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出门在外也不愁关于川东物业公司违法违规行为和龙门浩街道办事处等部门行政不作为的投诉信_重庆市政府公开信箱
重庆市南岸区政府公开信箱
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邮件字号：
发布单位：
南岸区政府
来信内容：
关于川东物业公司违法违规行为和龙门浩街道办事处等部门行政不作为的投诉信
关于川东物业公司违法违规行为和龙门浩街道办事处等部门行政不作为的投诉信
尊敬的黄市长：
我们是南岸区上新街金桂园小区的业主代表，我们小区的广大业主的权益在不负责任的川东物业公司的侵害下，在龙门浩街道办事处的纵容下，在小区非法业委会的糟蹋下，小区问题已经十分严重，如不尽快查处和制止，可能会带来较严重的后果。我们在多次给南岸区房管局、南岸区政府信访办、龙门浩街道办事处和辖区居委会反映没有任何回复并相互推诿。作为普通老百姓，我们告状无门，拿这些官爷门无法，现只有向市领导投诉，打扰市领导的工作，实属无奈。望黄市长在百忙之中能过问此事，并希望能够给我们金桂园小区业主们一个满意的答复及处理意见，届时我们金桂园的全体业主对黄市长将感激不尽。
金桂园小区由ABC三栋物业组成，目前由川东物业管理有限公司管理。2005年7月他们该公司在龙门浩街道的安排下由不懂物业管理的人临时撮合起来的，（连起码的物业服务合同都没有）根本不懂物业管理！在其管理服务过程中，服务质量低劣，服务态度恶劣，违反《物权法》、《重庆市物业管理条例》、《重庆市专项维修资金管理办法》的行为比比皆是，现列举投诉如下，望市长能指示相关职能部门依法纠正和查处：
一、管理严重失职，给业主的共用设施造成不可挽回的损害和损失。
1、小区的消防系统无专业单位维保，消防泵房长期被物业公司的杂物占据遮挡，消防栓箱中从来未见水袋水枪，消防监控室长期无人值守，房门紧闭，发生火灾怎么得了？作为小区的重点的安全设施被这样不负责任的物业公司糟蹋了，实属业主之大不幸！
2、小区电梯故障频发，经常停运困人。物业公司去年未按程序擅自动用十几万专项维修资金维修改造电梯，钱是花出去了，但电梯质量还是老样，轿厢内破损不堪，到处都是小广告，电梯检测合格证也没有按规张贴原件，小区也没有设置固定的24小时值守的专业的电梯养护救援人员，出现问题只有听天由命的等待。
3、小区按原设计规划的是双电源400千伏安一用一备变压器，为保障小区的设备设施常年供电（特别是消防设备和电梯的用电）。物业公司为了节约开支，擅自报停并被拆走了一台。这是全体业主的共同财产。物业公司完全不顾业主们的生命安全，无权处置小区原有重要的安全设施配置，造成重大火灾事故又谁来负责。
4、小区单元门原来都有门禁对讲系统。自从川东物业接手管理以后，由于其疏于日常维护，加之为了节约维修费用，现在已经是面目全非。
上述共用设备设施的养护管理工作是《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》确定的物业公司最重要的职责和义务，也是业主公共财产能否得到保护以及物业能否保值增值的根本前提。我们业主强烈要求川东物业公司恢复因管理养护不善的公共设备设施，并赔偿违法行权导致的共用设施设备损失。
二、公区经营账目不清，从未公布收益情况，严重侵占业主物业收益权。
小区的电梯轿厢广告费；移动、联通、电信的信号覆盖和基站费；C栋3单元负一楼电梯入口及旁边的违建门面租金这么多年收入应该不低，从未公布，都被物业公司侵占。按《物权法》规定，公区收益归全体业主所有，且需按栋建账，定期公示。该收益可以并入专项维修资金，也可作为小区公共设备设施的更新改造费用。而实际情况是川东物管独占。
三、胆大妄为，违法违规使用专项维修资金。
金桂园小区从日至日，物业公司擅自先后6次动用专项维修资金共41万元，对A、B、C电梯进行改造维修。资金使用申请人均为重庆川东物业管理有限公司，施工单位均为重庆市富渝电梯有限公司。在业主们无数次的强烈要求下，川东物业于日将部分维修合同和发票提供给了业主，经不专业业主们的审查，竟然发现川东物业在使用专项维修资金中存在严重违反《重庆市专项维修资金管理办法》的行为。主要问题如下：
1、维修资金使用程序违法。
