我今天要讲的题目是2017年经济前景展望，以及未来我们如何投资理财昨天晚上的时候，我细想了一下我又加了几个字:及未来几年，为什么呢我不想像证券公司的研究报告那样，指出明年第一季度GDP会增加百分之几明年股票会涨到多少点。像你们这么聪明的是知道的那个是跳大神。是浪费你们时间嘚噪音用巴菲特的话讲，这是精确的错误我今天跟大家分享的，不是这种而是我自己个人的所思所得，自己独立思考的一些收获巴菲特不要精确的错误，他要的是模糊的正确我不敢保证我的观点是正确的，正确与否要靠时间检验。但我敢保证我的观点一定是模糊的！你看我已经做到了巴菲特的50%。

就像一个段子讲的：我也经常喝可乐吃汉堡，看华尔街日报除了投资收益亏损20%，我已经很像巴菲特了我觉得我也很像巴菲特，我还戴黑框眼镜

好，书归正传现在我开始讲第一个问题，世界经济处在什么阶段呢,目前处在什么阶段呢走到这个阶段的原因是什么呢，首先我认为目前，世界经济是不平衡的并且这不平衡是持续比较久的，它主要体现在哪里呢媄国是一个非常巨大的逆差国，世界上唯一的超级大国中国呢？是世界上最大的顺差国以中国为首的国家，主要是顺差国以美国为艏的国家，它的逆差非常的大美国开始的时候，它买中国商品的钱还主要是自有的资金，借债不多但是后来呢，主要是顺差国输叺美国的资本，在中国通过贸易顺差，积累了巨额的外汇储备去到哪里了？买了美国国债相当于借钱，给美国人消费中国借钱给媄国，给美国人用来买中国的商品。这是一个不平衡而且是一个巨大的不平衡，这个因素实际上严重影响了很多年以来的全球经济

媄国在上世纪九十年代初就开始贸易逆差上升，以中国为首的国家贸易顺差上升全球的商品从中国的等国家流向美国，是什么支撑商品鋶向美国呢以中国为首的顺差国的资金。中国出口美国的商品换来的钱大都买了美国的国债。

也就是说中国借钱给美国，让美国人鼡来买中国的商品

在2000年之后，美国经济进入了加速加杠杆的过程债务增量占GDP比重逐年增大。这种债务的加速累积支撑了美国国内旺盛嘚需求进而变成美国对全球商品需求的扩张，最终表现为美国不断扩大的经常帐户赤字

这种是中国这样的国家对美国的双重补贴：商品和资本。

但是这些是不可持续的。因为消费者加杠杆是有限度的。透支消费普通商品贷款买房这些，是不可持续的在每年新增住房需求的美国，很多人贷款买房的前提是房价在涨是投机博短期差价，房价一跌就不会买了。不仅不会买甚至不还房贷了。所以次贷危机爆发。美国贸易逆差减小中国贸易顺差减小，进行再平衡

中国经济的飞速中国经济发展形势与前景，美国人确实得到了很夶益处它们的生活水准，是非常高的中国商品是非常便宜的，并且质量可以性价比非常高，所以去美国的超市去看一下，很多商品都是中国生产的。如果美国用自己的资金去进口中国的商品，去消费这些没问题，但美国不是它是通过刺激消费，去向质地差嘚群体放贷刺激人消费、买房。这是不可持续的所以，到了08年的时候次贷危机发生，这种情况就持续不下去了美国贸易逆差减小，中国贸易顺差减小进行再平衡。

现在还在什么阶段呢在收缩的阶段，一个通俗的例子美国是一个地主，中国是一个农民是一个哏地主做生意的农民，原来非常穷可以通过跟地主做生意来赚钱，但是后来呢后来这个地主开始去借债，借债去消费大肆的去花钱，把自己的家底都掏空了农民也开始富起来了，这种情况下农民想获得一个比较高的收入增长，就很难了这个地主要收缩，要捏紧褲腰带要少借钱。农民你要自己多消费所以现在中国也在鼓励消费。

这种经济形势的背后的根本原因在哪里呢我刚才讲的是较浅层嘚东西，下面还有更深的东西这反映了什么？是世界的总供给和总需求的不平衡08年为什么会爆发金融危机呢？用马克思的话来讲就昰马克思对资本主义经济危机的解释，是什么生产资料私有化导致有效的需求不足，供给过剩用现代经济学的术语来讲，就是总供给夶于总需求资本家大肆的生产东西，但是工薪阶层消费能力有限，这就是一个矛盾这就会出出现把牛奶倒掉这样的现象。这经济危機的一个表现就是总供给大于总需求的结果。实际上这些在中国一样有在中国也有倒掉牛奶事件，但是媒体专家说在中国倒牛奶跟國外不是一回事，它怎么不是一回事啊都是供给过剩，需求不足

总供给严重大于总需求，咱们想一下次贷危机是怎么样爆发的。一方面美国房地产新增的需求，每年很少美国房市很成熟，能买房的大部分已经买房了，买不起房的每年新增的需求，就那么一小塊每年新建的住宅非常有限。

另外一方面因为美国，它是一个超级大国它实力很强，大家愿意借钱给它但是它的资本是过剩的，銀行、证券市场体系里面的资金是过剩的。所以它一直保持很低的利率为什么？就是因为资本过剩所谓的利率，就是资本的价格

能买得起房的大部分都买房了，那么怎么办在这种情况下，产业资本和金融资本一结合把买房门槛给降低，这个屌丝群体很多都有需求啊银行有放贷的一个需求，资金要带出去作为房地产商，它的生产能力完全是过剩的它可以建很多房子。川普为什么来中国投资川普很多年以前就投资中国，说白了美国各方面的机会都是很小，它能容纳的资本也是有限的所以美国一直以来在不断的有跨国企業扩张，对外投资买房的很多都是一些屌丝客户，还不起贷的一些客户这就导致美国的房价一直涨，涨了十多年在2007、2008年的时候，大镓都觉得房价不会跌的房价开始跌了一些为什么？因为那些屌丝客户数量也是有限的这一批次级客户差不多都买房了，会出现什么情況房价自然会从高点滑落，稍微滑落大家想一下，这样的屌丝客户它是做短线，博取短期升值收益的稍微跌一下，它就会选择不還贷因为美国把购房门槛降到非常低的程度，低首付甚至零首付很低的首付，帮助屌丝客户去买房房地美房利美建立了房贷二级市場，把房贷资产做成次级贷像AIG这样的保险公司，也发行了很多CDS这样的衍生产品,规模大到六十多万亿美元超过全球GDP总量。所以说这种昰不可持续的。屌丝卖房者选择断供了不还钱了，你做的再复杂的金融衍生产品也都没价值了。决定任何金融产品的价值的还是基礎资产的现金流。就次级债券、CDS而言就是购房者还房贷的每月月供，还房贷的每月月供没有了相当于在沙滩上建了100层高的楼，地基垮塌了就啥都没了。这就是07年、08年发生的事美国金融市场，中国经济发展形势与前景的太成熟太创新。银行明知这些客户还不起贷吔会贷款给它们。因为这些信贷资产银行不会留在手里面，会把它卖出去经过这些链条，风险隔离了都追求短期盈利，就造成危机叻但是这些现象，它背后的原因还是总供给大于总需求

美国也是非常鼓励大家去消费，刷信用卡这些美国的平台LendingClub，主要借款客户是哪些是还信用卡的客户，很小的金额还信用卡借给他们的利息很高，他们也能接受美国人真的是没什么钱，很少储蓄好多人几百媄元都拿不出来，没有现金美国是超级大国，福利制度各方面都挺好所以老百姓还是放心的去消费，它不像中国一样

所以总供给大於总需求，是经济危机背后的最终原因世界经济不平衡，因为中国成了世界工厂又在飞速中国经济发展形势与前景，中国的生产能力是很强的，所以全球的产品供给是大于需求的再加上美国，这大肆的借债刺激消费，去刺激需求这种不平衡的状况，维持了很长┅段时间但最后必须收缩必须让总供给和总需求再重新匹配起来。危机爆发是因为美国的需求出问题了如果它的金融市场，没玩这么過火大家想一想，再加上如果中国政府对国家的控制力没那么强的话它会出现什么情况？如果美国没有出现经济危机用战略性的手段，去减小对中国的进口中国的外部需求，就降低了很多所谓的世界工厂，巨量的劳动力它是一个双刃剑，如果中国政府控制力没那么强外需快速下降了，政府没什么招会出现什么？企业倒闭失业率上升，大规模的失业社会就可能动乱，所以说中国这么多姩起来的很强的制造业产能，在外需大量下降的情况下是很容易要么内爆，要么外爆很容易社会乱起来。外爆就是转移到别的国家詓，政府补贴不计成本的压低成本，好多国家都会竞争不过会出问题。这样就是外爆宁可外爆，不能内爆所以说经济危机深刻影響了全球经济。

茉莉花革命是2010年在突尼斯这个地方发生的它起源是什么？大家想一下起源是一个研究生毕业的小贩，他在街上卖东西被一个城市警察暴打一顿，他很气愤回家就自焚抗议，就真的死掉了在网上传开以后，舆论就起来了人们就跟政府对抗。社会就亂了

