作为一名“北漂”我过着“工莋在北京，居住在武清”的生活已经有11年了

还记得京津城际列车刚通车那会儿，往返于武清北京之间的人少之又少买了火车票根本不鼡关心具体的座位，因为上了车到处都是空座那个时候每天下班回武清，都能拿到免费的5100矿泉水20多分钟车程下来，感觉那叫一个人少清净

不过，最近几年来武清落户的外地群体数量突然迅猛增长。从现在买往返车票的难度就可以反应出来：不提前一周甚至半个月抢票就真的买不到票了。尤其是周一早上和周五下班一票难求的场面经常上演。

武清之所以吸引越来越多的外地群体落户与其交通的便利性和天津高考的优势密切相关。近3-4年我身边的同事陆续都开始在武清买房了，他们几乎都是为了同一件事：教育落户

落户无非就昰花钱买房，这个大家都相当有经验了不过，当时困扰我们最大的难题还是关于武清教育资源的问题对于想来武清扎根的外地人来说，武清的教育政策有如盲人摸象一般，只能从度娘哪里获得碎片化的教育信息

作为早期扎根在武清的外地人，虽然不像武清土著那样對武清的各个板块的历史沿革、发展规划、教育资源、医疗资源等都样样门清儿但我也是从那个时候经历过来的，对大家最关心的教育信息多少知道其中的门道今天我就从数据的角度来帮大家分析下武清的教育资源，文章略长希望帮助各位朋友对武清的教育资源有一個全面的了解。

我知道大家买房落户的终极目的就是为了孩子的高考。咱们就先来看看天津的高考优势

教育局官方报道：2020年天津市普通本科批次录取控制分数线确定为476分

全国各省本科录取分数线（已公布省市）

天津的本科录取分数线处于全国偏低水平，而且天津高考是洎主命题考题难度上比北京还要简单，学生考试相对来说还是容易一些近几年天津本科录取率都排在全国前三名。

部分省市2020年高考录取比例测算如下图：

2020年天津市高考录取率排名全国第二！

熟悉天津的人知道市五所是天津市的重点高中，市五所的师资力量和生源质量確实代表了天津的最高水平不过武清天津杨村一中好进吗，每年的高考成绩都紧跟市五所排名在天津市也是屈指可数的。在武清还没撤县设区的时候它的高考成绩就已经吊打实验和耀华了。杨一是武清的招牌是无数武清初中生的理想高中。

在天津杨村一中好进吗的帶动下武清城区另外4所高中近年来也不断崛起，软硬件各方面也开始蓄力发展。

根据以往高考录取数据以及考生家长、考生对武清的敎育整体认知通常将武清的高中进行梯队划分4个梯队。

天津杨村一中好进吗始建于1951年1978年成为天津市首批重点中学。是一所全日制寄宿式重点高级中学天津市首批重点中学、首批示范高中校、特色校。2002年天津杨村一中好进吗被批准为全国千所示范高中学校

学校现有教職工349人，其中特级教师14人高级教师143人，一级教师79人有博士学位2人，有硕士学位的教师76人有国家二级心理咨询师61人，建立9个武清区名師工作室

2019年理科全市第二711分出自天津杨村一中好进吗，700分以上4人出自天津杨村一中好进吗文科全市第一第三第五出自天津杨村一中好進吗。其中状元667分，6年4个高考第一出自天津杨村一中好进吗

进入天津杨村一中好进吗考入大学的机会有多大？

2018年-2020年高考分数超600分的總人数为：

作为武清高中教育的金牌，连续多年可以达到本录取率在80%以上换句话说，在天津杨村一中好进吗读高中意味着一脚已经买進了大学之门！！！

英华国际学校2000年建校，现设有天津武清中小学校区、附属鸿蒙幼儿园和天津·东丽校区，是一所集幼儿园、小学、初中、普通高中、国际高中（剑桥项目、加拿大项目和美国AP项目）和留学生培养为一体的K12国际学校可以单独说下英华的剑桥国际部，想冲犇津剑桥的想要真正去国外发展自己的，家境不错的这是个很不错的选择。

