有什么忠告给第一次创业的年轻人？

86年创业十多年，工薪家庭目前年收入八位数。

公司100多人几乎烸年都是50％的增长，另外持股并盈利的有8家公司

在这，分享8条创业经验希望能对第一次创业的年轻人有所帮助。

1、 对于创业来说机遇重要还是能力重要？

其实是机遇只有碰到机会，才有创业那么为什么还要提升能力呢？因为只有能力提升才能够提升你碰到好机遇的概率。每个机会都匹配各种能力的人。所以有足够能力的人，不缺机会说缺机会的人，其实本次是能力不够

2、 一般有个观点，叫做先学做人再学做事。

但是实际工作中我认为还是做事更加重要。

坏人能做事也照样合作。做事能力是很多年轻人差的能力除了你的专业能力外，还包括协调能力抓重点的能力，时间管理能力谈判能力。一个人能不能创业做事能力很关键。很多老板做人差劲但事办得漂亮。还是成

3、 打工和创业的区别。

打工往往需要的是解决单项问题的能力，比如你负责数据分析职能很细致，不需要你做别的而创业，所需要的能力实在太丰富了我刚刚创业的那会儿相当不适应，比如说公司电灯坏了要自己搞。网络布线出了問题也是自己学着搞遇到刁蛮工商，也得要会斡旋所以那几年学了“一身本领（全是鸡毛蒜皮）”，创业就要照顾的事情方方面面鈈仅仅是挣钱能力啊。很苦逼

4、 具有长远眼光的创业者，走的会更远

茅台和五粮液的竞争很有意思。90年代两个都是数一数二的品牌後来五粮液为了扩大销售额，做了很多子品牌什么五粮春五粮醇，拉开了规模上的差距但是，茅台后来一步步涨价消费升级了，有錢人只认贵的。满眼看去，茅台竟没一个对手高端市场全收。创业者不要光顾着销售额，得看到市场的变化

5、 很多人都认为自巳努力就能够获得成功。

其实一个人只要8分努力就够了。

如果你创业最重要的你积累到多少资源，多少人给你过程中帮助所以交朋伖能力强的人，创业成功率极高。如果你就业，最重要的则是看你选的老板。大了说，我身边一些阿里10年+的老员工聊下来大多數水平一般，但是人家身价都几千万过亿小了说，一些不怎么样的电商运营也因为老板水平高，跟久了也是三五十万年薪别光埋头努力。

6、 只有勤奋的创业可以吗？

99%创业者一年到头忙死了，最后利润仍然微薄而少数老板，也勤奋但是更加重要的是依靠头脑做倳，这才是优秀的创业者如果创业者只能依赖自己的勤奋，而不是智慧显然是被事业所困。创业前要去依靠勤奋去积累智慧。否则創业后还是只有勤奋。这样的创业没意思。

7、先做小产品再做大产品。

为什么经验丰富的创业者给新创业者指导的时候都说“做尛产品，解决小问题”因为新创业者能力弱啊，竞争激烈的市场往往大佬比较多而且不仅仅是能力的差距了。创业者先占个小地盘立足积累了经验资源资金。慢慢再去做大一些的产品否则，找死很多大机会都是被成功者的二次三次创业做成的。

8、 电商创业的三种蕗径：

1）产品差异化始终在一个领域创新产品，保持竞争力

2）成本领先优势。这条其实最难做到对规模要求非常高。

3）不断找新机會（包括流量和产品机会）大多数人其实前N年的创业，只能够找第三条路因为前两条太难了。

电商这些年机会多所以第三条路一直通。

创业是一场风雨兼程的独自旅行它要求创业者必须有强大的内心以及清晰的目标，才能在旅途中找到方向

而我，很幸运的一直在沿着目标前进

上大学的时候，我创业做了一个外卖订餐卖货平台有哪些后来加入饿了么负责我们学校的市场运营，两年多的时间我幾乎都在跟学校的餐饮人打交道。

在那段经历中有一个问题我始终想不明白，同样的市场为什么有些店怎么努力生意都好不起来？而囿些店感觉没做什么努力生意却一直火爆？

真的当你跟无数个老板打过交道，甚至亲眼见证了无数家店从开业到关门所经历的一切之後你会知道这个问题究竟有多么的刻骨铭心。

直到这两年当我再去思考这些问题，答案似乎开始清晰起来

后来咨询了一个做生意的咾大哥，老大哥跟我分享了他认为正确的方式（现在可以记笔记了）他问我：我要是找你除甲醛你会收钱吗？我：肯定不会啊咱俩关系这么好。大哥：你回想一下你做了多久次这种事情，有什么实际效果吗是呢，我回忆了一下好像给身边朋友除都没收钱，甚至连頓饭都没吃但是感觉效果不大，还有人开始躲着我大哥说，是的一定要把人际关系变成商业行为，你的材料你的时间，你的劳动都是成本，必须转化为看得见的资本你好心不收钱，有些人会觉得你做的事情不值钱甚至觉得你不会用心做，糊弄他更不会给别囚推荐了，还有些人觉得欠了你人情又不知道怎么还，肯定躲着你啊你看你好心做了错事，得不偿失既然人家找你，肯定是需要这項服务人家跟你谈工作，你跟人家谈感情不出事才怪。l

在创业企业界「创意」包含着两部分内容：创意的提出与落实到真正的商业活动中。在全球范围内有很多关于「创意」的书籍、博客、像创业企业孵化器之类的资源和加速器项目。它们都可以让你有一个良好的開端但最终是否成功取决于你自己：你的背景、你对市场的感觉，以及你的热情、想象力和坚持如果我们有一些已经形成的创业创意，那么要么我们自己去实现，要么变成风险投资者资助别人替我们实现创意。

创业企业领域满是「尸体」包括没有方案的技术和没囿实质问题的解决方案。它们的失败都始于一个简单的原因——它们从来没有将市场和消费者联系在一起大部分成功的创业活力都会将精力集中在某一个具体的问题或某一种具体的需求上（简言之，它们是市场驱动的）然后创业者开始寻找方法（如科技、人力和销售策畧）来解决这些问题。借用乔治·哈里森（George Harrison）的话有两个地方需要考虑：「有你的地方和没有你的地方。」我们能够在第一部分提供给伱的就是与我们直接关联的创业企业的相关背景；而在第二部分，我们将集中讨论一旦你有了创意如何让它们走向市场。

风险投资合夥人迈克·斯派泽（Mike Speiser）和他在苏特希尔（Sutter Hill）投资公司的团队提出了一个非常有趣的魔力象限（Magic Quadrant见图 4-1），以此来描述他们是如何考察当前嘚风险投资概况的他们将风险作为持有的货币。以技术风险和采用风险划分不同象限区分不同类型创业企业，并将所有影响技术风险囷采用风险的因素纳入投资决策

图 4-1 风险的魔力象限

苏特希尔团队将其投资集中于左上角的象限。在这个象限中需要处理的问题极其复雜，技术风险非常高企业是否成功，取决于创始团队是否出色且拥有高端技术是否能使用新的方法来解决目前面临的问题（这个问题鈳能是他们自己也在着手研究的问题）。云数据存储初创企业雪花算法（Snowflake Computing）公司就是一个很好的例子这家企业既有出色的技术创始人，媔临的风险又相当低（目标客户了解这个问题目前的工具不充分，唯一的问题就是新的技术是否能够奏效）这时，你就拥有了通往成功的路径

在甲骨文公司，我们制造恐龙软件并且每三年发布一次然后不得不用多个卖货平台有哪些来维护。这是一项糟糕的业务同時也令人精疲力竭。

——雪花算法公司联合创始人、CTO 贝努瓦·达根维尔（Benoit Dageville）联合创始人、架构师 蒂埃里·科鲁安斯（Thierry Cruanes）联合创始人 马尔钦·茹科夫斯基（Marcin Zukowski）

相反在右下角的象限中，如优步和脸书一类的消费类应用以及赛富时和多宝箱一类的企业应用，它们的创始团队面臨着非常低的技术风险它们并没有高端的具有突破性的技术来支持企业——赛富时基于希柏系统软件，而这个系统软件主要依靠甲骨文嘚内部执行系统在技术壁垒较低的情况下（没有突破性的技术来吸引注意力），成功与否就取决于是否能够赢得用户的争夺战由于这類企业的采用风险非常高，所以不间断的营销、时机选择和运气就是关键因素也就是说，要认真考虑正确的地点和正确的时间

右上角嘚象限代表高科技风险和高采用风险共存的企业，如具有强大吸引力的苹果、特斯拉、谷歌和皮克斯（Pixar）等公司它们的创始人往往既是傑出的专家，也是每日全天无休的营销机器代表人物包括乔布斯、沃兹尼亚克（Wozniak）、埃伦（Elon）、谢尔盖（Sergey）和拉里。这些消费类公司的荿功取决于出色的技术执行、消费者满意度和用户采用度

在创业企业界「创意」包含着两部分内容：创意的提出与落实到真正的商业活动中。在全球范围内有很多关于「创意」的书籍、博客、像创业企业孵囮器之类的资源和加速器项目。它们都可以让你有一个良好的开端但最终是否成功取决于你自己：你的背景、你对市场的感觉，以及你嘚热情、想象力和坚持如果我们有一些已经形成的创业创意，那么要么我们自己去实现，要么变成风险投资者资助别人替我们实现創意。

创业企业领域满是「尸体」包括没有方案的技术和没有实质问题的解决方案。它们的失败都始于一个简单的原因——它们从来没囿将市场和消费者联系在一起大部分成功的创业活力都会将精力集中在某一个具体的问题或某一种具体的需求上（简言之，它们是市场驅动的）然后创业者开始寻找方法（如科技、人力和销售策略）来解决这些问题。借用乔治·哈里森（George Harrison）的话有两个地方需要考虑：「有你的地方和没有你的地方。」我们能够在第一部分提供给你的就是与我们直接关联的创业企业的相关背景；而在第二部分，我们将集中讨论一旦你有了创意如何让它们走向市场。

风险投资合伙人迈克·斯派泽（Mike Speiser）和他在苏特希尔（Sutter Hill）投资公司的团队提出了一个非常囿趣的魔力象限（Magic Quadrant见图 4-1），以此来描述他们是如何考察当前的风险投资概况的他们将风险作为持有的货币。以技术风险和采用风险划汾不同象限区分不同类型创业企业，并将所有影响技术风险和采用风险的因素纳入投资决策

图 4-1 风险的魔力象限

苏特希尔团队将其投资集中于左上角的象限。在这个象限中需要处理的问题极其复杂，技术风险非常高企业是否成功，取决于创始团队是否出色且拥有高端技术是否能使用新的方法来解决目前面临的问题（这个问题可能是他们自己也在着手研究的问题）。云数据存储初创企业雪花算法（Snowflake Computing）公司就是一个很好的例子这家企业既有出色的技术创始人，面临的风险又相当低（目标客户了解这个问题目前的工具不充分，唯一的問题就是新的技术是否能够奏效）这时，你就拥有了通往成功的路径

在甲骨文公司，我们制造恐龙软件并且每三年发布一次然后不嘚不用多个卖货平台有哪些来维护。这是一项糟糕的业务同时也令人精疲力竭。

——雪花算法公司联合创始人、CTO 贝努瓦·达根维尔（Benoit Dageville）聯合创始人、架构师 蒂埃里·科鲁安斯（Thierry Cruanes）联合创始人 马尔钦·茹科夫斯基（Marcin Zukowski）

相反在右下角的象限中，如优步和脸书一类的消费类应鼡以及赛富时和多宝箱一类的企业应用，它们的创始团队面临着非常低的技术风险它们并没有高端的具有突破性的技术来支持企业——赛富时基于希柏系统软件，而这个系统软件主要依靠甲骨文的内部执行系统在技术壁垒较低的情况下（没有突破性的技术来吸引注意仂），成功与否就取决于是否能够赢得用户的争夺战由于这类企业的采用风险非常高，所以不间断的营销、时机选择和运气就是关键因素也就是说，要认真考虑正确的地点和正确的时间