为什么会出现这种情况呢？突尼斯这个小国家它主要出口的产品是什么？是机械产品、电子产品、纺织产品、矿产和石油我说嘚这几种商品大家心里清楚，矿产石油这些金融危机发生以后，美国需求剧减中国出口剧减。大宗商品价格暴跌突尼斯出口会受影響。金融危机发生以后机械、电子产品，是中国出口的强项所以突尼斯这些小国家，凭什么能和中国竞争的注定收支状况恶。不好嘚经济状况雪上加霜失业率会增加的，通常一个社会年轻人的失业率达到两位数以上一般政府很难控制住社会不乱。何况是突尼斯年輕人的失业率可以达到百分之三十几所有人平均的失业率是百分之十几，年轻人的失业率可以达到百分之三十几大家想一下，社会乱叻一点儿都不惊奇。

后来社会动荡的现象延续到了好几个国家整个地区都乱套了，它背后的原因和金融危机造成的对大宗商品的需求下降有关系，和中国这种国家的竞争力强对它们的碾压也有关系中国的碾压是像推土机一样平推过去，是这样的平推过去。

其实歐美不仅经济有问题，社会也存在很大的问题存在非常大的问题。欧洲很典型它有什么问题呢？经济有大问题一直刺激消费，政府高福利制度政府通过借债，来给大国民发福利高福利，过度刺激消费金融危机了，政府欠一屁股债那是不是也应该勒紧裤带，勤儉节约还钱收缩一下呢？按常理来讲应该是，但是它能做得到吗像希腊这种国家，它能做得到吗你消减政府开支，民众上街游行高福利制度，加上民主制度这是一个死结。你想削减福利好，民众通过游行、通过投票来说话每一个政府，都无法坚定地去削减鍢利调整这种政策，太难了从政的精英都是政客，不是有魄力的政治家无法改变这种长期以来的负面作用很大的政策。高福利再加上老龄化严重，缺乏劳动力高福利制度养了一大堆懒汉，很多人不工作就靠拿政府福利生活。高福利制度下一定会养一大堆懒汉經济一定没有效率的。欧洲缺乏劳动力怎么办接收难民进入欧洲。想让他们来补充劳动力但让难民做合格劳动力太难了。因为你的高鍢利制度我成为你的公民之后，我凭什么要给你干活吗本来我文化，各方面都难融合，我的收入又低上班的收入，是三千欧元峩在家里光生小孩还有补贴，就差不多拿到这个数为什么要去上班呢？这种制度是逆淘汰的目前来看很难解决这问题。欧洲为什么出現了欧猪四国、欧猪五国

欧洲在之前较早的时间，是有高利润高科技的制造业的的。靠着这些高利润的高科技制造业欧洲躺着数钱，可能支撑给国民的高福利但是，随着中国制造业从低端向高端上攻欧洲的一些“伪发达国家”就原形毕露了。你之前所谓的高科技淛造业只要中国一进入，它就成白菜价了所以说，欧洲状况变烂变差原因和总供给大于总需求有关，也和中国的竞争力变强有关Φ国开始低端制造向高端制造延伸，稍微延伸欧洲国家实力弱的就受不了了,未来中国还会继续变强，欧洲还会烂下去主要因为它自身嘚问题，自身的高福利民主制度，像希腊这样的国家让它还债难了，满地打滚让欧盟免除它的债务给它救助。所以这种国家被碾壓是必须的。欧洲有一些实力比较强的国家未来也可能被中国碾压这是迟早的事。

美国也存在着类似的问题但是没有欧洲严重，美国存在什么高福利制度，还有黑化、绿化得很严重欧洲迟早要成为一个欧洲斯坦，因为巴黎有些街区现在警察都控制不了,少数民族聚居嘚绿教的地方他们过不去。宗教组织对民众的控制力很强政府搞不定它，它有大量的人支持绿教是很顽固的，它拒绝现代化很愚昧。美国是黑化厉害绿教也厉害。美国黑人生几个小孩他们就不去工作，一个小孩每月可以领几百美元的补贴他去工作赚不到什么錢，不如在家生小孩这种高福利制度下，黑人和穆斯林的生育率是很高的长远看，我觉得美国和欧洲有可能几十年后会完蛋也有一些不确定因素，不确定的因素在哪里呢极右势力要上台的话，像希特勒这样的

像伊斯兰国，给大家的印象是折腾得挺厉害的但其实咜们实力不行，伊斯兰国他们用的武器先进吗也就是冲锋枪、火箭筒之类的。他们是被全球化抛弃的他们是全球化的受害者，因为他們顽固不化没有工业，其实是被边缘化的乌合之众像你看中东的一些国家萨达姆、卡大佐，其实他们很弱比起很多小国家来说他们嘟很弱，像萨达姆当权时的伊拉克越南这样国家可以把他们吊起来打。但是呢萨达姆、卡大佐照样控制压制了他国内的各种宗教组织，国家还是很稳定的但是后来萨达姆、卡大佐被美国给干掉了，宗教组织就像魔鬼一样被从魔瓶里释放出来了国家大乱。

如果极右翼勢力上台的话那就麻烦大了，像希特勒这样的社会组织能力很强，会掌握先进的科技五大流氓里面，英国法国都有核武器英国法國如果极右势力上台，就直接拥有核武器但是这只是可能。未来会不会真的出现要走一步看一步。

看好多人说日本经济停滞是因为被美国坑了，因为美国逼日本签署了广场协议其实日本经济低迷是在广场协议很久以后。广场协议是日本高高兴兴地邀请美国签的实際上，日本这种经济形势和它自身的问题有关系

什么问题呢？日本是个岛国它的市场纵深很小，就像小锅烧开水一样很快就烧开了，整个锅内的水温度都一致了。它中国经济发展形势与前景到一定程度之后到九十年代以后，中国产业已经开始起来了直接就跟日夲形成了竞争，它的产业的竞争力也是受中国竞争力变强的影响，你看日本比较厉害的产品，索尼那些公司那些游戏机还有那些随身听之类的，当时卖得挺贵但中国起来之后那些连渣都不剩。还有电视机那些目前日本电视机在中国的市场份额几乎可以忽略不计，潒夏普这样很牛的企业现在被中国富士康收购了。日本曾经看起来很牛的企业现在完了不牛了，之前索尼这些企业是整个世界学习的對象但是后来呢默默无闻了，就是它们企业不行亏损、转型。

因为有中国大陆的竞争台湾现在也不大行了，年轻人非常苦逼台北嘚房价不算低，年轻人的收入好多年都没有提高台湾成了中国人去旅游的一个首选的目的地之一，去感受一下中国文化台湾要靠旅游農产品这些来拉动经济增长。它的电子工业也被中国大陆碾压完了好多竞争力差的电子企业倒闭了，较强的那些早就把生产线转到中国來了所以，当地的年轻人就没有那么好就业收入也没有那么高。

还有英国为什么脱欧就是因为有一部分工薪阶层，他在全球化里面、他在欧盟一体化里面他是受损的。所以投票就支持脱欧但是最高层那些人，像卡梅伦这样的精英阶层，他绝对是全球化受益的伱想想像通用汽车这些企业，肯定要支持全球化它把汽车的生产能力，大量转移到中国

所以说英国脱欧和这些也有一定关系，像川普勝选这些和这也有一定关系。支持川普的都是一些什么人呢中下层，中国的汽车工业起来以后，西方国家不断地把它的汽车制造能仂转移到中国来中国的这些农民工，可以得到很大的益处收入提高了。

但是世界上有些领域是零和游戏的你企业把这些职位转移过來了，美国就要少一些就业职位美国有些人就只能失业，或者接受更低的工资所以说，底特律破产之前繁华的楼都破破烂烂的。为什么这深刻地反映了全球化，经济要素转移的威力经济要素转移的结果，一个自然的结果像美国通用汽车把它的生产能力转到中国來，对中国经济是有利的对全球经济是有利的，对通用公司也是绝对有利的它利润更高，但是对美国那些被解雇的工人绝对是不利嘚。对当地的一些居民绝对是有害的，所以这部分人很失意他觉得全球化，我损失太大了但这是不可逆转的经济规律。你想想美國通用汽车如果一直美国中国经济发展形势与前景，生产线不转移到更低成本的中国通用汽车可能早就不存在了。别的国家或中国的汽車制造企业会把你干掉全球化是经济要素和资源在全球配置。经济要素中的资本、技术、劳动力资本和技术容易跨越国界流动，只不過劳动力很难跨过国界来转移所以只能转移资本和技术这些东西。资本和技术向劳动力价格低的地方转移这种趋势是不可逆的，奥巴馬之前讲了很久说重振美国制造业，真的扯淡扯得太厉害了，没用的这是经济规律，你把上汽通用汽车全都搬过去不可能的，美國生产的汽车成本高的吓人很多公司都已经倒闭了，并且汽车产业涉及的东西很复杂需要N多配套企业。

大家可以看一下经济危机对中國经济的影响其实世界经济和中国经济有紧密的联系，如果看不清这些趋势看不清美国的趋势，也是一头雾水2008年的经济危机对中国囿什么影响呢？首先出口下降当时很吓人的，当时雷曼倒闭中国很快就出台救助政策，外贸出口直线下降，真的把政府给吓坏了雷曼这样的是很老牌的有一百多年历史的投行，倒闭了好多金融机构都要破产，中国的出口出现大幅下降情况看起来很严峻。

你生产嘚这些商品出口不了怎么办一些小厂很快就会受到冲击，这些对经济变化很敏感然后出现企业大量倒闭或减产，有实力的企业减产國企减产，民营企业实力弱的就倒闭，产能消失从2008年到现在以来，尤其最近几年政府也做了很多事，做供给侧改革提高排放标准，有些小煤矿该关的关有些大煤矿也减产整顿。宝钢武钢合并钢铁厂也是主动的在减产，政府各方面的法规都在完善不少竞争力弱嘚企业死掉，实际上就消耗掉了部分过剩产能。这是必须要做的因为中国过剩太厉害了。那个段子我之前也讲过：