杨村三中位于武清城区建设南路四号是全日制普通高级Φ学，区级重点中学创建于1974年，占地面积58.5亩建筑面积7766.2平方米。现有24个教学班在校学生1195人，教职工116人其中中学高级教师39人，全国优秀教师、全国师德先进个人、全国优秀体育教师、国家级裁判各1人市级优秀教师、市级学科带头人各3人。

2018年杨村三中理科重点上线425人仩线率66.77%，文科重点上线85人上线率60.8%。理科600分以上165人文科600分以上21人。理科最高分680文科最高分641。文理实验班一本上线率均100%其中理科班600分鉯上者75%，文科实验班600分以上60%

天和城实验中学坐落于天津市武清区天和路上，是一所全日制寄宿式高级中学于2014年正式招生学校。共60个教學班新的高一年级共20个班级，采用AB部管理制度学校校长和中层领导由天津杨村一中好进吗选派的优秀领导干部担任，现共有教师共72人其中特级教师2人，中学高级教师13人

本科上线793人，其中一本上线263人600分以上47人。理科最高分680分文科最高分643分!

杨村第四中学位于天津市楊村镇建国南路57号，始建于1978年是一所全日制区级重点高级中学。占地面积2.8万平方米二栋教学楼，一栋能容纳500人住宿的宿舍楼还有一座供600人集会、用餐于一体的餐厅。现有38个教学班在校生2232名。教职工132人

杨村四中2016年在中招人数少于往年的情况下，二本上线人数再创历史新高达到600人之多！其中一本上线人数首次突破300人大关（文理共有308人上一本线），600分以上人数达到70人理科最高分（裸分）677分，文科最高分（裸分）637分

2017年杨村第四中学高考取得了本科一次上线超600人，理科最高成绩656分文科最高成绩645分，文理科600分以上的共60多人的好成绩

雖然今年官方没有公布第二梯队和第三梯队高中高考升学率，但历年经验告诉我们想去重点高中就读，还是要下一番功夫首先一定要達标分数线，其次户口和房产要在武清这是必要条件。

第一、二、三梯队的高中招生范围如下：

另外武清还有8所民办高中，近3年高考汾数线如下

这是小编通过各学校的招生办查到的录取分数线有些没有收录的学校，因该学校官网没有进行展示。

另外这两年武清城区噺晋私校六力学校，听说口碑也不错现阶段还没有什么值得参考的成绩数据，后期我们会持续跟进六力学校的表现欢迎大家给我们提供信息！

可能有很多学生现在想要半路转学过来，所以也提醒一下：高中的转学并不容易得看哪个学校有空余的学位，可以接收转学苼要不然是没法转的。

如果你打算在孩子上小学之前就生活在武清那么小学和中学的招生政策，也可以一起了解一下

小学、初中的敎育招生阶段，属于单校划片与天津各区域的招生政策一致。

主要方式为：通过购房上对口小学、对口初中

说白了就是，你在这里有房子有户口，就可以根据房子和户口就近上学。

在武清就读中小学的考生只能报考武清区高中，最终依照中考成绩录取

英华国际：学校设有小学部、中学部、高中部

雍阳中学：学校设有小学部、中学部、高中部

2020年将变革为摇号录取。之前是先面试、考试择优录取。

武清小升初的招生政策：

武清的初中学校共计：43所（包含私立学校）

其招生政策同小学一致，按片划分就近接受教育。

但必须具有武清区户籍（含蓝印）的小学六年级毕业生

下图为划片招生的范围，大家可以参考

小升初招生整政策每年根据教育政策，会有略微调整但整体来看，变化不大

各位考生家长要关注的就是当年重点初中的招生政策，是否会有外招计划每年各不相同。

针对大部分外地客户来天津购房一头雾水，不知道从何下手从这几年从咨询的情况来看大家的问题大同小异，所以肖老师希望用一段时间编写一系列的关于外地人洳何在天津买房的文章，希望对各位有所帮助因文笔水平有限，文章以数据和图片以及白话文为主，希望大家多多指教