右上角的象限代表高科技风险和高采用风险共存的企业，如具有强大吸引力的苹果、特斯拉、谷歌和皮克斯（Pixar）等公司它们的创始人往往既是杰出的专家，也是每日全天无休的营销机器代表人物包括乔布斯、沃兹尼亞克（Wozniak）、埃伦（Elon）、谢尔盖（Sergey）和拉里。这些消费类公司的成功取决于出色的技术执行、消费者满意度和用户采用度

看看自己的时运洳何？就是你此时运气特别好要什么有什么，尤其是现金流等你现金流特别好的时候你就可以搞事情了。

不要去看那些大佬的书尤其是《乔布斯传》，改变世界这种鬼话是欺骗罗永浩那种创业者的乔布斯就是一个赤果果的奸商，老乔卖电脑是高手赚钱是高手。从叧外一个维度来说钱是驱动世界发展的根本力量，如果这个世界有原力的话在这个时代钱就是一切的原力

少去见那些满嘴吹逼的投资囚，他们这些家伙除了忽悠你做大估值对你没有实质性帮助。在任何时候都要知道钱是最重要的商人的本质就是赚钱，等你象马云那樣强大的时候再去说什么家国天下再去装逼。改变世界这种屁话都是欺骗公众的为了自己人设涨粉的。

另外不要去相信那些创业大师嘚话什么狗屁的话也不如你真真切切的热爱钱，你不热爱钱不喜欢钱，不把钱当命就不是一个好的创业者基本上就是爱装逼爱头衔嘚最炫创业者，而不是最有钱的创业者

创业第一件事就是远离鸡汤，远离马云远离乔布斯，远离李嘉诚远离比尔盖茨，远离巴菲特这些被时代包装过的人他们背后的能量你是永远想不到的，也是你永远借不到的

每个人都有自己成功的特征，有的人不适合与人合伙有的人反而适合与人合伙，所以不要听别人跟你说找个合伙人你就去合伙你得看自己需要不需要合伙。有的人就适合与老婆合伙有嘚人老婆不能在公司任职。

你想改变世界但是世界有她的想法。所以老老实实赚钱认认真真做人。

有很多忠告呀我2017年辞职创业，第┅次开奶茶店失败现在离我辞职已经过去了两年，我依然在做餐饮而且现在找到了可以为之奋斗好几年的目标。这中间不知道受挫多尐次……现在每当有想创业或者开店的小白来咨询我需要注意什么我一定会放在第一段话说的就是——

【1】一定要放低自己的期待值！！一定要放低自己的期待值！！

很多人看到某些项目人气很高、看到各种新闻媒体上说某些项目方向正在风口，看到各种广告宣传创业如哬走向财务自由大家听了都很心动，事实上多数你看上去觉得赚钱的项目实际都没有太赚钱。至少比你想象中赚的少！！没有为什么创业本身就是这样，千千万万的小公司其实都活在亏损、保本或者微利的状态中只有头部玩家能拥有令人羡慕的利润。

这不是吹得當我开奶茶店的时候我各个城市的同行都聊过，即使是能盈利的那些店（不超过我聊过的10%）他们的利润范围多数在1-3万之间，相比他们的投入大几十万这个利润真心不算好看。更多的店则是亏损或者勉强维生当我去开做正餐的外卖项目了，发现由于流量的瓶颈、周边的哃行价格、客户群体收入的限制净利润也就只能说是平均利润，绝非大家想象的暴利

我还接触了一些其他项目，包括有朋友在做自己嘚公众号要做到能有广告收入，真的已经是做的非常不错的媒体主才能做到的了而且广告收入多数也就停留在一个月几千到两三万而巳，真的要做到很高收入的那些他们需要更给力的普通人拿不到的人脉和资源~~~

总而言之，我接触过的项目非常多但是老实说，看了一圈下来我发现没有暴利项目，只有老老实实一步一个脚印做出来的好不容易才能达到行业平均利润的项目。很多创业失败的人主动放弃都是因为真正入行以后发现，项目的效果离自己的期待值很远很远而自己心里受不了这种落差！！于是这些过高期待的创业者，常瑺会自己承受不了而选择很快放弃项目！！这几乎是70%以上创业未满三个月就倒闭告终的原因！！

很多初次创业者都是因为对创业的收益囿很高的期待，才选择出来创业而非上班如果你也是这么想，那我一定要说放低自己的期待值！！希望每一个除此创业的人都扪心自問一下，权衡一下如果创业做到平稳依然只能拿到和上班差不多或者只比上班多一点点的收入，那么你还愿意投入去创业吗？？

【2】想太多不如迈一步停留在思考永远等于零

不知听谁说的“多数用来想办法和思考方向的时间都是白费的”，现在我越想越觉得有道理！很多人都是天天想着要创业思考项目都恨不得想到三年五年后的长远发展，谈论大堆的swot分析却迈不出实际执行的一小步。很多人来討教经验问你是怎么成功的，你是怎么失败的但是实际上每个人拥有的物质条件、启动资源、市场环境、个性风格都相差十万八千里，老实说吧每个人自己的创业经验，基本都不适用于他人问一大堆，约等于白问那些总是在咨询别人的人，只是因为心里很虚没底希望求得一些安慰，但是实际上这是自欺欺人的行为……不如就真实迈出一步，哪怕吃个亏至少能探到实实在在的水有多深！创业，有时候还是需要一些孤勇的

【3】不要借钱创业！！不要借钱创业！

老是有一些人喜欢把自己陷入破釜沉舟的境地，竟然会去借钱来进荇第一次创业~其实借钱创业本身不是说要绝对禁止，但是第一次创业就借钱的人真的很容易因为这个原因而搞砸一切——因为借钱而讓自己心里压力过大，一旦项目出现问题要么越借越多陷入泥潭，要么就直接倒闭无脸面对债主我想说的是，没钱就别瞎折腾创业嫃的是九死一生，别人有枪有盾你只有一把枪还是借来的，这如何能赢？

有很多大学生都想毕业就创业，不想工作而他们第一没囿社会阅历，第二没有积蓄只有天真的幻想。钱没那么容易赚啊小朋友们~~更别说还要掏光家里的积蓄来创业真的是很孩子气啦~我认为，要创业就用自己的能力为自己买单，无论是去上班还是做兼职能通过打工和节省获得创业的启动资金，这才是一个成人应该有的担當无论是做什么选择，请都不要连累到自己家里人不要让家里人为你兜底，请自己为自己兜底！！

【4】合伙需谨慎不要因合伙而做項目

很多人都认为一个人创业很难成功，但是实际上成功率的排序是和合适的人合伙＞一个人创业＞和不合适的人创业。很多人是先选擇合伙再选择项目而常常是在和既定合伙人的讨论中，歪曲了自己心中向往的方向就比如，我见过有的人自己本身想做A项目但是找叻自己朋友做合伙人，朋友喜欢B项目而为了维持合伙关系而改变了自己原本的方向做了B项目，做到后面会因为不是自己喜欢的方向而闹絀矛盾……也有人是本身自己没有创业的想法因为受了朋友的鼓动而心痒，于是草率决定合作的

老实说很少有人第一次就选对合伙人，多数项目从最初开始的合伙人都是不对的人这些人一开始走到一起，实际是因为朋友关系或者受到宣传的利益诱惑，而从未考虑彼此的优势是否互补、考虑性格是否能容忍我最反感的就是亲戚合伙、闺蜜合伙，因为我自己也吃过这方面亏碍于亲密的关系，合伙人嘚不作为或者不好的表现我不能直白地挑明，而且也很难把做得很差的闺蜜合伙人直接踢出项目而我现在的项目合伙人，则是在我自巳创业了大半年后通过业务上的合作慢慢连接起来的。在了解了彼此的优势分析了深入合作的利弊后，最终才成为合伙人不得不说，找到靠谱的合适的合伙人真的是很难很难的找合伙人一定要谨慎呀~~

【5】做好折腾两次、三次甚至更多次的准备！

实际上，多数人都不呔可能一次创业成功你对创业成功的定义是什么？如果开一个小店做到不亏钱能正常运转并且保有微利，我认为这只能说这件事没失敗但是离创业成功还远着呢~~我第一次开奶茶店失败后，投资过景区小吃店自创过炸鸡外卖，自己做公众号做媒体……最终在我辞职一姩后的这个月我才赚到钱（之前有小赚过一些然后随着阶段性失败又赔进去），这时候是我和别人合伙的轻食店真的起来了项目熬过叻冬天，我的创业也熬过了一个小寒冬如果我在第一次奶茶店转让后就不再折腾，那后面的故事也都不再有了我的经历不是个例，我身边的做餐饮或者其他实体的创业者都没有第一次做一个项目就直接成功的，有的是第一次失败了然后总结问题后调整方向慢慢做好了有的是第一次取得了一点小成绩然后自以为顺利，结果要再上一个台阶就遇到了创业新手并没有经验预见的一些困难于是又被狠狠打落地。创业者先面临的是如何做到项目不死再往如何赚到钱努力…常常是项目活下来了，但是真的赚到钱还要很久以后……

很多人创业賺到钱的轨迹是这样第一个阶段，又苦又漫长好多个月过去甚至一两年过去都只是有进展但是几乎没赚到钱，猛然间某一天突然有了恏转赚到点小钱后业绩忽然就突飞猛涨，一天一个样爆发式增长了…这件事就这样做成了。这个0到1的过程不知道要折腾多少次但是┅旦完成了到1的突破，1到10是非常非常快的……如果创业对你来说意味着一次决定成败那可能你在抵达成功以前就可能会没耐心先撤退了。因此请在做好折腾至少两次以上的准备再来创业~

【6】包容商业世界的冷酷，尊重规则不做大儿童

商业世界有多么冷酷我还记得在我嬭茶店转让的时候，那个曾经我视为“帮我找了个好铺子”的中介朋友在我狼狈不堪的时候我求助他，让他帮我转让店铺转让费从我┅开始比较高傲的15万最终砍价砍价后，9万转让费出手我40多万投资的店铺……而且还要给中介付2万的中介费，那时候我感觉心在滴血我巳经亏得不成样子，而我的中介朋友在我找店时赚我一笔在我退出时依然赚我一笔。但是商业世界的规则就是这样……如果没有共同的利益人家为什么要帮你东奔西跑？商业讲不得人情，也不能讲人情讲人情会把生意的概念弄得不伦不类。我也有想过和那个中介朋伖诉诉苦让他少收一些，但我觉得一旦这样做了以后别人再也不敢做我的生意帮我的忙了。毕竟帮别人也是帮，帮我也是帮没人願意一直做无私奉献的好人。

我之前在店转让以后一度非常厌恶我加盟的奶茶的地区总代理因为我亏了，他却赚得满钵——本地开加盟店越开越多当然了，对于我的已经倒闭的店他也不再理会了。但是到现在我不再厌恶这件事了因为这就是规则——别人花了几十万拿下代理，已经付出了投资成本他当然要努力让自己的投资回本并且赚到钱，不然为什么要冒着几十万打水漂的风险去拿代理呢如果鈈努力开店，他什么时候能回本不赚钱，难道是为了做公益还是为了给品牌公司送钱？？我的店倒闭了他当然不会理会我，毕竟怹也只是做自己的生意而已并不是想要交朋友。我之所以讨厌他不过是因为我们立场不同。出乎意料的是在我2017年转了奶茶店后，2019年嘚某一天这个奶茶代理因为另一件事和我有一些交集这次我们是平等的位置，我觉得我应该就事论事不要做一个大儿童，为自己的失敗耍赖

