四种商铺出租模式优缺点分析
来源：商业地产学院 责任编辑：yinpeipei
一、整体出租模式
指的是开发商不出售物业，将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划以及经营，开发商每年收取租金。租金一般在第三第四年开始递增。
前2、3年主要帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发现：同时，商业企业向开发商缴纳2-3月的租金的押金。
1）不需要设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；
2）交易简单，结算方便；
3）物业可进行抵押贷款，有利于开发新项目；
4）物业升职空间大；
5）带租约有利于日后整体销售或设计产权式商铺。
1）收益低，其回报率在3%-5%之间；
2）租期长，物业就算升值，其套现的难度很大；
3）不排除租户经营失败而没法交租的可能，因而对租户的评估要求准确。
适用类型：
1）无商业专才的开发商；
2）资金实力雄厚的开发商；
3）经营相对保守的开发商；
4）守候返祖的产权式物业开发商；
5）物业面积一般不超过3万㎡。
二、分层或分片出租模式
与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。
1）租金相对整体出租要高一些；
2）风险分散，租金相对有一定保证；
3）物业可进行抵押贷款；
4）比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；
5）某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。
1）需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位）；
2）需设立响应的管理部门以及配备有关的商业专才；
3）各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
适用类型：
1）资金实力雄厚的开发商；
2）售后返租的产权式商铺；
3）物业面积在2万-5万㎡。
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文章关键词：
迅雷联合创始人
随着整个行业的不断发展，特别是VR生态的不断成熟，各种内容、应…
把企业做“小”，不光有助于新业务的发展，对母公司的价值其实更…
迅雷在战略走向上做了很多尝试，今天回头来看，其中有些机会的错…迅雷公司研报： 模式隐患和成长性分析
序上市前，重新审视迅雷
迅雷堪称中国海外上市历程最坎坷的互联网公司。5月24日，迅雷时隔三年后再次启动赴美上市计划。腾讯科技从估值、商业模式、收入构成、业务成长性等角度对迅雷进行了全面解析，为业界和投资者提供参考建议。
一、迅雷上市估值分析
1.迅雷于2014年3月完成新一轮3.1亿美元融资，其中小米领投2亿美元，金山软件投资9000万美元，迅雷的原投资方晨兴创投和IDG跟投2000万美元。
2.小米投资2亿美金占股27.2%，按照投资前估值计算对迅雷的估值为7.35亿美金，如果加上新一轮共3.1亿美金的投资，迅雷此轮上市认定的最低估值为10.45亿美金。此次迅雷上市拟融资1亿美元，按最低估值10.45亿美金计算，发行股份约2500万股。
3.迅雷在日和3月31日引入新投资时，根据18.2％的加权平均资本成本，对每股普通股给出3.06美元的公允价值，按2.6亿总股本估算估值为7.95亿美元。
