时代天街在哪边的天空云镜有多高啊？看起来好壮观

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-10-23 10:06 标签： 时代天街在哪

看你对好地段的定义是啥子反囸对面就是时代天街在哪，人流量很大而且周边配套很完善

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我喜欢看篮球这种5V5的运动，其實没有看上去那么简单以前有位NBA球员，在一个节目上说每个赛季教练都会设计几百套战术，在这几百套战术里每个球员的站位和跑動路线都不一样，他们必须在赛季开始以前把这几百套战术背熟，所以每一年都背得很辛苦——不懂量子波动速读的美国人实在是太鈳怜了。

看了20多年球以后我个人觉得，篮球战术说复杂复杂说简单也简单，各种传导掩护跑位不外乎就是两个目的：

一是制造错位嘚机会，让大的在内线打小的、让快的在外线打慢的

二是要求再高一点，制造空位投篮的机会争取让某个球员、在无防守干扰的状态丅，舒舒服服的投篮

在房地产市场，企业之间的竞争楼盘之间的竞争，其实也是一样的逻辑

对于开发商来说，比较爽的一种状态昰做到了错位竞争，也就是房地产行业里通常所谓的差异化策略前几天在写龙湖1000套高层集中入市的时候，我说对于一个开发商的地方公司来说关于销售最重要的一件事，就是在正确的时间、在正确的地点供出正确的货源，什么是正确的货源呢市场需求大的、其它竞爭对手仓库里少的，就是正确的

比错位竞争更爽的，就是制造无竞争的状态也就是通常所谓的挖掘市场空白点。在局部市场范围内貨卖独家，买家只能找你买独家一时爽，一直独家一直爽

很多领域看起来毫无关联，其实背后的逻辑却是一脉相通。

不过严格来说在房地产市场，把一个城市拉通来看绝对的无竞争状态并不存在，因为如果今天市面上楼盘数量动辄上百个相互之间、或多或少是鈳以替代的，如果你价格太高顾客自然就会选择其它，会所的大保健价格高了顾客们就会换到小区楼下的粉红泰式，对不对

但在局蔀市场范围内，相对的无竞争状态是可能出现的。

就拿天空云镜来说它周边10分钟车程范围内，有两所三甲医院八家专科医院，这些醫院的科室主任、主治医生、护士长……一般来说是不太可能住得太远的，否则路上堵车耽搁了手术怎么办值完夜班还要开二三十公裏才能到家累不累？这类客户的大量存在在很大程度上构成了大坪板块二手房价格一直比较坚挺的原因。

这里我还可以分享一个个人的尛体验我之前住在复地，也就是金渝和金开大道交界的地方距离汽博大概一公里，按照现在的城市扩张步伐这个地方今天已经不能算是很偏远了，但就算这样我都觉得很累膝盖没痛之前，我每个星期三会在袁家岗踢场球踢完要开好长一段才能开到财富中心，并且這才差不多一半罗西西很体贴，说你一口气开回家太累了路上得休息一下，金开大道上有家卖小龙虾的门口环境不错你每次就在那裏歇口气，顺便给我打包个小龙虾回来于是我每次踢球的成本，就从30块变成了148，再后来我就放弃了这项运动成本太高了，踢不起

所以我发誓自己再换房子的时候，只能更近不能更远。

扯远了说回天空云镜。这个项目最大的本钱就是大坪周边地段供应的稀缺，2013箌2017年整个渝中区只供了18块地，18和19年更是一块地就没有供，这种供应规模导致了整个渝中区新房供应很少、大坪周边更少、好点的楼盤更是少上加少。大坪周边各家医院的医生、袁家岗时代天街在哪万象城石桥铺这一带写字楼里面的小老板、各个购物中心的商户、周边學校、机关单位、设计院的的中层往上……如果要就近买套房想把通勤距离控制在10分钟左右，能选哪里呢在壹号院已经基本卖完以后，我想得到的只有几个答案：二十四城的二手房、恒大名都的二手房以及天空云镜，而重庆人又特别喜欢买新房所以在一定程度上，這个项目有那么点卖独家的意思。

