成都地产a项目开发策略精选案例分析

成都地产A项目开发策略案例分析 2005年在成都市温江区开发的环岛别墅“香颂岛”，2006年在成都 市CBD商务区开发的太升路封面建筑“锦天国际”，2007年在内江 市开发的“世纪花园”二期。2008年，W房产完成了世界历史文化遗 产地都江堰市约2000亩的土地整理，储备开发土地超过千亩，力争 2013年开发总面积达到300万mZ，成为以成都为中心、覆盖中西部 地区的全国性房地产知名企业。 1.2A项目简介 1.2.1项目宗地条件 项目位于四川省成都市红星路88号，属于成都市第二级分区内， 交通十分便利，市政配套设齐全，有多家中小学校及市政公园坐落于 此。项目向南1.2公里，可达到春熙路;向西1.3公里可达到通讯专 业市场;向北靠近游乐园、临近RBD区域，具有较好生态休闲环境; 项目地处的红星路聚集了报业集团等相关创意性的媒介产业，区域逐 步形成较好的创意氛围;项目周边聚集了大量的老居住区，具有较强 的居住氛围;虽然项目处于城市商业边缘区域，但未形成较浓的集中 商业气氛;项目靠近休闲中心区域，具有绝好住区位置。 项目整体场地较为平坦，项目东、西、北面均临城市级道路，项 目周边多以80一90年代老式居民房，商业及生活环境处于中低水平。 南面与创意产业标杆建筑红星路35号及北师大实验中学隔街相望。 城市主干道红星路位于项目东侧，向南靠近支路方正东街;向西靠近 社区道路—北书院街，方正东街、北书院街周边环境较为宁静商业 气氛不浓;地块呈“长方形”，进深较窄，临街城市快速主干道A面 宽较长，具有较大的噪音;地块周边都是传统居民区，四面临街地块 没有绿化资源可利用。 .2.2项目规划指标 项目地块位于红星路8S号，土地由两块相邻的性质不同的宗地 组成:一块是住宅用地，一块是咨询商服用地。两地块总面积为9.7 亩(约6512.06平米)，其中:商服用地:3432平米，住宅用地:3080.06 平米。项目总体容积率不大于5.5:其中:商服用地容积率不大于6， 可兼容不大于50%的住宅;住宅用地容积率不大于5，可兼容不大于 10%的商业。项目建筑密度要求为:住宅用地密度不大于1570，商服 用地密度不大于45%。以上规划指标决定了项目的容积率和密度都不 高，对项目的总体建设面积有很大的影响，也就是说项目规划设计的 总建筑面积不会超过5万方，这对项目开发经济指标的实现，将造成 十分大的困难。 .2.3项目开发目标 在经历了资金极度紧张的2008年，公司对于现金的需求和保障 更加重视。随着2009年公司市区内其它项目的清盘和青城山大型别 墅项目的全面启动，迫切需要一个具有稳定现金流入的项目来平衡公 司2010年至2012年的现金流。在这样的背景下，公司对A项目的开 发要求如下: (l)实现项目当期利润最大化，即项目内部收益率(IRR)应不 低于20%; (2)最大限度控制开发成本，项目静态投资收益不低于15%;项 目取得施工许可证发布开工令后3个月实现销售，取得预售许可证后 3月回收不低于1亿元现金，后期每季度现金回款不低于5000万元; (3)开发周期尽量缩短，实现现金最快速回流;即项目开发周 期不超过24个月，销售周期不超过20个月。 (4)合理配置产品组合，控制销售风险，增强抵御市场风险的 能力，保证稳定均衡的销售去化速度; 2项目市场环境和竞争分析 2.1成都房地产行业环境分析 2.1.1现有竞争者 在成都的房地产市场，自2002年开始，外地的知名开发企业包 括中海、万科、华润、龙湖，以及后来的和记黄埔、九龙仓、中信、 中粮等纷至沓来。这些国字号及港资开发商论整体实力和开发资源都 比成都本土开发商更有竞争力。W房产只能算是成都本土的中型规模 开发商，在品牌、资金实力和资源整合能力上都没有竞争优势。 2.1.2潜在的竞争者 这几年随着国家对房地产开发秩序的整顿，以及土地市场的公开 拍卖和银行的紧缩银根，使得房地产开发对资金的要求越来越高，进 入门坎也越来越高，一般没有一定资金实力的小型企业己经很难进入 成都房地产市场了，对于W房产来说潜在的竞争对手主要是: (1)外地有实力的投资商。成都的土地价格和市场风险几乎是西 部最良好的城市了，越来越多新的外地投资商尤其是有实力的专业地 产投资商开始瞄准了成都。 (2)其他行业有实力的企业。房地产毕竟是这几年投资回报非常 高的行业，非常多的企业都想涉足这个行业，虽然随着国家的政策调 控，这样的热情有所消退，但还是有一些资金实力雄厚的企业想进入 这个市场。 2.1.3替代品 目前商品房的替代品主要是由二手房、经济适用房、安置房、廉 租房及租房等，其中经济适用房、廉租房是国家人力发展的，不过购 买要受到很多条件制约，同时地方政府肯定也不愿意把有限的土地资 源都提供给经济适用房，所以经济适用房、廉租房的总量