按照我国现行法律规定，程序违法，结果违法。川东物业在使用专项维修资金时违反《重庆市专项维修资金管理办法》第二十二条物业专项维修资金使用方案的制订；二十三条使用方案公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意；第二十七条 维修、更新、改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当验收的规定。
很多业主对专项维修资金的使用毫不知情，签字同意和参与验收更是没有的事情。请问川东物业是怎么提供共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意的证明材料的？即便有证明材料，字又是谁签的？工程完工后谁验收的？钱又是怎么取走的？
2、川东物业没有尽到保护业主共同权益的义务，涉嫌与施工单位串通骗取业主专项维修资金的勾当；
（1）如此大的金额，本应在居委会、业主代表的组织下实施招标。但为何没有招标，且每次都是重庆市富渝电梯有限公司施工？其承接业务的公正性、价格合理性在哪里？
（2）最后一次施工时间是日。但发票在日和日才开出来，而该两张发票还是在业主强烈要求查账的情况下才补开出来。2011年12月施工，2012年12月付款，富渝电梯有限公司会做这样的业务吗？另外，五次发票三个版本。日，重庆富渝电梯有限公司共开出发票三张，发票中行业分类为批发业，川东物业为购货单位，品名是A1A2、B1B2、C1C2电梯修理费，共计205720元。而日和日开出发票，发票中行业分类为服务业，川东物业为付款单位，品名是电梯修理费和维护费，共计86623.24元；不难看出，前三张有明确的楼栋电梯编号，指向很明确，属于专项维修资金支付票据。后两张则无明确楼栋编号，加之维护费是电梯日常维保费用，该费用依法属于物业管理费列支，根本都不属于专项维修资金支付费用。明显属于侵占、套取行为。谁给他的胆子？
（3）售后质保责任过轻，通常情况下质保金为总款项的10%，而本小区的质保金只有5%。电梯维修后，电梯运行的平稳性、可靠性都不行，轿厢的维护管理更是惨不忍睹！请问电梯维保，维保的什么？请市长派人到现场看看！
（4）非法套取非专项维修资金列支的保养费。电梯保养费依法应该由物业公司在物管费中列支。而川东物业和富渝电梯公司相互勾结，非法套取维保费32400元。其中，日套取A栋7200元；日套取C3栋3600元，B、C栋18000元；日套取A栋3600元。
3、川东物业和富渝电梯公司侵占业主物业专项维修资金情节严重，性质恶劣，请求依法予以严惩。
（1）川东物业公司的行为严重违反《重庆市专项维修资金管理办法》第四十九条规定。要求房管部门依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金共计元。并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；同时还应当吊销其资质证书。
（2）富渝电梯公司明知保养费属于物业公司支付，而为了争取得到业务，非法配合物业公司套取专项维修资金，开出虚假发票，依法应该承担连带责任，请质量技术监督局依法查处，达到吊销资质的条件的要依法吊销其资质。
4、对渎职失职部门和人员依法进行行政问责并依法追究其法律责任。
（1）2013年1月前小区没有业主委员会，辖区居委会代行业委会职权。但作为代行业主委员会的居民委员会是怎么尽的审查义务？对物业公司提供的材料进行过实地核实和调查没有？又是谁批准随意盖章的？维修资金办公室又是怎么审核把关的？
（2）业主发现此问题后，无数次找居委会、龙门浩街道办事处和南岸区房管局，他们都是帮物业公司说话，认为物业公司用钱没有错，我们维权业主反而有错，大脑有问题，是胡闹！这种工作作风能为民做主为民服务吗？
（3）小区业委会是业主的自制组织，岂能容忍街道包办代替。去年底业主发现小区存在的系列问题后，书面给居委会、龙门浩街道办事处反映，并要求查处，维护广大业主的权益。而居委会、龙门浩街道办事处的负责人不是积极调查解决业主们反映的问题，而是迫不及待地和物业公司一起于日成立业主委员会。所有工作由街道操纵，居委会盖章配合。按照居委会指定，街道认定人员（业主推举的一律不用，认定被推举的人是刁民），经一次流产，最后采取无记名投票的方式，竟然把非业主身份的黄**选为业委会主任。委员主体资格审查、选举程序和计票形式都明显违法。请问，居委会和龙门浩街道办事处是怎么在审查业主和业委会委员资格的？难道《物权法》和《物业管理条例》他们都不懂？业委会备案证又是怎么核发的？黄上任后，第一件事是配合物业公司动用专项维修资金。第二件事是签订物业服务合同，合同意见征求过程中业主提出异议，街道要求暂停。但不知何因，没过多久，物业合同被一个非法的业主委员会主任代签了。日，小区30%以上业主书面签名要求罢免非法业委会，达到了法定条件，时间也过了一个多月，龙门浩街道迟迟不组织召开业主大会，属于典型的不作为。业主前往要求履行义务，王强主任扬言你们有本事去告。
