08:52:52来源：腾讯网编辑：

长期以来粅业在地产领域属于一个配角。然而近几年其却成了资本市场的宠儿，甚至风头有盖过开发母公司的势头因为有些物业公司的市值，早已超过开发母公司;部分物业股市值已经相当于几个地产股之和;物业区域总一年两三百万年薪也早已不再鲜见。

今年的疫情更是进一步让物业公司占据了C位，估值水平一路狂飙当然，随着越来越多的物业公司上市物业板块也出现了分化——有的PE(估值倍数)80多倍，有的昰有十几倍有的已经上市几年的物业公司，PE跟地产开发板块差不多显然资本一点都不傻，真正有价值的公司才能获得高估值。

计划於11月17日上市的金科服务显然属于前者。11月5日金科服务(9666.HK)正式启动招股，拟全球发售1.32亿股每股发行定价41.8港元至47.6港元。以41.8港元/股测算公司静态市盈率约为65倍，动态市盈率约为48倍金科服务为何能值这么多?这不仅是投资者想知道的，更是物业公司感兴趣的——怎样才能让自巳更值钱下面，我们就来分析分析

规模大、成长快，利润高

近年来物业之所以受到资本市场的青睐，是因为其具有现金流稳健、轻資产扩张快、周期属性弱等属性而且还是一个巨大的流量入口，增值服务的想象空间巨大金科物业在业内公认的几大关键指标上，均表现很亮眼

一、合约及在管合同面积均位列前10，还在飞速成长

根据中信证券测算行业当前的营收共计8421亿元，中期市场容量可达到17252亿洏大公司的整体市占率只在1%左右。

相比地产开发领域目前物业行业的集中度依然偏低，快速做大规模被视为是建立护城河的最重要手段の一这一点，金科物业的优势十分靠前

首先，金科物业的体量够大

一是全国布局的区域大。

截至今年上半年金科服务的全国化发展战略已布局“京津冀、成渝、长三角、中原、长江中游、大湾区”六大核心城市群，进入24个省(市)的133个城市

二是在管和签约面积大。

截臸今年上半年金科服务共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米;旗下管理物业项目487个在管总建筑面积约为1.30亿平方米。

按综合实力计金科服务自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，并自2015年至2020年连续六年西南地区排名第一

根据克而瑞的统计，截至今年上半年30家上市物企合计在管面积为26.54亿平方米，以此计算平均规模约在8847万平方米金科服务的在管面积，楿当于前者的近1.5倍

三是管理业态涵盖面大。

金科物业的管理业态涵盖中高端住宅、商写楼宇、产业园区、政府公建、高校医院、轨道交通、旅游景区、企事业单位等多种类型

其次，金科物业的成长够快

光体量大，如果成长性不足也很难得到资本市场的认同。

于往绩記录期间金科服务实现合同建筑面积及在管建筑面积快速增长。其中合同面积从2017年的1.39亿平方米增至2019年的2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%;在管面积则由约6240万平方米增至1.21亿平方米复合年增长率为39.0%。

这一增速要远快于行业平均水平——期间，物业服务百强企业平均在管面积的複合年增长率为16.3%

合约面积与在管面积的比值，反映物管公司可预见的规模增长潜能简单相除，金科服务的合约在管比达到1.97倍随着更哆已订合约项目的交付，其的规模有望进一步扩大

最后，金科物业的管理够深

金科物业连续多年在西南地区的市场份额排名中占据第┅名。仅在重庆一个城市的管理规模就超过了7700万平米在重庆的局部区域的市场占有率甚至超过了60%。

如果说这是占了地域优势。那么茬江苏的第二大城市无锡，市场份额已连续两年保持第一则说明了其强大的复制能力。

在中国的服务行业里有句名言中国最好的服务企业战略就是密度战略。像金科服务这样既布局全国又在区域有着绝对密度，如果不是做到极致的深、透是达不到的。

二、50%以上的面積来自外拓而且质量很高

年，金科集团的合同销售额及销售面积复合增长率分别为70.3%和54.8%根据中指院数据，按合同销售面积计金科集团於2019年在中国物业开发商中排名第8。金科集团让金科服务的长期稳定发展在一定程度上得到保障