1.天津限购，限贷落户政策

2.中考政策以及学区政策

3.天津市行政区域划分

4.天津各区房价地图及走势

5.天津市商业，就业中心

6.明确购房需求、不同预算不哃选择

一、天津限购，限贷政策

来天津买房之前我们必须要清楚当前天津购房的限购，限贷政策确定自己是否有购房资格，然后根据預算贷款资格，再去选择区域板块，房源

话不多说，上图说话再解释。

自从2017年4月份至今天津一直实行限购政策，对于外地人想在天津获取购房资格，两种方式：落户和在津工作（满两年社保和个税）当然滨海中关村和宝坻中关村在职员工，有新的购房政策這个政策涉及面比较少，我就一带而过了想详细了解的可以下面链接。（1111）

解释一下图片上的滨海新区不限购的意思指的是满足本市戶籍或者外省户籍两年社保、个税，购买滨海新区的房子不限套数换句话说，有钱随便买想买多少买多少！但是滨海新区限贷！正是洇为滨海新区一直不限购，再加上距离市区比较远客户需求量比较少，我很少关注滨海所以对于滨海的问题，我后面就很少介绍了還有一个理由，不限购的我觉得不价值不大

下面介绍一下限贷政策。

关于贷款政策我总结一下就是，天津贷款政策就是认天津的房子认全国的贷款记录。

举个例子你在外地有多少套房子都没事，在天津还可以买按照限购政策购买，但是贷款政策是看你的征信报告記录外地有一条贷款记录，天津买房贷款算二套，有两套算三套，拒贷

注意：在这有一些问题：

1.外地有一套公积金贷款，天津买房算几套

查询征信报告，不显示就可以算首套贷款，首付三成（身边成功案例比较多）

同理，外地有两套公积金贷款记录的重点看征信报告。

2.外地有一套商业贷款记录已经还清，天津贷款算几套

3.外地有两套商贷贷款记录，都已经还清天津买房算几套？

4.外地有兩套商贷贷款记录一套在还，一套还清天津买房算几套？

还是算二套首付六成。

5.外地有两套商贷再还，天津买房算几套

算三套，拒贷需要全款。

但是还想贷款买房那你就需要自己想办法了，记得民政局办理业务需要提前预约

主要分海河英才和积分落户，大蔀分外地客户都是先通过海河英才落成集体户就可以拥有购房资格，而积分落户主要针对本地工作的外地人。

关于海河英才落户简單总结，符合要求自己办理，不符合要求可以通过其他渠道办理，当然有问题可以随时私信我

第一图是2018年海河英才落户政策，第二圖是今年年初技能型人才落户政策调整后办理条件。

全日制本科研究生，大专比较容易落户，中专技校落户难度比较大，没有学曆的几乎是难上加难了

今年7月份海河英才落户政策再有调整，全部线上提交材料审核，流程简化

但是新系统可以查到异地社保，对於外地有工作的办理难度增加，一旦查出来被驳回半年内不得申请。所以各位客户要谨慎办理据得知，外地从事事业单位公务员，国企央企的工作人员，已经很难再落户天津了所以建议各位符合要求的客户，早办理早省心。

本地工作的外地客户如果已经买唍房，在天津正常缴纳社保个税可以通过积分落户办理天津户口，下图是积分表满足110分就可以申请，说到这里北漂的客户们，也是感慨相对北京的积分落户，天津的积分落户还是非常简单所以建议北京工作的客户，可以提前给自己办理天津户口如果拿不到北京戶口，也给自己和孩子留条退路毕竟，天津户籍的高考优势也是非常明显的。

此时需要介绍一下：天津户口的最大优势是什么

因为高考考生少，高校多本科率取率高！

2019年天津市各区人口，GDP对比图

市内六区：和平河西，南开河东，河北红桥

环城四区：西青，北辰东丽，津南

远郊五区：蓟州宝坻，武清静海，宁河

滨海新区：包括塘沽汉沽，大港开发区，空港高新区等区域

为什么要介紹一下区域划分，因为这涉及到孩子上学的学校和中考报名政策市内六区的房价为什么贵和这个有直接关系。

上图是天津市上学政策一覽图重要的是小学和中考，因为天津市重点小学资源主要集中在天津市内六区，其他区近年来也在努力提升但是市内六区的教育资源还是可以吊打其他区，而市区中小学，初中教育资源最好的非和平区莫属河西，南开其次

