过去的20年各大地产商群雄逐鹿，从围剿一二线到三四线城市资本实力的全国化布局，从顺驰的快速扩张到如今销售规模排名前三的两家粤系房企的崛起，大家普遍認为就是靠“快周转”，今天就系统总结下快周转：理论依据和操作前提

　　谈到快周转，很多朋友会说快周转没什么秘密可言，僦是快速开发快速推进，快速销售继续拿地，如此反复迅速做大规模。没错很多房企最初就是为了做大规模，为了争取行业排名排名带来的利益。但企业快周转不仅仅是为了快，不止是为了规模虽然规模是立足的重要因素。企业经营的最终目的就是盈利是為了给股东赚取收益，快周转是有强大的财务分析理论支撑的今天和大家交流下其理论依据：杜邦分析模型！

　　杜邦分析模型公式：淨资产收益率(ROE)=销售净利率×资产周转率×权益乘数

　　杜邦分析模型通过指标简单分解，将ROE分解成了三个不同维度指标：

　　销售净利率反映的是企业销售的盈利水平；

　　资产周转率，是资产周转速度反映企业运营管理能力；

　　权益乘数，是资本结构指标反映企業举债经营的程度。

　　进一步分解上述公式：

　　杜邦分析作为各行业通用模型地产行业也同样适用，但根据行业特点我们做一些修妀：

　　1.地产行业营业收入确认需满足条件与签约往往不同步，年度分析时我们将销售收入假设在销售时即模拟确认收入及利润（管悝口径模拟利润），项目全周期分析时不受影响；

　　2.ROE计算的是股东权益报酬率而地产行业股东投入除所有者权益外，还有大量股东借款我们将股东权益修改为股东投入（均值），即股权和债权投入之和股东投入数据利用股东资金回收前的投入平均值；

　　3.地产项目資产绝大部分为存货（土地+建造成本+资本化利息等），我们将公式中总资产修改为项目总投资额总投资额最终等于企业产品成本，这里嘚产品成本我们用广义产品成本即等于总投资额；

　　4.净利润和销售收入数据采用项目全周期数据，股东投入采用股东投入均值通过股东资金回收期（年），将其转换为ROE

销售收入/广义销售成本=产品获利指数

总投资额/股东投入均值=股东投入乘数

公式3：ROE=销售净利率*产品获利指数*股东投入乘数/股东资金回收期

公式4：ROE=广义成本利润率*股东投入乘数/股东资金回收期

　　销售净利率、产品获利指数、广义成本利润率都是反映公司盈利能力指标；股东投入乘数则是反映企业自有资金投入撬动投资额的倍数情况，反映企业融资杠杆及运营能力（投入含銷售资金回投）；股东资金回收期则是反映股东资金回收周转速度指?标

　　进一步分析公式，我们可以将公式中总投资额替换成资金投入（股东投入+有息负债）

销售收入/资金投入=产出投入比

资金投入/股东投入均值=股东投入杠杆

管理净利润/资金投入=全周期ROIC

销售收入/股东投叺均值=股东投入产出比

　　公式5可演变得到如下公式：

　　公式6：ROE=销售净利率*产出投入比*股东投入杠杆/股东资金回收期

　　公式7：ROE=全周期ROIC*股东投入杠杆/股东资金回收期

　　公式8：ROE=销售净利率*股东投入产出比/股东资金回收期

　　1.股东投资决策依据是ROE,地产项目ROE取决于销售净利率、股东投入杠杆、股东资金回收期、股东投入产出比、全周期ROIC；

　　2.对于地产项目来讲只要股东资金回收足够快，股东投入杠杆提升銷售净利率适当降低是可接受的，只要存在可以复制的再投资机会即可企业可以通过降低一点净利率要求迅速实现销售，回收资金提升ROE,迅速开发的运营能力和融资能力决定了股东投入杠杆和股东资金回收期；

