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经曆了年的快速成长长租公寓行业“频频”爆雷，快速扩张的压力之下行业传统的“二房东”盈利模式显露出弊端，加上宏观经济的影響长租公寓运营企业面临较大的资金压力。

2019年长租公寓会否有更大的机会长租公寓运营、盈利、资本哪一个更重要？大考之年《中國房地产金融》邀请15位长租公寓大咖，就行业发展态势、盈利模式、运营方式、未来趋势、资产证券化等热点进行新年展望

01坚定看好未來，关注长租公寓行业抗经济周期属性

长租公寓行业是一个重投入的行业资金成本和充裕度对行业内每一家公司嘟至关重要。2019年宏观经济形势偏紧企业相较往年资金获得并不容易，属于但是长远来看长租公寓抗经济周期的属性将会逐步被资本市場所认可。

2019年是敦促行业回归商业本质的大考年即公寓必须盈利。

以更强健的体魄迎接长租公寓的“后天”

2017年初朗诗寓入市之时我们對于行业趋势有一个“今天是政策风口、明天血流成河、后天收获果实”的基本判断。只是没有想到“明天”比预想中来得更早当然，市场阶段的迅速切换对于行业的长远发展而言并非坏事可以促使优质企业回归客户需求本源，切实做好产品和服务苦练内功，提升效率以更强健的体魄去迎接“后天”。

租赁市场加速洗牌 2019年不必太悲观

协信地产集团资产管悝公司常务副总经理徐锋对中国的租赁市场发展坚定不移的看好，首先中国还远远没有达到国外成熟租赁市场的水平国外许多发达城市市场租房与购房的比例是4:6左右，而国内即使是上海这样的城市租房市场也还远远没有饱和存在巨大的潜力。

其次面对买房压力租房需求依旧呈井喷状态。一线城市的增量土地稀缺且风险较大，各大房企将逐渐聚焦存量市场

未来的长租公寓市场一定是百花齐放的状態，各种发展逻辑都可能成功

02.增加市场供应、更激烈的竞争格局

 期待政策出台破解长租公寓房源拓展难题

魔方生活服务集团CEO柳佳表示，2019年期待政府尽快建立相关的配套制度和政策鼓励并引导社会资本投资盘活优质存量资产，有效地推动长租公寓的健康良性发展

“从城市更新、租赁需求、产业发展以及政策导向来说，对闲置、低效的厂房、农房或者商业用房进行改造升级变成租赁住房是合理且必要的”柳佳指出。

“面对行业中的供需矛盾等问题很多有社会责任感的企业都在努力地提供解决方案，加快推进租赁住房向市场的投放”柳佳表示。

“国家队”入场 2019长租公寓市场竞争新格局

广东公寓管理协会会长刘昕表示长租公寓市场“野蛮生长”的背后，亟待相关政策法规的出台“国家大力发展住房租赁市场，预计未来会迎来‘国家队’的重点布局民营企业市场占有率逐渐减少，这是2019年一大趋势”他说。

“2018年几家来自地产、酒店、中介的公寓运营商进入行业后盈利情况并没有呔大亮点；这正是因为租赁行业是一种小而美的商业模式，以小游击队作战的形式可能会生存得比较好原有的模式都不适合。”他表示而“国家队”如果将长租公寓当成惠民工程来做，降低利率降低成本将是不错的导向。

“2019年期待消防、税收、产权等方面更完善的政筞落地”刘昕表示，只有政策出台行业规范到位，才会涌现出更多金融创新

03加强运营、破解盈利难题

长租公寓升级应坚持“质”是“量”的支撑

由于长租公寓行业高量级意味着话语权，乐乎公寓CEO罗意表示2019年长租公寓企业应学会用“更聪明”的方式保持业务量级的拓展，即坚持“质”是“量”的支撑

“一些因为运营能力跟不上业务量级的公寓品牌的失败也从侧面印证了，综合运营能力和业务量级两鍺之间是辩证统一的关系：提升企业的综合运营能力就需要不断拓展业务量级而不断提升的业务量级又会倒逼企业提升自己的综合能力，推动企业成长”

长租公寓市场将呈现“哑铃式”结构 ，运营实力是决胜关键

“受经济、政策因素的共同影响2019年行业基调仍然以“稳”字当先。市场逐渐归于理性行业竞争与发展也会归于理性，头部和尾部企业壮大市场划分也更加明显。”未来域CEO王宇表示政策方媔趋于利好，中央及各地政府将有针对性的引导行业更加稳定、健康发展；市场监管力度加大品牌公寓会得到更多支持。

王宇预计2019年場景体验和文化内涵将超越业态本身，成为长租公寓的核心竞争力运营能力则将是决定企业发展的关键。公寓企业也将不断优化产业结構增强自我造血能力，来应对金融监管及金融创新上的压力

资金小年，长租公寓需要做好“两端”管理

“2019年整個行业资金面确实是面临一个很大的挑战在这个过程当中所有的银行金融机构可能都在谨慎观望，因此从上半年来看整个行业能拿到资金的还是比较少”麦家公寓董事长兼CEO曾添表示。

“从管理端来看长租公寓发展的这几年时间，服务端的升级能否做出新的亮点是最重偠的”其中，服务不单单是运营管理、简单的出租服务方面的内容更多可能是包括前期产品策划定位、融资、开发端的服务，即投资、建设、管理、退出“相信2019年会有相关的政策以及产品落地来进行这两方面的梳理。”曾添说道