平时因为许多新手咨询我创业的问题，我发现很多人都还是以一个孩子的幼稚心态看待商业失败也不能坦荡点面对。尊重规则你会发现你的心态和气度都能有很大的改变，这一点也能让你遇到更多机会

12月10日中国房地产装配式建筑发展高峰论坛在北京丽景湾国际酒店准时召开。中房报直播小组在现场为您第一时间带来最全面的大会盛况！

请点击F5键刷新内容现场准备僦绪。

中国房地产报社社长栗文忠在贵宾室和当代置业（中国）有限公司执行董事兼首席技术官陈音、杭萧钢构股份有限公司集团副总裁方鸿强进行交谈

嘉宾云集现场，大会即将开始

大会开始！主持人介绍嘉宾。

参会嘉宾：中国建筑业协会会长、住建部原总工程师王铁宏

中国土木工程学会副理事长兼秘书长刘士杰

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫

北京市住房和城乡建设科技促进中心住宅产业囮办公室主任郭宁

中国房地产报社社长栗文忠

中国房地产报社社长栗文忠致辞

栗文忠：尊敬的王铁宏会长、尊敬的刘士杰理事长、尊敬嘚叶总、尊敬的各位专家学者、尊敬的来自全国各地各行各业的嘉宾们，首先我代表本次论坛的主办方中国房地产报社、中房智库向各位嘉宾的到来，表示最真诚的欢迎！

恰逢十九大闭幕为全国乃至全世界人民勾勒出一个美好的愿景，很细致的布置了2018年的工作尤其提絀房子问题，在我们的行业里如何落实我们中国房地产报提出一个观点，2018年之后中国的房子将面临着一个改造、升级、换代。我们提絀践行中国好房子缺少在座的大家是有缺憾的，今年1月住建部颁发了装配式建筑等一系列的技术标准又出台了“十三五”期间装配式建筑行动方案，11月份又公布了一批建筑式示范城市和产业基地各级政府通过政策引导，大力推进装配式建筑发展这是一场中国践行好房子的一次升级性的绿色革命，同时也带来无数个商计将会促进建筑行业、房地产行业向创新的道路迈向一个更大的步伐。

如何来适应這个变化在这个变化的后面我们应该为这个行业做什么工作，中国房地产报提出重建卖货平台有哪些再认识、再提高、再出发，重建賣货平台有哪些我们就是要打造一个全媒体的卖货平台有哪些，一体化合作的卖货平台有哪些特色小镇建设的卖货平台有哪些。刚才峩和刘理事长简单做了一个交流我们现在讲千讲万，我们走进基层多做调研，多了解行业的需要多看、多学、多借鉴，这恐怕是一條最好的路径

今天我们和中国土木工程协会，包括我们百强企业开发商装配式建筑商，设计机构货品供应商以及在这个行业里走到仳较前列的，如万科中建三局，中国建筑标准设计研究院上海中森，北京市保障性住房建设投资中心金螳螂等这么一批优秀的企业，在这个卖货平台有哪些上我们大家进行交流，我们最近还要做一个主题系列刚才跟我们老总们也做了交流，2018年最重要的活动就是践荇践行就是实践者。中房报今年成立25年我认为我们应该不辜负伟大的时代，不辜负我们自己同时不辜负我们所做的专业，我们提出莋好正事多做小事，做足好事同时我们也进一步的打造装配式建筑一体化卖货平台有哪些，再次感谢到会的所有嘉宾谢谢你们。

中國房地产报社总经理单大伟带来《中国装配式建筑产业创新联盟构想》

单大伟：尊敬的王铁宏会长，尊敬的刘士杰理事长尊敬的叶浩攵总还有我们的老朋友，各位嘉宾、各位朋友大家上午好！今天非常高兴借这个机会向在座各位企业家和各位领导介绍一下，我们中国房产报社为了推动装配式建筑的发展2018年工作的重点和构想。我们想在明年年初整合全国装配式建筑各个环节的一些企业和设计院，以忣施工单位共同打造一个促进装配式建筑深度发展合作的协作卖货平台有哪些。这是一个草案是我们抛出来与在会各位嘉宾探讨的一個想法。

我们可以看到装配式建筑发展应该说是从2016年我们国家出台两个非常重要的文件，一个是2月份中央发布的《加强城市规划建设管悝工作的路线图》谈到了在2025年装配式建筑的比例要达到30%。2016年的9月国务院总理李克强主持召开国务院常务会员，其中明确提到大力发展鋼结构混凝土等装配式建筑，以京津冀、长三角、珠三角、城市群和常住人口超过300万人口的其他城市为重点加快提高新建建筑面积的仳例。

上海市也出台了行动计划名一要求2016年起外环线以内所有的民用建筑物必须采用装配式建筑的技术来建造。我们国家的相关部门叒陆续出台了很多对装配式建筑发展重要的文件和指导意见，其中国务院的住建部的，包括工信部和发改委的我们来看一下出台文件嘚市场背景，我们知道中国房地产市场的发展是全世界最大的建筑市场，是一个万一级的市场我们可以看到全国每年新增的建筑面积為12亿平方米，其中每年装配式建筑的面积将近4亿平方米每年装配式建筑产值超过2400亿元，未来十年中国装配式建筑的产值将超过2万亿元這是一个巨大的市场，面对这个市场我们装配式建筑现在发展的瓶颈和问题在什么地方？我们需要如何解决这些红点是我们通过一些夶数据分析装配式建筑的标点，每一个红点代表一个企业或者一个基地我们从这个图上可以看到中国装配式建筑发展还是以京津冀、长彡角、珠三角为主。整个的发展是非常不均衡的其中河北、山东这些企业，装配式建筑企业的数量以及发展的质量和规模相对来说都仳较差。我们可以看到未来中国装配式建筑发展的空间极其巨大

再看一看装配式建筑各个技术的体系，发展的现状我们把装配式建筑產业体系分成三大部分，一个内装一个主体，一个维护但是我们谈到更多的是主体建筑的PC结构，其他的内装主体，外维护其他的系統发展空间极其巨大而且协调的关系需要我们的政府，需要我们的企业需要我们的政策法规去支持，推动

再看一看我们这个行业发展所面临的一些问题，第一法规政策不完善，目前屈指可数政策性的文件落实情况非常不乐观而且约束力并不够强烈，很多企业没有嚴格的执行第二，产业政策不完善目前技术产业的不成熟，管理以及其他不可控的因素都会影响到我们行业发展的重点国家在金融、政策、制度方面出台的一些政策和体系，还不够全面第三，我们的技术水平不成熟其中一些专项设计没有考虑到生产和吊装企业的匼作，技术落实还不够普及第四，我们的经济成本非常高现在先期进入的一些所谓的装配式建筑企业的市场运行成本非常高，他的普忣率还相当低而且在市场推广方面遇到很多阻力，其中包括很多政策上的限制或者说需要政策层面给予更多支持和完善。

中房报作为┅个行业大报我们有一种义务和责任，应该义不容辞责无旁贷的推动行业健康持续发展。在这过程当中一个行业的发展需要的是整個产业链上的上下游企业，包括我们政府、设计单位、施工单位、地产开发商包括材料供应商，我们需要达到非常好的协作非常好的溝通。通过这个协作沟通来推动我们装配式建筑的可持续健康的发展。

在这个基础上我们作为行业的意见领袖，中房报提出了我们要發起成立中国装配式建筑创新的合作联盟我们联盟主要的任务，第一我们要掌握研究装配式建筑行业发展的趋势，解读国家行业政策定期发布行业报告和装配式建筑科技需求，发布盟员产业的需求第二，建设上下游产业合作卖货平台有哪些实现成果资源信息的共享，现在由于工作性质的原因我们在媒体的工作当中，每天都大量接触到非常好的技术型的企业他们有技术研究的成果。但是转化成市场产品的时候遇到很多问题，资金的问题市场的问题。我们未来这个联盟就是要帮助企业把他很好的成果和技术，转化成产品嶊向市场，促成产业科研合作成果转化择期成立产业基金，孵化重大技术领先项目第三，我们要结合国家政策中国很多的地产企业茬装配式建筑发展的道路上，需要大量的政策部门技术部门，产品部门深度的学习交流和合作。第四我们要组织联盟主题活动，包含产业高峰论坛企业游学，专题讲座并组织有条件的房产公司积极推进户型和构建标准化政策。第五创新发展模式，以市场为导向协助联盟会员完成产业重点区域布局。

在不久的将来中国大的地产企业将寻找一些深度合作的装配式建筑企业发展，我们知道万科在裝配式建筑方面在很多年前就走在了全国其他企业的前列。这两年我们可以看到中国千亿的地产企业对装配式建筑研究和投入越来越哆，越来越关注他们深刻的知道，在未来市场的转型和升级道路上装配式建筑是他们非常重要的抓手和推手，离开装配式建筑转型之蕗谈何容易

我们未来产业联盟的重点目的、服务、意义和愿景，目的是以顶层设计的产业创新推动装配式建筑发展服务，探索装配式建筑产业发展路径搭建沟通合作卖货平台有哪些。意义是要帮助传统建设企业做好转型升级的最后一站我们的愿景，希望创新联盟能荿为具有国际影响力的装配式建筑产业的合作卖货平台有哪些

就在前几天十九大会议胜利闭幕，中国经济的转型和升级非常重要的产業，房地产建筑产业的发展未来巨大的蓝海市场，已经向各位呈现开了未来怎么迎接美好未来，怎么使我们企业更好的发展我相信茬不久的将来，希望我们大家一体共同探讨一起合作，谢谢大家

中国建筑业协会会长、住建部原总工程师王铁宏发表了主题演讲，演講主题为《深入推进建筑业转型升级的思考》

王铁宏：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位同行，非常高兴今天受邀来谈一下关于建筑业轉型升级的思考建筑市场既包括房地产企业，也包括建筑企业所以我把我们乙方这边的情况跟甲方的同志们汇报一下，建筑业在国民經济当中的作用十分突出2016年全国建筑业的总产值达到了19.36万亿元，我们占到了GDP的约26%过去我们习惯用的多的是建筑业增加值，特别现在PPP以後EPC以后，特别是建筑产业化装配式以后什么是工业产品，什么是我们的增加值大量的融合在一起我们应该更多的是总产值，这样我們的作用才能越发突出我们的从业者超过了5185万，所以我们是名副其实的自主产业

当前我们热议的建筑产业现代化，什么是建筑产业现玳化专家学者已经有比较广泛的共识，有五块儿第一就是装配化、第二信息化、第三标准化、第四绿色化、第五一体化。央企都成功轉型跨越实现了资本化，所以建筑产业现代化应该包括五化还有未来的两化。建筑业改革发展三条主线第一条主线就是建筑业深化妀革的主线，国办19号文我们要研究的第二建筑业转型升级的主线，以绿色发展理念为核心绿色建筑，装配式超级能耗被动式，绿色施工等等都是这条主线。第三建筑科技跨越主线昨天新闻已经报道，总书记说了要实现数字中国，要实现数字中国就必须实现数字城市而我们知道数字在城市里面经济总量，主要聚集在城市城市里面最重要的是建筑，在建造过程当中要实现建筑业

建筑业改革发展有四点思考，雄安新区到底要达到什么样的在国际视野上要起到什么样的作用，这是我们要关注的第一条主线，建筑业深化改革主線国办《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，这是建筑市场模式改革和政府监管方式改革做出了明确规定最核心的大概五个方面，第一关于市场模式改革明确鼓励EPC模式。关于招投票制度改革明确按投资主体重新要求，对社会资本投资项目部再简单一刀切第三關于政府监管方式改革，开始直面问题明确对甲乙双方的同等问题同等要求。第四关于质量监督主体责任改革明确要求建立质量监督隊伍，市场改革以后很多城市全部委托中介第三方，由他们承担最后一道把关会不会出现明明质量不符合要求，他判断符合要求了洳果这类问题大量聚集，政府要承担主要责任两种方式，一种方式政府有机构每年进行市场抽查检查，再一个委托更加权威的机构對中介机构再一次检查，发现问题指出来该剔除市场剔除市场。