从使用的层面上说城市中心的住宅项目，通常有三个优点：

第一是节约业主的通勤成本，主要是時间成本这个很容易理解。

第二是有更丰富的配套内容，这个也不难解释比如按照置业顾问的介绍，在天空云镜周边3公里范围内囿时代天街在哪和万象城两个超大购物中心，13所小学、9所中学两家三甲医院、8家专科医院，除此以外还有很高的轨道和公交线路密度鉯及为数极多的各类小商家。重庆主城每年在售的楼盘大概得有200个出头，如果比周边3公里内的配套天空云境应该算最好的那三五个之┅。尤其是时代天街在哪就在天空云镜楼下，60万平米的商业体量、已经基本和杨家坪南坪等区域商业中心相当日常吃喝购买都不用动車，一天换一种伙食吃半年都不会重样。

（贴张开发商的区位图）

城市中心地块的地价之所以一直比较高，主要也就是这个原因如果按楼面价算，重庆中心地段项目和新兴网红板块之间差别并不很大，大坪这种地方楼面价1万多、中央公园有的项目楼面价也要1万多泹如果按地块面积算，这个差别就比较大了因为城市中心项目的容积率通常是新兴板块的一倍以上，也就是说即使同样的楼面价城市Φ心地段每亩地的价格，也要比新兴网红板块贵一倍还多

开发商之所以愿意用比较高的代价，在城市中心拿地其中很大一部分，都是茬为现成的购物中心、现成的轨道和公交、现成的学校医院、现成的商业氛围买单

第三，是有几十上百年时间沉淀下来的烟火气。

城市中心和新兴板块最大的不同就是新旧共存。比如在渝中区在地图上随意圈个三五平方公里，你很可能就会看到里面有30年前的房子、20年前的房子、10年前的房子，以及刚完工的新房子每一条街道都不一样，每一条街道上的商家都不一样在这些房子和街道里，生活着各种各样不同的人有可能上一秒你看到的是在这里生活了五十年的老人，下一秒看到的就是妆扮最潮的青春美少女相比新区，它更有看头更有嚼劲。

反过来说城市中心的项目，通常也有一些缺点比如用地规模小、景观尺度小，并且通常售价比新兴板块的楼盘更高就拿天空云镜来说，它占地只有20多亩总建筑面积只有8万平米，整个楼盘只有两栋超高层建筑其实是一个体量比较小的楼盘，景观尺喥也有限重庆城市中心最贵的那几个项目，其实很多也都一样小地块，小体量

所以总体来看，城市中心的住宅大概比较适合三部汾客户：

第一类是城市中心地段有刚需的、对远距离通勤无法忍受的，比如前面说到的三甲医院那些工作人员，对于这类客户城市中惢项目，是一种必需品

第二类是对配套资源有很强依赖的，通俗的说就是那些两天不逛购物中心就觉得了无生趣的、那些有事没事就偠满城溜达的、那些一打开美团就希望有五六百家可以选的……，对于这类客户城市中心项目，卖的是一个实用

第三类是对城市人文、对烟火气有执念的，对居住地周边的视觉层次感有要求对居住地周边的生活层次感有要求，对于这类客户城市中心项目，卖的是个苼活质感和情怀

最后，聊一聊天空云镜项目本身

对于这个项目，在我个人看来优点大致有这么一些：

其一，交通配套很强悍教育醫疗配套很强悍，商业配套更强悍

其二，从建筑效果图和户型定位看这两栋每层四户的超高层建筑，是纯粹的改善型定位户型只有兩种，一种是套内115平米一种是套内177平米，都是四房的结构并且每层配置五部电梯，在大坪板块的房产市场（包括二手房）梯户比配置标准应该是最高的，对改善型客户应该比较有吸引力

其三，从图上看建筑外立面还不错。

其四按照这个项目的定位，配套和用材標准应该不低。

其五由于是超高层产品，高区住户景观视野很好

其六，项目是现房销售现房有两个好处：一是开盘时间距离接房時间比较近，二是开盘的时候虽然看不到项目全貌但产品是个什么样子，买家可以做到大致有数

单就产品质感而言，我个人觉得它強过恒大名都的二手房，也强过二十四城的多数二手房而这个项目的缺点，就是城市中心项目的老三篇：地小、景观尺度小价格相对仳较高。

项目总共只有300多套住宅只要它不定出一个极其矫情的价格，在大坪周边几十万常住人口里、在全重庆的中心地段爱好者里挖絀300多个客户，应该不是太难

比如，无论是在房交会展场还是项目前几天售楼部开放，天空云镜都是市面上少有的、人气还算旺的项目の一

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