前几天我看中一套房子90平，总价145万我到手（房价+中介费=135和10万税），不过条件是首付75万，贷款70万。但假设5年后我以180万净到手的价格卖掉，以下两种算法得出了很大差距，请大家看看问题在哪里。　　算法一：　　如果我出手了，5年以后，　　（1）采用等额本金，贷款大概还了本金12万，利息还了13万，加上首付75万，也就是总支出100万。此时贷款的本金总共还剩70-12=58万。　　（2）此时房子如果卖掉180万，我首先要一次性还掉58万的贷款，也就是剩下122万，减去总支出，也就是‘赚’了22万。　　（3）5年不用租房，省下大概10万。　　（4）如果145万存5年定期的话不算加息什么的，按现在的利率5年后差不多有32万。　　所以（2）+（3）中看上去‘赚’的32万，其实只是浮云，盈亏平衡。　　　　算法二：　　如果我没出手，按上述同样的支出项，5年以后，　　（1） 因为75万首付没支出，所以按算法一中的利率存银行大概有95万不到一点；　　（2） 贷款（本金+利息）不用支出，所以有25万。　　（3） 房租支出10万。　　所以结论是房价190万（180万房价+10万税）VS手上现金110万（95+25-10），此时需要贷款80万。　　　　问题：　　按算法一，5年后我如果卖掉房子我没亏没赚；按算法二，5年后我还需要贷款80万才能买房，相比算法一不卖房的话5年后只剩下58万的贷款整整差了22万，这22万去哪了呢？　　　　注意：上述两种算法中的利率，5年后的房价，税费，房租都相同，尤其是税费。　　
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　　LZ最大的误区就是静止的看问题：　　利率、房价、房租都是变量　　不考虑变量的计算结果，LZ觉得会正确么？　　　　/publicforum/content/house/1/15070.shtml　　可以参考，比你的计算更详细
　　还是不明白，就是因为我把变量都看模拟成了定量，在两种算法下应该相差无几呀，为什么差那么多？　　　　你说的那帖是想说明理论房价多少。但我想说的是在5年后房价相同的情况下，买了没赚，没买亏了。
　　不好意思，更正一下问题：　　　　问题一：　　按算法一，5年后我如果卖掉房子我没亏没赚，即没有获得超过固定利率的超额收益；按算法二，没买房的5年积累期间也没有获得超额收益。但算法一5年后有现金122万，算法二才110万，请问12万去哪了?　　　　问题二：　　按算法一，5年后我如果没卖房的话，我剩下58万的贷款，按算法二，5年后我如果买同样价值的房，我需要贷款80万。为什么差了22万？　　　　注意：上述两种算法中的利率，5年后的房价，税费，房租都相同，尤其是税费。　　
　　如果你非得静态的算，你的算法中还是有问题：　　算法一：　　你应该计算为：　　买房支出：75万首付+10万税+利息支出13万+月供25万=123万　　卖房后：净得122万　　不考虑任何利率，仅考虑静态数据：亏1万　　　　　　　　算法二：　　75万存5年的利息根本没有20万，　　月供25万减去房租10万，余15万　　最后肯定没有110万　　税是根据房价计算的，所以5年后买房税会更多　　　　也就是说，按照你的计算，即使5年后房价仅仅从145万涨价到180万，（5年上涨24%，比CPI低），同时不计算房租上涨，你买房时需要的贷款额其实还是一样的多，　　　　不同的是，5年后，如果不卖房，住在同一个房里面：　　算法一：你的贷款还剩58万没有还清，　　算法二：你的贷款还剩70多万没有还清　　　　　　差的那些钱就是房价上涨部分咯
　　忘了，有用没有留下QQ:
　　OK,确实算法一和二没有很精确，但按你说的180万里或多或少还是有超额收益的。不过，仅仅看算法一的话，没有房价上涨的超额收益呀。因为180-145=35万，但如果145万存银行差不多不也是35万，这怎么解释呢？　　　　注：我设置5年后房价=180万就是想剔除房价上涨的因素，而单从按利率增值出发。而算法二中也单从利率出发，为什么5年后会有差别呢？　　　　比较笨，麻烦您再解释下，谢谢
　　还有你说的里面　　（1）5年后的月供25万里面已经含12万本金+13万利息了，所以没有利息支出了吧？　　（2）75万首付里面也含了10万税了。所以没有外加的10万税了吧？　　　　不管怎么样，请看原帖上的问题不太好，请看我更正的问题。谢谢谢谢~~~~
　　你的房价上涨部分仅仅是单从按利率增值出发计算，　　你跟我说超额收益从哪里来？？？？？　　　　　　算法一和算法二的差别：　　就是这5年中，房租的支出！　　　　购房窟窿就那么大，10W租金，　　一中拿来还月供了，填了窟窿；　　二中付了房租，并没有填窟窿，而窟窿因为房价上涨越来越大；　　这5年的房租是买房支出之外的额外支出。
　　作者：hsdxsy　回复日期：　16:31:53　　　==========　　更正：　　　　算法一：　　　　你应该计算为：　　　　买房支出：75万首付税+月供25万=100万　　　　卖房后：净得122万　　　　不考虑任何利率，仅考虑静态数据：赚22万