　　3.强调一点由公式可见，没有一个公式涉及开发速度快周轉是资金的快速周转，迅速开盘和融资都是为了资金并非工期的快周转，简言之快周转只存在于供货之前，在部分对放款有要求的城市资本实力需要快速施工至放款节点（如封顶），除此以外只需正常开发甚至控制节奏，满足销售并回款后的提速不但不能带来资金囙流反而带来资金支付加速

　　4?.极端情况下，因为股东资金回正后还能持续贡献资金为了规模和扩张，可以微利甚至不盈利的快周轉这时候项目开发等于融资行为，融得的资金再去投资盈利弥补本项目微利或者无利润的ROE损失

　　上面分析了快周转的逻辑和理论支撐：地产项目ROE取决于销售净利率、股东投入杠杆率、股东资金回收期、股东投入产出比、全周期ROIC，明确了快周转的逻辑是资金的快周转、昰股东资金的快周转通过提升股东资金周转效率，做大销售规模取得较高的股东资金ROE。那如何将理论应用到实践中如何才能真正快周转，什么情况下才能快周转接下来我们就谈谈快周转落地的前提条件。

　　一、股东投入杠杆率（资金投入/股东投入）

　　要实现股東资金快速周转必须提升股东投入杠杆率：第一，通过股权合作利用小股合作方资金共同开发项目，做单一最大操盘股东缺点是虽嘫获得了全口径签约额，取得了全部的并表营业收入但是归属母公司净利润会相应降低；第二，通过前期融资（国土证后开发贷前）甚臸在缴纳土地款前取得融资迅速置换股东资金提升周转速度，只要融资成本低于项目自身IRR通过融资加速股东资金周转同时还能提升股東资金IRR。

　　因此在项目获取时，就要考虑项目自身情况是否能寻求到同业合作，是否属于金融机构投资区域是否属于低成本资金栲虑范围，决定了其是否能够利用股东投入杠杆率进行股东资金高周转

　　在大水漫灌的资产荒时期，前期融资和开发贷以及各种非标融资综合运用股东投入杠杆能达到五倍以上，正常情况这个杠杆一般也能达到2.5-3倍。

　　二、项目货地比（货值/地价）

　　项目投资定位经营策略大致分为三种：“现金流优先型”或者“利润优先型”以及二者兼顾的“平衡型”。快周转的逻辑自然是选择现金流优先

　　这就要求项目货地比要高，最好大于3逻辑很简单：1元钱拿地资金实现销售后，能获得3元钱销售回款不考虑前期投入情况下，只要銷售三分之一就能回收股东拿地资金投入。

　　相反利润型项目，由于货地比低通常低于2，一线城市资本实力甚至低于1.5以“改善”和“高端”产品为主，通过产品力打造实现真正的溢价来追求利润不具备快速周转的基础。

　　高货地比项目楼面价一般不超过5000元，楼面价20000元以上项目货地比一般不超过2，所以我们可以看到快周转公司更喜欢三四五线城市资本实力和远郊项目因为其楼面价支持快周转。楼面价越低快周转效果越好，以楼面价1000元为例当可售单方成本5000元时，售价7000元迅速销售能收回七倍的土地款，而5000元的单方成本茬未支付或支付很少前就通过售价收回了；而当楼面价50000元时同样5000元可售单方，售价即使80000也仅仅能收回1.6倍土地款（上述举例为未考虑税費简易数据）。

　　可见货地比高，因前期资金投入有限股东投入产出比就高，这也是快周转的秘诀所在

　　快周转决定了企业不能进行土地储备，因为储备的土地就是资金的占压要快周转，必须拿地后迅速开发所以体量太大的储备型项目，不适合快周转除非企业能实现全面同步大开发，但体量太大市场容量面临不足。所以快周转项目区分不同地段，总可售面积5-10万平米为宜最大不宜超过15萬平米。体量太小了管理费用上、成本上都不经济太大了同步快速推进并出售存在难度。适中的无土地储备的项目体量也是股东资金赽速回收和周转的重要条件。

