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时间：2024-03-12 10:30
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短信通知业主交物业费
致广大业主的一封信
亲爱的业主家人们：
大家好！
在即将过去的这一年中，衷心感谢您在过去一年中对物业各项服务工作的支持与理解！2023年便即将结束，我们留意到还有部分业主仍未交纳本年度物业费。
物业费不仅是物业公司各项开支的来源和维持服务质量的基础，还是维护小区公共秩序、保证小区清洁卫生、美化小区绿化环境、维持小区正常运转的保障，更是对小区房屋及配套场地和设施进行维护维修、确保业主正常生活和工作秩序的根本保障。
希望读到这封信的您，可以理解、信任和支持我们的工作，积极履行交纳物业费的义务，及时交纳物业服务费用；同时，我们将对于存在大量历史欠费的业主诉诸法律。
您可以选择的交费方式有：
1.前往小区物业服务中心前台交费；
2.微信公众号线上交费；
3.在物业服务人员与您取得联系时配合交费。
在此，物业向关键时期及时交纳2023年物业费以及预交2024年物业费的各位业主表示衷心的感谢，您的交费便是对我们物业服务工作的最大支持！日后的工作中我们将继续不忘初心、众志成城、共克时艰，为您提供更优质的物业服务！
物业管理有限公司
2023年12月21日
什么是物业费？
物业费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。
《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分（九大项）：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包括在物业费里。
1. 不包括住宅内部设施设备的维修费用
也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管。而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。
2. 不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用
比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。
3. 不包括小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用
小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修资金解决。
关于物业费的政策依据
1.《民法典》
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
2.《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
3. 发改委《物业服务收费管理办法》
第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
4. 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
业主拒交物业费的典型案例
案例1
法官“堵被窝”强制执行物业费
16人被司法拘留
2005年10月30日，北京朝阳法院98名执行法官和法警兵分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。
据悉，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。
朝阳法院执行庭副庭长汪冬介绍，昨日共对12名拒不执行法院判决和4名妨碍公务人员处以15天司法拘留，并处1000元罚款的处罚。另有10名业主主动交纳了物业费，合计1.7万元，其中7人由于拖欠时间过长而被处以1000元罚款。
案例2
业主因房屋质量问题拒缴物业费
法院是否支持？
案情：王某买了一套房，后来以所购房屋存在质量问题及物业公司未尽到物业关系服务为由，拒缴物业服务费。物业公司起诉到法院。
判决结果：物业公司胜诉。
法院认定：法院审理认为，物业公司与王某之间是物业服务关系，而开发商与王某之间是商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，如果房子存在质量问题，应该找开发商，而不是物业公司。不能将对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此拒缴物业费。