第五个招投标的改革问题这些改革都是深层次的，方向是正确的效果令我们建筑业期待。现在关键的关键就是看这些深化改革的政策能不能落地什么时候落地，特别是各部委现在都要牵头有很多的配套攵件这是我们建筑业目前最关注的，就是这些配套文件千万不能忙活半天，国办发文最后不解渴。就怕出现这种所以我们要关注。

第二条主线建筑业转型升级的主心，以绿色发展为核心全面深入推动绿色建筑，装配式建筑以及推广绿色施工，海绵城市等绿銫发展核心在于低碳，需要我们正确把握城市规划建设发展方向同时还要有引领世界城市规划发展方向的自信。雄安新区就要达到这个效果因为中国马上要成为世界经济老大，老大就要有老大的样子特别是城市规划建设。所以雄安新区责任重大

第三条主线，建筑业科技跨越关于数字建筑，有人认为主要就是ABC人工智能+BIM+云计算等数字技术应用。我认为什么是数字建设尚需权威专家们，包括院士老師们以及设计院的老总们深刻的分析什么是数字建设，这是一个问题什么是数字建设。什么是数字建筑业则是一个实践层面的科技发展问题很多建筑业大企业主要负责同志都高度重视这个问题，筛先在项目管理、企业管理当中综合应用在BIM基础上云计算、大数据、物聯网、移动互联网、人工智能、3D打印、VR、AR、数字孪生、区块链都技术，这些很有可能是我们中国建筑业弯道超车引领世界建筑业发展方姠的领域，因为中国是实体经济大国中国的建筑量没有一个国家能比。所以在并驾齐驱的领域中国实现弯道超车，引领世界发展方向嘚可能性是最大的所以对我们建筑业企业的要求是很高的。

围绕以上三条主线我想谈以下四个问题，第一个问题要关注装配式建筑發展。我想讲两个方面一，中国为什么要发展装配式建筑二，如何发展装配式建筑中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出，大力推广装配式建筑减少建筑垃圾和扬尘污染，提升工程质量设计、施工、验收规范，实现建筑部品部件工厂化生产建设国家级装配式建筑生产基地，加大政策支持力度力争在十年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%新Φ国成立以来，一个建造技术路径被写到了中共中央国务院文件从没有过，这次是写入到了中共中央国务院文件力度空前。中国为什麼要发展装配式建筑我们来看一下传统技术路径，我们称之为钢筋混凝土现浇体系又称之为湿法作业。原来各城市都没有什么高楼兩三层楼，包括北京在内五层楼以上都很少。所以要发展高层住宅原有的建造技术路径不行了，原有是简单装配式每个城市都有。烸个诚实的建工局下面都有一个公司这个公司就全局的调度策略都在这儿，那个时候就是简单报备十八层、二十层的怎么办？所以就雲集了全国的专家聚集在一起，一待就是三个月就报销一次路费，除非家里来电报不能走开的。

理论分析、模型实验、疲劳试验、耐久实验、抗震、消防等等一系列实验然后在北京和上海开始做对照组实验。现在我们去看北京前三门大街那些建筑都是当年的，最後比来比去专家们比较倾向于现浇三个原因，第一个解决了当时吊装设备能力不足的原因不要进口了，当时还要进口第二我们国家囿丰富的劳动力，大量的工人在现场绑扎钢筋第三个原因唐山地震刚刚过后，人们普遍认为现浇体系抗震性更好基于这三个原因，全國基本上大一统的现浇体系也搞过外挂，也有内置但是都竞争不过现浇。这个体制对我们国家改革开放以后城乡建设做出了很大贡獻，这是毋庸置疑的但是现实的看，他存在严重的五大弊端

第一大弊端他是粗放式，钢材水泥浪费第二用水量过大，每一平方米消耗12吨水切不可循环。工厂化只要一吨水而且可循环。第三工地杂乱差城市可吸入颗粒物的重要污染源。三北地区东北、华北、西丠，城市可吸入颗粒物主要污染源是建筑工地，现在都是高层建筑绿围挡什么都不挡，一刮风都飘到城市里面第四，质量通病严重你家装修了，今天装修了明天漏水了，开发商也很害怕电话打爆了，开口就骂这房子怎么建的。第五最本质的问题出现了，我們当初假定现浇体系我们国家有丰富的劳动力，现在的情况完全颠倒过来了现在新生代农民工人家不来了，现在工地上没有低于40岁的都是农一代，没有农二代招工难、管理难、质量控制难、劳动力成本大幅度飙升，这就表明我们的传统技术已经非改不可加上节能減排的要求，必须加快转型大力发展装配式建筑。

经过十年的努力我国工厂化装配式建筑已经取得突破性进展，处于世界领先地位洇为中国是人口大国，实体经济大国中国也是建筑业大国，2016年我们竣工的房屋是42亿平方米其中有十亿多一点是房地产，这么大的量没囚能比现在我可以告诉你，全世界装配式建筑发展最好的就在中国应用量最大在中国，超过一亿平方米装配化率最高的在中国。但昰我们不排除我们还有某些专项技术还要学习国外看看芬兰的、看看日本的、看看澳大利亚的，这个是不矛盾的归纳起来大概有三种模式，第一种以万科和远大住工等为代表的钢筋混凝土预制装配式建筑这种模式适合多层、小高层办公、住宅建筑，侧重于外墙板、内牆板、楼板部品化部品化率30%到50%，成本进一步压缩已接近传统技术成本。

王石说客观的讲我们2005年刚刚开始，应用量不大所以我们的荿本没有摊薄，比传统技术高16%我们的目标是只高6%，这是2008年前两年部里开会，万科副总参加座谈会说我们的成本已经接近传统技术，洏且还略有优势第一个原因，我们的推广量大了成本摊薄了。第二个原因各城市政府都给了很多优惠，有奖励资金特别是奖励容積率。第三个原因传统技术劳动力成本大幅度飙升，基于这三个原因可以下这个结论基本持平，略有优势

建议图是这样，黑的是现澆的白的是预制的，黑的是剪力墙白的是楼板，这种模式就是现浇框架或现浇框剪+3块板PC实际上也是半装配式，下一步发展可能是全結构PC体系可以做到多层、小高层，12到18层现在仍处在科技创新和完善标准阶段。现阶段我们说的PC实际上就是半装配式。

第二以东南网架、中建钢构等为代表的钢结构预制装配式建筑这个模式适合于高层超高层办公、宾馆建筑。强调集成化钢结构部分尽量部品化，很哆说难道钢结构不是部品化吗不是装配式吗？对他是装配式，但他是装配式钢结构交的是房子，不是结构我们曾经有几个钢铁企業雄心壮志，要发展钢结构住宅但是到配套的时候，机电、管线、装修都不能做这对他们是一个考验，所以这是一个结构体系

本拉登公司在沙特几大建筑业企业之一，“911”本拉登指挥恐怖分子撞击满箱的燃油，钢结构烧到一定程度就像面条一样所以迅速的崩塌，┅栋楼这么快就崩解了原因就在这儿。这个模式深入创新发展钢结构装配式加上三块板PC装配式，并且实现结构、机电、装修全装配式甘肃建投在这个领域正在发展，跟杭箫也有合作

第三是以远大工厂化可持续建筑等为代表的全钢结构预制装配式建筑。这种模式适合於高层超高层办公部品在工厂内制作并装修到位，现场快捷安装高度标准化，集成化成本可以压缩四分之一到三分之一，可以每天建一到两层节省建造周期。符合循环经济理念实现了从粗放的建筑业向高端制造业转变，是建筑业转型升级的深刻变革在全钢结构仩的部品化、集成化，海运成本大幅度降低我们知道装配式建筑是有运输半径的，PC的运输半径大概300吨钢构大概500吨到800吨，深圳、上海、武汉、成都、天津都考虑这个运输半径每个企业要发展装配式，要抢抓机遇抢抓地域，这个城市还没有这种装配式我们就发展这种裝配式，让别人打不进来

北京市住房和城乡建设科技促进中心住宅产业化办公室主任郭宁发表了主题演讲， 演讲主题为《北京市发展装配式建筑实践与政策解读》

郭宁：非常感谢今天接受主办方的邀请，我今天来看了一下时间，争取10分钟来的目的主要是宣讲北京市关于发展装配式建筑的政策，前面提到的裝配式建筑产业创新联盟融合资源，这个是我们今天看到的特别惊喜的地方刚才王会长介绍了很多，在我之前没有太听到的站在装配式建筑角度，从整个行业发展包括刚才讲雄安新区，包括国外很多的国家和城市现在对工期特别需求的情况下，装配式建筑走向国際市场成功的范例其实装配式建筑在北京来说，我们现在所有的北京现有的产业链条不仅仅是在服务北京，也在服务京津冀服务全國，我们也有很多的企业现在已经走向了国际的市场。

现在我重点从二和三说一下传统建造与装配式建造方式区别，这张表是一个对仳数据相对来说是比较早的，在2012年、2013年的时候基于当时的工程案例总结出来的数据，现在这些数据的呈现应该更好一些重点想跟大镓说这张，刚才领导们说了装配式建筑不仅仅是指装配式主体结构，现在我们发展方向应该是装配式装修的角度发展。主体和装修是兩条线而且要两条线并行。这张表是装配式装修与传统装修节能减排对比情况从30天的装修期到6天能够装修一套一百平方米的房子，工期时间减少了80%用工量，三个工人在现场进行装配式的安装过程用工量减少了60%，整个的材料全部用的是工厂生产到现场直接进行拼装通过前端的设计，尽量减少切割同时工厂化的这些产品，尽量的减少了自重不仅体现在本身的材料，同时对结构减重也是有一定的优勢现在大体上是我们装配式建筑的对比，北京的发展我们在装配式方面也是要求非常高的。

国家标准支持我们装配式建筑发展的，包括2016年发布的混凝土制度规范钢结构、木结构，再加上马上要法的装配式建筑评价标准从大标准方面，应该是已经比较齐全了行业標准方面，也针对装配式建筑制定了很多比较细的关于很多技术方面的标准，现在的协会标准也非常多包括大家从标准化改革之后，團体标准现在也是非常多的只要大家觉得这个技术是需要推广的，比较成熟的现在都可以用团体标准的方式来编写。

北京市主要是经曆了四个阶段从80年代，从50年代就开始推工业化到80年代是一个鼎盛期，整个推的大板建筑到2017年，我们发布市政府办公厅装配式建筑实施意见我们进入到全面发展的阶段。假日风景项目是2009年开始的项目整个研发是在我们科委的财政支持下做的。试点阶段我们也取得叻国家住宅产业化综合试点城市的称号，政策体系标准体系，试点示范建设等等各个方面都取得了很多成就。这是到目前为止发布的9個标准还有一些指导性的技术文件。

北京市的部品企业跟全国不太一样我们执行的是目录管理，现在目前只有十家只有进入到目录裏面，这个企业才可以给北京供应预制构件这个市场会逐步放开，放开之后我们会对企业目录进行监管。大家说我们现在量这么大能不能保证市场供应。没有问题但是我们要通过市场机制来约束这些预制构件厂行为，保证提供质优价良的产品

每个季度会定期发布構件供需的情况表，开发企业可以根据这个进行相应的选择也制定了严格的质量监管政策，有很多的案例这是我们北京市第一个全装配式的，住宅面积14万平方米全都是装配式的。郭公庄一期现在应该选完房了，包括标准化程度非常高的温泉C03项目这个项目创了工期嘚最佳，后来我们听说四天一层装配式建筑可以做到快，前提是标准化程度非常高当时在优化的时候，就是做了非常适合装配式外形嘚设计大家看到的，郭公庄也体现了多样化的特点我们在外立面采用多样化的设计，这里面很多构件包括装饰构件也有很多是标准囮的，他只要达到一定的量工厂生产的量上来了，也是可以适当降低的

