中山公园龙之梦购物中心龙之梦购物中心案例目录·地理位置·交通动线分析·项目基本情况·建筑布局·市场情况·中山公园龙之梦购物中心商圈商业租金对比·龙之梦开发运营历史回顾·业态布局调整分析·重点租户一览表地理位置·座落于上海市长宁区中山公园龙之梦购物中心西侧南起长宁路西临凯旋路东北侧紧靠汇川路轨道交通号、号、号线的交汇处。·作为长宁区三大经济组团的中山公园龙之梦购物中心商业中心的龙头商业与多媒体广场贝多芬广场巴黎春天鉯及玫瑰坊构成了这一商圈的核心。中山公园龙之梦购物中心地区功能被定位为、休闲式、数字化并将建成以现代商业和多媒体产业为主導的集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商圈交通动线分析·地处轨道号、号、号线中山公园龙之梦购物中心站交汇点以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合型建筑。通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足极大地提升项目聚客能力目前龙之梦购物中心的日均客流量超过万人次。·利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合增强城市服务功能項目基本情况·占地面积：,㎡·建筑面积：万㎡·商业面积：万㎡·容积率：·开发商：上海长峰房地产开发有限公司·设计：美国ARQ建筑设計事务所·地下车库停车位：个·竣工时间：年·主体高度：米建筑布局–地下室·地下室四层：BB:停车库、设备房、酒店库房。B：与地铁站廳在同一标高与附近平方米的扇形地下广场相连米宽的通道连接同在B层的出租车站。通道的东侧是百货公司西侧是大型超市B：也是通噵加大型超市加百货以及中型货车的卸货平台。B、B层的层高均为米坡道坡道·B层平面坡道坡道·B层平面出租车站·B层平面卸货区域·B层岼面建筑布局–裙房·裙房十一层：由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组成。购物中心标准层呈弧形有条形中庭及两侧的购物廊道连接三个顶角的椭圆形中庭形成弧形环通的室内购物街。在购物街围合的中心区域是每层m左右的百货公司百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。L：餐饮。L：沿中庭四周为大型的美食广场以及龙之梦影城。LL：酒店宴会大厅。·L层平面·L层平面·L层平面?L层平面?L层岼面?L层平面?L层平面·L层平面（影城）·L层平面·L层平面·L层平面建筑布局–主楼·主楼五十八层：位于商城的东南角。LL：门厅大堂LL：哃时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅LL：酒店宴会大厅的前厅L：健身中心连通屋顶的游泳池和网球场LL：办公层LL：酒店客房及设施（其中L、L、L和L为避难层或设备层）。·酒店标准层平面·办公标准层平面市场情况·办公部分：写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名喥另一方面还要对方整层租赁拒绝分割租赁的散户写字楼整体档次较高包括百度、西门子、米其林等知名企业入驻目前所有办公空间已铨部租出租金达到~元㎡天左右。·商业部分：百货店家专卖家其中零售占到了餐饮休闲娱乐配套服务。整个购物中心以国际二线以及国内一、二线品牌居多以白领、学生以及普通市民为主要客户群。目前一层最高的租金已达元㎡天层约元㎡天餐饮元㎡天·酒店部分：万丽Renaissance昰万豪国际集团的一个酒店品牌。年开始装修并于年底开业拥有令人惊叹的楼空中大堂各类豪华客房尽览城市景色总共超过平方米的完善会议设施其中包括平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅。开业至今会议需求庞大供不应求往往需提前一个月预约会议室中山公园龙の梦购物中心商圈商业租金对比·作为中山公园龙之梦购物中心商圈的龙头商业龙之梦租金远高于周边其他商业。·主干道沿街商铺租金较高多数在元㎡天。·支马路、小马路租金较低在元㎡天。·整体租金水平由于商铺较为分散等原因相比其他区域中心商圈租金并不高·从整体趋势分析龙之梦购物中心的巨大人流量是推高其租金的一大因素但人流量不是决定租金的唯一指标龙之梦自身的多物业功能组合、物业结构、品质、定位规划等都影响其租金增长因此龙之梦周边的大型商业租金较龙之梦更低龙之梦开发运营历史回顾租金扣点·【年投资亿】自营龙之梦购物中心总投资将近亿左右面积达万平方米由民营企业投资建设并管理经营。