案例3
业主因财物被盗拒缴物业费
法院是否支持？
案情：一位业主被偷了辆摩托车，次年起就拒缴物业费。物业公司把这位业主起诉到了法院，要求支付物业费3518元，并缴纳日千分之二滞纳金及1000元维权费用。
判决结果：判决业主支付物业费，但无需交滞纳金和维权费。
法院认定：业主要求物业公司赔偿摩托车被偷的损失，这是财产损害赔偿纠纷，而本案的物业服务合同纠纷是针对整个小区的全体业主，个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见，所以法院认定业主仍需缴纳物业费。摩托车被盗一事业主可另案起诉。
另外，虽然物业管理服务合同中对滞纳金及维权费用均做出了约定，但业主不交物业费，是因为与物业公司之间存在相关的纠纷没处理所致，所以物业公司主张的滞纳金及维权费用的请求法院不予支持。
案例4
小区私搭乱建多
业主以物业未尽到管理义务为由
拒缴物业费
法院是否支持？
案情：张某起初是按时交物业费的。但后来小区里的阳光房越建越多，他多次向物业公司反映无果，就不交物业费了。物业公司起诉到法院。
判决结果：物业公司胜诉。
法院认定：物业公司按合同约定，有义务制止业主搭建违法建筑，并上报相关行政管理部门，但物业公司并无任何行政强制权，物业公司自己无法对违建拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求，并及时上报行政部门，就已经尽到义务。业主不得以此拒缴物业费。
案例5
滞纳金总额已经超过物业费30%
法院是否会进行调整？
案情：潘某实际欠缴物业公司物业费10991.64元，能耗费1099.16元。现物业公司起诉到法院，不仅要求偿还物业费等，还得按日万分之五支付违约金5041.10元。
判决结果：物业费、能耗费如数缴纳；违约金调整到3500元。
法院认定：由于涉案物业费拖欠较久，违约金总额明显过高，已达诉讼标的的41.69%，法院酌情降低。
案例6
男子拖欠物业费后
举家搬迁买机票被拦截
才知上了黑名单
2009年6月，何某因拖欠物业费被某物业公司诉至武汉仲裁委员会。2010年2月，仲裁委裁决何某及其女连带支付某物业公司物业管理费、滞纳金、仲裁费共计2.3万余元。裁决生效后，何某未予理会。
同年6月，该物业公司向江夏区法院申请强制执行。何某先以各种理由推脱，后对法官打来的电话置之不理，竟搬离原住所，不知去向。经调查，何某及其女名下无财产可供执行，案件遂搁置5年。
今年1月16日，江夏区法院依法将何某及其女纳入最高法院失信被执行人名单，联合有关部门对其实施信用惩戒。
1月23日，何某在购买机票时，被民航系统拦截下来，被告知因被列入失信名单无法订票。何某立即与法官联系，表示愿付清所欠物业费用，希望法院尽快取消其失信信息。1月26日，何某主动向法院缴纳了所有款项。
案例7
拒缴物业费
养老金账户被冻结
家住国信馨园小区的王先生因拖欠物业费7040元，且二次拒收法院传票。法院判决生效后，王先生拒不理会，法院遂采取强制措施，冻结了王先生的养老金账户。
11日，记者陪同王先生和邱女士再次来到汉阳区法院。执行法官毛创军强调，冻结养老金账户是合法的。
据她介绍，对于这类民事案件，法院判决被告败诉后，执行法官会搜集被告人的财产线索，包括房产、存款、车辆和工商营业执照等，一旦发现足够支付案件标的额的银行账户，法院就可以将其冻结。由于该案件的标的额是6458.99元，外加50元执行费，所以法院冻结了他的养老金账户。“王先生除了养老金还有其他经济来源，法院并未全部冻结。只要他在10天内缴清欠款，我们马上就可以解冻他的账户。”
王先生表示，愿意缴清拖欠的物业费和违约金，对于自己不懂法造成的严重后果也深感懊悔。
案例8
去年物业费没交
今年贷款批不了
宁波的李先生最近申请的一笔消费信用贷款被银行驳回，业务经理告诉他，他在央行的信用记录完全没有问题，但是有一笔去年的物业费没有结清，在银行数据库里有个小污点，因此他只能办理抵押贷款，无法申请信用贷款。
李先生不想交物业费有他自己的原因，去年他发现刚住进没两年的房子出现了细微的裂缝，和物业沟通无果后，一气之下他拒绝交物业费。
宁波的李先生就属于收到律师函之后也没有上心的，结果失信信息被录入到汇法信用生态圈，接下来与他打交道的银行刚好用到了这个数据库，导致他申请的信用贷款批不出来。
您目之所及
整洁的园区
安全、优美的居住环境
葱郁的绿植等
您触之所及
设备设施绿色运行带来的便利
还有丰富多彩的社区活动等