　　四、供货速度和去化率

　　楼面价、货地比和项目体量决定了项目总货值低楼面价、高货地比、适当嘚体量决定了快周转的基因，怎么才能把总货值转化成现金全面供货、高去化率、高回款率成了快周转的最后一环。考虑到施工条件限淛100%同步供货存在难度，但首末批供货间隔最好不要超过4个月；强力储备客户以具有竞争力的产品和价格让利客户，实现首开60%以上去化半年内全部去化并回款80%以上。

　　考虑到一二线城市资本实力的强调控预售政策（部分要求主体形象进度）和银行放款政策（部分要求封顶），正负零即可预售并且放款的城市资本实力更适合快周转

　　基于上述条件，假设项目股东投入杠杆率3倍（合作模式）货地仳3，在土地获取后6个月开盘首推比例50%以上，开盘后4个月内推货比例100%、6个月内全部去化并回款80%

　　每一个亿的股东资金投入在一年内就能获取3个亿土地，供货并实现9亿销售额创造7.2亿销售回款，假设30%的资金监管比例可动用销售回款达到5亿；假设8个月内供货比例80%，7.2亿实現70%去化率对应销售额约5亿，70%可动用资金3.5亿考虑到前期、配套费用及部分工程款支付，基本实现股东投入资金回收也就是股东资金周转率达到1.5次，一个亿的股东资金投入一年内能实现12亿（9+9*4/12）销售额股东投入12倍的销售额就这样创造出来了。

　　股东投入杠杆率：2.5-3；

　　项目货地比：3以上；

　　项目体量：5-10万平米；

　　预售及银行政策：六个月内供货放款无工程进度要求；

　　供货比例：首推50%以上，四个朤全面供货；

　　销售去化及回款率：首开60%以上六个月清盘并回款80%

　　股东资金周转率：1.5以上，至少1以上?

　　可能有朋友质疑如何能实现如此快速销售去化？

　　文中说了若干提升ROE的条件但是并未说要提升销售净利率，我们建议以有竞争力的价格实现快速销售适當牺牲一两个点的利润率而将其他指标提升30%-50%，这是值得的也是能够提升ROE的快周转，所以只要营销推广标准动作做到加上有竞争力的市場价格，快速销售是可以实现的

今天（5月18日）广州迎来一场史詩级土拍，一口气出让12宗商住用地总价231亿起拍，这样的大手笔在粤港澳大湾区的土拍历史上都极为罕见

地块的建面、区位、起拍价、參与竞拍房企和最终成交价格等信息，都引起业内的广泛关注这也直接导致广州公共资源交易中心网站陷入了瘫痪。

在深圳看房团看来继5月15日龙光115.9亿拿下前海宅地之后，广州5月18日的史诗级土拍仿佛是对深圳的一场无声的宣战，也是广州对深圳土地储备和城市资本实力發展空间的“降维打击”

纵观世界各大湾区城市资本实力，土地空间决定了城市资本实力对人口、产业的容纳量间接为城市资本实力嘚发展设下了“天花板”，而在我国四大一线城市资本实力北上广深中深圳的房价是最高的，也是最没有性价比的对比广深两地的土哋供应节奏和土地价格走势，此消彼长之下逃离深圳会是未来趋势吗？

准确来说粤港澳大湾区有三个核心城市资本实力，分别是香港、深圳和广州香港作为中国面向世界的窗口，其重要性不言而喻而广州和深圳，一个是省会城市资本实力一个是经济特区，近些年兩城的发展既携手并进又相爱相杀，颇有些“瑜亮情结”

每当把深圳与广州做对比时，深圳总会有一种优越感一方面是年仅40岁的深圳就取得了巨大的成就，其GDP总量自2016年开始实现了对广州的超车；另一方面是深圳在金融、科技等新兴领域抢占了先机。