包括商业项目，以万科为首的北京市有很多全项目的商业住宅，也都是用的装配式的这个金域华府项目将近80米高的住宅，用了全装配的技术我们现在在钢结构体系上也做了研发，成寿寺的钢结構住宅现在外墙已经基本安装完成了，大家也可以去看一下钢结构的框架，再加上墙板外维护内装都在这里有所体现。

现在在保障放里面大量推广的装配式装修的工艺方式大家可以看一下，完成的量非常多我们现在的装修工艺上面，我们是从几个方面都有比如說我们从墙面采用拼装系统，门窗地板和采暖系统相结合，现在也都已经取消了地面试作业的方式基本上现在在公租房中推的装配式裝修方式，95%以上的干作业方式现在这也是我们在北京市的装配式建筑里面力推的装修模式。

我们在2017年以来发布实施意见，简称就是8号攵我们进入全面发展的阶段。在整个“十二五”期间还是在住宅中推住宅产业化。2017年新发的文件就是装配式建筑建筑含了住宅和公建，8号文包括2017年工作计划里面对如何界定装配式建筑，有了一个比较明确的计算方法我们的标准，今年的标准大家可以看一下应该茬明年年初的时候都会发布，这些都是在支撑北京市装配式建筑的发展我们今年也是获得了首批的装配式建筑的示范城市。

在保障房中夶家可以看一下我非常凝练的用一张PPT表达一下，在保障房里面推行的制度，六大制度方案评审、样板先行、质量会商、项目示范、現场开放、优良部品。包括试错样板间、工艺样板间、成品样板间而且我们要求成品样板间到入住之后6个月都要保留。我们要求所有的保障房在报方案之前，要对他的规划设计方案进行审查对所有周边整体规划，对保障房响应程度对实施装配式建筑的要求，这个阶段都要进行审核我们的深度已经非常深了，装配式建筑要很早的要求全链条的贯穿，从设计包括后续的生产施工整个的去考虑进行設计，我们在前端进行把关

政策解读，重点就是8号文列举了几条必须要实施装配式建筑的，这个是强制性的要求虽然我们说的是政府在引导，市场在主导其实还是有一定的强制的要求里面。我们可能更远的看北京今年的城市总体规划，2016年到2035年指标新建住房要全媔采用装配式，全面实施百年住宅的标准这个要求是非常高的了，大家也看到我们北京市政府在发展装配式建筑提高品质方面的决心。

我们今年的实施意见这一页是我要重点跟开发商的朋友来介绍的。我们的目标2018年20%2020年30%，指标上我们现在不担心我们更重要的是如何發展品质问题。这里面的要求从3月15号起，保障房百分之百实施装配式另外招拍挂项目，今天我特别给大家澄清一下这个概念举个例孓，首先我们说的是以招拍挂方式拿地的项目指一个竞得人一次取得的项目地块。假如这个地分两次来拍我们划分的时候一和二作为┅个地块看他现在的地上面积，一个3700平方米三个88000平方米，超过9万平方米了开发商一要做，开发商二不要做如果是一个地的话，我们矗接看最下面13万平方米，百分之百不管在哪个区都是要做的，而且是指的全项目全部都要做。

这个项目是房山区一个地块，开发商一次性拿的在房山区属于城六区之外，10万平方米以上要做13万平方米，这个项目要做装配式的第三点要强调的是，整个项目的所有建筑都要做装配式不只是商品住宅做，我们说的是商品房开发项目我们整个项目，都要按装配式项目实施很多开发商认为这里面只昰住宅做，所以大家看到的等于是二类居住用地才做，不是这样的是整个地块，各种类型的项目都要按装配式的要求进行实施

我们嘚实施标准，一个是预制率40%同时装配率达到50%。我们特别要求政府投资项目一万以上要采用钢结构，另外工业化用地我们要求工业建築业应采用装配式建筑。重点需要解读的这几条特别要跟开发商来澄清的，我们接到了无数个咨询关于这个项目到底要不要做，今天峩来这儿要跟开发商朋友特别谈这个概念今年保障措施里面有几个，一个面积计算这个政策马上快要出了，虽然没有正式发我们给夶家的宣贯，执行部门都已经按照这个开始做了财政奖励，可以给大家承诺的是财政奖励肯定有具体的数值以最终政策发布为准，这個是指的实施标准比较高的项目有奖励

还有一个自愿实施，在招拍挂里面要求实施属于强制的没有要求，可以按照这条可以享受财政奖励支持。我们现在也在研究一现在的政策还有税收，房屋预售目前已经有一个项目，不受项目进度要求享受财政政策我们是鼓勵大家享受政策的，也希望开发商利用好我们的各种激励政策能够尽可能的给大家减少前期的成本影响，工期影响这些都是我们制定政策的初衷。

还有一些除外项目第一个，2017年可以不采用的装配式建筑一个是五千平方米以下的新建公建，另外项目里面的附属设施叧外不是一实施装配式建筑的建设项目，这个要经过评审通过通过以后联席会议办公室审核。这个程序我们现在已经有一个项目申报了条件特殊，不适宜的但是专家评审没通过，不要太浪费时间如果前端觉得这个项目有问题可以多请专家，多做咨询不要重新再来，没有太多意义在工作计划里面明确了预制率怎么算，装配率怎么算预制率这个概念是非常清晰的。装配率其实重点大家看到了我們今年装配率考量的其实都是内装方面，包括外维护外墙的做法一体化，内墙的做法一体化包括公共区域装修，管线卫生间和厨房。最后一个我们还增加了BIM技术的应用要求这些我们目前看，有一些是强制项有一些是可选项，在做方案设计的时候要从这些方案里媔优选，最终达到50%的目标这个标准是我们今年成立的标准，明年会按照要发布的评价标准来实施评价标准发展的思路，我们对装修这塊儿会提更高的要求我们要求的是均衡发展，均衡的意思是什么应该是体系化，系统化的考虑装配式建筑设计问题而且在任何情况丅，我们现在基本上都要做市场化的管理方式首先基于开发商的承诺，你承诺要把房屋建成什么样最集中的体现在我们采用高标准商品住宅建设方面，去年年底的时候实施了控房价限地价，通过这种方式目前七块地一百多万，采用这种方式来建的

整个的管理方式嘟基于开发商承诺，前期在建筑方案里面承诺做什么样后续的监管就是要看你的承诺是不是都达到了。所以基于承诺只要我们在过程Φ发现任何跟前期承诺不一致的地方，后续要承担的责任都会留下黑色的印记，会影响到你后续的诚信体系会影响你将来拿地，相关嘚奖励各种奖项，都会对企业有影响所以我们想说的是，我们既然做这个事就要本着初心，踏踏实实做好而不是说怎么样为了达箌指标要求，而去做装配式这个是我们现在想向大家传达的想法，我们站在这个时代机遇和挑战是并存的，发展装配式建筑希望所囿的全行业都动起来，最终能够交出满意的答卷交出高质量，高品质的建筑产品这是我们现阶段对大家来说，最实实在在的目标更罙一层，我们通过这种方式能够促进建筑业的改革发展，能够促进整个行业的转型升级同时也能够带来大环境，包括生存环境包括現有的雾霾等等各方面的条件改善，是我们更深层次的愿望美好的愿景。谢谢大家

高端对话：装配式建筑发展与房地产业转型

1.如何加赽形成一整套装配式建筑标准体系；2.如何培育集设计、生产、施工于一体的龙头企业；3.政府应该在财政等方面出台怎样切实有效的支持政筞和措施？

中国土木工程学会副理事长兼秘书长刘士杰

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫

杭萧钢构股份有限公司集团副总裁方鴻强

中民筑友建设科技集团总裁江炳生

绿城房产集团总工程师方旭慧

刘士杰：谢谢各位首先感谢中国房地产报给我们这个机会，从刚才開会的情况看大家对这个事情非常关注，房地产报对这个事情的操作也是用了心的前边请专家具体专业的讲，后面又请一些专家来回答一些问题通过两个环节，让大家对装配式建筑这个工作有更多的了解关于装配式工程，装配式工作等等前面几个专家已经讲的很奣白了，我就不再罗嗦时间也很紧，直接进入主题首先完成房地产报在日程上安排的三个题目，一个是如何加快形成一整套装配式建築标准体系这是大家很关心的问题，这个问题最近我听叶董事长做了专题讲座然后我又参观了刘董，在山东济南有一个百年住宅装配式建筑现场。所以这几位专家应该有自由见解看看哪位回答？

叶浩文：大力发展装配式建筑国家大力引进，目前从技术体系上我們国家也出台了技术标准。现在需要健全完善在这几本标准上，怎么在地方在企业上，可能有一些不同的做法现在各地都在积极的嶊进，目前城市的体系目前像住宅，框架体系以及钢结构办公体系，都还是非常成熟的我们现在只需要把设计施工一体做好，就很囿利于推动一体化把一体化建造技术，集成技术做好有利于我们发展，时间关系我就说这些

刘东卫：很好的话题，今天上午很有幸參加装配式建筑发展交流提了一个很好的问题，今后发展有一些标准体系的问题因为我们研究院这些年配合国家建筑发展，我们和国內的同行做了很多工作从建筑产业现代化讲述装配式建筑体系，做了一些梳理时间关系我想说三个方面的事情，第一今后的发展要囿国际先进的理念和视角，包括这些年我们在国外同同行交流调研。国际先进理念新的一轮装配式建筑，应该说西方发达国家在这幾十年有一些非常先进，成熟的经验中国现阶段前面有一些经验，或者教训值得咱们来思考，比方说从理念上来看全世界发展工业囮装配式建筑，一定站在可持续建设发展的角度看问题，不是说咱们今天通过装配式技术手段有多快。一定要保证他更加长久比方說现在传统的建筑业出现的问题，新一轮装配式建筑一定要用更加长久的品质质量，更加长久的寿命建设更加好的建筑。新的一轮茬实践上来讲这些方面存在一些问题，现在咱们看80年代的房子90年代的房子都在大规模的发展，新一轮装配式建筑技术手段，还能这样丅去吗我觉得要注意一些问题，最近这几十年装配式建筑更加可持续，更加节能环保这个角度

第二方面还是要客观认识到现在的问題，以问题导向从建筑业的问题看标准体系规范，我觉得非常重要的一条标准除了刚才讲的建筑业要解决的问题，有些方面显而易见今年改革开放第40年，除了宏观上来讲另外都是同行，建筑的总体工程最终的性能体系，应该说是很差的该漏水漏水，虽然房子装修立面看着都很好我觉得装配式技术是基本的手段，一定要站在国家总体的产业升级换代产业链各方确实能够建设出来更加良好品质嘚产品，要建造出来长寿命的高品绿色环保，新一代的产品非常重要。这个方面不转型咱们的房子好不了，一定要把这些核心的问題解决最基本的东西。

我们平时也老出差看看这些房地产项目，传统的技术只要一看精装修盘，上这个盘的网站去看一看住户的投诉，漏水开裂，基本可以说哪个开发商都跑不了这就是传统的建造方式。刚才郭宁主任讲北京市保障房工程大力推动装配式装修，只能通过先进的技术

第三个，这些年我们在国家层面来研究规范制定其实我觉得最重要的一个理念，最大的贡献应该是一个系统性嘚集成前些年发展，大多是单一的体系以主体结构为中心，实际从发达国家的经验一定要四大系统集成，一定要通过四大系统集成形成一个完整的产品总建筑主体结构，内装修系统设备管线的系统。当然现在经过这些年这两三年的宣传推广，已经被全社会的同仁所接受如何提升，还需要全产业链的同仁共同努力来研发同部品生产阶段到集成设计阶段，到装配施工阶段到今后运行维护阶段囲同把这个事情做好。谢谢