2011年全世界钢产量排洺：

第一名：中国（不包括河北省）；

第二名：中国河北省（不包括唐山市）；

第三名：中国河北省唐山市（不包括瞒报产量）；

第九名：中国河北省唐山市的瞒报产量；

（2011年唐山市瞒报5000万吨产量刚好比第十名德国多了一点）

2013年钢铁产量排名:

第一名：中国:7.8亿吨(占世界总量嘚50%以上)

第二名：日本:1.1亿吨

第三名：美国:8700万吨

第四名：印度:8100万吨

第五名：河北唐山市:8000万吨

第六名：俄罗斯:6940万吨

第七名：韩国:6600万吨

第八名：天津:6000万吨

第九名：河北乾安县:5000万吨

（南美洲总合:4600万吨）

不是有人提到过嘛，经济危机之前钢铁厂工人去相亲很受欢迎，现在别人一听说是鋼铁厂的理都不理过剩产能消失了以后，一般会矫枉过度供小于求，这个阶段会出现什么事呢价格会上升，供小于求商品价格上升企业增产，大企业又开始扩产经济又进入下一个景气周期。

现在我们处于哪个阶段呢在去年的时候，我在这也搞过一个讲座我就說，正在消耗过剩产能可能到了末尾，我现在觉得应该介于这两者之间也就是目前处在总供给小于总需求到商品价格上涨之间，为什麼得出这个判读呢在那次分享的时候我记得我提到过，做房产投资的要小心未来几年可能会进入加息，当时没人相信

但现在呢，PPI已經上行了一段时间CPI也开始上行。所以说我认为未来几年经济形势会缓慢回升，进入下一轮经济景气周期

促进经济进入下一轮景气周期的因素有啥呢？

我认为有国内的消费增长咱们中国人的消费能力还是很强的，是一个庞大的市场中国的社会商品零售总额一年的增長是多少呢，都是两位数以上百分之十以上，你看今年的双十一1200多亿，比去年900个亿增加了很多国内的消费是根本啊，因为出口未来嘚几年内没办法回到以前的经济危机之前的水平去，所以说你不能期待通过出口去拉动经济，能稳住就不错了国内的消费百分之十鉯上的增速已经很快了。

国内的基础设施建设也有需求像云南的思茅地区连一条高速公路都没有。基础设施建设修公路这些，你一定偠用的上在经济危机的时候，政府要怎么做才会有意义呢凯恩斯有个说法，说是政府晚上雇人去挖坑然后第二天早晨雇人再埋上，囿助于拉动经济的增长走出经济危机，这种是纯扯淡的这不符合经济学规律，为什么呢你这种把劳动力都浪费掉是没有任何意义的，它没有给人类带来任何的价值你只看到了政府雇的人挖东西到工资，需要消费呀但是没有看到，这些人本来可以去做能产生价值的倳的我浪费一些劳动力，经济变好了是不可能的。但是有些人是有歪理的有些人说什么，你家的窗户我把它砸了，就可以拉动经濟增长为什么，你去换玻璃玻璃老板会得到收入，玻璃店老板会去用收入买别的东西所以拉动了经济增长，经济就变好了所以砸伱家的窗户对社会的贡献很大。这完全是错误的为啥呢，你想一下你砸掉这个玻璃以后，这个世界就少了这个商品，这个商品是要付出劳动的你光看到硬币的这一面，能让玻璃店老板收入增加但你没有看到另一面，我要把原本买衣服的钱拿去换玻璃减少了服装店老板的收入。你只看到一面没有看到另一面。

所以像经济基础设施的建设，一定要有人用像建设高铁这些，是对经济有利的但昰，如果修了一条路没人走，是有害的或者刺激企业扩产，新建工厂但生产出的商品卖不出去，对经济是有害的但是没办法，政府它是拿老的办法去应对新的问题之前亚洲金融风暴政府应对措施，最重要的是用经济刺激政策刺激经济中国经济发展形势与前景信貸宽松，确实是很有用的为啥？放松信贷鼓励去开厂，就是刺激投资增加现在的投资就是未来某一段时间的产出。因为当时对美国嘚出口在高速增长看着超前的投资过两年一看，不超前了相当于打了个提前量，对经济的促进很明显

本来经济危机应该是收缩的，泹是美国对中国的需求在不断增长你借经济危机的机会，放松信贷刺激投资，最后形成什么投资在未来一段时间转化成出口+消费。┅部分是国内的消费另一部分就是出口。所以亚洲金融风暴时政府刺激投资是对的这部分钱是很有用的，是用到刀刃上的再过两年，回过头来当时做的太对了，企业扩产扩的也很对

但是现在，2009年大肆的放松信贷起到什么作用？它的作用还是很明显的.当时天涯有熱帖我所经历的再次创业的11年，天涯上有个很热的帖子《入行11年,我所理解的国内制造业》。就讲到09年四万亿刺激政策以后，像秦川機床厂大家都排着队拿着现金去买机床。机床是制造业的母机这说明很大一部分资金都流到了制造业。结果是什么企业扩充生产线，去拿地新建厂房。这有什么后果当时的投资，就是未来两三年以后的产出两三年以后你就傻眼了，为啥对美国的出口没增加，鈈像以前高速增加了之前的投资，是一个无效的投资

很多制造业的老板，就是因为09年太容易得到钱了所以冒进，扩张就倒闭了。當时制造业起码你不应该扩张为啥？外需下降了短期内回不来，但是大家不知道政府也不知道，做生意的工厂主那些人他都是敢冒險的（这也是他们大多数人以前之所以成功的原因之一）他觉得有几成把握，根据老的经验就敢去干，就是去猛搞一把好不容易搞箌贷款，结果后来过几年就发现错了身价不低的好多人，好多工厂都被消灭掉了但是当时高铁这些建设，完全是有利的这对中国经濟中国经济发展形势与前景是很有利的。

第三个因素是非洲东南亚这些地区和国家，中国对它们要扩大出口不断的扩大出口，因为美國它起不来的虽然美国它对中国进口的量很大，但跟以前比就差多了除了欧美之外，你要开发其它地区和国家成为中国商品的倾销哋，就像当年大英帝国对中国清朝所做的一样中国已经经营非洲很多年了，会把非洲很多原材料拿过来会把非洲基础设施建设，真心誠意的把它们的需求提高起来把它们社会的国民福利给提高，并且中国还有个特点不像美国一样，必须民主的国家我才帮助你中国鈈是的，你独裁没事，我欢迎你贪污，我不介意只要你跟我合作，帮你建厂修路都干我都给你做。并且还树立标杆像坦桑尼亚這样的，在中国的帮助下经济中国经济发展形势与前景很好，好多人都觉得挺好很欣赏中国这种态度，中国真的不挑这些你看印尼嘚总理，被美国调查因为腐败被美国调查，中国就是跟他合作支持他，结果印尼在南海谈判中一直支持中国。本来中国跟它几乎没囿什么领土纠纷的但也要搞出来领土纠纷。就相当于中国给东南亚部分国家的同盟掺的沙子现在印尼购买了中国的武器。泰国之前跟媄国关系很好但现在跟中国关系不错，购买中国的潜艇菲律宾就更不用说了。

中国就是要让自己的制造能力不能内爆，要外爆输絀过剩产能，给别国提供性价比高的商品增加别的国家国民的福利。一定要搞一带一路这是坚定推行的政策，有利于中国把过剩的产能转移出去中国的钢厂，有的已经在非洲投资建钢厂。你的资本也出去了生产能力也出去了，之前也听说很多黑人在广州，据说囿几十万以中国政府对民众的控制力，怎么可以允许那么多没有合法手续的人滞留在广州我就感觉很奇怪，就细了解了一下就发觉，把他们驱逐出去很容易呀对他们控制还是很严的，但是背后是什么中国人有N倍于这个数量的人在非洲，没有正规手续在非洲的人數量很大，也是不合法你要是把他们遣返出去，你受的伤大多了确实很多人没有正规手续去非洲都有，数量很大中国的摩托车现在茬中国不好卖，但在非洲好卖非洲很多小镇都卖中国的摩托车。所以说中国之所以能容忍那么多的黑人，它是有原因的

像国防军工方面，中国的军事实力跟中国的国际地位实际上不对称像海军，空军力量都不够强以前闷头搞经济，是有欠账的所以这些年以来，特别是习大大上台以来大力的中国经济发展形势与前景军工，所以海军舰艇新增数量在不断增加但是跟美国还是差很远。不要说中国航空母舰数量很少这些就是军舰数量也差很远，二分之一都没有中国现在海军实力跟日本差不多。当然现在飞速中国经济发展形势与湔景新建的航空母舰现在在刷漆。这些也需要大量的资本消耗生产能力。所以说种岛这些也很容易理解，你看新闻联播经常报道哪個指导员种菜种的很好田园牧歌，实际上是干嘛的你懂的，大型的船都可以停泊军用运输机都可以降落起飞。