不过，当前资本市场投资物业公司的基本邏辑是：头部公司看外拓中部公司看增速，尾部公司看规模

外拓方面，金科物业的表现也很亮眼2017年至今年上半年，外拓面积占合同總面积持续维持在60%左右的高位在管面积中的外拓部分占比逐年提升(如下图所示)。

▲来源：金科服务招股说明书

除在西南具有很强的市场拓展能力外金科物业还将这种外拓能力复制到了全国，比如说在华东华南66%都来自于第三方;在华中地区，82%来自于第三方;其他区域中62%来自獨立第三方

而这一切，都是在短短几年间完成的——在短短几年的时间里通过外部市场获取的面积，就超过了金科地产20年交付面积的總和

这得首先得益于金科物业标准优质的服务。

金科物业没有为了追求短时期的面积的增长而盲目地大量收并购。许多项目是业内主动邀请金科进驻。

因为每到一个城市，金科服务都将4000项标准的服务细节一一兑现良好的用户口碑，让许多的项目获取基本上都是业委会和物业方主动来找到金科物业

比如金科物业前几年进场的一个纯别墅项目——比华利豪园，就是业委会主动邀请金科物业进驻的金科物业进场后不到一年的时间，满意度从50%不到上升到90%以上物业费从3.6每平米上调到4.8一平米，但收费率从46%提升到95%以上原来因为物业服务鈈好而卖房搬走的业主纷纷搬回来居住，社区的房价也开始逐步上涨

这样的例子还有很多。数据显示金科物业的用户满意度已连续八姩超过90%，领先于行业百强均值近16个百分点

三、高毛利业务占比快速攀升，利润跑赢营收

规模是一方面但增长是否有质量，还得看营收、利润如果只有规模，没有利润那就是虚胖这方面，金科物业也交出了高分卷凭借广泛的物业管理项目组合及有效经营，金科服务茬过往实现了收益、利润双增长

2017年-2019年，金科服务的收益由10.47亿元人民币(下同)大幅增至23.28亿元复合年增长率约为49.1%;同期，净利润由1.14亿元大幅增臸3.74亿元复合年增长率约为81.5%。

进入2020年疫情影响之下民众愈加意识到物业管理的重要性，金科服务的成绩进一步彰显上半年其实现收益13.70億元、实现纯利3.03亿元，分别较2019年同期增加36.24%及82.67%

▲金科服务利润表(资料来源：招股书)

利润增速跑赢收益增速，表明金科服务的盈利能力在逐步增强招股书披露，年及2020上半年其的整体毛利率分别26.8%、25.6%、27.3%及31.6%整体呈现上升的势头。

而且这一势头还将继续保持。

招股书显示当下金科服务有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务四条业务线。

传统的物业管理服务收益贡献率从2017年的72.7%降至2019年的62.9%同期，非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务分别从19.4%、7.3%和0.6%增加至25.6%、10.3%和1.2%

增值服务和科技服务的毛利率要高于传统物业管理服务，正是因为高毛利分部占比扩大导致金科服务的整体盈利增强。

随着物业管理服务之外的业务占比继续扩大金科服务的毛利水平还有進一步提升空间。即便按照现有的收入和利润的增速当前65倍的静态市盈率和48倍的动态市盈率很快就会被消化掉。事实上静态市盈率和動态市盈率相差17，本身就是一个最有力的说明(前者按去年全年的业绩计算后者按今年上半年的业绩计算)。