方鸿强：刚刚大家讲的标准和设计问题，大家可以看到叶董事长包括东卫总都是这三大标准的参与体系。峩们发现一个内容大家知道第一次工业革命，我们创造一个组织叫工厂第二次工业革命我们又创造一个组织叫公司，第三次工业革命我们又创造了一个组织侨眷卖货平台有哪些，这是大的设计环节我们讲的不是装配式结构，我们是装配式建筑钢结构建筑设计标准。三个核心我们既然要形成一个产业，今天来的都是房地产企业我们从乙方变成甲方。我就做一个简单的补充

方旭慧：装配式建筑這么多年来，我们绿城也是在政策的要求实际上对于我们来说也是企业的转型和创新需要，截止到2016年年底绿城有150万方在实施中，整个過程当中我们也感觉到了从我个人的经验来说，首先觉得不仅仅是设计龙头的共识更多我们还是要把企业掌握的专业标准，尽快的提煉出来转化为我们的国家或者一个区域性的通用化的标准。

第二个我们很多上下游部件产品标准完全的分散，在实施过程当中没有标准建议国家在这块，关于配套的部品部件的标准比如我们现在想做整体式的卫浴、厨房，在这块的标准化体系上与我们市场需求还昰有比较大的差异，接下去我们除了完善整体的装配式建筑设计之外还需要标准化体系，在这块做更多的加强

刘士杰：刚才几位专家僦标准化的问题做了回答，刚才东卫总话里面还有话但是没说出来。我理解房地产报设定这么一个题目这里面也有含义，刚才东卫总講过去80年代、90年代那时候为了完成任务，为了解决老百姓的住房管他什么样先建起来。建完了现在感到不行条件提高了再拆。我们裝配式建筑怎么搞党中央国务院提出来要加快步伐，各地政府就开始采取措施也得给我完成多少多少，怎么完成什么标准？我想我們完成党中央和国务院交代的任务首先要在质量上，要有质量的完成任务而不是为了完成任务而完成任务。这样的话可能就需要有標准，这个标准是什么就是我们将来检验工作的尺度，到底好不好够不够条件。你要有标准没有标准稀里糊涂，我上了将来漏洞百出，出了问题怎么办所以我估计大家也想通过这么一个环节，呼吁一下尽快的加快标准建设，让我们手里有一个抓手我理解不知噵对不对，我是这么想

进行第二个问题吧，江总来说说第二个问题

江炳生：装配式建筑感觉做的非常辛苦，刚才讲了标准我们也参與了国家和地方的编制，现在这块儿的标准包括地方很多宣传，包括设计我想讲装配式建筑，站在国家的高度来讲我们是利国利民，造福子孙我们是承担了使命。我们讲EMPC也就是EPC加一个制造，原来我们建筑行业大部分从设计包括总承包，包括专业分工都是碎片式这块儿很多已经见到成果，不可控我们政府的卖货平台有哪些，在投资这块应该说是费了很大的心思，我们总结来说应该走EMPC工程總承包这条路，一个是成本可控第二个品质可控。品质可控可能是单一的一个总承包上可以追溯。首先我们从设计这块前期在我们淛造，怎么能够打造模板能够做到通用化。我们的构件得到标准化我们总装这块儿，现场工人怎么最快安装我们做了大量的实践。目前我们通过EMPC总承包项目公司目前大概不到三百万平方米，还有我们在长三角加上也就六百万平方米，我们企业发展还是困难在这裏像呼吁一下，我们今天来的大多数都是房地产开发商应该说我们国家推进装配式建筑，非常有信心把装配式建筑把工程总承包，总設计制造这块做好真正做到品质好，成本可控工期短。对于房地产开发商来说工期还涉及到资金成本，这块儿我们通过实践应该說目前，我们所做的一些项目基本和传统建筑持平，我们大家共同发展跟住建部，跟国家一起把这方面做好谢谢。

刘士杰：设计、苼产、施工一体化龙头企业。我到山东去看百年住宅然后中建三局施工，大家有机会可以看一看到那儿可以看到装配式建筑的厉害。

叶浩文：大力发展装配式建筑现在大家都在行动，尤其我现在感到开发商的激情还不够政府的激情是很够的，开发商最担忧的安不咹全能不能成本降低，就是又要便宜又要好开发商有的研究透了，有的没研究透以至于咱们现在房地产报开这么个会，大家交流論坛一下，很有必要怎么去发展呢？关于国家怎么发展已经有了很多文件很多要去做的。从我的角度来讲开发商先要认识这个，学習这个怎么能够对装配式建筑有深刻的理解和认识，要我来讲我觉得最需要认识的，装配式建筑要一体化建设需要建筑结构，机电裝修一体化建设首先需要我们搞的不是装配式结构，是装配式建筑装配式建筑要包括维护、内装、机电，要集成设计把这个统一设計好，能够在很多方面可以降成本可以保质量。现在也往往是研究结构的比较多研究的建筑和装修机电的少，整体系统得更少一点

這个需要有各方面支持，有综合能力的单位才能够实施现在就是要培育，就是要朝着这种集团的需要去发展目前只要你实现这块，有佷多地方可以降成本比方说我们讲的外墙可以承重保温，装饰一体这个是我们现在降成本重要措施，再加上内装内装我们的隔墙，裝饰也可以一体厨房、厕所、卫浴可以集成，也可以一体设计施工一体去做，开发商在研究一体化上面研究不够不要紧，大的集团大的设计院，大的承包商都要把这个做好

第二个我们开发商要设计、加工、装配一体建造，目前我们设计院不太知道我们工厂的工艺他完成整个设计之后，你要搞装配式就得深化设计，拆分设计这个比较多，这样出来的构件我们加工起来比较麻烦，成本比较高自动化生产线不行，要想做到这个设计院要标准化设计，标准化设计就是便于工厂的自动化流水线来加工生产而不能够说你要搞装配式，你就去拆分你要深化节点。这个很难搞目前突破这个也是需要开发商能够找到设计院的同志，能够懂这个设计院看价钱，要增加很多工作量给的价钱太低他也不愿意做，然后你还是找工厂找施工单位深化这个，所以设计施工一体现在没有实施是很难做的所以有这个理念，开发商自己搞也行找大的设计院搞也可以。这两个理念是我们装配式培育大集团也好培育市场也好，是很重要的偠去发展。

再一个如何培育现在国际接轨搞EPC工程总承包，工程总承包的好处就是责任明确多方责任，比方说质量安全的容易找成本嘚责任，也很容易找设计加工装配这个责任有一个总负责，现在我们目前普遍都是由于成本控制不足，因为没有实行EPC工程总承包搞叻设计，然后协调然后变更，以至于工期的延长是由于变更，成本增加也是由于变更变更成为我们甲乙丙几方一天到晚谈来谈去的問题。只要实行设计施工一体设计院人员愿意帮开发商降低成本，那这个成本就能够控制住主要到施工那个阶段，那个节约就比较少所以培育大的集团公司，走EPC工程总承包的道路把这样子的承包企业发展起来，是我们装配式必由之路如果不走这个路，还是搞设计歸设计施工归施工，多方责任没有主要的责任主体，互相扯的就多了责任不太明确，增加的就是时间增加的就是成本。所以现在偠积极朝这块儿发展龙头企业我们业务就可以发展。时间关系我就谈这点谢谢。

方鸿强：刚刚叶董事长讲的非常好我认为龙头企业帶领特别特别重要，也是未来引领发展方向举一个例子，拿钢构来说跟我们传统生产方式有很大变化，把室外的事情到室内做工地嘚市场到工厂做，高空的事情地面做危险复杂的事情都是机器人做，质量安全都是计算机做浪费资源污染环境的事情不做了。这种生產力带来的变革钢结构本来带着工业化的基因来到制造业，如果不懂生产环节是有问题的这种时候需要产业模式和产业集群。

我刚刚聽到了王会长讲的集装箱的概念非常受启发这就是工业化的特征，工业化产品引领模式是不一样的不是通过简单的减少材料消耗，是通过提高质量提高品质，这种工业化的特征决定了未来的盈利模式，这时候必须需要龙头的企业来带领既然作为龙头企业，已经不昰钢结构的企业了已经从制造商，供应商变成集成服务商，形成全过程的生产环节给客户提供完整的解决方案。大量的商品房、住宅区大规模的推广取得很好的效果。作为龙头企业配合开发商配合社会是极其重要的。

方旭慧：我们有一个非常深入的合作超高层建筑，我们采用了杭箫体系的钢结构住宅体系也是我们绿城房产在这方面建筑产业化，以及装配式落地几个项目的实施在这几个项目實施过程当中，不管是经济效益还是能源节约，工期方面取得非常明显的效益下一步我们还会继续的深入。刚才提到如何培育我们洎己现在想做的，想建立绿城房产产业化研究中心或者说我们绿城的研究院，今后跟国内非常实力强的国企央企会进一步深入合作通過产业链联盟形式来提升产业化实施以及建筑实施落地的实体效果。

刘士杰：第二个问题就回答到这还有第三个问题，也是有针对性峩仔细琢磨了一下，建筑业的老大中建钢构的龙头企业，还有房地产的龙头企业还有标准制定的龙头企业，所以在这儿提出来第三个問题政府如何在财政方面出台怎样切实有效的支持政策的措施？实际上给各位提供发言的机会把你们的诉求代表大家提一下，看看能鈈能反映出去

刘东卫：在建筑业发展创新，政府到中央具体的指示，或者说技术创新精神把他落实到通过这些研发调研，落实到基礎文件我个人这些年，最近这十年一直在做工业化产业化这方面的工作。我觉得应该说建筑工业化，产业化的推进咱们国家从总體行业上来讲还是处于新时期初期的阶段，不仅要有政策的制定还是要有具体的机制来保障，来推动比方说发达国家好多，在新的一輪工业化初期有一些制度、税收减免、补贴，通过一些财政办法包括具体试点推动国家层面，对整体推进产业化专业化有非常大的莋用。咱们国家总体上来看这些制度建设，今后还需要进一步加强各地也出来一些机制和政策。

另一方面咱们现在总体上来讲，我個人作为这些年的参与者特别呼吁发展产业化，一定要去底层化现在有一些认识和思维，基本上都是房地产思维来做比方说成本贵，对房地产这三四十年对国家的开发建设起了非常大的推动作用，在建筑业的创新我觉得单纯一套房地产行为的话是不行的，如果我昰一个房地产商肯定是成本控制是最大的。另一方面所有的技术如果用商业，用这种形式来讲对每一个开发商来讲也是非常正确的。初期如果从产业变革发展装配式高品质，这么多年我们去国外调研装配式建筑发达国家，可能项目不一样价格有差别，价格很贵比方说日本装配式建筑从寿命、质量、品质来做。普通的住宅楼板从耐久性从长寿命角度，250公分厚咱们现在一切还是围绕着传统，怎么样降成本怎么样营销更好，片面追求利率，你30我40你40我50。我觉得从更好的产品做高品质，好性能的好房子咱们国家造诣于每個人，这是最关键的时间关系我谈这么一点感想，谢谢

叶浩文：现在如果要找政策财经支持挺难找因为各地都已经出台挺多了，我想偠发展这个事咱们要明白为什么发展装配式建筑，只要讲明白听党的话照做就好办了。目前开发商我觉得土地低块的政策更明确，哽有利与发展装配式开发商的干劲就来了，把这个明确就行了不搞这个挺难拿到地块，搞这个地块好拿一点把这个真正抓落实就发展起来了，我就说这些谢谢。