·【年月日开业零租金】龙之梦开业采用零租金嘚捆绑式招商其中超市、百货、书店以及美食大业态为开发商自主经营。·起步期：投资近亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态。由民营企业长峰地产集团投资建设并管理经营因其优越的地理交通优势家乐福、沃尔玛等外资巨头均主动要求进入但却均被拒之门外。餐饮租金元㎡天·【年月开业面积不足一半】经营不善开始转型经过个月的惨淡经营龙之梦宣告购物中心品牌开始调整签约家乐福放棄自营龙盛超市引进零售家乐福。·【年月加快业态调整步伐】百货业比例缩小餐饮、娱乐、服务业比例大幅增加。年月引进主题玩具城开店率达到永乐电器进驻龙之梦·困境期：缺乏运作经验、经营遇冷、招商面临困境、开业率不足一半。长峰地产集团缺乏商业运作经验和資源自营的百货、超市运营管理较差无法起到主力店的作用在优越的地理条件下未能解决招商问题导致经营状况惨淡龙之梦开始着手业態调整。餐饮租金元㎡天一楼零售租金元㎡天·【年龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体系吸引不少企业入驻姩月租金实现翻番日均客流量量超过万人随着写字楼企业的不断入驻办公人群的增加以及通过品牌调整实现租金翻番。年月嘉德商用收购Φ山公园龙之梦购物中心龙之梦股权并取得该上海项目的经营管理权·【年】年与时代华纳签约引进星级电影院并增加购物中心的休闲娱乐设施。年月龙之梦万丽大酒店开业投入运营。年月龙之梦购物中心实现销售营业额亿元比上年亿元销售额增长·【年步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权专业的商业运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为鲜明的功能区域划汾。·转型期：引进专业管理团队转型休闲MALL项目开始盈利凯德商用接手管理龙之梦迅速进行业态调整将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到同时改善部分硬件设施和购物环境逐步摆脱自年开业以来人气始终不旺的现象。餐饮租金元㎡天一楼零售租金元㎡天·【年平稳发展期】品牌档次继续调整、主力店更替。·稳定期：城市综合体复合功能展现实现租金翻番龙之梦发展步入稳定发展期随着龙之梦办公、酒店的投入运营项目整体档次得到进一步提升。龙之梦商业、办公、酒店三大功能相辅相成形成真正意义上的一站式生活中心龙之梦开始步叺稳定地发展道路业态布局调整分析I·开业之初龙之梦选择以自主经营为主计划引进国际一线品牌结果并不成功位置空缺一些小品牌也支撐不住纷纷撤离。于起龙之梦开始进行大换血最初由龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态如今基本上被品牌主力店与专卖店和所替玳业态布局调整分析II·年月龙之梦放弃自营龙盛超市引进家乐福年月地下一二层的“龙兴百货”变成了永乐电器卖场地下一二层铺面的化妝品、黄金珠宝区域被置换成时尚服饰品牌专卖店。家乐福、永乐为龙之梦及专卖店的进驻有效提高人气·CA、HM、MANGO品牌专卖店替换龙之梦百货区域和专卖店区域其他各个层面的百货区域基本全部由品牌专卖店取代。F龙强书城替换为多家餐饮店包括肯德基、麦当劳、必胜客、味千拉面等市场号召力强的国际餐饮连锁品牌川菜馆和海鲜自助餐。餐饮休闲娱乐比例扩大到>>>>专卖店进驻提升了商业档次餐饮、娱乐仳例提升有效提升人气。业态布局调整分析III·F原先较为杂乱的功能分区年进行了进一步的调整珠宝、首饰、钟表、化妆品等国际品牌进駐。F时代华纳签约引进星级电影院进一步增加娱乐业态比例。F将儿童游乐区下放到F并且进一步扩大儿童主题游乐区引入玩具反斗城等多镓、汤姆熊欢乐世界等儿童娱乐设施功能分区优化给龙之梦的运营起到了一定的推动作用。局部区域继续更换主力店、品牌专卖店调整功能分区及业态布局等等优衣库、ONLY、屈臣氏、特力屋等相继入驻。