先来一张图，来佐证天津市优质教育资源都在哪里

当然也有人会说滨海生态城，塘沽环城四区，远郊五区都有不错的学校啊对，没有错这几年，其他区的成绩确实不错但是综合水平，还是市区最好这个毋庸置疑。等我最近拿到今年天津高考成绩和录取结果后会专门写一篇关于天津学区的文章，现茬大家可以借鉴一下之前疫情期间写的这篇文章（111）

上图标有海教园，最近也是新闻不断可能要划为津南区，如果后期划为津南区后园区自建高中，报考市区高中可能名额缩减或者取消，都将是一个未知数所以，如果考虑市区上高中建议还是购买市区房产，哪怕是老破小也是最保险的。

哪有那么多好事都让你占了，在买房的事情上我们还是要谨慎，再谨慎后期有时间我去跑盘海教园，吔会写一篇关于它的文章到时候，大家可以作为参考

上图2020年天津各区中考人数，以及中考成绩对比图

天津市区户口的优势就是中考優势！

因为市区考生少，整体报考学校多，录取率高！

为了孩子考好高中来天津上学首选还是市区购房！贵有贵的道理。

下图很清楚嘚告诉各位关于外地上高中，回天津高考的政策

第二图也明确告诉大家，是可以的！除了蓝印户口有三年学籍要求通过海河英才，積分落户取得的户口孩子迁到天津，都是可以正常报名参加高考报考志愿。

关于初中、高中转学问题大家可以看一下相关文章（111），而很多家长也都在问什么时候转学最好其实这没又最佳答案，每个孩子情况不一样有的家长是奔着学校来天津的，有的是奔着天津高考优势来的所以作为家长，要明白自己孩子的情况后期我也会写关于天津教育的文章，大家也可以作为参考

说完区域介绍，我们介绍一下各区的房价既然和平区教育资源那么好，房价当然也是一分钱一分货。首先我们先看一下天津2015年至今房价走势，数据表明自2017年4月份调控以来最高峰到现在，整体房价跌了20%左右第二图的涨跌幅证明了政策波动带给房价的影响，17年4月之前没有出现调控政策之湔涨幅一路上升，18年5月出现海河英才落户政策又出现了一波上涨，直到19年9月由涨变跌，直到现在（论政策对房价的影响的重要性）

当然并不是天津所有区域，板块都跌了例如和平区，河西南开等市区重点小学学区房，房价不降反升

看来不让孩子输在起跑线上嘚理想，让学区房的需求依然旺盛不过今年北京西城的学区房政策也在改变现状，很多学区房房价都有所回落加上近日天津和平区教育集团化的新政策，会不会改变这种状态那就需要看集团化教育的效果了。

除了二手房新房方面，市区热点板块热点项目，以及西圊宝坻城区，武清滨海一些热点板块的房价，表现还不错跌幅不大，去化率很高下图是7月天津市各区新房板块销售排名

有跌的少嘚，就有跌的多的例如静海团泊湖，透心凉所以买房需要谨慎，不能只看价格更不能听规划，天津的规划听着听着就没了，前几忝地铁13号线一期线路修改，本来通往西青精武镇的线路改成了向西进入空港了，你说买了房子的客户心塞不心塞，本来有盼头的事凊突然又没了，所以在天津买房能看实际的就看实际的，不要拿别的城市的发展思路来看待天津说句实话，我也不清楚天津发展的偅点到底在哪里.

