房屋承租人能否主张出租人与他人签订的房屋转让合同无效？
来源：中国法院网
作者：马宇航
　　【案情】
　　刘某在南阳市卧龙区蒲山镇街道自有门面房三间，2007年12月，刘某将房屋租赁给赵某开私人诊所，双方口头约定房租为每月100元，每年元月份将全年房租支付完毕。赵某在租赁期间，因经营需要，对房屋进行了简单的装修。2010年元月，赵某如期支付了全年的租金。同年6月份，刘某和李某签订房屋转让合同，将房屋卖给李某。李某随即通知赵某腾房。赵某以刘某房屋转让行为侵犯自己优先购买权为由，诉至法院，要求法院依法确认该房屋转让行为无效。
　　【分歧】
　　本案存在两种意见，一种意见认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。赵某和刘某虽然没有签订书面房屋租赁合同。刘某已经接受赵某提前支付的一年租金，双方形成事实上的租赁关系。赵某在租赁期间，依法享有优先购买权，刘某卖房未通知赵某，侵犯了赵某的优先购买权，故刘某和李某之间的房屋买卖行为应当被确认为无效的民事行为。
　　第二种意见认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效，承租人只能请求出租人承担赔偿责任。所以，赵某请求法院确认刘某与李某房屋转让合同无效的诉讼请求不应得到支持，本案应当依法判决驳回原告诉讼请求。
　　【评析】
　　笔者同意第三种意见，理由如下：
　　承租人享有的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。在民法理论上，优先购买权可分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。前者如共有权人享有的优先购买权，这种优先购买权基于物权共有关系产生，具有物权效力，具有对抗第三人的效力。承租人享有的优先购买权则属于后者，它虽然是基于法律直接规定并且专属于承租人的一种法定权利。但本质上仍是租赁关系双方基于租赁合同的属性而产生的权利，这种优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己出卖租赁物，而不得以此权利对抗第三人。出租人未通知承租人将房屋卖给他人，违反法定的义务，所要承担的仍是基于租赁合同而产生的违约责任。
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》详细规定了对法院审理房屋租赁合同纠纷的具体指导意见，《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见》第一百一十八条已经废止，不能再成为裁判依据。
　　综上所述，本案中，赵某主张刘某与李某签订的买卖合同无效的请求不能得到支持。赵某要想通过法律途径维护自己的合法权益，应当起诉刘某要求其承担民事赔偿责任。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定，在租赁期内，赵某仍有权继续使用该房屋。
责任编辑：裴夏静
相关新闻：
&&& 新华网北京9月9日电 据新华社&新华视点&微博报道，习近平总书记9日上午来到北京师范大学看望...&&nbsp
互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号当前位置：
＞＞＞现有球迷150人欲同时租用A、B、C三种型号客车去观看世界杯足球赛..
