青岛高新区金茂悦价格高实金茂文典府有什么社区配套？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2024-02-22 14:00 标签： 青岛高新区金茂悦价格
如果人生能分四季的话，那么我的家就像春天一下儿到了冬天。
——王家卫《一代宗师》一年有四季，青岛没有春秋。3天前，胡Sir还穿着短袖喝扎啤，今早却套上秋裤还嫌冷。青岛的楼市的寒冬来得更早，10月份全市新建商品房成交4969套，同比去年下降29.61%。那么，能在如此寒冬里开盘的新项目，至少凭这股“心气”算得上勇士。听闻青岛要出现第五座金茂府，朋友多次喊我去周边看看。于是在今天午饭后，胡Sir便到了高新区中部，步行从“高实金茂·文典府”走到中欧青特滨湖国际。这回，看看胡Sir在高新区又有什么新见闻和新感受？Part1 敢在狼窝里掏狼，凭这一点，高实·金茂文典府确实是勇士胡Sir最后一站去的是中欧青特滨湖国际，看了看最新开的8号楼147平的实体样板间，确实对这个项目有不同的感受。之前，147平的套四产品其户型一直被吐槽。主要原因147平被设计成了动静分区，而不是元宝户型。对这个设计，其实胡Sir一直不是特别在意，毕竟了解过开发商还是在设计方面学习过不少南方经典楼盘的。只是觉得青特滨湖国际面临最大的问题就是户数多、现在销售速度慢，其存在后期容易卖现房的“风险”。这次胡Sir坐电梯上实体楼看样板间时，发现前排的8号楼不仅是中欧青特滨湖国际的“楼王”，而且是整个高新区东片的“楼王”。这栋楼的西侧是祥茂河湿地公园，南侧前面是金茂墅的“LOFT一层摞一层”的叠拼和中欧金茂府，相当于4层以上无遮挡，客厅配合落地窗视野着实完美。这栋楼的147平目前去化60%以上了，主要还是视野能拿捏对采光和视野看重的改善客群，单价又合适。客厅和客卧落地窗，主卧室套房不大，但没有碍事的飘窗，总价才220万，折合1.5万每平的单价。青岛第五座金茂府——高实·金茂文典府是精装修加恒温恒湿的系统，但同样1.5万的单价买高层，大多数人会选择视野和采光的优势放弃掉精装修。中欧青特滨湖国际的单价比首开时稍微下调，这也是随行就市、自我调整，价格和价值逐渐匹配。这个项目主打的还是“滨湖系的品质”，外立面要比白云山的滨湖国际洋房、叠拼更时尚、更具品质感，会所更大、功能更多。另外就是东部紧挨着祥茂河湿地公园，景观和休闲价值不低。中欧青特滨湖国际也不是没有缺点，最明显的就是所有楼座皆是13~17层的小高层，没有洋房产品。另外，最重要的就是一共975户，这个去化压力和居住体量都不算小。青特是从金茂手里高价拿地，本身产品设计也不错，成本必然不低。幸亏首开卖得还不错，但就当下每个月的去化套数和后续库存，仍然拿出了1.5万每平买优质楼座的诚意。高实金茂文典府的出现，青特会不会再出应对方案？但宣传的高标准以及早期买入的业主对项目的高预期，中欧青特滨湖国际面临的双重挑战确实不小。作为买房人，如果遇到像8号楼这种视野、采光都不错的楼座，价格又合适，确实可以上车，根本不用等高实金茂府的高层产品。虽然中欧青特滨湖国际有卖成现房的风险，虽然电梯厅旁边的“家政间”有不能用的风险，虽然整个社区都是小高层产品，但看景的楼王楼座还是该上车就上。青特本身资金条件也不错，估计案场还能在客户付款时间方面谈一谈，单价1万5左右的价格比城阳、西海岸、李沧北同价位的新房要合适。青特都拿出这么多诚意了，青岛第五座金茂府——高实金茂文典府该如何应对？Part2 前车之鉴皆有过，但文典府确实还不一样高实的商品房在高新区还不少，耳熟能详的就是高实城、高实馨苑、高实景苑这三个项目。这三个项目都经历过降价，不论市场好与不好。