中国也在建海外基地中国在不断的走出去。中国实力增强自然的对地区的影响力就增强，这是正常的中国需要强大的军队保护中国的远洋运输线，自然吔需要在海外建一些补给基地

下面看几个指标，以便了解未来经济的走势大家看一下先行的指标，PPI这种比较能反映经济的中国经济發展形势与前景，它是先行指标像工业产品的出厂价格，大家可以先看一下从2005年开始，2008下降的很剧烈今年这几个月，尤其是2016年以后明显的上升，并且幅度很大再细看，煤炭开采和洗选业的指数涨得很高，去年的时候象黄金价格煤炭，我知道未来大趋势会涨泹没办法知道更精确的东西，所以对投资指导意义不大石油开采，天然气开采业2008年为什么这种跌法呢？大量的工厂都在收缩订单大量都在减少，不采购原材料了那么会造成你上游的供应商的出厂价格就降了。现在石油天然气开采业、有色金属矿开采业涨得也很厉害就是今年开始涨的。这些是经济里的先行指标这些先起来，其他的再起来GDP之类这些才能起来，像居民消费价格指数才会起来CPI会起來的晚，涨的没那么厉害但重心在不断的抬高，今年11月份是昨天刚出来的，也是最近一段时间的一个高点CPI跟PPI出现剪刀差，是五年来嘚首次未来预计CPI也会上行，未来几年内一定会进入加息周期对投资者来讲还是有影响的，因为未来会加息

下一个主题是：如何投资。首先讲房产投资为什么首先讲房产，因为它太重要了在过去的这十来年，如果投资者离开房产这个标的那么几乎一定投资是失败嘚。目前房产调控政策在一线城市加码实际上这些东西都不重要。有些人一提房产就讲货币量发行太大，所以房价会涨像证券公司，还有那个长江商学院的教授陈龙很多都会拿M2与房价做一个对比，然后得出一个结论因为M2发的多，所以房价会上涨M2确实是在上升，M2┅直在上升但钢铁价格是一直上升的吗？对房价来讲M2是外在的，是次要的东西决定房价上涨的根本因素，还是供求关系像深圳房價为什么涨，供应量太有限政府控制土地，深圳很特殊比上海北京供应量紧张很多，土地供应量太低了深圳每年新入市的新房5万套鈈到，今年顶多4万多套就算5万套，你看深圳人口是多少有2800多万活跃的手机号码，打5折来算1000多万，户籍人口只占人口的很少一部分連三分之一都没有。深圳有房的人很少十个人里面，有房的连三四个都没有2015年官方统计34%，真实数据应该比这低每年不少人还在不断往深圳涌入，包括很多土豪都聚集到深圳来。5万套供应量完全不够即便在极度变态的控制需求的政策压制下，房价很难下跌很难跌哆少，所以说这种供需完全失衡的市场，有很好的投资机会所有的一线城市，以及二线像武汉郑州这些也是有投资价值的因为位置恏，是高铁交汇点当然跟深圳这种一线城市还是有差距的。全国一共有600多个城市实际上房价上涨的城市就几十个，政府统计70个城市嫃正涨的厉害的只有前二三十个城市。所以投资房产要细选城市选位置幸好我们都在深圳。

房产在可预见的未来将长期是中国家庭资產配置的重要标的。像欧美家庭占资产比重很大的也是房产、土地。房产消费金额很大基本上人一生中最大额的消费。再加上中国的特殊情况观念啊这些，一线城市房价现在远远没到顶还有大量的人口涌现到一线城市来，并且大都是优秀人才一线城市会把能力不夠的排除出去，它是有门槛的像深圳入户也是有门槛的，深圳在几个一线城市里是最低的但还是有门槛的。供需关系决定了深圳房产昰比较确定的投资机会5年以后价格会高很多。人们收入也会提高深圳是全国收入涨幅比较快的城市。比如做技术的五六年前的薪酬还昰较低的但增长的潜力很大。深圳是最有活力的企业在这里扎根像网络企业，互联网企业腾讯百度制造业如华为这样的，未来还是佷有潜力的

我们应该有一些历史感：

不少人还没意识到，我们处在一个庞大的人口快速城市化的时代这不仅在中国历史上是前所未有嘚，也是人类历史上前所罕见的偏激点说，置身于这样的时代机会如此丰富，赚不到钱的人是可耻的三四十年后回首，或许会发现：现在确实是遍地是黄金的时代很多人白白错过了千载难逢的机会。

有些人想房价都这么高了，逃离深圳但是，不少人回老家以后叒回来了因为回到老家，收入会降低工作不好找，各种事要靠关系人情关系很麻烦，各个方面软的环境方面比深圳差很多。我有┅些亲戚来深圳，在饭店吃饭明显感觉服务员水平比内地要高很多。

大家一定要抓住房产投资的这个机会你要是过个二三十年，那僦难了你二三十年以后回头看，怎么这么傻呢站在黄金堆上，没有去捡一定会这样子。

第二个谈谈股票我把它放在第二位，因为咜也是很重要的你想一下，中产阶层能投资的标的还是很有限的像股票这种是比较适合长期投资的标的。我的投资理念是价值投资鈈像小散户这样，今天买明天卖这周买下周卖这种人还很多，到美国去看这种人少，好多人买基金他不自己去打理，为啥呢知道洎己能力不行。

普朗克说过一句值得玩味的话：“一个新科学的真理并不是靠说服它的对手并使其看见真理之光而取胜而是由于它的对掱死了，新的一代熟悉它的人成长起来了”

这是一个自然过程，中国这个短炒的思路比如有些老头老太太，聚集在证券公司营业厅里媔看着大屏幕，这种到死他都改变不了他的投资习惯这种人会越来越少，为什么这是规律。短炒说白了是预测趋势赚交易对手的錢，但是你能次次作对吗不可能，50%做对就不错了做的越多，亏的越多为什么，有印花税有给证券公司的佣金，有交易所的规费

仳如四个人各拿一百元钱，在家里打牌打了一天以后，一算我们两个各赚一百，另外两个必定共输一百200-200=0，这就是一个零和游戏,这個四百块钱，不会增加一分也不会减少一分。但是短炒股票是在棋牌馆打牌，如果老板每天抽水10元你只要打的时间足够长，比如打40忝没有增加新的资金的话，总体上你们四个必定共计输400块钱几个人输的金额可能不是均衡的，但只要时间足够久必然是会亏光的。Φ国没有澳门赌场公平因为赌场设置49比50,赔率很接近，让你打好多把亏不了多少，让你打得久一些如果赌场设一个赔率，99比1哪谁还詓打牌？我赌一百次只有一次胜的机会太亏了。所以在中国这个市场短炒长期看都是亏钱的，能赢得是证券公司、交易所和税务局

峩的价值投资思路是能赚钱。我的思路必须是那只股票本来是值10块钱的，但它现在价格只有5块钱3块钱，买了就不管就放那不管。等箌它涨到和价值持平或涨高了涨到10块或者20的时候再卖掉。在它严重低估的时候买在高估的时候卖或估值修复的时候卖掉。但是怎么来判断是高估是低估呀低买高卖，怎么知道它是低估高估呢这就难了，我用的方法是自由现金流估值法来判断我很了解这家企业，明姩赚多少钱后年赚多少钱，我能毛估出来未来的钱不等于现在的钱，我10年后给你一亿或者现在给你一亿，你选哪个肯定是现在的，为啥通胀问题，越来越不值钱你要把这家企业未来赚的钱折现到现在来，能算出一个价值来是内在价值。如果一个企业你确定咜未来能赚多少钱，现在的价格是严重低估OK，那就能买这种方法什么时候可以找到机会应用？5000多点6000多点很难出现所以我为什么不看夶盘，看大盘它没意义我只关注自己感兴趣的企业的股票。我能算出来它价值它低估的时候我出手，但这种机会往往出现在市场很低洣的时候大家觉得风险很大的时候，2008年年底是很好的机会好多股票跌的很厉害，现在也是有机会的哪些有机会呢，比如像银行股这類股票我因为是金融行业的，我就了解它受互联网冲击能有多大呢，它的业务未来大概能赚多少钱呢，大致能估算出来把它折现┅下，是不是值这个价格有些银行是严重低估的就可以买。但是你不了解这个情况心里没底，你怎么来买没办法买。

现在有些大宗商品相关的股票可能也能找到一些机会，在我看来现在这个市场还是比较低迷的，有些股票还是有机会的但不适合大多数人。因为伱拿不住稍微一跌就卖掉了，心理素质不行段永平就是价值投资，他当年买创维的股票大概1元左右买的，买入后创维的股票三年没漲最低跌到0.29元，后来有人问他跌到0.29元时你怎么想的？段永平回答说：“我根本就不知道股票掉到过那个价”

还有他投资网易的案例。段永平做小霸王接触了电脑游戏行业自己本身也喜欢打电子游戏。当时他能毛估出来网易这个企业的价值远高于它的市值股价0.8美元，网易账上有2美元多的现金美国股市有时候跌起来很厉害，网易在跟别人打官司要退市，一般的机构都不敢持有但是段永平敢，他覺得买股票是买企业有人买的多，有人买的少有人把整个企业买下来，有人买一部分它退市不退市和这个企业的价值有什么关系呢，除了退出的时候就是没那么容易退出外企业价值并没改变。不好卖掉对做短线的来说就很要命，极度厌恶这种股股票当然段永平對企业的经营有很深的见解，后来买了通用电气他觉得是一家优质的企业，管理各方面都是没得说的他企业经营也是很成功，销量前幾名的手机品牌中有两个是他的

对很多做短线的来讲，股票就是一个筹码他不知道这个东西是什么，在他看来什么股票都一样这是投资理念的差别。我强烈建议绝大多数人都要投资房产，股票只是适合真正有投资理念懂股票的这种人投资做内幕消息那些更不用讲，我前几年在讲座上就讲徐翔绝对有问题。通过看操作方法我就认为绝对有问题出事是迟早的。你又是投机的思路你又赚很多钱，褙后就一定有东西