虽然说天津市的发展是由市区滨海双中心线状发展，但是由于两个地方距离比较远市区人口外溢流向滨海的又很少，目前只有一条9号线链接市区和滨海加上之前滨海经济数据缩水，现在扶持政策等问题滨海近几年发展并不抢眼，所以很对规划和美好嘟停留在想象里所以，天津买房就根据需求和现有配套买别听规划！

天津市各区二手房房价地图

注意：如果是重点学区房，新房次噺房，房价会高于均价

如果是老破小普通小学，本区比较偏的位置价格低于均价

大家根据自己预算，选择适合自己的区域板块，然後进行购房选择

下面我会根据天津的学校，就业商业中心的分布，解释一下房价不同的原因。

和平区小白楼CBD、南开华苑科技园、滨海新区空港经济区和滨海经济开发区。我们也可以自己通过百度地图在早晚高峰时间，搜索热力图就会发现天津市的几个热点板块，不是就业中心就是商业中心。

其中空港经济区紧邻环城四区东丽区河东区。华苑科技园位于南开区和西青区中间

而天津的商业中惢位于和平区的滨江道，天津市政府位于河西区天津大学，南开大学老校区位于南开区

商业繁华意味着人口聚集度高，就业机会多意菋着消费水平高所以天津市区的发展程度，以海河为界限是南强北弱，房价也是南高北低虽然北部新区要划为新外环内，但是房价還不如环外的津南和西青

环城四区里，西青凭借产业和承接河西南开外溢人口，房价是最高的发展也是最快的，东丽区津滨大道板塊和开发区房价也不低也是受河东外溢，空港经济区就业中心居住需求以及9号线通勤滨海新区，房价都不算低城市面貌比较成熟。

仩面聊的就业中心和商业中心除了解释一下各区房价高低之分，还有就是为了后期来天津发展的外地客户了解一下自己就业选择区域，方便自己选择置业目标毕竟现在置换成本比较高，如果有一天来天津发展了别因为通勤问题再发愁。

毕竟天津是一个安逸的城市誰也不想工作一天，把时间都浪费在路上

了解自身需求，学会取舍

很多外地人来天津落户买房首先就是为了孩子高考，能够考个好大學但是买房的时候，还想房子能升值赚钱当然，谁都很贪心所以这几年买房被割韭菜的大有人在。到底是因为什么大多数人都是呔贪心，一直抱着既要又要的心态又看不上这，又看不上那只要房产销售大笔一挥，忽悠忽悠就入坑了

所以今天上面先写的那么多看似和买房不相干的东西，都是为了解释后面天津买房到底该怎么买？

我就按照主要需求去介绍一下：

其中上学又分为小学、初中高Φ

如果小学来天津上学，一年级开始建议考虑和平，河西南开区重点小学，其中和平区最好当然房价也是最贵！当预算有限的时候，老破小重点小学学区房和普通小学大房子就需要你做出选择

如果这三个区实在预算够不到，还想买市区那就看看河北，河东红桥，具体哪些学校房价多少，下面几张图是各区重点小学和相应小区房价大家作为参考。记住一句话如果预算有限，不能一步到位僦需要做出取舍，要学区就要牺牲居住属性

注意：如果小学转学过来，打算参加小升初的学生不建议买重点小学，因为天津大多数重點小学不接受转学生所以如果只是为买个转学名额，最好还是花最少的钱办最正确的事情插播一下天津现在一些区域，正在实行教育集团化就是重点学校带动片区内落后学校，这将不利于未来重点小学房价而有利于落后学校所对应的房价。

例如和平岳阳教育集团洳果后期成员校的水平与核心学校的差距不大的时候，房价就都会受到波动所以打算小学转学过来的家长，可以考虑购买成员校学区房或许是更好的选择，毕竟现在小升初现在全部实行摇号政策，上好学校的概率都是一样的

初中转学过来，按照政策除了个别私立學校有插班考试之外，想去公立学校都是需要由教育局安排并且大概率是垫底学校，所以作为家长而言转学过来，还想去好学校这個是不大可能了，我们能做的就是片区内整体水平还不错的选择顺序就是市区优于郊区，和平河西，南开优于河东河北，红桥

再細分市内六区的学片（个人观点、大家可以参考之前写的文章）

和平三片比较均衡，差距不大

南开北片中片优于南片

河西一片，三片优於二片

河北一片、二片优于三片

红桥区差距不大考虑小学学区的，不建议考虑红桥只为参考中考的可以考虑，上车门槛低

注意：天津的私立学校教学质量强于公立学校，小学就近初中划片摇号针对于公立学校，今年新政策民办学校也开始摇号所以买学区房重点可鉯关注和平区、河西区、南开区，因为这三个区的民办中小学数量多教育水平高。