现有球迷150人欲同时租用A、B、C三种型号客车去观看世界杯足球赛，其中A、B、C三种型号客车载容量分别为50人、30人、10人，要求每辆车必须满载，其中A型客车最多租两辆，则球迷们一次性到达赛场的租车方案有（　　）A．3种&&&&&B．4种&&&&&&C．5种&&&&&&&D．6种
题型：单选题难度：中档来源：不详
B此题首先注意租用A型号客车时分两种情况讨论，进而列出方程，再进一步根据车辆数是整数进行分析．解：设B、C两种车分别租a辆、b辆．①当A型号租用1辆时，则有30a+10b=150﹣50，3a+b=10．又a，b是整数，则a=1，b=7或a=2，b=4或a=3，b=1．②当A型号租用2辆时，则有30a+10b=150﹣50×2，3a+b=5．又a，b是整数，则a=1，b=2．综上所述，共有4种．故选B．
马上分享给同学
据魔方格专家权威分析，试题“现有球迷150人欲同时租用A、B、C三种型号客车去观看世界杯足球赛..”主要考查你对&&不等式的性质，不等式的定义，一元一次不等式的解法，一元一次不等式组的定义&&等考点的理解。关于这些考点的“档案”如下：
现在没空？点击收藏，以后再看。
因为篇幅有限，只列出部分考点，详细请访问。
不等式的性质不等式的定义一元一次不等式的解法一元一次不等式组的定义
不等式的性质：1、不等式的基本性质:不等式性质1：不等式的两边同时加上（或减去）同一个数（或式子），不等号的方向不变。即如果a&b，那么a±c&b±c。不等式性质2：不等式的两边同时乘（或除以）同一个正数，不等号的方向不变。即如果a&b，c&0，那么ac&bc（或）。不等式性质3：不等式的两边同时乘（或除以）同一个负数，不等号的方向改变。即如果a&b，c&0，那么ac&bc（或）。2、不等式的互逆性：若a&b，则b&a。3、不等式的传递性：若a&b，b&c，则a&c。不等式的性质：①如果x&y，那么y&x；如果y&x，那么x&y；（对称性）②如果x&y，y&z；那么x&z；（传递性）③如果x&y，而z为任意实数或整式，那么x+z&y+z；（加法原则，或叫同向不等式可加性）④ 如果x&y，z&0，那么xz&yz；如果x&y，z&0，那么xz&yz；（乘法原则）⑤如果x&y，z&0，那么x÷z&y÷z；如果x&y，z&0，那么x÷z&y÷z；⑥如果x&y，m&n，那么x+m&y+n；(充分不必要条件)⑦如果x&y&0，m&n&0，那么xm&yn；⑧如果x&y&0，那么x的n次幂&y的n次幂（n为正数)，x的n次幂&y的n次幂（n为负数）或者说，不等式的基本性质有：①对称性；②传递性：③加法单调性：即同向不等式可加性：④乘法单调性：⑤同向正值不等式可乘性：⑥正值不等式可乘方：⑦正值不等式可开方：⑧倒数法则。不等式的基本性质和等式的基本性质的异同：①相同点：无论是等式还是不等式，都可以在它的两边加（或减）同一个数或同一个整式；②不同点：对于等式来说，在等式的两边乘（或除以）同一个正数（或同一个负数），等式仍然成立，但是对于不等式来说，却不大一样，在不等式的两边乘（或除以）同一个正数，不等号的方向不变，而在不等式的两边乘（或除以）同一个负数，不等号要改变方向。原理：①不等式F（x）& G（x）与不等式 G（x）&F（x）同解。②如果不等式F（x） & G（x）的定义域被解析式H（ x ）的定义域所包含，那么不等式 F（x）&G（x）与不等式F（x）+H（x）&G（x）+H（x）同解。③如果不等式F（x）&G（x） 的定义域被解析式H（x）的定义域所包含，并且H（x）&0，那么不等式F(x)&G（x）与不等式H（x）F（x）&H（ x ）G（x） 同解；如果H（x）&0，那么不等式F（x）&G（x）与不等式H (x)F（x）&H（x）G（x）同解。④不等式F（x）G（x）&0与不等式同解；不等式F（x）G（x）&0与不等式同解。不等式的定义：一般地，用不等号表示不相等关系的式子叫做不等式，常见的不等号有“&”“&”“≤” “≥”及“≠”。不等式组的定义：几个含有相同未知数的不等式联立起来，叫做不等式组。不等式分类：不等式分为严格不等式与非严格不等式。