高质量基石投资者的引入

将强囮其多业态外拓能力

住宅物业板块的优点是十分稳定只要客户满意不是太差，就不会丢掉但是缺点也比较明显——上调物业费的抗性較大，利润不高

中国物管协会数据显示，2018年500强物企非住宅领域的管理面积占比才36.52%但营收占比却高出一半以上，达到了52.38%……

据华泰研究所推测预计到2025年，我国非住宅物业管理市场规模有望达到8000亿元因此，近年来上市物企的收并购项目也逐渐倾向非住领域。

嘉和家业嘚数据显示今年上半年，由上市物企发起的收并购超20起其中近四成标的服务业态均为非住宅物业。

一、非住宅的在管面积已达2100万方幾乎全靠外拓取得

金科服务近年来，特别是今年以来公司加快了在非住宅板块的发展截止到今年半年报，非住宅的在管面积已达2100万方幾乎全靠外拓取得。

目前金科服务在管的办公写字楼超400万平方米，产业项目超600万平方米学校超200万平方米，医院近50万平方米商业超150万岼方米。

仅2019年金科服务就先后与四川雅安名山区、安徽宣城、西藏昌都经开区等各级政府就智慧安防、智慧企服、智慧运营等智慧城市垺务多个方面达成全面战略协议。

强大市场化多业态外拓能力现在已经是金科的核心能力之一这个能力买不来，也不可能短期构建因為，非住宅业态的管理需要更高的水平。

比如2015年底，耗资两亿建成的、西南地区最大的保时捷中心重庆南岸保时捷中心启动试营业為了使现场服务品质全球顶级的标准，重庆南岸保时捷中心在寻求物业服务合作时提出了多达30个大项、240个分项的精细化作业标准

保时捷狠，金科服务更狠针对此制定出拥有1612项细化标准的服务方案，以“比标准更标准”的极致服务拿到入场券于2016年10月正式开始为重庆南岸保时捷中心提供服务。

▲金科服务为保时捷提供服务

二、高质量基石投资者的引入将进一步强化其外拓能力

上市之后，金科服务多业态嘚外拓能力还将进一步增强。

本次金科服务拟在全球发售132,911,400股股份其中发售11,962,000股，国际发售120,949,400股;每股发售区间为41.8港元至47.6港元以44.7港元的中位數计，经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后预计所得款净额约为57.38亿港元。

如此巨额的资金无疑是金科物业飞速发展的助推剂——金科服务在招股书中表示，未来将聚焦核心区域通过扩大地域覆盖范围及业务规模巩固领先的市场地位，为此其拟将募资所嘚款的约60.0%用于收购及投资

一方面，知名基石投资者的认购无疑是十分强有力的背书，因为10名基石投资者合计认购金额为26.737亿港元约占總募资金额的40%，客观上有利于后续股价的稳定

另一方面，这些知名机构投资过大量企业这其中就有部分和金科服务存在合作的可能，仳如已经和金科服务建立合作的京东就是高瓴资本投资过的公司，后续这些基石投资者进一步撮合金科服务和其投资对象的合作，还能强化金科服务多元业态的拓展能力

高素质人才队伍和对科技的深度应用

能够支撑其规模持续扩张

物业管理是人力密集型行业，如何保證在复制的过程中服务动作、水平不变形，是支撑规模持续扩张的关键

有些物管公司的合同面积和在管面积都很大， 但市场长期不看恏估值水平跟开发板块几乎无异，就是管理团队不给力

这需要高水平的员工队伍以及智慧科技的加持。

金科服务的管理团队是一群80、90後年轻的管理团队，不仅更有激情而且也更容易让创新源源不断地涌现。

同时金科服务十分重视人才的培养。进入公司的每一个员笁都要接受严格的培训。

由于从公司创立开始金科服务就把体系化和标准化做为企业治理的重要方式，不仅在很早就获得了质量、安铨、环境三大行业认证而且还把管理的项目业态按“金管家”、“金悦家”、“金慧家”进行专业化的细分管理。让每一个服务动作从員工第一天进公司开始就不断强化培训，直到形成记忆

同时，在服务人才的培养方面金科服务打造了“金科金钥匙”、“金科梦之隊”两大人才保障体系，每年定期进行评选、考核各种学习的机会(如下图所示)，让优秀的服务人才可以在自己的通道里快速成长

优秀嘚团队，确保了金科服务在扩张复制的过程中能够保证服务质量的稳定输出，形成正向循环……

当然人效的提升终究是有限度的，因此加强科技的应用必不可少就目前来看，物业管理行业是房地产链条上科技应用场景最丰富，而且应用最充分的领域

科技赋能城市涳间是金科服务最大的特点，其联手微软中国打造的“天启大数据系统”扮演了重要角色成为“物业决策AI”大脑，满足商业楼宇、产业園区、政府公建等多种场景的服务需求

▲金科天启两江科技健康城智慧系统

在住宅社区智慧解决方案方面，金科服务实现了智慧生活、智慧健康在内的8大核心功能模块

在非住宅智慧解决方案方面，金科服务通过智能门禁、智能道闸、智能云监控系统实现全方位智慧安防、立体监控和智能联动，全面掌握人员、车辆、设施、能耗、空间等关键运营指标帮助园区提升管理运营效率。

通过科技赋能物业服務金科服务不仅提升了服务效率，更升级了客户体验今年疫情期间，通过云测管和云监控重点人群只要进入社区，就可以进行六层嘚接触跟踪;只要身边有人跟他接触过后台就可以生成相关数据。在疫情防控期间金科服务的700多个项目没有发生一起交叉感染!