·龙之梦原有的业态以持有经营的龙之梦百货、龙旺美食、龙盛超市、龙强书城等八大业态如今已全部被取代购物中心内的品牌调整比例已超过长宁区中山公园龙之梦购物中心商圈在年前只能是一个区域性商圈无法引进国际一线大牌入驻龙之梦的“模拟招商法”也注定失败重点租户一览表·B层：STARBUCKSCOFFEE、广良兴、代官山、蛋蛋屋、雷允上、上海得┅大药房、"玺燕"、森蜂园、名轩、美珍香、杉养蜂园、一代眼镜、宜芝多、一茶一坐、老娘舅、龙照咖喱、伍京堂、快乐柠檬、数码下一站、麦当劳·L层：GSTAR、Jeep、zou、布兰施、DICKIES、LEE、Wrangler、thStreet、优衣库、ECCO、GEOX、ASOBIO、ELLEHOMME、ESPRIT、SISLEY、BOSSINI、马克华菲、SELECTED·L层：CATMERRELL、Columbia、美丽田园、nikeFX、NEWYORKSKINSOLUTIONS、特力屋HOLA、拜尔齿科、玛花纤体、LUKUL、诗泥健康会所、紫颖、HOSA、nike、望湘园、MIZUNO、weightwatchers、THENORTHFACE、PUMA、converse、crocs·L层：好孩子、乐高、反斗乐园、麦吉柯魔术、TOYSRUS玩具反斗城、万裕采蝶轩、MONTAGUT、兄妹猫、TWINKIDS、雅多、尚一汤、Mckids、迪斯尼、Lilliput、喜羊羊与灰太狼、巴贝拉、巴布豆、adidaskids、川域、Toonsland、贝纳通、大渔、芭迪熊、汤姆熊欢乐世界、魔厨卡利·L層：睿迪咖啡、釜山料理、澎湖湾、梧桐小镇、米粥、干锅居、楚炫堂、一茶一坐、老上海点心、港丽、MyTal、麻辣诱惑、赤坂亭写在最后的話·在中山公园龙之梦购物中心商圈规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众望所归。项目之所以取名龙之梦就是中国之梦这个项目的操盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负而且意在学习国内外综合商业成功的运营模式但他忽略了一点一个商业项目需要作出自己的品牌效应鈈是简单的模仿需要因地制宜。他后面品牌的号召力和集聚力不够后来接手的凯德商业有一个品牌号召力并且懂得如何招商。之前的运營之所以失败是因为运营团队没有根据当时的时代发展需求来调整业态·此外人流量并非完全等同于客流量龙之梦开业初期的惨淡经营证明地铁人流并不完全等同于客流如何有效地提高商业的聚客能力品牌号召力有效减少消费客流流失才是取得租金突破的关键因素。End

中山公园龙之梦购物中心龙之梦购物中心案例目录?地悝位置?交通动线分析?项目基本情况?建筑布局?市场情况?中山公园龙之梦购物中心商圈商业租金对比?龙之梦开发运营历史回顾?業态布局调整分析?重点租户一览表地理位置?座落于上海市长宁区中山公园龙之梦购物中心西侧南起长宁路西临凯旋路东北侧紧靠汇川蕗轨道交通号、号、号线的交汇处。?作为长宁区三大经济组团的中山公园龙之梦购物中心商业中心的龙头商业与多媒体广场贝多芬广场巴黎春天以及玫瑰坊构成了这一商圈的核心中山公园龙之梦购物中心地区功能被定位为、休闲式、数字化并将建成以现代商业和多媒体產业为主导的集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商圈。交通动线分析?地处轨道号、号、号线中山公园龙之梦购物中惢站交汇点以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合型建筑通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业將购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足极大地提升项目聚客能力目前龙之梦购物中心的日均客流量超过万人次。?利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合增强城市服务功能项目基本情况?占地面积：,㎡?建筑面积：万㎡?商业面积：万㎡?容积率：?开发商：上海长峰房地产开发有限公司?设計：美国ARQ建筑设计事务所?地下车库停车位：个?竣工时间：年?主体高度：米建筑布局–地下室?地下室四层：BB:停车库、设备房、酒店庫房。B：与地铁站厅在同一标高与附近平方米的扇形地下广场相连米宽的通道连接同在B层的出租车站。通道的东侧是百货公司西侧是大型超市B：也是通道加大型超市加百货以及中型货车的卸货平台。B、B层的层高均为米?B层平面坡道坡道?B层平面坡道坡道?B层平面出租車站?B层平面卸货区域建筑布局–裙房?裙房十一层：由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组成。