一般地，用纯粹的大于号、小于号“&”“&”连接的不等式称为严格不等式，用不小于号（大于或等于号）、不大于号（小于或等于号）“≥”(大于等于符号)“≤”(小于等于符号)连接的不等式称为非严格不等式，或称广义不等式。通常不等式中的数是实数，字母也代表实数，不等式的一般形式为F(x，y，……，z)≤G(x，y，……，z )（其中不等号也可以为&，≥，& 中某一个），两边的解析式的公共定义域称为不等式的定义域，不等式既可以表达一个命题，也可以表示一个问题。不等式的判定：①常见的不等号有“&”“&”“≤” “≥”及“≠”。分别读作“大于，小于，小于等于，大于等于，不等于”，其中“≤”又叫作不大于，“≥”叫作不小于；②在不等式“a&b”或“a&b”中，a叫作不等式的左边，b叫作不等式的右边；③不等号的开口所对的数较大，不等号的尖头所对的数较小；④在列不等式时，一定要注意不等式关系的关键字，如：正数、非负数、不大于、小于等等。一元一次不等式的解集：一个有未知数的不等式的所有解，组成这个不等式的解集。例如﹕不等式x-5≤-1的解集为x≤4；不等式x﹥0的解集是所有正实数。求不等式解集的过程叫做解不等式。将不等式化为ax&b的形式(1)若a&0，则解集为x&b/a(2)若a&0，则解集为x&b/a
一元一次不等式的特殊解：不等式的解集一般是一个取值范围，但有时需要求未知数的某些特殊解，如求正数解、整数解、最大整数解等，解答这类问题关键是明确解的特征。 不等式的解与解集：不等式成立的未知数的值叫做不等式的解。如x=1是x+2&1的解①不等式的解是指某一范围内的某个数，用它来代替不等式中的未知数，不等式成立。②要判断某个未知数的值是不是不等式的解，可直接将该值代入等式的左、右两边，看不等式是否成立，若成立，则是；否则不是。③一般地，一个不等式的解不止一个，往往有无数个，如所有大于3的数都是x&3的解，但也存在特殊情况，如|x|≦0，就只有一个解，为x=0不等式的解集和不等式的解是两个不同的概念。①不等式的解集一般是一个取值范围，在这个范围内的每一个数值都是不等式的一个解，不等式一般有无数个解。②不等式的解集包含两方面的意思：解集中的任何一个数值，都能使不等式成立；解集外的任何一个数值，都不能使不等式成立。（即不等式不成立）③不等式的解集可以在数轴上直观的表示出来，如不等式x-1&2的解集是x&3,可以用数轴上表示3的点左边部分来表示，在数轴上表示3的点的位置上画空心圆圈，表示不包括这一点。一元一次不等式的解法：解一元一次不等式与解一元一次方程的方法步骤类似，只是在利用不等式基本性质3对不等式进行变形时，要改变不等式的符号。有两种解题思路：（1）可以利用不等式的基本性质，设法将未知数保留在不等式的一边，其他项在另一边；（2）采用解一元一次方程的解题步骤：去分母、去括号、移项、合并同类项、系数化为1等步骤。&解一元一次不等式的一般顺序： （1）去分母 （运用不等式性质2、3） 　　（2）去括号 　　（3）移项 （运用不等式性质1） 　　（4）合并同类项。 　　（5）将未知数的系数化为1 （运用不等式性质2、3） 　　（6）有些时候需要在数轴上表示不等式的解集&不等式解集的表示方法： （1） 用不等式表示：一般的，一个含未知数的不等式有无数个解，其解集是一个范围，这个范围可用最简单的不等式表达出来。例如：x-1≤2的解集是x≤3。 　　（2） 用数轴表示：不等式的解集可以在数轴上直观地表示出来，形象地说明不等式有无限多个解。用数轴表示不等式的解集要注意两点：一是定边界线；二是定方向。定义：由几个含有同一个未知数的一元一次不等式组成的不等式组，叫做一元一次不等式组。不等式组中所有不等式的解集的公共部分叫做这个不等式组的解集。求不等式组的解集的过程叫做解不等式组。例如：是不等式组。
在理解时要注意以下两点：1)& 不等式组里不等式的个数并未规定；2)& 在同一不等式组里的未知数必须是同一个。一元一次不等式必须符合三个条件：①组成不等式组的一元一次不等式可以是两个、三个······②每个不等式都是一元一次不等式；③必须都含有同一个未知数。&
发现相似题