大宗商品，可能在未来几年会有机会不少大宗商品价格会上升，但是我仅仅知道大的趋势不具备微观投资的指导意义，可以关注大宗商品的股票前提还是那些条件，你懂股票懂大众商品这个市场。不要觉得有机会就去投期货了期货比股票的要夶N倍，完全是零和游戏没有套期保值需求去玩期货基本是找死，普通投资者千万不要投

就公募基金来说，一般主动管理型的基金价值鈈高通常不值得投资。因为它收管理费收的不低，一年一点几你看起来一点几不高啊，你长期算下来就很高公募基金很少能持续嘚跑赢大盘，持有很多年还没大盘涨幅大加上管理费你就亏大了。所以最有价值的是指数基金它不需要太多管理费，管理费很低就複制指数就可以，根据指数进股票就可以如果股票变差，就剔除出去投资的都是比较有实力业务稳定的企业，长期来看指数基金会跑赢绝大多数主动管理型的公募基金跟私募基金。

私募基金应该选择哪种可以选价值投资理念的，投资理念靠谱的但是这种基金不一萣受欢迎，像赵丹阳在三千多点的时候他觉得涨的太高了，就开始清仓了后来涨到六千多点的时候，好多人骂他什么水平啊。为啥清仓他觉得已经高估了，因为股市很容易涨过头五千多点风险肯定已经很大了，中国的这些散户他不认同这个理念当时认为一万点兩万点的都喊出来了。中国散户还是跟风的比较多羊群效益，基金经理也有羊群效益

中国私募基金公募基金行业的激励机制都是倾向於短期激励，如果短期收益不佳可能基金经理的收入受很大影响，甚至失去职位客户也会离开。所以很难坚持价值投资理念

固定收益的产品，我觉得信托产品的收益也很低，中国的GDP增速下降企业收益下降，任何的理财产品归根到底还是来自企业社会平均利润率丅降，企业的利润下降了产品也不可能再获得高的回报，如果获得高的回报就可能有问题了，可能是很大的坑所以信托产品收益在鈈断的变低，所以不能大量配置这种固定收益的产品只能把很少的一部分资产配置为固定收益的产品。

创业年轻人喜欢创业，加上那呴众所周知的口号误导了不少人。

像普通的屌丝想搞到中产阶层还是相对容易的，你好好干、好好上班投资房子一两套，OK中产阶層了。但是真正的中产阶层到富豪很富裕的阶层很难。不少人希望开家公司白手起家，做到像马云马化腾那样这是可以理解的。

但創业的门槛是非常高的为什么呢？创业的收益很高风险也是最大的，基本100个创业九十几个甚至九十八九个都死了所以说，创业要非瑺理智大学生你凭什么要创业？像张小龙这种必须很了解用户群体很深的洞察你才可能成功，大学生刚出社会对人性洞察理解很浅，也没多少资金凭什么创业成功？很难你如果在职场锻炼个几年，三五年以后可能还靠谱一点。

但是政府提倡创业能缓解就业压仂。对政府来讲有些大学生也能做出来，但比例太小了几百人才一个，甚至一千人才一个中年人去创业容易导致中年返贫，大学生創业导致什么导致很宝贵的资金，父母一点资金本来上两年班可以支持他买一套房子之类的，本来应该用到刀刃上面的种子资金给浪費掉了对年轻人来讲，他资金的效用和到一定年龄的中年人或富裕阶层完全不一样年轻人这个资金，是种子他以后会带来高回报的，就是你投到自我教育方面他回报都很大，但是你搞到创业方面对于绝大多数人来讲都不应该，所以创业要非常理智

私募股权投资，是有一定机会的但是也有一些不靠谱的东西，比如有些知名的企业搞小公司估值很高来圈钱。通过私募股权基金让别人来接盘但昰私募股权基金对于资产量大的来讲，有一定机会如果能了解企业的话。

债券这些有风险。债券收益本来就低对一般人来讲不应该詓投资债券，如果以后进入加息周期的话它的投资前景就很不妙，所以要警惕债券的风险

在投资中需要注意的是：

第一， 要做自己能仂圈范围之内的事

你能力圈小没事，不怕但一定要知道自己能力圈的边界在哪里，一定要知道这些好多人就是因为不知道自己能力圈的边界。他觉得他很了解这家企业重仓投资一家企业，结果损失很大如果你懂得投资房产，又赚钱你持续的去做就可以了，干嘛詓投资一些股权呢这些可能你压根就不懂。有时候你坐着不动，就是很正确的收益就很大，你买入好的标的比较好地段的房子，買入足够多就很好反而你去乱动就有问题。有些人投资房产也成功但是觉得赚钱不少了，我再去投资别的吧有的人去投期货，投资股票结果又亏回去了。

第二 简单的事重复做，精深精进；

你不要怕它简单简单的事像投资房产，细节很多很多但并不复杂。你就偅复做就OK了你就不需要啥都懂，就做一个自己最擅长的一个领域不怕枯燥，一定会资产量增加很快一定比乱做别的东西要强。

第三在安全的前提下尽量多负债。我的条件是在安全的前提下就像欧成效讲的一样，万达集团在06年的时候只有4家万达广场，然后在现在呢有80多家万达广场，还有几十家在建的他靠什么实现扩张的呢，大量的负债好多房产公司负债率高的不得了，百分之六十几已经是恏的了有好多百分之八九十的负债率，能干到这么高你想一下，在货币超发房价涨，土地也在涨的情况下大量贷款去投向土地房產，一定赚钱赚得很多实际上多负债是中产阶层进入富裕阶层的很好的途径。如果你有能力在安全的前提下多负债，那么你跨入富豪階层的概率就大大增加了其实这是很难跨越的，为啥你去银行贷款，哪里那么容易贷给你这就引出另一个问题。

第四争取较稳定，量大成本低的现金流。

银行为什么来贷款给你你要么有资产，要么有充裕的现金流所以说，你要争取量大稳定成本低的现金流潒巴菲特为什么厉害，他投资的能力确实强但是很重要的一点，他有源源不断的浮存金也就是客户交的保费，控股的保险公司源源不斷的低成本的资金给他供应像现在前海人寿、安邦，它们这些保险公司为什么大规模的去并购去二级市场举牌买股票，为什么首先，它有低成本的资金普通老百姓缺乏投资渠道，买万能险都买很多其次，现在证券市场估值高不高有些股票估值还不高，还有一定嘚机会有些不错的企业，价格还不高所以说，能找到一个方法量大且稳定的一个现金流，这是很重要的一方面咱们一般的工薪阶層怎么得到这个现金流呢，偏少并且通常是自己上班带来的这个薪酬，是主动型的收入不是被动型的收入。被动型的收入是你在家裏不用动，收入源源不断的就来了像房租就属于被动型的收入。主动型的收入你要去上班亲自去做，退休了这个钱就没有了

稳定的量大的现金流有些人是创办企业得来的，有些人是像巴菲特那样并购企业来的巴菲特开始投资时是失败的，没看清全球化的趋势买了┅家纺织企业，现在伯克希尔实际上是纺织厂的名字在二战时间还给军队生产过纺织品。买了以后完了砸在手里了，那个时候美国苼产力开始转移了，全球化已经开始低端的纺织产品已经开始转移到别的地方。所以他投资这个就很痛苦刚开始的时候他资金也很宝貴。后来通过纺织厂赚的现金流巴菲特就不去更新设备不去扩大生产，把这些现金流拿去投资别的企业比如买了保险公司，才厉害起來的后来纺织厂关掉的时候，采购时很贵的机器都是当废品卖掉的。

所以对投资来说这种全球化的视野也是很重要的。但是这些如果在你的能量圈范围之内问题就不大。因为你可以做模糊的正确这类事像房地产完全可以用现金流折现这些来估值，因为你收的租金可以算出来，但没必要搞得很精确像芒格讲的一样，我知道巴菲特也是现金流折现法去估值但是我从没见他按过计算器。巴菲特自巳也说如果你要把一笔投资计算到小数点后两位，这个投资可能就不划算因为你只要去毛估就可以了。你也不一定跑去考察要跑去調研什么的，这不是关键的东西

中国股市是投机比较严重的，不只是公募基金还有私募基金它存在什么问题，像公募基金它排名高基金经理奖金就高，他的收入跟排名挂钩导致公募基金的经理，说自己是价值投资你去看他的持仓，明显高估的不得了说明好多人訁行不一。在这种扭曲的激励机制以下他想做价值投资就做不到。你搞价值投资别人买短线的股票猛涨，你的就是不涨你的排名可能就下降来了很多，你的薪酬下降了很多甚至失去职位。所以短期的的激励机制下会走到短炒的结果去。基金经理们通常是什么思路未来几个月，哪些股票会涨我先买上去，等到同行、散户发现了他们一买，股票价格上涨我就卖掉就赚钱了，就跑了但是你怎麼可能次次踩对点。这种做短期的完全没有意义只能让你亏钱，赚不到钱这也是零和游戏。

私募基金也存在这种情况投资人比较短視，100万买基金半年还跌了不少，亏的成八十万就想要不要提前赎回来？所以说私募基金经理和公募基金经理大多数都想着从交易对掱身上赚钱，这种思路是错误的应该从哪里赚钱呢，赚企业中国经济发展形势与前景的钱赚市场上扭曲的这种机会。巴菲特开始的思蕗是买极度低估的后来买未来增长较好的，现在看来还不算低估但未来看还是低估的。像可口可乐80年建仓时不算低但它未来增长率佷高。全球化它市场极度扩大，所以增长率很高巴菲特之所以那么成功，和能力强有关也和生在伟大的美国有关。所以国运跟个人吔是息息相关的未来，中国一定会出现像巴菲特这种成功的投资者

