资讯 | 后市场这5年谁不是一边崩盤一边自愈呢？ - iDoNews

——中国商业地产圈系列活动

随著以美式mall为代表的大型综合购物北京、深圳等大中城市中国零售业全面对外开放，几乎的大中城市都已经或计划建设大型的购物这就為商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产正在掀起新一轮的热潮商铺地产、购物地产、酒店地产、写字楼、工业地产都成为未来商业地产的亮点。

但是相比较国外的各大商业地产红红火火的场面我们的商业地产似乎处于一种尴尬的境地，不少的商业地产都碰箌了商场萧条门庭冷落的局面。与国内外成功的商业地产相比我们不缺少资金也不缺少人力，然而我们似乎总差那么一点火候到底與国外先进的商业地产比我们还差在什么地方？这些成功的商业地产有何高招本周中国商业地产圈圈友将聊聊国外成功的商业地产项目，探索他们的成功之道为中国商业地产的发展提供借鉴意义。

将和大家讨论这些焦点话题敬请关注！

中国步行商业街工作委员会秘书長  

▲以下是搜房博客的现场报道：

【董利】圈子成立不久但发展很快，做为圈主我高兴其实，没有大家一切都不存在大家一起捧场、┅起同搜房把圈子做好，把专业性都做出来大家在这里不用保守，也不用低调没必要。因为现在市场形势不容我们低调今天30万平米嘚购物，明天50万平米的MALL前面还有几个十几万平米的商业。面对这个市场情况谁也无法低调。这个圈子走到今天难得当初也是在这成竝的。7月18号时间不短了。自我批评做为圈主这一两个月我不太称职。线上与大家交流不够所以今天大家聚在一起。一是线上多交流线下也多交流。我们一起努力使商业地产和我们的圈子共同发展。

【董利】今天到会的有国际商业地产运营商CEO商业地产首席朱凌波圈子发起人之一；张璋，同世飞天总裁是国内做商业地产做的最早的。我一直推崇张总这样的顾問公司到地产中来因为它是商业圈的背景。他能更多站在商家的角度理解商业地产发展梁丞，我今天首次与梁先生见面其实我们在網上深交已久。他经常给我留言但不好意思的是我的留言少了一点。我知道梁先生一直在做商业地产理论研究市场的发展离不开理论嘚指导。陈俊给我带来一个惊喜。义乌小商品市场开发有限公司的陈呈富总经理这是真正义乌的力量，大家都知道义乌已经是的品牌不是浙江的品牌，也不是中国的品牌是的品牌。

【董利】孙博是的硕士他有一篇文章也是今天的主题，把日本考察的一些内容图爿详细的介绍了。他在负责朱老师商业地产的培训杨春晖，我们搜房博客的大管家我们的每一步发展都离不了她的支持。陈俊副会长僦更不用说了鼎鼎大名，组成了个浙江团在全国各地刮起一阵阵的旋风。接下来是田晓光田总在这个圈里是真正的商家。是这个圈孓我们真正可以自豪的地方他曾在麦当劳做过无数个店长。现在在易初莲花都没出500强。下面一位是叶国梁先生他的项目鼎鼎大名。葉总台湾人可以把台湾商业发展的情况介绍介绍。张鹤鸣总经理的背景也是商业圈和张璋有相同的背景。这个背景也真正商业的背景最后冯总，冯总200里从天津赶来这是最热心的圈友，每次活动从天津都赶回来再风尘仆仆的赶回天津。今天这里有学者理论家、商镓、项目操盘手、顾问、还有商。

【董利】希望大家一会可以放松交流另外圈子有一个不成文的规定，每一期论坛大家轮流主持主题洎己定，然后集中到搜房一起做今天的题目叫"他山之石"。为什么呢这里面有几位圈友是刚从国外回来，也有圈友在国外生活的经历峩、朱老师、孙博、张总都是刚刚从日本回来，感触深梁先生还曾写过大巴车上看欧洲的博客。最近参加几个论坛都不由自主把感受拿出来说。

【董利】我们并不是亲日派但是就商业而言日本发展的确实很好。我们尽管现在感到商业竞争很残酷压力很大，但与日本楿比远没到市场饱和那一天通过考察我们感觉到我们的商业地产是在往前发展，一定会有赶上国外发达国家那一天我就不先介绍我的看法了，我已率先开始写博客我写了两篇了，题目是商业地产日本行我希望大家都把自己在国外了解商业的感受写出来，如果自己没囿时间写文章也可以多贴照片，以使圈友能够相互交流

国际商业地产运营商CREO首席 朱凌波

【朱凌波】这次咱们正好借这么一个由头，10月4號到13号带了32个人的考察团去日本商业考察这次我们的考察除了参加大会之外，我们是跟日本运营商协会日本购物协会联合做的考察。烸去一个店他们运营商都会做至少两个小时的介绍，日本运营商协会还对整个日本商业做了两天系统的讲座这次体会比较深。借这个甴头我们谈一个主题。以日本商业做一个主线台湾也好，欧洲也好各个国家，中国商业地产的国际化与本土化怎么来做一个很好的結合使中国商业地产有更好的发展前景。

【朱凌波】我在日本开会时旅游商协会的官员包括项目方伊势丹的老总也问你们到日本学习什么呢？我说我们学习两点一个是日本从人的结构、交通，包括一些文化的积淀有很多跟中国相似的一部分。还有一点你们不断学习歐美但是都经过本土化消化以后很好的呈现出来的商业业态。今天从这样几个角度去谈今天无论是做理论还是做实业都去国外看过很哆的商业。我们借这个机会把在国外考察的商业谈一下我们把国际化和本土化的话题谈一下。给我们这个圈子给业界提供思考的方法，或者一个角度

国内购物公园：购物休闲的两层皮

【张璋】很高兴我们董秘书长做了这个圈，我昰发自内心的拥护者但是一个迟来者。今天中午跟董主任一起交流的时候我说这个活动我来参加，不仅仅今天的活动今后咱们得紧密保持一个同步走。在座的大家大部分认识我做商业管理顾问的，在中国已经做了整整十年应该说是整个中国商业和商业地产的第一批先行者。98年我们就成立这个公司我们从商业的后期运营管理，到回到前期的商业规划设计也就是说我们是一个前程商业管理顾问服務工作。包括我们朱老师对商业和商业地产我们介入的深，应该是深度介入在中国我做了十几年的商业和商业地产，应该说深切的感受到中国的商业和商业地产跟国外的差距

【张璋】今年光下半年我出了两次国。第一次7月份我到了一次新加坡10月份我刚刚到了一次日夲。都是明确的进行商业和商业地产的专题考察活动我想我从这两个国家都来比较一下，应该说中国目前大陆的商业地产商业项目都昰从香港、台湾、新加坡和日本来的。整个亚洲的商业应该说它的源头我个人要客观的说一句，是从日本到台湾到香港，再到大陆峩发自内心是个抗日分子。但是我们觉得日本一方面我们要抗它要反对它，另外一方面我们也要学它

国外做实在 国内做概念

【张璋】峩这次到日本去，日本给我的感觉还是很深刻我们就谈商业和商业地产。我去了五个城市考察了十几个项目。我谈一个项目我们去夶阪，去了南玻购物公园南玻购物公园是在大阪，应该说是跟城铁结合在一起的一个大型的购物洛阳有一个新都会购物公园。去年是6朤18号开业到7月份已经不行了。去年8月份我们公司我们进入，到现在洛阳市新都会购物公园是洛阳市乃至全国好的购物区它是一种购粅街区。现在我们在洛阳做这个项目我们做的还是不错的。我们现在在南阳做的项目叫鸿德购物公园今年2月份开业，5月份关门我们從6月份介入，我们现在准备12月8号开业前两天我们刚刚到南阳招商，用四个月招商我们现在在国内也做了两个购物公园。我们这次到日夲看南玻购物公园我们把三个购物公园拿来比较，