但是城市资本实仂的发展不是百米冲刺而是一场马拉松赛跑，一时的抢占先机也并不意味着胜利在土地供应和土地价格上，我们可以深深感受到广深兩地巨大的差距

以广州今天的土拍为例，一口气出让12宗商住用地其中10宗为纯住宅用地，2宗为商业用地总建面约219万㎡，起拍总价约231亿え楼面价约1.05万元/㎡。

在3天前深圳前海也出让了一块地，该地块位于前湾片区十开发单元03街坊宗地起始价为79.98亿元，中海、招商、世茂、华润、龙光、金地等十多家房企参与竞拍

最终，由龙光115.97亿元竞得可售楼面地价约8.1万元/㎡，需配建40760㎡人才住房

今天广州的史诗级土拍彷佛就是对深圳隔空喊话：“看看谁能笑到最后”。

虽然深圳前海的楼面价是广州的8倍但两者还是不具备可比性，前海毕竟是深圳未來的城市资本实力中心我们来看看2019年大湾区土地拍卖的情况：

从上面数据可知，广州2019年出让土地建面约1354万㎡而深圳只有253万㎡，广州单姩的土地供应是深圳的5.3倍

在楼面价方面，深圳2019年楼面价约为21225元/㎡而广州楼面价约为11462元/㎡，深圳2019年的楼面价约为广州的2倍

从城市资本實力地位来看，广深都是大湾区的核心城市资本实力虽然深圳有了“双范”称号，但也没比广州高到哪里去；从土地供应、土地储备来看广州是碾压深圳的，从土地价格、一二手房价格来看广州无疑比深圳更有吸引力。

还有多少深圳人能经受得住高房价的洗礼

深圳昰一座移民城市资本实力，很多外地人来到深圳打拼主要是因为这里有好的就业环境，但他们的根不在深圳所以来的快，去的也快

哃为一线城市资本实力，在北上广深中深圳的医疗教育文化底蕴是最差的，房价反而是最高的所以深圳的房价在一线城市资本实力中昰最没有性价比的。

而且高房价也吓跑了各领域的专业人才比如说教育医疗科研等领域的高等人才，虽然在深圳的年薪能高出30%-50%但即使薪水低一些，也足够在内地二线城市资本实力有车有房活的非常滋润，何苦来到深圳从零打拼还背上几十年的房贷。

对于深圳的普通姩轻人来说一次豪宅税的改革，一夜之间房价的涨幅可能就是你几年的薪水深圳年轻人能不绝望吗？

我们不得不承认一个事实深圳嘚高房价正在降低城市资本实力的吸引力，人们如果不能安居就很难做到乐业。

许多人把家安在惠州但深惠地铁喊了多少年，到目前仍音信全无惠州临深地带还是空城睡城，惠州的房产也大多成了“负资产”许多人把家安在东莞临深，但东莞的房价地价不断攀升（請参考文章《深圳刚需的焦虑：东莞迈入4万+时代何处安家？》）而且城市资本实力边缘地带的配套不是一般的差，往返莞深的轨道交通也并不完善

反观广州，广州是四个一线城市资本实力中唯一一个获评最具幸福感城市资本实力。

广州不仅有着远低于北上深的房价其教育资源广东省第一、医疗资源全国第三，顶级医院非常多地铁交通分布密集，还有经济环境、就业环境、美食氛围、空气质量等虽然每一项都很难排进全国前两名，但也不会排出前五名之外广州是一个虽然很平均，但综合实力很强的城市资本实力

对比广深的汢地，房价和各项资源配套如果深圳不能解决住房矛盾，未来逃离深圳拥抱广州、安家广州可能会成为一种趋势。

在从前我们常说“逃离北上广”，现在改成“逃离北上深”好像更加合适

深圳更适合年轻人快速的提升自我，练就技能或是喜欢折腾，以创业为终身目标的人如果你更加追求幸福感，认为来人间走一趟是为了体验和感受，不是为了比赛那么广州比深圳更宜居，更舒适我相信这吔是大多数人所追求的生活。

逃离深圳会成为一种趋势吗可能会，也可能不会无论怎样，深圳看房团都不想看到香港的故事在深圳这座城市资本实力上演当整个城市资本实力都在关心房价，追逐利益时人的思想会变得僵化，眼光会受到局限城市资本实力会逐渐失詓创新能力，深圳将慢慢成为资本家和炒房客的天堂