背后都是物业在提供服务
每一分物业费
都切切实实地用在了社区服务建设上
2023年马上就要结束了，
希望您能按时缴纳物业费，
您的支持，我们定不辜负！返回搜狐，查看更多
责任编辑：
2023-12-12 07:29
来源:
正经新闻一起看发布于：山西省
物业费缴纳温馨提示
尊敬的各位业主：
大家好！
物业服务中心现已开展2023年度物业费收缴清尾工作，感谢您对物业服务中心工作的支持与理解。
一个品质小区离不开物业管理，而物业管理也与业主生活密不可分，想要保证物业管理的正常运作，就需要提供物业管理费用进行资金支持。
物业费是一个小区维系正常运作的基础，是园区绿化、环境卫生、公共秩序、公共区域维修、公共设施设备维护的根本保障。如果业主不按时缴纳物业费，将会对物业管理和服务造成致命的影响，同时也侵犯了其他缴费业主的利益。
为了保障物业管理服务工作正常有序开展，改善业主居住环境，建设和谐小区，请按照《物业服务合同》约定，到期未交物业费的业主，前往物业服务中心办公室缴纳物业费。如您工作繁忙，也可联系物业管家，通过扫码、转账方式缴纳。
按时缴纳物业费是每位业主的义务，坚决杜绝拖欠。
物业服务中心全体员工向按时缴纳物业费的业主表示衷心感谢！把小区建设成为和谐、宜居小区，离不开物业和业主的共同努力。物业和业主只有各自承担起相应的责任和义务，相互理解和支持，才能够将小区建设得更加美好。
为避免逾期缴费所带来的出行不便，提醒您在12月底前，请及时缴纳物业费。感谢您的支持和理解，祝您生活愉快！
美丽生活源于悉心的服务，平凡的岗位也能创造不凡的人生。每时每刻，物业工作人员都在以实际行动验证着。在新的一年将更好地为您服务，携手共创更优美、和谐的小区环境！
物业管理服务中心
2023年12月X日
按时按规缴纳物业费
是每位业主应尽的义务
下面我们一起了解
有关物业费的常识
一
什么是物业费？
物业费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。
二
物业费包括什么？
发改委、住建部《物业服务收费管理办法》——
第十一条规定：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
三
缴纳物业费的法律依据
《民法典》——
第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费用。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
《物业管理条例》——
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
业主们所缴纳的物业服务费用
物业公司将全部用于
服务业主和小区建设
我们欢迎大家监督我们的服务
如有问题请您及时提出
我们将积极改进，提升服务水平
竭诚为所有业主服务
谢谢您的理解与支持
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电话催缴适用范围：入住、未入住均可。
电话催缴的优点：适用范围广，快捷、便利、可多次使用。
电话催缴的缺点：没有面对面好沟通，受通话时间、彼此情绪等影响。不如面对面沟通，能给对方制造更大的压力。物管费催缴应贯穿在日常的工作中，实施在每一次业主来访的接待中。
一
心理准备
1、首先要克服以下几种情绪：
(1) 抵触情绪
A、心理解析：对催缴物管费工作排斥、不主动不积极，甚至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。
B、表现形式：应付了事，效果不佳。
C、合理心态：物业的工作职责就包括物管费收缴;前期的维保类工作固然重要，但物管费工作是业主对我们工作的肯定形式;那些因工程遗留 问题拒交物管费的业主其实误解和混淆了物管费乃至物业服务的内涵。
(2) 恐惧情绪
A、心理解析：对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯和恐惧。
B、表现形式：打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求业主理解(这是我的工作，某某大哥您就帮帮我吧)的很为难的言语表现。
C、合理心态：欠债还钱、天经地义;如果我是业主，别人给我打电话催费，我心里也会虚；打了再说呗，今后他们还需要我的服务呢；打多了就习惯了。多打打电话就习惯了，不害怕了。
(3) 怕拒绝情绪
A、心理解析：业主不交怎么办?业主提工程问题怎么办?业主骂我怎么办?