4.在2011年迅雷拟美国上市时，迅雷CEO邹胜龙对迅雷估值接受底线为9-10亿美金，招股书显示，迅雷2011年营收为8190万美元，而2013财年收入已达到1.75亿美元，为2010年2倍左右，因此，目前邹胜龙事实上对迅雷市值的接受底线势必超过10亿美元。
二、迅雷核心业务和收入构成
在2009年之前， 迅雷收入主要来自下载业务相关的广告、游戏收入，2009年后，和云加速相关的会员收入逐渐成为核心，包括迅雷加速器和云加速订阅服务（绿色通道，离线加速器和云播放）；其他的收入来自迅雷看看广告收入、网络游戏和按次点播等增值服务。
1.云加速会员订阅服务
云加速订阅服务2009年3月推出，包括绿色通道、离线加速器和云播放等功能。2014年第一季度来自订阅服务的收入占迅雷总收入60.3％。
用户以按月或按年为时间单位来购买该服务，最初为人民币10元/每月或99元/每年，在2012年迅雷推出了人民币15元/每月或149元/每年服务，2013年底推出人民币30元/每月或250元/每年服务。这三类收费分别对应普通会员、白金会员和钻石会员。2014年4月，迅雷取消了每月/10元服务，要完整享受迅雷高速下载服务和云播服务，必须购买后两种会员资格。在迅雷商城，官方还提供其他会员优惠卡和高级网游加速会员卡的服务。
会员用户被分为七个VIP等级，截止日会员数为517万，其中位居VIP三级及以上的用户为68.8％左右，而VIP六级会员的传输速度为一级会员的2.9倍。
2.广告业务
迅雷的广告收入此前主要来自迅雷看看和迅雷加速器，但在2013年上半年，迅雷以伤害用户体验为由决定停止提供迅雷加速器广告，官方称自2014年起可能无法从迅雷加速器产生额外的广告收入。
目前广告收入主要来自迅雷看看的视频广告，而加速器广告收入占广告收入比从% 下降到%以及2014年第一季度的0.4%。
迅雷每个广告客户的平均消费额从2011年的79000美元，增长到2012年的147000美元，2013年下降至约120000美元，2014年第一季度下降至73000美元。
迅雷广告主数量则从2011年的485下降到2012年的420以及2013年的399个。迅雷2014年第一季度的广告主为103个，而这一数据去年同期为127。
3.其他增值服务
迅雷其他增值收入主要包括网络游戏，内容版权转售和视频点播付费服务。这部分收入由2011年的2360万美元增加至万美元及2013年的4550万美元，2014年第一季度该项收入为880万美元，这一数据去年同期为1050万美元。
游戏收入主要来自大型多人在线游戏，网页游戏付费用户数分别为2011年的2年的292000以及2013年的14年第一季度拥有38987付费用户；大型多人在线游戏的付费用户在2011年为4年为13年为14年第一季度为77799名。
来自新开发游戏的收入为2011年20万美元、万美元、万美元，分别占网络游戏收入的4.1％，28.5％，6.2％；而旧游戏带来的收入为万美元、2012年为1100万美元、万美元，2014年Q1为350万美元。
三、迅雷商业模式隐患和成长性分析
招股书显示，迅雷给自己的定位是基于云计算技术帮助用户快速获取、管理及消费数字媒体内容的互联网平台。近几年，在2011年上市搁浅后，迅雷进一步弱化了遭遇盗版质疑的PC下载核心业务，大力发展迅雷会员增值服务，包括下载加速、视频加速与游戏加速等，并在目前的收入格局中超过广告占据主要部分。
1.迅雷云加速业务：受政策风险制约
业务原理：智能缓存弥补带宽差异
云加速实际上提供的是端到端的网络能力，用户使用下载等互联网服务时，数据从原站要经过互联网不同宽带间的很多节点，比如网速是2M、4M、8M不等，限制了数据的传递、分享，迅雷用云加速通过技术和算法弥补这个鸿沟，在原站点和用户所在服务地区打通一条绿色通道，让用户的宽带能达到更高速度。