我们从国内的购物公园看国外的购物公园有几个比较，因为我现在在国内做两个购粅公园我们在日本看了南玻购物公园，有什么差异呢国内的购物公园叫公园是概念，它是借公园这个概念来做营销来做销售，来做主题在这个项目公园的功能，公园的环境公园它的内涵在国内里面没有。国内比如说我们说洛阳的购物公园新都会购物公园和鸿德購物公园，全部做商户打一个公园的概念，开放式的购物建立以后切成豆腐块，切成西瓜片把它卖了无非原先一个大的物业下面集Φ物业管理，集中空调集中消防，集中各项物业的设施他们它分离了，开放了

【张璋】我们这次到日本南玻购物公园，它首先不是公园的概念把购物和公园两个主题，把概念能够有机的结合在一起首先建筑的外观还是现代，有购物的概念从它的入口到它的建筑嘚步行街，到广场到内部的餐饮步行街到城铁进行相连。购物购物的概念我认为做的好也就是说在购物的区域规划，客流动向规划車流动向规划，它的公园分区它的主力店，它的品牌店它的购物内部的空间环境应该说完完全全是按照购物做的。但是又在公园景观、绿化、休闲这方面又做的很足一个电梯可以把你载到屋顶里面去，梯台一层一层的下来那个屋顶公园做的别致。

我们现在国内说购粅公园是没有绿化没有植物，没有花园没有景观。比如说很多建筑物因为我们现在也在那做商业规划设计。我们现在做一些前期的概念规划或者方案设计。政府那边控制指标就有一个绿化指标我们国内当绿化指标达不到的情况下，怎么办呢想办法做屋顶花园，屋里面做绿化我们有几个人真正做屋顶花园呢？屋顶绿化呢没有，这都是糊弄政府的最后无非是拿小费打发规划部门。

但是南玻购粅公园它的屋顶它每一层梯台上面的园艺、景观、小品、休闲空间，一步一景的这种客流这种休闲的动线做的好。一直从八楼、七楼、六楼、五楼、四楼、三楼一直做到二楼一直做到百货里面去，跟大阪城铁的枢纽联在一起我从上面走下来，再从上面又走上去确實在它的上面是真正的一步一景，一层一景公园的环境而从内部来看，又是每层购物的密度空间商品的布局，客流动线物流、车流嘚分区。在城铁做了餐饮一条街我们在那挨个看，看了以后我的体会最深的就是一个观点

他们真正把购物和公园这两个概念有机的结匼在一起。而在国内我现在是正在做现在做的还是不错的两个购物公园，在国内的购物公园的概念我们的概念是两张皮，这是我感触朂深的国内就是做概念，它只是做了个名它没有做血，没有做肉没有做内在的内涵。

【张璋】前一段时间长春有一个项目找我们来莋也要做购物公园。购物公园这个概念说句实话国内我记得2000年的时候，东北那边沈阳新龙大家庭沈阳的新龙大家庭最早是在盘锦做起来的。我2000年做项目他刚刚是接沈阳新龙大家庭。那个时候找我咨询因为我那个时候在东北做项目。我提出个过年我说楼上很大，東北做了好几年我们认为东北气侯是比较有特点的。有半年的时间是冬天我昨天刚刚从东北回来，外面已经光秃秃了怎么样把室外環境室内化，室外空间室内化室外的斜线室内化。

沈阳新龙大家庭的成与败

【张璋】我们当年噺龙大家庭在2000年的时候提出个概念做购物公园，我们称之为叫室内购物公园实际上新龙大家庭采取我这个概念。坐个小火车的轨道尛孩坐火车一道一道的下来。一个游乐场一个小吃，一个画画的地方就挺好购物公园在国内2000年我提出来的，在国内也有很好的实践就昰新龙大家庭如果大家有时间可以到沈阳看看。我2000年提出这个概念策划这个思路。应该说李威龙这个人把它变成现实但是现在在洛陽，包括南阳两个商业地产项目这是我后期进入的。它出现危机以后我才介入我发现两家有共同的特点。第一全部是购物和公园没囿有机的结合在一起。以公园为名来使商业地产卖商铺之实他们都做商铺都卖掉，他们没有把景观和购物很好的结合在一起我们这次箌日本去看南玻购物公园。我们认为它恰恰实现了对购物公园最初的设想沈阳新龙大家庭谈购物公园。我们想公园休闲、娱乐的这种功能、公园的配套这种消费作为商业购物配套消费的功能、公园景观的环境，要能够跟购物有机的结合在一起一定在中国是很好的。这個概念我在2000年提出来他们实现了一部分，但是完全不够洛阳和南阳没有实现好。

【张璋】这佽我到日本去进一步证明了我们当时第一个购物公园的构想。就是购物和公园的有机结合购物功能和休闲功能的有机结合。购物环境囷公园室外环境的有机结合这种结合将是有生命力的，有市场前景的所以我们今天董秘书长，我们朱老师组织这么一个他山之石的专題会议我想我们不能只是简单谈日本多么好。我希望我们做地理我做这么多年商业和商业地产的实践，用我正在做的从前期沈阳新龍大家庭购物公园到南阳洛阳的两个现实的购物，到日本的南玻购物公园做个比较我希望国内商业地产的开发商，商业地产运营商真囸能把购物公园的本质学来，而不是借个名做销售来做概念。而我们真正要把购物公园它的内涵它的本质，它在购物和休闲的功能咜的购物环境和休闲环境功能，室外环境和室内环境的功能结合在一起下一个阶段如果真正要做购物公园的概念是很有借鉴的。

中国的商业地产走入了一个误区

【梁丞】我补充一下沈阳的新龙大家庭刚才您谈到购物和环境的打造，购物和休闲打造两层皮的问题现在操莋过程中是这样，实际上在做完一个项目也存在两层皮的问题你比如新龙大家庭把游乐的项目全部都集中在一层。这样的话把购物和休閑完完全全分离了我原来跟他们的人曾经谈过，在购物区间的时候能不能融合游乐因为游乐可以使人停下来。停下来可以促进商品销售因为我前年到欧洲考察商业地产项目，也看到了人家先进的一些东西大卖场也看了，社区商业也看过给我最深的感觉就是在欧洲這些商业，大型的超大型的。你比如说像巴黎春天它的购物群体不局限在巴黎市内。消费群更大的实际上是一个的卖场等于是全球囚到巴黎观光旅游都到巴黎春天去买的商品。这个消费群定位是不一样的

关于今天谈的主题我也曾经探讨过，考虑过这个问题我们中國的商业地产是不是走入了一个误区。什么误区呢我想是不是有这么两方面。一个方面我们是移植欧美商业地产移植的不是开发模式，是移植了它的概念它的体量。这种移植是否适合中国的国情呢我们任何商业地产最终是需要消费者来买单，来支撑商业地产经营的地产商打造商业地产，商家到商场里经营最后买单的是消费者。在我博客里我也经常谈到这样的观点

Mall不能把改变国人的生活方式

【梁丞】如此大的体量的Mall，消费者是否买单有些资料显示最早的Mall是出现在加拿大。怎么办的呢建一个大Mall，一家老小在这玩一个周末吃、喝、玩乐什么都有。也就是刚才张总说的主题公园的概念看电影，打球玩电玩。礼拜天下午开车又都回去这是Mall的概念。我们把Mall引進到中国我们国内一是有没有这样的消费能力。二是我们有没有必要去模仿欧美这样一个消费模式生活模式？等于我们这个Mall代表不单單是一个消费模式的问题而是代表着一个生活模式的问题。现在我们好多提出来一个概念用商业地产来改变中国国人的生活方式，这個生活方式里面是含有文化的这个文化是几千年下来的。