与“现有球迷150人欲同时租用A、B、C三种型号客车去观看世界杯足球赛..”考查相似的试题有：
718406686725385658543542433899382422免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： &
出租人是否可以直接向次承租人收取租金、收回房屋
&& &&出租人是否可以直接向次承租人收取租金、收回房屋
&& &&——房屋转租纠纷案
&& &&案情简介
&& &&原告：xx实业有限公司
&& &&被告：xx证劵营业部
&& &&原告是经泽大厦的房屋产权所有权人。日，原告将经泽大厦整栋租给经泽联友实业有限公司（简称联友公司），并同意其分租转租，由其对经泽大厦经营管理，：租期12年。
&& &&联友公司于1994年10月将经泽大厦其中的1380平方米转租给被告，租期八年，整个租期租金800万元，被告在签订合同后3天内，就付清了八年的租金。
&& &&到2000年中后期，联友公司因经营不善，无力支付原告租金，遂与原告协商，解除了经泽大厦的租赁合同。原告和联友公司随即联合以书面及告示的形式，通知经泽大厦各租户：经泽大厦由原告收回自行经营。联友公司在办完解除经泽大厦的租赁合同关系以后就人去楼空了。被告收到通知后，认为其租赁场地是原告同意转租的，也早已付清了租赁期内的租金，现租赁期未满，不同意支付租金，更不同意撤离。在协商不下的情况下，原告以侵权为由，向法院起诉被告，要求被告支付自联友公司拖欠的租金及原告通知解除合同之后从2001年12月起至起诉时的租金共55万元，并收回房屋。
&& &&争议焦点：原告是否有权直接 向被告追讨租金、收回房屋？
&& &&原告认为：原告与承租人联友公司解除了租赁合同后，作为次承租人的被告，也失去了合法租赁的基础，经原告通知后仍不搬迁，构成侵权，应支付相当于租金的房屋占用费，原告收回房屋是合理合法的。
&& &&被告认为:被告承租的房屋，是原告同意联友公司转租的，被告已付清了租赁期内的租金，故被告无须再另行支付，而有权使用房屋到租赁期满。原告应向承租人联友公司追讨租金。
&& &&原告是本所的法律顾问单位，律师接受原告委托参与了本所诉讼。依据《》第224条关于转租的规定，代理律师对本案作了分析：
&& &&（一）原告是经泽大厦的所有权人，在经泽大厦租赁合同中，明确允许联友公司分租转租，故本案可认定为合法租赁。
&& &&（二）对于原告请求的租金可以分两部分分析。
&& &&1、& 原联友公司拖欠的租金至解除合同前的租金应否由被告来付？出租人与承租人联友公司的租赁合同是原有的租赁关系，联友公司与被告的租赁合同是转租关系，二者是两种不同的法律关系。虽然被告的租赁是经过原告同意的，但原告与被告不存在直接的租赁关系。因此原告直接向被告要求支付租金是没有法律依据的。更何况被告早已将租金支付给承租人联友公司。原告的这一诉讼请求，恐怕难以得到法庭的支持。
&& &&2、& 联友公司与原告终止租赁合同后，被告应否付租金？由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据。此时，次承租人继续占据租赁房屋就构成了侵权，故应当支付相当于租金的房屋使用费，原告的这部分请求是有道理的。
&& &&（三）如上所述，自承租人合法终止租赁关系时，租赁权归于消灭。
&& &&租赁关系终止后，次承租人不得直接向出租人主张租赁权。被告已交清了全部的租金给承租人又未享受完全的租赁权，这一现状是由于联友公司提前解除经泽大厦的租赁合同而造成的。因此，被告只能向承租人请求赔偿，出租人与承租人终止租赁合同后，有权直接向次承租人收回房屋，故原告请求收回房屋的请求，应该得到法庭的支持。
&& &&庭外和解：
&& &&代理此案，律师颇感困惑。因为双方都是受害者，站在各自的立场上，都有重大的经济利益，维护原告的合法权益是律师的职责所在，而被告的遭遇，在道义上颇值得同情。因此，律师在代理中努力寻求双方庭外和解。
&& &&经过代理律师多次对双方的游说，双方终于达成和解协议：由被告向原告一次性支付八个月的房屋租金36万元，从日起双方另行签订，原告撤回起诉。