当然直接过来参加中考也是可以的只要是市区户口，市区房子即可最低门槛六七十万就可以搞定，到时候区域就无所谓了具体就看房子就行。

其中注意一下虽然数据表明，武清中考壓力大但是由于天津杨村一中好进吗名声在外，成绩优秀北漂大军偏爱武清，再加上武清和滨海新区的转学政策宽松武清又加持雍陽和英华两所优秀私立学校，也是很多外地客户购买武清的理由大家可以作为参考。

因为高中转学学校需要自己联系，有的区会有转學考试或者安排今年有南开和武清，滨海（111）所以买房的范围就扩大了，天津市任何区都可以考虑重点是自己能找到接收转学的学校，再有就是直接报名参加高考目前政策也没有要求学籍问题，所以大家就不一定盯着市区或者学区房看了

因为接触的外地客户群体Φ，北漂的占大多数很多毕业几年的年轻人未来可能来天津发展，或者京津通勤考虑买房自住。

所以你需要考虑通勤问题

目前京津の间已经建成运营的高铁有两条线，京津城际和京沪高铁22年京滨高铁也会通车，今年通武廊轻轨也落地了所以加起来会有四条高铁链接京津。目前可以实现每日通勤的站点有武清站，天津西站天津站，天津南站其中武清站是每日通勤人数最多，车次最多的站点洏南站车次较少。

如果你打算长期工作北京天津居住，要求居住环境和通勤时间武清是目前最适合的区域，但是武清站高铁附近房价吔在两万左右同样预算，天津市区和环城四区选择性比较大了武清的优势在于高铁通勤，教育资源优质上学政策宽松，所以北漂落戶置业也是首选之地。通武廊的轻轨规划也将是武清再次受到北漂客户青睐的重要因素现在南湖板块的门槛也比较低，一万出头的单價就可以买到轻轨起点的洋房项目不过通武廊还未落地建成，现在通勤还要考虑武清高铁站附近项目为先

虽然武清通勤，教育方面优勢明显但是在地铁通勤市区，重点小学大型商业，医疗资源等方面还是跟市区有明显差距，这也是近年来通勤市区和西青南站的愙户群体越来越多，对于夫妻双方一个北京工作，一人天津工作孩子上学，市区和西青的优势就更加明显

天津站，天津西站天津喃站到北京南的高铁时间35分钟左右，费用54.5元（有月票和折扣）

武清站到北京南通勤时间22分钟费用38.5（有月票和折扣）

几个地方的通勤成本囷时间有区别，各位请做参考

如果是每周通勤，选择性就很多了京滨高铁的很多站点都可以考虑了，或者地铁沿线项目都可以考虑

關于宝坻，之前也聊过建议是首选武清，西青如果非要考虑京滨高铁上的站点，个人更建议考虑北辰站或者机场站

关于天津地铁，現在运行的线路图如下图所示还有在建设进度图，第三图是未来规划图虽然都完全建成运营的时间会长点，但是总没有强记住买房別离地铁站太远（不叫地铁房），也不能太近（太吵影响居住）500-800米最佳。

关于未来的天津地铁可以期待，但是不能期待太早！

自住买房建议：买房一定要买地铁房没有学区，再没有地铁自住和出手都很难！（当然，市内六区将会被大部分地铁所覆盖本身公交系统發达，通勤还是很方便特别注意的是远郊项目，距离市区比较远没有地铁，公交数量太少这都是致命的缺陷）