为此，我们业主提出以下诉求，恳请黄市长能满足我们所愿。
1、尽快责令川东物业公司对小区共有设备设施进行一次全面梳理清查，并提供共用设施设备的完好、有效情况说明。同时责令川东物业公司限期整改，采取补救措施，履行物业公司的管理义务和职责.确保业主的共同财产不受侵害和完好有效。
2、责令川东物业公司制定项目品质整改计划，并将整改计划进行公示，同时要求街道办事处组织业主代表参与验收。
3、公布公区经营账目，将公区收入划拨至专项维修资金办公室或指定组织代为管理，专款专用。
4、核查物业公司动用专项维修资金的程序合法性及维修项目的合规性，并公布6次专项维修资金使用明细和业主大会召开原始凭证。根据核查结果分别处理，合法合规，由街道办事处拟定调查结果并公示，反之要依法处理物业公司的违规行为；电梯公司的违规行为和为其开具证明的居委会负责人。
5、责令龙门浩街道办事处组织召开业主大会，改选业主委员会。另外，要负责处理非法业主委员会主任履职期间因非法其工作行为自然无效的善后工作等。如签订的物业合同应为无效。同时，应追究房管局和龙门浩办事处相关责任人的行政责任。
南岸区上新街金桂园小区业主代表：附表
房号 姓名 电话 房号 姓名 电话
A**-* 廖** 86332*** B*-*-* 刘** ***
A*-* 施** *** C*-*-* 黄** ***
A**-* 徐** 86882*** C*-*-* 李** 62890***
A**-* 赵** *** C*-*-* 王* 62879***
办理单位：
龙门浩街道
办理结果：
您好！来信收悉。我们责成龙门浩街道办理，现将有关办理情况回复如下：
一、关于您反映川东物业公司管理严重失职，给业主的共用设施造成不可挽回的损害和损失的调查情况
（一）关于您反映金桂园小区存在严重消防安全隐患问题的调查情况
经查，金桂园小区已解决了报警系统和水网不通两处消防安全隐患，在历次检查中并未发现不合格问题，小区消防泵也并未发现被杂物遮挡现象。针对前期小区消防栓中水枪和水袋多次被偷盗的现象，川东物业在向消防部门反映并经同意后将消防水枪和水袋放置在保安岗亭由专人看管，并向业主做了相关说明。消防监控室建立了值班制度，由川东物业吕寄*、王银*二位专职人员24小时轮流值班。因此，信访人反映小区的消防系统无专业单位保养，消防泵房长期被物业公司的杂物占据遮挡，消防栓箱中从未见水袋和水枪，消防监控室长期无人值班不属实。
（二）关于您反映小区电梯故障频发，经常停运困人，物业公司对此无作为、乱作为问题的调查情况
经查，由于金桂园小区部分电梯属于属二手电梯，且运行时间达10余年之久，故有故障发生，川东物业公司按照相关程序启用大修基金，多次委托专业的电梯维修公司进行了专业维修，但因电梯整体运营时间久，加之属于老旧电梯，一直无法彻底解决问题。在街道的协调下，该小区电梯现已由区质监局列为全区老旧电梯更新改造工程，预计在明年实施改造。因防止电梯合格证原件被人为破坏，川东物管公司特将复印件贴在电梯内，原件则保存在物管公司由专人保管，居民可随时查询。故您反映小区电梯故障频发，经常停运困人；物业公司无作为、乱作为情况不属实。
（三）关于您反映小区双电源400千伏安备用变压器被擅自报停并拆走的问题
经查，400千伏安备用变压器属小区供电备用，年使用率低，但运管费高（每月元），且该费用应由小区业主支付，但该小区2/3以上业主不愿意承担，变压器运管费一直由川东物业垫付。2013年春节后，根据 “为了减少电力资源损耗和浪费，所有不带负荷的变压器，都必须停止运行”的规定，南岸供电局撤走了400千伏安备用变压器电度表。因此，您反映的小区双电源400千伏安备用变压器被擅自报停并拆走不属实。
二、关于您反映小区公区经营账目不清，从未公布收益情况，严重侵占业主物业收益权的问题调查情况