&& &&律师提示
&& &&房屋转租包含两个不同的法律关系，涉及三个主体，即出租人、承租人和次承租人。在现实生活中，承租人以较长的租期，一次性租赁一些大型物业，然后分割转租给次承租人。有居心不良的承租人，以优惠的租金，一次性收下承租人的租金之后，逃之夭夭，给出租人和次承租人留下无穷的麻烦。这种纠纷，不但困扰着律师，也困扰着受诉法院，因为双方都是受害者。通常出租人以承租人不缴纳租金为由要求收回房屋物业，而次承租人则以转租已经出租人同意，并已向承租人交纳若干期租金及对房屋进行巨额装修为由拒绝交出房屋。双方都没过错，双方的利益关系因此难以得到平衡。
&& &&《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但对于出租人与次承租人的关系，没有具体的规定和司法解释。对于这类房屋转租的纠纷，法院在审理时通常按以下原则处理：
&& &&（一）&& 合法转租，即出租人同意承租人转租。
&& &&此种情况下，当事人之间发生如下法律后果：
&& &&1、出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。承租人并应就因次承租人应负责的事由发生的损害向出租人负赔偿责任，只要发生了该损害事实并可归责于次承租人，承租人就应负赔偿责任。
&& &&2、& 承租人为转租人，其与次承租人之间的转租关系与一般的租赁关系并无区别。
&& &&3、出租人与次承租人之间并不存在直接的法律关系，但次承租人应当直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向次承租人行使转租人得行使的权利，这种情况下发生债的第三人履行问题：就次承租人而言，负有保管租赁物的义务，不尽保管义务以致发生租赁物毁损、灭失等损害时，应向出租人负赔偿责任，承租人为连带债务人；对出租人负侵权赔偿责任，如对租赁物构成侵权行为时，出租人可以直接向其请求损害赔偿，出租人和承租人为连带债权人；租赁关系终止时，次承租人对租赁物负有返还义务，此时承租人仍是连带债务人；除经特别约定，次承租人对出租人不负有租金支付义务。
&& &&4、转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因次承租人不能得到租赁权而受到损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。
&& &&（二）非法转租，即承租人未经出租人同意而进行的转租。
&& &&在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损失，出租人也有权终止合同。非法转租时，当时人之间发生如下法律后果：
&& &&1、转租人和次承租人之间的租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物的使用收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。
&& &&2、出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿；出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受到影响。
&& &&3、出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不非法，出租人不得径行向次承租人请求返还租赁物。依据上述的处理原则，本案的思路正确，即原告直接追索中友所欠租金没有法律依据；原告向被告追索解除 合同后被告占用房屋的使用费，是依据有法律依据的，原告收回是有。
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
地区找律师
400-6012708
热门成功案例
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答人民法院案例精选：本案中承租人擅自转租、改动租赁物，出租人如何行使解除权？是否承担损失扩大义务？