这三个其中，离我们时间最近的项目就是高实城，可谓是价格大波动，老业主心态也大受波动。2021年12月，高实城开盘，开盘均价13500元/平送3万车位券，这个价格可谓不低。那一年，中西片区的客户被卓越嘉悦、和悦透支严重，高实城开盘不利。2022年，高新区人才公寓转商品房，高实城仅需1万出头即可对外销售。如今卓越和悦处理的少量“工抵房”单价9000左右，让中部板块的刚需房又怎么应对？据说，高实·金茂文典府对外报价是洋房1.75万左右，小高层1.6万左右。高实城的一番操作也算是“前车之鉴”，同样是寒冬开盘的高实·金茂文典府也要“步其后尘”吗？胡Sir的看法是，如果按照报价卖会让人觉得贵，但不会像高实城一样惨。为啥？毕竟高实·金茂文典府是改善产品，容积率1.8的洋房、小高层产品还是有竞争力的，不存在像高实城一样面临“天量”人才公寓转商品房的压力。再加上金茂的品牌加持，毕竟精装修和恒温恒湿的系统还有点溢价空间。确切讲，这个“对外报价”可能稍高了，但不至于像高实城一样尴尬。高实·金茂文典府的周围环境确实还不错，咱们一起来看看：高实·金茂文典府位于高新区中片区，本身周围住宅用地不多，商业和产业用地居多。项目西侧是九年一贯制的五十八中文典路校区，北侧是健身公园，东侧是绿地、水岸公园，南侧按照之前规划应该是产业用地。整个高新区的绝对优势无非三点：学校多，中考可考市区高中；公园绿化面积大，河流、湖泊、湿地较多，生态环境宜人；房价便宜，刚需房单价1万出头，改善房单价1万56每平。高新区的学校是需要积分，买高实金茂文典府不意味着你就能上这个学校，还得看积分，这个没有太多争议。如果您积分比较高，孩子上学比较晚，那社区紧挨着文典路学校还是很方便的，家长基本上9年时间不用开车，也不用让孩子坐校车。高新区的生态环境这个事儿，其实很多人是双标的。一方面，很多从业者包括胡Sir在内都在吐槽高新区的芦苇地多、盐碱地多，夏天很多蚊子，而且缺少参天大树，有点像东营那种城市。但另外一方面，不论是谁到了高新区，看到那么多湿地公园以及河流景观，不禁都会感叹高新区在环境治理和维护上真是下了不少功夫。而高实金茂府的生态环境有多好呢？从社区往东走走有水岸公园，北侧还有健身广场和湖畔公园，这种休闲娱乐舒适性不比中欧滨湖、中欧金茂府附近差。而且这里周围还没有主干道，没有太多大车，也是很多高新区工作的改善客群看重的。那高新区的第三个优势——价格，高实金茂文典府占了吗？要是跟崂山北村金茂府和李沧海尔桥金茂府以及世园金茂府比，确实便宜。那有人说了，高实金茂府跟中欧金茂府比，不也差多么？但产品和区位还是有差异的，不能这么比，况且竞争环境和时机也不一样。其实，就凭这个地段和环境，高实·金茂文典府的结果不会像高实城一样惨。即便如此，但价格还得结合行情和市场，咱们且看第三部分。Part3 一分行情一分价，还得看开发商和买房人各要什么？先不说金茂和高实，在这里插入一个开发商——绿城。绿城在2020年前，开盘的结果大多是即开即罄，主要就是“绿粉儿”对品牌和产品的青睐以及接地气的价格，开盘的溢价并不明显。从2020年后，绿城的新盘开盘价格并不低，其定价包含了后期二手房溢价。那结果就能看到，价格只能高开低走，没有以前的那种感觉了。其实，金茂府也是，特别是世园金茂府其一部分产品的单价也比首开便宜。可操盘的从业者难道不去想想？好不容易聚了一帮买房人，结果开盘价并不亲民，还能有多少人给你捧场？后面降价还能快速消化客群？品牌还能维护好？顺道再插一个案例：近几年，青特有两个项目低开高走，一个是白云山的青特滨湖国际，另外一个可能是青特滨湖观澜这个“三无”项目（无售楼处、无样板间、无会所展示区）。