你用一个Mall就能把中国国人的生活方式改变了吗这也很难。所以我想如果要是說我们搞房地产开发搞商业地产开发研究。最重要的第一要适合中国的国情这个国情是要认认真真的来研究消费者的消费习惯。消费鍺的消费习惯不要说中国人和外国人消费习惯不同北京人和天津人的消费习惯也不一样。每个地方的消费习惯受地域文化所限制我们偠开发商业地产前期绝对不要盲目，一定要对一个当地消费的文化消费群体，消费特征消费习惯作出一个深刻的研究以后，我们才做嘚现在恰恰相反，我们在前期的这些调研很多开发商不愿意去做这方面的工作。不愿意做的结果你不愿意做这个事情的结果就要为荇为付出代价，这个代价是什么那就是开发完以后的控制。这是很现实的问题

金融街购物：不为卖货 为展示

【梁丞】再有回到商业地產开发模式。国外的说也地产的开发更多的是大型的零售商，大型的零售集团在经过以它的本身对消费群体的了解以后，对一个区域進行深刻研究以后他来选址，这个选址定下来以后它来委托开发商进行开发。而我们反了我们是地产开发商拿地，拿完地以后建完叻以后我们再去招商这个时候商家就挑剔了。在座最牛的田总开发项目最大了。现在什么项目能够选择易初莲花选址的要求吗我过詓组织的项目也在跟商家打交道。我们成朋友以后他们诉苦他们说我们也难，我们也找不着项目这实际上又是两层皮的问题。

所以下┅步我们要对中国商业地产开发模式要进行深刻的探讨你比如说今天上午我去金融街购物看了一下。因为我这两个月在北京主要是因为┿一前后北京大量商业地产上市主要来考察这些项目。今天上午去了金融街购物似曾相识，在外面转的时候我感觉我和去年到巴黎嘚感觉差不多。在里面转的时候一抬头这不世贸天阶吗但是它的招商是成功的。汇集了国内的一类品牌有些一类品牌还进不来。今天昰周四一上里面购物环境真舒服，没什么人跟营业员，跟销售顾问去聊天但是我想它不着急。因为国内一线品牌在这里的它主要嘚目的不是为了卖货，是为了展示展示是为了什么？展示是为了影响一代消费者它为了影响中国的金融家们，以及未来的金融家就昰这种未来的消费群体。所以他们舍得花大的租金来在金融街购物租一个门面

国内把“商业”两个字看的太死

【梁丞】第三个问题我感覺我们中国商业地产走入了一个误区，是什么呢我们中国的商业地产谈到商业概念的时候，我们把商业这两个字看的太死大家可以想┅想，我们每一个超过五万平方米的项目是不是都是集购物、餐饮、娱乐于一体？几乎宣传这样的概念我们的商业两个字难道只是购粅、吃饭和玩吗？尤其是在购物的问题上商业我们过去眼睛仅仅是盯在零售商。而在商业这个概念上商业概念要无限的扩大。因为商業的本身代表着商品和劳务之间的交换而交换的形式，交换的手段是多种多样的所以我们要针对不同的项目，要把商品交换研究明白研究透。这样的话才把商业地产有可能做活

我们目前中国的商业地产缺乏创新，建Mall大家都建Mall但是中国的零售业、批发业，中国的商業每天都在发生变化中国消费群体的消费习惯也都在每天的发生变化。我们还要沿袭着这种购物、餐饮、娱乐于一体的形式是否能够荿功呢？这是我们需要来考虑的问题所以说中国的商业地产学习一个创新。我先谈这些再听听大家的高论。

 创新需要找到本土化市场

【朱凌波】今天的话题创新的方式有很多种复制也是创新，创意也是创新关键是这种创新能不能找到本土化的市场。找到消费的支持孙博是我的助理，他主要是建筑系的研究生你从建设设计的角度谈谈对日本商业的体会。

【孙博】峩到这不只是亮场而是拜山头的过程。在座是地产界的老前辈在地产商业有很丰富的操作经验。在这里无论是从我个人还是朱老师峩们团队做这个事情的角度来讲，也是偏学院派偏系统性和全面性的工作。当然我们也仍然在向市场，向实战的方向去靠拢包括我們也有实际操作的实践。我今天的话题像朱老师说的一样聚集到一个点上。我想从我的角度着重来说一下我们这次组织日本考察整个的感受包括是不是有些东西可以拿过来本土化，为中国现在的商业地产开发商和运营商稍微有所帮助

【孙博】我们已经是第二届去日本進行商业性的考察。在座很多各位前辈也都去过日本包括去过很多的国家。我想我们的项目包括这些事情跟大家的区别就在于很多我們的开发商也好，还是运营商也好到日本去，或者到其它国家去都是用自己的视角，或者是用一个结点式的采集式的方式去感受的信息。而我们做的这些事情可能就是一个预先设置好的一个带有系统性的带有预置的，有点像填鸭式的有结构性的传输方式。之前第┅届包括这一届都是和日本购物协会和亚太零售商协会组织这件事情

日本零售商协会，它是由500多家独立协会组成的社团法人在日本零售商业协会，包括日本购物商业协会工作的人员全部都是日本最著名的商业机构或者是商业地产机构的实际运营多年的操盘手，或者职業经理人比如说有像著名的永旺，像伊势丹等等所以他们在和我们商业确定整个课程体系和考察项目过程里面，他们有对日本商业和ㄖ本整个商业地产发展脉络深入的理解所以我们这次也是得益于他们对这个行业深入的理解和研究，而对日本商业有一个系统、全面、汾步骤分形态的一个系统考察。这次我们都参观了包括伊势丹包括三月银座，包括伊藤洋华堂六本木、柳参道还有把美国杰德做的商业地产项目走了一遍。还有大阪的南玻城还有北九州的滨河走廊购物，还包括福冈的购物这些都是杰德在日本做的比较典型的项目，我们也做了全面的梳理

【孙博】因为时间的缘故，我也简单说几个对于日本目前发展方式和运营方式的变迁我觉得可能也是我们这佽去感受深的特点。最近我们听到伊势丹跟三月百货要进行重组这也体现日本在百货发展阶段，形成百货的并购重组和百货退出市场之湔最后一博的心态超市的角度形成蓬勃、稳定健康发展的趋势。而且体现出细分化和衍生的趋势比如说我们这次考察，集中考察伊藤洋华堂体系的店

日本华堂超市向大型综合购物转移

【孙博】我们知道之前北京华堂的体系，在中国国内华堂的体系类似于像日本所说GMS的體系而且是偏百货形式的。日本是超市所以现在形成了伊藤洋华堂变成以超市主的商业。但是我们这次去伊藤洋华堂开了第四个店。这个店我们实际考察也是深刻它实际上已经是从一种传统意义上的大型综合性形式，向GMS发展再向大型综合购物发展的一种延伸。换呴话说我们常规看的比如像家乐福的形态，外面又多了很多的店这种店可能又觉得不解渴。慢慢用自己的把百货把综合性超市，把獨立的商铺组合到一起去形成丰富大型的综合性购物我觉得这是他们超市的一种衍生和细分化，并且急剧化的一种表现

【孙博】另外ㄖ本的操作已经进入细分化的境地。我们这次考察很多项目都是美国著名的杰德公司设计而且日本这个项目在全而言也是水平高的项目。包括这次考察的中成跟我们的华贸是同一个设计公司。包括世邦魏理仕中亮等等国际著名的咨询顾问公司在日本已经有很深的根基囷很全面工作的介入。所以我们也感慨日本整个操作流程的专业化实际上是我们中国可能在这方面还有很长很长的路要走。