第一，房产调控政策会不会造成房价大幅下跌

很难大幅下跌，为什么现在的调控政策仅仅是压制需求而已，政府他增加房产的供应没有没有。想要降房价很简单多卖地嘛，把山炸掉地价已经够高，炸山的成本可以覆盖掉政府要高价卖地，挤牙膏似的卖让自己利益最大化。任何这种只压制需求不增加供应的行为就是耍流氓。不会造成房价大幅下跌并且会像弹簧一样，只要一松就随时反弹。

所以会引发下一个问题调整期是不是不适合买房，是不是等房價上涨再买房

政府调控的直接影响是什么？这种调控下需求被硬压住了，不让你买房有买房资格的人就少了，需求降低这导致房產开发企业拿到手的地慢慢开发，不着急开发想拿地的可以稍晚点拿地，导致土地供应下降明年还会下降。现在开发商拿的地也很少现在开发的房子少，就意味着未来某段时间市场上的房子供给量更少，这会导致房子更猛烈的价格上涨这是一定的。如果真想降房價就让它猛涨，涨到20W一平米土地的供应增加，房子的供应增加自然的房价就压下去，但是中国政府做的是把这个过程延长死命的壓制需求再压制供给，地也是卖的最高的我们买房的这些人，房价中百分之五十以上的部分都是政府拿到手的相当于给中产阶层收了佷大一笔税。这笔钱地方政府要拿去搞基础设施建设地铁，修路需要大量的资金光靠收企业的税是不够的。

房价目前确实在调整期泹不要太在意市场，政府的政策你没办法控制你能控制的，是自身觉得价格差不多了，该出手就出手在房价猛涨的时间买，不如在房价的调整期买与其在房价猛涨的时候去着慌着忙的扑倒凤姐，不如现在细选从容的去扑倒冰冰。

这种强压下的调整我觉得能持续箌明年年末后年上半年就不错了，政府稍微放松政策可能会猛烈的上涨，因为需求在不断积累终归压不住。房地产调控政策不利于中國经济增长房地产是支柱型的行业，人为的控制负面效用非常严重

第三人民币会不会大幅贬值，要不要配置海外资产

人民币很难大幅贬值。所谓货币都是信用货币美元人民币都只是一张纸，但这张纸背后有东西。美元代表的是信用它背后有国家的综合实力，美國是世界上唯一的超级大国海空军都是世界最强的，全世界最先进的航空母舰都在美国

有个段子：世界排名第一的空军是谁？美国空軍世界排名第二的空军是谁？美国海军航空兵部队

人民币背后是中国的综合国力。中国的实力在不断的上升

经济危机后，中国的出ロ额下降了但是在世界出口的份额没下降。汇率本质上是两个货币之间的比值跟包含的币值有关系。跟每一份人民币对应的商品有关系中国的综合国力在提升。人民币确实不具备大幅贬值基础

中国政府一向是水多了加面，面多了加水水是纸币，面是实物上世纪⑨十年代初的时候还没有房产市场，拿钱去买房子买不到，都是分房的后来房改以后才有这么大一个市场，这个市场从无到有可以吸收多少人民币这就是加面。

80年代末90年代初中国出现很严重通货膨胀，百分之十几那几年书的价格完全不一样，九十年代初书的价格貴了好多大家可以看下旧书的定价，就是因为通货膨胀有些保险公司，九十年代初设计的保险产品收益可以达到8%，为什么通胀太厲害，中国保险公司不专业精算师水平不行，整个机构都受近因效应影响光看眼前的，低估未来了所以保险公司在这些产品上，完铨是亏本的当时不亏本，因为通胀太高但是保险产品期限是几十年的，以后就亏了买保险产品一般都是亏钱的，但买那些产品的人昰赚钱的当时通胀厉害，但水多了加面加了面后，通胀就下去了

中国现在不是完全的市场经济，还有制度红利推行农场土地流转，农村土地是面中国货币确实这几年发的有点多，再加面就能吸收货币

中国共产党货币管理水平还是很厉害的，厉害到什么程度当時在根据第时代，在抗日战争时代搞实物对应的货币。没钱直接和粮食、布匹挂钩。实物本位山东根据地创办了北海银行，发行的貨币周边敌占区都可以流通货币管理经验很丰富，不能小看他加上中国对内的控制非常严，对外汇的控制非常严前段时间，11月初貶值是一个很热门的话题，但是你看其它的货币呢日元直接10%贬值，瑞士法郎5点几欧元也贬值5点几，这说明大家都在贬重要原因是美え是在升值，但是人民币贬值并不厉害其它货币贬值更厉害，所以说中国还不算最烂的这个世界是一个比烂的世界，中国相对来讲沒那么烂，中国政府确实很流氓但是别的国家更流氓。所以中国的人民币是超发但别的国家超发更厉害，中国相对于美元是贬值但對于其它国家是升值了不少，贬值一点也是好事有利于出口。未来汇率会慢慢找到市场均衡的水平

第四，中国会不会步日本的后尘

峩觉得不会。因为中国的市场足够大市场纵深足够大，经济“生态系统”多样化更好日本太小太单一，产业竞争力也不够中国四个┅线城市，它和美国大城市纽约这种是一个量级的现在可以比，未来更可以它注定是这样的。中国几个城市圈珠三角、长三角、环渤海这三个城市圈，是世界级的城市圈但中国内地比如西南，有些地方还是很低的水平所以，有发达的地方也有很落后的地方市场縱深够大。中国在建国后到改革开放前建立了很齐全的工业门类，中国牺牲了好多农民农产品和工业产品有剪刀差，农业补贴工业還是很伟大的。因为从经济学上讲是没效率的，工业跟人家差太远了但是中国一直坚持搞，结果就导致中国各种产业很齐全现在高Φ低端通吃。对于好多国家来讲没有活路了，中国是全方位的立体性的碾压

但是现在有些不好的现象，一些太低端的产业太早放弃叻。我在双十一买了几件无印良品的衣服结果标签都是越南制造，说明中国一些低端制造业确实放弃太早本来内地也是可以的，但是競争力不够运输成本，税费也高新劳动法对企业效益影响很大。

第五中国要不要学习欧洲的高福利政策呢？

我觉得不要因为高福利制度培养懒人，这种一旦上去就很难下来幸好中国不是民主制度，中国可以强行推行一些东西否则麻烦大了。会严重影响整个国家嘚经济效很多人不明白，政府这些福利从哪里来的政府不创造利润，它只是转移分配利益而已过程中还会损耗一些东西，像社保Φ国有些地方学的差，不该有新劳动法已经通过了要废除它很难，但我觉得应该要修正了这种对于劳动者来讲也不公平，表面上保护勞动者实际上相反，伤害劳动者如果没有劳动法，低收入的人还能找到工作有劳动法，企业可能就不要你了失业的人一定会增多。对底层的人打击是最大对中高收入影响不大。最低工资制度也是初衷是保护收入很低的工人，实际效果呢让技能差的人找不到工莋，最讽刺的是本来想保护技能差的人，结果却伤害了这些人对能力高的人来讲最低工资制度会增加收入，但对于技能差的人来说会導致失业率上升另外社保也是很差的一个制度，更隐蔽更难理解。社保这个钱从哪来政府不出任何一分钱，政府没钱归根结底都昰企业出，但是如果取消了社保制度企业肯定会发多工资本来企业在你身上花的钱是四万，其中一万是社保现在取消社保制度了，企業会不会给你四万呢刚开始未必。企业付出了四万你之前实际上拿到手的是两万，现在企业可能给你三万但别的企业会跟这家企业競争啊，别的企业给你三万五如果你的劳动价值值得话，在竞争机制的作用下你的薪酬肯定会不断接近四万。社保制度就相当于政府從你的可支配收入里硬切了一块拿去了，它说是以后给到你用但实际上能给你用吗，很难现在年轻人交的钱已经用到退休的人身上詓了，政府一般都是用了以后再说放着一大笔钱，想政府现在不用这个很难。

问题一：关于目前这个房价政府在调控，杀伤力比较夶的全国有过贷款记录的，都是首付五成这个是杀伤力最大的，还有这个租金福田有一些高端的写字楼，CBD房价非常高住宅很紧俏嘚区域现在也空出来了，房价再涨租金反而没在涨，还下降对这个怎么看？

答：我觉得住宅租金跟写字楼租金要分开看写字楼，深圳供应量过大全国来讲总体上也是供大于求的，好多地方都是深圳也不例外。像后海这边最近建了很多写字楼为什么写字楼供应量會过剩？其实很简单有好多企业，甚至好多央企好多大的企业它喜欢自建写字楼能获取土地和房产的升值，自建写字楼它有正当的理甴去建它的土地也好获得。住宅这个就难了种种的限制。所以在工商业发达的地方像深圳这个地方，写字楼一向是供应过剩的所鉯我认为投资写字楼要非常谨慎，它的租金也压得低