低开高走的项目有两个前提条件，一个是体量不能太大，最好500户以内；另外就是新盘开盘价比周围二手房成交价低。2020年前，绿城不就是这个调性吗？那高实·金茂文典府具备这两个条件吗？或者说能避免“高开低走”的命运吗？咱们看看周围的次新精装二手房——中海红著，容积率也是在2.0以内，算是中海在青岛非常上档次的项目了。为啥？虽然中海红著之前出现过“地下车库冒水”等传闻；虽然它外立面看起来很传统；虽然它物业费也不高，虽然中海在青岛的项目精打细算控成本；虽然中海拖欠我卖“中海伴山云境”佣金，但我进去之后感觉这小区放在同时期的高新区内还能数得着。咱们也别忘了当时中海红著的洋房单价也是卖到1万5多呢，毕竟也是中海拿得出手的盘，比起以前李村和老四方的中海二手房可是好不少。目前，中海红著西区在某壳挂牌23套，竟然没有一套成交。142平的套三大宽厅产品挂牌价在1万5上下，这个价格跟开盘时差异不大。这是高新区中部板块带着精装修的次新房，这么低的价格还没有人接盘。那高实·金茂文典府对外放出去的1.75万的单价算是跟周围次新房倒挂吗？明显不是，那产品户型比中海红著好吗？咱们也来看看：户型设计确实不错，咱们就不描述了，大家自行欣赏。从这一点看，高实金茂文典府的起步面积不低，客群购买力更高，毋庸置疑的。但人家中海红著是现房，而且洋房产品的单层层高也在3米以上，优势可见，而且二手房还能谈价格。万一业主急需钱，每平再降个1000块呢？高实·金茂文典府的设计风格和外立面形象、下沉式庭院看起来还是比中海红著要高端不少，起步面积和户型设计更好。同时，这个项目跟中欧青特滨湖国际比的话，优势在于有洋房产品，周围相对比较安静。但人家中欧青特滨湖国际会讲，你们也没有什么会所，而且周围商业并不便利。确实是这样，中部片区确实有点荒，中海红著、水岸人家等小区，门口的底商招商都不招满。胡Sir本身比较喜欢中部片区，毕竟安静一些，公园多、商办多且没有太多高层住宅。即便是有几栋烂尾商业楼，也不影响住宅的景观。可进一步讲，如果高实金茂文典府按照传言的价格卖，能消化一些关注这个项目的客户，但并不能达到理想结果。为啥？首先，市区外溢的客群不易导入。老四方和沧口的客群能跑到中欧青特滨湖国际买房已经是他们的极限，中部片区有点远，而且他们不会理解这种“安静”。其次，1.75的单价买带精装加暖通、新风系统的洋房，价格对于高新区工作的高收入人群还是可以的，但中产需要卖房换房压力就很大了。况且，小高层对外报的价格1万6的单价，说实话不如选中欧青特滨湖国际了。既然这个项目要开了，那就看看最后的成交价吧，谁也说了不算，还是市场决定。今天路过高新区在中部片区周围转了转，从高实金茂文典府一直走路到中欧青特滨湖国际。简单对这两个项目分析分析，各有优劣势。这个世界并非“非黑即白”，房子也并非谁好谁劣，买房还得看个人需求和喜好。等本周六后，这个项目售楼处开放，胡Sir再去看看，包括成交价也做下跟踪，抽空再分享对比对比。有想要在年底看房、买房的粉丝，欢迎跟胡Sir及团队同事沟通，共同为您的改善居住而持续努力。欢迎“赞同”、“收藏”和转发给需要的朋友，不要被信息污染蛊惑，给买房人一个真实客观有效的价值输出，感谢持续关注。
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2024-02-15 12:05作者：房大秘青特云境618房源166平户型的阳台，人见人爱免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。置业顾问推荐
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