　　lz确实需要找专业人士咨询一下理财的问题。在此对你的第一个方案作一点回复：　　你认为目前存款145万，5年能收到利息32万。首先你目前自有资金是不是只有75万？如果是，那么哪来的额外70万让你存？如果你自有资金有145万，为什么还房贷70万？如果你房子必须只能投75万，那么两个方案比较都应该是一样的口径，即只考虑75万存款的利息，你再比比谁的收益高。　　方案二就没看，所以不评论
　　啊啊啊，刚又想了下，抽象出纯数字问题，发现更迷茫了：　　　　算法一：相当于我借入70万，连同现有的75万存入银行，5年后有现金122万；　　　　算法二（用逆推法）：如果想要实现5年后有122万现金，需要用现有的本金75万收入57万，这样才等于75+57-10（房租）=122万。　　　　两种情况下，算法一只需存银行，算法二却需要收益率达到57/75=75%，年收益率需要高达13-14%.　　　　为什么啊？？？？？
　　啊啊啊，刚抽象了下模型并用逆推法，感觉更加迷茫了：　　　　一中，相当于我借70万，连同本金75万存入银行，5年后有122万；　　　　二中（逆推）：如果我想5年后有122万，我需要用现有的75万收益57万左右。75+57-10万房租；　　　　按理来说都是用75万本金收益，借入的70万不考虑利差的话应该是不产生收益的，为什么二中需要我每年收益率达到57/75=14%左右。
　　有什么好奇怪的，这就是贷款的杠杆作用啊。　　　　算法一，你用75万完成了145万的投资，5年收益24%就已经很可观了；　　算法二，你做75万的投资，要达到算法一的收益，收益率当然要很高了；　　
　　你自己算一下现金流就好了,问题就出在你一边算了实际发生的现金流,一边又算这些现金流的机会成本,当然算不对了.　　算法二的第二条,因为没支出贷款和利息的25万,你的现金就多了25万嘛?这个25万叫做机会成本,而不是变成现金进入你口袋了.　　先简单的静态算下.　　第一种情况,你净资产122万.　　第二种情况,你净资产85万.这之间37万的差额自然是房价的增长带来的了.　　算动态的话,直接把每年的现金流贴现就行了.
　　哦~~~知道问题在哪里了。原来是房租的问题，一中隐含的房租收益其实远大于5年10万。而且借入的70万，我算利息的时候5年是13万,20%都不到，而算收入的时候却约等于25%,这样就相当于70万多产生了5%的收益=3.5万。　　　　这样就导致了二中必须获得上述收益才能与算法一相同。哈哈，终于明白了。谢谢各位哈！　　　　　　
　　因为我没买帕萨特,所以我节省了25万,那么我的现金流就多了25万;同时我也没买福克斯,我又节省了25万,那么我的现金又多了25万....多想几次楼主就变成亿万富豪了...
　　首先你算法一中的145万定期是不对的,你手上只有75万,另外还款部分的公积金你怎么算?至于22万,是由于145万涨到190万,45万,你不买的话,扣除房租,你的资金只增加了35万,抵消了房价上涨,却没有抵消你还贷12万的本金
　　作者：hsdxsy　回复日期：　16:47:54　
　　　　　　啊啊啊，刚又想了下，抽象出纯数字问题，发现更迷茫了：　　　　　　　　算法一：相当于我借入70万，连同现有的75万存入银行，5年后有现金122万　　===================================　　错。5年后现金不是122万。　　lz加法也不会。75+32=107万　　贷款70万的利息需要偿付，按照lz的算法，这部分是13万。　　因此到手现金是107-13=94万元　　投入75万，5年赚19万，到期一共94万
　　现在145万的房，5年后才卖185万？这房价涨得比通胀还慢！　　　　而且还是贷款买房？　　　　这样的假设之下，当然买房不如存款了——纯粹从投资角度而言。　　　　LZ还不如假设房价腰斩好了，这样买房更不值……　　　　可LZ在属于自己的房子里和家人共享了5年的快乐时光，不知到这帐怎么算？　　　　什么？租房？5年10万租金能租什么房？　　　　还不是破烂家具破烂装修，说不定5年内还被人赶走搬家N次　　　　怎么空空都把房子看得和股票一样纯粹是投资品呢？　　　　
　　算法一很明显算错了，因为你现在只有75万　　　　你现在只有75万，5年定期存款年利率4.2%（注意这是不记复利的），5年后本息合计90.75万。如果不买房，假设这5年你的收入恰好和房贷还款额一致，计有25万元，而房租花掉12.5万，则可结余12.5万元，这部分钱按3年计息，本息合计约14万。　　这样你在5年后手上有现金14+91 = 105万。　　　　如果买了房子，则5年后有现金180万-58万 = 122万，比起把钱存银行要多17万。　　　　假设5年后房屋净价格是180万，税金依然是10万，再买这套房子需要贷款85万。
　　此人是猪，鉴定完毕。仅对此鉴定样品负责
　　　　作者：我是baozi110　回复日期：　13:59:58　
　　　　　　此人是猪，鉴定完毕。仅对此鉴定样品负责　　　　--------------------　　好彪悍的回复，呵呵！楼主最搞笑的就是把145W来算利息，明明自己本来只有75万！