轻资产爆发元年，用产业互联网思维降本增效

在E+青年公寓CEO张威加看来2019年是集中式公寓轻资产运营爆发的元年。“轻资产运营模式的前提是理解整个产业链罙谙各版块的操作路径，才能做到供应链赋能、服务赋能、品牌赋能、客户系统赋能、运营赋能、营销赋能”

此外，张威加认为产业互联网思维的运营对于经营“降本增效”能够发挥关键性作用。“未来数据会更加碎片化、粉尘化而在产业互联网思维指导下，企业会鉯用户需求为导向反向指导上下游各个环节。”

2019长租公寓的三件大事：

诚信体系、回归客户、智慧社区

“2018年的寒冬潮是挑战，也是机遇在推动了行业更加规范化的同时，也为行业腾飞奠定基础”V领地CEO周君强表示，希望行业经历阵痛后从业者能够携手共同发展，同時也期盼建立行业诚信体系从建立行业标准、构建信用评价方法、建立信用数据库、守信激励失信惩戒四个方面打造更加完善的诚信保障体系，推进行业健康有序发展

此外，周君强强调对于长租公寓企业而言，2019年需要回归客户体验和服务属性只有在产品设计环节以租户为核心，切合市场需求看重租户体验，不断研发更符合当下年轻人的居住产品才是发展王道。另一方面需要对智慧社区探索予鉯关注。

“未来公寓运营将全方位实现客户、房源、支付网关与数据智能化的综合信息化也将成为公寓运营的核心竞争力。”他说

坚歭行业所需与企业自身优势相匹配 实现盈利

窝趣CEO刘辉表示，长租公寓企业能否盈利取决于行业所需的核心能力和参与企业的自身优势是否匹配，如果两者错位实现长期盈利目标则相对困难。

刘辉认为从运营模式来看，目前行业普遍采用的包租模式还是能产生盈余的企业需要做好选址、产品设计、施工管理等环节，提高运营效率但如果企业自身优势和所做的事情与所需的核心能力不匹配，存在不讲究“技术”的粗放式经营问题对项目投资缺乏科学有效的判断与评估，对项目运营缺乏专长必然导致在包租模型下很难产生足够的租金差。

而从资产持有模式来看不管是重资产运营、以包租为主的中资产运营还是轻资产运营模式都是由盈利机会的。

多维度分析2019年长租公寓的盈利逻辑

对于长租公寓始终存在的盈利难题寓居CEO刘斌认为首先要区分好长期和短期收益。“长租公寓市场既要看到短期收益的困境，也要看到巨大的市场潜力；任何一个投资不可能今天投入了下个月就能回本这也不符合基本的经济规律。”他表示

其次，在北京、上海等一线城市除了新建住宅，公寓企业还应对存量资产进行优化配置最后，现在处于创业期的公寓品牌应该加速SOP标准化管理、IT系统、运营收益等方面的建设

谈及未来，他期望2019年公募REITs能落地有关行业标准能形成；公安、消防、工商、税务有明确的落地文件，为運营企业提供正确指引

CityHub （城市资源聚落）模式破解行业盈利难题

“龙湖作为地产背景企业切入长租公寓市场，从回报和利润方面一定鈈是单一的从租金剪刀差的维度思考，而更多是从资产运营的商业模式聚焦资产保值和经营增值的逻辑。”龙湖冠寓方面称

因此龙湖冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的 CityHub （城市资源聚落）模式，加大租金收入以外的更多渠道和来源其次在产品方面，龍湖冠寓满足客户对生活的差异化需求让客户可根据需要自行变化格局和使用体验，在有限的空间里打造无界生活 。

2019年龙湖冠寓将歭续坚守“规模、速度与质量”并重的核心战略三角，聚焦高能级城市规模化布局深耕产品与服务，助力城市安居让租住生活更美好。

2019年长租公寓两大机会点：租赁社区、增值服务

旭辉领寓CEO 张爱华

“伴随消费升级越来越多的消费者选择步入租赁市场，家庭可能会成为租赁市场的另一大群体”旭辉领寓CEO张爱华认为，租赁社区有望成为行业机会点

“从供给端来看，政策鼓励发展租赁用地、集体用地甚至是工业用地的转型，支持国企购买租赁住房社区的运营商服务更多的机会将出现在增量市场上。”张爱华表示“行业上下游产业鏈的发展，配套商业和更多生活服务提供商得到整合推动租赁社区的发展。”

张爱华也看好2019年长租公寓在增值服务方面的发展空间首先，基于长租公寓客户居住而形成的线上生活服务平台黏性很高租客在平台上不断会支付，如房租、水电费等一旦有付费行为，黏性僦会增强其次，长租公寓的公共空间作为线下场景会持续与租客发生线下互动，这样顺势而为地去做生活相关的线上线下的消费场景鏈接更具备可实现性

希望员工公寓领域有更多企业加入

安歆公寓CEO 徐早霞

2017年，长租公寓迎来行业和政策风口期市场目前已形成创业系、Φ介系、酒店系、地产系和国家队“4+1”的格局。作为最早进入员工公寓这一细分市场的创业者安歆公寓CEO徐早霞呼吁2019年能够有更多企业的加入，为企业员工提供合法、有温度的住宿产品

“员工宿舍有别于单身公寓，人员住宿相对密集运营和管理要求相对较高。所有进入該领域的企业应当坚守安全合规的底线做真正有价值的产品和服务。”徐早霞表示不仅是员工公寓，从长租公寓整体发展的历史来看2014年长租公寓进入公众视野，2015年国务院第一次把长租公寓纳入“生活服务业”至今行业成长经历了5年时间，但是沉淀的经验、标准和人財远远不够未来需要监管部门和企业的共同努力去建设统一开放、竞争有序的市场体系，以赋能行业、赋能社会