经查，川东物业在进入金桂园前，小区部分存在安全隐患的电梯由于无大修基金无法维修，2005年7月，经金桂园第一届业委会和川东物业双方商定，由川东物业先期垫资10余万元对无法正常运行的电梯进行维修，待川东物业进驻小区双方签订服务合同后再由小区支付，但至今小区业委会仍未支付川东物业此费用。2005年至2009年期间，小区业委会成员相继辞职，至2009年副主任何克*搬离金桂园小区后，小区业委会名存实亡，小区公区经营账一直暂由川东物业暂为代管。川东物业一直要求金桂苑小区必须支付完前期物管垫付的10余万电梯维修费用后，再对前收益的公区经营费用进行处理。现公区账目齐全，有案可查，居民可随时前往物业查询。今年3月，新一届业委会对前期公区收益情况进行了查询，并与川东物管就收益达成初步协议（公区经营费用双方四六分成），故您反映公区收益费用由川东物业独占情况不属实。
三、关于您反映川东物业违法违乱作为的调查情况
（一）关于您反映川东物业启用维修资金程序违法的调查情况
经查，川东物业在使用大修基金过程中，严格按照大修基金使用的相关规定和程序实施，并经小区2/3以上业主同意后上报相关部门审批实施，并在小区进行了公示，未发现在资金使用程序上有违规现象。
（二）关于您反映川东物业和富渝电梯公司侵占业主专项维修资金的调查情况
经查，川东物业在进行电梯大修前严格执行了公开招标的程序，最终选择了富渝电梯公司。您认为日、18日，富渝电梯公司开给川东物业发票指向不明，不是支付专项维修资金的发票，属虚假，且合同中所列支的 “保养费”应由物业的物管费列支，不应列入专项维修资金开支，共计挪用和侵占了业主专项维修资金元的问题，龙门浩街道对此与业委会进行了反复调查、核实，确认：日富渝电梯公司出具的58931元的发票是国家正规发票，是小区补充支付的电梯维修费，在票内注明“电梯修理费”合情合理。12月18日，金额为27692.24元的一张发票，不但在票内注明了“A栋A，电梯修理费”的明确指向，而且发票金额与合同认定应付金额27692.24元完全吻合。对于合同中所列的32400元“保养费”该不该列入专项维修资金开支的问题，龙门浩街道与小区业委会咨询了市、区房管部门和法律人士，认为物业公司和电梯维修公司在合同中所列的“保养费”和平时该由物业支付的“维修养护费”在法律上是完全不同的两回事，前者只要写入合同，双方认可，又经主管部门审查和批准，就应列入专项维修资金开支，后者应由物业公司的物管费开支。综上所述，您反映“小区物管挪用、侵占业主专项维修资金”情况不属实。
四、关于您反映小区业委会选举违规的调查情况
针对部分业主抵制业委会选举，金桂园小区业委会筹备小组2次召开业委会选举大会均未成功的特殊情况，区房管局、龙门浩街道和上浩社区经多次调研、并拟定工作方案，于今年2月指导小区业委会筹备小组成功举行了小区新一届业委会的选举大会，业委会候选人由居民自荐和他荐产生，选举过程全程摄像，区房管局、龙门浩街道及社区工作人员、辖区派出所民警全程监督，相关资料封闭存档有据可查，选举程序不存在任何包办行为和违法行为。
您反映的黄**担任小区业委会主任一事，经查，黄**在小区新一届业委会选举中，经小区维权小组和其他多数居民共同推荐作为候选人参加选举，最终以高票当选小区业委会成员，并在第一次业委会上当选为业委会主任。后街道了解到黄**的房屋产权人是其子女并非她本人（但该房是由她夫妻共同出资购买），经龙门浩街道告知业委会成员任职资格相关要求后，黄**主动提出了辞职，黄**辞职后，经小区业委会会议研究决定业委会工作由2名副主任共同主持，黄**在职期间与川东物业签订的物业服务合同系新一届业委会在征求了小区2/3以上业主的意见后达成的协议，不属于黄**个人行为。故您反映的黄**是街道包办，并违规使用资金的情况不属实。
您反映的关于小区30%以上业主书面签名要求罢免非法业委会，龙门浩街道迟迟不组织召开业主大会的问题，龙门浩街道严格按照《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》（试行）渝办发〔2012〕54号文件第七条“占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开业主大会会议（含首次）的，该部分业主应向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，并附上签字的书面要求原件和业主房地产权证复印件或房屋买卖合同复印件，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示”之规定，告知业主上报和完善相关资料，一旦资料齐全，龙门浩街道将组织召开业委会选举。
龙门浩街道工作人员多次上门对您宣传解释，耐心细致地做好物管政策的宣传解释工作和思想工作。
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