B、表现形式：业主提出刁难问题、无理取闹便哑口无言。一旦遭拒，自信心受挫。
C、合理心态：不交拉倒，我把工作做好就行(拒不缴纳的统计上报领导，有领导呢)；准备好应答思路(如工程遗留问题的解释);骂就骂呗，哼，下次还给你打(各物业助理与绝大多数业主均建立了良好关系，业主一般不会骂我们，只会抱怨，要骂也只骂地产)。
2、坚定信心，调整策略，持续跟进。电话邀约过程中就业主提出的问题尽量做出诚恳的回答，就切实存在的可以解决的问题进行快速跟进处理，以便下次电话催缴的成功。费是催出来的，需要多次电话邀约，方能成功。
二
邀约准备
1、心理准备平静心态，练习微笑，在谈笑风生中轻松催费。
2、内容准备
(1) 业主通讯录(含业主姓名)
(2) 交谈切入点(如以维修完成切入物管费催缴，准备所辖片区工程问题台账及完成情况)
(3) 常见问题回答思路(统一口径)
(4) 回访记录表(尽可能详细记录每一次的回访情况，业主的要求或问题，以便下次跟进)
3、把握时机
(1) 避免在吃饭或休息时间与业主联系，如果把电话打过去了，也要礼貌 的征询业主是否有时间或方便接听。
(2) 周末前催缴时机较佳，便于业主周末前来缴费。
(3) 有条件的话，可以在晚上打，抛开工作，晚上的人内心较平静。
三
自我介绍、确认身份
1、熟悉的人和自己接触较多、相熟的、关系不错的业主，可以某某大哥(叔叔阿姨大哥大姐)直接切入，告诉对方还有多少物管费未交。
2、不熟悉的人收了房很少见的，对片区物业助理不认识不熟悉的业主，首先自报家门：您好，我是×××服务中心的×××(或您片区的物业助理某某某或小某)，请问您是×××房的业主×××先生(女士)吗?然后以切入点切入正题。
3、注意事项
(1) 语音语调适当，让听者舒服，吐字清晰;
(2) 在不确定业主性别的时候，可在确认对方身份后再行称呼。
(3) 如果电话打扰了对方，应马上另约电话回访时间，礼貌结束通话。
4、通话切入
(1) 节日问候
(2) 告知公司某项活动，邀约业主参加。(如周末举办的某项活动)
(3) 各项通知、提示(如停水、停电通知，车位租赁等通知)
(4) 各类回访(VIP、独居老人、收楼慰问、例行回访、满意度调查)，在此类回访中切入物管费催缴要特别注意是否合适。
(5) 维修完成回访、销单回访。(在该类回访中切入物管费催缴时机较好，可在业主前来确认工程问题的完成和销单签字时顺便缴费)
(6) 其他(业主因某项事物需要询问及了解时主动打电话给物业助理时刚好切入物管费催缴事宜)
四
沟通过程
在告知业主来电目的后，常见问题如下。
1、对缴费通知无异议
A、清晰告知其欠费缴金额、欠费周期，以便其做好缴费准备(如该户可能对收费起始日期有异议，最好不要提及)。
B、告知其缴费截止日期，必要的时候，可告知违约金事宜。
C、确定缴费时间。物业观察：最好不要询问您什么时候有空过来?(该问题大多无效)，应主动给业主提出选择题让业主做答。如：王大哥，您看您是这个周周六还是周日过来呀?确定日期，紧接着确定具体时间点。您是周六早上还是下午过来啊?因为周末工作比较多、前来缴费业主较多(暗示业主交物管费的很多)，到时候我好协调好工作带您缴费。如业主周六真来，到时带其缴费有何不可。
D、注意事项:主动引导业主在我们的思路框架内回答问题、确定时间。不要给其过多的思考和疑问时间，快速结束通话。
2、对缴费通知有异议
A、对物管费起始日期不认可的应耐心倾听其诉求，找出其问题的薄弱点，在表示理解对方的疑问或异议的同时，解释物管费收取期限的标准。(业主已签按合同约定交楼期开始收取，且物业前期已开始服务;工程遗留问题属正常问题，可在收楼后维修完成。)