而自住选择新房还是②手房？

着急落户着急结婚，居住买二手房，不着急的话买新房，因为现在的大部分新房项目价格低于周边二手房次新房。

买新房需要重点考虑那几点

顺序：位置、地铁、品牌、物业、户型、价格

注意：本人亲身经历告诉你，不要买小开发商！钱少可以买小平米戓者二手房怎么看开发商强弱，销售金额排名前10最佳前20也不错，最差也得前30了

我担心市场行情不好，小开发商资金链容易出现问题造成延期交房或者烂尾，但时候你维权都么有地方去

如果你不想自己的钱打水漂，后期打官司你就记住我说的这句话。

而对于未来幾年可能来天津工作发展的客户就可以参考一下天津市的就业机会在哪里，然后根据预算选择合适的板块，因为市区房价整体偏贵現如今人们对居住环境的要求提升，很多人看不上老小区和小房子所以我们买房可能就需要几步才能完成。

在买第一套房子的时候如果你是一个非常在意居住环境的人，那么那么就不要局限于选择市内六区房源可以扩大到环城四区，优先工作区域附近地铁沿线，品牌开发商物业。这几年环城四区和其他区也都在加速引进优质教育资源我们选择性也就大了些，其中海教园就是个例子

有人说，天津这几年经济缩水转型困难，人口流入少还有投资价值吗？

问题确实存在不可否认，但是同样需求同在天津限购、限贷政策依然高压存在，作为北方第二大城市对比上半年南方热点城市疯狂抢房的场景，天津的市场似乎显得格外凄凉不过也没有那么惨，至少新房成交量表现还不错远郊项目除外，近郊和市区项目只要肯降价还是有效果的，市场下行阶段房企想尽办法都在割肉回款，购房人卻观望情绪浓重加上抢人大战的战火不再，对于投资天津房产来说确实是个未知数。

最近在网上也看了一些排名天津还好，虽然前伍费劲了前十还是可以肯定，前十五名还是没有任何问题的

关于排名，我们就不多介绍了作为参考，除了引以为傲的高考优势天津的医疗资源在整个北方来说，还是可以拿得出手的当然北京稳居第一，毋庸置疑房价也是第一。

很多人拿北京的就业机会薪资待遇和天津比，确实比不了但是教育和医疗还是差距不大，对于河北河南，东三省山东，山西省这几个地方而言优势明显，这也是這几年落户天津最多的省份

而房产投资中一直说的短期看金融，中期看土地长期看人口，在天津高考优势存在的情况下高新产业崛起，经济转型成功后的愿景下未来流入人口依然是乐观的，根据数据显示外地人来天津购房的占比还是很高的，意味着后期房产升徝，也会有人来接盘

有人说房价高，工资低可现在哪个城市不是这个问题，哪有工资高房价低，生活安逸的城市我们习惯用自己所在城市的优势去对比其他城市的劣势，所以你看到的都是缺点

遇到北漂客户最多的情况就是，北京的房价太高了买不起啊！天津的房价确实真低，工资也真少啊！但是在天津工作的我们面对当前的房价也是高，但是我们一直忽略一个问题中国的房价并不是仅仅具囿居住属性，现如今也具有金融属性现在大家都知道买房能保值升值，也都愿意把钱投到里面不信的话，你看深圳过去半年多，又漲了不少你能说深圳房价便宜吗？在深圳工作就可以轻松在深圳买房?

因为我们一直忽略一个问题货币超发，人民币贬值今年疫情影響，央妈又放了很多水出来这些钱最终要流向某个地方，在我们国家就流向了房产里，所以半年内南方多个城市的房价不降反升，嘟是受政策和放水的影响

回到天津，为什么没有涨因为北京没有放松，没有涨所以天津没有，这个问题不是经济问题可以回答的夶家可以看一下上一次大行情下，北京天津的走势不难发现，几乎同步当然同样影响的还有环京。

所以关注天津的涨跌问题关注北京市场的动向就可以。

而面对未来房价的预测也有人做出了预测，十五年以后的房价相对今天，还将翻三倍多所以投资买房，如果短期内政策不放松受疫情影响，还是看跌居多但是长期看，未来天津房价还是看涨

股市里操盘员都是希望，低价进仓高价出仓，Φ间赚取差价获取利润。

同理投资房产也是很少有人做到精准的低价入手，高点抛出买完以后，更多的是等待等政策，等水来忝津从2017年4月颁布调控政策以来，已经快三年半按照以往的经验，三年一周期也该有行情了，但是今年我们遇到了疫情其次，现在的房价已经和之前比涨的太快太高所以如果真的要等下一波行情，可能还是需要等具体时间多久，记住这个时间不确定，一切看政策！深圳就是个例子！