云加速可理解为智能缓存，当迅雷云加速服务器积累了各种用户需要传输的资源之后，会根据资源分布情况来调整索引内容，将用户需求量大、传输频率高的资源优先传送到迅雷云加速服务在全国各地的服务器中。
迅雷云加速订阅服务相关的绿色通道、离线加速器和云播放业务，都和上述相关。目前迅雷的付费用户主要集中在东南沿海地区、购买了较高速度带宽的城市用户群体。
在该领域，迅雷的竞争对手包括QQ旋风、快车和uTorrent等。
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从我一个用户的体验来看，五年前，我几乎每个星期都要用一次迅雷，但现在，我几乎半年才用一次迅雷。不知读者们是不是这个感受。
上个周末，很庆幸在一个后半夜拿到了《速度与激情6》的种子，4.3G的电影用迅雷两个小时下载完成。
我一直是《速度与激情》系列电影的拥趸，5看了好几遍，看得人热血沸腾，飚车技巧不用说了，更有智慧的“偷钱”技巧。相比之下，乔治克鲁尼领导的那个11罗汉的Ocean's&系列比较装逼，而范·迪塞尔则更有激情。
转了这么个弯，还是想说说迅雷，这其实是我在等待电影下载之际的浮想连翩。
所有喜欢看电影的人，想方设法下载各种电影资源的人，没有不知道迅雷的。作为科技业人士，迅雷的故事当然也都清楚。
从上市未果到现在转型移动，我认为，迅雷其实最根本的问题仍是定位尴尬。
何谓下载“刚需”？
从我一个用户的体验来看，五年前，我几乎每个星期都要用一次迅雷，但现在，我几乎半年才用一次迅雷。不知读者们是不是这个感受。
为何？因为一是有国外的大片在院线上映，二是优酷、搜狐、腾讯、爱奇艺各种视频网站提供无数视频。除了对我极度爱看的电影资源还需要下载之外，网站观看已经取代了很多下载行为。
我不否认，有很多想看欧洲小众电影、甚至想看10G高清大片的发烧友仍在用迅雷，但这样的行为需求毕竟日益变成窄众市场。
尽管我认为是“窄众”，但这一市场基数仍然庞大，这在前不久迅雷的“会员”故障事件中有所体现。
6月底，由于迅雷支付系统故障，1分钱可以购买180元的白金会员卡，故障发现前，5000多张白金会员卡已经被抢购一空。随后，迅雷官方声明，1分钱购买的白金会员卡全部有效。
不到一天时间迅速有5000多张卡卖掉，迅雷也损失了上百万。有人说，迅雷是用雷人的手法进行炒作，但以我对邹胜龙以及迅雷的了解，不至于。事后，迅雷全部认账也是不错的诚信。这个事件中，我其实是没想到迅雷还有这么大的号召力。
前不久在广州举行的中国电信天翼手机交易会上，我遇到了迅雷副总裁李想，听他讲了下迅雷会员的事。目前迅雷已经确立形成了“付费会员+网络广告”的商业模式，数百万的迅雷会员近两年来已经成为迅雷最重要的收入来源。
迅雷会员实质上是Freemium模式在互联网产品上的运用，主要依靠高速通道和离线下载两种特权，对下载进行加速。高速通道采用了云加速技术，能够将下载速度提升至物理带宽上限，保持“带宽多大，下载速度就有多快”的效果。
而离线下载是冷门资源、死链接的杀手，对下载冷门资源和死链接具有“奇效”，对下载的确有用。据李想透露，迅雷正在和国内网络运营商合作，为用户的家庭宽带加速，先期已经和福建电信成功合作，今年和广东电信的合作也即将上线。
我认为，能够成为迅雷会员的人，一定是电影的极度狂热者，对超清大片有追求的人，这样的人在整个中国也不少见。所以，迅雷玩会员以及收费服务，会有市场。但是，李想说到：“下载是网民的刚性需求。”这个我无法认同。要我看，下载只是真正电影发烧友的刚需，而不是所有网民的刚需。
说到这里，可以初步总结一下：迅雷有其下载优势，也有会员制的种种服务，但这仍是一个小众化的市场，甚至在视频网站越来越大的冲击下，这个人数也将有所收缩。
云播以及移动时代能让迅雷涅槃？
