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房屋租赁中,承租人擅自转租有什么后果?
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在中，很多承租人擅自转租的现象。那么，房屋租赁中,承租人擅自转租有什么后果？在什么情况下允许承租人转租？房屋租赁中,承租人转租需要满足哪些条件？自行转租有什么法律后果根据我国《》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响;而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢?答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担。至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租。另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除。若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。再者，承租人自行转租，是否构成，亦值得探讨。当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人(仅讨论所有人以自有物出租这种情形)通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益(尤其是次承租人的利益)，与不当得利的构成相去甚远。什么情况承租人可以转租房屋1、租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。2、租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁。3、承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。4、出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。5、房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料：(1)房地产权证书或者其他合法权属证明;(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;(3)。365小编为您整理有关承租人擅自转租的房屋的法律后果的问题。我们知道：不是绝对禁止的，在具备转租条件的情况下，是允许转租的。延伸阅读：
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出租人是否可以直接向次承租人收取租金、收回房屋
&& &&出租人是否可以直接向次承租人收取租金、收回房屋
&& &&——房屋转租纠纷案
&& &&案情简介
&& &&原告：xx实业有限公司
&& &&被告：xx证劵营业部
&& &&原告是经泽大厦的房屋产权所有权人。日，原告将经泽大厦整栋租给经泽联友实业有限公司（简称联友公司），并同意其分租转租，由其对经泽大厦经营管理，：租期12年。
&& &&联友公司于1994年10月将经泽大厦其中的1380平方米转租给被告，租期八年，整个租期租金800万元，被告在签订合同后3天内，就付清了八年的租金。
&& &&到2000年中后期，联友公司因经营不善，无力支付原告租金，遂与原告协商，解除了经泽大厦的租赁合同。原告和联友公司随即联合以书面及告示的形式，通知经泽大厦各租户：经泽大厦由原告收回自行经营。联友公司在办完解除经泽大厦的租赁合同关系以后就人去楼空了。被告收到通知后，认为其租赁场地是原告同意转租的，也早已付清了租赁期内的租金，现租赁期未满，不同意支付租金，更不同意撤离。在协商不下的情况下，原告以侵权为由，向法院起诉被告，要求被告支付自联友公司拖欠的租金及原告通知解除合同之后从2001年12月起至起诉时的租金共55万元，并收回房屋。
&& &&争议焦点：原告是否有权直接 向被告追讨租金、收回房屋？
&& &&原告认为：原告与承租人联友公司解除了租赁合同后，作为次承租人的被告，也失去了合法租赁的基础，经原告通知后仍不搬迁，构成侵权，应支付相当于租金的房屋占用费，原告收回房屋是合理合法的。
&& &&被告认为:被告承租的房屋，是原告同意联友公司转租的，被告已付清了租赁期内的租金，故被告无须再另行支付，而有权使用房屋到租赁期满。原告应向承租人联友公司追讨租金。
&& &&原告是本所的法律顾问单位，律师接受原告委托参与了本所诉讼。依据《》第224条关于转租的规定，代理律师对本案作了分析：
&& &&（一）原告是经泽大厦的所有权人，在经泽大厦租赁合同中，明确允许联友公司分租转租，故本案可认定为合法租赁。
&& &&（二）对于原告请求的租金可以分两部分分析。
&& &&1、& 原联友公司拖欠的租金至解除合同前的租金应否由被告来付？出租人与承租人联友公司的租赁合同是原有的租赁关系，联友公司与被告的租赁合同是转租关系，二者是两种不同的法律关系。虽然被告的租赁是经过原告同意的，但原告与被告不存在直接的租赁关系。因此原告直接向被告要求支付租金是没有法律依据的。更何况被告早已将租金支付给承租人联友公司。原告的这一诉讼请求，恐怕难以得到法庭的支持。
&& &&2、& 联友公司与原告终止租赁合同后，被告应否付租金？由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据。此时，次承租人继续占据租赁房屋就构成了侵权，故应当支付相当于租金的房屋使用费，原告的这部分请求是有道理的。
&& &&（三）如上所述，自承租人合法终止租赁关系时，租赁权归于消灭。
&& &&租赁关系终止后，次承租人不得直接向出租人主张租赁权。被告已交清了全部的租金给承租人又未享受完全的租赁权，这一现状是由于联友公司提前解除经泽大厦的租赁合同而造成的。因此，被告只能向承租人请求赔偿，出租人与承租人终止租赁合同后，有权直接向次承租人收回房屋，故原告请求收回房屋的请求，应该得到法庭的支持。
&& &&庭外和解：
&& &&代理此案，律师颇感困惑。因为双方都是受害者，站在各自的立场上，都有重大的经济利益，维护原告的合法权益是律师的职责所在，而被告的遭遇，在道义上颇值得同情。因此，律师在代理中努力寻求双方庭外和解。
&& &&经过代理律师多次对双方的游说，双方终于达成和解协议：由被告向原告一次性支付八个月的房屋租金36万元，从日起双方另行签订，原告撤回起诉。
&& &&律师提示