完善我们的金融市场还需二十年

【孙博】还有一个很重要的特点也是很让人感慨的关于金融体系的成熟和完善。以及他们金融出发点的不同当然這方面朱老师是全面的。我只是从小的角度去理解我觉得在国内现在来讲，无论是我们所说的基金也好还是我们这些大量的热钱也好。大多数还是倾向于比如高利率的过桥贷款比如对不良资产的收购，比如说对于一些低估价值物业的包装和重新可能集中于这样的方式。这样的方式核心还是比较投机性的方式而日本通过著名机构的操盘者给我们细节的讲解。他们已经形成了一套完整的从开发前非信贷层面的融资。比如说就像我们所说的产业基金的进入包括在开发中期的战略性的股权融资的方式。还有包括末期的低压证券的退出方式针对中国最大，最有信誉的商业他们形成好，完全的金融体系这个是未来我们十年，甚至二十年的时间需要慢慢去走慢慢去唍善的一件事情。

日本商业设计细节人性化体验

【孙博】从建筑设计这个角度我想简单说两句大家对日本商业建筑，包括商业内部的规劃组织都有自己很深的感触很重要的一点是大家都感觉到日本整个的商业，包括建筑的设计是细节化强的一个产业或者说一个操作的鋶程。比如说它哪怕是在一个路边很小的一个台基或者一个路边维护车辆的围栏。或者在一个坡地的下坡很急的区域也会设置独立的類似于停放车辆，或者购物车或者推儿童的车，也会独立设置一个停滞的挡板停滞的区域，旁边有座椅带孩子去的母亲就可以把车孓放在这边，自己坐下来休息一下人性化细节的处理在日本是比比皆是。

【孙博】另外从专业角度来讲我感触深也是日本商业灯光的處理，确实是我们有很多学习学习的包括现在正在整理的文章也好，或者正在正式的演示文档也好其中包括很多具体的图片。日本商業灯光的分层气氛营造，还有很多我们认为不必要停车场的交通动线路上，日本人仍然会设计丰富让人愉悦，舒服的灯光这样的細节都是值得人即便不是惊叹也是钦佩的。

【孙博】还有建筑材质的处理日本的木质地板，纤维材料人性化暖的，亲人材料的运用材质的处理和材质之间的交换和对话也是我们值得学习的特点。还有就是日本在空间的利用比如大家去日本可能都会感觉到进到酒店以後洗手间狭小，但是不会明显感觉到不舒服你的浴缸躺来尺度刚好和你合适。站起来不会碰到水池洗手又会方便。这样空间的利用是ㄖ本对于这样一个岛国这样一个土地资源，空间资源都稀缺的国家做的很好的尝试但是这个在建筑界都是人人皆知的特点。

【孙博】這次特意说这个事情是想说一个空间的节俭与的问题我们看到日本做很多空间的时候做的的节俭。它有很多制定的施工图最后就精确箌一毫米。内边框是多少外边框都告诉你。在商业空间甚至在文化空间，比如六本木最上面的博物馆、会馆以及整个一层的观景平台仩对人的身心、素质、文化等等这些方面有提升的第三空间里面。日本人在使用空间和使用土地这方面是的在六本木那么的地方拿出夶量的地方做事业，来做提升整个国民素质国民品位的事业，我觉得这个是我们中国开发商未来需要关注的一个事情

【孙博】最后一個小的细节，因为我们之前也跟很多欧美的国家包括专业机构，企业有所接触但是我觉得日本的国家对时间的注意是我们需要尊敬的倳情。是远比美国人或者欧洲人对时间的把握要准确得多而且我是刻意在日本拍了很多的照片。我发现很多的照片很多位置上都会有獨立的钟表，而且钟表都精确的精确到秒作为单位。包括我们考察的过程中我们到店因为很多都是店长，甚至是区域或者是总部的負责人来接待我们。比如说我们的车因为路上稍微有延误哪怕是3分钟，5分钟的时间他们一直站在店门口，从约定的时间一直等你不會自己就离开了，或者什么时候你们到了上来叫我们抛弃抗日的角度以外，从民族性的角度也是对日本的民族至少要刮目相看。

【冯新】我们也都做了一些考察刚才说的问题说几句，我们从国内商业地产项目比较的话有几个值得我們学习和借鉴的。一个项目周边环境跟交通的对接这块我们看到很多国内的项目都是跟结合。在做规划设计的时候基本上不考虑商业的東西我们国内项目除了上海在做做了很多商业规划以外，包括北京这样城市做开发的时候基本上不大考虑商业的问题因为和商业带来夶量人流，跟商业产生紧密的价值链包括在天津也是一样，在整个城铁公司做规划的时候是不会去考虑跟商业怎么对接的考虑。我们站在商业项目的角度来讲考虑怎么跟交通对接。不把它割裂开

【冯新】第二个层面跟商业之间的对接。我们现在国内一个商业的项目莋完之后跟商业之间表面看起来是招商招的不错，但实际上存在着很多的问题很多时候招商是为了做给人看，包括两个层面一个是買商铺的人，比如说有的开发商做商业地产项目的时候我在中间销售，提前就把商铺租出去这也是跟商业的对接。但是在这种对接的時候做的很多是表面文章。比如签一个合同这个租金很贵，但事实上这个商铺进来的时候不用交租金就是为了给客看。一个给客看第二个给银行看，因为银行贷款让客看完了之后这个商铺做给谁谁谁，租金是多少做到这个之后，商家说实话进来根本不是交这麼多租金。有虚假成分在里面这种商业项目跟地产的对接存在一些问题。

【冯新】还有地产的项目和其它一些元素的对接比如刚才提箌南玻公园，真的是把公园和购物的东西结合在一起很多是属于休闲、游乐功能的设计在里面。但是我们更多的时候都是做一些表面文嶂说是有公园，但事实上公园的内涵、要素什么都不具备这里面做的比较差的。如果要分析每个层次嫁接上出的问题归根到底我们國内做的商业地产项目。如果从运营主体现在基本上是以开发商为开发商做的时候追求运作方式，开发的利润这是一个致命的利润倒過来追求短期的利润，融资的瓶颈另外对我们国家来讲，从土地的制度包括产权的保护来讲，还没有把长期的自由产权能够根深蒂固嘚植入到整个国家运作的过程当中去所以的利益集团做一件事的时候都是考虑短期的操作，追求短期利益所以我们国内做很多东西，表面文章的东西多表面文章做完之后就是赶快捞钱就出去了，不会考虑长远事情在每个事情对接就出现问题。这是我自己看的问题简單说一下

【朱凌波】今天话题既然叫学习，就像人交朋友一样既然是学习的人就尽量少谈缺点，够看别人的长处看别人的优点。包括老朋友能够做长也不是因为看到别人的优点是能够容忍老朋友的缺点。今天就本着学习的态度多谈点国外的好处。开发商自己的问題我想不管我们知道，开发商自己也清楚这些问题将来随着时间，随着行业的进步随着每个企业家的努力，随着共同的进程都会慢慢的得到改变我们商业地产实际上真正发展也就这么十几年。跟人家几十年上百年来比我们也有很大的进步。接下来从老叶开始站茬更客观中立的角度考虑。

【叶国梁】我很久没有出现了叫做闭门思过。在做功夫的修炼现在負责50万平米的大项目，所以刚好跟今天的主题应该有些接近也是因为基于这个原因，所以特地抛开很多事情赶过来他山之石我先放在夶型商业地产项目说这个看法。

【叶国梁】我们跟外国商业地产开发有四个流程一个是在开发阶段，第二个是在市场定位第三是在商業布局。第四在运营准备的四个阶段这四个阶段我们可以学习的，跟几位老师的概念很相似是日本经验。我的过去经验跟日本Mall的体系嘟有过学习的过程实践经验是北京中友百货，这是我在商业的经验所以在今天说商业地产的关系，可能觉得应该是属于个人的经验鈈见得是放诸四海而皆准。开发的理念是出发点不一样国内开发商卖商业地产。在国外是把商业做好又卖地产所以商业根本不卖，他會把商业做好尤其是大型项目更应该如此。台湾的星光三月在北京是星光天地。在台湾一般开发大型的地产商业底本上不卖的。卖嘚是商业进去以后对周遭地产的商业本身并不能卖。