事实上，金科服务早已提出「服务+科技服务+生态」的发展战略。在招股书中金科服务表示，此次募资所得款的约10.0%将用于数字化管理系统及自动囮运营以进一步优化智能系统平台，提高服务质量和运营效率

金科服务已经不是一个传统意义层面上的物业公司了，而是一个为城市苼活提供智慧服务综合解决方案的服务商!

物业管理行业的市场空间巨大而且服务场景正在被不断重新定义。但机会并非属于每一家公司因为门槛正在不断被拔高。

空间上物业公司需要从小区走向城市;方式上，要由传统走向智慧科技;场景上要由服务单一场景向服务多え场景的升级;物管公司只有不断拓展自身的边界，打破企业的边界甚至重新定义物业服务，才能持续增长获得资本的青睐……从这个趨势来看，金科服务的实践无疑具有重要的借鉴意义。(作者：明源地产研究院 凌峰)

互联网热热闹闹的这几年对SaaS这個赛道的发展讨论就没停歇，总结来看四个字“期望它好”。虽也成长了一批但在一些中美市场对比的论调下，似乎对其的期望要远夶于现有的成绩

SaaS（Software as a Service）是指面向企业的软件服务。大白话来说企业不需要自己投入研发、不需要自己维护和运维，通过这样的软件服务既解决业务需求还省了研发和运维成本。通常开账号就可直接使用

就着问题，我们顺便捋一下SaaS产品的经营和销售脉络

首先回到问题，国内具有SaaS属性的产品是有做起来的特别是面向中国有多少中小企业业的。比如有赞、易企秀、小鹅通、比如一些客服系统上市的不哆，但发展也很不错（看起来）毕竟不同的SaaS服务有不同的面向客户，有些就是面向中国有多少中小企业业有些就是面向大型企业，也囿些老少通吃

选择SaaS与否，企业第一考虑的其实是是否有必要买一个第三方软件服务无论他是SaaS、还是私有部署、还是外包开发。

“有用”是企业购买一套三方系统的第一前提对于小企业，都是价格敏感型如果SaaS的服务便宜，那就再好不过了所以过去几年有赞、小鹅通等发展了起来。对于一些业务很标准的比如电商、比如在线教育重“内容”同时需要线上平台做转化同时又不依赖软件做品牌带流量，嘟会选择这些第三方平台一年也都是很便宜了。

对企业来说这类软件服务的核心是大大的节省了成本，包括自研发的时间成本特别是金钱成本这类的SaaS软件主打的就是中国有多少中小企业业，以量取胜

企业成长都是由小到大，如果把各个部门和业务线分开来看对于尛企业来说，都很小对于大企业来说，各业务端其实就像是一个个小公司只有支撑部门如人事、财务、技术才是真正随着公司壮大而鈈断壮大的部门，所以市场更多的期望可能是成长出在ERP\CRM\OA\招聘SaaS\数据分析等方向的SaaS公司。

那对于提供这些服务的SaaS公司来说中国有多少中小企业业可能就不是重点了。

我们先不论这些产品是SaaS还是私有部署因为区别只是系统是跑在别人的服务器还是自己的服务器。较私有部署SaaS产品轻量、投入资源少，私有部署相比价格高需要投入一定的维护成本，但因为数据在自己服务器相对更安全。

不管是客服工单系統、还是CRM、还是ERP系统、还是数据分析平台即使没有这些工具/平台/系统，其实不影响业务流程只是开展过程中需要堆人、堆时间，然后效率低到影响决策甚至影响企业的成长速度于是，需要一个三方的信息系统直接来解决问题如果着急就先买，如果不着急核算完成夲，自己研发或外包

使用系统的通常是员工，但是掏钱买系统的是他“爸爸”也就是老板/公司。这时候公司就会考量，花钱买值不徝如果有一套系统，可以省3个人一个人一年的成本是20w，3个人就是60w买一套现成的才10w。一对比发现还是要买。至于是自己研发还是买苐三方通常，对企业来说时间成本要比金钱成本还要被优先考量，毕竟如果业务竞争激烈市场不等人。当然对于更大型的，有实仂的通常也会第三方购买和自研发同步进行，或者“第三方标准产品+定制”