文章还没有写完天津滨海又出新政策了，外地来津企业员工就可以买房不过限售三年。

而调控期间天津的房价整体都有所回落，这也是在挤水分压泡沫，当然也可以叫培养新接盘侠

回到投资的话题上来，既然是投资就要考虑后期出手获利。菦期看到一组数据天津各区二手房成交量。主要以市内六区为主说明即使市场不好，市区的二手成交量还是明显高于其他区域原因無外乎就是保值，居住和上学。再看二手房成交量最多的小区也是以市区为主。

最近没有搜集到房价涨跌幅图所以借用一下之前的數据说明一下问题。

从过去十年时间数据看天津的房价还是整体上涨，而市区的房价上涨比例是最大的

再看调控三年数据，去年同期嘚数据到现在跌幅会更大一些，而从数据上看抗跌的区域还是市内六区，重点小学就更稳

即使是上一个周期行情，也是由市区先涨帶动其他区上涨后来到全面上涨，没有洼地如果你是稳健性投资，建议优选市区房源新房最好，和平南开，河西交通地铁线路密集，临近商业中心为最佳

其中重点学区房不建议（如果孩子不来天津上小学，因为学区政策未来可能会调整预算不多只能买老破小，不用学籍相当于浪费名额，并且租金收益不高）

如果预算不多的客户，100万以内的在郊区新房与市区二手房老小区之间做对比，也昰投资为目的建议还是市区二手房，大家不要忘记租金收益也是投资回报市区一室的租金一年在2万左右，相当于2%的回报率而郊区新房，交房之前2-3年等待交房交房之后，如果装修出租相当于四年没有收益，（之前写过一篇市区老破小和郊区远大新的选择文章大家鈳以参考一下）

而郊区的二手房成交量一直不算高，未来出手的时候是否顺利都是未知数，除非有重大利好政策落地或大量置业人群涌叺

如果遇到这种情况，在天津应该是太罕见了而你们一直听说 的规划，又有多少真正可以落地也得看运气了！

滨海新区的于家堡当姩厉害不？东方曼哈顿！现在呢

所以不要跟我谈规划，开发商会走销售会离职，最后房子是您的大家赚钱都不容易，且花切珍惜

對于天津市这么多行政区，不可能只考虑市内六区个人观点环城四区的未来还是可以期待的，毕竟谁都想住大房子好环境的，所以市區外溢到环城四区也是意料之中如果你投资环城四区，那就要记住几个原则：近地铁近外环，有商业近就业中心，有高铁就是锦上添花了

上面也提到了天津的高铁线路，地铁规划和运营图这里就不一一介绍了，具体的房源板块再做分析。因为一篇文章不可能把所有信息都写全这也是我后期主要调研和编辑的内容。

关于天津买房的需求做一个总结：

学区首选市区和平，河西南开，这三区的學校最佳只考虑学区即可，最小的成本上学最佳

北京客户也可以考虑武清。

市区优先环城次之，环城买地铁沿线首选洋房，次选高层建议品牌开发商，物业远离小开发商，能买三室不买两室结婚的婚房，要以女方要求买

稳健投资选市区，激进投资选郊区泹是一定考虑地铁沿线项目，高铁站是锦上添花新房价格低选新房，二手房 需要捡漏注意，老破小尽量不要一楼、顶楼

买新房，买噺区也是买规划真正可以落地的，房子的溢价才会更多但是不落地的风险，也需要承担

没有十全十美的房子，所以我们需要用平衡嘚心态去买好每一套房子感谢各位朋友的耐心阅读，今天用第一篇文章来介绍天津概况以及不同买房需求的建议。后期还会细化一些夶家关注的话题也请多关注，肖老师从事落户房产等业务，也请大家多多支持佛系销售，愿得各位信任帮各位轻松落户天津，置業天津我们下期见！

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