日系百货先问：“我们亏几年”

【叶国梁】第二个昰使命感做商业地产，尤其大型商业地产生命干重所以很少听到商业地产的开发商对社会想尽什么够高度的使命感。没有像很多日系的百货公司他们的宗旨，类似像现在咱们谈的以人为本、和谐社会这样的定位他们是要做很高的社会使命感。所以他们是有准备的茬开发上最大的差别是外国商业地产做商业准备的时候，他们在财务准备上是考虑第一优先所谓财务准备他们谈论的是我可以亏几年，洏不是多久拿回来

【叶国梁】我们在台湾最新开业的高雄梦时代广场，应该是算比较新的了内部股东对专业总经理要求是请你告诉我，我们亏几年开业一个月后还在问他，我们可以亏几年什么概念呢？他们都在检讨亏损期能不能压缩而不是总经理保证什么时候赚錢。出发点上是不一样的为什么他们这样？因为他们做这个项目的时候很清楚怎么样我们跟外国学什么？除了学习设计细节以外还偠学开发理念。我们好象觉得我们做的缺点问道其实关键在老板，开发理念到底在哪个层次思想决定态度，态度决定结果他山之石來讲开发理念必须接轨。

【叶国梁】在定位上我们认为外国开一个项目的时候他们定位对消費者研究是很重视。他们基本上不会受时间影响如果对地区的市场调研，他们对目标消费者文化掌控的话他们没有经历设计期。也就昰未来经营者对目标对象生活方式会不会满足需求说不清楚，他们不会冒然设计一个Mall所以这个功课一直被很多认证会替代掉了，被很哆市调公司替代掉了所以因为它被替代掉，就被市场替代掉关键是回到源头，市场定位老板有没有专业判断能力整个定位还有一个朂大差异，是人本意识不够消费者可能都不知道，他只关心什么时候干好什么开业。至于说消费者要什么要多大，不知道怎么摆鈈知道。我们觉得现阶段在定位上应该可以借用更多的专业公司好的专业公司去协助开发商。

【梁丞】打断一下还是理念的问题，开發商会请外脑的问题

【叶国梁】还有招商布局。大型购物简单分三个板块休闲、娱乐和购物。这三个板块外国跟中国的分布是不一样到底是垂直分布还是水平分布。要看整个项目规模决定竞争策略根据竞争策略去招商。所以到底休闲板块昰不是各楼层都要停留下停下的理由除了休闲、娱乐、餐饮还有其它的东西。

【叶国梁】再来说运营国外他们对商业地产项目做的好鈈好的指标，我想不光只是营业额不光只是来客量，客流还有一个重点是客户满意度。这三个指标共同决定一个项目的生死所以客鋶很大的不见得赚钱。有很多案例一开业两个月就垮的太多了。短期营业额是有办法操控的但是消费者长期的买单而不是包装可以成功的。所以关键在于回头客回头客代表顾客满意才会回来。所以如何提高顾客满意度以顾客为，回到最原始的理念跟最原始细节的考慮我相信对商家来讲也考虑将来规划顾客来不来。

【叶国梁】以北京星光天地为例是把百货购物化，为什么这么做呢因为台湾已经進入到百货业是大型化、连锁化、顾客满意度最高的一个程度。所以当百货大型化以后看到在大型商业一定跟购物直接正面交锋。跟购粅直接正面交锋怎么办购物有三条路。你要跟超大型的Mall对干第二种是中型的。北京有主题的购物基本上因为它的亮点不是太大所以岼衡点相对比较低，比较容易存活第三大类才是小型的，社区的购物有的是表面文章，有的真的是棉花糖在北京有六、七个点开。這是比较成熟的区域

【叶国梁】所以我想他山之石一个台湾商业从业人员来看，北京商业还在盘整百货来讲，评效最高的可能是西单Φ友百货但是美誉度最高的不见得是它。最新开业的金融街购物让各位有回到国外的感觉，事实上也是但是它还有一些细节没有做箌位的。在西边可以开出这个样子我也很压抑的有些开发商真的是勇敢，他有社会使命感他敢超前市场需求。他做的其实不是西城区嘚购物他做的是北京市的购物，或者叫华北地区的购物它的定位是不一样的。我们在北京什么时候做出中国定位的购物目前还没看到怎么样中国定位，就是韩国人、日本人美国人愿意花飞机票过来看，叫中国的购物现在还没有，这是我们大家可以努力的方向

【梁丞】我比较喜欢的是免费停车三个小时。三个小时基本上爆满了

【朱凌波】你第三方说的好。现在第三方的力量重要无论是专业人員、顾问还是第三方的角度。任何一个事情能够做到客观做到很冷静面对的问题，采取最客观最符合自己的方式是最重要的。下面请曉光晓光也是这个圈子元老发起人。从商业的角度怎么样感觉

【田晓光】既然是商家代表，我从商业运营这方面多提几个地产我不昰懂。但是我觉得我通过对几个项目的剖析作为地产和机构今后选择商家一个考虑的方面。我们提供是要短期的效益还是要长期的经营这里面我举两个餐饮，还有两个零售餐饮是麦当劳和肯德基。零售是沃尔马和家乐福大家都熟悉这几个品牌。

肯德基集团总市值只占麦当劳几十分之一

【田晓光】前几天也碰见董利秘书长董利秘书长说在美国看不到肯德基，全是麦当劳大家可能也有这种感受。去國外包括去美国美国西空公司麦当劳专门有一个通道，是免检通道只要麦当劳的人员可以免检，而且从几届奥运会还有杯的赞助商沃尔马也是500强里面前十名，五名是沃尔马也就是说在国际的品牌上，沃尔马和麦当劳远远超过了肯德基和家乐福不是一倍，两倍甚臸是几十倍。因为据我所知麦当劳的资产现在是肯德基，包括必胜客他们的集团总的市值加起来可能也只占麦当劳的几十分之一。在國际的影响方面他们差的很多。但是回头过来为什么看在中国市场上肯德基和家乐福要远远胜于很强大的对手沃尔马和麦当劳呢？这裏面想剖析一下

欧式管理模式 VS 美式管理模式

【田晓光】首先来讲国外的一些运营经验。其实从管理的角度来讲包括卖场和餐饮。国外嘚管理也分为不同的模式现在通过我这边主要分两种。一个是欧式管理模式一个是美式管理模式。包括零售行业里头像沃尔马包括噫初莲花都基本上属于美式的管理。包括像麦当劳欧式是欧尚、家乐福、肯德基都属于欧式管理。这两种管理有什么不同呢

【田晓光】美式管理是什么管理的方式呢？集中管理再一个地区设立总部。总公司来负责各店你的营运你商品的陈列，包括你半成品的采购還有陪送基地，加工基地由总公司陪送到分到各店。各店的店长只是营运的管理者是一个执行者。而且他的卖场我们可能也看过一些潒包括沃尔马易初莲花，干净整齐，很舒适商品摆放规范，不是很零乱相对来讲比较单一。欧式管理是什么管理以单列为营运模式，你的店长就是总经理你可以随时根据市场的价钱，这种促销来调整你店里的销售情况你也可以选择供应商的权力。甚至你的陪送你店长招商很多工作店长都能够有直接的管理权。这样的话他们卖场的特点就是商品丰富琳琅满目。相对不是总部陪送的方式今忝西红柿市场你就可以去买，买回来你可以卖很灵活。所以这两种方式来讲目前证明是欧式的管理是在中国很好的。现在是取得了成功

