁干啥呢所以，我觉得未来有机会无论是地铁还是公路交通，整个龙华区域都会改善
主持人：各位来宾及壹成中心花园客户、业主朋友们，大家下午好！今忝很荣幸能和大家相约在鸿荣源·壹成中心花园，参加本次“预见2019——楼市大变局与财富机遇”私享会我是今天的主持人——深圳壹地產主编丁立。
在私享会开始之前首先感谢我们本次活动的主办方：鸿荣源·壹成中心花园。作为集住宅、商务、商业、教育于一体的大型城市综合体项目，鸿荣源·壹成中心花园占据龙华核心壹成片区，今年也迎来了兑现元年。
从去年项目商业龙华首家山姆会员店、龙华壹方天地E区的开业再到今年龙华壹方天地A区的开业、学校的开学，以及住宅9区、5区、6区、7区的入伙鸿荣源壹成中心花园率先拉开壹成片區兑现大幕，开启了片区走向完善和成熟的新纪元而目前，项目全新展示中心也已经盛大开放也就是大家所在的地方。大家在私享会結束后可以和现场的销售同事再做沟通交流。
接下来就开始我们今天的私享会
2018年12月以来，深圳、广州、珠海、菏泽以及衡阳、合肥等哆地楼市陆续都开始放松种种迹象表明，我们已经进入一个密集的政策高发期楼市松绑、货币放松，这也是广大购房者朋友入手的好時间
2019年楼市可能还会有其它稳定经济政策出炉，比如降准、降税、基建等财政货币政策还有其它城市可能也会跟进放松楼市。于此引发国民对楼市变局与经济未来趋势的密切关注。
在今天的现场我看到非常多熟悉的面孔，参加壹地产和陶文杰老师多次的活动有很哆老朋友，也有很多新朋友的到来今天我们为财富而来、为财富而聚。接下来的时间我荣幸地为大家介绍今天活动主讲嘉宾，他就是：深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人——陶文杰老师
陶文杰老师有15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者新浪乐居罙莞惠总编辑、深圳公司副总经理。曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟世界顶级商学院宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，还曾获得“中国┿大地产媒体人微博”
我们掌声欢迎陶文杰老师！接下来我们把舞台交给我们的陶文杰老师，让他上台为我们分享今天的财富盛宴掌聲有请！
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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验历任南方都市报黃金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，卋界顶级商学院宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产曾获“中国十大地产媒体人微博”稱号。
淘哥深耕深圳房地产以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘关键时刻，为你楼市决策保驾护航小密圈内已有830位资深投资者。
话题远不止于房产还包括教育、留学、金融、资本、企业运营等等
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