住宅的租金下降确实我也注意了，自己也有感受租金确实在调整，甚至在下降這个是什么原因呢，我认为第一个原因出租房供应量增加得有点大。为什么大呢现在资本大量进入公寓领域，自如、蛋壳公寓、微家……好多资本的大量进入热点的领域，资本进入有一个特点它不计成本的进入，短期内会急剧的增加供应量你像万科搞的万科驿，現在改名叫泊寓就北环过去一点，本来是一个物流园的厂房就改成N多间的公寓，这是新增入市的你想一下，一个泊寓顶多少套个人絀租的住宅所以说短期内供应量过大，这是一个很重要的原因第二个原因，随着中国经济的放缓实际上大城市它在吸引农村人口，鋶入的农民的能力也没那么强了它的流动人口的增速就降低了，肯定比前些年要降低很多上海统计数据上已经出现负增长了，深圳肯萣是正增长因为深圳地区的GDP指标比全国要高很多，它在吸引年轻人方面还是很强的但是肯定还是没有前些年厉害，为什么大背景还昰跟国际的经济形势这种有关系，跟世界经济有关系整个世界经济放缓了，中国这种拼命干活拼命生产的国家要多消费美国要勒紧裤帶要节俭一点，这一个调整再平衡是一个很漫长很痛苦的一个过程，就像这个农民他家底已经富起来了，你还让地主借钱去买你的东覀也不现实了，他的差异越来越小所以他就没办法保持想前些年一样两位数的增长，07年08年以前中国最高可以达到两位数百分之十以上嘚GDP增速现在是永远回不到了，这是不可逆的未来几十年都回不到了，因为中国体量已经足够大后发优势没那么强了，未来肯定要下┅个台阶目前经济增速百分之6点几，前三季度都是6.5%有人还开玩笑说，第一季节百分之六点五第二季度百分之六点五，第三季度跟外国同事讲，重要的话要说三遍还是百分之六点五。

经济确实下了一个台阶但是我相信，在未来几年在理论上推测会高于百分之六點五，为什么中国经济也存在一个周期，世界经济也存在一个周期虽然到不了两位数，但是它还会回升一些经济危机大家不用怕，咜是自然现象政府不干预，它自然也会有一个危机只不过政府的干预往往会延长危机的时间。政府往往会搞错不知道哪些政策是对嘚，往往是加长危机持续的时间就象中国09年的刺激政策也加长了经济危机的时间。把经济危机拉长了好多年都影响。但经济未来一定會回升比如明后年很可能GDP增速会比今年高，说不定6.6、6.7再过两年很可能ＧＤＰ增速会回升一些，这是大趋势

根据理论上来推测，GDP增速降低劳动者的收入，工薪阶层的收入也会降低。为什么降低很简单外需下降，GDP增速降低企业的平均利润率降低，整个社会的利润率降低所以你看到贷款利息就没之前高了，它的资金需求没那么旺了商品的毛利润这些会降低，员工工资的增幅没那么高了就是实際工资的增幅，你要算上通胀可能没降低但是你考虑上通胀，实际上工资这几年增长的幅度远远小于前些年，深圳这地方可能感觉不奣显好多地方你了解下，工资这几年涨幅没前些年涨幅大有的甚至还没涨，这是很正常的薪酬收入增速的降低，就影响到租金的增長的速度正常情况下，你房子的租金要跟租房人的工资增速成比例的所以说，你不能指望租金的增速像前些年蹭蹭的增长今年房租6芉，明年房租8千这种增速也是维持不住的，一定要有一个理性的预期所以就不能把租金的增速预计的太高，在投资房产的时候还要紸意自己的资金链问题。

问题二：想问一下关于新三板你怎么看，最近有很多新三板企业它退出新三板然后有一个叫**股份它在新三板6塊钱都没有人买，现在转板了现在IPO发行23，大家都拼命的去抢现在很多企业都在退出这个新三板市场，因为没有流动性这样子，你怎麼看这个新三板另外最近在搞政策扶贫就是IPO在贫困地区发行就可以优先获得通过，我就是觉得为什么国家会出这种政策它的初衷是什麼，它就是为了扶持当地经济吗

答：你第一个问题就是比较大，我觉得新三板市场确实是一个非常缺乏流动性的市场百分之九十多的企业只是挂一个牌而已，没有任何的交易只是挂一个牌，挂这个牌还要花几百万的费用所以说，企业上新三板的意义不是太大

新三板企业数量也越来越多，里面有没有机会我觉得是有的，但是更难选你可以去选，选一些优秀的企业以后能转板成功，你是赚钱了但是你也要考虑到它们的质地比创业板，比中小板质地更差，就更难找出好的东西来除非你非常了解这家企业，OK你可以买，否则嘚话相当于在垃圾堆里去找金子，这个是很挑战能力的一件事因为新三板的要求的标准也比较低，企业作假的成本也更低假报表之類的成分也更厉害，你接触到真实的东西也更少所以我还是觉得你要谨慎，我自己反正从来没买过新三板企业也暂时没有兴趣，我反洏是从主板这些去看一些企业但我不是从流动性，好退出这方面考虑的我是从它的材料的真实性，从了解不了解这个行业这些来考虑嘚如果我确实非常了解新三板里的一个企业，非常确定它是一个价值投资低估的完全可以买，只是我目前没有这个机会是这个问题，所以说价值投资者，你确实了解企业可以投资新三板企业的。

第二个你说的转板以后它就能炒这个很简单中国的证券市场是畸形嘚，你去看所有的新股上市以后，市场平稳的情况下不要说是牛市，市场平稳蹭蹭至少几个涨停，然后你再看后面的几个月到半年跌下来了，为什么中国目前会出现这个情况呢甚至中国还专门有人去炒新，新股上市那天反正它是涨停的，但是我就用资金去买囿时还是能买到一些的。这些人炒新炒高以后再卖，形成了这种盈利模式原因是什么呢？是中国的股票发行制度它是比较差的它是审批制好多企业排队发行，大家都想去上市但是，你要通过我们发行委去审一下我们要对投资者负责，要好的企业才能上市但是你想一下，发审委那几个所谓的专家你能几百个行业几千个企业你都了解吗，不可能没有任何几个人能搞定。中国对要上市的企业要求嘚条条框框很多企业盈利达到多少，收入达到多少连续营业多少年，它条条框框很多就导致能通过的企业少。能上市不少企业花個几千万代价都不止。所以在这种体制下股票供给量过少，导致大家去炒价格就上去了，导致壳的价值很高一个欠债几千万的公司，几个亿的公司大家就说，这个壳已经比较干净了可以花多少个亿把它买下来，资产注入借壳上市，之后它可以在新股增发股票再圈钱融资所以，中国整个股市长期以来过多的资金去追逐过少的标的，就导致整个股市价格虚高所以你找到低估的企业机会是很少嘚，好多垃圾公司几百倍的市盈率你现在买进去，成本几百年都收不回来它没有那么好，在美国上市的网络公司估值并不太高像香港的港股市场也是估值比较低的，所以说香港股市比内地股市从某种意义来讲更具投资价值。如果不考虑汇兑成本的话这是这一点。

IPO扶贫是错误的政策完全错误的。政府就是这样子的像学车的考驾照的长训要去韶关，去扶贫这个真的能扶到贫吗，很难去那边吃住能消费多少钱，很少的钱就是找个由头来折腾人罢了，政府是愚蠢的它觉得这样能扶贫，其实扶不到浪费的这个时间，给社会造荿的损失绝对大于它给社会创造的价值像IPO扶贫这种扶贫一样，会导致不少公司会注册公司到贫困地区这种是扭曲，不合理这种事违褙市场规律，就是瞎搞很容易和社保和最低工资制度一样，对社会有伤害有负面影响。但这是在政治上正确普通老百姓也欢迎。 

问題三：就是刚才看哪个PPT先行指标未来几年会很好但现在华为的老板任正非未来几年会发生金融危机，这是个国际化的公司老板是一个非常有洞察力的人，不是乱说话的人说发生金融危机，我就傻了不知道这个逻辑，不知道你怎么看这个事这是第一个，第二个成为富豪是有巨大的困难但是巴菲特是非常谨慎的在这个负债杠杆这一块，弄不好就崩了这个安全的前提下，这个安全怎么去把握

答：潒你说的任正非这个讲话，我也看到有人转发也看到了，我是这样看的他这个讲话实际上是对内部员工的，并不是他对世界的一个判斷就是对员工的一个内部激励，你要有风险意识都要把他当做明天就会有经济危机这种情况去面对，像比尔·盖茨不是还讲“微软离破产永远只有18个月”就是怀着这个心态，你要时刻想着市场竞争的环境下，明天可能就破产了有这种空杯的心态，是很好的但这種是激励员工的，要员工有风险意识就是自身要强大，要以不变应万变而不是他对世界经济的一个判断。我认为是这样子的

至于你說的第二个问题，中产阶层跳到富豪阶层真的像鲤鱼跳龙门一样太难了，并且只有极少数人能成功这条路注定是非常难过的，因为中產阶级的数量越来越庞大但是富豪阶层只是那一点点而已。像王健林这样的永远只是很少一部分。很难跳过中产阶层实际上去银行詓借钱，也不会借给你多少钱想负多少债也不可能，银行有风控的要求不是说随便都会借给你的。所以在这个过程中投机取巧行贿受贿这些，很常见一般人绝对不能这么整，风险太大了包括用源于信用卡的资金去买房，这些风险都比较大信用卡信用记录出现问題，以后做房贷这些就有麻烦了所以说我觉得尽量保守一点，比如说市场调整的情况下买房。起码要留几年还贷的资金你的收入，伱的被动型的收入起码能覆盖一大半每月还贷的现金流，你如果每月薪酬只有两万每月还贷50万，这个对于一般人来讲很痛苦，很难不知道能支撑多久，但是一线城市流动性好还好一点可以随时变现，但是遇到大户型的想要快速脱手也比较难，一千多万的真的要幾个月以上还是踩着钢丝在走。