B、无工程遗留问题或业主因无时间未收楼这是业主的问题。不收楼不代表不按合同约定收楼日收取物管费。
C、未入住能不能少交物管费。要点：未入住物业服务照常进行，物业服务不只是针对个体住户，而是属于全体业主;未入住的很多照常交费;空置房的物管费国家法律规定， 全额收取。(必要的时候可说出国家关于空置房物管费收取标准的法律条文)
D、工程遗留问题未得到彻底处理该问题属于较难说服的问题，但仍需解释。
工程遗留问题(小问题)属正常问题，在收楼后业主通过验房保修的形式，物业会敦促地产公司进行整改，且在维修期内，业主所提问题，地产公司都会负责安排维修。对于那些切实可以维修的小问题，可对业主做出维修完成期限承诺，让业主先行安心缴费。
此类业主常把工程问题与物管费相混淆，甚至拿物管费作为拒交或拖延的挡箭牌，一部分业主通过解释可以做通工作，另一部业主则坚持要处理完工程遗留问题才缴费，针对此类业主。催缴后，应马上跟进该户问题的处理，越快越好，处理好了问题，业主答应过缴费的自然很少反悔。
在与业主沟通的过程中，应该反复解释我们的工作流程，特别是从业主报修问题到维修完成期间我们的工作流程。目的在于，向业主表明我们的工作的规范和严格，以及业主所认为的小问题的处理流程和时限，争取让业主理解和支持我们的工作。物业社区微信：同时，话题转到他今天电话里所提出的问题，作为公司代表，一定会如实向上反映，向业主表明他的问题会被得到重视、会有人负责到底的态度和决心。
紧接着，确定缴费时间。无论业主说什么时间，尽量让其确定一个较具体时间，这样业主来的可能性较大。即使不来，也利于我们下次电话催费的切入。业主答应了没来，下次打电话问他，他便不再好意思一再推脱。
3、对物业服务有意见
对某个员工服务有意见表达歉意，做出改善的态度。
对某项服务的不满意 如电梯前室、楼道卫生不满意。告知业主马上做出整改，同时接着可以询问业主：您对我们的服务还有没有其他意见或建议(让业主感受到我们的诚恳和对工作的负责态度，缓和其内心的抱怨或不满情绪)？
抱怨配套设施不完善站在业主的角度，表达对业主心声的理解。同时耐心像业主承诺物业服务与配套设施的关系和区别。(配套设施属开发商的问题，开发商的任何承诺与物业服务是有区别的，必要的时候可向业主解释虽然地产和物业同属一个集团，但是各自独立运营的两个子公司)。针对业主的抱怨，同时还应向业主表明，将把业主的心声(配套设施不完善，业主生活不便)反映给公司领导，领导会与地产公司进行沟通，维护业主的权益。
五
通话结束
1、做好记录，以便下次跟进。
A、在获得业主前来缴费的时间后，无论答应是本周还是月末，在预缴费前一天，还应给业主做一次回访。如：某某先生，上次给您打电话，您说明天过来缴费，明天早上您大概几点过来啊，我们好提前给您做好安排(目的还是确定时间，再次督促业主，确保邀约成功)？
B、对于对缴费有意见不缴的业主，做好详尽的记录。便于下次回访有良好的切入点。在下次回访之前，就业主提出的问题或意见作出整改或回答准备，在下次回访之时，才能给业主一个良好的答复和交代。物业社区微信：既然问题解决了，业主也就没有推脱的理由了。下次电话沟通的时候，汇报完整改情况后，继续向业主发出缴费邀约，确定缴费时间。(李女士， 上次您提的问题我们这边都做出了整改，您看您是这个周六还是周日过 来交一下费，您是刷卡呢还是交现金)。
2、不断总结电话沟通经验和沟通技巧
A、调整沟通思路。对于不同的业主采用不同的沟通内容。
B、不断提升自己的电话技巧。如言语表达、解释能力、应变能力以及电话里的“亲和力”。
C、不气不馁，继续努力。
END
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