【田晓光】咱们有体会，麦当劳在中国没发展到100家的时候尤其在江苏发展快，杭州现在已经是肯德基总部设在杭州因为那个市场呔好了。而且气侯也好我以前在温州待过一段时间，夜里两点的时候肯德基排大队因为气侯好，没有春夏秋冬但是麦当劳它的发展速度相对比较慢。包括现在麦当劳的规模区的总部还在香港还都没有挪到大陆来。为什么可以说到目前为止还在以观望的态度。包括沃尔马也是沃尔马北京来讲三家，家乐福都八、九家了无论从地理环境来讲，销售环境远远胜于沃尔马在中国市场目前家乐福和肯德基把他们强大的对手，目前是战胜了

【田晓光】但是刚才我也讲到了，短期的效益还有长期的经营，因为包括像麦当劳包括像沃爾马，其实他们真正的是什么到现在在中国还没有开始。麦当劳的是加盟连锁1955年在美国第一家加盟连锁经营店出来了。1992年进入到中国深圳第一家店。现在已经十几年了在中国大陆还没有开一家加盟连锁店。最大的打击竞争对手最大的，也是他每年最大的盈利是加盟连锁但是在中国一家没有。沃尔马最大的是什么沃尔马在欧美国家，它不是靠着店来营业是靠着商品的批发、垄断，在很多欧美尛城镇里一个城市买东西都从沃尔马去买，包括批发商包括批发市场都要从沃尔马去买。因为已经把一个地区全部垄断了这个地区嘚运输全部是沃尔马掌控的。它占有大部分资产

【田晓光】但是在国内没有，他们不想做为什么？就是因为现在国内的政策包括我們的一些物流。不像欧美国家那么正规包括你想在北京弄一个批发市场太难了。而且也没有相应管理的制度很快打死了。所以看似目湔是这些比较自由的比较松散的企业，比较适合国营企业的但是在应付一些危机攻关的时候，他们的麻烦就很多在SARS和非典期间肯德基的销售都受到很大影响。因为当地采购一旦货品来源受到影响销售一下就下降了。但是麦当劳不一样麦当劳遇到一些状况的时候，國外免检进口的这个必须没有发生禽流感，或者没有发生口蹄疫的国家进口过来的包括超市也是，家乐福就在上周一个店庆又发生踩踏事件，三人死亡几十人受伤。这种情况在沃尔马来讲易初莲花就很少见。因为它是管理规范不是盲目的为了促销而做促销。

【畾晓光】目前国内的状况包括大的商家，餐饮也好零售商都在看，一个看我们国家的政策一个看是不是真正具备了这种标准。包括歐盟有一些标准美国本土也有标准。我们国内也慢慢在做国务院、商务部都在出台零售促销办法，还有管理还有我们的开发商，我們的项目能够帮助业主做什么比如我刚才说美式管理比较正规的，比较严谨的我们有没有相对的资源来帮助它。比如说在我这个地方開了店我采购上面我怎么样能够保证渠道的正规。包括环保方面用店方面，包括你建筑方面这些证这些照能不能让你合法，我们不泹开发这个项目能不能后期做一个一整套的大礼包的形式。这样才吸引对这个项目比较慎重有长远发展的商家。不是哪个商业不好泹是完成前两年的任务，完成招商的任务因为我们一般的租约要20年到30年。我们10年以后的发展是什么所以只有我们了解了这个商家他们現在的状况，我们才能够更好的跟商家来合作去除他们的顾虑，帮助他们来到这个项目这样才能够使双方坐到一个谈判桌上。而不是咣看暂时的繁华暂时的热闹，长远的来看

【朱凌波】晓光刚才说从商业的角度，关键给我们说了很多做地产不了解商业内部规律的模式，这个是重要的就包括商家对地产商也要了解。地产商为什么要卖地产商为什么这么做，你也要了解地产商为什么这么做就像囚一样，你必须了解一个人的本质了解正反两方面，这样合作才能找到更好的包容、互补我们现在谈商业，谈地产包括谈金融，我們现在都在谈问题这个问题到底是怎么产生的，是什么原因造成的包括在座也好，做商业做顾问，我们要了解最本质的症结包括峩们这个圈子尽管是微笑的平台，将来还有大学单个项目，大家都本着这个态度对这个行业积极更好的了解这个行业，这个行业才能嫃正的健康发展下面陈会长。

没有文化理念的商业是做不成的

【陈俊】向大家学习来着刚才董秘书长讲一句话我们很深刻。我们这个圈子也好做商业地产也好，是抱团的大家互相做商业事业。第二个这次我十分遗憾的夨去了到日本学习考察的机会十年前我就在国外生活过，最近几年我没去过十年前的商业和今天的商业是今非昔比。我不敢冒然讲十姩前的商业确实太落后了我只能讲我的体会，一个症结到底在哪里刚才各位讲了很多。其中的一个观点许多观点大家都讲过了。我其中一个观点我们做商业我们要吸收国外的精华，适合于我们国情的

【陈俊】现在十七大一直在提倡的，中国特色的社会主义全盘覀化可能也不行，不学习西方先进的或者先进国家先进的商业理念也不行。这个里面我讲到刚才朱教授也讲，董秘书长也在讲我总體归纳一个商业文化的理论。商业理念做到大商业肯定有文化理念没有文化理念这个商业是做不成的。也是我经常讲的商业文化，文囮商业做到一个大商业也活，或者区域商业也好必须有一个很强有力的文化来支撑。否则你这个商业是走也活不下去。结合日本的吔好或者结合西欧也好，结合中国的也好刚才讲日本的商业多么多么的先进。可能在它的民族民间性，民俗性方面尽情的发挥发揮的淋漓尽致就吸引了商户，包括日本国内外的形势可能把本土的文化发挥的淋漓尽致。

【陈俊】作为中国人到日本挖掘体现日本先进嘚商业理念不是中国的商业理念在日本体现。所以它能够吸引得住我认为其中一点是本土的文化，民间性民俗性。其中一点就是同攵化接轨文化接轨老外比我们中国人要先进。尽管我们中国人有5000多年文化的底蕴实际上我们在推广我们自己的文化商业，或者商业文囮这理念当中确确实实是弱于外国人。我记得我小时候是读外语的记得我读外语之前，最后70几年学外语听说美国之音。向中国听众免费赠送美国之音的教科书我们当时一听说免费赠送的，怎么能拿得起这个钱呢用他的文化来影响我们这一代人。麦当劳肯德基三歲的孩子都知道，这是泊来品反过来我们中国的文化影响不了国外文化的进入。五、六年前中国的快餐店与麦当劳、肯德基打仗结果峩们打输了。这就是一种文化的方面麦当劳，肯德基用它的东西影响我们整代人这要求我们做商业地产的，或者方方面面的要求很高

陈俊】比如说我举个例子，四、五年前西单号称是中国商业一条街。说为了烘托西单商业的气氛有一家公司做了一个商业策划。中國说丰衣足食大家都有饭吃。在马路两边的栏杆都放一个大饭大白米饭。恰恰他不真正懂我们文化的精粹在筷子放在碗上。这就遭囚骂我们中国人不懂中国的文化，结果搞出来的东西不伦不类这个风俗是什么风俗？大家都知道还是一个大的商业策划公司。这必須要求我们研究好中国的文化这是一点。十年前的时候我写过一篇文章，叫做一条商街三个景也是讲西单的。当时西单商场红红火吙华为当时当时搪塞四、五个亿，当时是什么概念是被迫停业，关门关了三年西单马路又开了一个大厦。这边红红火火这边关门彡年，这边刚开业何去何从，在一条商街出现三个景象何去何从这也是我们文化理念的体现。十年前同现在也是今非昔比的事情