&& &&房屋转租包含两个不同的法律关系，涉及三个主体，即出租人、承租人和次承租人。在现实生活中，承租人以较长的租期，一次性租赁一些大型物业，然后分割转租给次承租人。有居心不良的承租人，以优惠的租金，一次性收下承租人的租金之后，逃之夭夭，给出租人和次承租人留下无穷的麻烦。这种纠纷，不但困扰着律师，也困扰着受诉法院，因为双方都是受害者。通常出租人以承租人不缴纳租金为由要求收回房屋物业，而次承租人则以转租已经出租人同意，并已向承租人交纳若干期租金及对房屋进行巨额装修为由拒绝交出房屋。双方都没过错，双方的利益关系因此难以得到平衡。
&& &&《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但对于出租人与次承租人的关系，没有具体的规定和司法解释。对于这类房屋转租的纠纷，法院在审理时通常按以下原则处理：
&& &&（一）&& 合法转租，即出租人同意承租人转租。
&& &&此种情况下，当事人之间发生如下法律后果：
&& &&1、出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。承租人并应就因次承租人应负责的事由发生的损害向出租人负赔偿责任，只要发生了该损害事实并可归责于次承租人，承租人就应负赔偿责任。
&& &&2、& 承租人为转租人，其与次承租人之间的转租关系与一般的租赁关系并无区别。
&& &&3、出租人与次承租人之间并不存在直接的法律关系，但次承租人应当直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向次承租人行使转租人得行使的权利，这种情况下发生债的第三人履行问题：就次承租人而言，负有保管租赁物的义务，不尽保管义务以致发生租赁物毁损、灭失等损害时，应向出租人负赔偿责任，承租人为连带债务人；对出租人负侵权赔偿责任，如对租赁物构成侵权行为时，出租人可以直接向其请求损害赔偿，出租人和承租人为连带债权人；租赁关系终止时，次承租人对租赁物负有返还义务，此时承租人仍是连带债务人；除经特别约定，次承租人对出租人不负有租金支付义务。
&& &&4、转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因次承租人不能得到租赁权而受到损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。
&& &&（二）非法转租，即承租人未经出租人同意而进行的转租。
&& &&在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损失，出租人也有权终止合同。非法转租时，当时人之间发生如下法律后果：
&& &&1、转租人和次承租人之间的租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物的使用收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。
&& &&2、出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿；出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受到影响。
&& &&3、出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不非法，出租人不得径行向次承租人请求返还租赁物。依据上述的处理原则，本案的思路正确，即原告直接追索中友所欠租金没有法律依据；原告向被告追索解除 合同后被告占用房屋的使用费，是依据有法律依据的，原告收回是有。
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解除权 单方解除合同
【案情简介】
原告：秦某
被告：赵某
2004年2月，原被告签订了《租赁合同》，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。
2005年1月初，赵某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。
2005年7月初，秦某向法院提起，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。
【裁判要点】
法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付。
【争议焦点】
本案原告是否有权解除合同？
解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同的要件。
首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏承租房屋的；8、法律、法规规定其他可以收回的。
根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
其次，《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《》的相关规定。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定&如赵某违约，秦某有权随时收回房屋&，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据《合同法》有关合同解除权的规定，答案是否定的。根据《合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《合同法》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《合同法》的有关规定处理
再次，《合同法》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。
综上，本案原告没有解除权。法院的判决是正确的，但适用《合同法》总则存在问题。《租赁合同》是有名合同，应适用《合同法》分则的规定。
【彭大成律师提示法律风险及防范】
租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《合同法》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
【法条链接】
1、《城市房屋租赁管理办法》（建设部日颁发，自日起施行）
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）租用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
2、《合同法》
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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