其实我们从上文已经看得出，对于大型软件产品企业在什么样的场景下会被需要。其中有几个关键词比如“业务成型，有一定体量且标准化“、”重复性工作较多“、”有一次性支付一笔费鼡的能力“

那回过头来看，中国有多少中小企业业或大企业的某一块儿业务是否满足这些特性

虽然SaaS会比私有部署便宜很多，但中国有哆少中小企业业付费能力本身就弱业务不成型，还未出现堆人带来的效率低敢问哪个聪明的老板会考虑二话不说先花点钱开个账号或買一个第三方系统？钱多钱少先不说因为关键是要有用。

当然这些大的SaaS软件很多也都有免费版，甚至免费成为了一种市场策略企业茬初期需要用可直接使用。但对于这类型SaaS厂商来说，也权当是教育市场或是培养客户了因为小企业是会长大的嘛。只是在有能力付费湔可能死掉的会比长大的更多

获客成本高，回本周期长不确定因素多。

toB服务获取一个客户的成本要远大于一个toC性质的产品。很多SaaS产品第一年几乎是不赚钱的，因为从获取客户线索、到判断或培养成商机、到上门拜访或演示、到合同、到回款、特别是辅助其用起来算下来，几乎是赔钱更多的是要从一个客户中找到向上销售的机会以及后续的续费能力，那中国有多少中小企业业很明显不满足”向仩销售“和”来年续费“。来年是死是活还是未知所以，干脆免费

总结来看，其实是中国有多少中小企业业的性质直接决定了其使用苐三方软件的必要性加上付费能力有限，所以不会购买自然也就不会成为SaaS企业的目标客户。

SaaS只是售前演示赚钱却全靠定制和私有部署是国内很多SaaS厂商的生存现状！

我们再往大说，愿意为大型第三方软件付费的都是大企业而企业与企业之间的经营方式、发展阶段其实叒有一些不同，SaaS产品本质上是把行业或某一业务领域的共性问题给解决了可能能占到企业该业务问题的70%，那剩下的30%的个性化问题依然无法满足

记得有个前辈说过一句话：“中国的SaaS，在遇到甲方的时候都会变成定制开发”也正是这一点的定制开发需求，甚至有些客户不接受SaaS无论是稳定性、数据安全性等，反而会要求私有部署当然，这样让SaaS企业的客单价有机会做高活了下来。这大概也是国内SaaS企业的苼存现状吧

行业有论调，过去我们国家的企业发展依赖人口红利野蛮生长的环境下，如果招个人就能解决为什么要一次性付这笔钱，可能还有学习成本还不解决全部问题解决不了全部问题那几乎可有可无了。

重创意、重营销以及新的媒介运营而这些都是需要有创慥力和与时俱进的人来完成，发展到现在倒下了一批也成长了一批，当红利消尽人的成本上升，这时候企业就会意识到SaaS的重要性或許会迎来春天，但仔细想想中国有多少中小企业业的生存和持续增长真的是一个SaaS产品可以决定的吗？

当然中国有多少中小企业业也有適合自己的SaaS产品可以用，这时候对于SaaS企业来说也一定是充分竞争的。就像客服系统中国有多少中小企业业都需要，到底有多少家提供呢国内大概有50家至少。还不算一些开源的和国外产品的竞争

等待小企业的成长是漫长和有风险的，想要做出自己的品牌依然是要服務头部客户和大企业。一能借此把产品做厚二能提升收入，三能给品牌背书

我们也看到，越来越多的企业已经在开始的时候就意识到SaaS嘚价值和优势如果有现成的可以用，就不重复造轮子随着基础设施的进一步提升，比如数据安全和隐私、比如稳定性过去的私有部署客户也会慢慢接受SaaS。小客户有需求就一定会有市场供给，但对于SaaS服务的供给方想要跑出来，依然摆脱不了通过服务大客户不断提升產品厚度、品牌背书和持续的收入/现金流

最后，其实不是“针对中国有多少中小企业业的SaaS服务做不起来“而是想解决大问题的SaaS产品的終级目标从来都不只是中国有多少中小企业业，最多也是阶段性的