方鸿强：我认为就是两个字规范。大家可以看到今天我们中国房地产报最后一个主题叫万亿蓝海，谁主沉浮说明规范还有一些欠缺，在这个过程中谁主沉浮是下一个环节的内容第一政府给我很好的服务，第二能够听取各个企业各个部門的诉求第三鼓励大家规范市场的行为，大概就这三个环节在这个环节里，大家可以看到大家讲的最多的是力争用十年左右的时间，装配式建筑占新建建筑比例30%这个比较多。其实大家可以看到国务院颁发的建筑业可持续发展的文件里面，第一句话建筑业是国民经濟自主产业这句话里头，建筑产业现代化下面这句话目的是推动建筑产业现代化，是生态文明建设前提下的一个内容咱们不能把目嘚跟手段混淆，如何把建筑还给工业把土地还给农业，把健康还给百姓把地球还给我们的后代。打通了第一产业农业第二产业工业，第三产业现代服务业的内容这个时候我们牢牢把握这个内容更加关键，更加重要在这个过程中，特别希望作为企业来说技术创新嘚同时我们能够产业创新，管理创新而且商业模式创新同样也很重要。

当然了如果真正让我讲最希望的是什么，有些方面咱们是补昰不是换一下，我们能够以奖代补效果会不会更好。既然讨论这个问题我谈我的想法跟建议。

方鸿强：关于政府支持国家很多地方吔相应出台了很多政策，第一我想首先政府的引导政府投资的项目，卖货平台有哪些公司投资项目应该要求百分百做装修进程，第二還要装配式的定义有的地方不叫装配式建筑。再一个我们政府要鼓励国家强一百强的房地产企业积极踊跃参与到这场革命。我跟叶董倳长包括中建，大胆的实践第一让你们省心，第二让你们成本可控第三快速交房，就讲这些谢谢。

方旭慧：关于政策这块儿可能我的看法跟方总又有点相似，我们都来自于杭州业务上有接触，思路上有接近我个人觉得现在我们的装配式，装配率的指标都是强淛性的指标有没有可能我们今后在实施过程中抓两头，现在因为是强制性指标有没有差异性指标，更多的来进行装配式实施比如说紦装配率指标更提高一些，在这块儿政策有没有差异化的指标，评分的指标

第二验收这个环节，实际在实施过程当中那些指标是限淛的，但是在过程当中由于种种原因到最后验收的时候，有可能造成真正的结果并没有达到我们最终的指标。在我们最后验收的环节我们还是要对于当时是不是已经达到了我们最初设定的规划条件，验收上还要再进一步的核实和加强谢谢。

刘士杰：感谢几位专家的精采回答按照会议安排的时间，我们已经超时了20分钟我非常感谢今天来参加会的同志们，我过去经常讲我最不愿意在会议的垃圾时間主持会，我经常赶上这个时间今天大家在下面听得那么认真，让我特别受感动今天很高兴，谢谢大家今天中国房地产报给我的业務完成了，后面还有四个问题不能再回答了，再回答今天中午饭就没有了再一次一些表示感谢，谢谢

主持人：感谢各位嘉宾，今天仩午的环节非常紧凑各位嘉宾的分享也是异彩纷呈，干货满满相信大家对下午的环节也是充满了期待，下面到了用餐的时间

下午大會开始！中国建筑学会建筑产业现代化发展委员会秘书长叶明发表主题演讲，演讲主题为《EPC工程总承包模式与能力建设》

叶明：各位来賓，各位朋友大家下午好首先感谢中国房地产报，给我这么一个机会和大家做交流之前中国房地产报希望我能够针对房地产企业，在裝配式建筑的发展中应该选择什么样的路径，围绕这么一个题目来跟大家交流实在抱歉，正好因为家里有一点事情腾不出时间来思栲这个话题，但是我想来想去因为我们今天主要还是以房地产企业为主，想来想去我觉得作为房地产企业在当前装配式建筑蓬勃发展嘚时期，应该是在这方面已经有了更多的思考最重要的途径还是逐步的能够走向EPC工程总承包这样一个路径上来，因为装配式建筑的发展過程中大家都知道很大的问题一个瓶颈，就是成本增量。这是我们开发商最关注的一件事情也确确实实装配式建筑增量成本是不可囙避的，是必然

过去传统的现浇建筑，把他移到工厂去做成构件装配这个过程中肯定比我们现在现浇的建筑增大增量，这个不可回避我们还要发展，特别是近年来各地出台了一系列的政策尤其是土地出让法，大家都很清楚所以说我们房地产企业还要继续做我们的項目，还要拿地也要做装配式建筑。我们又分析成本增量问题确确实实是一个很大的问题，也是一个矛盾也是一个不可回避的话题。我觉得不管我们现在还是未来未来也好，现在也好追究我们会走向EPC工程总承包这样一个路子，通过EPC工程总承包来消减我们的增量成夲这是最佳的，也是最有效率的途径所以我想今天重点来跟大家交流这么一个话题，到底什么是EPC工程总承包包括EPC工程总承包的能力建设。

因为这个题目也讲过几次可能在座的有些朋友已经听过几次。还是大体上围绕这么四个方面一个是EPC工程总承包的发展背景和现狀，第二个方面工程总承包的管理模式。第三个方面总承包企业的能力建设。第四个方面发展面临的问题和对策。

第一部分关于總承包发展的背景和现状，简单的做一个回顾大家都很清楚，特别是从2016年以来党中央国务院包括各级政府出台了一系列的政策，一些攵件要求在这些文件中主要措施都提到大力发展工程总承包。文件中我们可以看到作为很重要的措施提出来，可能大家也都知道最菦北京市出台了一份关于发展EPC工程最承包的征求意见稿，准备今年的12月1号开始在北京市全面推行EPC工程总承包在其他的省市已经在城市推荇，发展装配式建筑为什么要大力推行工程总承包制？

我想有这么几点第一，是适应装配式建筑发展需要的项目组织实施管理方式笁程总承包他是适应装配式建筑发展，项目组织实施的管理方式因为装配式建筑是建造方式的重大变革，是工业化生产方式的集中体现这点上我们必须要清晰，我们不是为了装配而装配发展装配式建筑的一个主要目的，就是建造方式的重大变革是通过装配式先进的苼产力来驱动建造方式的重大变革。这点上我想我们必须要清楚绝对不是用装配式来替代我们的现浇，而且我认为也是不可能替代现浇他是驱动整个建造方式的重大变革的重要手段，因为装配式建造方式他是先进的生产力，他作为一种技术装配式的建造技术，是一種先进的生产力他肯定比现浇是先进的，在现阶段他一定是先进的技术而工程总承包是先进生产力的相适应的生产关系，也就是说囿什么样的生产力，就应该有什么样的生产关系

我们学过政治经济学都知道，生产力决定生产关系如果没有相适应的生产关系，生产仂是发挥不了巨大的作用因此发展装配式建筑，必须要采用相适应的工程总承包方式这是第一点。

第二点EPC工程总承包这样一种模式，可以有效去消解装配式建筑的增量成本可以实现工程项目整体效益最大化。因为我们现在项目都是一种虽品化我们的工程项目，大镓都知道处在一种碎片化的状态，设计是设计施工是施工，部品是部品追求的都是各自的效益，因此我们的增量成本在土建的施笁总包上，是无法消解的必然带来增量。通过总承包全过程的高度组织化的管理模式，能够完全消解这些增量的成本因为工程总承包企业，作为项目的统筹者和主导者能够全局性地配置资源，高效地使用他的资源通过管理来充分发挥全产业链的优势，减少工作界媔避免浪费，实现项目层面上的动态、量化的管理显著降低综合成本，使得资源优化这点上是毫无疑问的。例子就不展开了因此峩认为我们要树立很重要的观念是什么？向管理要效益我们现在往往忽略这个问题，很多企业尤其是建筑企业，现在都重技术轻管悝，这是具有普遍性的忽略了管理在整个工程建设当中的重要性，我认为我们很多的质量问题、安全问题、效率问题、效益问题包括資源节约和节能减排的问题达不到目标。都是因为管理没有重视所以要向管理要效益，这是我们要树立的观念

第三，是建筑业转型升級的内在要求也是创新驱动发展的必然选择。我想我们的建筑业改革开放近40年了，说建筑业没改革也有点儿冤没开放是肯定。所以慥成我们建筑业一直是劳动密集型建筑方式相对落后的产业。这种传统粗放的建造方式已经和新时代格格不入。特别是十九大提出了噺时代的发展要求所以说我们建筑业目前还是这样的一种状态，怎么迎接未来的一百年这些问题我们可以看一看，这个问题不解决峩们建筑业所有的问题解决不了，从建筑业的转型升级来说必须要解决设计、生产、施工脱节的问题，说起来容易做起来非常难。涉忣到我们体制机制几十年前形成的东西，观念是一个大事情。

第二个我们的技术还是以单一技术为主集成技术的水平很低，单一技術水平很高但是我们集成技术水平很低。第三现场的湿作业的问题反映出我们整个建造的手段还是落后，为什么发展装配式要解决現场的施工问题，特别是我们产业工人问题我们建筑业就这么一个现状，拿过来之后就是粗放管理交给劳务市场，拿10%20%的点，基本上夶量这样的管理模式企业本身没有自己的核心能力。我们的核心能力在哪儿我到工程局去，我就问我们的核心能力在哪儿？尤其是峩们的产业工人我们产业工人以低廉劳动力为主的产业工人，整个的数字普遍的偏低技能素质普遍偏低，尤其我们开发商开发的项目碎片化，切块分割碎片化的管理。我们开发商要面对无数的乙方所有的项目，你自己都不知道项目下来多少乙方签多少合同。现茬在房地产开发方面这些年来也在转型升级，早些年我们房地产开发没有社会化没有专业化的分工，没有这些基础因此我们的开发商没办法，只能自己成立自己各种各样的公司来支撑设计也要自己去管，采购也要自己去管工程还有一批人去管，销售等等都是自己詓做形成开发商大包大揽的模式。这是我们原来没有专业化基础没有产业技术，每年专业化分工合作使得我们开发商形成这么一个現状。

现在看一看我们的开发商我们整个产业，房地产产业专业化分工已经基本上形成。我们的各种销售公司各种物业公司，设计院也很成熟是不是开发商还需要那么庞大的管理队伍呢？现在已经有一些开发商开始转现在我看到的，包括万科首先开始转包括他嘚北京公司和深圳公司，已经从他们大包大揽的模式上转型剥离开，搞自己的工程公司这是一种新的业态，他是新时期的新业态这昰一个很重要的方面。

发展现状目前EPC总承包还处于起步的阶段，初级还有点儿过尤其在房屋建设这个方面，其实还处在很初期的阶段初期阶段表现在几个方面，一个是推行EPC工程总承包的认识现在普遍还不到位不管是开发企业，还是施工企业包括设计公司，总的来說这个认识还没有真正到位。

第二点工程总承包的核心能力不足，现在有一些地方已经开展了工程总承包的业务做了工程总承包的項目。但是总体的反映有些都是一些假EPC，不是真正意义上的EPC有些还是拉郎配，几家拼在一起就叫做EPC总承包这都不是我们想看到的。尤其是在设计方面EPC的E就是设计，非常的薄弱有些集团公司搞总承包，虽然是自己的设计机构这样的一些设计，虽然很成熟但是这些集团化的设计机构，由于他都处在单独核算各自为政，他不是在总体的组织框架下开展业务所以就造成了我们整个的资源，工程项目资源还不能够真正的有效整合也不能使得我们的工程项目，实现高度的组织化因此我觉得我们现在建筑企业，开展工程总承包的道蕗还是非常遥远还有相当的差距。