人民法院案例精选：本案中承租人擅自转租、改动租赁物，出租人如何行使解除权？是否承担损失扩大义务？
&陈铁兵与周晓华房屋租赁合同纠纷案&人民法院案例选（2015年第2辑）关键词：房屋租赁&&约定解除 &法定解除 &损失扩大【裁判要点】&&& 在解除房屋租赁合同纠纷案件中，需明确合同解除事由、合同解除日期，因当事人对租赁合同解除日期及责任承担认识不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担。【案件索引】&&& 一审：辽宁省沈阳市和平区人民法院( 2012)沈和民二初字第1903号（2013年2月25日）&&& 二审：辽宁省沈阳市中级人民法院( 2013)沈中民二终字第1456号（2013年9月25日）【基本案情】&&& 2004年，周晓华与陈铁兵签订房屋租赁协议，约定周晓华将其所有的沈阳市和平区中山路160甲房屋134.9平方米租给陈铁兵使用，之后双方多次续签房屋租赁协议，在2011年9月9日继签的《房屋租赁协议》主要约定：房屋租期为2012年3月25日起至2014年3月25日止，年租金10万元，每年3月25日付房租10万元，如不能按期交房租该协议终止履行，不得改变房屋结构，陈铁兵对该房屋不正当使用导致后果由其自行负责，合同期满后陈铁兵对该房投入的装修（除可搬动装修物品外）不得拆除等内容。陈铁兵租赁房屋期间对房屋进行了装修改动，并将部分房屋转租他人使用。2012年6月6日周晓华通知陈铁兵：你方应于2012年3月25日前交付租金，至今未付，我方从即日起将解除双方签订的租赁协议，并限你方于收到通知之日起7日内搬出房屋，交付占用租金19444元。2012年6月11日，陈铁兵向周晓华银行账户中存人10万元。陈铁兵于2013年2月25日以特快专递方式向周晓华发出解除合同即退还房屋钥匙通知，周晓华于2013年2月26日签收。周晓华以陈铁兵逾期支付房屋租金、私自改动房屋，将房屋转租他人的行为构成违约为由，起诉至和平区人民法院，要求判令解除租赁合同，将诉争房屋恢复原状并赔偿损失，损失数额为转租收益。陈铁兵答辩称不存在违约行为，租金后期打人周晓华账户，转租行为是周晓华默许的，对租赁房屋装修改动没有改变房屋性质及结构，不应承担违约责任。【裁判结果】&&& 辽宁省沈阳市和平区人民法院于2013年2月25日作出( 2012)沈和民二初字第1903号民事判决：一、解除原告周晓华与被告陈铁兵签订的关于沈阳市和平区中山路160甲房屋的房屋租赁协议；二、被告陈铁兵、第三人辽宁乐语宏田科技有限公司在本判决发生法律效力后十日内将沈阳市和平区中山路160甲房屋腾空返还给原告周晓华；三、被告陈铁兵在本判决发生法律效力后二十日内将沈阳市和平区中山路160甲房屋恢复原状；四、被告陈铁兵在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告周晓华经济损失53284元；五、原告周晓华在被告陈铁兵给付上述款项之时返还被告陈铁兵剩余租金（计算方式：被告陈铁兵将房屋实际恢复原状之日至2013年3月25日，按年租金100000元计算）；六、驳回原告周晓华其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告陈铁兵承担1182元，由原告周晓华承担1118元。宣判后，陈铁兵提起上诉，上诉理由主要是认为装修房屋和转租行为不构成违约，不应当负有赔偿责任，上诉人未改变房屋结构，上诉人转租房屋的行为并未违反合同约定，并得到了被上诉人的认可，未构成违约，上诉人转租获益并不构成不当得利，不应当赔偿被上诉人。