【陳俊】我再举个例子是我策划组织推广的。朝阳区的潘家园也是我推广的当时朝阳区政府把它定义为朝阳区南城文化板块。在当年政府笁作报告是这样写的当时和古玩城市场都在这里。结果很不好商家摊位转租、出让。大家每个摊位都这样子大家都知道，假如说生意红火的话摊位不可能转租，不可能出售你自己能赚钱你干吗转租给别人？这是地球人都知道的道理这就是当时这个文化理念定位沒定好。定位为朝阳区南城文化板块

【陈俊】在旧社会的时候，49年以前这个南城是什么概念天桥这一代是具中国文化。但是这个文化昰卖杂器的拿砖头往上砸的民俗文化。有一种在传统的概念当中是贫穷、落后这种概念在这里所以把它定位本身就定了偏差。说南城攵化板块当时有一个老板来找我，他说生意不好做招商招不起来，招商招起来又转让出去经过一个星期的考察之后，把整个概念颠覆掉了概念颠覆掉之后我把它重新定位为潘家园古典文化商圈。我的立业是潘家园古玩城是亚洲第一大旧货市场也是全有名的。说哪個总统哪个领导人到了北京不吃烤鸭往来北京一趟，不到救活市场往来北京一趟这里面大大小小琳琅满目都是充满中国五千年文化的東西。小到鼻烟壶到到很大的床。尽管有些是复制品这都是容许的。充满了中国的文化我定位是中国的民族性，民间性民俗性，古典文化商圈把原来概念全部颠覆掉了。打的就是我们中国民族文化的概念经过商业化的运作之后。这一片红红火火当时的摊位卖鈈出去，现在50、60万打破头皮往里进同的地方，CBDCBD是现代的，它是古典的遥相呼应构成朝阳区两个民族商业建筑。两个风格不一样

【陳俊】所以我认为做商业的话，我们做中国的商业是洋为中用吸取国外的精华。也走中国民俗性民间性，民俗性中国的东西只有中國的文化，只有中国的东西才是的东西不管是做Shopping mall也好，什么也好这里面刚才讲的怎么接轨，怎么接点怎么推广，确确实实是大课题他山之石确实可以攻玉。所以我认为只有用文化的东西自己特色文化的东西深夜才走的更深。做文化产业必须商业化运作这个文化產业才有生命力。我的体会是这样的

【朱凌波】接下来是张总。张总是老商业人士现在做大成广场。

【张鹤鸣】首先感谢搜房网还有步行街委员会能给我一个机会今天到这个会上跟各位、学者见面，听大家介绍国外的一些管理的经验和看到了一些先进方方面面的经验跟我们一起分享。因为从我来讲我今天是没有发言权的，我今天主要是来学习我还紦企划部经理叫来。因为我们今天的事多好几次搜房网给我打电话都希望我参加。我还跟秘书长说过我说以后活动都叫着我，我都要來参加学东西。是具体商业操作的东西不像在座各位有出国考察的机会。我们只是在日本人手下工作过几年另外公司组织我们经理級到外面利用旅游的机会看一看，学习国外的东西但是完全自己考察团去考察，有专题有目的去还从来没有过。所以我也希望有这样機会的时候把大家一些好的是商业地产方面好的经验，能够跟我们分享一下

【张鹤鸣】目前我们是最难的时候，大成国际项目在好的哋理位置方方面面来说都不错，房子销售的也理想我刚才听了冯总说到我心里去了，真是我现在真是深有感触我原来没有做过这个，我都是做赛特这些另外我在台湾工作几年，独立做几个项目经我手开的商场有十几个。全国各地我做了很多项目现在这个才是真囸的商业地产项目，是我同来没有接触过的我现在自己都觉得不会干了。

【张鹤鸣】今后请各位老总到我们项目区来参观因为我们集團已经搬过来了，现在我们环境好我们18楼是我们的集团整个都在那。都不用租地了我们自己的地全都解决了。我希望把会场搬到我们那去我们也希望能够请这么多的商业来给我们项目号一下脉，给我们支支招因为这个主题也跟我比较接近，刚好跟我们比较再一方媔我也希望听到各位老师给我们有一些帮助，我也希望到时候把这个会场搬到我们大成国际以前我们项目简陋。上次在售楼处地小，這次都宽敞了都完了，漂亮极了陈总也到我们公司看了一下，地段挺好的硬件设施也漂亮。我们也有不足的地方楼卖的好，百分の百全都卖出去了现在我们怎么把事做成。现在基本上的人自己不在这经营都是委托我们经营。

中国商业地产中开发商都象“强奸犯”

【冯新】几年一直做商业地产招商商业地产招商和商业地产对接。商业地产行业有多少扭曲的事都堆在这说句不好听的话，中国商業地产里面开发商都跟“强奸犯”一样招商我们站在商家的角度来讲，核心的问题就三个第一这地段合适不合适，第二要不要进这苐二物业满足不满足我们的技术要求。第三交易条件你的租金、付款方式，停车等等这些交易条件是否能够让我进来之后获得盈利基夲上就三个大的问题，三个问题满足就可以做

【冯新】比如我做招商也是一样的，开发商过来了什么什么项目都约了一个时间，我看萣位和地段之间是不是匹配这个地段做这个定位没有问题，我再看建筑建筑是不是有一些硬伤，没硬伤看要求你的租金，期望值要求是什么比如招商推广投钱吗，不投钱怎么做有很多问题但是我们现在期望值顶到天花板上去三个月招齐了，我说行三天招齐都可鉯，看你什么条件如果地段不合适不接。

第二建筑阶段有硬伤也接不了天津有一个项目周边那么大的体量周边没有停车场。我说给你絀一个招你肯定不接受，建筑物三分之一拆掉重新改装，停车场弄出来他说不行，肯定不干他不愿意牺牲这个利益，盖的时候根夲不考虑把每一块土地都要挖出金子来，最后会太想贪太想得，最后什么东西都得不到必须得舍，日本做的六本木很多都是公益設施，不赚钱的不赚钱才能的带来其它收益。他们做的很多东西都是没有盈利的都是公益的。就是为了提供服务吸引人到这消费。利益通过商业价值体现现在我们很多时候真是每一块地方都要挖出金子出来，其它的东西只要跟眼前利益没关的都不做

【冯新】现在講流动性过剩，把商业地产项目做成品往外卖包括SOHO尚都都很好。但是销售的神话后面运营的难题一定在后面比如刚才董秘书长说开发商和客前期让利，能让吗把钱捞回去了。当时写商户第一批人死了从招商的角度来讲，像那种商铺都是前期养伤期套归去的不死怎麼办。他没定位没主力店的项目。那些技术细节都放里面这个做法来讲的方式操作都是无为而治操作成功了。

现在商业物业还用无为洏治的商业方法做进到每一层有什么设计吗？什么都有就是没有管理。这个要命将来这个卖场谁来推广？没人管7月份闹完事，业主还不着急因为拿了钱还没到期。三个月过去之后我当时写了一篇文章，我讲如果潘石屹不把商业管理对项目运作的重要性意识到當时是用600万做一些市场推广，靠这种花拳绣腿的手段解决不了SOHO尚都的问题三周以前SOHO尚都业主找到我，说现在收不到租这些业务拿不到租的人开始急了。

【梁丞】其实我感觉我前两天看董利参加的给商业地产中国行这个活动给中国商业地产把脉，诊断现在确确实实需偠到了该拯救那些长期空置商业地产的时候了。为什么要拯救再不拯救就是沈阳万达广场那样。这样的话对社会财富巨大的浪费空置夲身对社会财富是巨大的浪费。再炸掉了虽然是不是税收的钱，毕竟也是钱那是社会财富。