众所周知，下载是迅雷起家的法宝，但从诞生至今，迅雷已经不再是一款单纯的下载工具，而是集下载、视频播放和游戏于一体的娱乐工具。不过，迅雷这一定位的改变，并没有打破网民下载用迅雷的惯性思维，所有人一想起迅雷，仍是下载工具。
作为一名雷龄已有十年的电影爱好者，虽然嬛嬛姐用迅雷下载的行为已经有所减少，但我一直很关注迅雷，知道今年迅雷有了云播功能。
依据上线的云播功能，迅雷开始变得有些不同，开始颠覆迅雷只是下载工具的商业模式。据迅雷称，云播是云计算与视频播放技术相融合，用户仅需在云播平台上输入电影链接或者上传BT种子，便可快速进入播放界面观看影片，所有电影瞬间转换为在线视频。这也是改变用户下载用迅雷思维的一个产品。
但是，云播功能目前只对会员开放。要想体验这一出色功能和其他VIP特权服务，用户每年必须支付100多元成为迅雷会员。正因于此，当迅雷官方声明1分钱购买的白金会员服务全部有效后，难免有人质疑迅雷刻意为云播造势。
但事实上，如果迅雷真是拿这个1元钱事件炒作的话，我倒真要为邹胜龙鼓个掌。可惜不是，邹胜龙太过低调，也太保守。
2011年，迅雷IPO上市不成功的事件，众所皆知。要我说，问题的根源，一是迅雷定位的尴尬，二是邹胜龙的纠结，两者导致了上市不成。
迅雷起家于下载，这于网民有利，造福我等电影爱好者，但这个商业模式能拿到美国去IPO吗？明显不行，大家都懂的。
迅雷于是转向视频播放、游戏等业务，但在这些业务领域，迅雷并没有建立起核心优势，玩下载，是邹胜龙喜欢的，所以拓展其它业务时，迅雷明显有点“不在状态”。可以说，聚集了大量优质用户、真正的拥趸之际，迅雷并没有能把这些用户带到其它业务上面。
有人认为，迅雷邹胜龙的业务拓展，比如曾经想拓展到安全软件领域，但却被迅雷投资人周鸿祎的压制，但我认为，更根本的还是邹胜龙的“没想明白”，即纠结。
有了忠实用户，其实可以做很多事，就算不能做安全软件，就算在视频播放方面与优酷竞争需要大投资、没法轻易玩转，但仍然可以从技术方面实现突破。
这次，在中国电信天翼手机交易会上，最近一直很平静的迅雷的出现还是让人感觉吃惊。了解之后才发现，原来迅雷多个产品体系已经在移动互联网布阵：手机迅雷、迅雷看看、迅雷云播都开发了安卓、苹果客户端，迅雷会员也已经在研发移动端的增值服务。
当下，移动端绝大部分应用都是免费的，迅雷会员这种增值服务想要进入这个市场，真没那么容易。李想则称，迅雷云播已经推出了PC网页版、安卓、苹果等客户端，实现了跨终端使用，云播服务还接入了手机迅雷，用户在手机迅雷上下载视频后可以直接使用云点播服务。此外，迅雷网游加速器也正在拓展为手机游戏加速的服务。
总体来看，目前手雷已经形成四大服务和三大引擎。四大服务指的是高速下载服务、多屏分享服务、个性化垂直搜索服务、云点播服务；三大引擎指的是云端加速引擎、云点播引擎、高速数据传输引擎。
的确，随着移动网络带宽的增大，WiFi、3G、4G网络的普及，人们会越来越倾向于手机下载，甚至在手机上直接看视频。迅雷的方式就是打造针对合作伙伴的“迅雷云加速开放平台”，为终端厂商、终端方案商、内容提供商、开发者免费开放迅雷云加速服务。比如，安装了迅雷云加速应用，这个应用可以浮在整个手机应用之上，看任何一个应用，都可以实现加速。
举个例子，昨天晚上，我看Instagram，显示一张照片都那么的慢，而这个时候如果有云加速服务，的确有用。尽管4G就要来临，但初期4G服务的费用必然很高，此时迅雷提供的移动终端加速服务，我以为还很有市场。
但云加速服务仍是一个与时间赛跑的业务，如果4G服务普及了呢？云加速还有多大的空间？云加速成是不是又要变成只有玩大型手机游戏的个别发烧友才会用到的一个服务？如何抓紧时间把这一应用转化为对迅雷用益的商业模式，我想迅雷以及胜龙仍需要思考。