辽宁省沈阳市中级人民法院于2013年9月25日作出( 2013)沈中民二终字第1456号民事判决：一、维持沈阳市和平区人民法院( 2012)沈和民二初字第1903号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销沈阳市和平区人民法院( 2012)沈和民二初字第1903号民事判决第五项、第六项；三、变更沈阳市和平区人民法院( 2012)沈和民二初字第1903号民事判决第四项为：上诉人陈铁兵在本判决发生法律效力后十日内给付被上诉人周晓华经济损失12124元；四、驳回周晓华、陈铁兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由被告陈铁兵承担1118元，由原告周晓华承担1182元。二审案件受理费2300元，由上诉人陈铁兵承担1118元，由被上诉人周晓华承担1182元。【裁判理由】 &&&& 一审法院审理后认为：双方签订的房屋租赁合同合法有效。陈铁兵在租赁房屋期间对房屋进行了改动且存在转租行为，陈铁兵又没有证据证明上述行为经过了周晓华的同意，故陈铁兵上述行为属于违约行为，周晓华解除合同的主张应予支持。现房屋由第三人乐语宏田有限公司实际使用，陈铁兵系公司股东，应视为陈铁兵自己使用。合同解除后，陈铁兵及第三人应腾退房屋，陈铁兵应将房屋恢复原状。陈铁兵已向周晓华支付租金至2013年3月25日，周晓华也应将陈铁兵实际将房屋恢复原状之日以后的相应租金返还。关于周晓华主张赔偿经济损失9.8万元的问题。双方对违约责任的承担、计算方法等在租赁协议中均没有明确约定，由于陈铁兵的违约行为导致合同解除，故陈铁兵应赔偿再次进行招租的合理期间的租金，招租的合理期间以3个月为宜，故陈铁兵应赔偿周晓华2.5万元（10万元/12个月×3个月）。另外陈铁兵属实存在转租后获得其他利益的情况，即因其违约行为获得利益，故对于该部分利益被告也应赔偿周晓华，该部分利益为28284元（9.5万元- 10万元/134.9平方米×90平方米）。以上两项相加，陈铁兵共应赔偿周晓华53284元。&&& 二审法院审理后认为：周晓华与陈铁兵于2004年2月25日签订了第一份房屋租赁协议，租期届满后，双方就诉争房屋多次续签租赁协议，周晓华主张解除的房屋租赁协议是双方于2011年9月9日签订的《房屋租赁协议》，该协议是份独立的协议，是双方在平等自愿基础上达成的，合同内容不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于周晓华一审诉讼提出解除双方的租赁协议的主张，二审法院认为合同解除有约定解除和法定解除两种事由。本案中《房屋租赁协议》第三条约定：“年租金10万元，每年3月25日付房租10万元，如不能按期交房租该协议终止履行。”该条属约定解除条件，陈铁兵未在2012年3月25日交付该年度房屋租金，约定解除条件成就，周晓华于2012年6月6日向陈铁兵发出解除协议的通知，按照《合同法》第九十三条和第九十六条第一款的规定，合同于周晓华提出解除之日即2012年6月6日解除。对周晓华以陈铁兵逾期支付租金要求解除合同的主张予以采纳。对于一审法院以陈铁兵存在改变房屋结构及对外转租构成违约为由认定合同解除一节，二审法院认为，对租赁房屋的装修改动不是合同约定的解除条件，也不是法定解除条件，陈铁兵对外转租部分房屋虽未经周晓华明确同意，但鉴于双方存在长期租赁合同关系，且在2011年9月9日续签《房屋租赁协议》之前，转租关系一直存在，周晓华之前从未提出过异议，可以推定周晓华对陈铁兵转租行为是默认的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，陈铁兵的转租行为不构成合同解除理由。综上，二审法院对一审法院认定陈铁兵违约解除合同的理由不予采纳，对一审法院据此认定的违约责任承担亦不予采纳。关于周晓华提出的要求陈铁兵将诉争房屋恢复原状或承担恢复原状所需费用的主张，二审法院认为，按照《合同法》第九十七条规定，合同解除后陈铁兵应将诉争房屋恢复原状腾空返还给周晓华，故一审法院判决被告将房屋腾空恢复原状还给周晓华予以维持。&&关于周晓华依据陈铁兵将房屋转租他人获利9.8万元提出要求陈铁兵赔偿违约损失9.8万元的主张。