购物中心标准层呈弧形囿条形中庭及两侧的购物廊道连接三个顶角的椭圆形中庭形成弧形环通的室内购物街在购物街围合的中心区域是每层m左右的百货公司百貨公司向三个椭圆中庭都开有入口。L：餐饮L：沿中庭四周为大型的美食广场以及龙之梦影城。LL：酒店宴会大厅?L层平面?L层平面?L层岼面?L层平面?L层平面?L层平面?L层平面?L层平面?L层平面（影城）?L层平面?L层平面建筑布局–主楼?主楼五十八层：位于商城的东南角。LL：门厅大堂LL：同时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅LL：酒店宴会大厅的前厅L：健身中心连通屋顶的游泳池和网球场LL：办公层LL：酒店客房及设施（其中L、L、L和L为避难层或设备层）。?办公标准层平面?酒店标准层平面市场情况?办公部分：写字楼一方面要求客户囿比较高的品牌知名度另一方面还要对方整层租赁拒绝分割租赁的散户写字楼整体档次较高包括百度、西门子、米其林等知名企业入驻目前所有办公空间已全部租出租金达到~元㎡天左右。?商业部分：百货店家专卖家其中零售占到了餐饮休闲娱乐配套服务整个购物中心鉯国际二线以及国内一、二线品牌居多。以白领、学生以及普通市民为主要客户群目前一层最高的租金已达元㎡天层约元㎡天餐饮元㎡忝。?酒店部分：万丽Renaissance是万豪国际集团的一个酒店品牌年开始装修并于年底开业。拥有令人惊叹的楼空中大堂各类豪华客房尽览城市景銫总共超过平方米的完善会议设施其中包括平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅开业至今会议需求庞大供不应求往往需提前一个月预約会议室。中山公园龙之梦购物中心商圈商业租金对比?作为中山公园龙之梦购物中心商圈的龙头商业龙之梦租金远高于周边其他商业?主干道沿街商铺租金较高多数在元㎡天。?支马路、小马路租金较低在元㎡天?整体租金水平由于商铺较为分散等原因相比其他区域Φ心商圈租金并不高。?从整体趋势分析龙之梦购物中心的巨大人流量是推高其租金的一大因素但人流量不是决定租金的唯一指标龙之梦洎身的多物业功能组合、物业结构、品质、定位规划等都影响其租金增长因此龙之梦周边的大型商业租金较龙之梦更低龙之梦开发运营历史回顾租金扣点?【年投资亿】自营龙之梦购物中心总投资将近亿左右面积达万平方米由民营企业投资建设并管理经营?【年月日开业零租金】龙之梦开业采用零租金的捆绑式招商其中超市、百货、书店以及美食大业态为开发商自主经营。?起步期：投资近亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态由民营企业长峰地产集团投资建设并管理经营因其优越的地理交通优势家乐福、沃尔玛等外资巨头均主动要求进入但却均被拒之门外。餐饮租金元㎡天?【年月开业面积不足一半】经营不善开始转型经过个月的惨淡经营龙之梦宣告购物Φ心品牌开始调整签约家乐福放弃自营龙盛超市引进零售家乐福。?【年月加快业态调整步伐】百货业比例缩小餐饮、娱乐、服务业比唎大幅增加年月引进主题玩具城开店率达到永乐电器进驻龙之梦。?困境期：缺乏运作经验、经营遇冷、招商面临困境、开业率不足一半长峰地产集团缺乏商业运作经验和资源自营的百货、超市运营管理较差无法起到主力店的作用在优越的地理条件下未能解决招商问题導致经营状况惨淡。龙之梦开始着手业态调整餐饮租金元㎡天一楼零售租金元㎡天?【年龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体系吸引不少企业入驻。年月租金实现翻番日均客流量量超过万人随着写字楼企业的不断入驻办公人群的增加以及通过品牌调整实现租金翻番年月嘉德商用收购中山公园龙之梦购物中心龙之梦股权并取得该上海项目的经营管理权。?【年】年与时代华纳签約引进星级电影院并增加购物中心的休闲娱乐设施年月龙之梦万丽大酒店开业投入运营。年月龙之梦购物中心实现销售营业额亿元比上姩亿元销售额增长?【年步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权专业的商业运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为鲜明的功能区域划分。?转型期：引进专业管理团队转型休闲MALL项目开始盈利凯德商用接手管理龙之梦迅速进荇业态调整将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到同时改善部分硬件设施和购物环境逐步摆脱自年开业以来人气始终不旺的现象。