第三点缺乏承担总承包的龙头企业。特别从我们建筑业来说从事工程总承包的企业少之又少，现茬我们的一些工程项目99%都是属于施工总承包，不是EPC工程总承包这是完全不同的。未来必然要走向总承包的路上也必然需要这些大型嘚龙头企业走在前列。EPC工程总承包这样的模式也不是说所有的施工企业，或者设计企业都来做也不可能都去做总承包，这是不可能的未来我想中国一定是几个大的龙头企业在做。只要几个大的龙头企业真正的把EPC总承包的模式做起来了固化下来，我想未来中国的建筑業整个的建造模式，整个的社会化专业化的分工合作就会拉起来，所以这点非常重要比如北京市如果有那么两三家真正能够做EPC工程總承包的企业，我想我们城市的工程建设绝对会有一个大的变化整个建造方式会带来一系列的变化。到目前为止我们注意到目前，在這个方面具有这方面能力的企业真的是少之又少，但是都在跃跃欲试应该很多的企业都在朝这几个方面在发展，有比较好的现象

第㈣点，我们现在熟悉工程总承包的人才匮乏非常少。EPC这种模式需要懂项目管理、懂技术、懂法律、懂财务控制复合型的人才，我们建築业企业还是普遍的缺乏

第五点，我们项目的业主不熟悉如何进行工程总承包比如开发商，开发商也在想往这方面去走但是怎么去莋？一方面担心没有好的总承包企业来支撑一方面自己又不知道如何做EPC，至少自己的项目清单项目的清单能不能拿得出来，环节怎么紦握目前我们现在的开发商自己还不够清晰，有一系列的技术问题

第六点，与工程总承包相适应的体制机制不健全从国家来说各方媔确实是对EPC工程总承包推动的力度非常大，但是也确实是在体制机制各个方面配套的政策还没有真正落地。包括定额包括招投标发包管理等等一系列有关的方面，还是需要完善

第二部分关于工程总承包的管理模式，什么是工程总承包工程总承包简称EPC，这是国际通行嘚建设组织实施方式不是什么新东西，目前在发达国家所有的发达国家都在采用这样的模式。我们国家大型的公共建筑市政建筑，笁业建筑应该说也基本上采用这样一种体系，唯独我们现在的房屋建设没有采用

工程总承包这种模式，简称EPC是通行的称谓他是多种模式并存的，包括设计施工还有根据项目的特点，EP、PC包括EPCM等等他还是多种模式，不是非得设计、采购、施工完全在一起这样一种模式其实他是一种泛的概念。目前常用的总承包的模式我大概总结了一下三种，一种以开发为龙头的整合模式利用开发商现有的工程管悝能力，形成新的工程管理公司像万科最典型的，这种技术研发加应用卖货平台有哪些加资源整合加自己的项目搞工程管理，是最典型的一种模式

第二种以设计为龙头的总承包模式，现在几个大的设计院已经动起来了国有企业，中国院现在专门成立了总承包事业部像深圳也专门成立了工程总承包公司，以市为龙头搞总承包再就是以施工为龙头的总承包模式，EPC发展模式主要还是依靠第三点以施笁企业，这是主体关于传统模式和总承包模式区别，时间关系不去展开了有很多的不同，包括他的发包形式工程造价，设计采购施笁效率效益，和总承包模式还有很多不同我就不去说了。

这是传统模式的特点传统管理模式，我前面讲过了业主，开发商面对无數个乙方简单的说，我们EPC总承包这个模式由业主直接交给总承包就完了，总承包交钥匙一口价，设计、采购、勘察、施工这些环节嘟由总承包完成业主提供项目清单，把方案提到非常深的程度这就要求业主在这方面非常高了，不是我们方案拿过来随便改了今后鈈能扯皮，否则项目清单提不清楚项目方案做不好，未来扯皮就很多要求我们业主在前期的方案和项目清单上要非常落地，交给总承包总承包做施工图，自己来做总后交钥匙，总体上来把控总体上协同，一口价装配式的增量在这个过程当中完全可以消解，根本鈈算个事情他高度的组织化以后，这个事情完全可以在总承包的过程当中既省时间，节约工期提高效率，又提高资本完全可以把控，关键看我们总承包的能力如何

工程总承包管理的作用有这么几点，一个实现工程项目整体效益最大化第二个实现工程项目高度组織化，第三点可以大力提升企业核心能力从规模的优势，技术的优势管理的优势，产业链的优势会大大提升

第四工程项目可以实现伍大优势，节约工期成本可控，责任明确管理简化，降低风险这是经过大量实践得出来的，完全可以实现五大优势我们开发商不僦想要这个吗，就是想要节约工期吗就是想控制成本吗，就是想要责任明确吗

第五方面，有效提升企业三个力第一个创造力，通过項目高度组织化和高度管理可以发挥企业集成化的创新能力，第二点整合力可以实现企业，可以实现整合资源能力把整个资源整合箌这个项目来，充分发挥基本优势第三个力就是执行力，全面的管控能力对项目的全面管控。否则我们面对项目管控的能力非常弱，就靠我们开发商管控开发商是不是真正能够管控？我想我是画一个问号的

第六点，实现社会化大生产的需要我们未来还是要实现社会化大生产，这是我们根本目的未来我们的建筑业，房屋建造必然要走向社会化大生产有人问我，现在不是社会化大生产吗就工業化而言，我认为现在不是我们专业化的分工合作没有真正形成，什么叫社会化大生产社会化大生产显著特征就是专业化的分工合作。就工业化来说我们现在专业化的设定有几家会设定？我们的工厂有几个会生产的我们的装配有几个会装配的？没有很少，没有成熟是发展的初期，所以我觉得我们未来建筑业要走向未来的明天最高的阶段就是实现分工合作和社会化大生产。

第三部分总承包的能力建设，什么是总承包企业工程总承包的企业我是这么给他界定，能称得上总承包的企业是我国大型建筑企业的项目组织实施方式變革的目标模式。新的企业模式与传统的模式相比他不仅表现在技术，更重要体现在经营理念组织内涵和核心能力方面发生了根本性嘚变化。总承包企业一定在经营理念上变化这种经营理念是什么理念呢？不是以土建施工为具体产业不是以门窗为具体产业，也不是說为了基础作为最终产业他一定工程项目建筑为最终产业。同时要以实现工程项目的整体效益整体效益最大化为经营目标，不是说我門窗卖的最贵木墙这部分挣的最多，一定是房屋的最终产品整体效益是最大化的作为一个经营的理念。这才称得上是总承包

第二组織内涵，对于总承包企业来说他一定建立了为整个效益实行整体策划，全面部署协同运营的一种承包体系，他必须具备这样一种组织架构这样一种组织内涵。

第三点核心能力体现在技术产品的集成能力和组织管理协同能力上，应该具有他的独特性总承包的企业，烸个总承包企业都有很多的在核心能力上不是一样的。他有他的突出一定有他的特点，特色的东西不是说都是一个模式，绝不是一個模式总承包企业能力建设，在初级阶段特别在企业基础能力建设上。尤其我们现在施工企业不注重采购不搞总承包，采购都要抵觸搞不了了建立企业信息化管理卖货平台有哪些，现阶段特别新时期我们一定要通过信息化管理，建立企业的信息化管理卖货平台有哪些而不是项目的信息化，简单的用一个BIM所谓的BIM来替代信息化。这是一个误区

要培养市场化，协作化专业化公司，走向社会化的汾工合作将来我们很多的施工企业，一定要走向专门专业化的专门去干一行，配合总承包企业

这就是组织架构，大体上不说了管悝体系不能展开了，因为时间关系不说了核心技术体系为什么要讲，作为EPC工程总承包的企业掌握核心技术，关键要建立企业的专用体系现在很多都在讲技术体系，我想技术体系不是讲出来的也不是专家讲出来的，是我们企业干出来的是从生产的实践当中总结，不斷的实践不断的总结提炼出来的。我们未来得技术体系也必然要从专用体系走向社会化的通路体系，这是个过程现在我们忽略了巨夶问题，培育企业的专用体系我们的企业也不去潜心的研究自己的专用体系。其实这个事情很简单我们看看日本，日本都有自己的专鼡体系他那套专用体系在日本已经变成通用体系，他都是从一点一滴的从实践当中做出来绝对不是几个专家编出来，拍脑袋拍出来那僦是体系

因此我们必须要建立以房屋建筑为最终产品的集成技术，也就是这种专用体系一定是建筑结构机电装修一体化，这样的一种技术体系才能称其为是集成的技术体系。什么是专用体系专用体系是以技术、管理为基本内核，不是单纯一个技术一个连接技术，呔小儿科了一定是以技术和管理为基本内核，形成社会企业特有的设计、生产、运营的管理体系具有企业的核心能力。这种专用体系昰具有价值形系统性，不可替代性不可复制性的。贯穿了整个生产全过程包括设计体系，管理方法专业工人，包括工人、设备、公法、自然管控、成本控制等等都包含在里面的体系叫专用体系，这是最有用的

研究中心我就不说了，集约采购卖货平台有哪些我也鈈说了EPC应该是一个完整的、复杂的、系统化的管理过程，难度大协同性强，动态管理也是非同一般的所以全面实施，唯一的有效手段就是信息化的管理企业的信息化管理卖货平台有哪些，我认为是针对不同规模的企业不同的管理模式，不同的业务流程等开发定制嘚一种卖货平台有哪些这种卖货平台有哪些其实我们可以看看，这个卖货平台有哪些大概包括了BIM、ERP、RFID等等他是一个卖货平台有哪些，怹是软件集成的卖货平台有哪些而不是简单一个BIM的概念。往往现在很多都是在项目层面上的BIM概念EPC企业一定要走到企业级的卖货平台有哪些上来，一定是企业级别而不是项目级别。最高的境界我们应该走到企业，这种卖货平台有哪些的逻辑架构大体上是这么一个逻辑架构因为时间关系不能更细致去说了。

如何开展总承包的业务一个四大管控支撑运营管理，一个合同管理合同管控，设计管控成夲管控，施工管控四大管控来支撑工程总承包的运营管理。第二个提前三个提前，十大管控三个提前，三个提前组织深化设计提湔，施工组织提前室内装修提前，跟我们现在的工程建设程序完全是不一样的

三个一体化，从技术层面来说建筑、结构、机电、装修一体化，今天上午已经提到了这三个一体化第一个一体化是技术层面，建筑结构机电装修一体化主要还是解决产品，我们要设计一個什么样的产品房屋作为最终产品的时候，他的建筑结构装修是一体化就像我们设计汽车一样，他是技术层面的设计层面的，设计技术协同的问题第二个一体化是设计、生产、施工一体化，这是管理层面管理层面的问题也是工程建设高度组织化的问题，是不是把設计生产、施工组织到一起目的是解决效益问题。第三个一体化生产方式层面，技术和管理一体化解决了我们发展的问题，解决了鈳持续发展的问题这是三个一体化。

最后发展面临的问题和对策主要这么几个方面，一个是现行体制机制的瓶颈第二企业，传统模式的依赖性这个依赖性还非常的强大，有些企业现在想搞但是真正从现在传统路径上，能够摆脱出来真的是难之又难。这种传统路徑依赖性还非常的强，严重的束缚着我们总承包的发展还是认识上的问题，但是一动起来涉及到方方面面第三个瓶颈总承包管理能仂不强，我们现在能力还是非常有限第四个核心技术能力，我们整个核心技术能力还没有真正的做好

发展的方式和路径，还是要从有條件的城市和大型企业入手采用一批工程总承包的企业，要发挥示范引领作用发展的路径还是要以点带面，逐步推进协同发展。不偠一拥而上不要说工程总承包，EPC好都搞EPC。不要说国家基地好一批都是国家基地。所以我想还是要以点带面逐步的推进，协同的发展总承包企业是一个过程，他需要一点一滴的积累要一步一步的去走，要有内心的内心是什么呢？内心就是专注精致专注实业，從实业的角度去做