二审法院认为，法律未规定在租赁期内承租人转租获利应归出租人所有，合同亦无相关约定，但因合同解除日期是2012年6月6日，合同解除后陈铁兵继续占有租赁房屋没有合法依据，陈铁兵对合同解除后占有租赁房屋的占用费用和基于租赁房屋获得的收益应支付给周晓华，因陈铁兵于2013年2月25日向周晓华发出了同意解除租赁协议并要求接收房屋退还房屋钥匙的通知，周晓华收到通知后未积极配合接收房屋，按照《合同法》第一百一十九条第一款的规定，周晓华对由此导致的损失扩大应自行承担责任，二审法院认为，陈铁兵应向周晓华支付2012年6月6日至2013年2月26日期间的房屋占用费用和转租收益，对此期间以后的房屋损失应由周晓华自行承担，此期间房屋占用费用为72329元，此期间的转租收益为20457元。因陈铁兵已向周晓华支付2012年3月25日至2013年3月25日年度租金10万元，故周晓华还应返还陈铁兵2013年2月25日至2013年3月25日的租金。综上费用相抵后陈铁兵应支付周晓华12124元。【案例注解】&&& “法律之明了，不尽在其条文之详尽，乃在其用意之明显，而民得其喻也。”解除房屋租赁合同纠纷是常见的民事合同纠纷，审理该类案件时需要审理法官认真审查合同履行的每个细节，熟练适用合同法的基本法理及规定，使合同法之精髓通过详尽的分析说理体现在具体的案件处理中。&&& 本案涉及合同的解除事由及法律承担问题。合同解除有协议解除、约定解除、法定解除三种，协议解除是指合同双方协商解除合同，约定解除是指合同双方可以约定一方行使合同解除权的条件，条件成就时解除权人可以解除合同，法定解除是指《合同法》明确规定的合同解除条件成就，守约方基于法律规定行使解除权。本案中，周晓华的诉讼理由既提到约定解除又提到法定解除，需要对解除事由一一厘清。第一，陈铁兵存在逾期交付租金行为，周晓华按合同约定享有约定解除权，周晓华于2012年6月6日向陈铁兵发函要求解除租赁合同，按《合同法》相关规定，合同自通知到达对方时解除，故本案合同于周晓华提出解除之日2012年6月6日就应解除。二审法院根据《合同法》第九十三条及第九十六条第一款，确定约定解除条件成就，合同于通知到达陈铁兵处时解除。第二，陈铁兵存在改变房屋结构及对外转租的行为，但不构成合同法定解除事由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第二百一十九条的规定处理，《合同法》第二百一十九条规定的是合同法定解除条件。本案中周晓华对租赁房屋进行装修改动，但并未改变房屋主体和承重结构等，是可以恢复原状的，也不构成根本违约，故不符合法定解除合同事由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中陈铁兵与周晓华多次续签租赁合同，转租事实早就存在，应视为周晓华对转租的默认，周晓华以转租事由请求认定解除合同依据也不足。综上，本案租赁合同的解除是基于双方合同约定的解除事由成就，而一审法院未分清合同解除原因，直接概括论述陈铁兵改变房屋结构及转租构成违约，合同解除的法律依据不足，故二审法院予以纠正。&&& 关于本案租赁合同解除后的法律责任承担问题。第一，根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，周晓华要求陈铁兵腾房恢复原状的请求符合该规定，应予支持。但对赔偿损失问题，因没有证据证明租赁房屋受到了损害，故二审法院对周晓华基于此提出的赔偿损失的请求不予支持。本案中周晓华提出由于陈铁兵转租获益9.8万元，该获利应归周晓华，一审法院认为陈铁兵转租获益认定相应转租租金归周晓华，无法律依据，故二审法院予以纠正。第三，因为合同解除后陈铁兵继续占有租赁房屋没有合法依据，陈铁兵对合同解除后占有租赁房屋的占用费用和基于租赁房屋获得的收益应支付给周晓华，否则构成不当得利。&&关于本案涉及的损失扩大责任承担问题。本案中周晓华向陈铁兵发函要求解除租赁合同，之后陈铁兵于2013年2月25日向周晓华发出了同意解除租赁协议并要求接收房屋退还房屋钥匙的通知，周晓华收到通知后未积极配合接收房屋，按照《合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。周晓华对由此导致的损失扩大应自行承担责任即对此期间以后的房屋损失应由周晓华自行承担。编辑：秋雨
发表评论：
TA的最新馆藏