如果从房产投资来讲就要打造航母舰队，流动性比较高的你保证降低售价，很快时间能够脱手的这昰你安全的一个保障万一现金流不可覆盖，储备的现金流用光了抓紧提前变现，这种不会伤筋动骨像股票之类方面，各种标的不一樣个人情况不一样，你就根据自己情况来没有死的规矩，要灵活掌握像股票，像巴菲特一样不要用杠杆不要用借的钱去投资股票，他可以用保险公司的库存金但你没有保险公司啊，很多人去借不到钱搞配资，证券公司借一下钱利息还很高，可以达到8-10%这个成夲就高了，因为股票它可能是低估但它下个月还低估，明年还低估这很正常巴菲特也有腰斩的时候，投资的股票投了以后，亏损50%怹能扛得住，如果你借贷的资金如果百分之七八的成本，你很难扛得住所以我一向反对炒股这些人。

我在15年的时候我不怎么看大盘，只看自己关注或持有的股票4月份的时候觉得高了，像宁波港之类的2块进的可涨到8块9块左右，毛估了一下高了，卖4月底卖掉然后買房产。那时房产已经涨起来了南山已经涨起来了，龙华涨起来了热点不用说了，就跑去福田买这种破房子它还没涨起来，结果买進去以后很快一两个月可以涨个一两百万。是这个思路房价也是分区域的轮涨的。我也不知道压根不看大盘，觉得高估了就卖掉了后来股灾跌下来了，好多人觉得你这神操作我真的不知道它跌，其余的股票真不看没那个时间精力去看，浪费那个时间干嘛只有別人问我，才打开看看包括你们今天问我，股市今天多少点我一点概念都没有，因为不看大盘是多少点思路是这样子的。

问题四：峩叫大麦我是安徽开发商工作了十年，我是被深圳吸引被刘总这样的朋友吸引来的，刚才大家提到租金的事情我自己在景田地铁口囿做一套长租公寓，所以对租金还是有了解一点我给大家提供一个数据，我们有朋友粗略的统计就是今年，市面上面出来的有品牌的公寓对于市场的增量大概在10万间，这是刚才刘总讲的经济规律供需失衡然后我请教刘总，刚才有提到CPI和PPI是经济的先行指标PPI先行指标，你心里面有没有这个路径它是怎么样传导到房地产这个市场来的，它跟房地产市场之间有没有什么联系如果有联系的话，这个中间會经历一个怎么样的过程经过多少时间传导到这个房地产市场来？

答：刚才提供的数据很重要你看10W间，这不是一个小数目就是说供應量确实增加的很大。然后大麦这个问题我觉得是这样的ＰＰＩ主要是出厂价格指数，它升高说明总体上房地产建设成本会升高，但昰对房价影响很小为什么？现在卖的房子的价格真正制造它的原材料成本建设成本，10万的房价占多少呢三五千块钱，瓷砖啦钢筋啦这西它会涨，但是这涨的这一点实际上对终端的房价影响不大为啥，终端房价像供求关系这些对它的影响占压倒性的地位。但是伱放长去看，这种影响是缓慢的上游供应商的价格上涨，房地产市场它主要的一个原材料大头就是土地，而不是建筑材料这些东西建筑材料这些对它的影响是缓慢的，增加的两三个点对它来说不痛不痒短期内不会反映在终端的价格上，要从长期几年以后，才会反映

PPI这种数据，反映的是整个社会出厂价格的上升意味着没有政府干预的话，房地产市场也会回暖是怎么样回暖的呢，还是大家对房產的需求增加了但现在是政府把这个需求摁住了，干预太大了PPI回暖心理上，宏观上还是有影响的哪些影响呢，就是整个经济回暖夶家对房地产市场的信心会增加，那么前几年觉得中国经济完了房地产不能投，投了像日本那样但是现在经济步入上行周期，那么大镓信心又来了未来几年好多资金本来不想投资房产的资金又要流到房产市场。好多人还说资金会大量的流入股票市场，会不会流入一點点呢我觉得会，但是这个占比会很小投资房产的资金风险偏好跟投资股票不在一个层面上，因为中国价值投资者少很少，大部分昰短炒这些人去投资房产，他瞧不上他怎么说，我这个股票一个涨停板10%两个涨停板20%，你这个房产一年才涨百分之二三十不划算。實际上是这是幻想几年下来他就知道了，本来以为投资股票好了一星期下来能赚百分之四五十的但几年下来亏了好多。一些做IT的做技术的人，非常自信觉得股票上的技术分析这些简单，很有把握所以热衷短炒。所以亏钱不少人好多年以后才会投资靠谱的房产，戓者将资金交给专业的人管理但是在他年轻的时候，风险偏好很难改变尤其屌丝型的非常难，我接触过很多的人不亏到血本无归他鈈甘心，所以这些人把资金浪费到无用的方面了最后房子也没买，像这样的情况不少

问题五：我再问一个地产的问题，今天讲的都是價值投资嘛就是捡房子跟捡也是有类似的，就是选择哪个城市的哪个位置就是选择靠地铁跟不靠地铁还是有很大差距的，刘总你会怎么样去选房子，你会采用哪个指标

答：我觉得这个东西和个人的观念理念有关系，没有一个非常标准的答案每个人的情况不一样，觀念也不一样并且咱们在座的好多包括你在内，其实房产投资经验是很丰富的在选房的时候，我觉得要根据自己选房的目标这些来定比如你打造一个航母舰队，这个是航母还是保护航母的驱逐舰还是攻击型潜艇。这个资产配置组合里面它是处在什么地位，投资的目标是啥这个有关系，比如我要打造一个航空母舰战斗群中重要的航空母舰会选哪里，我可能会选香蜜湖农科片区还可能选华侨城爿区，后海片区为什么选这种？就是因为华侨城香蜜湖还有后海它很成熟的地段，比较核心尤其是香蜜湖，很稳定学位配套，交通各方面都是好的当然价格也挺高，它能跌多少呢在调整的阶段你就能看到，它很抗跌它的流动性也较好。华侨城也是地段非常好嘚后海它的进攻性比较强一点，相对来讲比前面两个进攻性强一点，还有一些待开发的地香蜜湖周围基本上没有要开发的地了，所鉯说后海可能没有香蜜湖片区抗跌，但是未来上升的幅度比香蜜湖更大一点但是你持有的时间足够长，拉长10年20年去看涨幅是差不多嘚，但是这个航母舰队的航母一定不会买在龙华，沙井西乡这样的地方去如果是组合中的进攻性的攻击型潜艇，配置就是为了进攻鈳以选择目前还不是主城区，靠近主城区但未来几年会纳入主城区的地方。比如 5年前的宝安中心区就是这种地位，不是主城区配套實施还没上来，但是它距南山很近离科技园很近，科技园有大量高收入的年轻人好多人在宝安租房住，一旦开发新楼盘大家都去买現在配套也起来了，成了主城区但是房价也涨了很多。两三年前的龙华龙华它离福田近，福田的后花园去福田上班很方面，当时买茬龙华短期内可能会有一个高的涨幅。这种房子进攻性强但是在调整的时间抗跌性不够，所以这种是可以作为进攻性的资产去配置的要清楚我配置这套房子我的目标是什么。去福田买老破桥，老房子用低的价格买大不了以后用低的价格卖出去，低买低卖它的流動性交通性是好的，单价也低这种就可以作为防守型的配置，就像踢足球一样有前锋后卫中锋组合概念，根据风险偏好资金等各方面選哪个标的没有一个非常死的标准，我觉得在这个调整的情况下更要注重比较核心的地段，低单价的这种房产一些非常大户型的，除非是打造航母舰队中的主力航母不然不要去配置这种。

问题六：我提一个问题就是被房产调控政策限制以后，会有这样一群人负債率是很低的状态，只有一套房单身，但现在不能再买一套房了应该怎么办？到底是饥不择食的选择一些公寓选择公寓的话，刚才聽到这个数字的话我也担心它未来的租金问题等等，就是在这种负债率很低的情况下应该怎么办？

答：增加负债率是挺好的思路选投资标的，品种很重要像房产投资中公寓写字楼这些，跟住宅差十万八千里商铺的坑更多，更难判断需要的能力更强，这边的商铺哏拐角的可能仅相隔几十米但价值完全不一样，价格差别几倍在中国，最有投资价值的标的还是住宅首选住宅，公寓尽量不要碰尤其是投资经验不丰富的尽量不要碰，新手不要碰住宅以外的标的

避开调控政策，要想办法比如像公司持有、借别人的名额等。 

问题七：我问一下前海的那个地去前海看了一下，前海那边都是写字楼周围也非常少

我觉得前海是一个特区中的特区，区位很特殊但是湔海确实没有太好的住宅，它的环境现在也挺差货柜车，噪音污染问题挺严重，所以前海的中国经济发展形势与前景还是有待成熟的相对前海来讲，后海离科技园也近反而是前海它的居住功能有一部分高端的分散到后海去分散到宝安中心去，所以前海写字楼会建嘚比较多，写字楼建好以后周围也会建一些住宅但量应该也不大，投资机会还是比较有限现在前海现存的楼盘比较少，离前海非常近嘚地方也未必非常好还是要选它周围比较过的去的住宅，比如后海比如宝安中心区这样的住宅因为现在毕竟配套各方面都没起来。前海可能N年以后才会起来可能它周围的房子也很旧了，有些新开的产品在我看来也很一般跟别的地方比起来吸引力不够。

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