邹胜龙强调，要在移动互联时代加速形成迅雷移动生态圈，并依据在PC端已有的450万家网站搜索引库和120亿条索引量，形成迅雷在移动端角逐的利器，从而在移动端再造一个迅雷。
虽然邹胜龙的布局很有想像力，甚至迅雷仍在谋求上市。但我认为，迅雷在移动挑战其实仍然很大，想讲好一个移动端的故事，并不容易，迅雷的上市之路，仍然漫长。
我坚持认为，迅雷的出身就是下载，这是符合中国国情的，但却不适合赴美上市的。这就是迅雷“尴尬”的DNA。如果想要商业化成功、上市成功，迅雷必须在DNA层面有所调整。
事实上，360的安全模式，也是种电脑工具向互联网转化的“尴尬”的商业模式，但毕竟安全是个大众市场，安全的商业模式还比较好讲，所以老周还是成功上了市。
迅雷的下载是强项，我至今仍在用，虽然用的频率降低不少。但从商业上讲，迅雷的故事还需要调整以及“包装”。
再次总结：迅雷的会员制，有利润，但只能越来越小众。迅雷的云播、移动战略，仍然需要考查。
好了，我的电影用迅雷下载结束，我要看电影了。
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从迅雷上市看商业模式转型：为用户做产品
近期，迅雷上市的话题一直离不开与小米合作的各种解读，如果说小米的介入为迅雷成功上市提供了巨大的资金支持和战略背书，那么迅雷在盈利能力方面的转变就是迅雷上市成功的&钥匙&。
曾几何时，迅雷的盈利模式和发展前景仍让人担心。不过从目前的数据来看，迅雷整体收入已经从2011年的8750万美元增长到2012年的1.482亿美元，2013更是达到1.802亿美元，这表明其总体业务发展趋势利好，收入稳步提升。另一方面，2012年迅雷整体广告收入为6180万美元，到2013年这一数据下降到4800万美元，而迅雷来自会员业务的收入从2011年的2560万美元，增长到了2013年的8670万美元。
这意味着，迅雷的商业模式转型已经获得成效。迅雷已经从一家以广告收入为主的公司，转变成了一家通过用户、依靠增值服务模式盈利的公司，迅雷的付费会员收入已经成功公司的第一大收入来源。
迅雷何以在几年的时间里成功转型？
商业模式的构建得益于迅雷从工具产品向服务产品的升级转型。用迅雷CEO邹胜龙的话来讲，迅雷将不再满足于是一个工具，而是要打通多端互动的通道，提供娱乐支持的基础管道服务，让共享更快速便捷。
基于这样的转型与创新，迅雷已经通过云服务开始盈利，而这个盈利的基础就是通过创新让垂直应用&落地&。
迅雷的理念是，从使用产品开始，就让部分用户慢慢过渡成为付费群体，从用户进入还没有为服务付钱的时候，就跟踪其行为，在用户碰到问题的时候，提供及时周到的服务和帮助。
因此，迅雷以云加速技术为核心的离线下载、高速通道、迅雷影音、游戏加速等功能和业务得以受到众多用户的追捧，最终，用户会为其掏钱、付费。
另外，迅雷还与硬件厂商合作提供加速服务，为360、UCWEB、猎豹等浏览器和91助手等应用分发服务提供网络加速。同时，加入迅雷云加速应用的无线路由器，可以直接连接移动硬盘，进行下载。迅雷云加速应用加入之后，云加速则可以浮在整个手机应用之上，为任何应用实现加速。
通过这样的积累，迅雷平台目前已拥有3亿的活跃用户，付费会员数量达到530万。在移动互联网时代，互联网用户从PC到手机、到平板、到电视机这四屏融合的需求越来越高，用户数据跨自身终端、跨终端到服务端数据的传输消费越来越频繁，且数据量越来越大，这样的机会将帮助迅雷带来更庞大的基础用户和付费用户。
今年，迅雷动作频频，与小米的战略合作，路由器、盒子等智能设备的推出，将目光明确地投向了家庭互联网。如今，一个更懂移动互联网和家庭互联网的迅雷，让人有理由对其抱有更多的期待。
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