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2019年最新的购房问题

成都住房限购对象由自然人调整为家庭，并考虑家庭自有产权住房套数。

本市户籍居民家庭以购房人是否具备我市户籍作为界定标准。家庭成员共同购房的，其中至少1人具有我市户籍可认定为本市户籍居民家庭。

成年单身居民家庭包括以下情形：

(1)18周岁以上未婚的单身居民;

(2)离异(或丧偶)且无子女的单身居民;

(3)离异(或丧偶)且子女已年满18周岁的单身居民。

父母投靠子女落户后买房

父母通过投靠子女落户的，不能作为单独的一个家庭申请购房，应作为其子女的家庭成员审查住房限购资格。

但本次限购政策实施前父母已购买的住房不计入自有产权住房套数。父母通过投靠子女落户的，不改变其子女家庭类型。

（一分钟看懂你有没有资格）

本市户籍居民两人及以上家庭（夫妻加未成年子女），在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房。

和本市户籍成年单身居民家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内没有自有产权住房才可以购房。

A类：天府新区成都直管区

C类：11区即：武侯区、青羊区、成华区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、高新西区、新都区、温江区、双流区、郫都区。

D类：青白江、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、简阳市、高新东区、大邑县、蒲江县、新津县。

新购买A类住房应当具备以下条件：

(1)购房人具有天府新区成都直管区户籍或在天府新区成都直管区稳定就业且连续缴纳社保24个月以上;

(2)本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房，本市户籍成年单身居民家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。

简单说：在房子套数满足条件的前提下：

2、天府新区户口+成都连续一年单位社保(只需要最后一个月是天府新区社保，当然连续12个月都是天府新区当然可以)

3、没天府新区户口+24个月单位社保

新购买B类住房应当具备以下条件

(1)购房人具有高新区南部园区户籍或在高新区南部园区稳定就业且连续缴纳社保24个月以上;

2、高新南户口+成都连续一年单位社保(只需要最后一个月是高新南区社保，当然连续12个月都是高新南区当然可以)

3、没高新南区户口+24个月单位社保(只需要最后一个月是高新南区社保，当然连续24个月都是高新南区当然可以)

新购买C类住房应当具备以下条件

(1)购房人具有上述区域户籍或在上述区域稳定就业且连续缴纳社保24个月以上;

2、C类区域户口+成都连续一年单位社保(只需要最后一个月是C类区域社保，当然连续12个月都是C类区域当然可以)

3、没C类区域户口+24个月单位社保(只需要最后一个月是C类区域社保，当然连续24个月都是C类区域当然可以)

新购买D类住房应当具备以下条件

图片来自摄影师@东软聚齐——阿伦

购房人应具有本市户籍或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。

2、非成都户口+成都连续一年单位社保(没有区域限制)

Q 新政对连续缴纳社保有何要求? A

答：新政要求在拟购房所在地稳定就业且连续缴纳社保的，主要看购房人工作单位所在地是否在相应区域。

Q 离异未满两年的，其住房套数具体如何计算? A

答：离异后任一家庭成员两年内购买住房的，其拥有自有产权住房套数按离异前的家庭自有产权住房套数计算，包括离异前其本人和原家庭成员自有产权住房套数。

Q 新购住房什么时候可以转让? A

答：在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

Q 本次住房调控政策何时开始实施? A

答：自2018年5月16日零时开始实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成定购、拟定合同、已售(备案)状态之一的；

二手住房已在存量房交易服务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”(居间成交)、“成都市存量房买卖合同”(自由成交)的，按原政策执行。

实施公证摇号销售的商品住房项目，批准预售时间在2018年5月16日以前且尚未开始报名登记的商品住房项目以及批准预售时间在2018年5月16日以后的商品住房项目，按新政策实施。

Q 家庭成员共同购房的，是否都须具备购房资格? A

答：家庭成员共同购房的，都应具备购房资格(但夫妻双方共同购房的，只须一方具备购房资格即可)。

Q 购房人提供的连续缴纳的社会保险证明，可以仅缴纳医疗保险吗? A

答：不可以，购房人提供的连续缴纳的社会保险须包含养老保险。

Q 如毕业后将户籍直接从学校集体户上迁回我市的，购房时如何计算入户时间? A

答：户籍入户时间可以累计入学前在我市的户籍时间和毕业后迁回我市的户籍时间。

如先将户籍迁到外地城市，然后再将户籍迁回我市的，购房时如何计算入户时间?

答：户籍入户时间应当从外地迁回我市之日起重新计算。

集体土地上的住房是否计入自有产权住房套数?