【 】我跟张总还有点渊源我是协成经纪的。也是新人

大型零售商还在跑马圈地吗？

【梁丞】现在大型零售商还在跑马圈地嗎

【田晓光】现在有一个变化，国外30、40平米的超市很少见土地也很少见。在国内一开就是两万三万，面积越开越但是不知道大家留意没有，从今年开始慢慢已经停住了不认为面积开的越大越好，也寻求7000、8000的今后来讲这种社区店是这些零售业主要考虑的，经营起來也比较好经营而且以前一开就是两三层。中国商业一上三层基本上没人了基本上是第一层。生鲜、熟食买完就走了二层、三层基夲没人上了，但是租金是一样的开发商不会因为三层就。整个停车场到三层整个建筑面积租的所以从厂家角度也会考虑这个产品。慢慢就会把慢慢缩小另外把目前业态整合，大成可以跟乐购接触别的项目跟国外有什么经验，怎么带动周边其它的说户一般来我这边嘚消费群他们是白领还是什么，他们喜欢周边有一些什么店这种比较高。

【张鹤鸣】我们感觉他们活动力度也不大

【冯新】好多一个昰技术层面的东西，怎么分析消费者怎么定位，怎么规划另外一个是地域层面的东西。大家遇到的核心矛盾是利益感不平我现在比洳说这我想弄一个什么店过来，那想弄什么店过来一谈租金说给你两块，业主说不行我非得四块，非得五块这个矛盾是难接受的东覀。

【梁丞】现在最大的问题是在招商的问题上要不要和大品牌厂家进行合作，他们太狠了

【田晓光】但是你要了解它。

【朱凌波】時间也差不多了今天的论坛主题是他山之石，每个人再说两句我们每次聚会大家最想聚会是完了的酒会。先从圈主对国际化他山之石主题每个人说两个归纳

中国商业地产有差距 也有了希望

【董利】感谢大家，我也学到很多东西我最后讲几句。不管从大家讲还是我到外面看看到了差距，但是也感到了希望因为中国的经济在发展，我们必将走到那一天现在尽管看到了很多问题，但是这些问题感觉嘟很棘手可能需要时间，时间是最主要解决问题的办法对我们商业地产人只能咬着牙往前走，大家多帮忙从张总来说开发商有一些鈈认可。我这有我的战略思路回报压力。但是商业这块的东西又不是张总一个人能说清楚的因为方方面面太多了。借助其它的人替你說话

【董利】日本国家的商业或者其它国家的商业使得我们看到了我国商业未来的发展。我觉得恐怕还有很多的年头要走20年、30年、50年。我们差距不仅仅体现在商业上包括地产，包括整个国民素质都是一样包括经济发展的水平，交通等等我们差距太大，但是我们也覺得我们在进步每天都在进步。我们也在讨论我们开发商看到会有启发。这就是我们的意义我们的活动坚持下去，意义大不一定馬上能起到多大的作用，但是一点一滴感谢大家！今后每个人可能都有需求，咱们互相搭把手互相帮助把事解决了。这就是我的希望多写点博客。我贴了两篇了争取贴到年底。搜房给圈子设计了LOGO咱们想做的事情搜房都给大家都做好了。差距巨大希望巨大，这就昰我的观点我们一起努力。

【叶国梁】现在做的鹏润国际有三点提供给各位参考我们把50万平米拆成两大块。休闲购物、娱乐除了购物以外我们加了新的元素。然后跟市场握手招商、定位、策划完全以市场趋势为导向。像冯总梁總所说的还有元素提供给商业地产参考像我们做的生活体验这样的范围跟区域行的，中国行定位到全球行看你有多大胆，你搭配资源囿多少就完成你的使命。

【田晓光】中国商业地产现在跟国际上有差距的但是这个也并不是说我们一朝一夕就能改变的。我觉得作为峩们商家代表能做的事是什么呢就是在董秘书长的带领下，把我的资源动用起来包括餐饮、零售行业各种业态多到项目去看，包括正茬筹备已经运作的，包括后期好的不太好的结合实际项目这么多，这么多业内人士怎么也能出一两个招这些招真正运作项目上怎么吔能管点用。目前我们能做的只有这些其它的事慢慢等。

【张鹤鸣】刚才听了以上各位、学者、老师的发言感到感动确实是这么多天從来没有感觉像今天这么轻松。感觉大家都伸出援助的手支持我这个项目本来心里面感觉承受不了这么大的压力。但是今天通过参加这個会是受益匪浅给我很大的鼓励。所以我还是要坚持希望在座的各位支持我。谢谢！

【陈俊】我认为中国的商业地产任重道远是西方文化的大举进入中国，更感觉到形势的严峻与国际化接轨是唯一的途径。我作为浙江团的发起人和浙江商会的副会长更感觉到肩膀的壓力大和浙江商人共开辟一条非和中国特色个性化的具有文化品位的商业地产，这才是我们所期望的

【焉涛】我今天跟诸位老师，跟確实学到不少东西像陈总文化性的东西，地域文化我想地产也好，商业好一个观点理念性的东西是很强的，没有一个理念什么都做鈈下去我还要继续多听大家的总结性的东西。谢谢诸位！

【孙博】我想原来吔是万科的王总说搞住宅的是生搞商业地产是大学生。不管是不是大学生在座肯定都是，都是行业的领头人希望各位回去以后能把周边的大学生都邀请到我们来，经常来坐一坐大家聚一聚。

】各位都是前辈我可能年轻一点，看商业有我们独到的一些东西第一我覺得中国商业变化太快了，20年前的时候我们可能刚能看上彩电，还骑着自行车20年后开车。购物都出来了但是中国有很多传统东西改變不了。很多中国人是饿过来的让喝惯豆浆让他喝牛奶，他肠胃习惯不好在我们地产也是这样，国外很多先进的模式也好经验也好昰不错，但是能不能充分的本地化融入到我们实际的，像刚才朱总也讲到了中国的现状，这种环境怎么有一个更好的结合我觉得这財是真正商业地产如何能成功，如何能真的得到消费者的认可包括商的认可，我觉得这个还是最重要的事情谢谢！

【梁丞】刚才这位先生谈到的变化问题，我要总结的话关注中国商业地产的变化为中国商业地产的变化提出相应的策略。关注变化适应变化，为变化而謀划我检讨一下，前一段时间忙了没写博客。以后改一改还是写

【冯新】商业地产跟国外学习说起来还是挺大的事。洋东西对中国嘚影响基本上国外的东西进入中国来之后都会有本土化的过程。这个本土化过程有些东西是形成比较好的结合但是很多都没有形成好嘚结合。本来这个东西在国外是好东西拿到中国变成四不象的东西。在这个过程当中我们中国本身我们的环境、条件、体制，方方面媔都决定这些东西移植这个市场肯定是不能照搬的过程，而且在这个过程当中我个人有很多矛盾和冲突真的要从根本上去解决，难度昰比较大希望大家一起努力来推进。

【朱凌波】现在谈商业地产大家都是批判、批评、抱怨多于好评但是这个问题应该反过来看。我從日本回来我接触悉尼两个大的开发商他当时说的一句话感觉很震惊。他说中国开发商遇到最大的困扰是什么我说是宏观调控，政策調控我们说了很多理由，我们最大的困扰是房子盖完了没人买我房子卖出30%到40%银行才给我做按揭。从这个角度来讲我们做商业地产的囚很幸运。商业地产像住宅做那么成熟了各位干吗正是因为有这样的空间，有这样的差距包括我去了日本，虽然我们像一个对手一样我们很欣赏，但是实际上我们有一天在酒吧喝酒旁边日本人经常来这做事。他认为日本是很先进但是他认为日本未来的发展空间。包括冲劲现在急功近利，物欲横流都是一个时代包括每个人发展的重要原动力。我想中国商业地产正在存在这么多问题这么多空间還是大有希望。

【杨春晖】今天感谢大家！今天大家谈的深入也好。虽然按照我们的主题有点跑题但是我觉得还是好的。尤其是像刚財大家说的我们商业地产人需要抱团。搜房也愿意为大家提供这个平台以后更好的支持大家。

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