　　　　作者：skyinthesea8　回复日期：　14:46:40　
　　　　　　　　　　作者：我是baozi110　回复日期：　13:59:58　 　　　　　　　　　　此人是猪，鉴定完毕。仅对此鉴定样品负责　　　　　　　　--------------------　　　　好彪悍的回复，呵呵！楼主最搞笑的就是把145W来算利息，明明自己本来只有75万！　　　　-------------------------　　答对了，现代金融的核心就是杠杆，用别人口袋里的钱为自己挣钱。　　　　楼主居然首付50%？你为什么不首付30%，再去异地买一套小的，或者作其他投资呢。贷款要贷足啊，同学。　　　　杠杆越高，收益越大。
　　作者：hsdxsy
发表日期： 15:15:00 　　
前几天我看中一套房子90平，总价145万我到手（房价+中介费=135和10万税），不过条件是首付75万，贷款70万。但假设5年后我以180万净到手的价格卖掉，　　------------------------------------------------　　（180-145）/145=24%　　24%/5=4.8%　　所以楼主计算的前提是，未来五年每年房价的涨幅是4.8%，如果计算同期的通胀率，基本上相当于未来五年房价不涨
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小学一年级数学奥数:同样多问题
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　　小学一年级数学辅导:同样多问题
　　知识要点：
　　两个数比较，有大有小;两种量比较，有多有少。他们相差多少，就是多多少或少多少。
　　数量之间的关系：
　　相差数量=较大数量-较小数量
　　较大数量=较小数量+相差数量
　　较小数量=较大数量-相差数量
　　要把两个不相等的数转化成相等的数就要移多补少，从较大的数中移出相差部分的一半，补给较小数，两个数就相等了。如果两个数相等，从一个数中移出一部分补给另一个数，两数相差部分是移出部分的2倍。--博才网
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江苏省无锡新领航教育咨询有限公司2013届高三数学：综合问题（一）（学生版）
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课前巩固提高
1已知函数，则a=
2设，则不等式的解集为____________
3若函数的单调增区间为(0，＋∞)，则实数的取值范围是________．
4在锐角△ABC中, A=2B , 则的取值范围是
5已知单位向量的夹角为120°，当取得最小值时
6在数列中，如果存在非零的常数，使对于任意正整数均成立，就
称数列为周期数列，其中叫做数列的周期. 已知数列满足
，若，当数列的周期为时，则数列的前2012项的和为
7已知实数，命题：在区间上为减函数；命题：方程在
有解。若为真，为假，求实数的取值范围。
8(本小题满分13分)
(1) 若函数的定义域和值域均为，求实数的值；
(2) 若在区间上是减函数，且对任意的，
总有，求实数的取值范围；
(3) 若在上有零点，求实数的取值范围.[来源:§§.Com]
9．(本题满分13分) 已知函数,函数
（I）当时,求函数的表达式;
（II）若,且函数在上的最小值是2 ,求的值;
（III）对于（II）中所求的a值，若函数，恰有三个零点，求b的取值范围。[来源
:。。.Com]
10已知函数,
（1）当时, 若有个零点, 求的取值范围；
（2）对任意,
求的最大值,
并求此时的最大值。
11在中，角A，B，C的对边分别为，且满足
（Ⅰ）求角B的大小；
（Ⅱ）若的面积的最大值.
12已知函数定义在区间上,,且当时,
恒有.又数列满足.
(1)证明:在上是奇函数;
(2)求的表达式;
(3)设为数列的前项和,若对恒成立,求的最小值
.[来源:][来源:§§.Com]
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小学一年级数学奥数:兔子问题
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　　小学一年级数学奥数:兔子问题&
　　意大利著名的《算盘》一书中，记载了一个有趣的兔子问题，如下：已知，一对兔子每一个月可以生一对小兔子，而一对兔子生下后第二个月也开始生小兔子，那么，从刚出生的一对兔子开始算起，满一年时可以繁殖出多少对兔子呢?
　　答案与解析：
　　由第一个月到第十二个月，兔子的对数分别为：1，1，2，3，5，8，13，21，34，55，89，144.所以，满一年时可以繁殖出376对兔子。--博才网
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