答：拍卖取得住房的，须执行住房限购、限售政策，取得的住房计入自有产权住房套数。

继承、遗赠、赠与是否限购?

答：通过继承、遗赠和直系亲属之间赠与等非买卖途径取得住房的，不属于住房限购范围，但取得的住房计入自有产权住房套数。

共有人之间的份额买卖是否限购?

答：共有人之间的份额买卖不属于限购范围，但取得的份额纳入限售范围，须取得不动产权证后满3年方可转让。

共有产权的房屋是否计入购房人自有产权住房套数?

购房人提供的连续缴纳的社会保险证明，“连续缴纳”如何界定?

答：“连续缴纳”是指购房人在购房当月或者前一个月往前推24个月(或者12个月)连续不间断缴纳社保。

现役军人和军人退役、转业后购房

(1)入伍前户籍在我市限购区域的现役军人，可以在原户籍所在地相应限购区域购房。

(2)所属部队驻扎地在我市的现役军人，可以在相应限购区域购房。

(3)军人退役、转业后落户我市的，可以在落户所在地相应限购区域购房，不受入户24个月的限制。

满足首付款条件的存款证明

房地产开发企业在核验登记购房人资格时，会核验登记购房人本人满足首付款条件的存款证明。

贷款买房时首套和二套房的首付比例

甘孜州、阿坝州、凉山州（除西昌市）：25%

成都、及四川其他地区：30%

成都市天府新区成都直管区、高新区南部园区最低首付款比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年；

成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个区域，最低首付款比例不低于60%，且贷款最长年限不超过25年。

甘孜州、阿坝州、凉山州（除西昌市）二套房首付比例：40％；四川其他地区二套房首付比例：50%

注意，三套房贷款暂停发放。意味着前面两套房贷款无论结清与否都不能再贷款买房了。

成都市公积金贷款最高额度为：符合贷款条件的两人及以上职工最高贷款额度为70万元，单职工最高贷款额度为40万元。

贷款额度=(借款申请人公积金缴存余额+共同申请人公积金缴存余额)×缴存时间系数×20倍

执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不低于30%；执行第二套房公积金贷款政策的，首付款比例不低于40%。

同时公积金贷款认房又认贷，也就是说：公积金发放贷款的时候，不是跟商贷一样认贷不认房，也会看你在成都有多少套房子。

经济适用房、廉租房、商品房、公寓

廉租房是什么？廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

保障对象分为家庭和个人两大类，申请廉租房的家庭必须人口两人以上，主申请人具有完全民事行为能力和成都五城区正式城镇户口，并且是家庭年收入低于3.4万元的无房家庭；

个人要申请廉租房则必须满足年龄在35周岁以上，具有完全民事行为能力和成都市五城区正式城镇户口，个人年收入低于2万元，单身无房等几个条件。

经适房是什么？即经济适用房，是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

成都市五城区（含高新区）内同时符合下列三项条件的家庭可申购经济适用住房：

1、家庭年收入5万元以内；

2、家庭人口两人以上（含两人），主申请人必须具有本市五城区（含高新区）正式城镇户口；

3、家庭人均住房建筑面积在16平方米（含16平方米）以下（包括已购政策性住房）且无其他用途房屋。

凡户籍属于我市农村，在五城区(含高新区)务工的进城务工农村劳动者，同时符合下列三项条件的家庭可申购经济适用住房：

2、家庭人口两人以上（含两人），主申请人户籍属于成都市行政区域，并在五城区(含高新区)缴纳城镇职工社会保险；

3、无城镇自有产权住房（包括“新居工程”的安置房）及其他用途房屋。

公租房是什么？即公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租。

1、收入中等偏下的家庭

(1)家庭人口在2人及以上。

(2)主申请人具有正式成都城镇户口。

(3)申请人及共同申请的家庭成员在成都无城镇自有产权住房且未承租公房。

(1)具有成都正式城镇户口。

(2)申请人在成都无城镇自有产权住房且未承租公房。

(3)若申请人未满35周岁(成年孤儿除外)的，须在中心城区工作并与用人单位签订劳动(聘用)合同。

(1)具有成都市非中心城区户籍或持有成都市居住证。

(2)申请人及共同申请的家庭成员在中心城区无城镇自有产权住房且未承租公房。

(3)主申请人在中心城区工作，与用人单位签订劳动(聘用)合同并缴纳城镇职工社会保险。

人才公寓是什么？租期为5年，租金标准由各区(市)县政府(管委会)根据人才和项目情况确定。租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。

符合《成都市高层次人才目录》中A、B、C、D类标准的人才可申请租住由政府提供的人才公寓。

商住房是什么？（包含公寓）即商住两用，说白了就是既可以当做住宅来用，又可以用来作为店面，只是最大的问题就是不能落户，产权年限一般只有50年或者40年等。

商住房(公寓)40年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，缴纳一定费用，到期后自动续期。另外住宅契税按照面积来算，公寓则为一律为房总款的3%。

以上就是今天的知识点啦

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