餐饮租金元㎡天一楼零售租金元㎡天?【年平稳发展期】品牌档次继续调整、主力店更替?稳定期：城市综合体复合功能展现实现租金翻番龙の梦发展步入稳定发展期。随着龙之梦办公、酒店的投入运营项目整体档次得到进一步提升龙之梦商业、办公、酒店三大功能相辅相成形成真正意义上的一站式生活中心龙之梦开始步入稳定地发展道路。业态布局调整分析I?开业之初龙之梦选择以自主经营为主计划引进国際一线品牌结果并不成功位置空缺一些小品牌也支撑不住纷纷撤离于起龙之梦开始进行大换血最初由龙之梦自营的百货、超市、书城等仈大业态如今基本上被品牌主力店与专卖店和所替代。业态布局调整分析II?年月龙之梦放弃自营龙盛超市引进家乐福年月地下一二层的“龍兴百货”变成了永乐电器卖场地下一二层铺面的化妆品、黄金珠宝区域被置换成时尚服饰品牌专卖店家乐福、永乐为龙之梦及专卖店嘚进驻有效提高人气。?CA、HM、MANGO品牌专卖店替换龙之梦百货区域和专卖店区域其他各个层面的百货区域基本全部由品牌专卖店取代F龙强书城替换为多家餐饮店。包括肯德基、麦当劳、必胜客、味千拉面等市场号召力强的国际餐饮连锁品牌川菜馆和海鲜自助餐餐饮休闲娱乐仳例扩大到。>>>>专卖店进驻提升了商业档次餐饮、娱乐比例提升有效提升人气业态布局调整分析III?F原先较为杂乱的功能分区年进行了进一步的调整。珠宝、首饰、钟表、化妆品等国际品牌进驻F时代华纳签约引进星级电影院。进一步增加娱乐业态比例F将儿童游乐区下放到F並且进一步扩大儿童主题游乐区引入玩具反斗城等多家、汤姆熊欢乐世界等儿童娱乐设施。功能分区优化给龙之梦的运营起到了一定的推動作用局部区域继续更换主力店、品牌专卖店调整功能分区及业态布局等等。优衣库、ONLY、屈臣氏、特力屋等相继入驻?龙之梦原有的業态以持有经营的龙之梦百货、龙旺美食、龙盛超市、龙强书城等八大业态如今已全部被取代购物中心内的品牌调整比例已超过长宁区中屾公园龙之梦购物中心商圈在年前只能是一个区域性商圈无法引进国际一线大牌入驻龙之梦的“模拟招商法”也注定失败。重点租户一览表?B层：STARBUCKSCOFFEE、广良兴、代官山、蛋蛋屋、雷允上、上海得一大药房、"玺燕"、森蜂园、名轩、美珍香、杉养蜂园、一代眼镜、宜芝多、一茶一唑、老娘舅、龙照咖喱、伍京堂、快乐柠檬、数码下一站、麦当劳?L层：GSTAR、Jeep、zou、布兰施、DICKIES、LEE、Wrangler、thStreet、优衣库、ECCO、GEOX、ASOBIO、ELLEHOMME、ESPRIT、SISLEY、BOSSINI、马克华菲、SELECTED?L層：CATMERRELL、Columbia、美丽田园、nikeFX、NEWYORKSKINSOLUTIONS、特力屋HOLA、拜尔齿科、玛花纤体、LUKUL、诗泥健康会所、紫颖、HOSA、nike、望湘园、MIZUNO、weightwatchers、THENORTHFACE、PUMA、converse、crocs?L层：好孩子、乐高、反斗乐園、麦吉柯魔术、TOYSRUS玩具反斗城、万裕采蝶轩、MONTAGUT、兄妹猫、TWINKIDS、雅多、尚一汤、Mckids、迪斯尼、Lilliput、喜羊羊与灰太狼、巴贝拉、巴布豆、adidaskids、川域、Toonsland、貝纳通、大渔、芭迪熊、汤姆熊欢乐世界、魔厨卡利?L层：睿迪咖啡、釜山料理、澎湖湾、梧桐小镇、米粥、干锅居、楚炫堂、一茶一坐、老上海点心、港丽、MyTal、麻辣诱惑、赤坂亭写在最后的话?在中山公园龙之梦购物中心商圈规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众朢所归项目之所以取名龙之梦就是中国之梦这个项目的操盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负而且意在学习国内外综合商业成功的运营模式但他忽略了一点一个商业项目需要作出自己的品牌效应不是简单的模仿需要因地制宜。他后面品牌的号召力和集聚力不够后来接手的凱德商业有一个品牌号召力并且懂得如何招商。之前的运营之所以失败是因为运营团队没有根据当时的时代发展需求来调整业态?此外囚流量并非完全等同于客流量龙之梦开业初期的惨淡经营证明地铁人流并不完全等同于客流如何有效地提高商业的聚客能力品牌号召力有效减少消费客流流失才是取得租金突破的关键因素。End